有価証券報告書(内国投資証券)-第26期(2023/02/01-2023/07/31)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(会計上の見積りの変更に関する注記)
(有形固定資産の耐用年数の変更)
本投資法人は、保有物件の築年数の経過に伴い、物件の収益性の維持・向上を図るべく、計画的に専有部のリノベーション工事を行っていく方針を決定し、長期修繕計画を見直したことを契機に、有形固定資産の経済的使用可能予測期間を検討した結果、一部の有形固定資産について、従来の耐用年数と経済的使用可能予測期間の乖離が明らかになったことから、当期において、耐用年数の見直しを行い、将来にわたって変更しております。
これにより、従来の方法に比べて、当期の減価償却費は350百万円増加し、営業利益、経常利益及び税引前当期純利益は同額減少しております。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
2.コミットメントライン契約
本投資法人は取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
※3. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2023年1月31日)
(単位:千円)
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年1月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2023年7月31日)
(単位:千円)
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年1月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
※1. 一時差異等調整積立金
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年7月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である分配準備積立金33,552,162,785円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年1月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(335,521,628円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2023年1月期は335,521,628円の取崩しを行っています。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年7月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である分配準備積立金33,552,162,785円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年1月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(335,521,628円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2023年7月期は759,858,747円の取崩しを行っています。
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
1.オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
なお、リース料の確定していないものは、注記金額に見積金額を含めています。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として、不動産等の購入、債務の返済等に際し、借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じ。)の発行、投資口の発行等により資金調達を行います。
デリバティブ取引につきましては、負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとしています。
また、余資の運用は安全性及び安定性を重視し、原則として預貯金、譲渡性預金及び国債のみを対象としています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の資金使途は、主に不動産等の取得資金及び既存の借入れの返済又は投資法人債の償還資金です。これらは、返済期限若しくは償還時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。本投資法人では、月次での資金繰表の作成により当該リスクを管理するとともに、手元資金の確保、借入れ・償還期限の分散化、借入先金融機関の多様化、コミットメントライン契約の締結、投資口の発行等多様な資金調達の検討・実施等により当該リスクを限定しています。
また、変動金利による借入れ及び投資法人債は、金利上昇リスクに晒されていますが、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用し当該リスクを限定しています。
預金につきましては、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入期間及び預入先金融機関の格付に一定の制限を設けるとともに預入先金融機関を分散することで当該リスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。
なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2023年1月31日)
当期(2023年7月31日)
(注1)負債に計上されるものについては、( )で表示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。ただし、参考値がない場合には、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(5)デリバティブ取引(金利スワップの特例処理)、(6)デリバティブ取引(金利スワップの原則的処理)
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)投資法人債、借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2023年1月31日) (単位:千円)
当期(2023年7月31日) (単位:千円)
(有価証券に関する注記)
前期(2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年7月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年7月31日)
該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
前期(2023年1月31日) (単位:千円)
当期(2023年7月31日) (単位:千円)
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)「金融商品に関する会計基準」に基づき金利スワップの特例処理を適用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
