有価証券報告書(内国投資証券)-第19期(平成27年8月1日-平成28年1月31日)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(貸借対照表に関する注記)
※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
※2.主要投資主との取引
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティングリース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
① 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達です。このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用しています。
デリバティブ取引は、金利スワップであり、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるリスク管理方針に基づき執行し、リスク管理を行っています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2015年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
2016年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
①現金及び預金、②信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
①1年内償還予定の投資法人債、③投資法人債
これらの時価は、市場価格によっています。
②1年内返済予定の長期借入金、④長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)金銭債権の決算日(2015年7月31日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(2016年1月31日)後の償還予定額
(注3)投資法人債及び長期借入金の決算日(2015年7月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
投資法人債及び長期借入金の決算日(2016年1月31日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
前期 (2015年7月31日)
該当事項はありません。
当期 (2016年1月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2015年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2016年1月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2015年7月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債②、④をご参照ください。)。
当期(2016年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債②、④をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期 (2015年7月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期 (2016年1月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
当期(自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都において、賃貸用の不動産(主用途はオフィスビル、住宅及び商業施設)を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の減少額の主な要因は、減価償却費の計上によるものです。当期の増加額の主な要因は、1物件(六本木ヒルズ森タワー(28階部分)(12,044,244千円))の取得によるものであり、減少額の主な要因は、減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(持分法損益等に関する注記)
前期 (自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期 (自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期 (自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
該当事項はありません。
当期 (自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、赤坂溜池タワー、愛宕グリーンヒルズ、アークヒルズ サウスタワー及び後楽森ビルの一部
(注3)費用として処理されていない資産計上された支払手数料(6,273千円)が含まれています。
(注4)六本木ビュータワー
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注5)市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
(注6)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
(注7)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
(注8)市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
当期(自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)六本木ヒルズ森タワーの一部
(注3)六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、赤坂溜池タワー、愛宕グリーンヒルズ、アークヒルズ サウスタワーの一部及び後楽森ビルの一部
(注4)費用として処理されていない資産計上された支払手数料(9,381千円)が含まれています。
(注5)六本木ビュータワー
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注6)本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、取得の意思決定を行っています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含みます。)が鑑定した鑑定評価額を超えた額では取得していません。
(注7)市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
(注8)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
(注9)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
(注10)市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
2.関連会社等
前期(自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
当期(自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
(注3)運用委託報酬額には、不動産等の帳簿価額に算入した不動産取得に係る取得報酬12,000千円が含まれています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注4)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)礒部英之が第三者(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と森ビル・インベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
