有価証券報告書(内国投資証券)-第7期(平成25年8月1日-平成26年1月31日)

(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.資産の評価基準及び評価方法	有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しております。なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しております。
2.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産 定額法を採用しております。なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下の とおりです。 信託建物 2～64年 信託構築物 2～63年 信託機械及び装置 10～34年 信託工具、器具及び備品 3～10年 (2)無形固定資産 定額法を採用しております。 (3)長期前払費用 定額法を採用しております。
3.繰延資産の処理方法	投資口交付費 3年間で均等額を月割償却しております。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に納税すべき額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。
5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっております。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たすものにつきましては、特例処理を採用しております。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ ヘッジ対象 借入金の利息 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、運用ガイドラインに基づき、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。 (4)ヘッジの有効性の評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フローの変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。ただし、金利スワップ取引の特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しております。

6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
7.その他計算書類の作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしております。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金
	(2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しております。

[貸借対照表に関する注記]
※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

	前 期 (平成25年7月31日)	当 期 (平成26年1月31日)
	50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前 期 自 平成25年 2月 1日 至 平成25年 7月 31日		当 期 自 平成25年 8月 1日 至 平成26年 1月 31日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
(賃料・共益費等)	2,440,777		2,535,398
(駐車場収入等)	45,716	2,486,494	46,293	2,581,691
その他賃貸事業収入
(礼金更新料収入)	63,604		54,979
(その他収入)	33,716	97,321	30,638	85,618
不動産賃貸事業収益合計		2,583,815		2,667,309
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
(物件管理委託費)	224,507		216,560
(修繕費)	47,748		45,375
(借地料)	2,729		2,729
(公租公課)	90,326		112,376
(保険料)	3,959		3,594
(水道光熱費)	35,452		39,540
(募集関連費)	65,111		52,794
(信託報酬)	24,190		24,736
(減価償却費)	409,157		429,429
(その他賃貸事業費用)	43,279		36,551
不動産賃貸事業費用合計		946,464		963,688
C. 不動産賃貸事業損益(A-B)		1,637,350		1,703,621

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

	前 期 自 平成25年 2月 1日 至 平成25年 7月 31日	当 期 自 平成25年 8月 1日 至 平成26年 1月 31日
※1.発行可能投資口総口数及び発行済総投資口数
発行可能投資口総口数	2,000,000 口	2,000,000 口
発行済総投資口数	67,361 口	67,361 口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲載されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前 期 自 平成25年 2月 1日 至 平成25年 7月 31日	当 期 自 平成25年 8月 1日 至 平成26年 1月 31日
現金及び預金	1,644,280	1,241,080
信託現金及び信託預金	2,532,542	2,654,711
現金及び現金同等物	4,176,823	3,895,791

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)

	前 期 (平成25年7月31日)	当 期 (平成26年1月31日)
1年以内	100,159	101,279
1年超	610,492	559,479
合計	710,651	660,758

[金融商品に関する注記]
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、安定性、機動性、効率性を財務方針の基本として、資産の取得による運用資産の成長等を目的として、借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じ。)の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れの資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。なお、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価方法等については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
投資有価証券については、特別目的会社に対する匿名組合出資であり、発行体の信用リスク及び金利の変動リスクに晒されています。本投資法人は、かかるリスクを低減するために、実質価額や発行体の財務状況等を把握しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
平成25年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	1,644,280	1,644,280	-
(2)信託現金及び信託預金	2,532,542	2,532,542	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	(6,000,000)	(6,000,000)	-
(4)長期借入金	(34,720,000)	(34,782,336)	62,336
(5)デリバティブ取引	54,289	54,289	-

平成26年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	1,241,080	1,241,080	-
(2)信託現金及び信託預金	2,654,711	2,654,711	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	(1,000,000)	(1,000,000)	-
(4)長期借入金	(42,720,000)	(43,031,630)	311,630
(5)デリバティブ取引	18,672	18,672	-

(注1)負債となる項目については、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらのうち、変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップ取引の特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注3)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額(単位:千円)

	前 期 (平成25年7月31日)	当 期 (平成26年1月31日)
(1)投資有価証券	100,000	287,615
(2)信託預り敷金及び保証金	(812,208)	(833,916)

(1)投資有価証券(匿名組合出資持分)は、市場価格がなく、かつ、合理的なキャッシュ・フローを見積もることができず時価を把握することが極めて困難と認められることから、時価開示の対象とはしていません。
(2)テナントから預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃貸借期間の定めがあっても、中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(3)負債となる項目については、( )で示しています。
(注4)金銭債権の償還予定額(単位:千円)
前期(平成25年7月31日)

	1年以内
預金	1,644,280
信託預金	2,532,542

当期(平成26年1月31日)

	1年以内
預金	1,241,080
信託預金	2,654,711

(注5)借入金の決算日後の返済予定額(単位:千円)
前期(平成25年7月31日)

