有価証券報告書(内国投資証券)-第33期(2022/08/01-2023/01/31)

(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	① 有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～68年 構築物 3～68年 機械及び装置 8～33年 工具、器具及び備品 3～15年 ② 無形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 ③ 長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	① 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 ② 投資口交付費 3年間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	① 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 a.不動産等の譲渡 不動産等の譲渡については、不動産譲渡に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 b.水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 ② 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。前期及び当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。

4.ヘッジ会計の方法	① ヘッジ会計の方法 金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理を採用しています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。 ただし、ヘッジ対象とヘッジ手段に関する重要な条件が同一であり、ヘッジ開始時及びその後も継続して、相場変動又はキャッシュ・フロー変動を完全に相殺するものと想定することができる場合は、有効性の判定を省略しています。 また、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の判定を省略しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託預金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 a.信託現金及び信託預金 b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権、信託その他無形固定資産 c.信託預り敷金及び保証金 ② 控除対象外消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。

(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

前期 (2022年7月31日)		当期 (2023年1月31日)
50,000千円		50,000千円

2.一時差異等調整引当額
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額

(単位:千円)

発生した 資産等	発生した事由	当初 発生額	当期首 残高	当期 引当額	当期 戻入額	当期末 残高	戻入れの 事由
繰延ヘッジ 損益	金利スワップ 評価損の発生	529,400	482,669	-	482,669	-	デリバティブ取引の時価の変動

2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れました。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

		前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)		当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
①	不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	賃料共益費収入	9,646,604		9,636,556
	その他賃料収入	5,576	9,652,181	5,604	9,642,161
	その他賃貸事業収入
	駐車料収入	50,437		53,821
	付帯収益	146,100		164,711
	解約違約金	640	197,178	4,625	223,158
	不動産賃貸事業収益合計		9,849,359		9,865,319
②	不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	管理委託費	1,217,347		1,194,878
	公租公課等	779,178		786,194
	水道光熱費	125,787		158,844
	修繕費	51,615		57,174
	損害保険料	20,400		20,721
	信託報酬	5,985		6,092
	減価償却費	1,088,391		1,088,772
	賃借料	144,785		148,065
	その他賃貸事業費用	14,700	3,448,193	14,848	3,475,592
	不動産賃貸事業費用合計		3,448,193		3,475,592
③	不動産賃貸事業損益(①-②)		6,401,166		6,389,727

※2.主要投資主との取引

(単位:千円)

	前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
営業取引によるもの
賃貸事業収入	6,425,108	6,425,108
不動産等譲渡益	1,347,808	1,345,401
賃貸事業費用	264,601	259,560

※3.不動産等譲渡益の内訳 (単位:千円)
前期(自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)

ラフォーレ原宿(底地)
不動産等譲渡収入	2,898,000
不動産等譲渡原価	1,545,191
その他譲渡費用	5,000
不動産等譲渡益	1,347,808

当期(自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)

ラフォーレ原宿(底地)
不動産等譲渡収入	2,898,000
不動産等譲渡原価	1,545,191
その他譲渡費用	7,407
不動産等譲渡益	1,345,401

(投資主資本等変動計算書に関する注記)

	前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	1,916,330口	1,916,330口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(単位:千円)

	前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
現金及び預金	10,640,215	13,293,275
信託現金及び信託預金	4,951,864	5,620,895
現金及び現金同等物	15,592,079	18,914,170

(リース取引に関する注記)
オペレーティングリース取引(貸主側)
未経過リース料

(単位:千円)

	前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
1年内	4,304,008	4,065,862
1年超	8,850,205	7,613,662
合計	13,154,213	11,679,524

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
① 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達です。このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用しています。
デリバティブ取引は、金利スワップであり、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるリスク管理方針に基づき執行し、リスク管理を行っています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2022年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため、時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため、注記を省略しています。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時 価	差 額
① 1年内償還予定の投資法人債	-	-	-
② 1年内返済予定の長期借入金	15,200,000	15,211,415	11,415
③ 投資法人債	20,300,000	20,309,440	9,440
④ 長期借入金	156,922,000	156,877,094	△44,905
負債計	192,422,000	192,397,949	△24,050
デリバティブ取引(注1)	411,370	411,370	-

2023年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため、時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいため、注記を省略しています。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時 価	差 額
① 1年内償還予定の投資法人債	-	-	-
② 1年内返済予定の長期借入金	20,400,000	20,427,950	27,950
③ 投資法人債	20,300,000	20,001,630	△298,370
④ 長期借入金	151,722,000	151,500,402	△221,597
負債計	192,422,000	191,929,983	△492,016
デリバティブ取引(注1)	2,170,819	2,170,819	-

