有価証券報告書(内国投資証券)-第3期(平成28年12月1日-平成29年5月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
平成29年5月31日現在における本投資法人の保有する再生可能エネルギー発電設備等の概要は以下のとおりです。
(イ) 保有資産の概要
(注1)「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。ただし、いずれも市町村までの記載をしています。
(注2)平成29年5月31日現在の貸借対照表計上額を記載しています。
(注3)「比率」は、評価価値の合計に対する各保有資産の評価価値の割合を記載しています。
(ロ) 設備・施設の概要
a. 敷地等の概要
(注1)「権利形態」は、本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
(注2)「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
b. 発電設備の概要
(注1)「権利形態」は、本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
(注2)「パネルの種類」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
(注3)「パネル出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
(注4)「パネル設置数」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
(注5)「発電出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とPCS容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
c. 固定価格買取制度上の権利の概要
(注1)「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における認定を受けた日を記載しています。
(注2)「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
(注3)「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
(注4)「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、当期末から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
(注5)「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
d. 適用される出力制御ルール
(注)「適用される出力制御ルール」は、接続電気事業者が電気事業者による再エネ特措法施行規則に定める回避措置を講じたとしてもなお、接続電気事業者における電気の供給量がその需要量を上回ることが見込まれる場合において接続契約上無補償で出力の抑制が求められうる期間の上限に関して適用があるルールを記載しています。「30日ルール」とは、かかる期間の上限が年間30日である場合をいいます。なお、保有資産には該当ありませんが、太陽光発電設備に適用がありうる出力制御ルールとしては、30日ルールの他に、360時間ルール(上記期間の上限が年間360時間である場合)及び指定ルール(上記のような期間の上限なく無制限に無補償で出力の抑制が求められうる場合)があります。
(ハ) 特定契約の内容
(注1)「発電事業者」、「買取価格」、「受給期間満了日」及び「買取電気事業者」は、各保有資産の当期末現在において効力を有する特定契約の内容を記載しています。なお、「買取価格」は、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
(注2)「買取価格」による特定契約上の発電事業者の収入自体が本投資法人の収入となるわけではありません。
(注3)「LS塩谷発電所」、「LS筑西発電所」、「LS千葉若葉区発電所」、「LS美浦発電所」、「LS匝瑳発電所」、「LS水戸高田発電所」、「LS利根布川発電所」及び「LS神栖波崎発電所」については、記録型計量器により計量する場合で、買取電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注3)にて「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(ニ) オペレーター(兼賃借人兼発電事業者)の概要
保有資産のオペレーター(兼賃借人兼発電事業者)は、いずれもタカラレーベンであり、その概要は以下のとおりです。なお、オペレーターの選定に係る方針については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ⑤ 本投資法人の特徴 (ト) 資産管理方針 a. オペレーターの選定基本方針」及び同「b. オペレーターの選定基準」をご参照ください。
(注) タカラレーベンの平成29年8月10日付四半期報告書に記載されている、平成29年6月30日現在の数値です。
(ホ) オペレーター(兼賃借人兼発電事業者)の事業概要
(注) タカラレーベンの平成29年8月10日付四半期報告書に記載されている数値です。
(ヘ) EPC業者、パネルメーカー及びパワコン供給者
保有資産に係る、EPC業者、パネルメーカー及びパワコン供給者は以下のとおりです。
(注1)「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備の建設に係る工事請負業者を記載しています。ただし、「LS霧島国分発電所」については、株式会社ユニ・ロットが建設、完成させた太陽光発電設備をタカラレーベンが譲り受けたため、株式会社ユニ・ロットをEPC業者として記載しています。
(注2)「パネルメーカー」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
(注3)「パワコン供給者」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
(ト) 利害関係人等への賃貸状況
