有価証券報告書(内国投資証券)-第41期(2024/09/01-2025/02/28)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(未適用の会計基準等に関する注記)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会) 等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2028年2月期の期首から適用します。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次の通りです。
担保を付している債務は次の通りです。
2.特定融資枠に係る借入未使用枠残高等
本投資法人は、効率的かつ機動的なキャッシュ・マネジメントを行うことを主たる目的として取引銀行と特定融資枠(コミットメントライン)契約を締結しています。
[コミットメントライン契約1]
[コミットメントライン契約2]
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
※2.不動産等売却益の内訳
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
※3.関係会社との取引高
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注)テナントから預っている敷金保証金の返還等のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料(貸主側)
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行又は投資口の発行により調達します。
有利子負債の調達においては、堅固な財務体質を構築するとの方針から、主に長期・固定金利での資金調達を行い、また返済期限の分散化や、コミットメントラインの活用等を通じた財務の安定性・流動性確保に留意した、保守的な運営を行います。
余剰資金の運用においては、安全性を考慮しつつ、効率的な運用に資するため、各種の預金等にて運用を行います。
デリバティブ取引については、将来の金利変動リスク等の回避を目的としており、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債については、主として不動産信託受益権の取得及び既存の借入金のリファイナンスを目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は返済期日において流動性リスクに晒されますが、本投資法人では総資産有利子負債比率を適切にコントロールするとともに、スポンサーである地元金融機関との間でコミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保すること等により当該リスクを軽減しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること等により当該リスクを軽減しています。変動金利による借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクをヘッジするために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。デリバティブ取引については金融デリバティブ取引管理方針に従って執行・管理しており、その利用にあたっては、カウンターパーティーリスクを軽減するために、格付を参考に一定の信用力のある金融機関との取引に限定しています。
本投資法人の余剰資金を大口定期等で運用する預金については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクが存在しますが、格付を参考に一定の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減しています。
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されていますが、手元流動性を確保すること等により当該リスクを軽減しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なることもあります。
また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2024年8月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次の通りです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
2025年2月28日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次の通りです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1) 1年内返済予定の長期借入金、(2) 投資法人債、(3) 長期借入金
これらのうち、固定金利による長期借入金(金利スワップを組み合わせた実質固定金利の借入れを含みます。)及び投資法人債(以下、「借入金等」といいます。)の時価については、当該借入金等の元利金の合計額を同様の借入等を行った場合に適用されると合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
変動金利による長期借入金の時価については、金利が一定期間(6ヶ月以内)ごとに更改される条件になっているため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(4)預り敷金及び保証金、(5)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金の時価については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値で算定する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)決算日(2024年8月31日)以降の長期借入金及び投資法人債の返済予定額
決算日(2025年2月28日)以降の長期借入金及び投資法人債の返済予定額
(有価証券に関する注記)
第40期(2024年8月31日)
該当事項はありません。
第41期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
第40期(2024年8月31日)
該当事項はありません。
第41期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
第40期(2024年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
(*)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(1)(3)参照)。
第41期(2025年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
(*)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(1)(3)参照)。
(退職給付に関する注記)
第40期(2024年8月31日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
