有価証券報告書(内国投資証券)-第39期(2025/03/01-2025/08/31)

(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	① 有形固定資産(信託財産を含みます。)
	定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
	建物 2～63年 構築物 2～60年 機械及び装置 2～45年 工具、器具及び備品 2～15年
	② 無形固定資産
	定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費
	償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	(1) 収益に関する計上基準
	本投資法人における顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益を認識しています。なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。
	(2) 固定資産税等の処理方法
	保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産等を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として支払った初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税相当額は、第38期は4,751千円であり、第39期は10,994千円です。
4.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
	なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託差入敷金及び保証金 ④信託預り敷金及び保証金
5.ヘッジ会計の方法	(1) ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 (2) ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3) ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4) ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7.資産に係る控除対象外消費税等の処理方法	資産に係る控除対象外消費税等は個々の資産の取得原価に算入しています。

(重要な会計上の見積りに関する注記)
(固定資産の減損)
1.財務諸表に計上した金額

	第38期	第39期
有形固定資産	309,625,619千円	312,853,530千円
無形固定資産	655,671千円	655,641千円

2.識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産の状態及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
(未適用の会計基準等)
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2028年2月期の期首から適用します。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
1 コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の3行とコミットメントライン契約を締結しています。

	第38期 (2025年2月28日)	第39期 (2025年8月31日)
コミットメントライン契約の総額	15,000,000千円	15,000,000千円
借入残高	-	-
差引	15,000,000千円	15,000,000千円

※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	第38期 (2025年2月28日)	第39期 (2025年8月31日)
	50,000千円	50,000千円

(損益計算書に関する注記)
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

		第38期 自 2024年9月1日 至 2025年2月28日		第39期 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日
A.	不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	賃料等	11,774,362		12,024,792
	施設使用料	528,201	12,302,563	532,705	12,557,497
	その他賃貸事業収入
	賃貸一時金収入	401,031		501,158
	水道光熱費収入	25,340		25,103
	その他雑収益	99,905	526,277	112,042	638,303
	不動産賃貸事業収益合計		12,828,841		13,195,801
B.	不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	物件管理委託費	1,314,916		1,357,947
	修繕費	588,157		656,298
	公租公課	679,533		689,025
	信託報酬	9,641		9,633
	水道光熱費	156,549		150,721
	保険料	32,895		33,817
	減価償却費	1,903,022		1,930,120
	テナント募集関係費	156,684		170,530
	その他賃貸事業費用	333,050		361,560
	不動産賃貸事業費用合計		5,174,452		5,359,654
C.	不動産賃貸事業損益
	(A-B)		7,654,388		7,836,147

(投資主資本等変動計算書に関する注記)

	第38期 自 2024年9月1日 至 2025年2月28日	第39期 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日
発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	4,000,000口	20,000,000口
発行済投資口の総口数	503,472口	2,517,360口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	第38期 自 2024年9月1日 至 2025年2月28日	第39期 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日
現金及び預金	11,463,440千円	9,914,236千円
信託現金及び信託預金	2,012,485千円	2,157,568千円
現金及び現金同等物	13,475,925千円	12,071,805千円

(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	第38期 (2025年2月28日)	第39期 (2025年8月31日)
1年内	699,281千円	704,061千円
1年超	2,449,607千円	2,226,219千円
合計	3,148,889千円	2,930,280千円

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得等の資金の手当てを目的として、金融機関からの借入、投資法人債の発行又は募集投資口の追加発行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引は、負債から生じる金利変動リスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。なお、資金計画に関してはその効率化に努め、極力余資が生じないように運用する方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主として資産の取得、有利子負債の返済を目的とした資金調達です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散及び返済期限の分散を図ること、固定金利での調達を中心に行うこと等により管理を行っています。加えて、一部の変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります。
なお、後記「デリバティブ取引に関する注記」に記載のデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいことから、注記を省略しています。
第38期(2025年2月28日)

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)1年内償還予定の投資法人債	2,000,000	1,996,135	△3,864
(2)1年内返済予定の長期借入金	19,500,000	19,453,322	△46,677
(3)投資法人債	6,000,000	5,708,981	△291,018
(4)長期借入金	137,500,000	134,814,092	△2,685,907

