有価証券報告書(内国投資証券)-第2期(平成25年8月1日-平成26年1月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(ア)不動産及び不動産信託受益権の概要
本投資法人が平成26年1月31日現在保有する不動産等の概要は以下のとおりです。
(注1)「物件番号」は、本投資法人の取得資産をSRSC(スーパーリージョナル型ショッピングセンター)、RSC(リージョナル型ショッピングセンター)、CSC(コミュニティ型ショッピングセンター)、NSC(ネイバーフッド型ショッピングセンター)、SM(スーパーマーケット)及び物流施設の6つに分類し、分類毎に番号を付したものです。SRSC、RSC、CSC、NSC、SM及び物流施設の区分については、前記「2投資方針/(1)投資方針/② 本投資法人の基本方針/(ア)イオングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリオ」記載の表をご参照ください。
(注2)「取得価額」欄は、当該不動産等の取得に要した諸費用(仲介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買代金等)を記載しています。
(注3)「貸借対照表計上額」欄は、土地、建物及び構築物並びに借地権(信託が保有するこれらの資産を含みます。)の取得価額の合計額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注4)「期末算定価額」欄には、平成26年1月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。「イオンレイクタウンmori」、「イオンレイクタウンkaze」については各信託受益権の40%を準共有持分として保有しており、「期末算定価額」欄には、信託受益権の準共有持分割合(いずれも40%)に相当する金額を記載しています。鑑定評価の概要については後記「不動産鑑定評価の概要」をご参照ください。
(注5)「投資比率」欄は、取得価額の合計に占める各物件の取得価額の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(イ)賃貸借状況の概況
本投資法人が当期末(平成26年1月31日)現在で保有する不動産等の賃貸借状況(平成26年1月31日時点の総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率)は次のとおりです。
(注1)「所在地」欄には、各保有資産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
(注2)「賃貸可能面積」欄には、各取得資産に係る物件の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注3)「テナント総数」欄は、当該物件の賃貸契約数の合計数を記載しています。
(注4)本投資法人は、「イオンレイクタウンmori」、「イオンレイクタウンkaze」の各信託受益権の40%を準共有持分として保有しており、「総賃料収入」欄、「敷金・保証金」欄には、信託受益権の準共有持分割合(いずれも40%)に相当する金額を記載しています。なお、「イオンレイクタウンmori」、「イオンレイクタウンkaze」の各敷地は、独立行政法人都市再生機構による越谷都市計画事業越谷レイクタウン特定土地区画整理事業の施行地区内に所在する仮換地及び保留地であり、所在地の記載は、仮換地前の従前地の所在地を記載しています。
(注5)敷地は、水戸市による水戸・勝田都市計画事業 内原駅北土地区画整理事業の施行地区内に所在する仮換地及び保留地であり、「所在地」欄の記載は、仮換地前の従前地の所在地を記載しています。
(ウ)不動産鑑定評価の概要
① 保有不動産物件の平成26年1月31日時点の不動産鑑定評価の概要(不動産鑑定評価額、直接還元法による収益価格及び直接還元利回り、DCF法による収益価格、割引率及び最終還元利回り、NOI)は以下のとおりです。
(注1)不動産鑑定評価における価格時点は、平成26年1月31日です。
(注2)「NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「NOI」は百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3)「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」の不動産鑑定評価額、直接還元法による価格、DCF法による価格及びNOIは、信託受益権の準共有持分割合(いずれも40%)に相当する金額を記載しています。
(注4)「イオンレイクタウンmori」の割引率は、1年目から10年目が5.2%、11年目が5.3%です。
(注5)「イオンレイクタウンkaze」の割引率は、1年目から10年目が5.5%、11年目が5.6%です。
(注6)「イオンモール明和」の割引率は、1年目から4年目が6.7%、5年目から11年目が6.8%です。
② 取得予定不動産等(鑑定評価)
取得予定海外資産の概要は以下のとおりです。
(注1)「取得予定価額」欄は、マレーシア受益権(マレーシア国ジョホールバル所在のイオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センターの一部の信託に係る権利をいいます。以下同じです。)を取得するに当たり、当該不動産の現所有者としてのAEON CO. (M) BHD.(以下「イオンマレーシア社」といいます。)との間で平成25年10月2日付にて締結された「売買契約」(英文名SALE AND PURCHASE AGREEMENT)に記載されたマレーシア受益権の取得に関しイオンマレーシア社に支払われる対価(売買手数料等の諸費用を含まず、単位未満を切り捨てています。)を記載しています。
(注2)物件の不動産鑑定評価については、現地鑑定補助方式を採用し、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。「不動産鑑定評価額」は、平成26年1月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額をもとに、マレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利(約18%)に相当する数値を記載しています。また、「RM」とはマレーシア・リンギットをいい、マレーシア・リンギットの円貨換算は、平成26年1月31日現在の為替レート(1マレーシア・リンギット=30.75円)を用いています。
(エ)保有不動産の資本的支出
a.資本的支出の予定
本投資法人が平成26年1月31日現在保有する資産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの(1工事あたり10百万円を超えるもの)は以下のとおりです。
なお、下記工事予定金額には、会計上費用処理される部分が含まれています。
b. 期中の資本的支出
本投資法人が平成26年1月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事(1工事当たり10百万円を超えるもの)はありません。当期の資本的支出は26百万円であり、費用に区分された修繕費17百万円と合わせ、合計43百万円の工事を実施しています。
(オ) 個別資産の損益状況
当期(自 平成25年8月1日 至 平成26年1月31日) (金額単位:千円)
(注)委託業務報酬には信託報酬を含みます。
(注)委託業務報酬には信託報酬を含みます。
(注)委託業務報酬には信託報酬を含みます。
(カ)建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリング・レポート)を日本管財株式会社、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社、株式会社ERIソリューション、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又は株式会社東京建築検査機構のいずれかより取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、日本管財株式会社、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社、株式会社ERIソリューション、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社東京建築検査機構と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「再調達価格」及び「修繕費」については単位未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「建物再調達価格」については、建物エンジニアリング・レポートに記載されている消費税及び地方消費税を含まない金額を記載しています。
(注3)「短期」は、各調査会社が試算した各調査時点における1年以内に必要とする修繕費用を記載しています。「長期」は、各調査会社が試算した各調査時点における10～15年間(各調査会社により異なります。)の修繕費用を本資産運用会社にて年平均額に換算した金額を記載しています。
(注4)「調査年月」については、建物エンジニアリング・レポートの作成年月を記載しています。
(注5)「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」の再調達価格及び調査時点における修繕費は、各物件全体の数値を記載しています。
(キ)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)を算定しています。取得資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。
(注1)小数点第2位を四捨五入しています。
(注2)ポートフォリオ全体のPML値は、平成25年7月付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記載しています。
(ク)設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関
設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関は以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に、構造計算書及び構造図の確認業務を委託し、取得資産の構造計算書及び構造図には、設計者の故意による構造計算の改ざんが行われている懸念、並びに構造計算の過程について特に不適切と思われる内容が見受けられなかった旨の総合所見を取得しております。
④ 個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産(日本国内に所在の資産)の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、平成26年1月31日現在の状況を記載しています。
また、本投資法人は、各SCの敷地の所有権の全部若しくは一部、又は借地権の一部を取得しないことがあるほか、同一敷地内に所在する建物ないし構造物等(例:ガソリンスタンド、ポンプ室、広告塔等)の所有権の一部を取得しないことがあります。
(ア)「区分(物件番号)」の欄のうち、「区分」は、前記「2投資方針/(1)投資方針/② 本投資法人の基本方針/(ア)イオングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリオ」記載の本投資法人が投資を行う商業施設の類型を示したものです。SRSCとはスーパーリージョナル型ショッピングセンター、RSCとはリージョナル型ショッピングセンター、CSCとはコミュニティ型ショッピングセンター、NSCとは、ネイバーフッド型ショッピングセンター、SMとはスーパーマーケットを指します。「物件番号」については、前記「③ その他投資資産の主要なもの/(ア)不動産及び不動産信託受益権の概要」の(注1)をご参照ください。
(イ)「特定資産の種類」欄における特定資産の種類とは、信託受益権による取得又は不動産の所有権の取得の区分を示します。
(ウ)「所在地」欄には、各不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
(エ)「土地」欄に関する説明
「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、物件の敷地の一部において登記簿上に登記がなされていない土地(以下「無地番地」といいます。)については、実測に基づいて計算し記載しています。取得資産の信託受託者が一筆の土地の一部についてのみ転借を受ける場合には、取得資産における利用に供される転借地部分を実測に基づいて計算し記載しています。「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、取得資産によっては、「建ぺい率」及び「容積率」に対し、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。敷地に適用される容積率が複数存在する場合には、適用される複数の容積率を併記し、又は敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。「所有形態」は、取得資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
(オ)「担保設定の有無」欄は、本投資法人の取得物件(借地部分を除きます。)が担保の対象とされている場合に「有」と記載しています。
(カ)「建物状況評価の概要」欄の記載については、前記「③その他投資資産の主要なもの/(カ)建物状況評価報告書の概要」をご参照ください。
(キ)「建物」欄に関する説明
「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また増改築等があればその時点を併せて記載しています。「構造/階数」は、登記簿上の記載に基づいています。「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
(ク)「PM会社」欄には、各保有資産について本書の日付現在において有効なPM契約を締結している会社を記載しています。
(ケ)「マスターリース会社」欄には、各保有資産について本書の日付現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
本投資法人は、各資産(合計16物件)の取得にあたり、イオンモール(株)又はイオンリテール(株)(各マスターレッシー)との間でマスターリース契約を締結しています。マスターリース契約のその他の基本条件については、前記「2投資方針/(1)投資方針/④本投資法人の成長戦略/(ウ)内部成長戦略/a.中長期的に安定したキャッシュ・フローの創出～イオングループへのリース方針」をご参照ください。
(コ)「特記事項」欄については、原則として、平成26年1月31日現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
<保有資産(日本国内に所在の資産)に係る個別物件表>
(注1)本物件の敷地は、独立行政法人都市再生機構による越谷都市計画事業越谷レイクタウン特定土地区画整理事業の施行地区内に所在する仮換地及び保留地であり、所在地及び敷地面積は、仮換地前の従前地に関する数値を記載しています。なお、当該仮換地指定通知書及び保留地台帳に記載されている仮換地及び保留地の敷地面積の合計は178,061.02㎡です。今後換地処分がなされ、その公告日の翌日以降に所有権移転登記を行うことが想定されています。
(注2)用途地域、建ぺい率及び容積率は、仮換地及び保留地に関する数値を記載しています。また、本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
(注3)本物件には、本物件の建物とイオンレイクタウンkazeの建物を結ぶ橋梁が含まれます。なお、当該橋梁のうち、本物件に含まれる部分は、本物件の建物側から橋梁の中間点までの部分です。また、本物件に含まれる橋梁の面積は、延床面積に含まれていません。
(注4)本物件の敷地上には、本投資法人が取得する商業施設に係る建物の他、ガソリンスタンドの用に供される第三者所有の建物があります。
(注5)本物件の建物には、附属建物として、駐車場棟(43,715.52㎡)、店舗3棟(合計1,161.39㎡)、自動車整備場3棟(合計351.75㎡)及び倉庫(96.04㎡)の計8棟の建物があります。これらの建物の面積は、延床面積は含まれていません。
(注1)本物件の敷地は、独立行政法人都市再生機構による越谷都市計画事業越谷レイクタウン特定土地区画整理事業の施行地区内に所在する仮換地であり、所在地及び敷地面積(借地部分である134,228.62㎡を含みます。)は、仮換地前の従前地に関する数値を記載しています。なお、当該仮換地指定通知書に記載されている仮換地の敷地面積の合計は、83,615.81㎡(借地部分である64,925.34㎡を含みます。)です。本投資法人が信託受託者を通じて取得を予定する仮換地部分については、今後換地処分がなされ、その公告日の翌日以降に所有権移転登記を行うことが想定されています。
(注2)用途地域、建ぺい率及び容積率は、仮換地に関する数値を記載しています。また、本物件の土地の建ぺい率は、本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある防火建築物であるために緩和され、適用される建ぺい率は100%となります。
(注3)本物件には、本物件の建物とイオンレイクタウンmoriの建物を結ぶ橋梁、及び本物件の建物と駅前街区建物(本投資法人の取得資産に含まれません。)を結ぶ橋梁が含まれます。なお、それぞれの橋梁のうち、本物件に含まれる部分は、いずれも本物件の建物側から橋梁の中間点までの部分です。なお、本物件に含まれる橋梁の面積は、延床面積に含まれていません。
(注1)借地部分である48,087.17㎡を含みます。
(注2)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
(注1)本物件の敷地は、石巻市蛇田西部土地区画整理組合による石巻市蛇田西部土地区画整理事業に基づき換地処分が完了しました(平成25年5月10日公告済み)。所在地及び敷地面積の記載は、換地処分後の所在地及び敷地面積の数値を記載したものであり、借地部分である55,101.42㎡を含みます。
(注2)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
(注1)本物件の敷地は、水戸市による水戸・勝田都市計画事業 内原駅北土地区画整理事業(以下「水戸・勝田土地区画整理事業」といいます。)の施行地区内に所在する仮換地及び保留地であり、所在地及び敷地面積の記載は、仮換地前の従前地(借地)の所在地及び敷地面積の数値を記載しています。なお、仮換地指定通知書及び保留地台帳に記載されている面積のうち、本物件の敷地となる仮換地及び保留地の面積の合計は125,991.98㎡(借地部分である91,784.40㎡を含みます。)です。保留地については、今後換地処分がなされ、その公告日の翌日以降に、所有権移転登記を行うことが想定されています。
(注2)用途地域、建ぺい率及び容積率は、仮換地及び保留地に関する数値を記載しています。本物件の土地のうち用途地域が商業地域である土地の建ぺい率は、本来80%ですが、当該土地に係る角地加算及び商業地域内で、かつ、防火地域内にある防火建築物であることにより緩和され、適用される建ぺい率は100%となります。
(注3)本投資法人は、水戸・勝田土地区画整理事業の施行地区内にある本物件の敷地の保留地について、信託受託者を通じ、所有権を取得する予定ですが、従前地の所有権は取得せず、借地となります。
(注)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
(注1)本物件の土地の建ぺい率は、本来80%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は90%となります。
(注2)本物件の敷地上には2棟の建物が存在し、そのうち1棟には附属建物が1棟存在します。
(注3)本物件のうちの1棟には、附属建物として、物置(39.22㎡)の建物があります。この建物の面積は、延床面積に含まれていません。
(注1)借地部分である93,085.57㎡を含み、SC内に所在するガソリンスタンドの底地部分(1,125.75㎡)を含みません。
(注2)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
(注1)本物件の敷地の一部に、中部電力株式会社のために送電線鉄塔所有を目的とする地上権が設定されています。
(注2)本物件の敷地の一部に、敷地外の土地を要役地として、一定の送電線路の存置及びその保全のため立入り等を目的とする地役権が設定されています。
(注3)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
(注4)本物件の敷地上には、本投資法人が取得する商業施設に係る建物の他、ガソリンスタンドの用に供される第三者所有の建物があります。
(注5)本物件の建物には、附属建物として、機械室(17.64㎡)の建物があります。これらの建物の面積は、延床面積に含まれていません。
(注)借地部分である114,637.60㎡及び使用借地部分である3,705.46㎡を含みます。
(注1)本物件の敷地の一部に、加西市のためにバスターミナル設置を目的とする地上権が設定されています。
(注2)本物件の敷地の一部に、敷地外の土地を要役地として、一定の電線路を設置、保守運営のための土地の立入等を目的とする地役権が設定されています。
(注3)本物件の敷地には、借地部分である5,922.66㎡及び無地番地141.69㎡を含みます。
(注4)本物件の敷地上には、本投資法人が保有する商業施設に係る建物(2棟)の他、第三者所有の建物(1棟)があります。
(注1)借地部分である96,560.77㎡(平成25年3月21日付施設利用契約書に基づき箕蚊屋土地改良区から利用権の設定を受けている部分(無地番地523.42㎡を含む、1,088.42㎡)を含みます。)及び使用借地部分である5,498.99㎡を含みます。
(注2)本物件の敷地上には本投資法人が保有する商業施設に係る建物(2棟)が存在する他、第三者所有の建物(1棟)があります。本投資法人が取得する商業施設に係る建物のうちの1棟(建物①)については、附属建物が1棟存在し、他方の1棟(建物②)には附属建物が3棟存在します。
(注3)本物件のうちの1棟(建物①)には、附属建物として1棟の店舗(20.80㎡)があります。この店舗の面積は、上記の延床面積に含まれていません。本物件のうちの1棟(建物②)には、附属建物として3棟の機械室(17.39㎡、31.05㎡、300.00㎡)があります。これらの機械室の面積は、上記の延床面積に含まれていません。