第41期(2025年2月28日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
3. 決算日後の税率の変更
「所得税法等の一部を改正する法律」(令和7年法律第13号)が2025年3月31日に国会で成立したことに伴い、2026年4月1日以後に開始する計算期間より、「防衛特別法人税」の課税が行われることになりました。
これに伴い、2026年9月1日から開始する計算期間に解消が見込まれる一時差異に係る繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用される法定実効税率が変更されます。
この税率変更による影響はありません。
(持分法損益等に関する注記)
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.関連当事者との取引
(1)親会社及び法人主要投資主等
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
(注1)取引条件の決定については、市場価格等を参考に、価格交渉の上、業務委託契約を締結し、決定しています。
(注2)福岡地所株式会社とは、大博通りビジネスセンター及び博多FDビジネスセンターにつき建物賃貸借兼管理運用業務委託契約を締結しています。当該賃貸借契約は賃料パス・スルー・マスターリース型によっており、エンドテナントからの賃料等の金額が直接本投資法人の収入増減に繋がる仕組みとなっています(詳細は「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの F.主要なテナントの状況」をご参照下さい。)。当該契約形態の物件については、上記表中、エンドテナントを直接の相手先として開示しています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
(注1)取引条件の決定については、第三者の鑑定評価等を参考に、価格交渉の上、決定しています。
(注2)取引条件の決定については、市場価格等を参考に、価格交渉の上、業務委託契約を締結し、決定しています。
(注3)福岡地所株式会社とは、大博通りビジネスセンター及び博多FDビジネスセンターにつき建物賃貸借兼管理運用業務委託契約を締結しています。当該賃貸借契約は賃料パス・スルー・マスターリース型によっており、エンドテナントからの賃料等の金額が直接本投資法人の収入増減に繋がる仕組みとなっています(詳細は「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの F.主要なテナントの状況」をご参照下さい。)。当該契約形態の物件については、上記表中、エンドテナントを直接の相手先として開示しています。
(注4)上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
(2)関連会社等
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
(3)兄弟会社等
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
(注1)取引条件の決定については、市場価格等を参考に、価格交渉の上、業務委託契約を締結し、決定しています。
(注2)株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークスとは、キャナルシティ博多、キャナルシティ博多・B、キャナルシティ・ビジネスセンタービル及び木の葉モール橋本につき建物賃貸借兼管理運用業務委託契約を、パークプレイス大分につき不動産賃貸借兼管理運用業務委託契約を締結しています。当該賃貸借契約は賃料パス・スルー・マスターリース型によっており、エンドテナントからの賃料等の金額が直接本投資法人の収入増減に繋がる仕組みとなっています。当該契約形態の物件については、上記表中、エンドテナントを直接の相手先として開示しています。
(注3)本投資法人の執行役員である小原千尚は、株式会社福岡リアルティの代表取締役を兼職しています。
(注4)資産運用報酬については当事者間で協議の上、資産運用委託契約により金額を決定しています。
(注5)上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
(注1)取引条件の決定については、市場価格等を参考に、価格交渉の上、業務委託契約を締結し、決定しています。
(注2)株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークスとは、キャナルシティ博多、キャナルシティ博多・B、キャナルシティ・ビジネスセンタービル及び木の葉モール橋本につき建物賃貸借兼管理運用業務委託契約を、パークプレイス大分につき不動産賃貸借兼管理運用業務委託契約を締結しています。当該賃貸借契約は賃料パス・スルー・マスターリース型によっており、エンドテナントからの賃料等の金額が直接本投資法人の収入増減に繋がる仕組みとなっています。当該契約形態の物件については、上記表中、エンドテナントを直接の相手先として開示しています。
(注3)本投資法人の執行役員である小原千尚は、株式会社福岡リアルティの代表取締役を兼職しています。
(注4)資産運用報酬については当事者間で協議の上、資産運用委託契約により金額を決定しています。
(注5)上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
(4)役員及び個人主要投資主等
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
2.親会社又は重要な関連会社に関する注記
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、福岡県を中心とする九州地域に、賃貸用の商業施設、オフィスビル、その他を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末の時価は、次の通りです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)第40期期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出(986百万円)、主な減少額は天神ノースフロントビル(準共有持分5%)の譲渡(111百万円)及び減価償却費(1,611百万円)等によるものです。第41期期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出(1,611百万円)、主な減少額は、マリノアシティ福岡(マリナサイド棟)(建物)の譲渡(768百万円)、天神ノースフロントビル(準共有持分25%)の譲渡(551百万円)及び減価償却費(1,595百万円)等によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、第40期においては、2024年2月29日に譲渡契約を締結したマリノアシティ福岡(マリナサイド棟)(建物)及び2024年8月28日に譲渡契約を締結した天神ノースフロントビル(準共有持分95%)の譲渡(予定)価格を、第41期においては、2024年8月28日に譲渡契約を締結した天神ノースフロントビル(準共有持分70%)の譲渡予定価格を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次の通りです。
(単位:千円)
(注)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸事業収入とこれに対する費用(外注委託費、減価償却費、公租公課等)であり、それぞれ「不動産賃貸収入」「その他不動産賃貸収入」及び「賃貸事業費用」に計上されています。
