有価証券報告書(内国投資証券)-第27期(2023/08/01-2024/01/31)

(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含みます) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～70年 構築物 2～69年 機械及び装置 10～38年 工具、器具及び備品 2～15年 (2)無形固定資産(信託財産を含みます) 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 (2)投資口交付費 3年間で均等額を月割償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	(1) 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び 当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとお りです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履 行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収 益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基 づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っ ています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断した ものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額 から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しておりま す。 (2) 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に納税すべき額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。

4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たすものにつきましては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ ヘッジ対象 借入金の利息 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、運用ガイドラインに基づき、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性の評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フローの変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップ取引の特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金
	(2)消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。

[貸借対照表に関する注記]
※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

	前 期 (2023年7月31日)	当 期 (2024年1月31日)
	50,000	50,000

※2.投資法人の計算に関する規則第2条第2項第28号に定める買換特例圧縮積立金の内訳は以下のとおりです。

項目	内訳
対象資産	コンフォリア東中野、コンフォリア中野
発生原因と金額	2021年3月のコンフォリア新大阪の売却に伴う売却益1,350,205千円
取崩し方針	税務上の益金算入に合わせて取崩しを行います。
当期取崩しについての説明	該当事項はありません。
金額(単位:千円)	前期 2023年7月31日	当期 2024年1月31日
当期積立て・取崩し前残高	637,824	384,539
損益計算書における取崩し	-	-
貸借対照表残高	637,824	384,539
金銭の分配に係る計算書における積立て	-	-
金銭の分配に係る計算書における取崩し	253,284	-
当期積立て・取崩し後残高	384,539	384,539

3.コミットメントライン契約
本投資法人は取引銀行(前期3行、当期3行)とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)

	前 期 (2023年7月31日)	当 期 (2024年1月31日)
コミットメントライン契約の総額	13,500,000	13,500,000
借入実行残高	-	999,000
差引額	13,500,000	12,501,000

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前 期 自 2023年 2月 1日 至 2023年 7月 31日		当 期 自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月 31日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
(賃料・共益費)	9,901,572		10,148,854
(駐車場収入等)	164,154	10,065,727	165,490	10,314,344
その他賃貸事業収入
(礼金更新料収入)	234,817		203,148
(その他収入)	171,887	406,704	146,560	349,708
不動産賃貸事業収益合計		10,472,431		10,664,053
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
(物件管理委託費)	811,800		768,624
(修繕費)	564,695		480,666
(借地料)	736,646		737,335
(公租公課)	522,019		539,991
(保険料)	10,737		11,109
(水道光熱費)	144,663		132,104
(募集関連費)	236,302		173,570
(信託報酬)	52,967		53,909
(減価償却費)	1,533,382		1,567,312
(その他賃貸事業費用)	192,210		207,616
不動産賃貸事業費用合計		4,805,425		4,672,240
C. 不動産賃貸事業損益(A-B)		5,667,006		5,991,812

※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2023年 2月 1日 至 2023年 7月 31日)
(単位:千円)
コンフォリア西大井(準共有持分51%)

不動産等売却収入		637,500
不動産等売却原価	421,961
その他売却費用	7,960	429,922
不動産等売却益		207,577

当期(自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月 31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]

	前 期 自 2023年 2月 1日 至 2023年 7月 31日	当 期 自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月 31日
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	8,000,000口	8,000,000口
発行済投資口の総口数	736,982口	757,842口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲載されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前 期 自 2023年 2月 1日 至 2023年 7月 31日	当 期 自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月 31日
現金及び預金	9,181,404	9,722,710
信託現金及び信託預金	9,107,028	9,519,765
現金及び現金同等物	18,288,432	19,242,476

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)

	前 期 (2023年7月31日)	当 期 (2024年1月31日)
1年以内	1,439,550	1,439,550
1年超	75,002,436	74,300,166
合計	76,441,986	75,739,716

オペレーティング・リース取引(貸主側)
解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)

	前 期 (2023年7月31日)	当 期 (2024年1月31日)
1年以内	1,556,598	1,572,724
1年超	19,447,645	20,431,619
合計	21,004,244	22,004,343

[金融商品に関する注記]
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、安定性、機動性、効率性を財務方針の基本として、資産の取得による運用資産の成長等を目的として、借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じ。)の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。なお、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価方法等については、前記「(7)重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2023年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するため注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため注記を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	2,000,000	2,002,573	2,573
(2)1年内返済予定の長期借入金	15,980,000	15,999,741	19,741
(3)投資法人債	16,100,000	15,767,038	△332,961
(4)長期借入金	126,130,000	125,605,750	△524,249
(5)デリバティブ取引	-	-	-

2024年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するため注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため注記を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	1,000,000	1,000,626	626
(2)1年内返済予定の長期借入金	17,930,000	17,961,743	31,743
(3)投資法人債	16,100,000	15,673,969	△426,030
(4)長期借入金	125,030,000	124,036,675	△993,324
(5)デリバティブ取引	-	-	-