(注1)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
(注2)本物件の建物は区分所有建物であるため、構造・階数及び用途については、専有部分の建物の表示の内容を記載していますが、本投資法人は建物全体を保有しているため、延床面積は一棟の表示の面積を記載しています。
(注1)借地部分である130,761.51㎡を含みます。
(注2)本物件の土地の建ぺい率は、本来70%ですが、適用される建ぺい率は80%となります。
(注1)借地部分45,408.54㎡を含みます。
(注2)本物件の土地の建ぺい率は、①の用途地域につき本来60%、②の用途地域につき本来80%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和された上で、按分計算により適用される建ぺい率は85.14%となります。
(注3)本物件の土地の容積率は、①の用途地域につき本来200%、②の用途地域につき本来300%ですが、按分計算により適用される容積率は275.70%となります。
(注1)本土地の一部に、敷地外の土地を要役地として、通行を目的とする地役権が設定されています。
(注2)借地部分64,366.58㎡を含みます。
(注3)本物件の土地の建ぺい率は、本来80%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は90%となります。
(注4)本物件の敷地上には、本投資法人が保有する商業施設に係る建物(2棟)の他、第三者所有の建物(1棟)があります。
⑤ 取得予定海外資産
(ア)取得予定海外資産(日本国外に所在の資産)
本投資法人は、本書の日付現在、取得予定海外資産として、イオンマレーシア社が所有するマレーシア国ジョホール州の州都ジョホールバル所在の不動産(商業施設である「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター」をさし、以下この商業施設を「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター」ということがあります。)に係る権利の一部を取得する予定です。詳細は、後記「(イ)取得予定海外資産の概要①」ないし「(カ)取得予定海外資産に係る地震リスク分析等の概要」及び後記「⑥ 取得予定海外資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
取得予定海外資産の取得手法としては、イオンマレーシア社を信託受託者とする、ジョホールバル所在の上記不動産(商業施設)の一部の信託に係る権利(以下「マレーシア受益権」といいます。)を取得する予定であり、本投資法人は、マレーシア受益権を取得するに当たり、当該不動産の現所有者としてのイオンマレーシア社との間で平成25年10月2日付にて「売買契約」(英文名SALE AND PURCHASE AGREEMENT)及び「信託宣言」(英文名DECLARATION OF TRUST)を締結し、信託受託者としてのイオンマレーシア社と賃借人としてのイオンマレーシア社との間で賃貸借契約(英文名LEASE AGREEMENT)を締結させ、また、信託受託者となるイオンマレーシア社と管理者としてのイオンマレーシア社との間でSCビジネス管理契約(英文名SC BUSINESS MANAGEMENT AGREEMENT)を締結させています(以下これらの契約を「英文マレーシア契約」と総称します。)。なお、マレーシア受益権は、マレーシア所在の不動産の全体を所有するイオンマレーシア社が、これに係る共有持分に類する権利(全体の約18%に相当)を本投資法人に移転すると同時に、自らを受託者とする信託宣言を行い、当該共有持分に類する権利を信託財産とする信託を組成することにより発行されます。
英文マレーシア契約において、本投資法人がマレーシア受益権を取得するには、本投資法人の当該資産の取得に際してマレーシアにて要請される同国管轄州政府の承認が取得できること等を停止条件とする旨定められています(注)。
(注)マレーシア受益権の取得に係る対価は、英文マレーシア契約において、同契約締結時に取得予定価額の2%、本投資口の上場完了時に取得予定価額の8%を支払い、マレーシア受益権の取得時に残額を支払うものとされており、平成26年1月31日及び本書の日付現在、取得予定価額の計10%が支払われ、信託建設仮勘定に計上されています。
イオンマレーシア社及び本投資法人は、かかるマレーシアの管轄州政府の承認等を得るため、英文マレーシア契約の締結後、上場完了後の平成25年12月にその承認申請を適式に行いました。マレーシアにおける現地法律事務所より、一般に、かかる承認等の取得までには、申請の日から4ヶ月ないし6ヶ月の期間を要するとの助言を得ておりますが、承認が下り次第、取得を完了する予定です。
なお、イオンマレーシア社は、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める利害関係者に該当します。取得予定海外資産の取得に係る英文マレーシア契約の締結に当たり、本資産運用会社は、当該自主ルールに従った審議・決議を経ています。その詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限」をご参照ください。
(イ)取得予定海外資産の概要 ①
取得予定海外資産の物件名称、所在地、建築時期、不動産鑑定評価額、取得予定価額及び取得先は以下のとおりです。
(注1)「物件番号」は、本投資法人のマレーシアにおける取得予定海外資産をM-1と表記したものです。
(注2)「所在地」は、権利証書(Issue Document of Title)に記載される権原明細(Title particulars)を記載しています。
(注3)「建築時期」は、主たる建物の使用可能証明書(Certificate of Fitness for Occupation Approval)が取得された日として、Knight Frank Malaysia(Knight Frank LLPのマレーシア支社)及びKnight Frank Estate Management Pte Ltd(以下併せて「ナイト・フランク・マレーシア社」といいます。)作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビュー(Technical Due Diligence Review)(その追補レター(Supplementary Letter)を含み、以下「テクニカル・デュー・デリジェンス・レビュー」といいます。)に記載された日付を記載しています。
(注4)「取得予定価額」欄は、マレーシア受益権(マレーシア国ジョホールバル所在のイオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センターの一部の信託に係る権利をいいます。以下同じです。)を取得するに当たり、当該不動産の現所有者としてのAEON CO. (M) BHD.(以下「イオンマレーシア社」といいます。)との間で平成25年10月2日付にて締結された「売買契約」(英文名SALE AND PURCHASE AGREEMENT)に記載されたマレーシア受益権の取得に関しイオンマレーシア社に支払われる対価(売買手数料等の諸費用を含まず、単位未満を切り捨てています。)を記載しています。また、「RM」とはマレーシア・リンギットをいい、マレーシア・リンギットの円貨換算は、平成26年1月31日現在の為替レート(1マレーシア・リンギット=30.75円)を用いています。以下同じです。
(注5)物件の不動産鑑定評価については、現地鑑定補助方式を採用し、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。「不動産鑑定評価額」は、平成26年1月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額をもとに、マレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利(約18%)に相当する数値を記載しています。
(ウ)取得予定海外資産の概要 ②
取得予定海外資産の取得予定年月日、テナント数、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は以下のとおりです。
(注1)「取得予定年月日」は、本投資法人がマレーシアの管轄州政府の承認等を取得した後の一定の日を予定しています。
(注2)「テナント数」は、イオンマレーシア社が本物件全体を使用しているため、1となります。
(注3)「総賃料収入」は、英文マレーシア契約に基づきマレーシア受益権の信託財産に対する賃料相当額の支払いとしてイオンマレーシア社が支払うこととされている金額を12倍することにより年換算して算出した金額につき単位未満を四捨五入して記載しています。
(注4)「敷金・保証金」は、英文マレーシア契約に基づきイオンマレーシア社がマレーシア受益権の信託財産に対して賃料相当額の支払いの担保として差し入れるものとされている銀行保証の金額を単位未満を四捨五入して記載しています。
(注5)「総賃貸可能面積」は、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューに記載されたグロス床面積(Gross Floor Area)を記載しています。
(注6)「総賃貸面積」は、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューに記載されたグロス床面積(Gross Floor Area)を記載しています。
(注7)「稼働率」は、イオンマレーシア社が本物件全体を使用しているため、100%となります。
(エ)取得予定海外資産に係る不動産鑑定評価書の概要
本投資法人が平成26年1月31日を価格時点として取得している取得予定海外資産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
(注1)物件の不動産鑑定評価については、現地鑑定補助方式を採用し、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。「不動産鑑定評価額」は、平成26年1月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額をもとに、マレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利(約18%)に相当する数値を記載しています。
(注2)「NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「NOI」は、マレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利の割合(約18%)に相当する金額を記載しています。
(オ)取得予定海外資産に係る建物状況評価報告書の概要
本投資法人が取得している取得予定海外資産に係る建物状況評価報告書(注1)の概要は以下のとおりです。
(注1)本投資法人は、マレーシア受益権について、ナイト・フランク・マレーシア社より建物検査、関連法規の遵守及び修繕費評価等に関するテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューを、ERM日本株式会社よりPhase 1 Environmental Assessment及びNatural Disaster Risk Reportを、それぞれ取得しています(テクニカル・デュー・デリジェンス・レビュー、Phase 1 Environmental Assessment、Natural Disaster Risk Reportを併せて、以下「マレーシア受益権建物状況評価報告書」といいます。)。マレーシア受益権建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、ナイト・フランク・マレーシア社及びERM日本株式会社と本投資法人並びに本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注2)「再調達価格」についてはナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビュー記載の「Reinstatement cost」を記載しています。なお、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューは建物全体を調査の対象としているため、再調達価格も建物全体を対象とした金額となっており、マレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利に対応するのは、これの約18%となります。
(注3)「修繕費」についてはナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューに記載の「Repair cost」を記載しています。「Repair cost」については、期間(1年/2年～5年/6年～10年/11年～15年)に分類されています。なお、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューは建物全体を調査の対象としているため、修繕費も建物全体を対象とした金額となっており、マレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利に対応するのは、これの約18%となります。
(注4)「調査年月」については、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューの作成年月及びERM日本株式会社作成のPhase 1 Environmental Assessment、Natural Disaster Risk Reportの作成年月を記載しています。
(カ)取得予定海外資産に係る地震リスク分析等の概要
本投資法人が取得している取得予定海外資産に係る地震リスク分析等の概要及び取得予定海外資産に係る建物のPML値(予想最大損失率)は、下表のとおりです。
(注)本投資法人は、マレーシア受益権を取得する際のデュー・デリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析を行っています。
⑥ 取得予定海外資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人が取得を予定する取得予定海外資産の概要を個別に表にまとめたものです。
なお、以下に記載する取得予定海外資産に関する各欄における記載事項に関する説明は以下のとおりです。
(ア)「区分(物件番号)」の欄のうち、「区分」は、前記「2 投資方針/(1)投資方針/② 本投資法人の基本方針/(ア)イオングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリオ」記載の本投資法人が投資を行う商業施設の類型をいいます。SRSCとはスーパーリージョナル型ショッピングセンター、RSCとはリージョナル型ショッピングセンター、CSCとはコミュニティ型ショッピングセンター、NSCとはネイバーフッド型ショッピングセンター、SMとはスーパーマーケットを指します。「物件番号」については、前記「⑤ 取得予定海外資産/(イ)取得予定海外資産の概要 ① 」の(注1)をご参照ください。
(イ)「所在地」欄には、権利証書(Issue Document of Title)に記載される権原明細(Title particulars)を記載しています。
(ウ)「土地」欄に関する説明
「敷地面積」は、権利証書(Issue Document of Title)に記載される土地面積を記載しています。
(エ)「担保設定の有無」欄は、取得予定海外資産に係る信託の信託財産である不動産が担保の対象とされている場合に「有」と記載しています。
(オ)「建物」欄に関する説明
「構造/階数」「用途」は、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューに「RC Structure」、「2 Storey Shopping Complex」、「Commercial Building」と記載されていることに基づいています。「延床面積」は、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューのグロス床面積(Gross Floor Area)の数値を記載しています。「用途」は、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューにおいて、「only to be used as a Commercial Building」と記載されていることに基づいています。「所有形態」は、マレーシア受益権に係る受託者が保有する予定の権利の種類を記載しています。
(カ)「特記事項」欄については、原則として、平成26年1月31日現在の情報をもとに、マレーシア受益権の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(キ)「建物状況評価の概要」欄に関する説明
「建物状況評価の概要」は、マレーシア受益権建物状況評価報告書の概要を記載しています。マレーシア受益権建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、ナイト・フランク・マレーシア社及びERM日本株式会社と本投資法人並びに本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ク)「修繕費」についてはナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビュー記載の「Repair cost」を記載しています。「Repair cost」については、期間ごと(1年/2年～5年/6年～10年/11年～15年)に分類されています。
(ケ)「所有形態」欄は、マレーシア法においては、土地はその上にある建物及び構築物・付属物一切を含むものと考えられており、建物及び構築物・付属物のみを土地とは別に取引することはできません。そのため、土地と建物は区分せずに記載しています。
<取得予定海外資産に係る個別物件表>
⑦ マレーシア受益権の取得の決定
(ア) 本資産運用会社における海外資産の取得の手続
本資産運用会社は、その社内規程において、本投資法人が海外に所在する物件の取得を検討するに際し、所在地が日本国外である不動産等(本資産運用会社の業務方法書第3条第1項第1号②に定める不動産等をいいます。以下同じです。)又は不動産等の所在地が日本国外である不動産等を主たる投資対象とする不動産対応証券(本資産運用会社の業務方法書第3条第1項第1号③に定める不動産対応証券をいいます。)その他の資産(以下「海外不動産等」と総称します。)の取得の指図を行う場合には、投資主の保護を図るため、次の各号に掲げる事項を遵守すべき旨を定めています。これは、一般社団法人投資信託協会の定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」第24条の2ないし第24条の4を踏まえたものです。
a.国内の物件を取得する場合と同程度の調査を行うこと。
b.鑑定評価書等の基礎的資料について、国内の物件を取得した場合と同程度の情報の内容、精度であるものを取得すること。
c.現地国・地域の実情に応じて現地代理人の選任をする等、適切に管理や賃貸等の回収を行うための必要な措置を講じること。
d.現地国・地域や物件の情報を適切に入手するための必要な措置を講じること。
e.次に掲げる要件を満たさない国又は地域における海外不動産等を投資対象としないこと。
(i) 不動産等の使用、収益、処分に係る権利を適正に確保するための法制等が整備されていること。
(ii) 不動産等に係る権利の内容について第三者に対抗することが出来るための登記制度等の制度が整備されていること。
(iii) 不動産等に係る取引契約を適正に締結・履行するための法制等が整備されていること。
(iv) 取引に使用する通貨について、為替相場が適正に公表され、必要に応じて遅滞なく邦貨に転換できること。
(v) 資金決済、送金等が適正に行える環境が備わっていること。
(vi) 裁判等の紛争処理制度が整備されていること。
f.本資産運用会社の諸規定に従って、次の各号に掲げる事項を適切に遂行すること。
(i) 海外不動産等や現地国・地域に係る情報の開示
(ii) 現地国・地域の資産管理会社等との業務連絡の記録等の国内における保管
(iii) 現地国・地域から情報の取得及び当該情報に対する適時適切な対応
(iv) 災害等の発生に係る適時開示
なお、具体的な投資を行う場合の基準は、前記「2 投資方針/(1)投資方針/⑥ポートフォリオ構築方針」ないし同「⑪ポートフォリオ運営管理方針」をご参照ください。
(イ)本投資法人の海外不動産等への投資
本投資法人は、本書の日付現在においては、アセアン地域の中ではマレーシアに所在する商業施設を中心に投資を行うものとしています。本投資法人は、スポンサーであるイオングループが古くからマレーシアに出店しており、運営におけるトラックレコードが確認できること、一人当たりGDPが成長基調にあり今後も成長が予想されていること、今後の人口増加とともに高水準所得・中間所得者層の割合が高まることが予測されていること、法制度・税制についても十分に整備されていること、等を総合的に勘案し、マレーシアを中長期的な経済発展が見込める国・地域と分析し、投資対象に適した地域と考えています。
(注)アセアン地域とは、インドネシア、マレーシア、フィリピン、シンガポール、タイ、ブルネイ、ベトナム、ラオス、ミャンマー、カンボジアをいいます。
イオングループは昭和59年9月にマレーシアに現地法人を設立し営業を開始しました。現在、イオン(株)の連結子会社であるイオンマレーシア社が、ショッピングセンターやスーパーマーケットといった商業施設の運営を行っています。以下の(表4)(表5)にあるとおり、運営する商業施設数の増加に伴い営業利益も順調に伸びています。また、イオングループは、平成24年10月に、フランスのカルフール社よりマレーシアにおける子会社を譲り受け、現地における事業基盤を拡大しています。
(表4)イオンマレーシア社及びイオン(株)のマレーシアにおける商業施設数の推移
(注)出典:イオンマレーシア社Annual Report及びイオン(株)ニュースリリース
(表5)イオンマレーシア社 営業利益の推移
(注)出典:イオンマレーシア社Annual Report
(ウ)マレーシアにおけるマレーシア受益権の取得に関連する法制度の概要
以下は、マレーシアにおけるマレーシア受益権の取得に関連する法制度の概要です。
a.マレーシアにおいて外国資本による不動産の取得のために必要とされる承認
(ⅰ) 経済計画ユニット(Economic Planning Unit)の承認