(退職給付に関する注記)
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸住宅等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次の通りです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産1物件の取得(545,748千円)、不動産信託受益権1物件の取得(4,360,375千円)であり、主な減少額は不動産信託受益権2物件の売却(1,119,336千円)によるものです。当期の主な増加額は不動産1物件の取得(2,087,421千円)、主な減少額は不動産1物件の売却(893,018千円)、不動産信託受益権1物件の売却(738,055千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。なお、レジディア麻布台については準共有持分51%に係る譲渡価格にて記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
(収益認識に関する注記)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表(損益計算書に関する注記)の「※1. 不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1. 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸等事業収入等が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は、不動産等売却収入です。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表(損益計算書に関する注記)の「※1. 不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2. 不動産等売却益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1. 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸等事業収入等が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は、不動産等売却収入です。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たりの当期純利益の算定上の基礎は以下の通りです。
(重要な後発事象に関する注記)
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。 建物 1～71年 構築物 1～50年 機械及び装置 2～29年 工具、器具及び備品 2～20年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主な無形固定資産の耐用年数は以下の通りです。 信託借地権 23～65年 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり、定額法により償却しています。 |
| 3.引当金の計上基準 | 貸倒引当金 債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | (1)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。不動産等の取得価額に算入した固定資産税等相当額は、前期が4,287千円、当期が6,901千円です。 (2)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 原則として、繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては、特例処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性の評価方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託差入保証金 ④ 信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産及び繰延資産に係る消費税及び地方消費税の会計処理については、税込処理によっています。 |
(会計上の見積りの変更に関する注記)
(有形固定資産の耐用年数の変更)
本投資法人は、保有物件の築年数の経過に伴い、物件の収益性の維持・向上を図るべく、計画的に専有部のリノベーション工事を行っていく方針を決定し、長期修繕計画を見直したことを契機に、有形固定資産の経済的使用可能予測期間を検討した結果、一部の有形固定資産について、従来の耐用年数と経済的使用可能予測期間の乖離が明らかになったことから、当期において、耐用年数の見直しを行い、将来にわたって変更しております。
これにより、従来の方法に比べて、当期の減価償却費は350百万円増加し、営業利益、経常利益及び税引前当期純利益は同額減少しております。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2023年1月31日) | 当期 (2023年7月31日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
2.コミットメントライン契約
本投資法人は取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
| 前期 (2023年1月31日) | 当期 (2023年7月31日) | |
| コミットメントラインの総額 | 20,000,000千円 | 20,000,000千円 |
| 借入実行残高 | -千円 | 1,000,000千円 |
| 差引額 | 20,000,000千円 | 19,000,000千円 |
※3. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2023年1月31日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 分配準備積立金(注) | 33,552,162 | 29,843,746 | 335,521 | 29,508,224 | 分配金に充当 |
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年1月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2023年7月31日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 分配準備積立金(注) | 33,552,162 | 29,508,224 | 335,521 | 29,172,703 | 分配金に充当 |
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年1月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日) | 当期 (自 2023年2月 1日 至 2023年7月31日) | |||
