有価証券報告書(内国投資証券)-第36期(2025/02/01-2025/07/31)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
(未適用の会計基準等)
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会) 等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2028年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
[貸借対照表に関する注記]
※1.IIF羽田空港メインテナンスセンターの土地に係る国有財産法第18条第6項及び第19条に規定する使用許可に基づく権利であります。
※2.一時差異等調整引当額
前期(2025年1月31日)
1. 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
信託建物等
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期(2025年7月31日)
1. 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
信託建物等
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳 (単位:千円)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。
余資の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重に行っています。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入金及び投資法人債のリファイナンスです。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が金利動向をモニタリングし、定期的に業績への影響度の計測を行うこと等により金利の変動リスクを管理しています。さらに、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るためにデリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。
ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っています。
また、借入金、投資法人債は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的とした極度貸付枠設定契約を締結していること等により流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2025年1月31日)
(単位:千円)
当期(2025年7月31日)
(単位:千円)
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
注1. 金融商品の時価の算定方法
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 市場価格のない株式等
関係会社株式については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に従い、時価開示の対象としていません。
なお、当該金融商品の貸借対照表計上額は前期356,826千円、当期356,826千円です。
注3. 匿名組合出資持分
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は前期16,788,420千円、当期18,463,235千円です。
注4. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2025年1月31日)
(単位:千円)
当期(2025年7月31日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(2025年1月31日)において、関係会社株式(貸借対照表計上額356,826千円)及び匿名組合出資持分(貸借対照表計上額16,788,420千円)は、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
当期(2025年7月31日)において、関係会社株式(貸借対照表計上額356,826千円)及び匿名組合出資持分(貸借対照表計上額18,463,235千円)は、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年1月31日)及び当期(2025年7月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2025年1月31日)
(単位:千円)
当期(2025年7月31日)
(単位:千円)
注.金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 注1 負債(1)、(3)」参照)。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年1月31日)及び当期(2025年7月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)及び当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
取引条件及び取引条件の決定方針等
(注1)取引条件は市場実勢等を勘案して決定しています。
(注2)取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
取引条件及び取引条件の決定方針等
(注1)取引条件は市場実勢等を勘案して決定しています。
(注2)取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)及び当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)及び当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
1.資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(1) 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産のアスベスト除去に係る法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
(2) 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を見積り時の建物の耐用年数の残存年数により8年～53年と見積り、割引率は0.439%～0.996%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。なお、割引計算による金額の重要性が乏しいものは、割引前の見積額を計上しています。
(3) 当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
2.貸借対照表に計上しているもの以外の資産除去債務
本投資法人は、IIF羽田空港メインテナンスセンターを、その敷地について東京航空局長による国有財産法に基づく使用許可を得た上で所有しているため、当該使用許可の更新が受けられない場合又は当該使用許可が取り消された場合に敷地上の建物を撤去することの原状回復に係る債務を負担しています。しかし、国有財産法に基づく使用許可の更新及び取消に関するこれまでの運用や当該施設の公共性等に鑑み、本投資法人は、当該使用許可については、特段の事情がない限り、当該施設を本投資法人が自発的に撤去するまで継続するものと見積もっています。前期末及び当期末現在において、本投資法人は当該施設の撤去を計画していないため、資産除去債務の履行時期を予測することができず、資産除去債務の金額を合理的に見積もることができません。そのため、当該債務に見合う資産除去債務を計上していません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、三大都市圏を中心に、賃貸収益を得ることを目的として、物流施設及び工場・研究開発施設等並びにインフラ施設を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
注1. 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
注2. 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額はIIF下関ヴィークルメインテナンスセンター(1,261,728千円)及びIIF兵庫三田ロジスティクスセンターⅡ(9,385,894千円)の取得によるものであり、前期の主な減少額はIIF戸塚テクノロジーセンター(底地)(準共有持分割合35%)(1,593,649千円)の売却及び減価償却費の計上によるものです。また、当期の主な増加額はIIF羽村ロジスティクスセンター(再開発)(2,524,848千円)の取得によるものであり、当期の主な減少額はIIF戸塚テクノロジーセンター(底地)(準共有持分割合35%)(1,593,649千円)の売却及び減価償却費の計上によるものです。