保有資産につき、平成29年5月31日現在において有効となる賃貸借契約を前提とした場合に、本資産運用会社の社内規程である「利害関係人等取引規程」上の利害関係人等を賃借人とする賃貸借の概要は、以下のとおりです。
(注1)本投資法人は、賃借人(兼オペレーター兼発電事業者)であるタカラレーベンに対して保有する賃料債権その他の運用資産に係る賃貸借契約に基づく債権を被担保債権として、(i)タカラレーベンとの間で、平成28年4月4日付で、タカラレーベンが特定契約及び接続契約の相手方である買取電気事業者及び接続電気事業者(タカラレーベンが平成28年3月31日以前に東京電力株式会社(当時)と締結した特定契約兼接続契約については東京電力エナジーパートナー株式会社)に対して特定契約及び接続契約に基づき保有する一切の債権(ただし、当該相手方が当該担保権の設定についての承諾の範囲を限定した場合には、当該限定された範囲の債権とします。以下、本(注1)において「対象債権」といいます。)に対する債権譲渡担保契約を締結しており、当該譲渡担保契約に基づき、タカラレーベンに本投資法人のために各運用資産の取得日付で当該運用資産に係る対象債権に対して譲渡担保権を設定させ、また、(ii)タカラレーベンとの間で、平成28年4月4日付で、タカラレーベンが保険会社に対して企業費用・利益総合保険の保険契約に基づき保有する一切の請求権(以下、本(注1)において「対象保険金請求権」といいます。)に対する保険金請求権質権設定契約を締結しており、当該質権設定契約に基づき、タカラレーベンに本投資法人のために各運用資産の取得日付で当該運用資産に係る対象保険金請求権に対して質権を設定させ、さらに、(iii)タカラレーベンとの間で、平成28年4月4日付で、タカラレーベンと買取電気事業者及び接続電気事業者(タカラレーベンが平成28年3月31日以前に東京電力株式会社(当時)と締結した特定契約兼接続契約については東京電力エナジーパートナー株式会社)との間の特定契約及び接続契約上の地位(以下、本(注1)において「対象地位」といいます。)の譲渡予約契約を締結しており、当該地位の譲渡予約契約に基づき、タカラレーベンに本投資法人のために各運用資産の取得日付で当該運用資産に係る対象地位の譲渡に係る予約完結権を設定させるとともに、(iv)各運用資産の取得にあたり、上記の譲渡担保権の設定及び地位の譲渡予約に係る買取電気事業者及び接続電気事業者(タカラレーベンが平成28年3月31日以前に東京電力株式会社(当時)と締結した特定契約兼接続契約については東京電力エナジーパートナー株式会社)からの承諾並びに上記の質権の設定に係る保険会社からの承諾を取得しています。
(注2)「LS神栖波崎発電所」を除く保有資産については当期初である平成28年12月1日から、「LS神栖波崎発電所」については賃貸開始日である平成29年2月7日から、それぞれ平成29年5月31日までの最低保証賃料額の合計額を記載しています。各資産の最低保証賃料額及び敷金・保証金については、後記「(カ) 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(チ) 主要な資産に関する情報
「主要な資産」とは、平成29年5月31日現在において有効な賃貸借契約を前提とした場合に、当該保有資産における総賃料収入が保有資産により構成されるポートフォリオ全体に係る総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。
(注)本(チ)において、「総賃料収入」とは、「LS神栖波崎発電所」を除く保有資産については当期初である平成28年12月1日から平成29年5月31日までの、「LS神栖波崎発電所」については賃貸開始日である平成29年2月7日から平成29年5月31日までの最低保証賃料額の合計額をそれぞれ意味します。
(リ) 保有資産に関する権利関係の従前の経緯
(注1)前々所有者は、いずれも利害関係人等ではありません。
(注2)前所有者及び前地上権者は、いずれもタカラレーベンであり、本資産運用会社の利害関係人等に該当します。
(注3)土地については、前所有者又は前地上権者による所有権取得日又は地上権設定日を登記簿に基づき記載しています。発電設備については、引渡日を記載しています。
(注4)各発電所の土地及び「LS霧島国分発電所」の発電設備については、前所有者又は前地上権者の取得時期又は地上権設定時期は、いずれも各資産の取得日から1年以内ではないため、また、「LS霧島国分発電所」以外の各物件の発電設備については、前所有者がいないため、記載を省略しています。
(ヌ) 担保提供の状況
本投資法人の借入れに関する担保提供はなされておらず、また、その予定もありません。
ただし、当該借入れには、借入れの条件として、本投資法人の各決算日を基準として、本投資法人の負債比率(D/E比率)や元利金支払能力を判定する指標(DSCR)を維持する財務制限条項が設けられ、2回連続した決算日において財務制限状態に該当した場合のほか、オペレーターが支払停止又は支払不能に陥った等の倒産状態となった場合及び金銭消費貸借契約上の期限の利益喪失事由が発生した場合等には、担保設定を求められる等の可能性があります。詳細は、前記「3 投資リスク (1) リスク要因 ② 本投資法人の運用方針に関するリスク (ト) 新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク c. 財務制限条項に関するリスク」をご参照ください。
(ル) 個別太陽光発電設備の収支状況
本投資法人が保有する個別の太陽光発電設備等の第3期(平成29年5月期)における収支状況は以下のとおりです。
(ヲ)ポートフォリオの概況
以下は、平成29年5月31日現在の本投資法人のポートフォリオの概況を示したものです。
a. 地域別分散
(注1)保有資産の評価価値を用いています。以下本「(ヲ) ポートフォリオの概況」において同じです。
(注2)「比率」は、全保有資産の価格の総額に対する、各項目に対応する保有資産の価格合計の割合を記載しています。以下本「(ヲ) ポートフォリオの概況」について同じです。
b. アセット区分別分散
c. 稼働年数別分散
(注)「稼働年数」は、供給開始日から当期末までの稼働年数を記載しています。
d. 契約スキーム及び契約期間別分散
(注)「残存賃貸期間」は、直近の決算日から賃貸借契約に定める賃貸期間満了日までの賃貸期間を記載しています。
e. オペレーター別分散
f. 買取電気事業者先別分散
g. パネルメーカー別分散