(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらのうち、変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップ取引の特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金及び1年内返済予定の長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額(単位:千円)
前期(2023年7月31日)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の長期借入金	15,980,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	20,420,000	15,550,000	16,375,000	21,145,000	52,640,000
1年内償還予定の投資法人債	2,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	2,000,000	2,000,000	3,000,000	9,100,000
合計	17,980,000	20,420,000	17,550,000	18,375,000	24,145,000	61,740,000

当期(2024年1月31日)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の長期借入金	17,930,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	21,650,000	16,300,000	18,020,000	14,250,000	54,810,000
1年内償還予定の投資法人債	1,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	2,000,000	2,000,000	3,000,000	9,100,000
合計	18,930,000	21,650,000	18,300,000	20,020,000	17,250,000	63,910,000

[有価証券に関する注記]
前期(2023年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2024年1月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2024年1月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2023年7月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち一年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・ 固定支払	長期借入金 (※1)	26,835,000	21,835,000	(※2)	-
合 計			26,835,000	21,835,000

当期(2024年1月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち一年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・ 固定支払	長期借入金 (※1)	24,505,000	16,095,000	(※2)	-
合 計			24,505,000	16,095,000

※1 長期借入金には1年内返済予定の長期借入金を含みます。
※2 金利スワップ取引の特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(2)1年内返済予定の長期借入金」及び
「(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2023年7月31日)
本投資法人には、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
当期(2024年1月31日)
本投資法人には、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

	前 期 (2023年7月31日)	当 期 (2024年1月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	800	778
借地権償却	49,812	54,667
資産除去債務	74,626	75,122
繰延税金資産小計	125,239	130,567
評価性引当額	△124,438	△129,789
繰延税金資産合計	800	778
繰延税金負債
資産除去債務に対応する有形固定資産	△65,240	△64,648
繰延税金負債合計	△65,240	△64,648
繰延税金資産又は繰延税金負債(△)の純額	△64,440	△63,870

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	前 期 (2023年7月31日)	当 期 (2024年1月31日)
法定実効税率	34.60	34.60
(調整)
支払分配金の損金算入額	△34.55	△35.42
圧縮積立金繰入額 圧縮積立金取崩額 買換特例圧縮積立金取崩額 評価性引当額の増減	△3.08 0.99 2.11 0.13	- 0.89 - 0.13
その他	0.01	0.01
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.22	0.21

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
1.当該資産除去債務の概要
2016年2月付で取得したコンフォリア品川EAST等において、土地所有者と定期借地権契約を締結しており、賃借期間終了による原状回復義務に関し資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を定期借地権の残契約期間(52年～68年3ヵ月)と見積もり、割引率は1.2%～1.4%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)

	前 期 自 2023年2月1日 至 2023年7月31日	当 期 自 2023年8月1日 至 2024年1月31日
期首残高	214,256	215,682
有形固定資産の取得に伴う増加額	-	-
時の経過による調整額	1,425	1,434
期末残高	215,682	217,117

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、東京23区その他の地域において、賃貸住宅(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		前 期 自 2023年 2月 1日 至 2023年 7月 31日	当 期 自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月 31日
貸借対照表計上額
	期首残高	279,998,988	296,955,719
	期中増減額	16,956,730	6,705,685
	期末残高	296,955,719	303,661,404
期末時価		394,803,000	403,945,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期増減額のうち、主な増加額は前期に取得した10物件(コンフォリア日暮里他9物件、18,288,671千円)によるものであり、主な減少額は前期に譲渡した1物件(コンフォリア西大井(準共有持分51%)、421,961千円)及び減価償却(1,531,956千円)によるものです。当期増減額のうち、主な増加額は当期に取得した3物件(コンフォリア高島平他2物件、7,608,323千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(1,565,877千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する前期(2023年7月期)及び当期(2024年1月期)における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
当期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益 ※1	外部顧客への売上高
不動産等の売却	637,500	※2 207,577
水道光熱費収入	24,691	24,691
その他	-	10,447,740
合計	662,191	10,680,009

※1企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2不動産等売却収入については損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益 ※1	外部顧客への売上高
不動産等の売却	-	-
水道光熱費収入	22,835	22,835
その他	-	10,641,218
合計	22,835	10,664,053

※1企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
前期(自 2023年2月1日 至 2023年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
該当事項はありません。
[1口当たり情報に関する注記]

	前 期 自 2023年 2月 1日 至 2023年 7月 31日	当 期 自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月 31日
1口当たり純資産額	200,983円	204,128円
1口当たり当期純利益	5,615円	5,520円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前 期 自 2023年 2月 1日 至 2023年 7月 31日	当 期 自 2023年 8月 1日 至 2024年 1月 31日
当期純利益(千円)	4,138,609	4,173,937
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	4,138,609	4,173,937
期中平均投資口数(口)	736,943	756,055

[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。