| A.不動産賃貸事業収入 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃貸料収入 | 15,239,894 | 15,388,285 | ||
| 共益費収入 | 969,111 | 992,862 | ||
| 駐車場収入 | 470,250 | 16,679,256 | 472,202 | 16,853,350 |
| その他収入 | ||||
| 付帯収入 | 113,273 | 138,308 | ||
| その他 | 564,620 | 677,894 | 691,618 | 829,927 |
| 不動産賃貸事業収入合計 | 17,357,150 | 17,683,277 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 公租公課 | 921,552 | 935,190 | ||
| 管理業務等委託費用 | 1,244,935 | 1,318,167 | ||
| 水道光熱費 | 294,096 | 331,090 | ||
| 修繕費 | 775,988 | 929,854 | ||
| 損害保険料 | 24,377 | 23,638 | ||
| 信託報酬 | 64,323 | 73,944 | ||
| その他賃貸事業費用 | 724,051 | 751,947 | ||
| 減価償却費 | 2,957,963 | 3,368,972 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 7,007,288 | 7,732,805 | ||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 10,349,862 | 9,950,472 | ||
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
| (単位:千円) | |
| (レジディア上池袋) | |
| 不動産等売却収入 | 860,000 |
| 不動産等売却原価 | 503,709 |
| その他売却費用 | 22,269 |
| 不動産等売却益 | 334,021 |
| (東京・スチューデントハウス和光) | |
| 不動産等売却収入 | 800,000 |
| 不動産等売却原価 | 615,627 |
| その他売却費用 | 7,043 |
| 不動産等売却益 | 177,329 |
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
| (単位:千円) | |
| (レジディア麻布台(準共有持分49%)) | |
| 不動産等売却収入 | 1,611,120 |
| 不動産等売却原価 | 738,055 |
| その他売却費用 | 34,694 |
| 不動産等売却益 | 838,370 |
| (レジディア栄) | |
| 不動産等売却収入 | 919,975 |
| 不動産等売却原価 | 893,018 |
| その他売却費用 | 24,794 |
| 不動産等売却益 | 2,162 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日) | 当期 (自 2023年2月 1日 至 2023年7月31日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 6,000,000口 | 6,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,385,000口 | 1,385,000口 |
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
※1. 一時差異等調整積立金
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年7月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である分配準備積立金33,552,162,785円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年1月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(335,521,628円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2023年1月期は335,521,628円の取崩しを行っています。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年7月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である分配準備積立金33,552,162,785円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年1月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(335,521,628円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2023年7月期は759,858,747円の取崩しを行っています。
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日) | 当期 (自 2023年2月 1日 至 2023年7月31日) | |
| 現金及び預金 | 14,716,443千円 | 17,666,099千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 10,123,253千円 | 10,015,087千円 |
| 預入期間が3ヶ月を超える定期預金 | △6,000,000千円 | △8,000,000千円 |
| 現金及び現金同等物 | 18,839,696千円 | 19,681,186千円 |
(リース取引に関する注記)
1.オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
| 前期 (2023年1月31日) | 当期 (2023年7月31日) | |
| 一年内 | 752,352千円 | 754,536千円 |
| 一年超 | 9,240,152千円 | 8,888,825千円 |
| 合計 | 9,992,504千円 | 9,643,361千円 |
なお、リース料の確定していないものは、注記金額に見積金額を含めています。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 (2023年1月31日) | 当期 (2023年7月31日) | |
| 一年内 | 3,548,924千円 | 2,869,361千円 |
| 一年超 | 5,054,767千円 | 4,383,604千円 |
| 合計 | 8,603,691千円 | 7,252,966千円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として、不動産等の購入、債務の返済等に際し、借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じ。)の発行、投資口の発行等により資金調達を行います。
デリバティブ取引につきましては、負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとしています。
