有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(平成27年8月1日-平成28年1月31日)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.資産の評価基準及び評価方法	有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しています。 匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。
2.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は、次のとおりです。 建物 3～65年 構築物 3～45年 機械及び装置 8～30年 工具、器具及び備品 10～30年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	(1)創立費 定額法(5年)により償却しています。 (2)投資口交付費 定額法(3年)により償却しています。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は87,363千円、当期は4,237千円です。
5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 金利スワップ取引等については、繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップ等については特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 金利キャップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。ただし、特例処理の要件を満たしている金利スワップ等については、有効性の評価は省略しています。また、特例処理の要件を満たしていない金利キャップについては、ヘッジ手段とヘッジ対象に関する重要な条件が同一であり、継続して金利の変動による影響を一定の範囲に限定する効果が明らかに見込まれるため、ヘッジの有効性評価を省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。

7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。

(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

前期 (平成27年7月31日)		当期 (平成28年1月31日)
50,000	千円	50,000	千円

(損益計算書に関する注記)

※1.不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

		前期 自 平成27年2月 1日 至 平成27年7月31日		当期 自 平成27年8月 1日 至 平成28年1月31日
A.	不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	賃料収入		4,417,740		4,492,515
	地代収入		66,790		43,749
	共益費収入		251,349		260,119
	計		4,735,880		4,796,385
	その他賃貸事業収入
	駐車場収入		175,098		177,491
	その他収入		259,030		234,260
	計		434,129		411,751
	不動産賃貸事業収益合計		5,170,009		5,208,136
B.	不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	管理委託費		368,881		350,097
	水道光熱費		99,443		97,311
	公租公課		261,545		255,544
	修繕費		182,979		203,469
	保険料		8,324		7,963
	信託報酬		38,691		39,331
	減価償却費		827,083		852,368
	その他賃貸事業費用		165,312		130,289
	不動産賃貸事業費用合計		1,952,263		1,936,375
C.	不動産賃貸事業損益(A-B)		3,217,746		3,271,761

※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 平成27年2月1日 至 平成27年7月31日)
(単位:千円)

	ニチイホームたまプラーザ(底地)
	不動産等売却収入		1,120,000
	不動産等売却原価		989,335
	その他売却費用		6,554
	不動産等売却益		124,110

当期(自 平成27年8月1日 至 平成28年1月31日)
(単位:千円)

KDX代々木レジデンス
不動産等売却収入	1,340,000
不動産等売却原価	1,328,749
その他売却費用	7,945
不動産等売却益	3,304
KDXレジデンス天神東I
不動産等売却収入	381,000
不動産等売却原価	377,076
その他売却費用	2,482
不動産等売却益	1,440
KDXレジデンス白金III
不動産等売却収入	2,952,000
不動産等売却原価	2,931,175
その他売却費用	16,285
不動産等売却益	4,539

(投資主資本等変動計算書に関する注記)

		前期 自 平成27年2月 1日 至 平成27年7月31日	当期 自 平成27年8月 1日 至 平成28年1月31日
	※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
	発行可能投資口総口数	5,000,000口	5,000,000口
	発行済投資口の総口数	349,089口	349,089口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)

※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
		前期 自 平成27年2月 1日 至 平成27年7月31日	当期 自 平成27年8月 1日 至 平成28年1月31日
	現金及び預金	5,058,517千円	4,448,588千円
	信託現金及び信託預金	3,666,427千円	3,618,286千円
	現金及び現金同等物	8,724,944千円	8,066,874千円

(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

		前期 (平成27年7月31日)	当期 (平成28年1月31日)
	1年内	692,766千円	640,615千円
	1年超	5,193,660千円	4,540,138千円
	合計	5,886,426千円	5,180,753千円

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕、分配金の支払、債務の返済等に充当する資金を金融機関からの借入、投資口の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、安定的な長期資金と機動的な短期資金とを効率よく組み合わせることに留意しています。余資の運用は、安全性、流動性及び効率性を重視し、各種の預金等にて行っています。デリバティブ取引は、金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的としてのみ行うこととし、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されています。投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されています。借入金は、主に不動産及び不動産信託受益権の取得資金の調達を目的としたものであり、返済期日は最長で第8期末(平成28年1月31日)後9年7ヶ月になりますが、返済期日において代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法等については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」の「5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①信用リスク
預金は預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、無利息型の普通口座又は預入先金融機関の信用格付に一定の制限を設ける等で当該リスクを管理しています。投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスクに晒されていますが、定期的に発行体の財務状況等を把握しています。デリバティブ取引の利用にあたっては、信用格付の高い金融機関と取引を行う等により、カウンターパーティリスクの軽減を図っています。
②市場リスク
変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、金融環境及び継続的なモニタリングを通じた金利予測等に応じて、借入額全体に対する変動金利による借入金残高の比率を調整すること、デリバティブ取引の利用等により、当該リスクを管理しています。投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されていますが、定期的に実質価額や発行体の財務状況等を把握しています。デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理方針を定め、当該方針に基づき行っています。
③流動性リスク
借入金は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散化、借入先金融機関の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価格のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、後記「デリバティブ取引に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
前期(平成27年7月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	5,058,517	5,058,517	-
(2)信託現金及び信託預金	3,666,427	3,666,427	-
資産計	8,724,944	8,724,944	-
(1)短期借入金	3,200,000	3,200,000	-
(2)1年内返済予定の長期借入金	9,000,000	9,000,000	-
(3)長期借入金	61,300,000	60,738,782	△561,217
負債計	73,500,000	72,938,782	△561,217
デリバティブ取引	1,756	1,756	-