一般に、外国資本がマレーシア所在の不動産(住宅を除きます。以下同じ。)を取得する場合において、(a)一定のマレーシア資本(以下「ブミプトラ資本」といいます。)によって保有されていた不動産の所有持分が希釈化される、直接的な2,000万マレーシア・リンギット以上の不動産の取得、又は(b)総資産の50%超を不動産が占める会社の株式をブミプトラ資本が保有している場合の支配権移転を伴う株式の取得を通じた、間接的な2,000万マレーシア・リンギット超の不動産の取得に該当するときは、マレーシアの首相が管轄する経済計画ユニット(Economic Planning Unit)(以下「EPU」といいます。)の承認が必要です(注)。しかしながら、本投資法人が予定するマレーシア受益権の取得に際しては、売主であるイオンマレーシア社が既に外国資本であるとされるため、EPUの承認は不要となる旨現地専門家からの助言を得ています。
(注) EPUの承認が必要となる外国資本による不動産の取得に際しては、さらに、(a)不動産の取得を行う法人がブミプトラ資本により30%以上保有されていること及び(b)外国資本に保有されている、不動産を取得する現地法人が、250,000マレーシア・リンギット以上の資本金(paid-up capital)を有することという条件を充足する必要があります。外国資本による直接的な不動産の取得の場合には、所有権の移転前に、かかる条件を充足している必要があります。間接的な不動産の取得の場合には、EPUの書面による承認後1年以内にかかる条件を充足すれば足ります。EPUは、一般には適式な申請後10営業日以内に承認するか否かの決定を行います。
外国資本による一定の不動産の取得(50万マレーシア・リンギットから2,000万マレーシア・リンギットの商業不動産の取得を含みます。)には、EPUの承認は不要ですが、管轄する行政庁及び政府の部署の監督下に置かれます。
外国資本は、一定の種類の不動産(50万マレーシア・リンギット未満の場合を含みます。)の取得を禁止されております。一方、地域開発回廊(Regional Development Corridor)における一定の承認された取引、製造会社による取引、管轄行政庁から特別の権限を付与されている者による取得を含め、一定の種類の不動産の取得は、EPUの承認が不要とされています。
(ⅱ) 国土法(National Land Code)上の承認
マレーシアの国土法(National Land Code)上、マレー半島における土地(産業用の土地を除きます。)を外国資本が処分又は取得するためには、州政府の承認(以下「州政府承認」といいます。)が必要とされます。州政府は、かかる承認に際して、一定の条件を付すことができます。さらに、EPUが承認をした場合であっても、州政府の承認が自動的に付与されるものではありません。州政府は、一般には適式な申請後4ヶ月から6ヶ月の間に承認するか否かの決定を行います。本投資法人によるマレーシア受益権の取得にあたり、州政府承認の取得が必要とされます。
(ⅲ) その他の承認
その他、一定の不動産取引に係る制限が存在し、かかる制限は、マレーシア国内資本による取得の場合と外国資本による取得の場合のいずれの場合にも適用されます。土地に係る所有権自体に付されている制限により、譲渡に際し州政府の同意が必要とされることもあります。
b.マレーシアにおける信託に関する法令
マレーシアにおける信託の設定は、原則として、判例法(コモンロー)に基づいています。マレーシアにおいて法的に有効な拘束力のある信託を設定するためには、(ⅰ)信託財産に係る権利が受託者に対して完全に譲渡され、(ⅱ)信託が有効に宣言される必要があります。表現の方式は決まっておりませんが、当該宣言は信託を設定する意図が分かる程度には明確である必要があります。
信託に関して一般に適用のある主な法令としては、信託設定後の事項について主に定めている1949年マレーシア受託者法があります。信託が設定され、信託に対し財産が譲渡された場合、信託財産は委託者の財産に属さなくなります。受託者は、すべての受益者の利益のために行為することを求められます。信託の受益者は、信託を終了し、信託財産の分配を要求する権利を保有します。
⑧ 保有資産のポートフォリオの概況
以下は、本書に記載のとおり、本投資法人のポートフォリオの概況を示したものです。
(ア)分類別
(注)比率については、取得価額に基づいて算出しています。
(イ)地域区分別
(注)比率については、取得価額に基づいて算出しています。
(ウ)規模別
(エ)賃貸期間別
(注)取得資産につき平均賃貸借契約期間は、20.0年です。
(オ)築年数別
(注)取得資産につき、平成26年1月31日を基準日として、取得価額ベースにて加重平均で算出した平均築年数は、10.0年です。
(カ)ポートフォリオNOI利回り
(注)上場日以降の運用期間における不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費用(減価償却費及び固定資産除却損を除きます。)を控除した運用純収益(NOI)を年換算に置き換え、各保有物件の取得価額合計で除した数値を記載しています。
(キ)投資比率
(注)投資比率については、取得価額に基づいて算出しています。
(ク)保有資産における主要な不動産に関する情報
本投資法人が保有している資産のうち、年間総賃料収入がポートフォリオ全体の年間賃料収入総額の10%以上を占めることとなる不動産は次のとおりです。
(注)「総賃料収入」は、平成26年1月末現在における賃貸借契約に定める月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額(消費税及び地方消費税は含みません。)につき、百万円未満を四捨五入して記載しています。
(ケ)保有資産における主要なテナントに関する情報
下表は、保有資産におけるテナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナント(主要なテナント)を示したものです。
(注1)「賃貸面積」は、平成26年1月末現在における各信託不動産に係る賃貸借契約に示された賃貸面積を記載しています。なお、数値については、小数点第2位未満を四捨五入して記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成26年1月末現在における各信託不動産に係る賃貸借契約に定める月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額(消費税及び地方消費税は含みません。)につき、百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、平成26年1月末現在における各信託不動産に係る賃貸借契約に定める金額につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「契約満了日」は、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注5)「イオンレイクタウンmori」、「イオンレイクタウンkaze」については各信託受益権の40%を準共有持分として保有しており、「総賃料収入」、「敷金・保証金」には、信託受益権の準共有持分割合(いずれも40%)に相当する金額を記載しています。
(コ)担保の状況
保有資産(保有資産に係る物件が共有又は区分所有の場合は本投資法人の保有に係る持分)につき、担保は設定されていません。
(ア)不動産及び不動産信託受益権の概要
本投資法人が平成26年1月31日現在保有する不動産等の概要は以下のとおりです。
| 物件 番号 (注1) | 物件名称 | 取得価額 (百万円) (注2) | 貸借対照表 計上額 (百万円)(注3) | 期末算定価額 (百万円) (注4) | 投資比率 (%) (注5) | 取得先 |
| SRSC-1 | イオンレイクタウン mori | 21,190 | 21,159 | 22,100 | 13.4 | イオンリテール 株式会社 |
| SRSC-2 | イオンレイクタウン kaze | 6,730 | 6,719 | 7,040 | 4.3 | イオンリテール 株式会社 |
| RSC-1 | イオンモール 盛岡 | 5,340 | 5,353 | 5,590 | 3.4 | イオンモール 株式会社 |
| RSC-2 | イオンモール 石巻 | 6,680 | 6,701 | 7,010 | 4.2 | イオンリテール 株式会社 |
| RSC-3 | イオンモール 水戸内原 | 16,460 | 16,448 | 17,200 | 10.4 | イオンモール 株式会社 |
| RSC-4 | イオンモール 太田 | 6,860 | 6,880 | 7,820 | 4.3 | 東京センチュリー リース株式会社 |
| RSC-5 | イオン相模原 ショッピングセンター | 10,220 | 10,237 | 10,300 | 6.5 | イオンリテール 株式会社 |
| RSC-6 | イオンモール 大垣 | 4,950 | 4,950 | 5,210 | 3.1 | イオンリテール 株式会社 |
| RSC-7 | イオンモール 鈴鹿 | 9,660 | 9,690 | 10,100 | 6.1 | イオンモール 株式会社 |
| RSC-8 | イオンモール 明和 | 3,290 | 3,311 | 3,550 | 2.1 | イオンリテール 株式会社 |
| RSC-9 | イオンモール 加西北条 | 7,230 | 7,238 | 7,610 | 4.6 | イオンリテール 株式会社 |
| RSC-10 | イオンモール 日吉津 | 7,780 | 7,772 | 8,170 | 4.9 | イオンリテール 株式会社 |
| RSC-11 | イオンモール 倉敷 | 17,890 | 17,875 | 18,700 | 11.3 | イオンモール 株式会社 |
| RSC-12 | イオンモール 綾川 | 8,740 | 8,727 | 9,190 | 5.5 | イオンリテール 株式会社 |
| RSC-13 | イオンモール 直方 | 11,250 | 11,262 | 12,700 | 7.1 | 東京センチュリー リース株式会社 |
| RSC-14 | イオンモール 熊本 | 14,060 | 14,080 | 14,700 | 8.9 | イオンモール 株式会社 |
| 合計 | 158,330 | 158,407 | 166,990 | 100.0 | ||
(注1)「物件番号」は、本投資法人の取得資産をSRSC(スーパーリージョナル型ショッピングセンター)、RSC(リージョナル型ショッピングセンター)、CSC(コミュニティ型ショッピングセンター)、NSC(ネイバーフッド型ショッピングセンター)、SM(スーパーマーケット)及び物流施設の6つに分類し、分類毎に番号を付したものです。SRSC、RSC、CSC、NSC、SM及び物流施設の区分については、前記「2投資方針/(1)投資方針/② 本投資法人の基本方針/(ア)イオングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリオ」記載の表をご参照ください。
(注2)「取得価額」欄は、当該不動産等の取得に要した諸費用(仲介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買代金等)を記載しています。
(注3)「貸借対照表計上額」欄は、土地、建物及び構築物並びに借地権(信託が保有するこれらの資産を含みます。)の取得価額の合計額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注4)「期末算定価額」欄には、平成26年1月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。「イオンレイクタウンmori」、「イオンレイクタウンkaze」については各信託受益権の40%を準共有持分として保有しており、「期末算定価額」欄には、信託受益権の準共有持分割合(いずれも40%)に相当する金額を記載しています。鑑定評価の概要については後記「不動産鑑定評価の概要」をご参照ください。
(注5)「投資比率」欄は、取得価額の合計に占める各物件の取得価額の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(イ)賃貸借状況の概況
本投資法人が当期末(平成26年1月31日)現在で保有する不動産等の賃貸借状況(平成26年1月31日時点の総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率)は次のとおりです。
| 分類 | 物件 番号 | 物件名称 | 所在地 (注1) | 建築時期 | 総賃料 収入 (百万円) | 敷金・ 保証金 (百万円) | 総賃貸可能 面積 (㎡)(注2) | 総賃貸 面積 (㎡) | テナント総数 (注3) | 稼働率(%) |
| 商業施設 | SRSC-1 | イオンレイク タウンmori(注4) | 埼玉県 越谷市 | 平成20年 9月9日 | 251 | 685 | 160,387.00 | 160,387.00 | 1 | 100.0 |
| SRSC-2 | イオンレイク タウンkaze(注4) | 埼玉県 越谷市 | 平成20年 9月9日 | 121 | 330 | 127,183.81 | 127,183.81 | 1 | 100.0 | |
| RSC-1 | イオンモール 盛岡 | 岩手県 盛岡市 | 平成15年 7月23日 | 129 | 338 | 98,968.59 | 98,968.59 | 1 | 100.0 | |
| RSC-2 | イオンモール 石巻 | 宮城県 石巻市 | 平成19年 3月2日 | 130 | 354 | 60,682.20 | 60,682.20 | 1 | 100.0 | |
| RSC-3 | イオンモール 水戸内原(注5) | 茨城県 水戸市 | 平成17年 11月8日 | 277 | 724 | 159,997.49 | 159,997.49 | 1 | 100.0 | |
| RSC-4 | イオンモール 太田 | 群馬県 太田市 | 平成15年 11月17日 | 174 | 476 | 93,165.27 | 93,165.27 | 1 | 100.0 | |
| RSC-5 | イオン相模原ショッピングセンター | 神奈川県 相模原市 | 平成5年 8月9日 | 154 | 420 | 75,056.62 | 75,056.62 | 1 | 100.0 | |
| RSC-6 | イオンモール 大垣 | 岐阜県 大垣市 | 平成19年 3月29日 | 121 | 330 | 64,246.26 | 64,246.26 | 1 | 100.0 | |
| RSC-7 | イオンモール 鈴鹿 | 三重県 鈴鹿市 | 平成8年 11月12日 | 171 | 446 | 125,236.10 | 125,236.10 | 1 | 100.0 | |
| RSC-8 | イオンモール 明和 | 三重県 多気郡 | 平成13年 8月6日 | 78 | 214 | 44,193.80 | 44,193.80 | 1 | 100.0 | |
| RSC-9 | イオンモール 加西北条 | 兵庫県 加西市 | 平成20年 10月3日 | 120 | 328 | 48,229.25 | 48,229.25 | 1 | 100.0 | |
| RSC-10 | イオンモール 日吉津 | 鳥取県 西伯郡 | 平成11年 3月8日 | 156 | 426 | 102,045.24 | 102,045.24 | 1 | 100.0 | |
| RSC-11 | イオンモール 倉敷 | 岡山県 倉敷市 | 平成11年 9月15日 | 284 | 741 | 157,274.78 | 157,274.78 | 1 | 100.0 | |
| RSC-12 | イオンモール 綾川 | 香川県 綾歌郡 | 平成20年 7月18日 | 168 | 460 | 113,149.07 | 113,149.07 | 1 | 100.0 | |
| RSC-13 | イオンモール 直方 | 福岡県 直方市 | 平成17年 4月4日 | 209 | 545 | 151,969.51 | 151,969.51 | 1 | 100.0 | |
| RSC-14 | イオンモール 熊本 | 熊本県 上益城郡 | 平成17年 9月16日 | 224 | 584 | 101,132.38 | 101,132.38 | 1 | 100.0 | |
| 合計 | 2,773 | 7,411 | 1,682,917.37 | 1,682,917.37 | 16 | 100.0 | ||||
(注1)「所在地」欄には、各保有資産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
(注2)「賃貸可能面積」欄には、各取得資産に係る物件の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注3)「テナント総数」欄は、当該物件の賃貸契約数の合計数を記載しています。
(注4)本投資法人は、「イオンレイクタウンmori」、「イオンレイクタウンkaze」の各信託受益権の40%を準共有持分として保有しており、「総賃料収入」欄、「敷金・保証金」欄には、信託受益権の準共有持分割合(いずれも40%)に相当する金額を記載しています。なお、「イオンレイクタウンmori」、「イオンレイクタウンkaze」の各敷地は、独立行政法人都市再生機構による越谷都市計画事業越谷レイクタウン特定土地区画整理事業の施行地区内に所在する仮換地及び保留地であり、所在地の記載は、仮換地前の従前地の所在地を記載しています。
(注5)敷地は、水戸市による水戸・勝田都市計画事業 内原駅北土地区画整理事業の施行地区内に所在する仮換地及び保留地であり、「所在地」欄の記載は、仮換地前の従前地の所在地を記載しています。
(ウ)不動産鑑定評価の概要
① 保有不動産物件の平成26年1月31日時点の不動産鑑定評価の概要(不動産鑑定評価額、直接還元法による収益価格及び直接還元利回り、DCF法による収益価格、割引率及び最終還元利回り、NOI)は以下のとおりです。
| 物件番号 | 物件名称 | 鑑定機関 | 不動産鑑定評価額 (百万円) (注1) | 収益価格 | |||||
| 直接還元法による価格 (百万円) | 還元利回り(%) | DCF法による価格 (百万円) | 割引率(%) | 最終還元利回り(%) | NOI (百万円) (注2) | ||||
| SRSC-1 | イオンレイクタウン mori(注3) | 株式会社 | 22,100 | 22,400 | 5.2 | 22,000 | 5.2 | 5.4 | 1,180 |
| 谷澤総合鑑定所 | 5.3 | ||||||||
| (注4) | |||||||||
| SRSC-2 | イオンレイクタウン kaze(注3) | 株式会社 | 7,040 | 7,220 | 5.6 | 6,960 | 5.5 | 5.9 | 418 |
| 谷澤総合鑑定所 | 5.6 | ||||||||
| (注5) | |||||||||
| RSC-1 | イオンモール 盛岡 | 一般財団法人 | 5,590 | 5,620 | 6.9 | 5,550 | 6.5 | 7.1 | 450 |
| 日本不動産研究所 | |||||||||
| RSC-2 | イオンモール 石巻 | 一般財団法人 | 7,010 | 7,110 | 6.3 | 6,910 | 6.0 | 6.6 | 478 |
| 日本不動産研究所 | |||||||||
| RSC-3 | イオンモール 水戸内原 | 一般財団法人 | 17,200 | 17,400 | 6.3 | 17,000 | 5.9 | 6.5 | 1,116 |
| 日本不動産研究所 | |||||||||
| RSC-4 | イオンモール 太田 | 一般財団法人 | 7,820 | 7,860 | 6.6 | 7,770 | 6.1 | 6.8 | 573 |
| 日本不動産研究所 | |||||||||
| RSC-5 | イオン相模原ショッピングセンター | 一般財団法人 | 10,300 | 10,400 | 5.5 | 10,200 | 5.2 | 5.7 | 644 |
| 日本不動産研究所 | |||||||||
| RSC-6 | イオンモール 大垣 | 一般財団法人 | 5,210 | 5,260 | 6.8 | 5,160 | 6.4 | 7.1 | 379 |
| 日本不動産研究所 | |||||||||
| RSC-7 | イオンモール 鈴鹿 | 一般財団法人 | 10,100 | 10,200 | 6.3 | 9,980 | 5.9 | 6.7 | 726 |
| 日本不動産研究所 | |||||||||
| RSC-8 | イオンモール 明和 | 株式会社 | 3,550 | 3,650 | 6.8 | 3,510 | 6.7 | 7.1 | 282 |
| 谷澤総合鑑定所 | 6.8 | ||||||||
| (注6) | |||||||||
| RSC-9 | イオンモール 加西北条 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 7,610 | 7,640 | 6.9 | 7,570 | 6.6 | 7.1 | 536 |
| RSC-10 | イオンモール 日吉津 | 一般財団法人 | 8,170 | 8,230 | 6.9 | 8,110 | 6.5 | 7.2 | 591 |
| 日本不動産研究所 | |||||||||
| RSC-11 | イオンモール 倉敷 | 一般財団法人 | 18,700 | 18,800 | 6.2 | 18,600 | 5.9 | 6.4 | 1,233 |
| 日本不動産研究所 | |||||||||
| RSC-12 | イオンモール 綾川 | 一般財団法人 | 9,190 | 9,270 | 6.5 | 9,100 | 6.1 | 6.8 | 617 |
| 日本不動産研究所 | |||||||||
| RSC-13 | イオンモール 直方 | 一般財団法人 | 12,700 | 12,800 | 6.4 | 12,500 | 6.1 | 6.7 | 848 |
| 日本不動産研究所 | |||||||||
| RSC-14 | イオンモール 熊本 | 一般財団法人 | 14,700 | 14,800 | 6.2 | 14,500 | 5.9 | 6.5 | 946 |
| 日本不動産研究所 | |||||||||
| 合計 | 166,990 | 168,660 | - | 165,420 | - | - | - | ||
(注1)不動産鑑定評価における価格時点は、平成26年1月31日です。
(注2)「NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「NOI」は百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3)「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」の不動産鑑定評価額、直接還元法による価格、DCF法による価格及びNOIは、信託受益権の準共有持分割合(いずれも40%)に相当する金額を記載しています。
