有価証券報告書(内国投資証券)-第38期(2025/02/01-2025/07/31)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(未適用の会計基準等に関する注記)
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2028年1月期の期首から適用します。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
※2.自己投資口の消却の状況
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
※2.主要投資主との取引
※3.不動産等譲渡益の内訳 (単位:千円)
前期(自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日)
当期(自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティングリース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
① 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達です。このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用しています。
デリバティブ取引は、金利スワップであり、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるリスク管理方針に基づき執行し、リスク管理を行っています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため、時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため、注記を省略しています。
2025年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため、時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(注1)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、
( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負債
①1年内償還予定の投資法人債、③投資法人債
これらの時価は、市場価格によっています。
②1年内返済予定の長期借入金、④長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)投資法人債及び長期借入金の決算日(2025年1月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
投資法人債及び長期借入金の決算日(2025年7月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
(有価証券に関する注記)
前期 (2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期 (2025年7月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
当期(2025年7月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(退職給付に関する注記)
前期 (2025年1月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期 (2025年7月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等に関する注記)
前期 (自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期 (自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
(注1) 取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2) ラフォーレ原宿(底地)の一部
(注3) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、愛宕グリーンヒルズ及び虎ノ門ヒルズ 森タワー
(注4) 費用として処理されていない資産計上された支払手数料等(12,675千円)が含まれています。
(注5) 六本木ビュータワー
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注6) 本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、譲渡の意思決定を行っています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含みます。)が鑑定した鑑定評価額を下回る額では譲渡していません。
(注7) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
(注8) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
(注9) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(注1) 取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2) ラフォーレ原宿(底地)の一部
(注3) 虎ノ門ヒルズ 森タワーの一部
(注4) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、愛宕グリーンヒルズ、虎ノ門ヒルズ 森タワー、六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワー
(注5) 費用として処理されていない資産計上された支払手数料等(25,454千円)が含まれています。
(注6) 六本木ビュータワー
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注7) 本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、譲渡の意思決定を行っています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含みます。)が鑑定した鑑定評価額を下回る額では譲渡していません。
(注8) 本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、取得の意思決定を行っています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含みます。)が鑑定した鑑定評価額を超えた額では取得していません。
(注9) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
(注10)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
(注11)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
(注12)市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
2.関連会社等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