(収益認識に関する注記)
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
残存履行義務に配分した取引価格
2024年8月31日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2024年2月29日に売却契約を締結した不動産等に係る783,000千円及び2024年8月28日に売却契約を締結した不動産等に係る6,032,500千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、783,000千円について2024年9月2日の当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。また、1,587,500千円について2025年2月27日に、1,397,000千円について2025年8月28日に、1,016,000千円について2026年2月26日に、1,016,000千円について2026年8月27日に、1,016,000千円について2027年2月25日にそれぞれ予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
残存履行義務に配分した取引価格
2025年2月28日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2024年8月28日に売却契約を締結した不動産等に係る4,445,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、1,397,000千円について2025年8月28日に、1,016,000千円について2026年2月26日に、1,016,000千円について2026年8月27日に、1,016,000千円について2027年2月25日にそれぞれ予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りです。
(重要な後発事象に関する注記)
自己投資口の取得
本投資法人は、2025年4月16日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、以下の通り自己投資口取得に関する事項について決定し、2025年5月21日をもって自己投資口の取得を終了しました。なお、取得した全ての自己投資口について、2025年8月期中に消却することを予定しています。
(自己投資口の取得を行った理由)
本投資法人は、投資口価格の推移、帳簿価額相当額の物件売却資金を含む手元資金の使途、財務状況及びマーケット環境を基に自己投資口の取得について検討を重ねました。今回、自己投資口の取得及び消却により投資主還元を行い、かつ、1口当たり分配金や1口当たりNAVを向上させることが、投資主価値の中長期的な向上に資するものと判断し、自己投資口の取得を決定しました。
(2025年4月16日開催の本投資法人役員会で決議した取得に係る事項の内容)
・取得し得る投資口の総数:4,000口(上限)
発行済投資口の総口数(自己投資口を除きます。)に対する割合0.46%
・投資口の取得価額の総額:500百万円(上限)
・取得方法:証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付
・取得期間:2025年4月17日～2025年5月31日
(全取得期間における自己投資口の取得状況等)
・取得した投資口の総数:3,180口
・投資口の取得価額の総額:499,903,700円
・取得方法:証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付
・取得期間:2025年4月17日～2025年5月21日(約定日ベース)
なお、本投資法人は、2025年4月16日付でSMBC日興証券株式会社との間で自己投資口の買付けの委託に関する契約を締結しました。SMBC日興証券株式会社は、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第6号、同法施行規則第169条第2項第5号の3)として、同契約に基づき、自己の投資口の取得に関する事務(自己の投資口の取得の対価である金銭の支払に関する事務を含みます。)を行いました。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。(信託財産を含む)
(2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 | ||||||||||
| 2.繰延資産の処理の方法 | 投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 投資法人債発行費 投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 | ||||||||||
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下の通りです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識します。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該営業期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は前期及び当期においてありません。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、特例処理を採用しています。 |
| (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 | |
| (3)ヘッジ方針 投資法人規約に基づき、変動金利の借入金に係る金利変動リスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 | |
| (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップ取引の特例処理の要件を満たしているため、ヘッジの有効性の評価を省略しています。 | |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金 及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であ り、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内 に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託車両運搬具、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権 ④ 信託その他無形固定資産 ⑤ 信託差入敷金及び保証金 ⑥ 信託預り敷金及び保証金 |
(未適用の会計基準等に関する注記)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会) 等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2028年2月期の期首から適用します。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次の通りです。
| (単位:千円) |