(注4)「イオンレイクタウンmori」の割引率は、1年目から10年目が5.2%、11年目が5.3%です。
(注5)「イオンレイクタウンkaze」の割引率は、1年目から10年目が5.5%、11年目が5.6%です。
(注6)「イオンモール明和」の割引率は、1年目から4年目が6.7%、5年目から11年目が6.8%です。
② 取得予定不動産等(鑑定評価)
取得予定海外資産の概要は以下のとおりです。
| 不動産等の名称 | 取引 年月日 | 資産の種類 | 取得予定価額 (注1) | 不動産 鑑定評価額 (注2) | 不動産 鑑定機関 (注2) | 価格時点 (注2) |
| イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター (AEON Taman Universiti Shopping Centre) | 未定 | 不動産 信託受益権 | 20,000,000RM | 20,000,000RM (615百万円) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 平成26年 1月31日 |
(注1)「取得予定価額」欄は、マレーシア受益権(マレーシア国ジョホールバル所在のイオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センターの一部の信託に係る権利をいいます。以下同じです。)を取得するに当たり、当該不動産の現所有者としてのAEON CO. (M) BHD.(以下「イオンマレーシア社」といいます。)との間で平成25年10月2日付にて締結された「売買契約」(英文名SALE AND PURCHASE AGREEMENT)に記載されたマレーシア受益権の取得に関しイオンマレーシア社に支払われる対価(売買手数料等の諸費用を含まず、単位未満を切り捨てています。)を記載しています。
(注2)物件の不動産鑑定評価については、現地鑑定補助方式を採用し、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。「不動産鑑定評価額」は、平成26年1月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額をもとに、マレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利(約18%)に相当する数値を記載しています。また、「RM」とはマレーシア・リンギットをいい、マレーシア・リンギットの円貨換算は、平成26年1月31日現在の為替レート(1マレーシア・リンギット=30.75円)を用いています。
(エ)保有不動産の資本的支出
a.資本的支出の予定
本投資法人が平成26年1月31日現在保有する資産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの(1工事あたり10百万円を超えるもの)は以下のとおりです。
なお、下記工事予定金額には、会計上費用処理される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 (所在) | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 当期支払額 | 既支払総額 | |||
| イオンモール盛岡 (岩手県盛岡市) | スロープ塗装工事 | 自 平成26年9月 至 平成26年9月 | 16 | ― | ― |
| 空調設備更新工事 | 自 平成26年11月 至 平成26年11月 | 46 | ― | ― | |
| イオンモール太田 (群馬県太田市) | 空調設備更新工事 | 自 平成26年11月 至 平成26年12月 | 54 | ― | ― |
| イオン相模原ショッピングセンター (神奈川県相模原市) | 排気設備更新工事 | 自 平成26年5月 至 平成26年5月 | 10 | ― | ― |
| 火災報知器更新工事 | 自 平成26年6月 至 平成26年6月 | 20 | ― | ― | |
| 空調設備更新工事 | 自 平成26年6月 至 平成26年6月 | 24 | ― | ― | |
| 空調設備更新工事 | 自 平成26年12月 至 平成26年12月 | 24 | ― | ― | |
| イオンモール鈴鹿 (三重県鈴鹿市) | 建物外壁補修工事 | 自 平成26年6月 至 平成26年6月 | 10 | ― | ― |
| イオンモール倉敷 (岡山県倉敷市) | 空調設備更新工事 | 自 平成26年5月 至 平成26年5月 | 41 | ― | ― |
| 井水設備更新工事 | 自 平成26年6月 至 平成26年6月 | 10 | ― | ― | |
| 空調設備更新工事 | 自 平成26年8月 至 平成26年8月 | 17 | ― | ― | |
| イオンモール綾川 (香川県綾歌郡) | 植栽枕木撤去他工事 | 自 平成26年11月 至 平成26年11月 | 18 | ― | ― |
| イオンモール直方 (福岡県直方市) | スロープ塗装工事 | 自 平成27年1月 至 平成27年1月 | 23 | ― | ― |
b. 期中の資本的支出
本投資法人が平成26年1月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事(1工事当たり10百万円を超えるもの)はありません。当期の資本的支出は26百万円であり、費用に区分された修繕費17百万円と合わせ、合計43百万円の工事を実施しています。
(オ) 個別資産の損益状況
当期(自 平成25年8月1日 至 平成26年1月31日) (金額単位:千円)
| 物件番号 | SRSC-1 | SRSC-2 | RSC-1 | RSC-2 | RSC-3 | RSC-4 | |
| 物件名称 | イオンレイク タウンmori | イオンレイク タウンkaze | イオンモール 盛岡 | イオンモール 石巻 | イオンモール 水戸内原 | イオンモール 太田 | |
| 運用日数 | 68 | 68 | 71 | 68 | 71 | 68 | |
| ①営業収益 | 251,376 | 121,325 | 129,898 | 130,159 | 277,548 | 174,890 | |
| 賃貸事業収入 | 251,376 | 121,325 | 129,898 | 130,159 | 277,548 | 174,890 | |
| ②営業費用 | 1,432 | 29,841 | 23,832 | 22,075 | 33,408 | 50,353 | |
| 委託業務報酬(注) | 677 | 528 | 700 | 659 | 539 | 516 | |
| 租税公課 | - | - | - | - | - | - | |
| 保険料 | 670 | 903 | 953 | 594 | 1,593 | 819 | |
| 修繕費 | - | - | 3,092 | 344 | 2,186 | 374 | |
| 支払地代 | - | 28,243 | 19,070 | 20,058 | 28,784 | 48,616 | |
| その他賃貸事業費用 | 83 | 166 | 15 | 418 | 304 | 26 | |
| ③NOI(①-②) | 249,943 | 91,483 | 106,066 | 108,083 | 244,139 | 124,537 | |
| ④減価償却費 | 112,358 | 48,173 | 47,655 | 41,360 | 119,690 | 55,600 | |
| ⑤賃貸事業利益(③-④) | 137,584 | 43,310 | 58,410 | 66,723 | 124,448 | 68,936 | |
| ⑥資本的支出 | - | - | 2,596 | 986 | - | - | |
| ⑦NCF(③-⑥) | 249,943 | 91,483 | 103,472 | 107,098 | 244,139 | 124,537 | |
(注)委託業務報酬には信託報酬を含みます。
| 物件番号 | RSC-5 | RSC-6 | RSC-7 | RSC-8 | RSC-9 | RSC-10 | |
| 物件名称 | イオン相模原 ショッピング センター | イオンモール 大垣 | イオンモール 鈴鹿 | イオンモール 明和 | イオンモール 加西北条 | イオンモール 日吉津 | |
| 運用日数 | 68 | 68 | 71 | 68 | 68 | 68 | |
| ①営業収益 | 154,141 | 121,033 | 171,130 | 78,803 | 120,620 | 156,269 | |
| 賃貸事業収入 | 154,141 | 121,033 | 171,130 | 78,803 | 120,620 | 156,269 | |
| ②営業費用 | 5,342 | 35,805 | 1,898 | 14,853 | 6,095 | 29,271 | |
| 委託業務報酬(注) | 516 | 648 | 712 | 681 | 681 | 681 | |
| 租税公課 | - | - | - | - | - | - | |
| 保険料 | 1,104 | 612 | 1,184 | 347 | 436 | 962 | |
| 修繕費 | 3,706 | - | - | - | 1,358 | 1,116 | |
| 支払地代 | - | 34,544 | - | 13,774 | 3,548 | 26,487 | |
| その他賃貸事業費用 | 16 | - | 1 | 49 | 71 | 23 | |
| ③NOI(①-②) | 148,798 | 85,227 | 169,232 | 63,950 | 114,524 | 126,998 | |
| ④減価償却費 | 37,852 | 58,917 | 50,103 | 17,966 | 51,889 | 71,697 | |
| ⑤賃貸事業利益(③-④) | 110,946 | 26,309 | 119,129 | 45,984 | 62,635 | 55,300 | |
| ⑥資本的支出 | - | 10,102 | 650 | - | - | 250 | |
| ⑦NCF(③-⑥) | 148,798 | 75,125 | 168,582 | 63,950 | 114,524 | 126,748 | |
(注)委託業務報酬には信託報酬を含みます。
| 物件番号 | RSC-11 | RSC-12 | RSC-13 | RSC-14 | |
| 物件名称 | イオンモール 倉敷 | イオンモール 綾川 | イオンモール 直方 | イオンモール 熊本 | |
| 運用日数 | 71 | 68 | 71 | 71 | |
| ①営業収益 | 284,428 | 168,954 | 209,149 | 224,209 | |
| 賃貸事業収入 | 284,428 | 168,954 | 209,149 | 224,209 | |
| ②営業費用 | 3,305 | 33,690 | 20,010 | 17,153 | |
| 委託業務報酬(注) | 712 | 681 | 712 | 712 | |
| 租税公課 | - | - | - | - | |
| 保険料 | 1,614 | 989 | 1,795 | 1,275 | |
| 修繕費 | 934 | 863 | 870 | 2,382 | |
| 支払地代 | - | 31,135 | 16,630 | 12,782 | |
| その他賃貸事業費用 | 44 | 20 | 2 | - | |
| ③NOI(①-②) | 281,122 | 135,264 | 189,138 | 207,056 | |
| ④減価償却費 | 117,224 | 91,114 | 99,378 | 90,529 | |
| ⑤賃貸事業利益(③-④) | 163,898 | 44,149 | 89,760 | 116,526 | |
| ⑥資本的支出 | - | 210 | 672 | 10,677 | |
| ⑦NCF(③-⑥) | 281,122 | 135,054 | 188,466 | 196,379 | |
(注)委託業務報酬には信託報酬を含みます。
(カ)建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリング・レポート)を日本管財株式会社、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社、株式会社ERIソリューション、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又は株式会社東京建築検査機構のいずれかより取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、日本管財株式会社、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社、株式会社ERIソリューション、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社東京建築検査機構と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 再調達価格 (百万円) (注1,2) | 調査時点における修繕費(千円) (注1) | 調査業者 | 調査年月(注4) | ||
| 緊急 | 短期 (注3) | 長期 (注3) | |||||
| SRSC-1 | イオンレイクタウンmori(注5) | 25,909 | 0 | 0 | 89,034 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成25年8月 |
| SRSC-2 | イオンレイクタウンkaze(注5) | 18,990 | 0 | 0 | 60,347 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成25年8月 |
| RSC-1 | イオンモール盛岡 | 8,296 | 0 | 3,290 | 102,822 | 日本管財株式会社 | 平成25年8月 |
| RSC-2 | イオンモール石巻 | 4,990 | 0 | 50 | 51,767 | 株式会社ERIソリューション | 平成25年8月 |
| RSC-3 | イオンモール水戸内原 | 13,500 | 0 | 2,710 | 49,580 | 日本管財株式会社 | 平成25年8月 |
| RSC-4 | イオンモール太田 | 7,098 | 0 | 0 | 87,652 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成25年8月 |
| RSC-5 | イオン相模原ショッピングセンター | 10,090 | 0 | 100 | 122,420 | 日本管財株式会社 | 平成25年8月 |
| RSC-6 | イオンモール大垣 | 5,151 | 0 | 0 | 38,960 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成25年8月 |
| RSC-7 | イオンモール鈴鹿 | 10,332 | 0 | 0 | 139,672 | 日本管財株式会社 | 平成25年8月 |
| RSC-8 | イオンモール明和 | 2,760 | 0 | 0 | 89,303 | 日本管財株式会社 | 平成25年8月 |
| RSC-9 | イオンモール加西北条 | 3,603 | 0 | 0 | 22,241 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成25年8月 |
| RSC-10 | イオンモール日吉津 | 8,609 | 0 | 200 | 47,213 | 日本管財株式会社 | 平成25年8月 |
| RSC-11 | イオンモール倉敷 | 14,427 | 0 | 0 | 119,727 | 日本管財株式会社 | 平成25年8月 |
| RSC-12 | イオンモール綾川 | 8,431 | 0 | 0 | 35,954 | 日本管財株式会社 | 平成25年8月 |
| RSC-13 | イオンモール直方 | 16,244 | 0 | 0 | 56,195 | 株式会社東京建築検査機構 | 平成25年8月 |
| RSC-14 | イオンモール熊本 | 11,342 | 0 | 0 | 51,615 | 株式会社東京建築検査機構 | 平成25年8月 |
| 小計 | 169,773 | 0 | 6,350 | 1,164,502 | - | - | |
(注1)「再調達価格」及び「修繕費」については単位未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「建物再調達価格」については、建物エンジニアリング・レポートに記載されている消費税及び地方消費税を含まない金額を記載しています。
(注3)「短期」は、各調査会社が試算した各調査時点における1年以内に必要とする修繕費用を記載しています。「長期」は、各調査会社が試算した各調査時点における10～15年間(各調査会社により異なります。)の修繕費用を本資産運用会社にて年平均額に換算した金額を記載しています。
(注4)「調査年月」については、建物エンジニアリング・レポートの作成年月を記載しています。
(注5)「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」の再調達価格及び調査時点における修繕費は、各物件全体の数値を記載しています。
(キ)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)を算定しています。取得資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | PML値(予想最大損失率) (%)(注1) |
| SRSC-1 | イオンレイクタウンmori | 2.0 |
| SRSC-2 | イオンレイクタウンkaze | 1.7 |
| RSC-1 | イオンモール盛岡 | 11.1 |
| RSC-2 | イオンモール石巻 | 3.9 |
| RSC-3 | イオンモール水戸内原 | 0.7 |
| RSC-4 | イオンモール太田 | 4.8 |
| RSC-5 | イオン相模原ショッピングセンター | 13.4 |
| RSC-6 | イオンモール大垣 | 9.2 |
| RSC-7 | イオンモール鈴鹿 | 7.5 |
| RSC-8 | イオンモール明和 | 4.6 |
| RSC-9 | イオンモール加西北条 | 10.7 |
| RSC-10 | イオンモール日吉津 | 8.0 |
| RSC-11 | イオンモール倉敷 | 0.5 |
| RSC-12 | イオンモール綾川 | 0.6 |
| RSC-13 | イオンモール直方 | 0.1 |
| RSC-14 | イオンモール熊本 | 6.2 |
| ポートフォリオ全体(注2) | 1.4 | |
(注1)小数点第2位を四捨五入しています。
(注2)ポートフォリオ全体のPML値は、平成25年7月付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づき記載しています。
(ク)設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関
設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関は以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に、構造計算書及び構造図の確認業務を委託し、取得資産の構造計算書及び構造図には、設計者の故意による構造計算の改ざんが行われている懸念、並びに構造計算の過程について特に不適切と思われる内容が見受けられなかった旨の総合所見を取得しております。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査機関 |
| SRSC-1 | イオンレイクタウンmori | 株式会社大林組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社大林組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社大林組 | 一般財団法人日本建築センター |
| SRSC-2 | イオンレイクタウンkaze | 株式会社大林組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社大林組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社大林組 | 一般財団法人日本建築センター |
| RSC-1 | イオンモール盛岡 | 株式会社福田組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社福田組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社福田組 | 盛岡市建築主事 |
| RSC-2 | イオンモール石巻 | 株式会社福田組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社福田組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社福田組 | 石巻市建築主事 |
| RSC-3 | イオンモール水戸内原 | 株式会社福田組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社福田組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社福田組 | イーホームズ株式会社及びビューローベリタスジャパン株式会社 |
| RSC-4 | イオンモール太田 | 株式会社大本組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社大本組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社大本組 | 太田市建築主事 |
| RSC-5 | イオン相模原ショッピングセンター | 佐藤工業株式会社一級建築士事務所 | 佐藤工業株式会社一級建築士事務所 | 佐藤工業株式会社 | 相模原市建築主事 |
| RSC-6 | イオンモール大垣 | 株式会社大本組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社大本組東京本社一級建築士事務所 | 株式会社大本組 | 大垣市建築主事 |