	1年超2年以内	2年超3年以内	3年超4年以内	4年超5年以内	5年超
長期借入金	6,000,000	22,420,000	-	6,300,000	-

当期(平成26年1月31日)

	1年超2年以内	2年超3年以内	3年超4年以内	4年超5年以内	5年超
長期借入金	6,000,000	9,925,000	6,300,000	6,650,000	13,845,000

[有価証券に関する注記]
前期(平成25年7月31日)
該当事項はありません。
当期(平成26年1月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成25年7月31日)
該当事項はありません。
当期(平成26年1月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成25年7月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち一年超
原則的 処理方法	金利スワップ取引 変動受取・ 固定支払	長期借入金	15,280,000	15,280,000	54,289	取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・ 固定支払	長期借入金	7,140,000	7,140,000	※	-
合 計			22,420,000	22,420,000	54,289	-

※金利スワップ取引の特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。

当期(平成26年1月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち一年超
原則的 処理方法	金利スワップ取引 変動受取・ 固定支払	長期借入金	15,280,000	15,280,000	18,672	取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・ 固定支払	長期借入金	13,790,000	13,790,000	※	-
合 計			29,070,000	29,070,000	18,672	-

※金利スワップ取引の特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(平成25年7月31日)
本投資法人には、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
当期(平成26年1月31日)
本投資法人には、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

	前 期 (平成25年7月31日)	当 期 (平成26年1月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	18	15
繰延税金資産合計	18	15
繰延税金資産の純額	18	15

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	前 期 (平成25年7月31日)	当 期 (平成26年1月31日)
法定実効税率	36.59	36.59
(調整)
支払分配金の損金算入額	△36.56	△36.56
その他	0.06	0.05
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.09	0.08

3.決算日後の法人税等の税率の変更
「所得税法等の一部を改正する法律」(平成26年法律第10号)が平成26年3月31日に公布され、平成26年4月1日以後に開始する事業年度から復興特別法人税が課せられないことになりました。これに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用される法定実効税率は、平成26年8月1日に開始する事業年度に解消が見込まれる一時差異については従来の36.59%から34.16%となります。なお、この税率変更による財務諸表に与える影響はありません。
[持分法損益等の注記]
前期(平成25年7月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(平成26年1月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成25年2月1日 至 平成25年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年8月1日 至 平成26年1月31日)
該当事項はありません。
2.兄弟会社等
前期(自 平成25年2月1日 至 平成25年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年8月1日 至 平成26年1月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 平成25年2月1日 至 平成25年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年8月1日 至 平成26年1月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、東京23区その他の地域において、賃貸住宅(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		前 期 自 平成25年 2月 1日 至 平成25年 7月 31日	当 期 自 平成25年 8月 1日 至 平成26年 1月 31日
	貸借対照表計上額
	期首残高	62,672,524	72,607,443
	期中増減額	9,934,918	3,106,829
	期末残高	72,607,443	75,714,272
期末時価		79,209,000	83,856,000

(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。また、貸借対照表計上額には建設仮勘定を含まない価額を記載しています。
(注2) 前期増減額のうち、主な増加額は前期に取得した5物件(コンフォリア日本橋人形町イースト他4物件、10,329,361千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(409,157千円)によるものです。当期増減額のうち、主な増加額は当期に取得した2物件(コンフォリア新大阪他1物件、3,519,016千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(429,429千円)によるものです。
(注3) 期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する前期(平成25年7月期)及び当期(平成26年1月期)における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 平成25年2月1日 至 平成25年7月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
当期(自 平成25年8月1日 至 平成26年1月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]

	前 期 自 平成25年 2月 1日 至 平成25年 7月 31日	当 期 自 平成25年 8月 1日 至 平成26年 1月 31日
1口当たり純資産額	521,395円	521,474円
1口当たり当期純利益	16,305円	16,812円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前 期 自 平成25年 2月 1日 至 平成25年 7月 31日	当 期 自 平成25年 8月 1日 至 平成26年 1月 31日
当期純利益(千円)	1,091,622	1,132,507
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,091,622	1,132,507
期中平均投資口数(口)	66,947	67,361

[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行
本投資法人は、平成26年1月10日及び平成26年1月22日開催の役員会において、下記のとおり新投資口の発行に関する決議を行い、平成26年2月3日に公募による新投資口発行に係る払込が完了し、平成26年2月26日に第三者割当による新投資口発行に係る払込が完了しました。この結果、出資総額は56,900,677,678円、発行済投資口数は100,662口となっています。
公募による新投資口の発行(一般募集)

①	発行新投資口数	31,900口
②	発行価格	1口当たり712,530円
③	発行価格の総額	22,729,707,000円
④	発行価額	1口当たり688,413円
⑤	発行価額の総額	21,960,374,700円
⑥	払込期日	平成26年2月3日

第三者割当による新投資口の発行

①	発行新投資口数	1,401口
②	発行価額	1口当たり688,413円
③	発行価額の総額	964,466,613円
④	払込期日	平成26年2月26日
⑤	割当先	みずほ証券株式会社