有価証券報告書(内国投資証券)-第25期(2022/08/01-2023/01/31)

(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。 建物 3～46年 構築物 6～50年 機械及び装置 10～15年 工具、器具及び備品 2～20年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主な無形固定資産の耐用年数は以下の通りです。 信託借地権 23～65年 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)投資口交付費 定額法(3年)により償却しています。 (2)投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり、定額法により償却しています。
3.引当金の計上基準	貸倒引当金 債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
4.収益及び費用の計上基準	(1)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。不動産等の取得価額に算入した固定資産税等相当額は、前期が13,246千円、当期が4,287千円です。 (2)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 原則として、繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては、特例処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性の評価方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託差入保証金 ④ 信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産及び繰延資産に係る消費税及び地方消費税の会計処理については、税込処理によっています。

(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
	50,000千円	50,000千円

2.コミットメントライン契約
本投資法人は取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。

	前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
コミットメントラインの総額	20,000,000千円	20,000,000千円
借入実行残高	1,000,000千円	-千円
差引額	19,000,000千円	20,000,000千円

※3. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2022年7月31日)
(単位:千円)

	当初発生額	当期首残高	当期取崩額	当期末残高	積立て、取崩しの発生事由
分配準備積立金(注)	33,552,162	30,179,267	335,521	29,843,746	分配金に充当

(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年1月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2023年1月31日)
(単位:千円)

	当初発生額	当期首残高	当期取崩額	当期末残高	積立て、取崩しの発生事由
分配準備積立金(注)	33,552,162	29,843,746	335,521	29,508,224	分配金に充当

(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年1月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)		当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
A.不動産賃貸事業収入
賃貸事業収入
賃貸料収入	15,126,269		15,239,894
共益費収入	939,202		969,111
駐車場収入	450,288	16,515,760	470,250	16,679,256
その他収入
付帯収入	118,764		113,273
その他	619,125	737,889	564,620	677,894
不動産賃貸事業収入合計		17,253,650		17,357,150
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課	915,823		921,552
管理業務等委託費用	1,260,873		1,244,935
水道光熱費	246,833		294,096
修繕費	797,018		775,988
損害保険料	25,208		24,377
信託報酬	74,945		64,323
その他賃貸事業費用	769,658		724,051
減価償却費	2,904,852		2,957,963
不動産賃貸事業費用合計		6,995,214		7,007,288
C.不動産賃貸事業損益(A-B)		10,258,435		10,349,862

※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)

	(単位:千円)
(レジディア上池袋)
不動産等売却収入	860,000
不動産等売却原価	503,709
その他売却費用	22,269
不動産等売却益	334,021

(東京・スチューデントハウス和光)
不動産等売却収入	800,000
不動産等売却原価	615,627
その他売却費用	7,043
不動産等売却益	177,329

(投資主資本等変動計算書に関する注記)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
発行可能投資口総口数	6,000,000口	6,000,000口
発行済投資口の総口数	1,385,000口	1,385,000口

(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
※1. 一時差異等調整積立金
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年7月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である分配準備積立金33,552,162,785円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年1月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(335,521,628円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2022年7月期は335,521,628円の取崩しを行っています。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年7月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である分配準備積立金33,552,162,785円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年1月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(335,521,628円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2023年1月期は335,521,628円の取崩しを行っています。
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
現金及び預金	13,775,732千円	14,716,443千円
信託現金及び信託預金	10,094,041千円	10,123,253千円
預入期間が3ヶ月を超える定期預金	△6,000,000千円	△6,000,000千円
現金及び現金同等物	17,869,773千円	18,839,696千円

(リース取引に関する注記)
1.オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料

	前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
一年内	752,352千円	752,352千円
一年超	9,616,328千円	9,240,152千円
合計	10,368,680千円	9,992,504千円

なお、リース料の確定していないものは、注記金額に見積金額を含めています。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
一年内	3,694,792千円	3,548,924千円
一年超	6,008,907千円	5,054,767千円
合計	9,703,699千円	8,603,691千円

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として、不動産等の購入、債務の返済等に際し、借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じ。)の発行、投資口の発行等により資金調達を行います。
デリバティブ取引につきましては、負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとしています。
また、余資の運用は安全性及び安定性を重視し、原則として預貯金、譲渡性預金及び国債のみを対象としています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の資金使途は、主に不動産等の取得資金及び既存の借入れの返済又は投資法人債の償還資金です。これらは、返済期限若しくは償還時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。本投資法人では、月次での資金繰表の作成により当該リスクを管理するとともに、手元資金の確保、借入れ・償還期限の分散化、借入先金融機関の多様化、コミットメントライン契約の締結、投資口の発行等多様な資金調達の検討・実施等により当該リスクを限定しています。
また、変動金利による借入れ及び投資法人債は、金利上昇リスクに晒されていますが、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用し当該リスクを限定しています。
預金につきましては、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入期間及び預入先金融機関の格付に一定の制限を設けるとともに預入先金融機関を分散することで当該リスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。
なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2022年7月31日)