| RSC-7 | イオンモール鈴鹿 | 鹿島建設株式会社名古屋支店 株式会社大本組一級建築士事務所 生川建設一級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社名古屋支店 株式会社大本組一級建築士事務所 生川建設一級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社 株式会社大本組 生川建設株式会社 | 鈴鹿市建築主事 |
| RSC-8 | イオンモール明和 | 西松建設株式会社一級建築士事務所 | 西松建設株式会社一級建築士事務所 | 西松建設株式会社 | 三重県建築主事 |
| RSC-9 | イオンモール加西北条 | 株式会社大本組一級建築士事務所 | 株式会社大本組一級建築士事務所 | 株式会社大本組 | 日本テスティング株式会社(店舗) 兵庫県建築主事(公共用歩廊) |
| RSC-10 | イオンモール日吉津 | 株式会社熊谷組中国一級建築士事務所 | 株式会社熊谷組中国一級建築士事務所 | 株式会社熊谷組 | 鳥取県建築主事 |
| RSC-11 | イオンモール倉敷 | 株式会社大本組一級建築士事務所 | 株式会社大本組一級建築士事務所 | 株式会社大本組 | 倉敷市建築主事 |
| RSC-12 | イオンモール綾川 | 西松建設株式会社四国支店一級建築士事務所 | 株式会社ゴウ構造 一級建築士事務所 | 西松建設株式会社 | 日本ERI株式会社 |
| RSC-13 | イオンモール直方 | 西松建設株式会社一級建築士事務所 | 西松建設株式会社一級建築士事務所 | 西松建設株式会社 | 日本ERI株式会社 |
| RSC-14 | イオンモール熊本 | 株式会社竹中工務店九州一級建築士事務所 | 株式会社竹中工務店九州一級建築士事務所 | 株式会社竹中工務店 | 日本ERI株式会社 |
④ 個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産(日本国内に所在の資産)の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、平成26年1月31日現在の状況を記載しています。
また、本投資法人は、各SCの敷地の所有権の全部若しくは一部、又は借地権の一部を取得しないことがあるほか、同一敷地内に所在する建物ないし構造物等(例:ガソリンスタンド、ポンプ室、広告塔等)の所有権の一部を取得しないことがあります。
(ア)「区分(物件番号)」の欄のうち、「区分」は、前記「2投資方針/(1)投資方針/② 本投資法人の基本方針/(ア)イオングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリオ」記載の本投資法人が投資を行う商業施設の類型を示したものです。SRSCとはスーパーリージョナル型ショッピングセンター、RSCとはリージョナル型ショッピングセンター、CSCとはコミュニティ型ショッピングセンター、NSCとは、ネイバーフッド型ショッピングセンター、SMとはスーパーマーケットを指します。「物件番号」については、前記「③ その他投資資産の主要なもの/(ア)不動産及び不動産信託受益権の概要」の(注1)をご参照ください。
(イ)「特定資産の種類」欄における特定資産の種類とは、信託受益権による取得又は不動産の所有権の取得の区分を示します。
(ウ)「所在地」欄には、各不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
(エ)「土地」欄に関する説明
「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。また、物件の敷地の一部において登記簿上に登記がなされていない土地(以下「無地番地」といいます。)については、実測に基づいて計算し記載しています。取得資産の信託受託者が一筆の土地の一部についてのみ転借を受ける場合には、取得資産における利用に供される転借地部分を実測に基づいて計算し記載しています。「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、取得資産によっては、「建ぺい率」及び「容積率」に対し、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。敷地に適用される容積率が複数存在する場合には、適用される複数の容積率を併記し、又は敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。「所有形態」は、取得資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
(オ)「担保設定の有無」欄は、本投資法人の取得物件(借地部分を除きます。)が担保の対象とされている場合に「有」と記載しています。
(カ)「建物状況評価の概要」欄の記載については、前記「③その他投資資産の主要なもの/(カ)建物状況評価報告書の概要」をご参照ください。
(キ)「建物」欄に関する説明
「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また増改築等があればその時点を併せて記載しています。「構造/階数」は、登記簿上の記載に基づいています。「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有している権利の種類を記載しています。
(ク)「PM会社」欄には、各保有資産について本書の日付現在において有効なPM契約を締結している会社を記載しています。
(ケ)「マスターリース会社」欄には、各保有資産について本書の日付現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
本投資法人は、各資産(合計16物件)の取得にあたり、イオンモール(株)又はイオンリテール(株)(各マスターレッシー)との間でマスターリース契約を締結しています。マスターリース契約のその他の基本条件については、前記「2投資方針/(1)投資方針/④本投資法人の成長戦略/(ウ)内部成長戦略/a.中長期的に安定したキャッシュ・フローの創出～イオングループへのリース方針」をご参照ください。
(コ)「特記事項」欄については、原則として、平成26年1月31日現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
<保有資産(日本国内に所在の資産)に係る個別物件表>
| 物件名称 | イオンレイクタウンmori | 区分(物件番号) | SRSC(SRSC-1) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 (準共有持分40%) | 建物状況評 価の概要 | 調査業者 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月25日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 21,190百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益 権の概要 | 信託設定日 | 平成20年9月25日 | 短期修繕費 | ―千円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 12年合計1,068,410千円 年平均89,034千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成40年9月30日 | ||||
| 所在地 | 埼玉県越谷市東町二丁目8番地(注1) | ||||
| 土地 | 敷地面積(注1) | 264,513㎡ | 建物 (注3) (注4) | 竣工年月 | 平成20年9月9日 |
| 用途地域(注2) | 第2種住居地域 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根4階建 | ||
| 建ぺい率(注2) | 70% | ||||
| 容積率(注2) | 200% | 延床面積(注5) | 160,387.00㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 店舗 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社ジオ・アカマツ | マスターリース会社 | イオンリテール(株) | ||
| 特記事項 ・本投資法人は、本資産の取得に際し、本信託受益権の準共有者との間で、主として以下の内容を有する準共有者間協定を締結しています。 ①本信託受益権の不分割特約(合意の日から5年間)、②当該準共有持分の譲渡・移転・担保設定その他処分の禁止(他の受益者の同意がある場合を除く。)、③準共有持分(全部又は一部)の第三者への譲渡する場合の他の準共有者への事前通知義務(通知を受けた他の準共有者からの買取りの意思表示がない場合には譲渡可能)。その際、第三者への譲渡の条件は、他の準共有者に通知した条件より有利でないこと。 | |||||
(注1)本物件の敷地は、独立行政法人都市再生機構による越谷都市計画事業越谷レイクタウン特定土地区画整理事業の施行地区内に所在する仮換地及び保留地であり、所在地及び敷地面積は、仮換地前の従前地に関する数値を記載しています。なお、当該仮換地指定通知書及び保留地台帳に記載されている仮換地及び保留地の敷地面積の合計は178,061.02㎡です。今後換地処分がなされ、その公告日の翌日以降に所有権移転登記を行うことが想定されています。
(注2)用途地域、建ぺい率及び容積率は、仮換地及び保留地に関する数値を記載しています。また、本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
(注3)本物件には、本物件の建物とイオンレイクタウンkazeの建物を結ぶ橋梁が含まれます。なお、当該橋梁のうち、本物件に含まれる部分は、本物件の建物側から橋梁の中間点までの部分です。また、本物件に含まれる橋梁の面積は、延床面積に含まれていません。
(注4)本物件の敷地上には、本投資法人が取得する商業施設に係る建物の他、ガソリンスタンドの用に供される第三者所有の建物があります。
(注5)本物件の建物には、附属建物として、駐車場棟(43,715.52㎡)、店舗3棟(合計1,161.39㎡)、自動車整備場3棟(合計351.75㎡)及び倉庫(96.04㎡)の計8棟の建物があります。これらの建物の面積は、延床面積は含まれていません。
| 物件名称 | イオンレイクタウンkaze | 区分(物件番号) | SRSC(SRSC-2) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 (準共有持分40%) | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月25日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 6,730百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成20年9月25日 | 短期修繕費 | ―千円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 12年合計724,170千円 年平均60,347千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成40年9月30日 | ||||
| 所在地 | 埼玉県越谷市東町四丁目21番地1(注1) | ||||
| 土地 | 敷地面積(注1) | 173,132.62㎡ | 建物(注3) | 竣工年月 | 平成20年9月9日 |
| 用途地域(注2) | 商業地域 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根4階建 | ||
| 建ぺい率(注2) | 100% | ||||
| 容積率(注2) | 200% | 延床面積 | 127,183.81㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権、借地権 | 用途 | 店舗・映画館・駐車場 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社ジオ・アカマツ | マスターリース会社 | イオンリテール(株) | ||
| 特記事項 ・本投資法人は、本資産の取得に際し、本信託受益権の準共有者との間で、主として以下の内容を有する準共有者間協定を締結しています。 ①本信託受益権の不分割特約(合意の日から5年間)、②当該準共有持分の譲渡・移転・担保設定その他処分の禁止(他の受益者の同意がある場合を除く。)、③準共有持分(全部又は一部)の第三者への譲渡する場合の他の準共有者への事前通知義務(通知を受けた他の準共有者からの買取りの意思表示がない場合には譲渡可能)。その際、第三者への譲渡の条件は、他の準共有者に通知した条件より有利でないこと。 | |||||
(注1)本物件の敷地は、独立行政法人都市再生機構による越谷都市計画事業越谷レイクタウン特定土地区画整理事業の施行地区内に所在する仮換地であり、所在地及び敷地面積(借地部分である134,228.62㎡を含みます。)は、仮換地前の従前地に関する数値を記載しています。なお、当該仮換地指定通知書に記載されている仮換地の敷地面積の合計は、83,615.81㎡(借地部分である64,925.34㎡を含みます。)です。本投資法人が信託受託者を通じて取得を予定する仮換地部分については、今後換地処分がなされ、その公告日の翌日以降に所有権移転登記を行うことが想定されています。
(注2)用途地域、建ぺい率及び容積率は、仮換地に関する数値を記載しています。また、本物件の土地の建ぺい率は、本来80%ですが、商業地域内で、かつ、防火地域内にある防火建築物であるために緩和され、適用される建ぺい率は100%となります。
(注3)本物件には、本物件の建物とイオンレイクタウンmoriの建物を結ぶ橋梁、及び本物件の建物と駅前街区建物(本投資法人の取得資産に含まれません。)を結ぶ橋梁が含まれます。なお、それぞれの橋梁のうち、本物件に含まれる部分は、いずれも本物件の建物側から橋梁の中間点までの部分です。なお、本物件に含まれる橋梁の面積は、延床面積に含まれていません。
| 物件名称 | イオンモール盛岡 | 区分(物件番号) | RSC(RSC-1) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 日本管財株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月22日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 5,340百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成25年11月22日 | 短期修繕費 | 3,290千円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 11年合計1,131,050千円 年平均102,822千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 岩手県盛岡市前潟四丁目7番1号 | ||||
| 土地 | 敷地面積(注1) | 74,749.90㎡ | 建物 | 竣工年月 | 平成15年7月23日 平成18年6月22日増築 |
| 用途地域 | 準工業地域 | 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根地下1階付3階建 | ||
| 建ぺい率(注2) | 70% | ||||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 98,968.59㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権、借地権 | 用途 | 店舗・駐車場 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | イオンディライト株式会社 | マスターリース会社 | イオンモール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注1)借地部分である48,087.17㎡を含みます。
(注2)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
| 物件名称 | イオンモール石巻 | 区分(物件番号) | RSC(RSC-2) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 株式会社ERIソリューション | |
| 取得年月日 | 平成25年11月25日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 6,680百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成25年11月25日 | 短期修繕費 | 50千円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 12年合計621,210千円 年平均51,767千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 宮城県石巻市茜平四丁目101番地(注1) | ||||
| 土地 | 敷地面積(注1) | 106,742.47㎡ | 建物 | 竣工年月 | 平成19年3月2日 |
| 用途地域 | 準工業地域、第一種住居地域 | 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根3階建 | ||
| 建ぺい率(注2) | 70% | ||||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 60,682.20㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権、借地権 | 用途 | 店舗・映画館 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | イオンディライト株式会社 | マスターリース会社 | イオンリテール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注1)本物件の敷地は、石巻市蛇田西部土地区画整理組合による石巻市蛇田西部土地区画整理事業に基づき換地処分が完了しました(平成25年5月10日公告済み)。所在地及び敷地面積の記載は、換地処分後の所在地及び敷地面積の数値を記載したものであり、借地部分である55,101.42㎡を含みます。
(注2)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
| 物件名称 | イオンモール水戸内原 | 区分(物件番号) | RSC(RSC-3) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 日本管財株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月22日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 16,460百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成25年11月22日 | 短期修繕費 | 2,710千円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 11年合計545,380千円 年平均49,580千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 茨城県水戸市中原町字西135番地(注1) | ||||
| 土地 | 敷地面積(注1) | 149,133㎡ | 建物 | 竣工年月 | 平成17年11月8日 平成24年12月5日増築 |
| 用途地域(注2) | 商業地域、近隣商業地域 | 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根5階建 | ||
| 建ぺい率(注2) | 100%、80% | ||||
| 容積率(注2) | 300%、200% | 延床面積 | 159,997.49㎡ | ||
| 所有形態(注3) | 借地権 | 用途 | 百貨店・駐車場 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | イオンディライト株式会社 | マスターリース会社 | イオンモール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注1)本物件の敷地は、水戸市による水戸・勝田都市計画事業 内原駅北土地区画整理事業(以下「水戸・勝田土地区画整理事業」といいます。)の施行地区内に所在する仮換地及び保留地であり、所在地及び敷地面積の記載は、仮換地前の従前地(借地)の所在地及び敷地面積の数値を記載しています。なお、仮換地指定通知書及び保留地台帳に記載されている面積のうち、本物件の敷地となる仮換地及び保留地の面積の合計は125,991.98㎡(借地部分である91,784.40㎡を含みます。)です。保留地については、今後換地処分がなされ、その公告日の翌日以降に、所有権移転登記を行うことが想定されています。
(注2)用途地域、建ぺい率及び容積率は、仮換地及び保留地に関する数値を記載しています。本物件の土地のうち用途地域が商業地域である土地の建ぺい率は、本来80%ですが、当該土地に係る角地加算及び商業地域内で、かつ、防火地域内にある防火建築物であることにより緩和され、適用される建ぺい率は100%となります。
(注3)本投資法人は、水戸・勝田土地区画整理事業の施行地区内にある本物件の敷地の保留地について、信託受託者を通じ、所有権を取得する予定ですが、従前地の所有権は取得せず、借地となります。
| 物件名称 | イオンモール太田 | 区分(物件番号) | RSC(RSC-4) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月25日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 6,860百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成25年11月25日 | 短期修繕費 | ―千円 | |
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 15年合計1,314,793千円 年平均87,652千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 群馬県太田市石原町81番地 | ||||
