有価証券報告書(内国投資証券)-第19期(令和1年8月1日-令和2年1月31日)

(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含みます) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～70年 構築物 2～69年 機械及び装置 10～34年 工具、器具及び備品 2～15年 (2)無形固定資産(信託財産を含みます) 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 (2)投資口交付費 3年間で均等額を月割償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に納税すべき額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たすものにつきましては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ ヘッジ対象 借入金の利息 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、運用ガイドラインに基づき、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性の評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フローの変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップ取引の特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。

6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金
	(2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。

[貸借対照表に関する注記]
※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

	前 期 (2019年7月31日)	当 期 (2020年1月31日)
	50,000	50,000

2.コミットメントライン契約
本投資法人は取引銀行(前期3行、当期3行)とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)

	前 期 (2019年7月31日)	当 期 (2020年1月31日)
コミットメントライン契約の総額	10,500,000	10,500,000
借入実行残高	-	-
差引額	10,500,000	10,500,000

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前 期 自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月 31日		当 期 自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月 31日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
(賃料・共益費)	7,984,338		8,112,015
(駐車場収入等)	155,901	8,140,239	156,216	8,268,232
その他賃貸事業収入
(礼金更新料収入)	204,996		171,831
(その他収入)	139,127	344,123	139,258	311,089
不動産賃貸事業収益合計		8,484,363		8,579,321
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
(物件管理委託費)	690,840		654,679
(修繕費)	333,441		293,954
(借地料)	707,019		707,193
(公租公課)	402,969		424,540
(保険料)	6,486		6,635
(水道光熱費)	113,756		116,606
(募集関連費)	165,559		143,078
(信託報酬)	47,751		48,542
(減価償却費)	1,288,266		1,296,283
(その他賃貸事業費用)	172,661		171,424
不動産賃貸事業費用合計		3,928,753		3,862,940
C. 不動産賃貸事業損益(A-B)		4,555,609		4,716,381

※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月 31日)
(単位:千円)
コンフォリア北堀江

不動産等売却収入		1,200,000
不動産等売却原価	1,017,869
その他売却費用	13,930	1,031,799
不動産等売却益		168,200

当期(自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月 31日)
(単位:千円)
コンフォリア新栄

不動産等売却収入		1,870,000
不動産等売却原価	1,636,630
その他売却費用	22,283	1,658,913
不動産等売却益		211,086

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

	前 期 自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月 31日	当 期 自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月 31日
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	8,000,000 口	8,000,000 口
発行済投資口の総口数	640,834 口	640,834 口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲載されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前 期 自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月 31日	当 期 自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月 31日
現金及び預金	9,806,155	10,360,147
信託現金及び信託預金	7,794,604	7,750,633
現金及び現金同等物	17,600,759	18,110,780

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)

	前 期 (2019年7月31日)	当 期 (2020年1月31日)
1年以内	1,382,628	1,382,628
1年超	79,362,847	78,671,533
合計	80,745,475	80,054,161

オペレーティング・リース取引(貸主側)
解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)

	前 期 (2019年7月31日)	当 期 (2020年1月31日)
1年以内	777,463	798,321
1年超	6,046,182	5,860,245
合計	6,823,646	6,658,566

[金融商品に関する注記]
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、安定性、機動性、効率性を財務方針の基本として、資産の取得による運用資産の成長等を目的として、借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じ。)の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。なお、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価方法等については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2019年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	9,806,155	9,806,155	-
(2)信託現金及び信託預金	7,794,604	7,794,604	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	(7,350,000)	(7,362,645)	12,645
(4)投資法人債	(11,000,000)	(11,189,615)	189,615
(5)長期借入金	(105,180,000)	(106,464,244)	1,284,244
(6)デリバティブ取引	-	-	-

2020年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時 価 (注1)	差 額
(1)現金及び預金	10,360,147	10,360,147	-
(2)信託現金及び信託預金	7,750,633	7,750,633	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	(14,300,000)	(14,340,060)	40,060
(4)投資法人債	(11,000,000)	(11,184,614)	184,614
(5)長期借入金	(98,230,000)	(99,449,777)	1,219,777
(6)デリバティブ取引	-	-	-

(注1)負債となる項目については、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
これらのうち、変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップ取引の特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金及び1年内返済予定の長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。
(4)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額(単位:千円)

	前 期 (2019年7月31日)	当 期 (2020年1月31日)
(1)預り敷金及び保証金	(28,595)	(29,015)
(2)信託預り敷金及び保証金	(2,517,824)	(2,541,118)

※テナントから預託されている預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃貸借期間の定めがあっても、中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。負債となる項目については、( )で示しています。
(注4)金銭債権の償還予定額(単位:千円)
前期(2019年7月31日)

	1年以内
預金	9,806,155
信託預金	7,794,604
合計	17,600,759

当期(2020年1月31日)