(ワ)運用資産の資本的支出
a.資本的支出の予定
該当事項はありません。
b.期中の資本的支出
該当事項はありません。
c.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、中長期的な将来の大規模修繕等の資金を、現金及び預金のうち、修繕口座に以下のとおり積み立てています。
(カ) 保有資産の個別の概要
以下の表は、本投資法人の各保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照いただくに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
a. 「取得価格」
「取得価格」は、各資産の売買契約に定める売買金額(資産取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を記載しています。
b. 「所在地」について
「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。
c. 「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第7条に掲げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
・「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・「権利形態」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
d. 「バリュエーションレポート」について
「バリュエーションレポート」は、本投資法人が、投信法等の諸法令、投信協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwCサステナビリティ合同会社に各保有資産の価格評価を委託し作成された各バリュエーションレポートの概要のうち評価者、価格時点、発電設備の評価及び評価価値を記載しています。
e. 「設備」について
・「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における認定を受けた日を記載しています。
・「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
・「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、当期末から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
・「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
・「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
・「パネルの種類」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
・「パネル出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
・「パネル設置数」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
・「パネルメーカー」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
・「パワコン供給者」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
・「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備の建設に係る工事請負業者を記載しています。ただし、「LS霧島国分発電所」については、株式会社ユニ・ロットが建設、完成させた太陽光発電設備をタカラレーベンが譲り受けたため、株式会社ユニ・ロットをEPC業者として記載しています。
・「発電出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とPCS容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
・「想定年間発電電力量」は、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の発電電力量小数第3位を切り捨てて記載しています。ただし、超過確率P(パーセンタイル)50は、「LS神栖波崎発電所」に係る発電設備等賃貸借契約に基づき本投資法人が賃借人兼オペレーターから受領する最低保証賃料の算定の基礎となる超過確率P(パーセンタイル)とは異なります。
・「想定設備利用率」は、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の想定設備利用率を記載しています。
・「架台基礎構造」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるモジュール架台基礎構造を記載しています。
・「権利形態」は、本投資法人が保有している太陽光発電設備に係る権利の種類を記載しています。
f. 「オペレーター」について
「オペレーター」は、オペレーターである会社を記載しています。
g. 「O&M業者」について
「O&M業者」は、主要なO&M業務に関して有効なO&M契約を締結している業者を記載しています。
h. 「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
i. 「賃貸借の概要」について
・「賃貸借の概要」は、各保有資産について、本投資法人が締結している発電設備等賃貸借契約の内容等を記載しています。
・「賃借人」、「賃貸借期間」、「賃料」、「敷金・保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」及び「契約更改の方法」は、発電設備等賃貸借契約の内容を記載しています。なお、「最低保証賃料」は、当該発電設備等賃貸借契約に定める各月の最低保証賃料額を、賃貸開始日から起算して1年ごと(1年目については、賃貸開始日である平成28年6月2日(「LS神栖波崎発電所」を除く保有資産の場合)又は平成29年2月7日(「LS神栖波崎発電所」の場合)から本投資法人の第3期(平成29年5月期)決算日である平成29年5月31日(「LS神栖波崎発電所」を除く保有資産の場合)又は第5期(平成30年5月期)決算日である平成30年5月31日(「LS神栖波崎発電所」の場合)までの期間)に合計した各年ごとの合計額を記載しています。