| 土地 | 敷地面積 | 146,106.96㎡ | 建物 | 竣工年月 | 平成15年11月17日 |
| 用途地域 | 商業地域 | 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根5階建 | ||
| 建ぺい率(注) | 70% | ||||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 93,165.27㎡ | ||
| 所有形態 | 借地権 | 用途 | 店舗 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | イオンディライト株式会社 | マスターリース会社 | イオンモール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
| 物件名称 | イオン相模原ショッピングセンター | 区分(物件番号) | RSC(RSC-5) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の概要種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 日本管財株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月25日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 10,220百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成23年3月1日 | 短期修繕費 | 100千円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 11年合計1,346,620千円 年平均122,420千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 神奈川県相模原市南区古淵二丁目10番1号 | ||||
| 土地 | 敷地面積 | 40,817.92㎡ | 建物 (注2) | 竣工年月 | ①平成5年8月9日 ②平成12年9月25日 |
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 構造・階数 | ①鉄骨コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付3階建 ②鉄骨造陸屋根5階建 | ||
| 建ぺい率(注1) | 90% | ||||
| 容積率 | 200% | 延床面積(注3) | ①60,382.39㎡ ②14,635.01㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | ①店舗・体育館・駐車場 ②駐車場・店舗 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | イオンディライト株式会社 | マスターリース会社 | イオンリテール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注1)本物件の土地の建ぺい率は、本来80%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は90%となります。
(注2)本物件の敷地上には2棟の建物が存在し、そのうち1棟には附属建物が1棟存在します。
(注3)本物件のうちの1棟には、附属建物として、物置(39.22㎡)の建物があります。この建物の面積は、延床面積に含まれていません。
| 物件名称 | イオンモール大垣 | 区分(物件番号) | RSC(RSC-6) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の概要種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月25日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 4,950百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成25年11月25日 | 短期修繕費 | ―千円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 15年合計584,410千円 年平均38,960千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 岐阜県大垣市外野二丁目100番地 | ||||
| 土地 | 敷地面積(注1) | 96,484.60㎡ | 建物 | 竣工年月 | 平成19年3月29日 |
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根3階建 | ||
| 建ぺい率(注2) | 70% | ||||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 64,246.26㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権、借地権 | 用途 | 店舗 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社ジオ・アカマツ | マスターリース会社 | イオンリテール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注1)借地部分である93,085.57㎡を含み、SC内に所在するガソリンスタンドの底地部分(1,125.75㎡)を含みません。
(注2)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
| 物件名称 | イオンモール鈴鹿 | 区分(物件番号) | RSC(RSC-7) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の概要種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 日本管財株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月22日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 9,660百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成25年11月22日 | 短期修繕費 | ―千円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 11年合計1,536,400千円 年平均139,672千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 三重県鈴鹿市庄野羽山四丁目1番2号 | ||||
| 土地 (注1) (注2) | 敷地面積 | 140,129.87㎡ | 建物 (注4) | 竣工年月 | 平成8年11月12日 平成9年6月1日増築 平成11年3月19日増築 平成14年5月31日増築 平成20年7月17日変更、増築及び附属建物合体 |
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根4階建 | ||
| 建ぺい率(注3) | 70% | ||||
| 容積率 | 200% | 延床面積(注5) | 125,236.10㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | 店舗・駐車場・映画館 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ジョーンズ ラング ラサール株式会社 | マスターリース会社 | イオンモール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注1)本物件の敷地の一部に、中部電力株式会社のために送電線鉄塔所有を目的とする地上権が設定されています。
(注2)本物件の敷地の一部に、敷地外の土地を要役地として、一定の送電線路の存置及びその保全のため立入り等を目的とする地役権が設定されています。
(注3)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
(注4)本物件の敷地上には、本投資法人が取得する商業施設に係る建物の他、ガソリンスタンドの用に供される第三者所有の建物があります。
(注5)本物件の建物には、附属建物として、機械室(17.64㎡)の建物があります。これらの建物の面積は、延床面積に含まれていません。
| 物件名称 | イオンモール明和 | 区分(物件番号) | RSC(RSC-8) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の概要種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 日本管財株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月25日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 3,290百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成25年11月25日 | 短期修繕費 | ―千円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 11年合計982,340千円 年平均89,303千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 三重県多気郡明和町中村1223番地 | ||||
| 土地 | 敷地面積(注) | 119,688.28㎡ | 建物 | 竣工年月 | ①平成13年8月6日 ②③平成24年2月21日 |
| 用途地域 | 指定なし | 構造・階数 | ①鉄骨造陸屋根3階建 ②③軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建 | ||
| 建ぺい率 | 60% | ||||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | ①44,126.82㎡ ②③とも33.49㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権、借地権、 使用貸借権 | 用途 | ①百貨店 ②③とも倉庫 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ジョーンズ ラング ラサール株式会社 | マスターリース会社 | イオンリテール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注)借地部分である114,637.60㎡及び使用借地部分である3,705.46㎡を含みます。
| 物件名称 | イオンモール加西北条 | 区分(物件番号) | RSC(RSC-9) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の概要種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月25日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 7,230百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成25年11月25日 | 短期修繕費 | ―千円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 15年合計333,629千円 年平均22,241千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 兵庫県加西市北条町308番地1 | ||||
| 土地 (注1) (注2) | 敷地面積(注3) | 86,070.71㎡ | 建物 (注4) | 竣工年月 | ①平成20年10月3日 ②平成20年10月28日 |
| 用途地域 | 工業地域、第二種中高層住居専用地域 | 構造・階数 | ①鉄骨造陸屋根3階建 ②軽量鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建 | ||
| 建ぺい率 | 60% | ||||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | ①48,221.13㎡ ②8.12㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権、借地権 | 用途 | ①②とも店舗 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社ジオ・アカマツ | マスターリース会社 | イオンリテール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注1)本物件の敷地の一部に、加西市のためにバスターミナル設置を目的とする地上権が設定されています。
(注2)本物件の敷地の一部に、敷地外の土地を要役地として、一定の電線路を設置、保守運営のための土地の立入等を目的とする地役権が設定されています。
(注3)本物件の敷地には、借地部分である5,922.66㎡及び無地番地141.69㎡を含みます。
(注4)本物件の敷地上には、本投資法人が保有する商業施設に係る建物(2棟)の他、第三者所有の建物(1棟)があります。
| 物件名称 | イオンモール日吉津 | 区分(物件番号) | RSC(RSC-10) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の概要種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 日本管財株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月25日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 7,780百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成25年11月25日 | 短期修繕費 | 200千円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 11年合計519,350千円 年平均47,213千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 鳥取県西伯郡日吉津村日吉津1160番地1 | ||||
| 土地 | 敷地面積(注1) | 103,710.24㎡ | 建物 (注2) | 竣工年月 | ①平成11年3月8日 平成20年10月23日増築 ②平成11年4月14日 平成20年10月23日変更、増築 |
| 用途地域 | 指定なし | 構造・階数 | ①②鉄骨造陸屋根4階建 | ||
| 建ぺい率 | 70% | ||||
| 容積率 | 400% | 延床面積(注3) | ①58,041.80㎡ ②43,634.20㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権、借地権、 使用貸借権 | 用途 | ①②とも店舗・駐車場 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | ①②とも所有権 | ||
| PM会社 | ジョーンズ ラング ラサール株式会社 | マスターリース会社 | イオンリテール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注1)借地部分である96,560.77㎡(平成25年3月21日付施設利用契約書に基づき箕蚊屋土地改良区から利用権の設定を受けている部分(無地番地523.42㎡を含む、1,088.42㎡)を含みます。)及び使用借地部分である5,498.99㎡を含みます。
(注2)本物件の敷地上には本投資法人が保有する商業施設に係る建物(2棟)が存在する他、第三者所有の建物(1棟)があります。本投資法人が取得する商業施設に係る建物のうちの1棟(建物①)については、附属建物が1棟存在し、他方の1棟(建物②)には附属建物が3棟存在します。
(注3)本物件のうちの1棟(建物①)には、附属建物として1棟の店舗(20.80㎡)があります。この店舗の面積は、上記の延床面積に含まれていません。本物件のうちの1棟(建物②)には、附属建物として3棟の機械室(17.39㎡、31.05㎡、300.00㎡)があります。これらの機械室の面積は、上記の延床面積に含まれていません。
| 物件名称 | イオンモール倉敷 | 区分(物件番号) | RSC(RSC-11) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の概要種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 日本管財株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月22日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 17,890百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成18年3月24日 | 短期修繕費 | ―千円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 11年合計1,317,000千円 年平均119,727千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 岡山県倉敷市水江1番 | ||||
| 土地 | 敷地面積 | 125,404.13㎡ | 建物 (注2) | 竣工年月 | 平成11年9月15日 平成23年9月8日変更、増築 |
| 用途地域 | 近隣商業地域、第1種住居地域 | 構造・階数 | ①②③鉄骨造4階建 ④鉄骨造1階建 | ||
| 建ぺい率(注1) | 70% | ||||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 157,274.78㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 用途 | ①②とも百貨店・駐車場 ③百貨店・駐車場 ・映画館 ④ゴミ置き場 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 区分所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社ジオ・アカマツ | マスターリース会社 | イオンモール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注1)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。
(注2)本物件の建物は区分所有建物であるため、構造・階数及び用途については、専有部分の建物の表示の内容を記載していますが、本投資法人は建物全体を保有しているため、延床面積は一棟の表示の面積を記載しています。
| 物件名称 | イオンモール綾川 | 区分(物件番号) | RSC(RSC-12) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の概要種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 日本管財株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月25日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 8,740百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成25年11月25日 | 短期修繕費 | ―千円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 11年合計395,500千円 年平均35,954千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 香川県綾歌郡綾川町萱原822-1 | ||||
| 土地 | 敷地面積(注1) | 133,022.51㎡ | 建物 | 竣工年月 | 平成20年7月18日 |
| 用途地域 | 指定なし | 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根4階建 | ||
| 建ぺい率(注2) | 80% | ||||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 113,149.07㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権、借地権 | 用途 | 百貨店・映画館 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | ジョーンズ ラング ラサール株式会社 | マスターリース会社 | イオンリテール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注1)借地部分である130,761.51㎡を含みます。
(注2)本物件の土地の建ぺい率は、本来70%ですが、適用される建ぺい率は80%となります。
| 物件名称 | イオンモール直方 | 区分(物件番号) | RSC(RSC-13) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の概要種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 株式会社東京建築検査機構 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月22日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 11,250百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成25年11月22日 | 短期修繕費 | ―千円 | |