| 第40期 (2024年8月31日) | 第41期 (2025年2月28日) | |
| 信託建物 | 5,367,484 | 5,223,892 |
| 信託土地 | 11,618,595 | 11,618,595 |
| 合計 | 16,986,080 | 16,842,487 |
担保を付している債務は次の通りです。
| (単位:千円) |
| 第40期 (2024年8月31日) | 第41期 (2025年2月28日) | |
| 信託預り敷金及び保証金 | 821,462 | 821,462 |
2.特定融資枠に係る借入未使用枠残高等
本投資法人は、効率的かつ機動的なキャッシュ・マネジメントを行うことを主たる目的として取引銀行と特定融資枠(コミットメントライン)契約を締結しています。
[コミットメントライン契約1]
| (単位:千円) |
| 第40期 (2024年8月31日) | 第41期 (2025年2月28日) | |
| 借入極度額 | 6,000,000 | 6,000,000 |
| 期末借入残高 | - | - |
| 期末未使用残高 | 6,000,000 | 6,000,000 |
[コミットメントライン契約2]
| (単位:千円) |
| 第40期 (2024年8月31日) | 第41期 (2025年2月28日) | |
| 借入極度額 | 7,000,000 | 7,000,000 |
| 期末借入残高 | - | - |
| 期末未使用残高 | 7,000,000 | 7,000,000 |
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| (単位:千円) |
| 第40期 (2024年8月31日) | 第41期 (2025年2月28日) |
| 50,000 | 50,000 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 第40期 自 2024年3月 1日 至 2024年8月31日 | 第41期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | ||||
| A.不動産賃貸事業収益 | |||||
| 不動産賃貸収入 | |||||
| 賃料収入 | 7,456,578 | 7,462,281 | |||
| 共益費収入 | 893,659 | 876,053 | |||
| 駐車場収入 | 437,173 | 8,787,411 | 434,442 | 8,772,777 | |
| その他不動産賃貸収入 | |||||
| 付帯収益 | 648,610 | 617,725 | |||
| その他雑収益 | 20,799 | 669,410 | 19,779 | 637,504 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 9,456,821 | 9,410,282 | |||
| B.不動産賃貸事業費用 | |||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | 1,801,118 | 1,785,835 | |||
| 修繕費 | 160,862 | 175,845 | |||
| 公租公課 | 817,401 | 813,160 | |||
| 損害保険料 | 44,145 | 44,357 | |||
| 水道光熱費 | 562,758 | 546,941 | |||
| 減価償却費 | 1,611,769 | 1,595,068 | |||
| その他不動産賃貸費用 | 269,981 | 5,268,036 | 273,826 | 5,235,034 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 5,268,036 | 5,235,034 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 4,188,784 | 4,175,247 | ||
※2.不動産等売却益の内訳
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
| (単位:千円) |
| 天神ノースフロントビル(準共有持分5%) | ||
| 不動産等売却収入 | 317,500 | |
| 不動産等売却原価 | 111,886 | |
| その他売却費用 | 10,022 | |
| 不動産等売却益 | 195,590 | |
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
| (単位:千円) |
| マリノアシティ福岡(マリナサイド棟)(建物) | ||
| 不動産等売却収入 | 783,000 | |
| 不動産等売却原価 | 768,857 | |
| その他売却費用 | 11,489 | |
| 不動産等売却益 | 2,653 | |
| (単位:千円) |
| 天神ノースフロントビル(準共有持分25%) | ||
| 不動産等売却収入 | 1,587,500 | |
| 不動産等売却原価 | 551,987 | |
| その他売却費用 | 48,085 | |
| 不動産等売却益 | 987,427 | |
※3.関係会社との取引高
| (単位:千円) |
| 第40期 自 2024年3月 1日 至 2024年8月31日 | 第41期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | |
| 賃貸事業費用 | 918,125 | 919,268 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 第40期 自 2024年3月 1日 至 2024年8月31日 | 第41期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | |
| 発行可能投資口総口数 及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 796,000口 | 872,000口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) |
| 第40期 自 2024年3月 1日 至 2024年8月31日 | 第41期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | |
| 現金及び預金 | 3,883,372 | 17,444,889 |
| 信託現金及び信託預金 | 4,670,968 | 4,287,670 |
| 使途制限付信託預金(注) | △51,286 | △51,401 |
| 現金及び現金同等物 | 8,503,054 | 21,681,159 |
(注)テナントから預っている敷金保証金の返還等のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料(貸主側)
| (単位:千円) |
| 第40期 (2024年8月31日) | 第41期 (2025年2月28日) | |
| 1年内 | 5,271,005 | 6,025,304 |
| 1年超 | 10,228,207 | 11,007,001 |
| 合計 | 15,499,213 | 17,032,305 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行又は投資口の発行により調達します。