(注3)運用委託報酬額には、不動産等の帳簿価額に算入した不動産取得に係る取得報酬7,820千円が含まれています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注4)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)山本博之が第三者(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と森ビル・インベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。なお、山本博之は2025年4月18日付で本投資法人の執行役員に就任していますが、取引金額及び期末残高は、就任前の期間を含む当期の全額を記載しています。
(注3)運用委託報酬額には、不動産等の帳簿価額に算入した不動産取得に係る取得報酬7,820千円が含まれています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注4)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
(資産除去債務に関する注記)
前期 (自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期 (自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都において、賃貸用の不動産(主用途はオフィスビル、住宅及び商業施設)を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の減少額の主な要因は、1物件(ラフォーレ原宿(底地))の譲渡(1,545,191千円)及び、減価償却費の計上によるものです。当期の増加額の主な要因は、1物件(虎ノ門ヒルズ 森タワー(総専有面積の約1.4%))の取得(7,851,021千円)によるものであり、減少額の主な要因は、1物件(ラフォーレ原宿(底地))の譲渡(1,545,191千円)及び、減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(収益認識に関する注記)
1. 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等譲渡収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の譲渡については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等譲渡益として計上するため、不動産等譲渡収入から不動産等譲渡原価及びその他譲渡費用を控除した額を記載しています。
(注3)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等譲渡収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の譲渡については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等譲渡益として計上するため、不動産等譲渡収入から不動産等譲渡原価及びその他譲渡費用を控除した額を記載しています。
(注3)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための情報
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3. 顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等
(2) 残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
2025年7月31日現在、不動産等の譲渡にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2025年3月17
日付で譲渡契約を締結した不動産等に係る3,073,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2025年12月1日に予定している当該不動産等の信託受益権(準共有持分 7%)の売渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
資産の取得及び貸借
本投資法人は、2025年9月12日開催の本投資法人役員会において、虎ノ門ヒルズ 森タワーの一部を追加取得することを決議しました。
なお、取得先である森ビル株式会社は本資産運用会社の利害関係人等に該当し、本件取引は投信法に定める利害関係人等との取引に該当することから、本資産運用会社は、適用法令及び資産運用委託契約を遵守し、取得価格、また、その他の条件等において本投資法人の利益が害されることを防止するため、利害関係取引規程に基づく手続を経ています。
1. 取得及び貸借の概要
(注1)28～35階を対象とする区分所有権の共有持分(87.95%)及びその敷地権に係る共有持分を信託財産とする信託受益権で
す。本投資法人は、当該信託受益権の準共有持分11.9%を追加取得し、既に保有している88%と合わせて99.9%を保有することになる予定です。なお、当該信託受益権の準共有持分のうち残る0.1%は、森ビル株式会社が保有する予定です。
(注2)取得に係る諸経費及び消費税等を含まない額を記載しています。以下、本「1. 取得及び貸借の概要」及び下記「2. 取得資産及び貸借の内容」において同じです。
(注3)2025年8月1日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所作成の鑑定評価書に記載されている鑑定評価額を記載しています。
(注4)賃貸条件その他の詳細については、下記「2. 取得資産及び貸借の内容」をご参照ください。
2. 取得資産及び貸借の内容
(注1)面積は、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物全体の延床面積を記載しています。
(注2)土地については、建物のための敷地権が設定されており、本投資法人が取得を予定している信託受益権の準共有持分に対
応する建物持分割合に相当する敷地面積は約515.61㎡(約3.0%)です。また、取得予定資産の取得後において、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分に対応する建物持分割合に相当する敷地面積は約4,328.56㎡(約25.4%)となる予定です。
(注3)本投資法人が取得を予定している信託受益権の準共有持分に対応する不動産登記簿の記載に基づく専有面積は約2,906.47
㎡(約1.7%)です。また、取得予定資産の取得後において、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分に対応する不動産登記簿の記載に基づく専有面積は約24,399.70㎡(約13.9%)となる予定です。
(注4)「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想最大損失率を意味します。PMLについての統一的な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的な建物の耐用年数)中での超過確率10%の予想損失額(=再現期間475年の予想損失額)の再調達価格に対する割合(%)で示したものを意味します。ただし、予想損失は、地盤の液状化や地震動による直接損失のみを評価するものであり、機器や家具、什器等の損失や地震後の水による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的な損失は含まれていません。また、SOMPOリスクマネジメント株式会社による2025年9月4日付ポートフォリオ地震PML評価報告書による数値を記載しています。
(注5)本物件については、森ビル株式会社に建物賃貸借業務を委託し、エンドテナントが支払う賃料にかかわらず固定額を同社
から受領します。
(注6)総賃料収入(年間賃料)は、共有物使用契約兼管理運営契約全面変更契約に表示されている1月当たりの賃貸権限の付与の
対価に、信託受益権の準共有持分11.9%を乗じた金額を単位未満で切捨て12倍した金額を記載しています。
