有価証券報告書(内国投資証券)-第24期(平成31年2月1日-令和1年7月31日)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
(未適用の会計基準等)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
※1. 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しておりIFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまでわが国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
※2. 適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
※3. 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
※1.IIF 羽田空港メインテナンスセンターの土地に係る国有財産法第18条第6項及び第19条に規定する使用許可に基づく権利であります。
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
※3.一時差異等調整引当額
前期(2019年1月31日)
1. 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1)信託建物
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(2)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期(2019年7月31日)
1. 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1)信託建物
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(2)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳 (単位:千円)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。
余資の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重に行っております。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入金及び投資法人債のリファイナンスです。
預り敷金及び保証金は、賃貸借契約に係るテナントからの預り金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が金利動向をモニタリングし、定期的に業績への影響度の計測を行うこと等により金利の変動リスクを管理しております。さらに、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るためにデリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。
ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
また、借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的とした極度貸付枠設定契約を締結していること等により流動性リスクを管理しております。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含まれておりません(注2.参照)。
前期(2019年1月31日)
(単位:千円)
当期(2019年7月31日)
(単位:千円)
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しております。
注1. 金融商品の時価の算定方法
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。)。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。
(2)投資法人債
投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっております。
(4)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来キャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっております。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
投資有価証券(匿名組合出資持分)については、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
また、預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金のうち上記貸借対照表計上額については、市場価格がなく、かつ、返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
注3. 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年1月31日)
(単位:千円)
当期(2019年7月31日)
(単位:千円)
注4. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2019年1月31日)
(単位:千円)
当期(2019年7月31日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(2019年1月31日)において、該当事項はありません。
当期(2019年7月31日)において、匿名組合出資持分(貸借対照表計上額101,517千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載しておりません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年1月31日)及び当期(2019年7月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2019年1月31日)
(単位:千円)
当期(2019年7月31日)
(単位:千円)
注.金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 注1 負債(1)、(3)」参照)。
[退職給付に関する注記]
前期(2019年1月31日)及び当期(2019年7月31日)において、本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)及び当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)において、本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)及び当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)及び当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)及び当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)及び当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
1.資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(1) 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、2016年9月1日付で取得した「IIF加須ロジスティクスセンター」、2016年12月22日付で取得した「IIF羽村ロジスティクスセンター」及び2019年6月3日付で取得した「IIF市川フードプロセスセンター」のアスベスト除去に係る法令上の義務に関して資産除去債務を計上しております。
(2) 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数によりそれぞれ53年、33年、50年と見積り、割引率はそれぞれ0.5%、0.689%、0.550%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
(3) 当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
2.貸借対照表に計上しているもの以外の資産除去債務
本投資法人は、IIF羽田空港メインテナンスセンターを、その敷地について東京航空局長による国有財産法に基づく使用許可を得た上で所有しているため、当該使用許可の更新が受けられない場合又は当該使用許可が取り消された場合に敷地上の建物を撤去することの原状回復に係る債務を負担しております。しかし、国有財産法に基づく使用許可の更新及び取消に関するこれまでの運用や当該施設の公共性等に鑑み、本投資法人は、当該使用許可については、特段の事情がない限り、当該施設を本投資法人が自発的に撤去するまで継続するものと見積もっております。前期末及び当期末現在において、本投資法人は当該施設の撤去を計画していないため、資産除去債務の履行時期を予測することができず、資産除去債務の金額を合理的に見積もることができません。そのため、当該債務に見合う資産除去債務を計上しておりません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、三大都市圏を中心に、賃貸収益を得ることを目的として、物流施設及び工場・研究開発施設等並びにインフラ施設を有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
注1. 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
注2. 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額はIIFつくばマニュファクチュアリングセンター(底地)(954,426千円)の取得によるものであり、前期の主な減少額は減価償却費の計上によるものです。また、当期の主な増加額はIIF兵庫たつのロジスティクスセンター(4,150,615千円)、IIF昭島ロジスティクスセンター(8,369,459千円)、IIF新川崎R&Dセンター(6,630,851千円)、IIF市川フードプロセスセンター(6,422,213千円)、IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター(底地)(249,574千円)の取得によるものであり、当期の主な減少額は減価償却費の計上及びIIF厚木ロジスティクスセンター(準共有持分50%)(759,989千円)の売却によるものです。