注3. 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。なお、前期について2024年2月15日付で譲渡契約を締結したIIF戸塚テクノロジーセンター(底地)及び当期について2025年7月30日付で譲渡契約を締結したIIF東大阪ロジスティクスセンター及び2025年9月17日付で譲渡契約を締結したIIF蒲田R&Dセンターに関しては譲渡価格としています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
注1. 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び受取水道光熱費です。
注2. 不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
注1. 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び受取水道光熱費です。
注2. 不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等
(2) 残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
2025年1月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2024年2月15日に売却契約を締結した不動産等にかかる2,625,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2025年3月31日に予定している当該不動産等の引渡に伴い、収益を認識することを見込んでいます。
受取水道光熱費については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
2025年7月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2025年7月30日に売却契約を締結した不動産等にかかる5,250,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2025年8月1日に完了した当該不動産等の引渡、並びに2026年6月1日及び2026年8月3日に予定している当該不動産等の引渡に伴い、収益を認識することを見込んでいます。
受取水道光熱費については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
[1口当たり情報に関する注記]
注1. 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
注2. 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
[重要な後発事象に関する注記]
自己投資口の取得
本投資法人は、2025年7月30日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、以下のとおり自己投資口の取得に関する事項について決定しました。結果として、2025年8月1日から2025年9月19日までの間に、合計7,755口(発行済投資口の総口数(自己投資口を除きます。)に対する割合0.31%)の自己投資口を、総額999,923,900円にて取得しています。なお、取得したすべての投資口について、2026年1月期に消却することを予定しています。
(1)自己投資口の取得を行った理由
投資口価格が割安な状況が継続している中で、物件売却による売却資金の活用について投資主価値向上効果を考慮した結果、その一部を活用して自己投資口を取得及び消却することが、1口当たり分配金や1口当たりNAVの向上に繋がり、ひいては中長期的な投資主価値向上に資するものと判断し、自己投資口の取得を決定しました。
(2)取得にかかる事項の内容
資産の譲渡
本投資法人は、以下の資産につき譲渡契約を締結しています。
(注1)2025年8月1日に不動産管理処分信託契約を締結し信託設定をした上で、不動産信託受益権の準共有持分の譲渡を行っています。
(注2)譲渡先は特別目的会社ですが、譲渡先の名称等の開示について先方からの了承を得られていないため非開示としています。
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期 (自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
3. 戻入れの具体的な方法
信託建物等
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期 (自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
3. 戻入れの具体的な方法
信託建物等
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.資産の評価方法及び処理方法 | 有価証券 関係会社株式 移動平均法による原価法を採用しています。 その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法を採用しています。 匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額 を取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。 建物・信託建物 8～70年 構築物・信託構築物 2～45年 機械及び装置・信託機械及び装置 3～17年 工具、器具及び備品・信託工具、器具及び備品 5～15年 ② 無形固定資産 定額法を採用しています。 ③ 長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | ① 投資口交付費 3年間で均等償却として処理しています。 ② 投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | ① 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 (1) 不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。 (2) 受取水道光熱費 受取水道光熱費については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 受取水道光熱費のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、水道等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識します。 ② 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は105千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は46,043千円です。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | ① ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、特例処理を採用しています。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。 ④ ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、有効性の評価を省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1) 信託現金及び信託預金 (2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3) 信託預り敷金及び保証金 |
(未適用の会計基準等)
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会) 等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2028年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
[貸借対照表に関する注記]
※1.IIF羽田空港メインテナンスセンターの土地に係る国有財産法第18条第6項及び第19条に規定する使用許可に基づく権利であります。
※2.一時差異等調整引当額
前期(2025年1月31日)
1. 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 発生事由 |
| 信託建物等 | 減価償却超過額等の発生 | 2,289,905 | 303,317 | 439,420 | △221,305 | 521,432 | 減価償却超過額等の解消 |
| 合計 | 2,289,905 | 303,317 | 439,420 | △221,305 | 521,432 | ||