(注7)敷金・保証金は、共有物使用契約兼管理運営契約全面変更契約に表示されている敷金の金額に、信託受益権の準共有持分
11.9%を乗じた金額を単位未満切捨てで記載しています。
(注8)総賃貸可能面積は、貸借先に対して賃貸が可能であると考えられる面積に、信託受益権の準共有持分11.9%を乗じた面積
を小数第3位を四捨五入して記載しています。
(注9)総賃貸面積は、貸借先に対して賃貸する面積に、信託受益権の準共有持分11.9%を乗じた面積を小数第3位を四捨五入して
記載しています。なお、総賃貸可能面積及び総賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積は含めていません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～68年 構築物 3～68年 機械及び装置 10～33年 工具、器具及び備品 3～15年 ② 無形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 ③ 長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | ① 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 ② 投資口交付費 3年間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | ① 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 a.不動産等の譲渡 不動産等の譲渡については、不動産譲渡に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 b.水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 ② 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は14,681千円です。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | ① ヘッジ会計の方法 金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理を採用しています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。 ただし、ヘッジ対象とヘッジ手段に関する重要な条件が同一であり、ヘッジ開始時及びその後も継続して、相場変動又はキャッシュ・フロー変動を完全に相殺するものと想定することができる場合は、有効性の判定を省略しています。 また、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の判定を省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託預金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 a.信託現金及び信託預金 b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権、信託その他無形固定資産 c.信託預り敷金及び保証金 ② 控除対象外消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
(未適用の会計基準等に関する注記)
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2028年1月期の期首から適用します。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2025年1月31日) | 当期 (2025年7月31日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
※2.自己投資口の消却の状況
| 前期 (2025年1月31日) | 当期 (2025年7月31日) | |
| 総消却口数 | - | 30,095口 |
| 消却総額 | - | 3,999,944千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | ||||
| ① | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料共益費収入 | 9,459,106 | 9,498,051 | |||
| その他賃料収入 | 5,622 | 9,464,728 | 5,462 | 9,503,513 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 駐車料収入 | 48,484 | 48,823 | |||
| 付帯収益 | 159,540 | 147,704 | |||
| 解約違約金 | 296 | 208,320 | 890 | 197,418 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 9,673,049 | 9,700,931 | |||
| ② | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 管理委託費 | 1,226,762 | 1,227,799 | |||
| 公租公課等 | 831,321 | 840,415 | |||
| 水道光熱費 | 152,516 | 135,650 | |||
| 修繕費 | 89,853 | 164,876 | |||
| 損害保険料 | 22,179 | 23,464 | |||
| 信託報酬 | 5,898 | 5,913 | |||
| 減価償却費 | 1,064,125 | 1,070,629 | |||
| 賃借料 | 165,090 | 166,394 | |||
| その他賃貸事業費用 | 16,031 | 3,573,779 | 30,598 | 3,665,743 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 3,573,779 | 3,665,743 | |||
| ③ | 不動産賃貸事業損益(①-②) | 6,099,270 | 6,035,188 | ||
※2.主要投資主との取引
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| 営業取引によるもの | ||
| 賃貸事業収入 | 6,425,108 | 6,455,716 |
| 不動産等譲渡益 | 1,415,243 | 1,522,676 |
| 賃貸事業費用 | 268,993 | 254,480 |
| その他営業費用 | - | 1,306 |
※3.不動産等譲渡益の内訳 (単位:千円)
前期(自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日)
| ラフォーレ原宿(底地) | |
| 不動産等譲渡収入 | 2,968,000 |
| 不動産等譲渡原価 | 1,545,191 |
| その他譲渡費用 | 7,565 |
| 不動産等譲渡益 | 1,415,243 |
当期(自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日)
| ラフォーレ原宿(底地) | |
| 不動産等譲渡収入 | 3,073,000 |
| 不動産等譲渡原価 | 1,545,191 |
| その他譲渡費用 | 5,132 |
| 不動産等譲渡益 | 1,522,676 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| 発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,916,330口 | 1,886,235口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| 現金及び預金 | 19,640,854 | 9,201,166 |
