有価証券報告書(内国投資証券)-第20期(令和3年8月1日-令和4年1月31日)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
[会計方針の変更に関する注記]
1.収益認識に関する会計基準等の適用
「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日。以下「収益認識会計基準」といいます。)等を当計算期間の期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしました。これによる当計算期間の財務諸表に与える影響は軽微です。
なお、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前計算期間に係る「収益認識関係」注記については記載していません。
2.時価の算定に関する会計基準等の適用
「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日。以下「時価算定会計基準」といいます。)等を当計算期間の期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日)第44-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしました。これによる当計算期間の財務諸表に与える影響は軽微です。
なお、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」(内閣府令第61号 2021年9月24日)附則第2条第5項の規定に基づき、改正後の財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則第8条の6の2第1項第3号に掲げる事項の記載を省略しています。
[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
※2.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2021年7月31日) (単位:千円)
(注)過年度に計上した負ののれん発生益の一部を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2019年7月期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。
当期(2022年1月31日) (単位:千円)
(注)過年度に計上した負ののれん発生益の一部を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2019年7月期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。
3. コミットメントライン契約
[損益計算書に関する注記]
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕、分配金の支払、債務の返済等に充当する資金を金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、安定的な長期資金と機動的な短期資金とを効率よく組み合わせることに留意しています。余資の運用は、安全性、流動性及び効率性を重視し、各種の預金等にて行っています。デリバティブ取引は、金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的としてのみ行うこととし、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されています。投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されています。借入金及び投資法人債は、主に不動産及び不動産信託受益権の取得資金の調達を目的としたものであり、借入金の返済期日は最長で第20期末(2022年1月31日)後9年10ヶ月、投資法人債の償還期日は最長で第20期末(2022年1月31日)後9年4ヶ月になりますが、支払期日において代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法等については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」の「5.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①信用リスク
預金は預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、無利息型の普通口座又は預入先金融機関の信用格付に一定の制限を設ける等で当該リスクを管理しています。投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスクに晒されていますが、定期的に発行体の財務状況等を把握しています。デリバティブ取引の利用にあたっては、信用格付の高い金融機関と取引を行う等により、カウンターパーティリスクの軽減を図っています。
②市場リスク
変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、金融環境及び継続的なモニタリングを通じた金利予測等に応じて、借入額全体に対する変動金利による借入金残高の比率を調整すること、デリバティブ取引の利用等により、当該リスクを管理しています。投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されていますが、定期的に実質価額や発行体の財務状況等を把握しています。デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理方針を定め、当該方針に基づき行っています。
③流動性リスク
借入金等は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散化、借入先金融機関の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
前期(2021年7月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。また、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
当期(2022年1月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、匿名組合出資持分は次表には含めていません(注2参照)。また、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債及び(3)投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金
これらのうち、固定金利によるものは、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算出する方法によっています。)
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)匿名組合出資持分
前期(2021年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年1月31日)
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日)第27項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は、当期109,688千円です。
(注3)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2021年7月31日) (単位:千円)
当期(2022年1月31日) (単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(2021年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年1月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額109,688千円)は、財務諸表等規則第8条の6の2第3項の規定に基づき同条第1項第2号に掲げる事項の記載を省略しています。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)