j. 「バリュエーションレポートの概要」について
「バリュエーションレポートの概要」は、本投資法人が、投信法等の諸法令、投信協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwCサステナビリティ合同会社に各保有資産の価格評価を委託し作成された各バリュエーションレポートの概要を記載しています。「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、平成48年6月1日から開始します。
当該各価格評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、価格評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
また、評価機関の位置付け及び責任は以下のとおりです。
・評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではありませ
ん。
・評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
・評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
k. 「不動産鑑定評価書の概要」について
「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、不動産の鑑定評価に関する法律並びに国土交通省の定める不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に基づき、シービーアールイー株式会社に各保有資産の土地の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行ったシービーアールイー株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
l. 「本物件の特徴」について
「本物件の特徴」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」、PwCサステナビリティ合同会社作成の「バリュエーションレポート」及びシービーアールイー株式会社作成の「不動産鑑定評価書」の記載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各保有資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
(注) 賃貸人である本投資法人は本物件に係る土地の地上権者であり、本投資法人の有する本物件に係る地上権(本注において以下「本地上権」といいます。)の存続期間が更新されずに終了した場合その他の事由により本地上権が消滅した場合、本物件の賃貸借は終了することとなります。本地上権の存続期間が当初の存続期間の満了日である平成46年5月31日に更新されずに終了した場合、同日に本物件の賃貸借が終了し、本投資法人は19年目と20年目の賃料を収受することができません。
(ヨ) バリュエーションレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、平成29年5月31日を価格時点とするバリュエーションレポートをPwCサステナビリティ合同会社より取得しています。バリュエーションレポートにおける評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
また、評価機関の位置付け及び責任は以下のとおりです。
・評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではありません。
・評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
・評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
なお、評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用い、割引率につき、加重平均資本コスト(WACC)を利用した場合と、内部収益率(IRR)を利用した場合とでそれぞれ算出した評価価値を記載しています。評価機関は、本資産運用会社が作成したキャッシュ・フロー計画書に基づいて将来フリー・キャッシュ・フローを算定しています。また、加重平均資本コスト(WACC)は評価対象に類似していると考えられる上場会社等のデータを利用しており、内部収益率(IRR)は情報収集可能なプロジェクトのデータを利用しています。
(注2)「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、平成48年6月1日から開始します。
(タ) 土地に関する不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、各保有資産について、平成29年5月31日を価格時点とする土地に関する不動産鑑定評価書をシービーアールイー株式会社より取得しています。不動産鑑定評価書における評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、評価を行ったシービーアールイー株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「鑑定評価額」は、「収益価格」に土地積算価格比を乗じて算出されています。
(注2)「積算価格」及び「収益価格」は、太陽光発電設備等を構成する土地部分の価格と設備部分の価格とを合わせた価格を記載しています。また、「収益価格」は、DCF法に基づく収益価格を記載しています。
(注3)「NOI」は、DCF法に基づく収益価格を算定する際に用いられる初年度の運営純収益を記載しています。