2. 戻入れの具体的な方法
信託建物等
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期(2025年7月31日)
1. 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 発生事由 |
| 信託建物等 | 減価償却超過額等の発生 | 2,419,252 | 521,432 | 129,347 | - | 650,779 | 減価償却超過額等の解消 |
| 合計 | 2,419,252 | 521,432 | 129,347 | - | 650,779 | ||
2. 戻入れの具体的な方法
信託建物等
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2025年1月31日) | 当期 (2025年7月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料収入 | 18,391,343 | 18,715,232 |
| 受取水道光熱費 | 1,324,422 | 1,343,833 |
| その他賃貸収入 | 97,637 | 1,276,368 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 19,813,403 | 21,335,434 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| プロパティ・マネジメント報酬 | 122,552 | 114,262 |
| 建物管理委託費 | 1,628,345 | 1,643,952 |
| 水道光熱費 | 1,837,110 | 1,822,242 |
| 公租公課 | 1,431,711 | 1,583,295 |
| 損害保険料 | 71,367 | 76,849 |
| 修繕費 | 866,679 | 1,630,402 |
| 減価償却費 | 2,628,273 | 2,654,520 |
| 信託報酬 | 29,232 | 33,408 |
| 借地料 | 499,390 | 502,862 |
| その他諸経費 | 18,147 | 7,695 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 9,132,810 | 10,069,491 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 10,680,593 | 11,265,943 |
※2.不動産等売却益の内訳 (単位:千円)
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| 不動産等売却収入 | 2,625,000 | 2,625,000 |
| 不動産等売却原価 | 1,593,649 | 1,593,649 |
| その他売却費用 | 17,915 | 17,705 |
| 不動産等売却益 | 1,013,434 | 1,013,644 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 32,000,000口 | 32,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 2,536,216口 | 2,536,216口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| 現金及び預金 | 17,244,855千円 | 15,788,924千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 10,927,522千円 | 9,672,766千円 |
| 現金及び現金同等物 | 28,172,377千円 | 25,461,690千円 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 (2025年1月31日) | 当期 (2025年7月31日) | |
| 1年以内 | 29,356,745千円 | 24,791,119千円 |
| 1年超 | 227,223,644千円 | 217,322,481千円 |
| 合計 | 256,580,389千円 | 242,113,600千円 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。
余資の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重に行っています。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入金及び投資法人債のリファイナンスです。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が金利動向をモニタリングし、定期的に業績への影響度の計測を行うこと等により金利の変動リスクを管理しています。さらに、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るためにデリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。
ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っています。
また、借入金、投資法人債は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的とした極度貸付枠設定契約を締結していること等により流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2025年1月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 24,700,000 | 24,703,945 | 3,945 |
| (2)投資法人債 | 15,200,000 | 14,439,938 | △760,062 |
| (3)長期借入金 | 235,783,000 | 231,606,588 | △4,176,411 |
| 負債計 | 275,683,000 | 270,750,471 | △4,932,528 |
| デリバティブ取引(※) | 6,186 | 6,186 | - |
当期(2025年7月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 26,300,000 | 26,317,142 | 17,142 |
| (2)投資法人債 | 15,200,000 | 14,260,515 | △939,485 |
| (3)長期借入金 | 237,733,000 | 234,947,601 | △2,785,398 |
| 負債計 | 279,233,000 | 275,525,259 | △3,707,740 |
| デリバティブ取引(※) | 3,996 | 3,996 | - |
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
注1. 金融商品の時価の算定方法
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 市場価格のない株式等
関係会社株式については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に従い、時価開示の対象としていません。
なお、当該金融商品の貸借対照表計上額は前期356,826千円、当期356,826千円です。
注3. 匿名組合出資持分
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は前期16,788,420千円、当期18,463,235千円です。
注4. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2025年1月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | 3,000,000 | 3,000,000 | - | 2,500,000 | 6,700,000 |
| 長期借入金 | 24,700,000 | 25,900,000 | 23,600,000 | 26,809,000 | 28,474,000 | 131,000,000 |
| 合計 | 24,700,000 | 28,900,000 | 26,600,000 | 26,809,000 | 30,974,000 | 137,700,000 |
当期(2025年7月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | 3,000,000 | 3,000,000 | - | 2,500,000 | 6,700,000 |
| 長期借入金 | 26,300,000 | 24,300,000 | 26,800,000 | 29,183,000 | 30,400,000 | 127,050,000 |