※1 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2 不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針にかかる事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年7月31日)及び当期(2022年1月31日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2021年7月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2022年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)及び当期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)及び当期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)及び当期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)及び当期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.資産除去債務の概要
本投資法人は2019年6月3日に取得した「アルテ石屋川」において、土地に係る一般定期転借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2.資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間47年1ヶ月と見積もり、割引率は0.54711%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.資産除去債務の総額の増減
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、東京都その他の地域において、居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行
本投資法人は2022年2月14日及び2月17日開催の役員会において、特定資産の購入資金等に充当することを目的として、新投資口の発行を決議しました。公募による新投資口発行は2022年2月24日に払込が完了し、第三者割当による新投資口発行は2022年3月10日に払込が完了しています。
この結果、2022年3月10日付で出資総額が125,564,617,378円、発行済投資口の総口数は1,045,758口になっています。
(公募による新投資口の発行)
発行新投資口数 :47,500口
発行価格(募集価格) :1口当たり191,490円
発行価格(募集価格)の総額 :9,095,775,000円
発行価額(払込金額) :1口当たり185,303円
発行価額(払込金額)の総額 :8,801,892,500円
払込期日 :2022年2月24日
(第三者割当による新投資口の発行)
発行新投資口数 :2,375口
発行価額(払込金額) :1口当たり185,303円
発行価額(払込金額)の総額 :440,094,625円
払込期日 :2022年3月10日
割当先 :SMBC日興証券株式会社
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1. 資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法を採用しています。 匿名組合出資持分 匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。 |
| 2. 固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は、以下のとおりです。 建物 2～69年 構築物 3～65年 機械及び装置 3～40年 工具、器具及び備品 2～30年 (2)無形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 借地権 定期借地権については、契約期間に基づく定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 定額法(3年)により償却しています。 (2)投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | (1)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は31,508千円、当期は7,873千円です。 (2)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。ただし、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては、有効性の評価は省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書 における資金の範囲 | 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。 |
| 7.その他財務諸表作成のため の基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金、信託入居一時金預り金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。 |
[会計方針の変更に関する注記]
1.収益認識に関する会計基準等の適用
「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日。以下「収益認識会計基準」といいます。)等を当計算期間の期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしました。これによる当計算期間の財務諸表に与える影響は軽微です。
なお、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前計算期間に係る「収益認識関係」注記については記載していません。
2.時価の算定に関する会計基準等の適用
「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日。以下「時価算定会計基準」といいます。)等を当計算期間の期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日)第44-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしました。これによる当計算期間の財務諸表に与える影響は軽微です。
なお、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」(内閣府令第61号 2021年9月24日)附則第2条第5項の規定に基づき、改正後の財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則第8条の6の2第1項第3号に掲げる事項の記載を省略しています。
[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2021年7月31日) | 当期 (2022年1月31日) | ||
| 50,000 | 千円 | 50,000 | 千円 |
※2.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2021年7月31日) (単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 負ののれん発生益(注) | 2,000,000 | 1,920,000 | - | 20,000 | 1,900,000 | 分配金に充当 |
(注)過年度に計上した負ののれん発生益の一部を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2019年7月期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。
当期(2022年1月31日) (単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 負ののれん発生益(注) | 2,000,000 | 1,900,000 | - | 20,000 | 1,880,000 | 分配金に充当 |
(注)過年度に計上した負ののれん発生益の一部を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2019年7月期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。
3. コミットメントライン契約
| 本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。 | (単位:千円) | |
| 前期 (2021年7月31日) | 当期 (2022年1月31日) | |