(注1)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、
( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負債
①1年内償還予定の投資法人債、③投資法人債
これらの時価は、市場価格によっています。
②1年内返済予定の長期借入金、④長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)投資法人債及び長期借入金の決算日(2022年7月31日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	-	-	4,000,000	5,000,000	6,000,000	5,300,000
長期借入金	15,200,000	18,800,000	17,334,000	19,104,000	18,723,000	82,961,000
合計	15,200,000	18,800,000	21,334,000	24,104,000	24,723,000	88,261,000

投資法人債及び長期借入金の決算日(2023年1月31日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	-	2,000,000	7,000,000	4,000,000	2,000,000	5,300,000
長期借入金	20,400,000	15,800,000	17,194,000	19,884,000	24,527,000	74,317,000
合計	20,400,000	17,800,000	24,194,000	23,884,000	26,527,000	79,617,000

(有価証券に関する注記)
前期 (2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期 (2023年1月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年1月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2022年7月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

(単位:千円)

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ取引 の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的 処理方法	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	126,666,000	118,366,000	411,370	取引金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	12,000,000	8,800,000	※	-

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債②、④をご参照ください。)。
当期(2023年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

(単位:千円)

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ取引 の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的 処理方法	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	125,866,000	115,966,000	2,170,819	取引金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	8,800,000	-	※	-

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債②、④をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期 (2022年7月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期 (2023年1月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

		前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
繰延税金資産
	未払事業税損金不算入額	13	13
	繰延ヘッジ損益	42,025	563
	繰延税金資産小計	42,038	576
	評価性引当額	△42,025	△563
	繰延税金資産合計	13	13
繰延税金資産の純額		13	13

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

		前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
法定実効税率		31.46%	31.46%
(調整)
支払分配金の損金算入額		△28.35%	△28.61%
圧縮積立金繰入額		△3.11%	△2.84%
その他		0.01%	0.01%
税効果会計適用後の法人税等の負担率		0.01%	0.01%

(持分法損益等に関する注記)
前期 (自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期 (自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)

種類	会社等の 名称	所在地	資本金 又は 出資金 (千円)	事業の 内容	議決権等の 所有 (被所有) 割合(%)	関連当事者 との関係	取引の内容	取引金額 (千円) (注1)	科目	期末残高 (千円)
その他の関係会社	森ビル 株式会社	東京都 港区	79,500,000	不動産業	被所有 直接15.0	不動産等の 賃貸及び 管理	物件の譲渡 (注2) (注6)	2,898,000	-	-
							物件の賃貸 (注3) (注7)	6,425,108	前受金	1,169,721
									信託預り 敷金及び 保証金	10,360,591
							物件運営 管理費の支払 (注8)	303,158 (注4)	前払費用	4,288
									営業 未払金	60,455
							敷金の預り (注5) (注9)	-	信託預り 敷金及び 保証金	53,886

(注1) 取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2) ラフォーレ原宿(底地)の一部
(注3) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、愛宕グリーンヒルズ及び虎ノ門ヒルズ 森タワー
(注4) 費用として処理されていない資産計上された支払手数料等(38,556千円)が含まれています。
(注5) 六本木ビュータワー
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注6) 本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、譲渡の意思決定を行っています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含みます。)が鑑定した鑑定評価額を下回る額では譲渡していません。
(注7) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
(注8) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
(注9) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)

種類	会社等の 名称	所在地	資本金 又は 出資金 (千円)	事業の 内容	議決権等の 所有 (被所有) 割合(%)	関連当事者 との関係	取引の内容	取引金額 (千円) (注1)	科目	期末残高 (千円)
その他の関係会社	森ビル 株式会社	東京都 港区	79,500,000	不動産業	被所有 直接15.0	不動産等の 賃貸及び 管理	物件の譲渡 (注2) (注6)	2,898,000	-	-
							物件の賃貸 (注3) (注7)	6,425,108	前受金	1,169,721
									信託預り 敷金及び 保証金	10,360,591
							物件運営 管理費の支払 (注8)	264,193 (注4)	前払費用	4,215
									営業 未払金	55,635
							敷金の預り (注5) (注9)	-	信託預り 敷金及び 保証金	53,886

(注1) 取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2) ラフォーレ原宿(底地)の一部
(注3) 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、愛宕グリーンヒルズ及び虎ノ門ヒルズ 森タワー
(注4) 費用として処理されていない資産計上された支払手数料等(4,632千円)が含まれています。
(注5) 六本木ビュータワー
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注6) 本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、譲渡の意思決定を行っています。なお、利害関係人等でない不動産鑑定士(法人を含みます。)が鑑定した鑑定評価額を下回る額では譲渡していません。
(注7) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
(注8) 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
(注9) 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき、適正な手続を経て対処しています。
2.関連会社等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)