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 15年合計842,930千円 年平均56,195千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 福岡県直方市湯野原二丁目1番1号 | ||||
| 土地 | 敷地面積(注1) | 88,508.54㎡ | 建物 | 竣工年月 | 平成17年4月4日 |
| 用途地域 | ①第1種住居地域、②商業地域 | 構造・階数 | 鉄骨造陸屋根地下1階付4階建 | ||
| 建ぺい率(注2) | 85.14% | ||||
| 容積率(注3) | 275.70% | 延床面積 | 151,969.51㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権、借地権 | 用途 | 店舗・映画館・駐車場 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社ジオ・アカマツ | マスターリース会社 | イオンモール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注1)借地部分45,408.54㎡を含みます。
(注2)本物件の土地の建ぺい率は、①の用途地域につき本来60%、②の用途地域につき本来80%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和された上で、按分計算により適用される建ぺい率は85.14%となります。
(注3)本物件の土地の容積率は、①の用途地域につき本来200%、②の用途地域につき本来300%ですが、按分計算により適用される容積率は275.70%となります。
| 物件名称 | イオンモール熊本 | 区分(物件番号) | RSC(RSC-14) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の概要種類 | 信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | 株式会社東京建築検査機構 | |
| 取得年月日 | 平成25年11月22日 | 調査年月 | 平成25年8月 | ||
| 取得価額 | 14,060百万円 | 緊急修繕費 | ―千円 | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 平成25年11月22日 | 短期修繕費 | ―千円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 長期修繕費 | 15年合計774,230千円 年平均51,615千円 | ||
| 信託期間満了日 | 平成35年11月30日 | ||||
| 所在地 | 熊本県上益城郡嘉島町大字上島字長池2232 | ||||
| 土地 (注1) | 敷地面積(注2) | 206,231.69㎡ | 建物 (注4) | 竣工年月 | ①②とも平成17年9月16日 |
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 構造・階数 | ①鉄骨造陸屋根4階建 ②鉄骨造陸屋根2階建 | ||
| 建ぺい率(注3) | 90% | ||||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | ①92,869.34㎡ ②8,263.04㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権、借地権 | 用途 | ①百貨店 ②駐車場 | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 所有形態 | ①②とも所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社ジオ・アカマツ | マスターリース会社 | イオンモール(株) | ||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
(注1)本土地の一部に、敷地外の土地を要役地として、通行を目的とする地役権が設定されています。
(注2)借地部分64,366.58㎡を含みます。
(注3)本物件の土地の建ぺい率は、本来80%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は90%となります。
(注4)本物件の敷地上には、本投資法人が保有する商業施設に係る建物(2棟)の他、第三者所有の建物(1棟)があります。
⑤ 取得予定海外資産
(ア)取得予定海外資産(日本国外に所在の資産)
本投資法人は、本書の日付現在、取得予定海外資産として、イオンマレーシア社が所有するマレーシア国ジョホール州の州都ジョホールバル所在の不動産(商業施設である「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター」をさし、以下この商業施設を「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター」ということがあります。)に係る権利の一部を取得する予定です。詳細は、後記「(イ)取得予定海外資産の概要①」ないし「(カ)取得予定海外資産に係る地震リスク分析等の概要」及び後記「⑥ 取得予定海外資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
取得予定海外資産の取得手法としては、イオンマレーシア社を信託受託者とする、ジョホールバル所在の上記不動産(商業施設)の一部の信託に係る権利(以下「マレーシア受益権」といいます。)を取得する予定であり、本投資法人は、マレーシア受益権を取得するに当たり、当該不動産の現所有者としてのイオンマレーシア社との間で平成25年10月2日付にて「売買契約」(英文名SALE AND PURCHASE AGREEMENT)及び「信託宣言」(英文名DECLARATION OF TRUST)を締結し、信託受託者としてのイオンマレーシア社と賃借人としてのイオンマレーシア社との間で賃貸借契約(英文名LEASE AGREEMENT)を締結させ、また、信託受託者となるイオンマレーシア社と管理者としてのイオンマレーシア社との間でSCビジネス管理契約(英文名SC BUSINESS MANAGEMENT AGREEMENT)を締結させています(以下これらの契約を「英文マレーシア契約」と総称します。)。なお、マレーシア受益権は、マレーシア所在の不動産の全体を所有するイオンマレーシア社が、これに係る共有持分に類する権利(全体の約18%に相当)を本投資法人に移転すると同時に、自らを受託者とする信託宣言を行い、当該共有持分に類する権利を信託財産とする信託を組成することにより発行されます。
英文マレーシア契約において、本投資法人がマレーシア受益権を取得するには、本投資法人の当該資産の取得に際してマレーシアにて要請される同国管轄州政府の承認が取得できること等を停止条件とする旨定められています(注)。
(注)マレーシア受益権の取得に係る対価は、英文マレーシア契約において、同契約締結時に取得予定価額の2%、本投資口の上場完了時に取得予定価額の8%を支払い、マレーシア受益権の取得時に残額を支払うものとされており、平成26年1月31日及び本書の日付現在、取得予定価額の計10%が支払われ、信託建設仮勘定に計上されています。
イオンマレーシア社及び本投資法人は、かかるマレーシアの管轄州政府の承認等を得るため、英文マレーシア契約の締結後、上場完了後の平成25年12月にその承認申請を適式に行いました。マレーシアにおける現地法律事務所より、一般に、かかる承認等の取得までには、申請の日から4ヶ月ないし6ヶ月の期間を要するとの助言を得ておりますが、承認が下り次第、取得を完了する予定です。
なお、イオンマレーシア社は、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める利害関係者に該当します。取得予定海外資産の取得に係る英文マレーシア契約の締結に当たり、本資産運用会社は、当該自主ルールに従った審議・決議を経ています。その詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限」をご参照ください。
(イ)取得予定海外資産の概要 ①
取得予定海外資産の物件名称、所在地、建築時期、不動産鑑定評価額、取得予定価額及び取得先は以下のとおりです。
| 物件 番号 (注1) | 物件名称 | 所在地 (注2) | 建築時期 (注3) | 取得予定 価額 (注4) | 不動産 鑑定評価額 (注5) | 取得先 |
| M-1 | イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター (AEON Taman Universiti Shopping Centre) | Lot 49045, Mukim Pulai, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor. Malaysia | 平成14年5月30日 | 20,000,000 RM (615百万円) | 20,000,000 RM (615百万円) | イオン マレーシア社 |
(注1)「物件番号」は、本投資法人のマレーシアにおける取得予定海外資産をM-1と表記したものです。
(注2)「所在地」は、権利証書(Issue Document of Title)に記載される権原明細(Title particulars)を記載しています。
(注3)「建築時期」は、主たる建物の使用可能証明書(Certificate of Fitness for Occupation Approval)が取得された日として、Knight Frank Malaysia(Knight Frank LLPのマレーシア支社)及びKnight Frank Estate Management Pte Ltd(以下併せて「ナイト・フランク・マレーシア社」といいます。)作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビュー(Technical Due Diligence Review)(その追補レター(Supplementary Letter)を含み、以下「テクニカル・デュー・デリジェンス・レビュー」といいます。)に記載された日付を記載しています。
(注4)「取得予定価額」欄は、マレーシア受益権(マレーシア国ジョホールバル所在のイオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センターの一部の信託に係る権利をいいます。以下同じです。)を取得するに当たり、当該不動産の現所有者としてのAEON CO. (M) BHD.(以下「イオンマレーシア社」といいます。)との間で平成25年10月2日付にて締結された「売買契約」(英文名SALE AND PURCHASE AGREEMENT)に記載されたマレーシア受益権の取得に関しイオンマレーシア社に支払われる対価(売買手数料等の諸費用を含まず、単位未満を切り捨てています。)を記載しています。また、「RM」とはマレーシア・リンギットをいい、マレーシア・リンギットの円貨換算は、平成26年1月31日現在の為替レート(1マレーシア・リンギット=30.75円)を用いています。以下同じです。
(注5)物件の不動産鑑定評価については、現地鑑定補助方式を採用し、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。「不動産鑑定評価額」は、平成26年1月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額をもとに、マレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利(約18%)に相当する数値を記載しています。
(ウ)取得予定海外資産の概要 ②
取得予定海外資産の取得予定年月日、テナント数、総賃料収入、敷金・保証金、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び稼働率は以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 取得予定年月日 (注1) | テナント数 (注2) | 総賃料収入 (注3) | 敷金・ 保証金 (注4) | 総賃貸 可能面積 (㎡)(注5) | 総賃貸 面積 (㎡)(注6) | 稼働率 (%)(注7) |
| M-1 | イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター(AEON Taman Universiti Shopping Centre) | 未定 | 1 | 1,402,548RM (43百万円) | 350,637RM (11百万円) | 22,870 | 22,870 | 100 |
(注1)「取得予定年月日」は、本投資法人がマレーシアの管轄州政府の承認等を取得した後の一定の日を予定しています。
(注2)「テナント数」は、イオンマレーシア社が本物件全体を使用しているため、1となります。
(注3)「総賃料収入」は、英文マレーシア契約に基づきマレーシア受益権の信託財産に対する賃料相当額の支払いとしてイオンマレーシア社が支払うこととされている金額を12倍することにより年換算して算出した金額につき単位未満を四捨五入して記載しています。
(注4)「敷金・保証金」は、英文マレーシア契約に基づきイオンマレーシア社がマレーシア受益権の信託財産に対して賃料相当額の支払いの担保として差し入れるものとされている銀行保証の金額を単位未満を四捨五入して記載しています。
(注5)「総賃貸可能面積」は、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューに記載されたグロス床面積(Gross Floor Area)を記載しています。
(注6)「総賃貸面積」は、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューに記載されたグロス床面積(Gross Floor Area)を記載しています。
(注7)「稼働率」は、イオンマレーシア社が本物件全体を使用しているため、100%となります。
(エ)取得予定海外資産に係る不動産鑑定評価書の概要
本投資法人が平成26年1月31日を価格時点として取得している取得予定海外資産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
| 物件 番号 | 取得予定海外資産 (物件名称) | 不動産鑑定機関 (注1) | 不動産鑑定 評価額 (注1) | 収益価格 | ||||
| 収益還元法による価格 | 割引率 (契約期間内) (%) | 割引率 (契約期間満了後)(%) | 最終還元 利回り (%) | NOI (注2) | ||||
| M-1 | イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター(AEON Taman Universiti Shopping Centre) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 20,000,000RM (615百万円) | 20,000,000RM (615百万円) | 6.5 | 6.0 | 7.25 | 1,346,534RM (41百万円) |
(注1)物件の不動産鑑定評価については、現地鑑定補助方式を採用し、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。「不動産鑑定評価額」は、平成26年1月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額をもとに、マレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利(約18%)に相当する数値を記載しています。
(注2)「NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「NOI」は、マレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利の割合(約18%)に相当する金額を記載しています。
(オ)取得予定海外資産に係る建物状況評価報告書の概要
本投資法人が取得している取得予定海外資産に係る建物状況評価報告書(注1)の概要は以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 再調達価格 (注2) | 修繕費 (注3) | 調査業者 | 調査年月 (注4) | 備考 | |||
| 1年 | 2年～5年 | 6年～10年 | 11年～15年 | ||||||
| M-1 | イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター(AEON Taman Universiti Shopping Centre) | 60,000,000RM (1,845百万円) | 0RM (0百万円) | 1,665,750RM (51百万円) | 9,250,000RM (284百万円) | 2,700,000RM (83百万円) | ナイト・フランク・マレーシア社及び ERM日本株式会社 | 平成25年9月 平成25年8月 | Phase 1 Environmental Assessment及びNatural Disaster Risk Reportにおいて、開示すべき重要な指摘事項はありません。 |
(注1)本投資法人は、マレーシア受益権について、ナイト・フランク・マレーシア社より建物検査、関連法規の遵守及び修繕費評価等に関するテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューを、ERM日本株式会社よりPhase 1 Environmental Assessment及びNatural Disaster Risk Reportを、それぞれ取得しています(テクニカル・デュー・デリジェンス・レビュー、Phase 1 Environmental Assessment、Natural Disaster Risk Reportを併せて、以下「マレーシア受益権建物状況評価報告書」といいます。)。マレーシア受益権建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、ナイト・フランク・マレーシア社及びERM日本株式会社と本投資法人並びに本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注2)「再調達価格」についてはナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビュー記載の「Reinstatement cost」を記載しています。なお、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューは建物全体を調査の対象としているため、再調達価格も建物全体を対象とした金額となっており、マレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利に対応するのは、これの約18%となります。
(注3)「修繕費」についてはナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューに記載の「Repair cost」を記載しています。「Repair cost」については、期間(1年/2年～5年/6年～10年/11年～15年)に分類されています。なお、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューは建物全体を調査の対象としているため、修繕費も建物全体を対象とした金額となっており、マレーシア受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利に対応するのは、これの約18%となります。
(注4)「調査年月」については、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューの作成年月及びERM日本株式会社作成のPhase 1 Environmental Assessment、Natural Disaster Risk Reportの作成年月を記載しています。
(カ)取得予定海外資産に係る地震リスク分析等の概要
本投資法人が取得している取得予定海外資産に係る地震リスク分析等の概要及び取得予定海外資産に係る建物のPML値(予想最大損失率)は、下表のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | PML値(予想最大損失率) (%) |
| M-1 (注) | イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター(AEON Taman Universiti Shopping Centre) | 0.8 |
(注)本投資法人は、マレーシア受益権を取得する際のデュー・デリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析を行っています。
⑥ 取得予定海外資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人が取得を予定する取得予定海外資産の概要を個別に表にまとめたものです。
なお、以下に記載する取得予定海外資産に関する各欄における記載事項に関する説明は以下のとおりです。
(ア)「区分(物件番号)」の欄のうち、「区分」は、前記「2 投資方針/(1)投資方針/② 本投資法人の基本方針/(ア)イオングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリオ」記載の本投資法人が投資を行う商業施設の類型をいいます。SRSCとはスーパーリージョナル型ショッピングセンター、RSCとはリージョナル型ショッピングセンター、CSCとはコミュニティ型ショッピングセンター、NSCとはネイバーフッド型ショッピングセンター、SMとはスーパーマーケットを指します。「物件番号」については、前記「⑤ 取得予定海外資産/(イ)取得予定海外資産の概要 ① 」の(注1)をご参照ください。
(イ)「所在地」欄には、権利証書(Issue Document of Title)に記載される権原明細(Title particulars)を記載しています。
(ウ)「土地」欄に関する説明
「敷地面積」は、権利証書(Issue Document of Title)に記載される土地面積を記載しています。
(エ)「担保設定の有無」欄は、取得予定海外資産に係る信託の信託財産である不動産が担保の対象とされている場合に「有」と記載しています。
(オ)「建物」欄に関する説明