| コミットメントライン契約の総額 | 4,500,000 | 4,500,000 |
| 借入実行残高 | - | - |
| 差引額 | 4,500,000 | 4,500,000 |
[損益計算書に関する注記]
| ※1.不動産賃貸事業損益の内訳 | (単位:千円) | ||||
| 前期 (自 2021年2月 1日 至 2021年7月31日) | 当期 (自 2021年8月 1日 至 2022年1月31日) | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料収入 | 7,783,762 | 8,059,188 | |||
| 共益費収入 | 361,784 | 374,825 | |||
| 計 | 8,145,546 | 8,434,013 | |||
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 駐車場収入 | 209,493 | 211,358 | |||
| その他収入 | 403,283 | 317,566 | |||
| 計 | 612,776 | 528,925 | |||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 8,758,323 | 8,962,938 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 管理委託費 | 482,452 | 461,343 | |||
| 水道光熱費 | 93,519 | 105,032 | |||
| 公租公課 | 533,686 | 532,192 | |||
| 修繕費 | 365,133 | 316,759 | |||
| 保険料 | 13,681 | 15,603 | |||
| 信託報酬 | 58,580 | 59,827 | |||
| 減価償却費 | 1,546,256 | 1,589,828 | |||
| その他賃貸事業費用 | 240,128 | 176,844 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 3,333,440 | 3,257,431 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 5,424,883 | 5,705,506 | ||
| ※2. 不動産等売却損益の内訳 | |||||
| 前期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日) | |||||
| KDXレジデンス千駄ヶ谷 | (単位:千円) | ||||
| 不動産等売却収入 | 1,110,000 | ||||
| 不動産等売却原価 | 631,984 | ||||
| その他売却費用 | 40,478 | ||||
| 不動産等売却益 | 437,537 | ||||
| 当期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日) | |||||
| KDXレジデンス東武練馬 | (単位:千円) | ||||
| 不動産等売却収入 | 580,000 | ||||
| 不動産等売却原価 | 379,169 | ||||
| その他売却費用 | 20,705 | ||||
| 不動産等売却益 | 180,124 | ||||
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
| 前期 (自 2021年2月 1日 至 2021年7月31日) | 当期 (自 2021年8月 1日 至 2022年1月31日) | ||
| ※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | |||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 | |
| 発行済投資口の総口数 | 995,883口 | 995,883口 |
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
| 前期 (自 2021年2月 1日 至 2021年7月31日) | 当期 (自 2021年8月 1日 至 2022年1月31日) |
| ※1 一時差異等調整積立金 第13期に計上された負ののれん発生益のうち、2,000,000,000円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立金は、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。なお、当期は20,000,000円の取崩しを行うこととしました。 | ※1 一時差異等調整積立金 第13期に計上された負ののれん発生益のうち、2,000,000,000円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立金は、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。なお、当期は20,000,000円の取崩しを行うこととしました。 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
| ※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係 | |||
| 前期 (自 2021年2月 1日 至 2021年7月31日) | 当期 (自 2021年8月 1日 至 2022年1月31日) | ||
| 現金及び預金 | 16,724,647千円 | 13,828,613千円 | |
| 信託現金及び信託預金 | 10,811,226千円 | 11,153,990千円 | |
| 現金及び現金同等物 | 27,535,874千円 | 24,982,604千円 | |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
| 前期 (2021年7月31日) | 当期 (2022年1月31日) | ||
| 1年内 | 12,000千円 | 12,000千円 | |
| 1年超 | 527,000千円 | 521,000千円 | |
| 合計 | 539,000千円 | 533,000千円 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 (2021年7月31日) | 当期 (2022年1月31日) | ||
| 1年内 | 6,078,634千円 | 5,941,594千円 | |
| 1年超 | 13,592,410千円 | 14,709,787千円 | |
| 合計 | 19,671,045千円 | 20,651,381千円 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕、分配金の支払、債務の返済等に充当する資金を金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、安定的な長期資金と機動的な短期資金とを効率よく組み合わせることに留意しています。余資の運用は、安全性、流動性及び効率性を重視し、各種の預金等にて行っています。デリバティブ取引は、金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的としてのみ行うこととし、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されています。投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されています。借入金及び投資法人債は、主に不動産及び不動産信託受益権の取得資金の調達を目的としたものであり、借入金の返済期日は最長で第20期末(2022年1月31日)後9年10ヶ月、投資法人債の償還期日は最長で第20期末(2022年1月31日)後9年4ヶ月になりますが、支払期日において代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法等については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」の「5.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①信用リスク
預金は預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、無利息型の普通口座又は預入先金融機関の信用格付に一定の制限を設ける等で当該リスクを管理しています。投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスクに晒されていますが、定期的に発行体の財務状況等を把握しています。デリバティブ取引の利用にあたっては、信用格付の高い金融機関と取引を行う等により、カウンターパーティリスクの軽減を図っています。