種類	会社等の 名称	所在地	資本金 又は 出資金 (千円)	事業の 内容	議決権等の 所有 (被所有) 割合(%)	関連当事者 との関係	取引の内容	取引金額 (千円) (注1)	科目	期末残高 (千円)
その他の関係会社の子会社	森ビル・インベストメントマネジメント株式会社	東京都 港区	200,000	不動産、信託受益権、その他金融資産の運用業務	なし	資産運用の 委託、役員の兼任	運用委託報酬 の支払 (注2) (注3)	643,528	未払費用	707,881

(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)

種類	会社等の 名称	所在地	資本金 又は 出資金 (千円)	事業の 内容	議決権等の 所有 (被所有) 割合(%)	関連当事者 との関係	取引の内容	取引金額 (千円) (注1)	科目	期末残高 (千円)
その他の関係会社の子会社	森ビル・インベストメントマネジメント株式会社	東京都 港区	200,000	不動産、信託受益権、その他金融資産の運用業務	なし	資産運用の 委託、役員の兼任	運用委託報酬 の支払 (注2) (注3)	667,664	未払費用	734,431

(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)

種類	会社等の 名称又は 氏名	所在地	資本金 又は 出資金 (千円)	事業の内容 又は職業	議決権等の 所有 (被所有) 割合(%)	関連当事者 との関係	取引の内容	取引金額 (千円) (注1)	科目	期末残高 (千円)
役員及びその近親者	礒部 英之	-	-	本投資法人 執行役員兼 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社 代表取締役 社長	なし	本投資法人 執行役員兼 森ビル・イン ベストメント マネジメント 株式会社 代表取締役 社長	森ビル・インベストメントマネジメント株式会社への運用委託報酬の支払 (注2) (注3)	643,528	未払費用	707,881

(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)礒部英之が第三者(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と森ビル・インベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)

種類	会社等の 名称又は 氏名	所在地	資本金 又は 出資金 (千円)	事業の内容 又は職業	議決権等の 所有 (被所有) 割合(%)	関連当事者 との関係	取引の内容	取引金額 (千円) (注1)	科目	期末残高 (千円)
役員及びその近親者	礒部 英之	-	-	本投資法人 執行役員兼 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社 代表取締役 社長	なし	本投資法人 執行役員兼 森ビル・イン ベストメント マネジメント 株式会社 代表取締役 社長	森ビル・インベストメントマネジメント株式会社への運用委託報酬の支払 (注2) (注3)	667,664	未払費用	734,431

(注1)取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)礒部英之が第三者(森ビル・インベストメントマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人と森ビル・インベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
[取引条件及び取引条件の決定方針等]
(注3)市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
(資産除去債務に関する注記)
前期 (自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期 (自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都において、賃貸用の不動産(主用途はオフィスビル、住宅及び商業施設)を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。

(単位:千円)

		前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
貸借対照表計上額
	期首残高	397,275,838	395,322,015
	期中増減額	△1,953,823	△2,506,188
	期末残高	395,322,015	392,815,826
期末時価		507,662,000	504,780,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の減少額の主な要因は、1物件(ラフォーレ原宿(底地))の譲渡(1,545,191千円)及び、減価償却費の計上によるものです。当期の減少額の主な要因は、1物件(ラフォーレ原宿(底地))の譲渡(1,545,191千円)及び、減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(収益認識に関する注記)
1. 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)

		(単位:千円)
	顧客との契約から生じる収益(注1)	外部顧客への売上高
不動産等の譲渡(注2)	2,898,000	1,347,808
水道光熱費収入(注3)	95,976	95,976
その他	-	9,753,383
合計	2,993,976	11,197,167

(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等譲渡収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の譲渡については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等譲渡益として計上するため、不動産等譲渡収入から不動産等譲渡原価及びその他譲渡費用を控除した額を記載しています。
(注3)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)

		(単位:千円)
	顧客との契約から生じる収益(注1)	外部顧客への売上高
不動産等の譲渡(注2)	2,898,000	1,345,401
水道光熱費収入(注3)	112,594	112,594
その他	-	9,752,724
合計	3,010,594	11,210,721

(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等譲渡収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の譲渡については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等譲渡益として計上するため、不動産等譲渡収入から不動産等譲渡原価及びその他譲渡費用を控除した額を記載しています。
(注3)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3. 顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等

		(単位:千円)
	前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
顧客との契約から生じた債権(期首残高)	227	714
顧客との契約から生じた債権(期末残高)	714	421
契約資産(期首残高)	-	-
契約資産(期末残高)	-	-
契約負債(期首残高)	-	-
契約負債(期末残高)	-	-

(2) 残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
2022年7月31日現在、不動産等の譲渡にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年3月17日譲渡契約を締結した不動産等に係る2,898,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2022年12月1日に予定している当該不動産等の信託受益権(準共有持分 7%)の売渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の名称または氏名	営業収益	関連するセグメント
森ビル株式会社	7,772,916	不動産賃貸事業