有利子負債の調達においては、堅固な財務体質を構築するとの方針から、主に長期・固定金利での資金調達を行い、また返済期限の分散化や、コミットメントラインの活用等を通じた財務の安定性・流動性確保に留意した、保守的な運営を行います。
余剰資金の運用においては、安全性を考慮しつつ、効率的な運用に資するため、各種の預金等にて運用を行います。
デリバティブ取引については、将来の金利変動リスク等の回避を目的としており、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債については、主として不動産信託受益権の取得及び既存の借入金のリファイナンスを目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は返済期日において流動性リスクに晒されますが、本投資法人では総資産有利子負債比率を適切にコントロールするとともに、スポンサーである地元金融機関との間でコミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保すること等により当該リスクを軽減しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること等により当該リスクを軽減しています。変動金利による借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクをヘッジするために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。デリバティブ取引については金融デリバティブ取引管理方針に従って執行・管理しており、その利用にあたっては、カウンターパーティーリスクを軽減するために、格付を参考に一定の信用力のある金融機関との取引に限定しています。
本投資法人の余剰資金を大口定期等で運用する預金については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクが存在しますが、格付を参考に一定の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減しています。
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されていますが、手元流動性を確保すること等により当該リスクを軽減しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なることもあります。
また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2024年8月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次の通りです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 3,900,000 | 3,906,410 | 6,410 |
| (2)投資法人債 | 3,000,000 | 2,971,769 | △28,230 |
| (3)長期借入金 | 89,450,000 | 89,039,213 | △410,786 |
| (4)預り敷金及び保証金 | 861,609 | 439,314 | △422,294 |
| (5)信託預り敷金及び保証金 | 11,820,191 | 8,567,518 | △3,252,673 |
| 負債計 | 109,031,801 | 104,924,225 | △4,107,575 |
| (6)デリバティブ取引 | - | - | - |
| デリバティブ取引計 | - | - | - |
2025年2月28日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次の通りです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 6,400,000 | 6,384,559 | △15,440 |
| (2)投資法人債 | 3,000,000 | 2,841,902 | △158,097 |
| (3)長期借入金 | 86,950,000 | 84,867,506 | △2,082,493 |
| (4)預り敷金及び保証金 | 873,544 | 400,853 | △472,691 |
| (5)信託預り敷金及び保証金 | 11,730,565 | 8,026,273 | △3,704,291 |
| 負債計 | 108,954,109 | 102,521,096 | △6,433,013 |
| (6)デリバティブ取引 | - | - | - |
| デリバティブ取引計 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1) 1年内返済予定の長期借入金、(2) 投資法人債、(3) 長期借入金
これらのうち、固定金利による長期借入金(金利スワップを組み合わせた実質固定金利の借入れを含みます。)及び投資法人債(以下、「借入金等」といいます。)の時価については、当該借入金等の元利金の合計額を同様の借入等を行った場合に適用されると合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
変動金利による長期借入金の時価については、金利が一定期間(6ヶ月以内)ごとに更改される条件になっているため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(4)預り敷金及び保証金、(5)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金の時価については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値で算定する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)決算日(2024年8月31日)以降の長期借入金及び投資法人債の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 3,900,000 | 11,100,000 | 12,900,000 | 14,000,000 | 10,700,000 | 40,750,000 |
| 投資法人債 | - | - | - | - | - | 3,000,000 |
決算日(2025年2月28日)以降の長期借入金及び投資法人債の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 6,400,000 | 12,500,000 | 14,000,000 | 10,900,000 | 14,000,000 | 35,550,000 |
| 投資法人債 | - | - | - | - | - | 3,000,000 |
(有価証券に関する注記)
第40期(2024年8月31日)
該当事項はありません。
第41期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
第40期(2024年8月31日)
該当事項はありません。
第41期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
第40期(2024年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 16,700,000 | 16,200,000 | (*) | - |
(*)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(1)(3)参照)。