| 信託現金及び信託預金 | 5,570,408 | 4,974,259 |
| 現金及び現金同等物 | 25,211,263 | 14,175,425 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティングリース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) |
| 前期 (2025年1月31日) | 当期 (2025年7月31日) | |
| 1年内 | 4,095,263 | 4,322,853 |
| 1年超 | 4,161,799 | 3,590,709 |
| 合計 | 8,257,063 | 7,913,563 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
① 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達です。このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用しています。
デリバティブ取引は、金利スワップであり、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるリスク管理方針に基づき執行し、リスク管理を行っています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため、時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時 価 | 差 額 | |
| ① 1年内償還予定の投資法人債 | 7,000,000 | 6,979,500 | △20,500 |
| ② 1年内返済予定の長期借入金 | 17,194,000 | 17,194,000 | - |
| ③ 投資法人債 | 16,600,000 | 16,114,580 | △485,420 |
| ④ 長期借入金 | 148,628,000 | 148,245,315 | △382,684 |
| 負債計 | 189,422,000 | 188,533,395 | △888,604 |
| デリバティブ取引(注1) | 2,331,311 | 2,331,311 | - |
2025年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため、時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時 価 | 差 額 | |
| ① 1年内償還予定の投資法人債 | 5,000,000 | 4,992,500 | △7,500 |
| ② 1年内返済予定の長期借入金 | 19,104,000 | 19,104,000 | - |
| ③ 投資法人債 | 18,300,000 | 17,779,420 | △520,580 |
| ④ 長期借入金 | 145,784,000 | 145,298,348 | △485,651 |
| 負債計 | 188,188,000 | 187,174,268 | △1,013,731 |
| デリバティブ取引(注1) | 2,313,389 | 2,313,389 | - |
(注1)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、
( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負債
①1年内償還予定の投資法人債、③投資法人債
これらの時価は、市場価格によっています。
②1年内返済予定の長期借入金、④長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)投資法人債及び長期借入金の決算日(2025年1月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 7,000,000 | 7,300,000 | 2,000,000 | - | 2,000,000 | 5,300,000 |
| 長期借入金 | 17,194,000 | 19,884,000 | 24,527,000 | 31,377,000 | 28,436,000 | 44,404,000 |
| 合計 | 24,194,000 | 27,184,000 | 26,527,000 | 31,377,000 | 30,436,000 | 49,704,000 |
投資法人債及び長期借入金の決算日(2025年7月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 5,000,000 | 9,300,000 | - | - | 3,700,000 | 5,300,000 |
| 長期借入金 | 19,104,000 | 18,723,000 | 28,943,000 | 32,075,000 | 24,029,000 | 42,014,000 |
| 合計 | 24,104,000 | 28,023,000 | 28,943,000 | 32,075,000 | 27,729,000 | 47,314,000 |
(有価証券に関する注記)
前期 (2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期 (2025年7月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 113,487,000 | 96,293,000 | 2,331,311 | 取引金融機関から提示された価格等によっています。 |
当期(2025年7月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 109,143,000 | 90,039,000 | 2,313,389 | 取引金融機関から提示された価格等によっています。 |
(退職給付に関する注記)
前期 (2025年1月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期 (2025年7月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (2025年1月31日) | 当期 (2025年7月31日) | ||
| 繰延税金資産 | |||
| 未払事業税損金不算入額 | 13 | 13 | |
| 繰延ヘッジ損益 | - | 2,547 | |
| 減価償却超過額 | - | 172 | |
| 繰延税金資産小計 | 13 | 2,734 | |
| 評価性引当額 | - | △2,720 | |
| 繰延税金資産合計 | 13 | 13 | |
| 繰延税金資産の純額 | 13 | 13 | |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2025年1月31日) | 当期 (2025年7月31日) | ||
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% | |
| (調整) | |||
| 支払分配金の損金算入額 | △30.12% | △30.09% | |
| 圧縮積立金繰入額 | - | △1.37% | |
| 圧縮特別勘定積立金積立額 | △1.33% | - | |
| その他 | 0.01% | 0.02% | |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01% | 0.01% | |
(持分法損益等に関する注記)
前期 (自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期 (自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