注3. 期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
[1口当たり情報に関する注記]
注1. 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
注2. 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
3. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託建物
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(2) 繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
3. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託建物
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(2) 繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.資産の評価方法及び処理方法 | 有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しております。 匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しております。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産 定額法を採用しております。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。 建物・信託建物 13～70年 構築物・信託構築物 2～45年 機械及び装置・信託機械及び装置 3～10年 工具、器具及び備品・信託工具、器具及び備品 6～15年 ② 無形固定資産 定額法を採用しております ③ 長期前払費用 定額法を採用しております。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | ① 投資口交付費 3年間で均等償却として処理しております。 ② 投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しております。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。 前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は2,435千円、当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は73,202千円です。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | ① ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっております。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、特例処理を採用しております。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っております。 ④ ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、有効性の評価を省略しております。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしております。 (1) 信託現金及び信託預金 (2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3) 信託預り敷金及び保証金 ② 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。 |
(未適用の会計基準等)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
※1. 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しておりIFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまでわが国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
※2. 適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
※3. 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
※1.IIF 羽田空港メインテナンスセンターの土地に係る国有財産法第18条第6項及び第19条に規定する使用許可に基づく権利であります。
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2019年1月31日) | 当期 (2019年7月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
※3.一時差異等調整引当額
前期(2019年1月31日)
1. 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 発生事由 |
| 信託建物 | 減価償却超過額等の発生 | 7,919 | 6,220 | 1,698 | - | 7,919 | - |
| 繰延ヘッジ 損益 | 金利スワップ評価損の発生 | 405,448 | 245,326 | - | △27,648 | 217,677 | デリバティブ取引の時価の変動 |
| 合計 | 413,368 | 251,547 | 1,698 | △27,648 | 225,597 | ||
2. 戻入れの具体的な方法
(1)信託建物
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(2)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期(2019年7月31日)
1. 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 発生事由 |
| 信託建物 | 減価償却超過額等の発生 | 9,618 | 7,919 | 1,698 | - | 9,618 | - |
| 繰延ヘッジ 損益 | 金利スワップ評価損の発生 | 405,448 | 217,677 | - | △4,692 | 212,985 | デリバティブ取引の時価の変動 |
| 合計 | 415,067 | 225,597 | 1,698 | △4,692 | 222,603 | ||
2. 戻入れの具体的な方法
(1)信託建物
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(2)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)
| 前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | 当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日) | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料収入 | 9,393,307 | 9,661,314 |
| 受取水道光熱費 | 318,797 | 303,887 |
| その他賃貸収入 | 94,240 | 166,420 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 9,806,345 | 10,131,622 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| プロパティ・マネジメント報酬 | 75,864 | 78,791 |
| 建物管理委託費 | 141,013 | 164,699 |
| 水道光熱費 | 315,160 | 306,223 |
| 公租公課 | 788,018 | 835,047 |
| 損害保険料 | 22,403 | 21,521 |
| 修繕費 | 92,489 | 97,061 |
| 減価償却費 | 1,365,886 | 1,404,025 |
| 信託報酬 | 16,493 | 17,624 |
| 借地料 | 391,534 | 400,340 |
| その他諸経費 | 1,983 | 2,534 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 3,210,848 | 3,327,871 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 6,595,496 | 6,803,751 |
※2.不動産等売却益の内訳 (単位:千円)
| 前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | 当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日) | |
| 不動産等売却収入 | - | 1,280,000 |
| 不動産等売却原価 | - | 759,989 |
| その他売却費用 | - | 49,867 |
| 不動産等売却益 | - | 470,143 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | 当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 32,000,000口 | 32,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,698,816口 | 1,794,016口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | 当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日) | |