第41期(2025年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 16,700,000 | 16,200,000 | (*) | - |
(*)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(1)(3)参照)。
(退職給付に関する注記)
第40期(2024年8月31日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
第41期(2025年2月28日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| (単位:千円) |
| 第40期 (2024年8月31日) | 第41期 (2025年2月28日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 7 | 13 |
| 繰延税金資産合計 | 7 | 13 |
| 繰延税金資産の純額 | 7 | 13 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) |
| 第40期 (2024年8月31日) | 第41期 (2025年2月28日) | |
| 法定実効税率 | 31.25 | 31.25 |
| 支払分配金の損金算入額 | △29.69 | △28.13 |
| その他 | △1.48 | △3.10 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.08 | 0.02 |
3. 決算日後の税率の変更
「所得税法等の一部を改正する法律」(令和7年法律第13号)が2025年3月31日に国会で成立したことに伴い、2026年4月1日以後に開始する計算期間より、「防衛特別法人税」の課税が行われることになりました。
これに伴い、2026年9月1日から開始する計算期間に解消が見込まれる一時差異に係る繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用される法定実効税率が変更されます。
この税率変更による影響はありません。
(持分法損益等に関する注記)
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.関連当事者との取引
(1)親会社及び法人主要投資主等
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
| 種類 | 会社等の 名称 | 所在地 | 資本金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| その他の関係会社 | 福岡地所株式会社(注2) | 福岡市博多区 | 100,000 | 総合不動産業 | 被所有 直接(10.73%) 間接( 0.07%) | 不動産等の管理委託等 | 不動産等の 管理委託等 (注1) | 918,125 (注3) | 営業 未払金 | 88,071 (注3) |
(注1)取引条件の決定については、市場価格等を参考に、価格交渉の上、業務委託契約を締結し、決定しています。
(注2)福岡地所株式会社とは、大博通りビジネスセンター及び博多FDビジネスセンターにつき建物賃貸借兼管理運用業務委託契約を締結しています。当該賃貸借契約は賃料パス・スルー・マスターリース型によっており、エンドテナントからの賃料等の金額が直接本投資法人の収入増減に繋がる仕組みとなっています(詳細は「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの F.主要なテナントの状況」をご参照下さい。)。当該契約形態の物件については、上記表中、エンドテナントを直接の相手先として開示しています。
(注3)上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
| 種類 | 会社等の 名称 | 所在地 | 資本金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 主要投資主 | 福岡地所株式会社(注3) | 福岡市博多区 | 100,000 | 総合不動産業 | 被所有 直接(11.24%) 間接 (0.94%) | 不動産等の管理委託等 | 不動産等の 売却 (注1) | 156,600 (注4) | - | - |
| 不動産等の 管理委託等 (注2) | 919,268 (注4) | 営業 未払金 | 93,055 (注4) |
(注1)取引条件の決定については、第三者の鑑定評価等を参考に、価格交渉の上、決定しています。
(注2)取引条件の決定については、市場価格等を参考に、価格交渉の上、業務委託契約を締結し、決定しています。
(注3)福岡地所株式会社とは、大博通りビジネスセンター及び博多FDビジネスセンターにつき建物賃貸借兼管理運用業務委託契約を締結しています。当該賃貸借契約は賃料パス・スルー・マスターリース型によっており、エンドテナントからの賃料等の金額が直接本投資法人の収入増減に繋がる仕組みとなっています(詳細は「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの F.主要なテナントの状況」をご参照下さい。)。当該契約形態の物件については、上記表中、エンドテナントを直接の相手先として開示しています。
(注4)上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
(2)関連会社等
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
(3)兄弟会社等
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
| 種類 | 会社等の 名称 | 所在地 | 資本金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| その他の関係会社の子会社 | 株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークス(注2) | 福岡市博多区 | 20,000 | 不動産業 | ─ | 不動産等の管理委託等 | 不動産等の 管理委託等 (注1) | 1,435,332 (注5) | 営業 未払金 | 261,841 (注5) |
| その他の関係会社の子会社 | 株式会社福岡リアルティ | 福岡市博多区 | 200,000 | 投資法人の資産運用業等 | ─ | 本投資法人の資産の運用等 (注3) | 資産運用報酬の支払 (注4) | 579,790 (注5) | 未払 費用 | 340,558 (注5) |
(注1)取引条件の決定については、市場価格等を参考に、価格交渉の上、業務委託契約を締結し、決定しています。
(注2)株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークスとは、キャナルシティ博多、キャナルシティ博多・B、キャナルシティ・ビジネスセンタービル及び木の葉モール橋本につき建物賃貸借兼管理運用業務委託契約を、パークプレイス大分につき不動産賃貸借兼管理運用業務委託契約を締結しています。当該賃貸借契約は賃料パス・スルー・マスターリース型によっており、エンドテナントからの賃料等の金額が直接本投資法人の収入増減に繋がる仕組みとなっています。当該契約形態の物件については、上記表中、エンドテナントを直接の相手先として開示しています。