第39期(2025年8月31日)

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)1年内償還予定の投資法人債	-	-	-
(2)1年内返済予定の長期借入金	21,500,000	21,441,803	△58,196
(3)投資法人債	6,000,000	5,705,459	△294,540
(4)長期借入金	139,000,000	136,686,710	△2,313,289
(5)デリバティブ取引	-	-	-

(注1) 金融商品の時価の算定方法
(1) 1年内償還予定の投資法人債、(2) 1年内返済予定の長期借入金、(3) 投資法人債、(4) 長期借入金
これらの時価は、固定金利によるものは、元利金の合計額を新規に同様の資金調達を行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映しており、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップ取引の特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2) 借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
第38期(2025年2月28日)

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
投資法人債	2,000,000	-	-	-	1,000,000	5,000,000
長期借入金	19,500,000	23,500,000	23,000,000	20,000,000	16,500,000	54,500,000
合計	21,500,000	23,500,000	23,000,000	20,000,000	17,500,000	59,500,000

第39期(2025年8月31日)

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
投資法人債	-	-	-	-	3,000,000	3,000,000
長期借入金	21,500,000	22,000,000	26,000,000	20,500,000	13,000,000	57,500,000
合計	21,500,000	22,000,000	26,000,000	20,500,000	16,000,000	60,500,000

(有価証券に関する注記)
第38期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
第39期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
第38期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
第39期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
第38期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
第39期(2025年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主なヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	2,000,000	2,000,000	(注)	-

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
第38期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
第39期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

	第38期 (2025年2月28日)	第39期 (2025年8月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	16千円	28千円
繰延税金資産合計	16千円	28千円
繰延税金資産の純額	16千円	28千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	第38期 (2025年2月28日)	第39期 (2025年8月31日)
法定実効税率	31.46%	31.46%
(調整)
支払配当の損金算入額	△31.45%	△31.45%
その他	0.01%	0.01%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.02%	0.02%

(持分法損益等に関する注記)
第38期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
第39期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第38期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
第39期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第38期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
第39期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第38期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
第39期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第38期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
第39期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
第38期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
第39期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
第38期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報

(単位:千円)

相手先	営業収益	関連するセグメント名
三井不動産レジデンシャルリース株式会社	12,110,160	不動産賃貸事業

第39期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報

(単位:千円)

相手先	営業収益	関連するセグメント名
三井不動産レジデンシャルリース株式会社	12,387,922	不動産賃貸事業

(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸住宅(土地を含みます。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		第38期 自 2024年9月1日 至 2025年2月28日	第39期 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日
貸借	対照表計上額
	期首残高	308,971,849	310,010,787
	期中増減額	1,038,937	3,193,180
	期末残高	310,010,787	313,203,967
期末	時価	491,885,000	499,856,000

(注1)「貸借対照表計上額」は、取得価格(取得諸経費等を含みます。)から減価償却累計額を控除した価額で、建設仮勘定を含まない価額を記載しています。
(注2)「期中増減額」のうち、第38期の主な増加は物件の取得(1,774,097千円)によるものであり、主な減少は減価償却によるものです。第39期の主な増加は物件の取得(4,088,787千円)によるものであり、主な減少は減価償却によるものです。
(注3)「期末時価」は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、(損益計算書に関する注記)に記載のとおりです。
(収益認識に関する注記)
第38期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、(損益計算書に関する注記)の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。
また、主な顧客との契約から生じる収益は「水道光熱費収入」です。
第39期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、(損益計算書に関する注記)の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。
また、主な顧客との契約から生じる収益は「水道光熱費収入」です。
(1口当たり情報に関する注記)

	第38期 自 2024年9月1日 至 2025年2月28日	第39期 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日
1口当たり純資産額	60,502円	60,525円
1口当たり当期純利益	2,301円	2,324円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)本投資法人は、2025年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき5口の割合による投資口の分割を行いました。「1口当たり純資産額」及び「1口当たり当期純利益」は、2025年2月期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	第38期 自 2024年9月1日 至 2025年2月28日	第39期 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日
当期純利益(千円)	5,793,100	5,850,998
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	5,793,100	5,850,998
期中平均投資口数(口)	2,517,360	2,517,360

(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。