当期(平成28年1月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	4,448,588	4,448,588	-
(2)信託現金及び信託預金	3,618,286	3,618,286	-
資産計	8,066,874	8,066,874	-
(1)短期借入金	-	-	-
(2)1年内返済予定の長期借入金	12,000,000	11,995,816	△4,183
(3)長期借入金	62,800,000	63,113,900	313,900
負債計	74,800,000	75,109,716	309,716
デリバティブ取引	611	611	-

(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
(1)短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金
これらのうち、固定金利によるものは、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算出する方法によっています。)
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
前期(平成27年7月31日) (単位:千円)

区分	貸借対照表計上額
投資有価証券※	132,897

※投資有価証券に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
当期(平成28年1月31日) (単位:千円)

区分	貸借対照表計上額
投資有価証券※	132,897

※投資有価証券に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(平成27年7月31日) (単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	5,058,517	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	3,666,427	-	-	-	-	-
合計	8,724,944	-	-	-	-	-

当期(平成28年1月31日) (単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	4,448,588	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	3,618,286	-	-	-	-	-
合計	8,066,874	-	-	-	-	-

(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(平成27年7月31日) (単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	3,200,000	-	-	-	-	-
長期借入金	9,000,000	8,500,000	11,000,000	11,000,000	1,500,000	29,300,000
合計	12,200,000	8,500,000	11,000,000	11,000,000	1,500,000	29,300,000

当期(平成28年1月31日) (単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	-	-	-	-	-	-
長期借入金	12,000,000	11,000,000	11,000,000	1,500,000	3,600,000	35,700,000
合計	12,000,000	11,000,000	11,000,000	1,500,000	3,600,000	35,700,000

(有価証券に関する注記)
前期(平成27年7月31日)及び当期(平成28年1月31日)において、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成27年7月31日)及び当期(平成28年1月31日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成27年7月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(千円)		時価 (千円)	当該時価の算定方法
				うち1年超
原則的処理 方法	金利キャップ取引	長期借入金	3,500,000	-	1,756	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 支払固定 受取変動	長期借入金	56,800,000	56,800,000	※	-
合計			60,300,000	56,800,000	1,756

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(平成28年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(千円)		時価 (千円)	当該時価の算定方法
				うち1年超
原則的処理 方法	金利キャップ取引	長期借入金	3,500,000	-	611	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 支払固定 受取変動	長期借入金	65,800,000	57,300,000	※	-
合計			69,300,000	57,300,000	611

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職金給付に関する注記)
前期(平成27年7月31日)及び当期(平成28年1月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(平成27年7月31日)及び当期(平成28年1月31日)において、該当事項はありません。
(持分法損益等に関する注記)
前期(平成27年7月31日)及び当期(平成28年1月31日)において、本投資法人には関連会社が存在していないため、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)

1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
		前期 (平成27年7月31日)	当期 (平成28年1月31日)
	繰延税金資産
	未払事業税損金不算入額	4,025千円	-千円
	繰延ヘッジ損益	1,059千円	333千円
	繰延税金資産合計	5,084千円	333千円
	評価性引当額	△4,889千円	△333千円
	繰延税金資産の純額	195千円	-千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
		前期 (平成27年7月31日)	当期 (平成28年1月31日)
	法定実効税率	37.11%	32.31%
	(調整)
	支払分配金の損金算入額	△35.10%	△32.13%
	その他	0.22%	△0.14%
	税効果会計適用後の法人税等の負担率	2.23%	0.04%

(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成27年2月1日 至 平成27年7月31日)及び当期(自 平成27年8月1日 至 平成28年1月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成27年2月1日 至 平成27年7月31日)及び当期(自 平成27年8月1日 至 平成28年1月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成27年2月1日 至 平成27年7月31日)及び当期(自 平成27年8月1日 至 平成28年1月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成27年2月1日 至 平成27年7月31日)及び当期(自 平成27年8月1日 至 平成28年1月31日)において、該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸住宅等(土地を含みます。)を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		前期 自 平成27年2月 1日 至 平成27年7月31日	当期 自 平成27年8月 1日 至 平成28年1月31日
貸借対照表計上額
	期首残高	124,680,482	148,872,550
	期中増減額	24,192,067	2,033,108
	期末残高	148,872,550	150,905,658
期末時価		163,849,000	169,702,000

(注1)	貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)	賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権12物件の取得(25,861,908千円)、主な減少額は不動産信託受益権1物件の売却(989,335千円)及び減価償却費(827,083千円)であり、当期の主な増加額は不動産信託受益権5物件の取得(7,355,020千円)、主な減少額は不動産信託受益権3物件の売却(4,637,001千円)及び減価償却費(852,368千円)です。
(注3)	期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。 なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。

(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 平成27年2月1日 至 平成27年7月31日)
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 平成27年8月1日 至 平成28年1月31日)
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)

	前期 自 平成27年2月 1日 至 平成27年7月31日	当期 自 平成27年8月 1日 至 平成28年1月31日
1口当たり純資産額	235,996円	236,012円
1口当たり当期純利益	6,485円	6,257円

(注1)	1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)	1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、次のとおりです。

	前期 自 平成27年2月 1日 至 平成27年7月31日	当期 自 平成27年8月 1日 至 平成28年1月31日
当期純利益(千円)	2,254,542	2,184,268
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	2,254,542	2,184,268
期中平均投資口数(口)	347,610	349,089

(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。