| 現金及び預金 | 11,406,761千円 | 10,464,901千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 3,138,984千円 | 3,237,722千円 |
| 現金及び現金同等物 | 14,545,745千円 | 13,702,624千円 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 (2019年1月31日) | 当期 (2019年7月31日) | |
| 1年以内 | 16,742,680千円 | 17,422,158千円 |
| 1年超 | 74,601,013千円 | 70,775,878千円 |
| 合計 | 91,343,694千円 | 88,198,036千円 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。
余資の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重に行っております。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入金及び投資法人債のリファイナンスです。
預り敷金及び保証金は、賃貸借契約に係るテナントからの預り金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が金利動向をモニタリングし、定期的に業績への影響度の計測を行うこと等により金利の変動リスクを管理しております。さらに、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るためにデリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。
ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
また、借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的とした極度貸付枠設定契約を締結していること等により流動性リスクを管理しております。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含まれておりません(注2.参照)。
前期(2019年1月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 11,406,761 | 11,406,761 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 3,138,984 | 3,138,984 | - |
| 資産計 | 14,545,745 | 14,545,745 | - |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 7,900,000 | 7,934,906 | 34,906 |
| (2)投資法人債 | 10,000,000 | 10,262,070 | 262,070 |
| (3)長期借入金 | 126,900,000 | 130,775,161 | 3,875,161 |
| (4)信託預り敷金及び保証金 | 584,000 | 579,388 | △ 4,611 |
| 負債計 | 145,384,000 | 149,551,526 | 4,167,526 |
| デリバティブ取引(※) | (213,241) | (213,241) | - |
当期(2019年7月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 10,464,901 | 10,464,901 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 3,237,722 | 3,237,722 | - |
| 資産計 | 13,702,624 | 13,702,624 | - |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 5,626,000 | 5,655,159 | 29,159 |
| (2)投資法人債 | 10,000,000 | 10,251,750 | 251,750 |
| (3)長期借入金 | 140,957,000 | 145,701,046 | 4,744,046 |
| (4)信託預り敷金及び保証金 | 497,000 | 495,305 | △ 1,694 |
| 負債計 | 157,080,000 | 162,103,261 | 5,023,261 |
| デリバティブ取引(※) | (203,162) | (203,162) | - |
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しております。
注1. 金融商品の時価の算定方法
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。)。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。
(2)投資法人債
投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっております。
(4)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来キャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっております。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
| 区分 | 前期 (2019年1月31日) | 当期 (2019年7月31日) |
| 投資有価証券 | - | 101,517 |
| 資産計 | - | 101,517 |
| 預り敷金及び保証金 | 2,489,625 | 2,489,625 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 7,601,305 | 8,390,835 |
| 負債計 | 10,090,930 | 10,880,460 |
投資有価証券(匿名組合出資持分)については、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
また、預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金のうち上記貸借対照表計上額については、市場価格がなく、かつ、返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
注3. 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年1月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 11,406,761 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 3,138,984 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 14,545,745 | - | - | - | - | - |
当期(2019年7月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 10,464,901 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 3,237,722 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 13,702,624 | - | - | - | - | - |
注4. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2019年1月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | 5,000,000 | - | 5,000,000 |
| 長期借入金 | 7,900,000 | 4,000,000 | 4,600,000 | 12,200,000 | 19,500,000 | 86,600,000 |
| 合計 | 7,900,000 | 4,000,000 | 4,600,000 | 17,200,000 | 19,500,000 | 91,600,000 |
当期(2019年7月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | 5,000,000 | 2,000,000 | 3,000,000 |
| 長期借入金 | 5,626,000 | - | 12,600,000 | 13,500,000 | 17,000,000 | 97,857,000 |
| 合計 | 5,626,000 | - | 12,600,000 | 18,500,000 | 19,000,000 | 100,857,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2019年1月31日)において、該当事項はありません。
当期(2019年7月31日)において、匿名組合出資持分(貸借対照表計上額101,517千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載しておりません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年1月31日)及び当期(2019年7月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2019年1月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 6,300,000 | 6,300,000 | △213,241 | 取引先金融機関から提示された価格等によっております。 |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 39,200,000 | 31,300,000 | (注) | - |
当期(2019年7月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 6,300,000 | 4,800,000 | △203,162 | 取引先金融機関から提示された価格等によっております。 |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 31,926,000 | 28,800,000 | (注) | - |