②市場リスク
変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、金融環境及び継続的なモニタリングを通じた金利予測等に応じて、借入額全体に対する変動金利による借入金残高の比率を調整すること、デリバティブ取引の利用等により、当該リスクを管理しています。投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されていますが、定期的に実質価額や発行体の財務状況等を把握しています。デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理方針を定め、当該方針に基づき行っています。
③流動性リスク
借入金等は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散化、借入先金融機関の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
前期(2021年7月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。また、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 1,000,000 | 999,800 | △200 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 21,950,000 | 21,965,460 | 15,460 |
| (3)投資法人債 | 7,700,000 | 7,691,110 | △8,890 |
| (4)長期借入金 | 116,270,000 | 116,667,820 | 397,820 |
| 負債計 | 146,920,000 | 147,324,190 | 404,190 |
| デリバティブ取引※ | △487,588 | △487,588 | - |
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
当期(2022年1月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、匿名組合出資持分は次表には含めていません(注2参照)。また、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | - | - | - |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 19,750,000 | 19,745,024 | △4,975 |
| (3)投資法人債 | 7,700,000 | 7,658,870 | △41,130 |
| (4)長期借入金 | 125,870,000 | 126,071,920 | 201,920 |
| 負債計 | 153,320,000 | 153,475,815 | 155,815 |
| デリバティブ取引※ | 65,386 | 65,386 | - |
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債及び(3)投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金
これらのうち、固定金利によるものは、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算出する方法によっています。)
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)匿名組合出資持分
前期(2021年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年1月31日)
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日)第27項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は、当期109,688千円です。
(注3)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2021年7月31日) (単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 1,000,000 | - | 1,000,000 | - | - | 6,700,000 |
| 長期借入金 | 21,950,000 | 13,350,000 | 15,850,000 | 16,350,000 | 19,000,000 | 51,720,000 |
| 合計 | 22,950,000 | 13,350,000 | 16,850,000 | 16,350,000 | 19,000,000 | 58,420,000 |
当期(2022年1月31日) (単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | 1,000,000 | - | - | 1,000,000 | 5,700,000 |
| 長期借入金 | 19,750,000 | 15,900,000 | 16,900,000 | 16,700,000 | 21,300,000 | 55,070,000 |
| 合計 | 19,750,000 | 16,900,000 | 16,900,000 | 16,700,000 | 22,300,000 | 60,770,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2021年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2022年1月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額109,688千円)は、財務諸表等規則第8条の6の2第3項の規定に基づき同条第1項第2号に掲げる事項の記載を省略しています。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)
| 顧客との契約から生じる収益 ※1 | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入 | 580,000千円 | ※2 180,124千円 |
| 水道光熱費収入 | 43,262千円 | 43,262千円 |
| その他 | -千円 | 8,919,676千円 |
| 合計 | 623,262千円 | 9,143,063千円 |
※1 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2 不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針にかかる事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| 当期 (自 2021年8月1日 至 2022年1月31日) | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 3,830千円 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 2,969千円 |
| 契約資産(期首残高) | -千円 |
| 契約資産(期末残高) | -千円 |
| 契約負債(期首残高) | -千円 |
| 契約負債(期末残高) | -千円 |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年7月31日)及び当期(2022年1月31日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2021年7月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(千円) | 時価 (千円) | 当該時価の算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的処理 方法 | 金利スワップ取引 支払固定 受取変動 | 長期借入金 | 82,870,000 | 78,370,000 | △487,588 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定 受取変動 | 長期借入金 | 30,850,000 | 16,700,000 | ※ | - |
| 合計 | 113,720,000 | 95,070,000 | △487,588 | |||