(注3)本投資法人の執行役員である小原千尚は、株式会社福岡リアルティの代表取締役を兼職しています。
(注4)資産運用報酬については当事者間で協議の上、資産運用委託契約により金額を決定しています。
(注5)上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
| 種類 | 会社等の 名称 | 所在地 | 資本金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 主要投資主の子会社 | 株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークス(注2) | 福岡市博多区 | 20,000 | 不動産業 | ─ | 不動産等の管理委託等 | 不動産等の 管理委託等 (注1) | 1,400,586 (注5) | 営業 未払金 | 225,812 (注5) |
| 主要投資主の子会社 | 株式会社福岡リアルティ | 福岡市博多区 | 200,000 | 投資法人の資産運用業等 | ─ | 本投資法人の資産の運用等 (注3) | 資産運用報酬の支払 (注4) | 602,548 (注5) | 未払 費用 | 370,017 (注5) |
(注1)取引条件の決定については、市場価格等を参考に、価格交渉の上、業務委託契約を締結し、決定しています。
(注2)株式会社エフ・ジェイエンターテインメントワークスとは、キャナルシティ博多、キャナルシティ博多・B、キャナルシティ・ビジネスセンタービル及び木の葉モール橋本につき建物賃貸借兼管理運用業務委託契約を、パークプレイス大分につき不動産賃貸借兼管理運用業務委託契約を締結しています。当該賃貸借契約は賃料パス・スルー・マスターリース型によっており、エンドテナントからの賃料等の金額が直接本投資法人の収入増減に繋がる仕組みとなっています。当該契約形態の物件については、上記表中、エンドテナントを直接の相手先として開示しています。
(注3)本投資法人の執行役員である小原千尚は、株式会社福岡リアルティの代表取締役を兼職しています。
(注4)資産運用報酬については当事者間で協議の上、資産運用委託契約により金額を決定しています。
(注5)上記金額のうち、取引金額には消費税等は含まれていませんが、期末残高には消費税等が含まれています。
(4)役員及び個人主要投資主等
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
2.親会社又は重要な関連会社に関する注記
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、福岡県を中心とする九州地域に、賃貸用の商業施設、オフィスビル、その他を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末の時価は、次の通りです。
(単位:千円)
| 用途 | 第40期 自 2024年3月 1日 至 2024年8月31日 | 第41期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | ||
| 商業施設 | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 100,809,652 | 100,570,604 | ||
| 期中増減額 | △239,048 | △330,617 | ||
| 期末残高 | 100,570,604 | 100,239,987 | ||
| 期末の時価 | 107,363,000 | 107,680,000 | ||
| オフィスビル | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 74,482,224 | 74,117,045 | ||
| 期中増減額 | △365,178 | △885,607 | ||
| 期末残高 | 74,117,045 | 73,231,437 | ||
| 期末の時価 | 112,842,500 | 113,385,000 | ||
| その他 | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 28,542,258 | 28,407,408 | ||
| 期中増減額 | △134,850 | △91,290 | ||
| 期末残高 | 28,407,408 | 28,316,118 | ||
| 期末の時価 | 39,820,000 | 40,490,000 | ||
| 合計 | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 203,834,136 | 203,095,058 | ||
| 期中増減額 | △739,077 | △1,307,515 | ||
| 期末残高 | 203,095,058 | 201,787,543 | ||
| 期末の時価 | 260,025,500 | 261,555,000 | ||
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)第40期期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出(986百万円)、主な減少額は天神ノースフロントビル(準共有持分5%)の譲渡(111百万円)及び減価償却費(1,611百万円)等によるものです。第41期期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出(1,611百万円)、主な減少額は、マリノアシティ福岡(マリナサイド棟)(建物)の譲渡(768百万円)、天神ノースフロントビル(準共有持分25%)の譲渡(551百万円)及び減価償却費(1,595百万円)等によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、第40期においては、2024年2月29日に譲渡契約を締結したマリノアシティ福岡(マリナサイド棟)(建物)及び2024年8月28日に譲渡契約を締結した天神ノースフロントビル(準共有持分95%)の譲渡(予定)価格を、第41期においては、2024年8月28日に譲渡契約を締結した天神ノースフロントビル(準共有持分70%)の譲渡予定価格を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次の通りです。
(単位:千円)
| 用途 | 第40期 自 2024年3月 1日 至 2024年8月31日 | 第41期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | ||
| 商業施設 | 損益計算書における金額 | |||
| 不動産賃貸事業収益 | 5,104,372 | 5,037,274 | ||
| 不動産賃貸事業費用 | 3,261,506 | 3,211,407 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 1,842,865 | 1,825,866 | ||
| オフィスビル | 損益計算書における金額 | |||
| 不動産賃貸事業収益 | 3,360,557 | 3,350,997 | ||
| 不動産賃貸事業費用 | 1,568,053 | 1,589,661 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 1,792,504 | 1,761,336 | ||
| その他 | 損益計算書における金額 | |||