| 種類 | 会社等の名称 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の所有(被所有) 割合(%) | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| その他の関係会社 | 森ビル 株式会社 | 東京都 港区 | 89,500,000 | 不動産業 | 被所有 直接17.9 | 不動産等の 賃貸及び 管理 | 物件の譲渡 (注2) (注6) | 2,968,000 | - | - |
| 物件の賃貸 (注3) (注7) | 6,425,108 | 前受金 | 1,172,838 | |||||||
| 信託預り 敷金及び 保証金 | 10,360,591 | |||||||||
| 物件運営 管理費の支払 (注8) | 281,668 (注4) | 前払費用 | 6,331 | |||||||
| 営業未払金 | 63,655 | |||||||||
| 敷金の預り (注5) (注9) | - | 信託預り 敷金及び 保証金 | 53,886 |
(注1) 取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2) ラフォーレ原宿(底地)の一部
(注3) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、愛宕グリーンヒルズ及び虎ノ門ヒルズ 森タワー
(注4) 費用として処理されていない資産計上された支払手数料等(12,675千円)が含まれています。
(注5) 六本木ビュータワー
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注6) 本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、譲渡の意思決定を行っています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含みます。)が鑑定した鑑定評価額を下回る額では譲渡していません。
(注7) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
(注8) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
(注9) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
| 種類 | 会社等の名称 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の所有(被所有) 割合(%) | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| その他の関係会社 | 森ビル 株式会社 | 東京都 港区 | 89,500,000 | 不動産業 | 被所有 直接19.4 | 不動産等の 賃貸及び 管理 | 物件の譲渡 (注2) (注7) | 3,073,000 | - | - |
| 物件の取得 (注3) (注8) | 7,820,000 | - | - | |||||||
| 物件の賃貸 (注4) (注9) | 6,455,716 | 前受金 | 1,203,825 | |||||||
| 信託預り 敷金及び 保証金 | 10,628,378 | |||||||||
| 物件運営 管理費の支払 (注10) | 279,935 (注5) | 前払費用 | 3,657 | |||||||
| 営業未払金 | 48,561 | |||||||||
| その他営業 費用の支払 (注11) | 1,306 | - | - | |||||||
| 敷金の預り (注6) (注12) | - | 信託預り 敷金及び 保証金 | 53,886 |
(注1) 取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2) ラフォーレ原宿(底地)の一部
(注3) 虎ノ門ヒルズ 森タワーの一部
(注4) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、愛宕グリーンヒルズ、虎ノ門ヒルズ 森タワー、六本木ファーストプラザ及び六本木ビュータワー
(注5) 費用として処理されていない資産計上された支払手数料等(25,454千円)が含まれています。
(注6) 六本木ビュータワー
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注7) 本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、譲渡の意思決定を行っています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含みます。)が鑑定した鑑定評価額を下回る額では譲渡していません。
(注8) 本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、取得の意思決定を行っています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含みます。)が鑑定した鑑定評価額を超えた額では取得していません。
(注9) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
(注10)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
(注11)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
(注12)市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
2.関連会社等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
| 種類 | 会社等の名称 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の所有 (被所有) 割合(%) | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| その他の関係会社の子会社 | 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社 | 東京都 港区 | 200,000 | 不動産、信託受益権、その他金融資産の運用業務 | なし | 資産運用の委託、役員の兼任 | 運用委託報酬 の支払(注2) (注3) | 619,408 | 未払費用 | 681,348 |
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
| 種類 | 会社等の名称 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の所有 (被所有) 割合(%) | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| その他の関係会社の子会社 | 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社 | 東京都 港区 | 200,000 | 不動産、信託受益権、その他金融資産の運用業務 | なし | 資産運用の委託、役員の兼任 | 運用委託報酬 の支払(注2) (注4) | 627,169 (注3) | 未払費用 | 681,284 |
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
(注3)運用委託報酬額には、不動産等の帳簿価額に算入した不動産取得に係る取得報酬7,820千円が含まれています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注4)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