注.金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 注1 負債(1)、(3)」参照)。
[退職給付に関する注記]
前期(2019年1月31日)及び当期(2019年7月31日)において、本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 (2019年1月31日) | 当期 (2019年7月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 25千円 | 68千円 |
| 資産除去債務 | 54,945千円 | 99,837千円 |
| 繰延ヘッジ損益 | 67,362千円 | 63,914千円 |
| 繰延税金資産小計 | 122,333千円 | 163,820千円 |
| 評価性引当額 | △ 122,333千円 | △ 163,820千円 |
| 繰延税金資産合計 | -千円 | -千円 |
| 繰延税金資産の純額 | -千円 | -千円 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2019年1月31日) | 当期 (2019年7月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.51% | 31.51% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △ 31.51% | △ 31.51% |
| その他 | 0.03% | 0.03% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.03% | 0.03% |
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)及び当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)において、本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)及び当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)及び当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)及び当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)及び当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
1.資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(1) 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、2016年9月1日付で取得した「IIF加須ロジスティクスセンター」、2016年12月22日付で取得した「IIF羽村ロジスティクスセンター」及び2019年6月3日付で取得した「IIF市川フードプロセスセンター」のアスベスト除去に係る法令上の義務に関して資産除去債務を計上しております。
(2) 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数によりそれぞれ53年、33年、50年と見積り、割引率はそれぞれ0.5%、0.689%、0.550%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
(3) 当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
| 前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | 当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日) | |
| 期首残高 | 173,430 | 173,932 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - | 142,793 |
| 時の経過による調整額 | 501 | 621 |
| 期末残高 | 173,932 | 317,347 |
2.貸借対照表に計上しているもの以外の資産除去債務
本投資法人は、IIF羽田空港メインテナンスセンターを、その敷地について東京航空局長による国有財産法に基づく使用許可を得た上で所有しているため、当該使用許可の更新が受けられない場合又は当該使用許可が取り消された場合に敷地上の建物を撤去することの原状回復に係る債務を負担しております。しかし、国有財産法に基づく使用許可の更新及び取消に関するこれまでの運用や当該施設の公共性等に鑑み、本投資法人は、当該使用許可については、特段の事情がない限り、当該施設を本投資法人が自発的に撤去するまで継続するものと見積もっております。前期末及び当期末現在において、本投資法人は当該施設の撤去を計画していないため、資産除去債務の履行時期を予測することができず、資産除去債務の金額を合理的に見積もることができません。そのため、当該債務に見合う資産除去債務を計上しておりません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、三大都市圏を中心に、賃貸収益を得ることを目的として、物流施設及び工場・研究開発施設等並びにインフラ施設を有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | 当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 271,937,910 | 272,297,598 | |
| 期中増減額 | 359,687 | 24,539,481 | |
| 期末残高 | 272,297,598 | 296,837,079 | |
| 期末時価 | 323,919,000 | 352,419,000 | |
注1. 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
注2. 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額はIIFつくばマニュファクチュアリングセンター(底地)(954,426千円)の取得によるものであり、前期の主な減少額は減価償却費の計上によるものです。また、当期の主な増加額はIIF兵庫たつのロジスティクスセンター(4,150,615千円)、IIF昭島ロジスティクスセンター(8,369,459千円)、IIF新川崎R&Dセンター(6,630,851千円)、IIF市川フードプロセスセンター(6,422,213千円)、IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター(底地)(249,574千円)の取得によるものであり、当期の主な減少額は減価償却費の計上及びIIF厚木ロジスティクスセンター(準共有持分50%)(759,989千円)の売却によるものです。
注3. 期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連する セグメント名 |
| 日本航空株式会社 | 1,429,094 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連する セグメント名 |
| 日本航空株式会社 | 1,437,823 | 不動産賃貸事業 |
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | 当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 76,394円 | 79,081円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,722円 | 2,997円 |
注1. 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
注2. 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
| 前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | 当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 4,624,277 | 5,190,477 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 4,624,277 | 5,190,477 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,698,816 | 1,731,806 |
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等 調整引当額 |
| 信託建物 | 減価償却超過額等の 発生 | 1,698 |
2. 戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 戻入れの発生事由 | 一時差異等調整引当額戻入額 |
| 繰延ヘッジ損益 | デリバティブ取引の 時価の変動 | 4,692 |
3. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託建物
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(2) 繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等 調整引当額 |
| 信託建物 | 減価償却超過額等の 発生 | 1,794 |
2. 戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 戻入れの発生事由 | 一時差異等調整引当額戻入額 |
| 繰延ヘッジ損益 | デリバティブ取引の 時価の変動 | 10,079 |
3. 戻入れの具体的な方法
(1) 信託建物
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(2) 繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