また、余資の運用は安全性及び安定性を重視し、原則として預貯金、譲渡性預金及び国債のみを対象としています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の資金使途は、主に不動産等の取得資金及び既存の借入れの返済又は投資法人債の償還資金です。これらは、返済期限若しくは償還時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。本投資法人では、月次での資金繰表の作成により当該リスクを管理するとともに、手元資金の確保、借入れ・償還期限の分散化、借入先金融機関の多様化、コミットメントライン契約の締結、投資口の発行等多様な資金調達の検討・実施等により当該リスクを限定しています。
また、変動金利による借入れ及び投資法人債は、金利上昇リスクに晒されていますが、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用し当該リスクを限定しています。
預金につきましては、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入期間及び預入先金融機関の格付に一定の制限を設けるとともに預入先金融機関を分散することで当該リスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。
なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2023年1月31日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | (3,000,000) | (3,007,030) | 7,030 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | (19,880,000) | (19,902,484) | 22,484 |
| (3)投資法人債 | (31,600,000) | (31,059,450) | △540,549 |
| (4)長期借入金 | (176,829,000) | (176,806,809) | △22,190 |
| (5)デリバティブ取引 (金利スワップの特例処理) | - | △69,241 | △69,241 |
| (6) デリバティブ取引 (金利スワップの原則的処理) | 1,157,100 | 1,157,100 | - |
当期(2023年7月31日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | (7,500,000) | (7,512,410) | 12,410 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | (16,500,000) | (16,516,428) | 16,428 |
| (3)投資法人債 | (24,100,000) | (23,665,375) | △434,624 |
| (4)長期借入金 | (182,209,000) | (182,784,800) | 575,800 |
| (5)デリバティブ取引 (金利スワップの特例処理) | - | △76,476 | △76,476 |
| (6) デリバティブ取引 (金利スワップの原則的処理) | 733,218 | 733,218 | - |
(注1)負債に計上されるものについては、( )で表示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。ただし、参考値がない場合には、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(5)デリバティブ取引(金利スワップの特例処理)、(6)デリバティブ取引(金利スワップの原則的処理)
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)投資法人債、借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2023年1月31日) (単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | - | - | - | - | - | - |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 3,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 19,880,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 7,500,000 | 5,500,000 | - | 4,000,000 | 14,600,000 |
| 長期借入金 | - | 14,850,000 | 21,300,000 | 26,620,000 | 17,250,000 | 96,809,000 |
| 合計 | 22,880,000 | 22,350,000 | 26,800,000 | 26,620,000 | 21,250,000 | 111,409,000 |
当期(2023年7月31日) (単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 3,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 7,500,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 16,500,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 2,000,000 | 3,500,000 | 3,000,000 | 1,000,000 | 14,600,000 |
| 長期借入金 | - | 20,350,000 | 23,700,000 | 24,340,000 | 20,250,000 | 93,569,000 |
| 合計 | 27,000,000 | 22,350,000 | 27,200,000 | 27,340,000 | 21,250,000 | 108,169,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年7月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年7月31日)
該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
前期(2023年1月31日) (単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価 (注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 27,410,000 | 12,650,000 | △69,241 (注3) |
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 29,649,000 | 29,649,000 | 1,157,100 |