| 種類 | 会社等の名称又は氏名 | 所在地 | 資本金又は 出資金 (千円) | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有) 割合(%) | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注1) (注2) | 科目 | 期末残高 (千円) (注2) |
| 役員及びその近親者 | 山本 博之 | - | - | 本投資法人執行役員兼森ビル・インベストメントマネジメント株式会社代表取締役社長 | なし | 本投資法人執行役員兼 森ビル・イン ベストメント マネジメント 株式会社 代表取締役 社長 | 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社への運用委託報酬の支払 (注2) (注4) | 627,169 (注3) | 未払費用 | 681,284 |
(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)山本博之が第三者(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と森ビル・インベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。なお、山本博之は2025年4月18日付で本投資法人の執行役員に就任していますが、取引金額及び期末残高は、就任前の期間を含む当期の全額を記載しています。
(注3)運用委託報酬額には、不動産等の帳簿価額に算入した不動産取得に係る取得報酬7,820千円が含まれています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注4)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
(資産除去債務に関する注記)
前期 (自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期 (自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都において、賃貸用の不動産(主用途はオフィスビル、住宅及び商業施設)を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 386,607,903 | 384,366,555 | |
| 期中増減額 | △2,241,348 | 5,787,898 | |
| 期末残高 | 384,366,555 | 390,154,454 | |
| 期末時価 | 488,554,000 | 494,973,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の減少額の主な要因は、1物件(ラフォーレ原宿(底地))の譲渡(1,545,191千円)及び、減価償却費の計上によるものです。当期の増加額の主な要因は、1物件(虎ノ門ヒルズ 森タワー(総専有面積の約1.4%))の取得(7,851,021千円)によるものであり、減少額の主な要因は、1物件(ラフォーレ原宿(底地))の譲渡(1,545,191千円)及び、減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(収益認識に関する注記)
1. 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の譲渡(注2) | 2,968,000 | 1,415,243 |
| 水道光熱費収入(注3) | 105,643 | 105,643 |
| その他 | - | 9,567,405 |
| 合計 | 3,073,643 | 11,088,292 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等譲渡収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の譲渡については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等譲渡益として計上するため、不動産等譲渡収入から不動産等譲渡原価及びその他譲渡費用を控除した額を記載しています。
(注3)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の譲渡(注2) | 3,073,000 | 1,522,676 |
| 水道光熱費収入(注3) | 92,456 | 92,456 |
| その他 | - | 9,608,475 |
| 合計 | 3,165,456 | 11,223,608 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等譲渡収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の譲渡については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等譲渡益として計上するため、不動産等譲渡収入から不動産等譲渡原価及びその他譲渡費用を控除した額を記載しています。
(注3)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための情報
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3. 顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) | ||
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 243 | 54 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 54 | 18 |
| 契約資産(期首残高) | - | - |
| 契約資産(期末残高) | - | - |
| 契約負債(期首残高) | - | - |
| 契約負債(期末残高) | - | - |
(2) 残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
2025年7月31日現在、不動産等の譲渡にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2025年3月17
日付で譲渡契約を締結した不動産等に係る3,073,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2025年12月1日に予定している当該不動産等の信託受益権(準共有持分 7%)の売渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 森ビル株式会社 | 7,840,351 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 森ビル株式会社 | 7,978,393 | 不動産賃貸事業 |
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 107,316円 | 107,000円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,216円 | 3,202円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 6,163,727 | 6,093,715 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 6,163,727 | 6,093,715 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,916,330 | 1,902,711 |