当期(自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)礒部英之が第三者(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と森ビル・インベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
(注3)運用委託報酬額には、不動産等の帳簿価額に算入した不動産取得に係る取得報酬12,000千円が含まれています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注4)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
新投資口の発行
本投資法人は、2016年1月6日及び2016年1月20日開催の本投資法人役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口の発行については2016年2月1日に払込が完了し、第三者割当による新投資口の発行については2016年2月24日に払込が完了しました。
この結果、2016年2月24日現在での出資総額は174,231,870,570円、発行済投資口の総口数は1,750,640口となっています。
1. 公募による新投資口発行(ただし、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Aに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。)
発行新投資口数 :172,000口
(内訳)国内一般募集 90,791口
海外募集 81,209口
発行価格(募集価格) :1口当たり 136,334円
発行価格(募集価格)の総額 :23,449,448,000円
払込金額(発行価額) :1口当たり 131,859円
払込金額(発行価額)の総額 :22,679,748,000円
払込期日 :2016年2月1日
分配金起算日 :2016年2月1日
2. 第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 :8,600口
払込金額(発行価額) :1口当たり 131,859円
払込金額(発行価額)の総額 :1,133,987,400円
払込期日 :2016年2月24日
分配金起算日 :2016年2月1日
割当先 :みずほ証券株式会社
3. 調達資金の使途
上記の公募による新投資口発行に係る調達資金については、2016年2月1日付で取得した資産(六本木ヒルズ森タワー:1フロア)の取得資金及びその取得費用に充当した他、上記の第三者割当による新投資口発行に係る調達資金と合わせて、2016年4月1日付で取得した資産(六本木ヒルズ森タワー:3フロア)の取得資金及びその取得費用の一部に充当しました。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却 の方法 | ① 有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～68年 構築物 3～68年 機械及び装置 8～33年 工具、器具及び備品 3～15年 |
| ② 無形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 ③ 長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | ① 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 ② 投資口交付費 3年間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上 基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は12,937千円です。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | ① ヘッジ会計の方法 金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理を採用しています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段の相場変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。 ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー 計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託預金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成 のための基本となる 重要な事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 a.信託現金及び信託預金 b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権、信託その他無形固定資産 c.信託預り敷金及び保証金 ② 消費税等の会計処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
(貸借対照表に関する注記)
※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2015年7月31日) | 当期 (2016年1月31日) | ||
| 50,000千円 | 50,000千円 | ||
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) | |||||
| 前期 (自 2015年2月 1日 至 2015年7月31日) | 当期 (自 2015年8月 1日 至 2016年1月31日) | ||||
| ① | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料共益費収入 | 6,401,886 | 6,617,068 | |||
| その他賃料収入 | 3,284 | 6,405,171 | 4,991 | 6,622,059 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 駐車料収入 | 16,780 | 22,364 | |||
| 付帯収益 | 93,870 | 103,519 | |||
| 解約違約金 | 190 | 110,840 | 468 | 126,352 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 6,516,011 | 6,748,411 | |||
| ② | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 管理委託費 | 269,168 | 306,841 | |||
| 公租公課等 | 416,594 | 448,207 | |||
| 水道光熱費 | 91,734 | 108,490 | |||
| 修繕費 | 21,720 | 15,611 | |||
| 損害保険料 | 13,174 | 13,549 | |||
| 信託報酬 | 6,718 | 6,771 | |||
| 減価償却費 | 857,712 | 852,787 | |||
| 賃借料 | 103,842 | 111,903 | |||
| その他賃貸事業費用 | 7,906 | 1,788,573 | 10,397 | 1,874,559 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 1,788,573 | 1,874,559 | |||
| ③ | 不動産賃貸事業損益(①-②) | 4,727,438 | 4,873,852 | ||
※2.主要投資主との取引
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2015年2月 1日 至 2015年7月31日) | 当期 (自 2015年8月 1日 至 2016年1月31日) | |
| 営業取引によるもの | ||
| 賃貸事業収入 | 4,937,684 | 4,707,446 |
| その他賃貸事業収入 | 2,268 | 2,294 |
| 賃貸事業費用 | 132,099 | 142,568 |
| その他営業費用 | 1,181 | 670 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 (自 2015年2月 1日 至 2015年7月31日) | 当期 (自 2015年8月 1日 至 2016年1月31日) | |