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2022年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(千円) | 時価 (千円) | 当該時価の算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的処理 方法 | 金利スワップ取引 支払固定 受取変動 | 長期借入金 | 91,320,000 | 84,920,000 | 65,386 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定 受取変動 | 長期借入金 | 24,200,000 | 13,950,000 | ※ | - |
| 合計 | 115,520,000 | 98,870,000 | 65,386 | |||
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)及び当期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)及び当期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)及び当期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)及び当期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
| 1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 | |||
| 前期 (2021年7月31日) | 当期 (2022年1月31日) | ||
| 繰延税金資産 | |||
| 合併時受入評価差額 | 644,993千円 | 628,384千円 | |
| 繰延ヘッジ損益 | 157,409千円 | 31,684千円 | |
| 資産除去債務 | 21,417千円 | 21,476千円 | |
| 信託借地権償却額 | 2,351千円 | 2,894千円 | |
| その他 | 20千円 | 20千円 | |
| 繰延税金資産小計 | 826,192千円 | 684,459千円 | |
| 評価性引当額 | △ 826,192千円 | △684,459千円 | |
| 繰延税金資産合計 | - | - | |
| 繰延税金資産の純額 | - | - | |
| 2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 | |||
| 前期 (2021年7月31日) | 当期 (2022年1月31日) | ||
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% | |
| (調整) | |||
| 支払分配金の損金算入額 | △ 31.09% | △31.10% | |
| その他 | △ 0.36% | △0.35% | |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01% | 0.01% | |
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.資産除去債務の概要
本投資法人は2019年6月3日に取得した「アルテ石屋川」において、土地に係る一般定期転借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2.資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間47年1ヶ月と見積もり、割引率は0.54711%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.資産除去債務の総額の増減
| 前期 (自 2021年2月 1日 至 2021年7月31日) | 当期 (自 2021年8月 1日 至 2022年1月31日) | ||
| 期首残高 | 67,892千円 | 68,078千円 | |
| 時の経過による調整額 | 185千円 | 186千円 | |
| 期末残高 | 68,078千円 | 68,264千円 | |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、東京都その他の地域において、居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 (自 2021年2月 1日 至 2021年7月31日) | 当期 (自 2021年8月 1日 至 2022年1月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 258,384,330 | 264,204,787 | |
| 期中増減額 | 5,820,457 | 11,490,651 | |
| 期末残高 | 264,204,787 | 275,695,438 | |
| 期末時価 | 323,918,000 | 344,484,000 | |
| (注1) | 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。 | |
| (注2) | 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権5物件の取得(7,340,422千円)、主な減少額は不動産信託受益権1物件の譲渡(631,984千円)及び減価償却費(1,546,070千円)であり、当期の主な増加額は不動産信託受益権5物件の取得(12,816,688千円)、主な減少額は不動産信託受益権1物件の譲渡(379,169千円)及び減価償却費(1,589,641千円)です。 | |
| (注3) | 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。 | |
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2021年8月1日 至 2022年1月31日)
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 (自 2021年2月 1日 至 2021年7月31日) | 当期 (自 2021年8月 1日 至 2022年1月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 135,777円 | 136,352円 |
| 1口当たり当期純利益 | 4,189円 | 4,136円 |
| (注1) | 1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。 |
| (注2) | 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。 |
| 前期 (自 2021年2月 1日 至 2021年7月31日) | 当期 (自 2021年8月 1日 至 2022年1月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 4,146,823 | 4,119,355 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 4,146,823 | 4,119,355 |
| 期中平均投資口数(口) | 989,825 | 995,883 |
[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行
本投資法人は2022年2月14日及び2月17日開催の役員会において、特定資産の購入資金等に充当することを目的として、新投資口の発行を決議しました。公募による新投資口発行は2022年2月24日に払込が完了し、第三者割当による新投資口発行は2022年3月10日に払込が完了しています。
この結果、2022年3月10日付で出資総額が125,564,617,378円、発行済投資口の総口数は1,045,758口になっています。
(公募による新投資口の発行)
発行新投資口数 :47,500口
発行価格(募集価格) :1口当たり191,490円
発行価格(募集価格)の総額 :9,095,775,000円
発行価額(払込金額) :1口当たり185,303円
発行価額(払込金額)の総額 :8,801,892,500円
払込期日 :2022年2月24日
(第三者割当による新投資口の発行)
発行新投資口数 :2,375口
発行価額(払込金額) :1口当たり185,303円
発行価額(払込金額)の総額 :440,094,625円
払込期日 :2022年3月10日
割当先 :SMBC日興証券株式会社
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