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)1年内償還予定の投資法人債	(5,000,000)	(5,030,780)	30,780
(2)1年内返済予定の長期借入金	(16,230,000)	(16,251,981)	21,981
(3)投資法人債	(31,600,000)	(31,687,378)	87,378
(4)長期借入金	(173,979,000)	(175,989,878)	2,010,878
(5)デリバティブ取引 (金利スワップの特例処理)	-	△216,491	△216,491
(6) デリバティブ取引 (金利スワップの原則的処理)	114,641	114,641	-

当期(2023年1月31日)

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)1年内償還予定の投資法人債	(3,000,000)	(3,007,030)	7,030
(2)1年内返済予定の長期借入金	(19,880,000)	(19,902,484)	22,484
(3)投資法人債	(31,600,000)	(31,059,450)	△540,549
(4)長期借入金	(176,829,000)	(176,806,809)	△22,190
(5)デリバティブ取引 (金利スワップの特例処理)	-	△69,241	△69,241
(6) デリバティブ取引 (金利スワップの原則的処理)	1,157,100	1,157,100	-

(注1)負債に計上されるものについては、( )で表示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。ただし、参考値がない場合には、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(5)デリバティブ取引(金利スワップの特例処理)、(6)デリバティブ取引(金利スワップの原則的処理)
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)投資法人債、借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額

前期(2022年7月31日) (単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	1,000,000	-	-	-	-	-
1年内償還予定の投資法人債	5,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	16,230,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	7,500,000	2,000,000	3,500,000	3,000,000	15,600,000
長期借入金	-	16,500,000	20,350,000	22,150,000	21,220,000	93,759,000
合計	22,230,000	24,000,000	22,350,000	25,650,000	24,220,000	109,359,000

当期(2023年1月31日) (単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	-	-	-	-	-	-
1年内償還予定の投資法人債	3,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	19,880,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	7,500,000	5,500,000	-	4,000,000	14,600,000
長期借入金	-	14,850,000	21,300,000	26,620,000	17,250,000	96,809,000
合計	22,880,000	22,350,000	26,800,000	26,620,000	21,250,000	111,409,000

(有価証券に関する注記)
前期(2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年1月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年1月31日)
該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
前期(2022年7月31日) (単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主なヘッジ対象	契約額等(注1)		時価 (注2)
				うち1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	35,860,000	20,550,000	△216,491 (注3)
原則的処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	20,449,000	20,449,000	114,641

当期(2023年1月31日) (単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主なヘッジ対象	契約額等(注1)		時価 (注2)
				うち1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	27,410,000	12,650,000	△69,241 (注3)
原則的処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	29,649,000	29,649,000	1,157,100

(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)「金融商品に関する会計基準」に基づき金利スワップの特例処理を適用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)

		前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
繰延税金資産
	貸倒引当金繰入超過額	2,242	665
	合併時受入評価差額	9,032,387	8,938,114
	その他	206,607	217,442
	繰延税金資産小計	9,241,236	9,156,222
	将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額	△9,241,236	△9,156,222
	評価性引当額小計	△9,241,236	△9,156,222
	繰延税金資産合計	-	-
繰延税金資産の純額		-	-

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)

	前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
法定実効税率	31.46	31.46
(調整)
評価性引当額の増減	△0.94	△1.05
分配金の損金算入額	△30.52	△30.41
その他	0.01	0.01
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.01	0.01

(退職給付に関する注記)
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸住宅等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次の通りです。
(単位:千円)

		前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
貸借対照表計上額
(注1)	期首残高	431,898,148	437,697,925
	期中増減額(注2)	5,799,776	2,627,112
	期末残高	437,697,925	440,325,038
期末の時価(注3)		672,995,000	697,659,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産2物件の取得(1,668,459千円)、不動産信託受益権3物件の取得(5,185,214千円)であり、主な減少額は減価償却費(2,904,852千円)によるものです。当期の主な増加額は不動産1物件の取得(545,748千円)、不動産信託受益権1物件の取得(4,360,375千円)であり、主な減少額は不動産信託受益権2物件の売却(1,119,336千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。なお、前期においては、レジディア上池袋及び東京・スチューデントハウス和光については譲渡(予定)価格にて記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
(収益認識に関する注記)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表(損益計算書に関する注記)の「※1. 不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1. 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸等事業収入等が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は、不動産等売却収入です。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表(損益計算書に関する注記)の「※1. 不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2. 不動産等売却益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1. 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸等事業収入等が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は、不動産等売却収入です。
(1口当たり情報に関する注記)

	前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
1口当たり純資産額	166,248円	167,044円
1口当たり当期純利益	5,406円	5,829円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たりの当期純利益の算定上の基礎は以下の通りです。

	前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
当期純利益(千円)	7,488,124	8,074,243
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	7,488,124	8,074,243
期中平均投資口数(口)	1,385,000	1,385,000

(重要な後発事象に関する注記)

当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)

該当事項はありません。