| 発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,570,040口 | 1,570,040口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2015年2月 1日 至 2015年7月31日) | 当期 (自 2015年8月 1日 至 2016年1月31日) | |
| 現金及び預金 | 7,332,973 | 4,086,351 |
| 信託現金及び信託預金 | 10,701,100 | 5,352,905 |
| 現金及び現金同等物 | 18,034,073 | 9,439,257 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティングリース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) |
| 前期 (2015年7月31日) | 当期 (2016年1月31日) | |
| 1年内 | 3,096,823 | 3,074,536 |
| 1年超 | 17,353,386 | 16,738,986 |
| 合計 | 20,450,209 | 19,813,522 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
① 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達です。このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用しています。
デリバティブ取引は、金利スワップであり、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるリスク管理方針に基づき執行し、リスク管理を行っています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2015年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時 価 | 差 額 | |
| ① 現金及び預金 | 7,332,973 | 7,332,973 | - |
| ② 信託現金及び信託預金 | 10,701,100 | 10,701,100 | - |
| 資産計 | 18,034,073 | 18,034,073 | - |
| ① 1年内償還予定の投資法人債 | 5,000,000 | 5,009,000 | 9,000 |
| ② 1年内返済予定の長期借入金 | 17,000,000 | 17,003,170 | 3,170 |
| ③ 投資法人債 | 19,000,000 | 19,168,200 | 168,200 |
| ④ 長期借入金 | 89,200,000 | 89,290,208 | 90,208 |
| 負債計 | 130,200,000 | 130,470,579 | 270,579 |
| デリバティブ取引 | - | - | - |
2016年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時 価 | 差 額 | |
| ① 現金及び預金 | 4,086,351 | 4,086,351 | - |
| ② 信託現金及び信託預金 | 5,352,905 | 5,352,905 | - |
| 資産計 | 9,439,257 | 9,439,257 | - |
| ① 1年内償還予定の投資法人債 | - | - | - |
| ② 1年内返済予定の長期借入金 | 3,500,000 | 3,503,775 | 3,775 |
| ③ 投資法人債 | 24,000,000 | 24,222,815 | 222,815 |
| ④ 長期借入金 | 105,200,000 | 105,809,369 | 609,369 |
| 負債計 | 132,700,000 | 133,535,959 | 835,959 |
| デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
①現金及び預金、②信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
①1年内償還予定の投資法人債、③投資法人債
これらの時価は、市場価格によっています。
②1年内返済予定の長期借入金、④長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)金銭債権の決算日(2015年7月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 7,332,973 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 10,701,100 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 18,034,073 | - | - | - | - | - |
金銭債権の決算日(2016年1月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 4,086,351 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 5,352,905 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 9,439,257 | - | - | - | - | - |
(注3)投資法人債及び長期借入金の決算日(2015年7月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 5,000,000 | - | 5,000,000 | 3,000,000 | 5,000,000 | 6,000,000 |
| 長期借入金 | 17,000,000 | 3,978,000 | 12,600,000 | 22,500,000 | 22,922,000 | 27,200,000 |
| 合計 | 22,000,000 | 3,978,000 | 17,600,000 | 25,500,000 | 27,922,000 | 33,200,000 |
投資法人債及び長期借入金の決算日(2016年1月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | 2,000,000 | 3,000,000 | 3,000,000 | 8,500,000 | 7,500,000 |
| 長期借入金 | 3,500,000 | 4,578,000 | 20,500,000 | 27,900,000 | 13,022,000 | 39,200,000 |
| 合計 | 3,500,000 | 6,578,000 | 23,500,000 | 30,900,000 | 21,522,000 | 46,700,000 |
(有価証券に関する注記)
前期 (2015年7月31日)
該当事項はありません。
当期 (2016年1月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2015年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2016年1月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2015年7月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) | ||||||
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 59,478,000 | 49,978,000 | ※ | - |
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債②、④をご参照ください。)。
当期(2016年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) | ||||||
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 67,978,000 | 65,978,000 | ※ | - |