「構造/階数」「用途」は、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューに「RC Structure」、「2 Storey Shopping Complex」、「Commercial Building」と記載されていることに基づいています。「延床面積」は、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューのグロス床面積(Gross Floor Area)の数値を記載しています。「用途」は、ナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビューにおいて、「only to be used as a Commercial Building」と記載されていることに基づいています。「所有形態」は、マレーシア受益権に係る受託者が保有する予定の権利の種類を記載しています。
(カ)「特記事項」欄については、原則として、平成26年1月31日現在の情報をもとに、マレーシア受益権の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(キ)「建物状況評価の概要」欄に関する説明
「建物状況評価の概要」は、マレーシア受益権建物状況評価報告書の概要を記載しています。マレーシア受益権建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、ナイト・フランク・マレーシア社及びERM日本株式会社と本投資法人並びに本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ク)「修繕費」についてはナイト・フランク・マレーシア社作成のテクニカル・デュー・デリジェンス・レビュー記載の「Repair cost」を記載しています。「Repair cost」については、期間ごと(1年/2年～5年/6年～10年/11年～15年)に分類されています。
(ケ)「所有形態」欄は、マレーシア法においては、土地はその上にある建物及び構築物・付属物一切を含むものと考えられており、建物及び構築物・付属物のみを土地とは別に取引することはできません。そのため、土地と建物は区分せずに記載しています。
<取得予定海外資産に係る個別物件表>
| 物件名称 | イオン・タマン・ユニバーシティ・ ショッピング・センター (AEON Taman Universiti Shopping Centre) | 区分(物件番号) | RSC(M-1) | ||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 外国の法令に準拠して組成された信託受益権 | 建物状況評価の概要 | 調査業者 | ナイト・フランク・マレーシア社 ERM日本株式会社 | |
| 取得予定年月日 | 未定(本投資法人がマレーシアの管轄州政府の承認等を取得した後の一定の日を予定) | 調査年月 | 平成25年9月 平成25年8月 | ||
| 修繕費(1年) | 0RM(0百万円) | ||||
| 取得予定価額 | 20,000,000RM | 修繕費(2年～5年) | 1,665,750RM(51百万円) | ||
| 信託受益権の概要 | 信託設定日 | 未定 | 修繕費(6年～10年) | 9,250,000RM(284百万円) | |
| 信託受託者 | イオンマレーシア社 | 修繕費(11年～15年) | 2,700,000RM(83百万円) | ||
| 所在地 | Lot 49045, Mukim Pulai, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor. Malaysia | ||||
| 土地 | 敷地面積 | 35,070㎡ | 建物 | 構造/階数 | RC構造 |
| 用途地域 | 商業地域(Commercial Zone) | 延床面積 | 22,870㎡ | ||
| 担保設定の有無 | 無 | 用途 | 店舗 | ||
| 所有形態 | 共有持分に類する権利 | ||||
| 特記事項 該当ありません。 | |||||
⑦ マレーシア受益権の取得の決定
(ア) 本資産運用会社における海外資産の取得の手続
本資産運用会社は、その社内規程において、本投資法人が海外に所在する物件の取得を検討するに際し、所在地が日本国外である不動産等(本資産運用会社の業務方法書第3条第1項第1号②に定める不動産等をいいます。以下同じです。)又は不動産等の所在地が日本国外である不動産等を主たる投資対象とする不動産対応証券(本資産運用会社の業務方法書第3条第1項第1号③に定める不動産対応証券をいいます。)その他の資産(以下「海外不動産等」と総称します。)の取得の指図を行う場合には、投資主の保護を図るため、次の各号に掲げる事項を遵守すべき旨を定めています。これは、一般社団法人投資信託協会の定める「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」第24条の2ないし第24条の4を踏まえたものです。
a.国内の物件を取得する場合と同程度の調査を行うこと。
b.鑑定評価書等の基礎的資料について、国内の物件を取得した場合と同程度の情報の内容、精度であるものを取得すること。
c.現地国・地域の実情に応じて現地代理人の選任をする等、適切に管理や賃貸等の回収を行うための必要な措置を講じること。
d.現地国・地域や物件の情報を適切に入手するための必要な措置を講じること。
e.次に掲げる要件を満たさない国又は地域における海外不動産等を投資対象としないこと。
(i) 不動産等の使用、収益、処分に係る権利を適正に確保するための法制等が整備されていること。
(ii) 不動産等に係る権利の内容について第三者に対抗することが出来るための登記制度等の制度が整備されていること。
(iii) 不動産等に係る取引契約を適正に締結・履行するための法制等が整備されていること。
(iv) 取引に使用する通貨について、為替相場が適正に公表され、必要に応じて遅滞なく邦貨に転換できること。
(v) 資金決済、送金等が適正に行える環境が備わっていること。
(vi) 裁判等の紛争処理制度が整備されていること。
f.本資産運用会社の諸規定に従って、次の各号に掲げる事項を適切に遂行すること。
(i) 海外不動産等や現地国・地域に係る情報の開示
(ii) 現地国・地域の資産管理会社等との業務連絡の記録等の国内における保管
(iii) 現地国・地域から情報の取得及び当該情報に対する適時適切な対応
(iv) 災害等の発生に係る適時開示
なお、具体的な投資を行う場合の基準は、前記「2 投資方針/(1)投資方針/⑥ポートフォリオ構築方針」ないし同「⑪ポートフォリオ運営管理方針」をご参照ください。
(イ)本投資法人の海外不動産等への投資
本投資法人は、本書の日付現在においては、アセアン地域の中ではマレーシアに所在する商業施設を中心に投資を行うものとしています。本投資法人は、スポンサーであるイオングループが古くからマレーシアに出店しており、運営におけるトラックレコードが確認できること、一人当たりGDPが成長基調にあり今後も成長が予想されていること、今後の人口増加とともに高水準所得・中間所得者層の割合が高まることが予測されていること、法制度・税制についても十分に整備されていること、等を総合的に勘案し、マレーシアを中長期的な経済発展が見込める国・地域と分析し、投資対象に適した地域と考えています。
(注)アセアン地域とは、インドネシア、マレーシア、フィリピン、シンガポール、タイ、ブルネイ、ベトナム、ラオス、ミャンマー、カンボジアをいいます。
イオングループは昭和59年9月にマレーシアに現地法人を設立し営業を開始しました。現在、イオン(株)の連結子会社であるイオンマレーシア社が、ショッピングセンターやスーパーマーケットといった商業施設の運営を行っています。以下の(表4)(表5)にあるとおり、運営する商業施設数の増加に伴い営業利益も順調に伸びています。また、イオングループは、平成24年10月に、フランスのカルフール社よりマレーシアにおける子会社を譲り受け、現地における事業基盤を拡大しています。
(表4)イオンマレーシア社及びイオン(株)のマレーシアにおける商業施設数の推移
(注)出典:イオンマレーシア社Annual Report及びイオン(株)ニュースリリース
(表5)イオンマレーシア社 営業利益の推移
(注)出典:イオンマレーシア社Annual Report
(ウ)マレーシアにおけるマレーシア受益権の取得に関連する法制度の概要
以下は、マレーシアにおけるマレーシア受益権の取得に関連する法制度の概要です。
a.マレーシアにおいて外国資本による不動産の取得のために必要とされる承認
(ⅰ) 経済計画ユニット(Economic Planning Unit)の承認
一般に、外国資本がマレーシア所在の不動産(住宅を除きます。以下同じ。)を取得する場合において、(a)一定のマレーシア資本(以下「ブミプトラ資本」といいます。)によって保有されていた不動産の所有持分が希釈化される、直接的な2,000万マレーシア・リンギット以上の不動産の取得、又は(b)総資産の50%超を不動産が占める会社の株式をブミプトラ資本が保有している場合の支配権移転を伴う株式の取得を通じた、間接的な2,000万マレーシア・リンギット超の不動産の取得に該当するときは、マレーシアの首相が管轄する経済計画ユニット(Economic Planning Unit)(以下「EPU」といいます。)の承認が必要です(注)。しかしながら、本投資法人が予定するマレーシア受益権の取得に際しては、売主であるイオンマレーシア社が既に外国資本であるとされるため、EPUの承認は不要となる旨現地専門家からの助言を得ています。
(注) EPUの承認が必要となる外国資本による不動産の取得に際しては、さらに、(a)不動産の取得を行う法人がブミプトラ資本により30%以上保有されていること及び(b)外国資本に保有されている、不動産を取得する現地法人が、250,000マレーシア・リンギット以上の資本金(paid-up capital)を有することという条件を充足する必要があります。外国資本による直接的な不動産の取得の場合には、所有権の移転前に、かかる条件を充足している必要があります。間接的な不動産の取得の場合には、EPUの書面による承認後1年以内にかかる条件を充足すれば足ります。EPUは、一般には適式な申請後10営業日以内に承認するか否かの決定を行います。
外国資本による一定の不動産の取得(50万マレーシア・リンギットから2,000万マレーシア・リンギットの商業不動産の取得を含みます。)には、EPUの承認は不要ですが、管轄する行政庁及び政府の部署の監督下に置かれます。
外国資本は、一定の種類の不動産(50万マレーシア・リンギット未満の場合を含みます。)の取得を禁止されております。一方、地域開発回廊(Regional Development Corridor)における一定の承認された取引、製造会社による取引、管轄行政庁から特別の権限を付与されている者による取得を含め、一定の種類の不動産の取得は、EPUの承認が不要とされています。
(ⅱ) 国土法(National Land Code)上の承認
マレーシアの国土法(National Land Code)上、マレー半島における土地(産業用の土地を除きます。)を外国資本が処分又は取得するためには、州政府の承認(以下「州政府承認」といいます。)が必要とされます。州政府は、かかる承認に際して、一定の条件を付すことができます。さらに、EPUが承認をした場合であっても、州政府の承認が自動的に付与されるものではありません。州政府は、一般には適式な申請後4ヶ月から6ヶ月の間に承認するか否かの決定を行います。本投資法人によるマレーシア受益権の取得にあたり、州政府承認の取得が必要とされます。
(ⅲ) その他の承認
その他、一定の不動産取引に係る制限が存在し、かかる制限は、マレーシア国内資本による取得の場合と外国資本による取得の場合のいずれの場合にも適用されます。土地に係る所有権自体に付されている制限により、譲渡に際し州政府の同意が必要とされることもあります。
b.マレーシアにおける信託に関する法令
マレーシアにおける信託の設定は、原則として、判例法(コモンロー)に基づいています。マレーシアにおいて法的に有効な拘束力のある信託を設定するためには、(ⅰ)信託財産に係る権利が受託者に対して完全に譲渡され、(ⅱ)信託が有効に宣言される必要があります。表現の方式は決まっておりませんが、当該宣言は信託を設定する意図が分かる程度には明確である必要があります。
信託に関して一般に適用のある主な法令としては、信託設定後の事項について主に定めている1949年マレーシア受託者法があります。信託が設定され、信託に対し財産が譲渡された場合、信託財産は委託者の財産に属さなくなります。受託者は、すべての受益者の利益のために行為することを求められます。信託の受益者は、信託を終了し、信託財産の分配を要求する権利を保有します。
⑧ 保有資産のポートフォリオの概況
以下は、本書に記載のとおり、本投資法人のポートフォリオの概況を示したものです。
(ア)分類別
| 分類 | 物件数 | 取得価額 (百万円) | 比率(%) |
| SRSC | 2 | 27,920 | 17.6 |
| RSC | 14 | 130,410 | 82.4 |
| 合計 | 16 | 158,330 | 100.0 |
(注)比率については、取得価額に基づいて算出しています。
(イ)地域区分別
| 分類・地域区分 | 物件数 | 取得価額 (百万円) | 比率(%) |
| 北海道・東北 | 2 | 12,020 | 7.6 |
| 関東 | 5 | 61,460 | 38.8 |
| 東海・北陸・中部 | 3 | 17,900 | 11.3 |
| 近畿 | 1 | 7,230 | 4.6 |
| 中国・四国 | 3 | 34,410 | 21.7 |
| 九州 | 2 | 25,310 | 16.0 |
| 合計 | 16 | 158,330 | 100.0 |
(注)比率については、取得価額に基づいて算出しています。
(ウ)規模別
| 延床面積(㎡) | 物件数 | 取得価額 (百万円) | 比率(%) |
| 100,000㎡以上 | 9 | 113,760 | 71.8 |
| 50,000㎡以上100,000㎡未満 | 5 | 34,050 | 21.5 |
| 30,000㎡以上50,000㎡未満 | 2 | 10,520 | 6.6 |
| 30,000㎡未満 | ― | ― | ― |
| 合計 | 16 | 158,330 | 100.0 |
(エ)賃貸期間別
| 賃貸借期間 | 契約年数 | 残存年数 | ||
| 年間賃料 (百万円) | 比率 (%) | 年間賃料 (百万円) | 比率 (%) | |
| 15年超 | 14,823 | 100 | 14,823 | 100 |
| 10年超15年以内 | ― | ― | ― | ― |
| 5年超10年以内 | ― | ― | ― | ― |
| 5年以内 | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 14,823 | 100 | 14,823 | 100 |
(注)取得資産につき平均賃貸借契約期間は、20.0年です。
(オ)築年数別
| 物件数 | 取得価額 (百万円) | 比率(%) | |
| 15年超 | 2 | 19,880 | 12.6 |
| 10年超15年以内 | 5 | 41,160 | 26.0 |
| 5年超10年以内 | 9 | 97,290 | 61.4 |
| 5年以内 | ― | ― | ― |
| 合計 | 16 | 158,330 | 100.0 |
(注)取得資産につき、平成26年1月31日を基準日として、取得価額ベースにて加重平均で算出した平均築年数は、10.0年です。
(カ)ポートフォリオNOI利回り
| NOI合計 (百万円) | 取得価額合計 (百万円) | ポートフォリオNOI利回り (%)(注) |
| 2,445 | 158,330 | 7.9 |
(注)上場日以降の運用期間における不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費用(減価償却費及び固定資産除却損を除きます。)を控除した運用純収益(NOI)を年換算に置き換え、各保有物件の取得価額合計で除した数値を記載しています。
(キ)投資比率
| 物件番号 | 物件名 | 所在 | 取得価額 (百万円) | 投資比率 (%) |
| SRSC-1 | イオンレイクタウンmori | 埼玉県越谷市 | 21,190 | 13.4 |
| SRSC-2 | イオンレイクタウンkaze | 埼玉県越谷市 | 6,730 | 4.3 |
| RSC-1 | イオンモール盛岡 | 岩手県盛岡市 | 5,340 | 3.4 |
| RSC-2 | イオンモール石巻 | 宮城県石巻市 | 6,680 | 4.2 |
| RSC-3 | イオンモール水戸内原 | 茨城県水戸市 | 16,460 | 10.4 |
| RSC-4 | イオンモール太田 | 群馬県太田市 | 6,860 | 4.3 |
| RSC-5 | イオン相模原ショッピングセンター | 神奈川県相模原市 | 10,220 | 6.5 |
| RSC-6 | イオンモール大垣 | 岐阜県大垣市 | 4,950 | 3.1 |
| RSC-7 | イオンモール鈴鹿 | 三重県鈴鹿市 | 9,660 | 6.1 |
| RSC-8 | イオンモール明和 | 三重県多気郡 | 3,290 | 2.1 |
| RSC-9 | イオンモール加西北条 | 兵庫県加西市 | 7,230 | 4.6 |
| RSC-10 | イオンモール日吉津 | 鳥取県西伯郡 | 7,780 | 4.9 |
| RSC-11 | イオンモール倉敷 | 岡山県倉敷市 | 17,890 | 11.3 |
| RSC-12 | イオンモール綾川 | 香川県綾歌郡 | 8,740 | 5.5 |
| RSC-13 | イオンモール直方 | 福岡県直方市 | 11,250 | 7.1 |
| RSC-14 | イオンモール熊本 | 熊本県上益城郡 | 14,060 | 8.9 |
| 合計 | 158,330 | 100.0 | ||
(注)投資比率については、取得価額に基づいて算出しています。
(ク)保有資産における主要な不動産に関する情報
本投資法人が保有している資産のうち、年間総賃料収入がポートフォリオ全体の年間賃料収入総額の10%以上を占めることとなる不動産は次のとおりです。
| 物件名称 | テナント数 | 総賃料収入 (百万円)(注) | 総賃貸面積 (㎡) | 総賃貸可能面積 (㎡) | 最近5年の稼働率の推移 | |
| イオンモール 倉敷 | 1 | 1,484 | 157,274.78 | 157,274.78 | 平成26年1月末日 | 100.0% |
(注)「総賃料収入」は、平成26年1月末現在における賃貸借契約に定める月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額(消費税及び地方消費税は含みません。)につき、百万円未満を四捨五入して記載しています。
(ケ)保有資産における主要なテナントに関する情報
下表は、保有資産におけるテナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナント(主要なテナント)を示したものです。
| テナント名 | 取得資産 (物件名称) | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 総賃料収入(年間) (百万円) (注2) | 敷金・保証金 (百万円) (注3) | 契約満了日 (注4) | 契約更改 の方法 |
| イオンモール 株式会社 | イオンモール盛岡 | 98,968.59 | 678 | 338 | 平成45年11月21日 | 期間満了の1年前までに、賃貸人又は賃借人が相手方に対して、書面による更新拒絶の意思表示をしないときは、更に1年間更新されるものとし、以後この例によります。 |
| イオンモール水戸内原 | 159,997.49 | 1,448 | 724 | |||
| イオンモール太田 | 93,165.27 | 954 | 476 | 平成45年11月24日 | ||
| イオンモール鈴鹿 | 125,236.10 | 893 | 446 | 平成45年11月21日 | ||
| イオンモール倉敷 | 157,274.78 | 1,484 | 741 | |||
| イオンモール直方 | 151,969.51 | 1,091 | 545 | |||
| イオンモール熊本 | 101,132.38 | 1,170 | 584 | |||
| イオンリテール 株式会社 | イオンレイクタウン mori(注5) | 160,387.00 | 1,371 | 685 | 平成45年11月24日 | |
| イオンレイクタウン kaze(注5) | 127,183.81 | 661 | 330 | |||
| イオンモール石巻 | 60,682.20 | 710 | 354 | |||
| イオン相模原 ショッピングセンター | 75,056.62 | 841 | 420 | |||
| イオンモール大垣 | 64,246.26 | 660 | 330 | |||
| イオンモール明和 | 44,193.80 | 430 | 214 | |||
| イオンモール加西北条 | 48,229.25 | 658 | 328 | |||
| イオンモール日吉津 | 102,045.24 | 852 | 426 | |||
| イオンモール綾川 | 113,149.07 | 922 | 460 |
(注1)「賃貸面積」は、平成26年1月末現在における各信託不動産に係る賃貸借契約に示された賃貸面積を記載しています。なお、数値については、小数点第2位未満を四捨五入して記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、平成26年1月末現在における各信託不動産に係る賃貸借契約に定める月額賃料を12倍することにより年換算して算出した金額(消費税及び地方消費税は含みません。)につき、百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注3)「敷金・保証金」は、平成26年1月末現在における各信託不動産に係る賃貸借契約に定める金額につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「契約満了日」は、テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された契約満了日を記載しています。
(注5)「イオンレイクタウンmori」、「イオンレイクタウンkaze」については各信託受益権の40%を準共有持分として保有しており、「総賃料収入」、「敷金・保証金」には、信託受益権の準共有持分割合(いずれも40%)に相当する金額を記載しています。
(コ)担保の状況
保有資産(保有資産に係る物件が共有又は区分所有の場合は本投資法人の保有に係る持分)につき、担保は設定されていません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
