有価証券報告書(内国投資証券)-第30期(2025/02/01-2025/07/31)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
リースに関する会計基準等
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会) 等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2028年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
[貸借対照表に関する注記]
※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
※2.投資法人の計算に関する規則第2条第2項第28号に定める買換特例圧縮積立金の内訳は以下のとおりです。
3.コミットメントライン契約
本投資法人は取引銀行(前期3行、当期3行)とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2024年 8月 1日 至 2025年 1月 31日)
(単位:千円)
コンフォリア扇町
当期(自 2025年 2月 1日 至 2025年 7月 31日)
コンフォリア新子安(準共有持分49%)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲載されている科目の金額との関係
(単位:千円)
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、安定性、機動性、効率性を財務方針の基本として、資産の取得による運用資産の成長等を目的として、借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じ。)の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。なお、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価方法等については、前記「(7)重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2025年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するため注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため注記を省略しています。
(単位:千円)
2025年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するため注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため注記を省略しています。
(単位:千円)
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらのうち、変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップ取引の特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金及び1年内返済予定の長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額(単位:千円)
前期(2025年1月31日)
当期(2025年7月31日)
[有価証券に関する注記]
前期(2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年1月31日)
(単位:千円)
当期(2025年7月31日)
(単位:千円)
※1 長期借入金には1年内返済予定の長期借入金を含みます。
※2 金利スワップ取引の特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(2)1年内返済予定の長期借入金」及び
「(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年1月31日)
本投資法人には、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
当期(2025年7月31日)
本投資法人には、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
3.法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」(令和7年法律第13号)が2025年3月31日に国会で成立し、2026年4月1日以後に開始する計算期間から法人税率等が変更されることとなりました。
これに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、2026年8月1日から開始する計算期間以降に解消が見込まれる一時差異等については35.43%に変更となります。なお、この変更による影響額は軽微です。
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(注)東急不動産株式会社が行った本投資法人の投資口の市場取引による取得により、同社は2025年7月28日に主要投資主に該当することとなりました。これに伴い、東急不動産リート・マネジメント株式会社は、同日より関連当事者に該当することとなったため、取引金額には、関連当事者に該当することとなった時点からの金額を記載しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
1.当該資産除去債務の概要
2016年2月付で取得したコンフォリア品川EAST等において、土地所有者と定期借地権契約を締結しており、賃借期間終了による原状回復義務に関し資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を定期借地権の残契約期間(52年～68年3ヵ月)と見積もり、割引率は1.2%～1.4%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、東京23区その他の地域において、賃貸住宅(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期増減額のうち、主な増加額は前期に取得した6物件(キャンパスヴィレッジ千歳烏山他5物件、12,469,579千円)によるものであり、主な減少額は前期に譲渡した1物件(コンフォリア扇町、1,432,888千円)及び減価償却(1,623,138千円)によるものです。当期増減額のうち、主な増加額は当期に取得した5物件(コンフォリア芝浦Ⅱ他4物件、13,071,162千円)によるものであり、主な減少額は当期に譲渡した1物件(コンフォリア新子安(準共有持分49%)、479,586千円)及び減価償却(1,662,220千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する前期(2025年1月期)及び当期(2025年7月期)における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
(単位:千円)
※1企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2不動産等売却収入については損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(単位:千円)
※1企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2不動産等売却収入については損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
残存履行義務に配分した取引価格
2025年7月31日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は2025年7月25日に売買契約を締結した不動産等に係る895,789千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について2025年8月1日に不動産等の引渡しに伴い収益を認識することを見込んでいます。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
自己投資口の取得の決定
本投資法人は、2025年9月16日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、以下のとおり自己投資口の取得に係る事項について決定し、2025年10月14日をもって自己投資口の取得を終了しました。なお、取得したすべての投資口につき、2026年1月期(第31期)中に消却することを予定しています。
1.自己投資口取得を行う理由
本投資法人の投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況、マーケット環境等を総合的に勘案し、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上と投資主還元を行うことが、中長期的な投資主価値の向上につながると判断したことによります。
2.取得に係る事項の内容
取得し得る投資口の総数:4,000口(上限)
投資口の取得価額の総額:1,000百万円(上限)
取得方法:証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付
取得期間:2025年9月17日から2025年11月28日まで
3.全取得期間における自己投資口の取得状況等
取得した投資口の総数:3,077口
投資口の取得価額の総額:999,768,500円