| 不動産賃貸事業収益 | 991,891 | 1,022,010 | ||
| 不動産賃貸事業費用 | 438,476 | 433,965 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 553,415 | 588,044 | ||
| 合計 | 損益計算書における金額 | |||
| 不動産賃貸事業収益 | 9,456,821 | 9,410,282 | ||
| 不動産賃貸事業費用 | 5,268,036 | 5,235,034 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 4,188,784 | 4,175,247 | ||
(注)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸事業収入とこれに対する費用(外注委託費、減価償却費、公租公課等)であり、それぞれ「不動産賃貸収入」「その他不動産賃貸収入」及び「賃貸事業費用」に計上されています。
(収益認識に関する注記)
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 (注2) | |
| 不動産等の売却収入 | 317,500 | 195,590 |
| 水道光熱費収入 | 495,479 | 495,479 |
| その他 | 107,342 | 8,961,342 |
| 合計 | 920,321 | 9,652,412 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
残存履行義務に配分した取引価格
2024年8月31日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2024年2月29日に売却契約を締結した不動産等に係る783,000千円及び2024年8月28日に売却契約を締結した不動産等に係る6,032,500千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、783,000千円について2024年9月2日の当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。また、1,587,500千円について2025年2月27日に、1,397,000千円について2025年8月28日に、1,016,000千円について2026年2月26日に、1,016,000千円について2026年8月27日に、1,016,000千円について2027年2月25日にそれぞれ予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 (注2) | |
| 不動産等の売却収入 | 2,370,500 | 990,080 |
| 水道光熱費収入 | 470,145 | 470,145 |
| その他 | 93,522 | 8,940,136 |
| 合計 | 2,934,167 | 10,400,362 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
残存履行義務に配分した取引価格
2025年2月28日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2024年8月28日に売却契約を締結した不動産等に係る4,445,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、1,397,000千円について2025年8月28日に、1,016,000千円について2026年2月26日に、1,016,000千円について2026年8月27日に、1,016,000千円について2027年2月25日にそれぞれ予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
第40期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
第41期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 第40期 自 2024年3月 1日 至 2024年8月31日 | 第41期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | |
| 1口当たり純資産額 | 128,344円 | 130,034円 |
| 1口当たり当期純利益 | 4,049円 | 4,571円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りです。
| 第40期 自 2024年3月 1日 至 2024年8月31日 | 第41期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | |
| 当期純利益(千円) | 3,223,043 | 3,966,821 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 3,223,043 | 3,966,821 |
| 期中平均投資口数(口) | 796,000 | 867,664 |
(重要な後発事象に関する注記)
自己投資口の取得
本投資法人は、2025年4月16日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、以下の通り自己投資口取得に関する事項について決定し、2025年5月21日をもって自己投資口の取得を終了しました。なお、取得した全ての自己投資口について、2025年8月期中に消却することを予定しています。
(自己投資口の取得を行った理由)
本投資法人は、投資口価格の推移、帳簿価額相当額の物件売却資金を含む手元資金の使途、財務状況及びマーケット環境を基に自己投資口の取得について検討を重ねました。今回、自己投資口の取得及び消却により投資主還元を行い、かつ、1口当たり分配金や1口当たりNAVを向上させることが、投資主価値の中長期的な向上に資するものと判断し、自己投資口の取得を決定しました。
(2025年4月16日開催の本投資法人役員会で決議した取得に係る事項の内容)
・取得し得る投資口の総数:4,000口(上限)
発行済投資口の総口数(自己投資口を除きます。)に対する割合0.46%
・投資口の取得価額の総額:500百万円(上限)
・取得方法:証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付
・取得期間:2025年4月17日～2025年5月31日
(全取得期間における自己投資口の取得状況等)
・取得した投資口の総数:3,180口
・投資口の取得価額の総額:499,903,700円
・取得方法:証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付
・取得期間:2025年4月17日～2025年5月21日(約定日ベース)
なお、本投資法人は、2025年4月16日付でSMBC日興証券株式会社との間で自己投資口の買付けの委託に関する契約を締結しました。SMBC日興証券株式会社は、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第6号、同法施行規則第169条第2項第5号の3)として、同契約に基づき、自己の投資口の取得に関する事務(自己の投資口の取得の対価である金銭の支払に関する事務を含みます。)を行いました。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