当期(2023年7月31日) (単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価 (注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 20,550,000 | 10,250,000 | △76,476 (注3) |
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 34,479,000 | 34,479,000 | 733,218 |
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)「金融商品に関する会計基準」に基づき金利スワップの特例処理を適用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)
| 前期 (2023年1月31日) | 当期 (2023年7月31日) | ||
| 繰延税金資産 | |||
| 貸倒引当金繰入超過額 | 665 | 15 | |
| 合併時受入評価差額等 | 8,938,114 | 8,851,422 | |
| その他 | 217,442 | 228,242 | |
| 繰延税金資産小計 | 9,156,222 | 9,079,680 | |
| 将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額 | △9,156,222 | △9,079,680 | |
| 評価性引当額小計 | △9,156,222 | △9,079,680 | |
| 繰延税金資産合計 | - | - | |
| 繰延税金資産の純額 | - | - | |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(単位:%)
| 前期 (2023年1月31日) | 当期 (2023年7月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 評価性引当額の増減 | △1.05 | △0.96 |
| 分配金の損金算入額 | △30.41 | △29.75 |
| その他 | 0.01 | △0.74 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01 | 0.01 |
(退職給付に関する注記)
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸住宅等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次の通りです。
(単位:千円)
| 前期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日) | 当期 (自 2023年2月 1日 至 2023年7月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| (注1) | 期首残高 | 437,697,925 | 440,325,038 |
| 期中増減額(注2) | 2,627,112 | △853,383 | |
| 期末残高 | 440,325,038 | 439,471,655 | |
| 期末の時価(注3) | 697,659,000 | 700,062,880 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産1物件の取得(545,748千円)、不動産信託受益権1物件の取得(4,360,375千円)であり、主な減少額は不動産信託受益権2物件の売却(1,119,336千円)によるものです。当期の主な増加額は不動産1物件の取得(2,087,421千円)、主な減少額は不動産1物件の売却(893,018千円)、不動産信託受益権1物件の売却(738,055千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。なお、レジディア麻布台については準共有持分51%に係る譲渡価格にて記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
(収益認識に関する注記)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表(損益計算書に関する注記)の「※1. 不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1. 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸等事業収入等が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は、不動産等売却収入です。
当期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表(損益計算書に関する注記)の「※1. 不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2. 不動産等売却益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1. 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸等事業収入等が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は、不動産等売却収入です。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日) | 当期 (自 2023年2月 1日 至 2023年7月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 167,044円 | 166,631円 |
| 1口当たり当期純利益 | 5,829円 | 5,732円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たりの当期純利益の算定上の基礎は以下の通りです。
| 前期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日) | 当期 (自 2023年2月 1日 至 2023年7月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 8,074,243 | 7,939,373 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 8,074,243 | 7,939,373 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,385,000 | 1,385,000 |
(重要な後発事象に関する注記)
| 当期 (自 2023年2月 1日 至 2023年7月31日) |