取得方法:証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付
取得期間:2025年9月17日～2025年10月14日(約定日ベース)
なお、本投資法人は、2025年9月16日付でみずほ証券株式会社との間で自己投資口取得に係る取引一任契約を締結しました。みずほ証券株式会社は、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第6号、同法施行規則第169条第2項第5号の3)として、同契約に基づき、自己の投資口の取得に関する事務(自己の投資口の取得の対価である金銭の支払に関する事務を含みます。)を行いました。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～71年 構築物 2～69年 機械及び装置 10～39年 工具、器具及び備品 2～15年 (2)無形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | (1)投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 (2)投資口交付費 3年間で均等額を月割償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1) 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び 当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとお りです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履 行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収 益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基 づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っ ています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断した ものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額 から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しておりま す。 (2) 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に納税すべき額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たすものにつきましては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ ヘッジ対象 借入金の利息 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、運用ガイドラインに基づき、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性の評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フローの変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップ取引の特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金 |
| (2)消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
リースに関する会計基準等
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会) 等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2028年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
[貸借対照表に関する注記]
※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前 期 (2025年1月31日) | 当 期 (2025年7月31日) | |
| 50,000 | 50,000 |
※2.投資法人の計算に関する規則第2条第2項第28号に定める買換特例圧縮積立金の内訳は以下のとおりです。
| 項目 | 内訳 | |
| 対象資産 | コンフォリア東中野、コンフォリア中野 | |
| 発生原因と金額 | 2021年3月のコンフォリア新大阪の売却に伴う売却益1,350,205千円 | |
| 取崩し方針 | 税務上の益金算入に合わせて取崩しを行います。 | |
| 当期取崩しについての説明 | 該当事項はありません。 | |
| 金額(単位:千円) | 前期 2025年1月31日 | 当期 2025年7月31日 |
| 当期積立て・取崩し前残高 | 384,539 | 384,539 |
| 損益計算書における取崩し | - | - |
| 貸借対照表残高 | 384,539 | 384,539 |
| 金銭の分配に係る計算書における積立て | - | - |
| 金銭の分配に係る計算書における取崩し | - | - |
| 当期積立て・取崩し後残高 | 384,539 | 384,539 |
3.コミットメントライン契約
本投資法人は取引銀行(前期3行、当期3行)とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)
| 前 期 (2025年1月31日) | 当 期 (2025年7月31日) | |
| コミットメントライン契約の総額 | 13,500,000 | 13,500,000 |
| 借入実行残高 | 2,058,000 | 8,028,000 |
| 差引額 | 11,442,000 | 5,472,000 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前 期 自 2024年 8月 1日 至 2025年 1月 31日 | 当 期 自 2025年 2月 1日 至 2025年 7月 31日 | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| (賃料・共益費) | 10,753,642 | 11,228,745 | ||
| (駐車場収入等) | 185,285 | 10,938,927 | 182,938 | 11,411,684 |
| その他賃貸事業収入 | ||||
| (礼金更新料収入) | 235,113 | 252,959 | ||
| (その他収入) | 179,096 | 414,209 | 177,959 | 430,918 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 11,353,137 | 11,842,603 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| (物件管理委託費) | 898,041 | 943,035 | ||
| (修繕費) | 465,288 | 661,771 | ||
| (借地料) | 776,761 | 777,181 | ||
| (公租公課) | 577,391 | 593,590 | ||
| (保険料) | 11,693 | 11,819 | ||
| (水道光熱費) | 155,443 | 149,061 | ||
| (募集関連費) | 234,120 | 208,481 | ||
| (信託報酬) | 56,129 | 57,947 | ||
| (減価償却費) | 1,624,592 | 1,663,684 | ||
| (その他賃貸事業費用) | 247,823 | 229,553 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 5,047,285 | 5,296,127 | ||
| C. 不動産賃貸事業損益(A-B) | 6,305,851 | 6,546,475 | ||
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2024年 8月 1日 至 2025年 1月 31日)
(単位:千円)
コンフォリア扇町
| 不動産等売却収入 | 1,560,000 | |
| 不動産等売却原価 | 1,432,888 | |
| その他売却費用 | 19,782 | 1,452,671 |
| 不動産等売却益 | 107,328 |
当期(自 2025年 2月 1日 至 2025年 7月 31日)
コンフォリア新子安(準共有持分49%)
| 不動産等売却収入 | 860,660 | |
| 不動産等売却原価 | 479,586 | |
| その他売却費用 | 11,043 | |
| 不動産等売却益 | 370,030 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
| 前 期 自 2024年 8月 1日 至 2025年 1月 31日 | 当 期 自 2025年 2月 1日 至 2025年 7月 31日 | |
| ※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 8,000,000 口 | 8,000,000 口 |
| 発行済投資口の総口数 | 780,342 口 | 780,342 口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲載されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前 期 自 2024年 8月 1日 至 2025年 1月 31日 | 当 期 自 2025年 2月 1日 至 2025年 7月 31日 | |