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債②、④をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期 (2015年7月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期 (2016年1月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (2015年7月31日) | 当期 (2016年1月31日) | ||
| 繰延税金資産 | |||
| 流動資産 | |||
| 未払事業税損金不算入額 | 9 | 5 | |
| 繰延税金資産合計(流動) | 9 | 5 | |
| 繰延税金資産(流動)の純額 | 9 | 5 | |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2015年7月31日) | 当期 (2016年1月31日) | ||
| 法定実効税率 | 34.15% | 32.31% | |
| (調整) | |||
| 支払分配金の損金算入額 | △34.14% | △32.31% | |
| その他 | 0.02% | 0.02% | |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.02% | 0.02% | |
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 森ビル株式会社 | 4,939,952 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 森ビル株式会社 | 4,709,740 | 不動産賃貸事業 |
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都において、賃貸用の不動産(主用途はオフィスビル、住宅及び商業施設)を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) | |||
| 前期 (自 2015年2月 1日 至 2015年7月31日) | 当期 (自 2015年8月 1日 至 2016年1月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 276,620,994 | 275,893,784 | |
| 期中増減額 | △727,210 | 11,512,590 | |
| 期末残高 | 275,893,784 | 287,406,374 | |
| 期末時価 | 281,730,000 | 296,340,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の減少額の主な要因は、減価償却費の計上によるものです。当期の増加額の主な要因は、1物件(六本木ヒルズ森タワー(28階部分)(12,044,244千円))の取得によるものであり、減少額の主な要因は、減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(持分法損益等に関する注記)
前期 (自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期 (自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期 (自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
該当事項はありません。
当期 (自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
| 種類 | 会社等 の名称 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の 所有(被所有) 割合(%) | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| その他の 関係会社 | 森ビル 株式会社 | 東京都 港区 | 67,000,000 | 不動産業 | 被所有 直接15.6 | 不動産等の 賃貸及び 管理 | 物件の賃貸 (注2) (注5) | 4,939,952 | 営業 未収入金 | 774 |
| 前受金 | 785,262 | |||||||||
| 信託預り 敷金及び 保証金 | 7,836,129 | |||||||||
| 物件運営 管理費の支払 (注6) | 138,373 (注3) | 前払費用 | 2,747 | |||||||
| 営業 未払金 | 26,244 | |||||||||
| その他営業費 用の支払 (注7) | 1,181 | - | - | |||||||
| 敷金の預り (注4) (注8) | - | 信託預り 敷金及び 保証金 | 53,886 |
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、赤坂溜池タワー、愛宕グリーンヒルズ、アークヒルズ サウスタワー及び後楽森ビルの一部
(注3)費用として処理されていない資産計上された支払手数料(6,273千円)が含まれています。
(注4)六本木ビュータワー
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注5)市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
(注6)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
(注7)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
(注8)市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
当期(自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
| 種類 | 会社等 の名称 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の 所有(被所有) 割合(%) | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| その他の 関係会社 | 森ビル 株式会社 | 東京都 港区 | 67,000,000 | 不動産業 | 被所有 直接15.6 | 不動産等の 賃貸及び 管理 | 物件の取得 (注2) (注6) | 12,000,000 | - | - |
| 物件の賃貸 (注3) (注7) | 4,709,740 | 営業 未収入金 | 764 | |||||||
| 前受金 | 847,672 | |||||||||
| 信託預り 敷金及び 保証金 | 7,636,285 | |||||||||
| 物件運営 管理費の支払 (注8) | 151,949 (注4) | 前払費用 | 2,963 | |||||||
| 営業 未払金 | 28,785 | |||||||||
| その他営業費 用の支払 (注9) | 670 | - | - | |||||||
| 敷金の預り (注5) (注10) | - | 信託預り 敷金及び 保証金 | 53,886 |
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)六本木ヒルズ森タワーの一部
(注3)六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、赤坂溜池タワー、愛宕グリーンヒルズ、アークヒルズ サウスタワーの一部及び後楽森ビルの一部
(注4)費用として処理されていない資産計上された支払手数料(9,381千円)が含まれています。
(注5)六本木ビュータワー
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注6)本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、取得の意思決定を行っています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含みます。)が鑑定した鑑定評価額を超えた額では取得していません。
(注7)市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
(注8)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