| 1.資産の取得及び資産の取得決定 本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、以下の資産を取得しました。 (1)レジディア白金高輪Ⅱ 資産の種類:不動産信託受益権 取得価格 :1,009,000千円 契約締結日:2023年9月12日 取得日 :2023年9月29日 所在地 :東京都港区三田五丁目6番11号 面積 :土地 224.13㎡、建物 1,104.28㎡ 構造 :鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 建築時期 :2015年8月 (2)レジディア目黒Ⅳ 資産の種類:不動産信託受益権 取得価格 :1,853,000千円 契約締結日:2023年9月12日 取得日 :2023年9月29日 所在地 :東京都目黒区目黒二丁目10番18号 面積 :土地 789.08㎡(注2)、建物 1,632.92㎡ 構造 :鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 建築時期 :2016年1月 (3)レジディア文京小石川Ⅱ 資産の種類:不動産信託受益権 取得価格 :1,772,000千円 契約締結日:2023年9月12日 取得日 :2023年9月29日 所在地 :東京都文京区小石川三丁目26番3号 面積 :土地 344.14㎡、建物 1,799.11㎡ 構造 :鉄筋コンクリート造陸屋根15階建 建築時期 :2016年9月 (4)レジディア品川シーサイド 資産の種類:不動産信託受益権 取得価格 :3,315,000千円 契約締結日:2023年9月12日 取得日 :2023年9月29日 所在地 :東京都品川区東品川四丁目3番1号 面積 :土地 904.30㎡、建物 3,604.99㎡ 構造 :鉄筋コンクリート造陸屋根11階建 建築時期 :2018年3月 (5)シェアプレイス下北沢 資産の種類:不動産信託受益権 取得価格 :694,000千円 契約締結日:2023年9月12日 取得日 :2023年9月29日 所在地 :東京都世田谷区北沢一丁目42番3号 面積 :土地 500.54㎡(注3)(注4)、建物 735.38㎡ 構造 :鉄骨造陸屋根4階建 建築時期 :2021年9月 |
| 当期 (自 2023年2月 1日 至 2023年7月31日) |
| (6)レジディア九大学研都市 資産の種類:不動産信託受益権 取得価格 :1,048,000千円 契約締結日:2023年9月12日 取得日 :2023年9月29日 所在地 :福岡県福岡市西区西都一丁目11番28号 面積 :土地 1,423.59㎡、建物 2,164.50㎡ 構造 :鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 建築時期 :2020年3月 (7)レジディア九産大前 資産の種類:不動産信託受益権 取得価格 :806,542千円 契約締結日:2023年9月12日 取得日 :2023年9月29日 所在地 :福岡県福岡市東区松香台一丁目20番18号 面積 :土地 1,709.95㎡、建物 2,004.88㎡ 構造 :鉄筋コンクリート造陸屋根4階建 建築時期 :2022年1月 (注1)取得価格は、いずれも固定資産税、都市計画税及び償却資産税相当額の精算分並びに消費税及び地方消費税を含んでいません。 (注2)セットバック部分(約28.50㎡)を含みます。 (注3)私道部分の共有持分に相当する面積を含みません。 (注4)セットバック部分(約8.23㎡)を含みます。 本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、以下の資産の取得を決定しており、契約の締結をしました。 (1)レジディア御茶ノ水Ⅲ 資産の種類:不動産信託受益権 取得予定価格:1,279,000千円 契約締結日 :2023年9月12日 取得予定日 :2024年4月18日 所在地 :東京都千代田区外神田二丁目5番6号 面積 :土地 358.12㎡(注3)、建物 1,301.32㎡ 構造 :鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 建築時期 :2016年11月 (2)レジディア三軒茶屋Ⅲ 資産の種類:不動産信託受益権 取得予定価格:2,016,000千円 契約締結日 :2023年9月12日 取得予定日 :2024年4月18日 所在地 :東京都世田谷区三軒茶屋二丁目19番7号 面積 :土地 341.41㎡(注4)、建物 1,811.48㎡ 構造 :鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付き10階建 建築時期 :2017年5月 (3)レジディア千駄木 資産の種類:不動産信託受益権 取得予定価格:2,912,000千円 契約締結日 :2023年9月12日 取得予定日 :2024年4月18日 所在地 :東京都台東区谷中三丁目7番9号 面積 :土地 1,086.80㎡、建物 2,745.30㎡ 構造 :鉄筋コンクリート造陸屋根6階建 建築時期 :2017年10月 |
| 当期 (自 2023年2月 1日 至 2023年7月31日) |
| (4)東京・スチューデントハウス武蔵小杉 資産の種類:不動産信託受益権 取得予定価格:5,835,000千円 契約締結日 :2023年9月12日 取得予定日 :2024年4月18日 所在地 :神奈川県川崎市中原区市ノ坪399番1 面積 :土地 3,419.11㎡、建物 6,845,00㎡ 構造 :鉄筋コンクリート造陸屋根7階建 建築時期 :2017年1月 (注1)取得予定価格は、いずれも固定資産税、都市計画税及び償却資産税相当額の精算分並びに消費税及び地方消費税を含んでいません。 (注2)本投資法人(買主)の責に帰すべき事由に基づき本物件の売買契約が解除された場合には、売主に対し、いずれも係る解除の違約金として売買代金の20%を支払うこととなっています。 (注3)私道負担部分(約98.51㎡)を含みます。 (注4)セットバック部分(約8.20㎡)を含みます。 |
| 2.資産の譲渡 本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、以下の資産を譲渡しました。 レジディア麻布台(準共有持分51%) 資産の種類:不動産信託受益権 譲渡価格 :1,676,880千円 譲渡日 :2023年8月1日 所在地 :東京都港区麻布台三丁目4番9号 面積 :土地378.20㎡、建物2,176.51㎡ 構造 :鉄筋コンクリート造陸屋根14階建 建築時期 :2006年2月 (注)レジディア麻布台は2023年7月3日付で信託受益権の準共有持分49%を譲渡しており、2023年8月1日付で残りの準共有持分51%を譲渡しました。譲渡価格は、固定資産税、都市計画税及び償却資産税相当額の精算分並びに消費税及び地方消費税を含んでいません。 |
| 3.新投資口の発行 2023年9月12日開催の役員会において、不動産等(特定資産)の取得及び借入金の返済を目的として、新投資口の発行を決議しました。公募による新投資口の発行については2023年9月26日に払込が完了し、第三者割当による新投資口の発行については2023年10月19日に払込が完了しました。 この結果、出資総額は154,298,439,304円、発行済投資口数は1,433,000口となっています。 [公募による新投資口の発行(一般募集)] 発行新投資口数 :45,600口 発行価格 :1口当たり328,087円 発行価格の総額 :14,960,767,200円 発行価額(引受総額) :1口当たり317,992円 発行価額の総額 :14,500,435,200円 払込期日 :2023年9月26日 [第三者割当による新投資口の発行] 発行新投資口数 :2,400口 発行価額 :1口当たり317,992円 発行価額の総額 :763,180,800円 申込期間(申込期日) :2023年10月18日 払込期日 :2023年10月19日 割当先 :みずほ証券株式会社 |
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