| 現金及び預金 | 7,335,893 | 8,516,066 |
| 信託現金及び信託預金 | 9,819,685 | 10,136,421 |
| 現金及び現金同等物 | 17,155,578 | 18,652,488 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)
| 前 期 (2025年1月31日) | 当 期 (2025年7月31日) | |
| 1年以内 | 1,518,210 | 1,519,278 |
| 1年超 | 76,978,080 | 76,291,375 |
| 合計 | 78,496,290 | 77,810,653 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)
| 前 期 (2025年1月31日) | 当 期 (2025年7月31日) | |
| 1年以内 | 1,752,321 | 1,932,225 |
| 1年超 | 20,301,088 | 20,383,484 |
| 合計 | 22,053,410 | 22,315,710 |
[金融商品に関する注記]
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、安定性、機動性、効率性を財務方針の基本として、資産の取得による運用資産の成長等を目的として、借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じ。)の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。なお、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価方法等については、前記「(7)重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2025年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するため注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため注記を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | - | - | - |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 21,650,000 | 21,638,489 | △11,510 |
| (3)投資法人債 | 16,100,000 | 15,581,473 | △518,526 |
| (4)長期借入金 | 128,979,000 | 126,801,730 | △2,177,269 |
| (5)デリバティブ取引 | - | - | - |
2025年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するため注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため注記を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 2,000,000 | 1,990,350 | △9,649 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 21,550,000 | 21,536,665 | △13,334 |
| (3)投資法人債 | 14,100,000 | 13,562,606 | △537,393 |
| (4)長期借入金 | 139,294,000 | 136,737,298 | △2,556,701 |
| (5)デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらのうち、変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップ取引の特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金及び1年内返済予定の長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額(単位:千円)
前期(2025年1月31日)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 21,650,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 20,300,000 | 18,020,000 | 15,250,000 | 24,970,000 | 50,439,000 |
| 1年内償還予定の投資法人債 | - | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 2,000,000 | 2,000,000 | 3,000,000 | - | 9,100,000 |
| 合計 | 21,650,000 | 22,300,000 | 20,020,000 | 18,250,000 | 24,970,000 | 59,539,000 |
当期(2025年7月31日)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 21,550,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 19,615,000 | 21,145,000 | 17,475,000 | 24,820,000 | 56,239,000 |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 2,000,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 2,000,000 | 3,000,000 | - | 1,500,000 | 7,600,000 |
| 合計 | 23,550,000 | 21,615,000 | 24,145,000 | 17,475,000 | 26,320,000 | 63,839,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年1月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち一年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・ 固定支払 | 長期借入金 (※1) | 23,305,000 | 14,805,000 | (※2) | - |
| 合 計 | 23,305,000 | 14,805,000 | ||||
当期(2025年7月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち一年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・ 固定支払 | 長期借入金 (※1) | 25,180,000 | 19,580,000 | (※2) | - |
| 合 計 | 25,180,000 | 19,580,000 | ||||
※1 長期借入金には1年内返済予定の長期借入金を含みます。
※2 金利スワップ取引の特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(2)1年内返済予定の長期借入金」及び
「(4)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年1月31日)
本投資法人には、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
当期(2025年7月31日)
本投資法人には、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前 期 (2025年1月31日) | 当 期 (2025年7月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 781 | 868 |
| 借地権償却 | 64,376 | 70,891 |
| 資産除去債務 | 76,125 | 78,470 |
| 繰延税金資産小計 | 141,283 | 150,230 |
| 評価性引当額 | △140,502 | △149,362 |
| 繰延税金資産合計 | 781 | 868 |
| 繰延税金負債 | ||
| 資産除去債務に対応する有形固定資産 | △63,464 | △64,352 |
| 繰延税金負債合計 | △63,464 | △64,352 |
| 繰延税金資産又は繰延税金負債(△)の純額 | △62,683 | △63,484 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
| 前 期 (2025年1月31日) | 当 期 (2025年7月31日) | |
| 法定実効税率 | 34.60 | 34.60 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △35.16 | △33.06 |
| 圧縮積立金繰入額 圧縮積立金取崩額 評価性引当額の増減 | - 0.63 0.12 | △1.46 - 0.11 |
| その他 | 0.01 | 0.04 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.20 | 0.23 |