(注9)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
(注10)市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
2.関連会社等
前期(自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
| 種類 | 会社等 の名称 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| その他の 関係会社 の子会社 | 森ビル・イン ベストメント マネジメント 株式会社 | 東京都 港区 | 200,000 | 不動産、信託受益権、その他金融 資産の 運用業務 | なし | 資産運用 の委託、役員の兼任 | 運用委託報酬 の支払 (注2) (注3) | 200,382 | 未払費用 | 216,412 |
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
当期(自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
| 種類 | 会社等 の名称 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| その他の 関係会社 の子会社 | 森ビル・イン ベストメント マネジメント 株式会社 | 東京都 港区 | 200,000 | 不動産、信託受益権、その他金融 資産の 運用業務 | なし | 資産運用 の委託、役員の兼任 | 運用委託報酬 の支払 (注2) (注4) | 220,022 (注3) | 未払費用 | 224,664 |
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
(注3)運用委託報酬額には、不動産等の帳簿価額に算入した不動産取得に係る取得報酬12,000千円が含まれています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注4)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2015年2月1日 至 2015年7月31日)
| 種類 | 会社等 の名称 又は 氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 又は 職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及び その近親者 | 礒部 英之 | - | - | 本投資法人 執行役員兼 森ビル・イン ベストメント マネジメント 株式会社 代表取締役 社長 | なし | 本投資法人 執行役員兼 森ビル・イン ベストメント マネジメント 株式会社 代表取締役 社長 | 森ビル・イン ベストメント マネジメント 株式会社 への運用委託 報酬の支払 (注2) (注3) | 200,382 | 未払費用 | 216,412 |
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)礒部英之が第三者(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と森ビル・インベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
当期(自 2015年8月1日 至 2016年1月31日)
| 種類 | 会社等 の名称 又は 氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 又は 職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合(%) | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及び その近親者 | 礒部 英之 | - | - | 本投資法人 執行役員兼 森ビル・イン ベストメント マネジメント 株式会社 代表取締役 社長 | なし | 本投資法人 執行役員兼 森ビル・イン ベストメント マネジメント 株式会社 代表取締役 社長 | 森ビル・イン ベストメント マネジメント 株式会社 への運用委託 報酬の支払 (注2) (注4) | 220,022 (注3) | 未払費用 | 224,664 |
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)礒部英之が第三者(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と森ビル・インベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
(注3)運用委託報酬額には、不動産等の帳簿価額に算入した不動産取得に係る取得報酬12,000千円が含まれています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注4)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| (単位:円) |
| 前期 (自 2015年2月 1日 至 2015年7月31日) | 当期 (自 2015年8月 1日 至 2016年1月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 98,239 | 98,374 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,367 | 2,502 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 (自 2015年2月 1日 至 2015年7月31日) | 当期 (自 2015年8月 1日 至 2016年1月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 3,716,116 | 3,927,887 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 3,716,116 | 3,927,887 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,570,040 | 1,570,040 |
(重要な後発事象に関する注記)
新投資口の発行
本投資法人は、2016年1月6日及び2016年1月20日開催の本投資法人役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口の発行については2016年2月1日に払込が完了し、第三者割当による新投資口の発行については2016年2月24日に払込が完了しました。
この結果、2016年2月24日現在での出資総額は174,231,870,570円、発行済投資口の総口数は1,750,640口となっています。
1. 公募による新投資口発行(ただし、米国においては1933年米国証券法に基づくルール144Aに従った適格機関投資家に対する販売に限ります。)
発行新投資口数 :172,000口
(内訳)国内一般募集 90,791口
海外募集 81,209口
発行価格(募集価格) :1口当たり 136,334円
発行価格(募集価格)の総額 :23,449,448,000円
払込金額(発行価額) :1口当たり 131,859円
払込金額(発行価額)の総額 :22,679,748,000円
払込期日 :2016年2月1日
分配金起算日 :2016年2月1日
2. 第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 :8,600口
払込金額(発行価額) :1口当たり 131,859円
払込金額(発行価額)の総額 :1,133,987,400円
払込期日 :2016年2月24日
分配金起算日 :2016年2月1日
割当先 :みずほ証券株式会社
3. 調達資金の使途
上記の公募による新投資口発行に係る調達資金については、2016年2月1日付で取得した資産(六本木ヒルズ森タワー:1フロア)の取得資金及びその取得費用に充当した他、上記の第三者割当による新投資口発行に係る調達資金と合わせて、2016年4月1日付で取得した資産(六本木ヒルズ森タワー:3フロア)の取得資金及びその取得費用の一部に充当しました。
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