(重要な後発事象に関する注記)
資産の取得及び貸借
本投資法人は、2025年9月12日開催の本投資法人役員会において、虎ノ門ヒルズ 森タワーの一部を追加取得することを決議しました。
なお、取得先である森ビル株式会社は本資産運用会社の利害関係人等に該当し、本件取引は投信法に定める利害関係人等との取引に該当することから、本資産運用会社は、適用法令及び資産運用委託契約を遵守し、取得価格、また、その他の条件等において本投資法人の利益が害されることを防止するため、利害関係取引規程に基づく手続を経ています。
1. 取得及び貸借の概要
| 物件名称 | 虎ノ門ヒルズ 森タワー |
| 取得予定資産 | 信託受益権(注1) |
| 取得予定価格 | 9,669,000千円(注2) |
| 鑑定評価額 | 11,614,400千円(注3) |
| 契約締結日 | 2025年9月12日 |
| 取得日 | 2025年12月1日(予定) |
| 取得先 | 森ビル株式会社 |
| 取得資金 | 自己資金(予定) |
| 貸借先 | 森ビル株式会社(注4) |
(注1)28～35階を対象とする区分所有権の共有持分(87.95%)及びその敷地権に係る共有持分を信託財産とする信託受益権で
す。本投資法人は、当該信託受益権の準共有持分11.9%を追加取得し、既に保有している88%と合わせて99.9%を保有することになる予定です。なお、当該信託受益権の準共有持分のうち残る0.1%は、森ビル株式会社が保有する予定です。
(注2)取得に係る諸経費及び消費税等を含まない額を記載しています。以下、本「1. 取得及び貸借の概要」及び下記「2. 取得資産及び貸借の内容」において同じです。
(注3)2025年8月1日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所作成の鑑定評価書に記載されている鑑定評価額を記載しています。
(注4)賃貸条件その他の詳細については、下記「2. 取得資産及び貸借の内容」をご参照ください。
2. 取得資産及び貸借の内容
| 取得資産の内容 | |||
| 物件名称 | 虎ノ門ヒルズ 森タワー | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権(28～35階に係る共有持分87.95%) (準共有持分11.9%) | ||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 信託設定期間 | 2014年6月26日から2037年7月31日まで | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区虎ノ門一丁目23番1号 | ||
| 用途 | 事務所・店舗・ホテル・居宅 | ||
| 面積(注1) | 土地 | 17,068.96㎡ | |
| 建物 | 241,581.95㎡ | ||
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下5階付52階建 | ||
| 竣工年月 | 2014年5月 | ||
| 設計者 | 株式会社日本設計 | ||
| 施工者 | 株式会社大林組 | ||
| 建築確認機関 | 一般財団法人日本建築センター | ||
| 所有形態 | 土地 | 所有権(注2) | |
| 建物 | 区分所有権(注3) | ||
| 取得予定価格 | 9,669,000千円 | ||
| 取得日 | 2025年12月1日(予定) | ||
| 鑑定評価 | 鑑定評価機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |
| 鑑定評価額 | 11,614,400千円(価格時点:2025年8月1日) | ||
| PML(注4) | 2.3% | ||
| 担保権の設定 | なし | ||
| プロパティ・マネジメント会社 | 森ビル株式会社 | ||
| 貸借の内容(2025年7月31日時点) | |||
| 貸借先(注5) | 森ビル株式会社 | ||
| 契約形態 | 普通建物賃貸借契約 | ||
| 契約期間 | 2022年8月1日から2027年7月31日まで | ||
| 総賃料収入(年間賃料)(注6) | 369,176,784円 | ||
| 敷金・保証金(注7) | 307,647,323円 | ||
| 総賃貸可能面積(注8) | 2,905.76㎡ | ||
| 総賃貸面積(注9) | 2,905.76㎡ | ||
| エンドテナントの総数 | 9社 | ||
| 稼働率 | 95.8% | ||
| その他特筆すべき事項 | 第三者への信託受益権の準共有持分の譲渡については、森ビル株式会社の書面による承諾が必要とされています。 | ||
(注1)面積は、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物全体の延床面積を記載しています。
(注2)土地については、建物のための敷地権が設定されており、本投資法人が取得を予定している信託受益権の準共有持分に対
応する建物持分割合に相当する敷地面積は約515.61㎡(約3.0%)です。また、取得予定資産の取得後において、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分に対応する建物持分割合に相当する敷地面積は約4,328.56㎡(約25.4%)となる予定です。
(注3)本投資法人が取得を予定している信託受益権の準共有持分に対応する不動産登記簿の記載に基づく専有面積は約2,906.47
㎡(約1.7%)です。また、取得予定資産の取得後において、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分に対応する不動産登記簿の記載に基づく専有面積は約24,399.70㎡(約13.9%)となる予定です。
(注4)「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想最大損失率を意味します。PMLについての統一的な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的な建物の耐用年数)中での超過確率10%の予想損失額(=再現期間475年の予想損失額)の再調達価格に対する割合(%)で示したものを意味します。ただし、予想損失は、地盤の液状化や地震動による直接損失のみを評価するものであり、機器や家具、什器等の損失や地震後の水による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的な損失は含まれていません。また、SOMPOリスクマネジメント株式会社による2025年9月4日付ポートフォリオ地震PML評価報告書による数値を記載しています。
(注5)本物件については、森ビル株式会社に建物賃貸借業務を委託し、エンドテナントが支払う賃料にかかわらず固定額を同社
から受領します。
(注6)総賃料収入(年間賃料)は、共有物使用契約兼管理運営契約全面変更契約に表示されている1月当たりの賃貸権限の付与の
対価に、信託受益権の準共有持分11.9%を乗じた金額を単位未満で切捨て12倍した金額を記載しています。
(注7)敷金・保証金は、共有物使用契約兼管理運営契約全面変更契約に表示されている敷金の金額に、信託受益権の準共有持分
11.9%を乗じた金額を単位未満切捨てで記載しています。
(注8)総賃貸可能面積は、貸借先に対して賃貸が可能であると考えられる面積に、信託受益権の準共有持分11.9%を乗じた面積
を小数第3位を四捨五入して記載しています。
(注9)総賃貸面積は、貸借先に対して賃貸する面積に、信託受益権の準共有持分11.9%を乗じた面積を小数第3位を四捨五入して
記載しています。なお、総賃貸可能面積及び総賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積は含めていません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