3.法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」(令和7年法律第13号)が2025年3月31日に国会で成立し、2026年4月1日以後に開始する計算期間から法人税率等が変更されることとなりました。
これに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、2026年8月1日から開始する計算期間以降に解消が見込まれる一時差異等については35.43%に変更となります。なお、この変更による影響額は軽微です。
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 住所 | 資本金又は出資金 (百万円) | 事業の内容または職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 主要投資主の子会社 | 東急不動産リート・マネジメント株式会社 | 東京都渋谷区道玄坂一丁目21番1号 | 200 | 投資運用業 | - | なし | 資産運用会社 | 資産運用報酬の支払 | 24,477 | その他未払費用 | 377,449 |
(注)東急不動産株式会社が行った本投資法人の投資口の市場取引による取得により、同社は2025年7月28日に主要投資主に該当することとなりました。これに伴い、東急不動産リート・マネジメント株式会社は、同日より関連当事者に該当することとなったため、取引金額には、関連当事者に該当することとなった時点からの金額を記載しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
1.当該資産除去債務の概要
2016年2月付で取得したコンフォリア品川EAST等において、土地所有者と定期借地権契約を締結しており、賃借期間終了による原状回復義務に関し資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を定期借地権の残契約期間(52年～68年3ヵ月)と見積もり、割引率は1.2%～1.4%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
| 前 期 自 2024年8月1日 至 2025年1月31日 | 当 期 自 2025年2月1日 至 2025年7月31日 | |
| 期首残高 | 218,561 | 220,016 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - | - |
| 時の経過による調整額 | 1,454 | 1,463 |
| 期末残高 | 220,016 | 221,479 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、東京23区その他の地域において、賃貸住宅(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
| 前 期 自 2024年 8月 1日 至 2025年 1月 31日 | 当 期 自 2025年 2月 1日 至 2025年 7月 31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 312,843,459 | 323,188,027 | |
| 期中増減額 | 10,344,567 | 11,912,666 | |
| 期末残高 | 323,188,027 | 335,100,693 | |
| 期末時価 | 425,737,000 | 440,058,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期増減額のうち、主な増加額は前期に取得した6物件(キャンパスヴィレッジ千歳烏山他5物件、12,469,579千円)によるものであり、主な減少額は前期に譲渡した1物件(コンフォリア扇町、1,432,888千円)及び減価償却(1,623,138千円)によるものです。当期増減額のうち、主な増加額は当期に取得した5物件(コンフォリア芝浦Ⅱ他4物件、13,071,162千円)によるものであり、主な減少額は当期に譲渡した1物件(コンフォリア新子安(準共有持分49%)、479,586千円)及び減価償却(1,662,220千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する前期(2025年1月期)及び当期(2025年7月期)における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益 ※1 | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 1,560,000 | ※2 107,328 |
| 水道光熱費収入 | 26,645 | 26,645 |
| その他 | - | 11,326,491 |
| 合計 | 1,586,645 | 11,460,465 |
※1企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2不動産等売却収入については損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益 ※1 | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 860,660 | ※2 370,030 |
| 水道光熱費収入 | 22,930 | 22,930 |
| その他 | - | 11,819,672 |
| 合計 | 883,591 | 12,212,633 |
※1企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2不動産等売却収入については損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
前期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
残存履行義務に配分した取引価格
2025年7月31日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は2025年7月25日に売買契約を締結した不動産等に係る895,789千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について2025年8月1日に不動産等の引渡しに伴い収益を認識することを見込んでいます。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前 期 自 2024年 8月 1日 至 2025年 1月 31日 | 当 期 自 2025年 2月 1日 至 2025年 7月 31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 207,140円 | 207,486円 |
| 1口当たり当期純利益 | 5,769円 | 6,219円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前 期 自 2024年 8月 1日 至 2025年 1月 31日 | 当 期 自 2025年 2月 1日 至 2025年 7月 31日 | |
| 当期純利益(千円) | 4,501,402 | 4,853,150 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 4,501,402 | 4,853,150 |
| 期中平均投資口数(口) | 780,225 | 780,342 |
[重要な後発事象に関する注記]
自己投資口の取得の決定
本投資法人は、2025年9月16日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、以下のとおり自己投資口の取得に係る事項について決定し、2025年10月14日をもって自己投資口の取得を終了しました。なお、取得したすべての投資口につき、2026年1月期(第31期)中に消却することを予定しています。
1.自己投資口取得を行う理由
本投資法人の投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況、マーケット環境等を総合的に勘案し、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上と投資主還元を行うことが、中長期的な投資主価値の向上につながると判断したことによります。
2.取得に係る事項の内容
取得し得る投資口の総数:4,000口(上限)
投資口の取得価額の総額:1,000百万円(上限)
取得方法:証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付
取得期間:2025年9月17日から2025年11月28日まで
3.全取得期間における自己投資口の取得状況等
取得した投資口の総数:3,077口
投資口の取得価額の総額:999,768,500円
取得方法:証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付
取得期間:2025年9月17日～2025年10月14日(約定日ベース)
なお、本投資法人は、2025年9月16日付でみずほ証券株式会社との間で自己投資口取得に係る取引一任契約を締結しました。みずほ証券株式会社は、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第6号、同法施行規則第169条第2項第5号の3)として、同契約に基づき、自己の投資口の取得に関する事務(自己の投資口の取得の対価である金銭の支払に関する事務を含みます。)を行いました。
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