	1年以内
預金	10,360,147
信託預金	7,750,633
合計	18,110,780

(注5)借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額(単位:千円)
前期(2019年7月31日)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の長期借入金	7,350,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	13,225,000	16,600,000	15,960,000	12,380,000	47,015,000
投資法人債	-	3,000,000	1,000,000	-	2,000,000	5,000,000
合計	7,350,000	16,225,000	17,600,000	15,960,000	14,380,000	52,015,000

当期(2020年1月31日)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の長期借入金	14,300,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	13,725,000	14,360,000	15,920,000	15,130,000	39,095,000
投資法人債	-	3,000,000	1,000,000	1,000,000	1,000,000	5,000,000
合計	14,300,000	16,725,000	15,360,000	16,920,000	16,130,000	44,095,000

[有価証券に関する注記]
前期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2020年1月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2020年1月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち一年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・ 固定支払	長期借入金 (※1)	54,670,000	50,970,000	(※2)	-
合 計			54,670,000	50,970,000	-	-

当期(2020年1月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち一年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・ 固定支払	長期借入金 (※1)	54,670,000	45,470,000	(※2)	-
合 計			54,670,000	45,470,000	-	-

※1 長期借入金には1年内返済予定の長期借入金を含みます。
※2 金利スワップ取引の特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(3)1年内返済予定の長期借入金」及び
「(5)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2019年7月31日)
本投資法人には、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
当期(2020年1月31日)
本投資法人には、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

	前 期 (2019年7月31日)	当 期 (2020年1月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	453	450
借地権償却	20,745	23,709
資産除去債務	33,761	33,971
繰延税金資産小計	54,960	58,131
評価性引当額	△54,507	△57,681
繰延税金資産合計	453	450
繰延税金負債
資産除去債務に対応する有形固定資産	△4,351	△4,040
繰延税金負債合計	△4,351	△4,040
繰延税金資産又は繰延税金負債(△)の純額	△3,898	△3,589

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	前 期 (2019年7月31日)	当 期 (2020年1月31日)
法定実効税率	34.60	34.60
(調整)
支払分配金の損金算入額	△33.25	△32.90
圧縮積立金繰入額	△1.50	△1.68
その他	0.31	0.13
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.16	0.16

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
本投資法人には、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人の資産の一部は、土地所有者と定期借地権契約を締結しており、賃借期間終了による原状回復義務に関し資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を定期借地権の残契約期間(52年)と見積もり、割引率は1.2%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)

	前 期 自 2019年2月1日 至 2019年7月31日	当 期 自 2019年8月1日 至 2020年1月31日
期首残高	96,972	97,576
有形固定資産の取得に伴う増加額	-	-
時の経過による調整額	604	608
期末残高	97,576	98,184

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、東京23区その他の地域において、賃貸住宅(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		前 期 自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月 31日	当 期 自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月 31日
貸借対照表計上額
	期首残高	205,972,290	225,905,543
	期中増減額	19,933,252	5,858
	期末残高	225,905,543	225,911,402
期末時価		272,485,000	279,308,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期増減額のうち、主な増加額は前期に取得した10物件(コンフォリア渋谷WEST他9物件、21,735,797千円)によるものであり、主な減少額は前期に譲渡した1物件(コンフォリア北堀江、1,017,869千円)及び減価償却(1,287,661千円)によるものです。当期増減額のうち、主な増加額は当期に取得した1物件(コンフォリア銀座EAST弐番館、2,520,269千円)によるものであり、主な減少額は当期に譲渡した1物件(コンフォリア新栄、1,636,630千円)及び減価償却(1,295,675千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する前期(2019年7月期)及び当期(2020年1月期)における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
外部顧客への売上高のうち、損益計算書の営業収益の10%以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]

	前 期 自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月 31日	当 期 自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月 31日
1口当たり純資産額	184,023円	184,403円
1口当たり当期純利益	5,383円	5,559円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前 期 自 2019年 2月 1日 至 2019年 7月 31日	当 期 自 2019年 8月 1日 至 2020年 1月 31日
当期純利益(千円)	3,448,336	3,562,889
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	3,448,336	3,562,889
期中平均投資口数(口)	640,564	640,834

[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行
本投資法人は、2020年1月7日及び2020年1月15日開催の役員会における下記の新投資口の発行に関する決議に基づき、2020年2月3日に公募による新投資口の発行に係る払込みが完了し、2020年2月19日に第三者割当による新投資口発行に係る払込みが完了しました。この結果、出資総額は123,947,208,062円、発行済投資口の総口数は671,624口となっています。
公募による新投資口の発行(一般募集)
①発行投資口数 29,330口
②発行価格 1口当たり332,328円
③発行価格の総額 9,747,180,240円
④払込金額(発行価額) 1口当たり321,591円
⑤払込金額(発行価額)の総額 9,432,264,030円
⑥払込期日 2020年2月3日
第三者割当による新投資口の発行
①発行投資口数 1,460口
②払込金額(発行価額) 1口当たり321,591円
③払込金額(発行価額)の総額 469,522,860円
④払込期日 2020年2月19日
⑤割当先 みずほ証券株式会社