| 合計 | 26,300,000 | 27,300,000 | 29,800,000 | 29,183,000 | 32,900,000 | 133,750,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2025年1月31日)において、関係会社株式(貸借対照表計上額356,826千円)及び匿名組合出資持分(貸借対照表計上額16,788,420千円)は、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
当期(2025年7月31日)において、関係会社株式(貸借対照表計上額356,826千円)及び匿名組合出資持分(貸借対照表計上額18,463,235千円)は、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年1月31日)及び当期(2025年7月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2025年1月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 800,000 | 800,000 | 6,186 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 2,700,000 | 1,000,000 | (注) | - |
当期(2025年7月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 800,000 | - | 3,996 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 4,000,000 | 3,000,000 | (注) | - |
注.金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 注1 負債(1)、(3)」参照)。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年1月31日)及び当期(2025年7月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 (2025年1月31日) | 当期 (2025年7月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 88千円 | -千円 |
| 資産除去債務 | 308,496千円 | 309,327千円 |
| 減価償却費損金算入限度超過額 | 162,593千円 | -千円 |
| 繰延税金資産小計 | 471,178千円 | 309,327千円 |
| 評価性引当額 | △471,178千円 | △309,327千円 |
| 繰延税金資産合計 | -千円 | -千円 |
| 繰延税金資産の純額 | -千円 | -千円 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2025年1月31日) | 当期 (2025年7月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.91% | △29.84% |
| その他 | 0.48% | △1.62% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.02% | 0.01% |
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)及び当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
| 属性 | 会社等の名称 又は氏名 | 所在地 | 資本金又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 取引の内容 (注1) | 取引金額 (千円) (注2) | 科目 | 期末残高 (千円) (注2) |
| 関係 会社 | アイパークインスティチュート株式会社 | 神奈川県藤沢市 | 100,000 | 施設運営管理業他 | 直接 所有 41.00% | 業務委託費の支払 | 1,500,000 | 前払 費用 | 275,000 |
取引条件及び取引条件の決定方針等
(注1)取引条件は市場実勢等を勘案して決定しています。
(注2)取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
| 属性 | 会社等の名称 又は氏名 | 所在地 | 資本金又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 取引の内容 (注1) | 取引金額 (千円) (注2) | 科目 | 期末残高 (千円) (注2) |
| 関係 会社 | アイパークインスティチュート株式会社 | 神奈川県藤沢市 | 100,000 | 施設運営管理業他 | 直接 所有 41.00% | 業務委託費の支払 | 1,500,000 | 前払 費用 | 275,000 |
取引条件及び取引条件の決定方針等
(注1)取引条件は市場実勢等を勘案して決定しています。
(注2)取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)及び当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)及び当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
1.資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(1) 当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産のアスベスト除去に係る法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
(2) 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を見積り時の建物の耐用年数の残存年数により8年～53年と見積り、割引率は0.439%～0.996%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。なお、割引計算による金額の重要性が乏しいものは、割引前の見積額を計上しています。
(3) 当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| 期首残高 | 977,918 | 980,598 |
| 時の経過による調整額 | 2,679 | 2,643 |
| 期末残高 | 980,598 | 983,241 |
2.貸借対照表に計上しているもの以外の資産除去債務
本投資法人は、IIF羽田空港メインテナンスセンターを、その敷地について東京航空局長による国有財産法に基づく使用許可を得た上で所有しているため、当該使用許可の更新が受けられない場合又は当該使用許可が取り消された場合に敷地上の建物を撤去することの原状回復に係る債務を負担しています。しかし、国有財産法に基づく使用許可の更新及び取消に関するこれまでの運用や当該施設の公共性等に鑑み、本投資法人は、当該使用許可については、特段の事情がない限り、当該施設を本投資法人が自発的に撤去するまで継続するものと見積もっています。前期末及び当期末現在において、本投資法人は当該施設の撤去を計画していないため、資産除去債務の履行時期を予測することができず、資産除去債務の金額を合理的に見積もることができません。そのため、当該債務に見合う資産除去債務を計上していません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、三大都市圏を中心に、賃貸収益を得ることを目的として、物流施設及び工場・研究開発施設等並びにインフラ施設を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 496,131,587 | 505,217,594 | |
| 期中増減額 | 9,086,007 | △1,017,117 | |
| 期末残高 | 505,217,594 | 504,200,477 | |
| 期末時価 | 627,463,780 | 629,165,000 | |
注1. 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
注2. 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額はIIF下関ヴィークルメインテナンスセンター(1,261,728千円)及びIIF兵庫三田ロジスティクスセンターⅡ(9,385,894千円)の取得によるものであり、前期の主な減少額はIIF戸塚テクノロジーセンター(底地)(準共有持分割合35%)(1,593,649千円)の売却及び減価償却費の計上によるものです。また、当期の主な増加額はIIF羽村ロジスティクスセンター(再開発)(2,524,848千円)の取得によるものであり、当期の主な減少額はIIF戸塚テクノロジーセンター(底地)(準共有持分割合35%)(1,593,649千円)の売却及び減価償却費の計上によるものです。