当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の名称または氏名	営業収益	関連するセグメント
森ビル株式会社	7,770,509	不動産賃貸事業

(1口当たり情報に関する注記)

	前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
1口当たり純資産額	105,825円	107,056円
1口当たり当期純利益	3,362円	3,342円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
当期純利益(千円)	6,443,017	6,404,927
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	6,443,017	6,404,927
期中平均投資口数(口)	1,916,330	1,916,330

(重要な後発事象に関する注記)
資産の譲渡
本投資法人は、2023年3月17日開催の本投資法人役員会において、ラフォーレ原宿(底地)の一部を追加譲渡することを決議しました。
なお、譲渡先である森ビル株式会社は本資産運用会社の利害関係人等に該当し、本件取引は投信法に定める利害関係人等との取引に該当することから、本資産運用会社は、適用法令及び資産運用委託契約を遵守し、譲渡価格、また、その他の条件等において本投資法人の利益が害されることを防止するため、利害関係取引規程に基づく手続を経ています。
1.譲渡の概要

物件名称	ラフォーレ原宿(底地)
譲渡予定資産	信託受益権(注1) (①:準共有持分7%)	信託受益権(注1) (②:準共有持分7%)
帳簿価額	1,545百万円(注2)	1,545百万円(注2)
譲渡価格	2,926百万円(注3)	2,926百万円(注3)
譲渡損益	1,375百万円(注4)	1,373百万円(注4)
契約締結日	2023年3月17日
譲渡予定日	2023年6月30日	2023年12月1日
譲渡先	森ビル株式会社

(注1)商業施設等の所有を目的とする事業用定期借地権の付着した土地の所有権(ラフォーレ原宿の底地)(以下「本物件」
といいます。)を信託財産とする信託受益権です。なお、当該信託受益権の準共有持分のうち残る72%は、本投資法人が
引き続き保有します。
(注2)帳簿価額は、2023年1月31日時点の帳簿価額を基に、譲渡予定日時点における帳簿価額を試算した額を記載しています。
以下同じです。
(注3)譲渡に係る諸経費等を含まない額を記載しています。以下同じです。
(注4)譲渡損益は、上記記載の譲渡価格から帳簿価額及び譲渡費用概算額を控除した金額を記載しています。以下同じです。
2.譲渡資産の内容

譲渡資産の内容
	物件名称		ラフォーレ原宿(底地)
	特定資産の種類		信託受益権(①:準共有持分7%(2023年6月30日譲渡)及び ②:準共有持分7%(2023年12月1日譲渡))
	信託受託者		三井住友信託銀行株式会社
	信託設定期間		2022年7月1日から2042年7月31日まで
	所在地(住居表示)		東京都渋谷区神宮前一丁目11番6号
	面積(注1)		2,565.06㎡
	所有形態		所有権
	帳簿価額		①:1,545百万円 ②:1,545百万円
	譲渡価格		①:2,926百万円 ②:2,926百万円
	譲渡損益		①:1,375百万円 ②:1,373百万円
	鑑定評価	鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
		鑑定評価額(注2)	5,852百万円(価格時点:2023年2月1日)
	譲渡予定日		①:2023年6月30日(注3) ②:2023年12月1日
貸借の内容(2023年3月17日時点)
	貸借先		森ビル流通システム株式会社
	契約形態		事業用定期借地契約
	契約期間		2010年9月15日から2030年9月14日まで(20年間)
	総賃料収入(年間賃料)(注4)		186,984,000円
	敷金・保証金		なし
	総賃貸可能面積(注5)		359.11㎡
	総賃貸面積(注6)		359.11㎡
その他特筆すべき事項			該当事項はありません

(注1)面積は、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積を記載しています。
(注2)信託受益権の準共有持分14%に係る鑑定評価額を記載しています。
(注3)譲渡予定日にかかわらず、譲渡資産の収益及び費用が譲渡先に帰属する起算日は2023年7月1日です。
(注4)総賃料収入(年間賃料)は、事業用定期借地権設定契約に関する賃料改定覚書に表示されている月額賃料に、信託受益権
の準共有持分14%を乗じた金額を単位未満で切り捨て12倍した金額を記載しています。
(注5)総賃貸可能面積は、貸借先に対して賃貸が可能であると考えられる面積に、信託受益権の準共有持分14%を乗じた面積を
小数第3位を四捨五入して記載しています。
(注6)総賃貸面積は、貸借先に対して賃貸する面積に、信託受益権の準共有持分14%を乗じた面積を小数第3位を四捨五入して
記載しています。
(注7)本投資法人及び譲渡先である森ビル株式会社がそれぞれ保有する信託受益権の準共有持分の第三者への譲渡については、
他の準共有者の書面による承諾が必要とされています。