注3. 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。なお、前期について2024年2月15日付で譲渡契約を締結したIIF戸塚テクノロジーセンター(底地)及び当期について2025年7月30日付で譲渡契約を締結したIIF東大阪ロジスティクスセンター及び2025年9月17日付で譲渡契約を締結したIIF蒲田R&Dセンターに関しては譲渡価格としています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
| (単位:千円) |
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高(注2) | |
| 不動産等の売却 | 2,625,000 | 1,013,434 |
| 受取水道光熱費 | 1,324,422 | 1,324,422 |
| その他 | 31,330 | 18,930,403 |
| 合計 | 3,980,753 | 21,268,260 |
注1. 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び受取水道光熱費です。
注2. 不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
| (単位:千円) |
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高(注2) | |
| 不動産等の売却 | 2,625,000 | 1,013,644 |
| 受取水道光熱費 | 1,343,833 | 1,343,833 |
| その他 | 31,942 | 20,350,814 |
| 合計 | 4,000,775 | 22,708,291 |
注1. 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び受取水道光熱費です。
注2. 不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 599,526 | 586,228 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 586,228 | 684,308 |
| 契約資産(期首残高) | - | - |
| 契約資産(期末残高) | - | - |
| 契約負債(期首残高) | - | - |
| 契約負債(期末残高) | - | - |
(2) 残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
2025年1月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2024年2月15日に売却契約を締結した不動産等にかかる2,625,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2025年3月31日に予定している当該不動産等の引渡に伴い、収益を認識することを見込んでいます。
受取水道光熱費については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
2025年7月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2025年7月30日に売却契約を締結した不動産等にかかる5,250,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2025年8月1日に完了した当該不動産等の引渡、並びに2026年6月1日及び2026年8月3日に予定している当該不動産等の引渡に伴い、収益を認識することを見込んでいます。
受取水道光熱費については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 武田薬品工業株式会社 | 4,584,933 | 不動産賃貸事業 |
| ロジスティード株式会社 | 2,669,429 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 武田薬品工業株式会社 | 4,582,779 | 不動産賃貸事業 |
| ロジスティード株式会社 | 2,858,326 | 不動産賃貸事業 |
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 97,038円 | 97,178円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,473円 | 3,665円 |
注1. 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
注2. 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
| 前期 (自 2024年8月 1日 至 2025年1月31日) | 当期 (自 2025年2月 1日 至 2025年7月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 8,808,495 | 9,295,544 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 8,808,495 | 9,295,544 |
| 期中平均投資口数(口) | 2,536,216 | 2,536,216 |
[重要な後発事象に関する注記]
自己投資口の取得
本投資法人は、2025年7月30日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、以下のとおり自己投資口の取得に関する事項について決定しました。結果として、2025年8月1日から2025年9月19日までの間に、合計7,755口(発行済投資口の総口数(自己投資口を除きます。)に対する割合0.31%)の自己投資口を、総額999,923,900円にて取得しています。なお、取得したすべての投資口について、2026年1月期に消却することを予定しています。
(1)自己投資口の取得を行った理由
投資口価格が割安な状況が継続している中で、物件売却による売却資金の活用について投資主価値向上効果を考慮した結果、その一部を活用して自己投資口を取得及び消却することが、1口当たり分配金や1口当たりNAVの向上に繋がり、ひいては中長期的な投資主価値向上に資するものと判断し、自己投資口の取得を決定しました。
(2)取得にかかる事項の内容
| 取得し得る投資口の総数 | 10,000口(上限) 発行済投資口の総口数(自己投資口を除きます。)に対する割合0.39% |
| 投資口の取得価額の総額 | 1,000百万円(上限) |
| 取得期間 | 2025年8月1日～2025年9月30日 |
| 取得方法 | 証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付 |
資産の譲渡
本投資法人は、以下の資産につき譲渡契約を締結しています。
| 物件名 | 譲渡(予定) 価格 | 契約日 | 譲渡(予定)日 | 譲渡先 |
| IIF東大阪ロジスティクスセンター (不動産信託受益権)(注1) | 5,250百万円 | 2025年7月30日 | 準共有持分30% 2025年8月1日 | 非開示(注2) |
| 準共有持分35% 2026年6月1日 | ||||
| 準共有持分35% 2026年8月3日 | ||||
| IIF蒲田R&Dセンター (不動産信託受益権) | 10,000百万円 | 2025年9月17日 | 2025年10月1日 | 三菱商事都市開発株式会社 |
(注1)2025年8月1日に不動産管理処分信託契約を締結し信託設定をした上で、不動産信託受益権の準共有持分の譲渡を行っています。
(注2)譲渡先は特別目的会社ですが、譲渡先の名称等の開示について先方からの了承を得られていないため非開示としています。
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期 (自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 信託建物等 | 減価償却超過額等の 発生 | 129,347 |
2. 戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 戻入れの発生事由 | 一時差異等調整引当額戻入額 |
| 信託建物等 | 減価償却超過額等の 解消 | - |
3. 戻入れの具体的な方法
信託建物等
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期 (自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 信託建物等 | 減価償却超過額等の 発生 | 37,226 |
2. 戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 戻入れの発生事由 | 一時差異等調整引当額戻入額 |
| 信託建物等 | 減価償却超過額等の 解消 | 506,827 |
3. 戻入れの具体的な方法
信託建物等
資産除去等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