(レ) テクニカルレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、太陽光発電設備のシステム、発電量評価、太陽光発電設備に係る各種契約の評価及び継続性(性能劣化・環境評価)の評価等に関するテクニカルレポートをイー・アンド・イーソリューションズ株式会社より取得しています。テクニカルレポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)想定年間発電電力量と想定設備利用率は、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての各年度の発電電力量と設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。したがって、当該数値は、本書において記載されている過去の一定時点における各発電所の実際の発電量及び設備利用率水準や現在の発電量及び設備利用率水準とは必ずしも一致するものではなく、また、将来における実際の発電量及び設備利用率水準又は本投資法人が予測する将来における発電量及び設備利用率水準と一致しない可能性があります。なお、太陽光発電設備の使用期間の経過に従い、発電電力量は減少し、設備利用率は低下することが想定されています。
(注2)「設備利用率」とは、「年間発電量(kWh)÷(当該太陽光発電設備の定格容量(kW)×8760時間(h))×100」で表されます。当該計算式で用いられている太陽光発電設備の定格容量は、当該設備に係る各太陽電池モジュールの最大出力にパネル設置枚数を乗じて算出した値です。
(注3)修繕費は、20年間の大規模部品交換費用としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載されたものを記載しています。
(ソ) 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、設計図書、仕様書等をもとに、震動による被害、液状化による被害、津波による被害を考慮した総合的な評価結果に基づき、地震による太陽光発電設備のPML値(予想最大損失率)(注)を算定しています。同社作成の「地震リスク評価報告書- PML 評価(Phase1) -」に記載された各保有資産に係る発電設備のPML値は、下表のとおりです。地震リスク評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注)「PML値」とは、対象施設あるいは施設群に対して最大級の損失をもたらすと考えられる、今後50年間に超過確率が10%となる地震動(再現期間475年相当の地震動)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合をいいます。
平成29年5月31日現在における本投資法人の保有する再生可能エネルギー発電設備等の概要は以下のとおりです。
(イ) 保有資産の概要
| 物件 番号 | 分類 | 物件名称 | 所在地(注1) | 取得価格 (百万円) | 期末帳簿 価額 (百万円) (注2) | 評価価値 (百万円) | 比率 (%) (注3) | 取得日 |
| S-01 | 太陽光発電設備等 | LS塩谷発電所 | 栃木県塩谷郡 塩谷町 | 1,315 | 1,266 | 1,418 | 15.6 | 平成28年 6月2日 |
| S-02 | 太陽光発電設備等 | LS筑西発電所 | 茨城県筑西市 | 519 | 508 | 565 | 6.2 | 平成28年 6月2日 |
| S-03 | 太陽光発電設備等 | LS千葉若葉区発電所 | 千葉県千葉市 | 222 | 218 | 246 | 2.7 | 平成28年 6月2日 |
| S-04 | 太陽光発電設備等 | LS美浦発電所 | 茨城県稲敷郡 美浦村 | 431 | 420 | 469 | 5.2 | 平成28年 6月2日 |
| S-05 | 太陽光発電設備等 | LS霧島国分発電所 | 鹿児島県 霧島市 | 937 | 909 | 1,015 | 11.2 | 平成28年 6月2日 |
| S-06 | 太陽光発電設備等 | LS匝瑳発電所 | 千葉県匝瑳市 | 666 | 645 | 736 | 8.1 | 平成28年 6月2日 |
| S-07 | 太陽光発電設備等 | LS宮城大郷発電所 | 宮城県黒川郡 大郷町 | 818 | 791 | 890 | 9.8 | 平成28年 6月2日 |
| S-08 | 太陽光発電設備等 | LS水戸高田発電所 | 茨城県水戸市 | 991 | 967 | 1,079 | 11.9 | 平成28年 6月2日 |
| S-09 | 太陽光発電設備等 | LS青森平内発電所 | 青森県東津軽郡平内町 | 705 | 687 | 773 | 8.5 | 平成28年 6月2日 |
| S-10 | 太陽光発電設備等 | LS利根布川発電所 | 茨城県北相馬郡利根町 | 1,261 | 1,227 | 1,368 | 15.1 | 平成28年 6月2日 |
| S-11 | 太陽光発電設備等 | LS神栖波崎発電所 | 茨城県神栖市 | 470 | 476 | 509 | 5.6 | 平成29年 2月7日 |
| 合計 | - | 8,340 | 8,121 | 9,071 | 100.0 | - | ||
(注1)「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。ただし、いずれも市町村までの記載をしています。
(注2)平成29年5月31日現在の貸借対照表計上額を記載しています。
(注3)「比率」は、評価価値の合計に対する各保有資産の評価価値の割合を記載しています。
(ロ) 設備・施設の概要
a. 敷地等の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 権利形態 (注1) | 面積 (㎡)(注2) |
| S-01 | LS塩谷発電所 | 所有権 | 36,727 |
| S-02 | LS筑西発電所 | 所有権 | 18,546 |
| S-03 | LS千葉若葉区発電所 | 所有権 | 4,471 |
| S-04 | LS美浦発電所 | 所有権 | 14,592 |
| S-05 | LS霧島国分発電所 | 所有権 | 47,290 |
| S-06 | LS匝瑳発電所 | 地上権 | 25,224 |
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | 所有権 | 57,311 |
| S-08 | LS水戸高田発電所 | 所有権 | 36,616 |
| S-09 | LS青森平内発電所 | 所有権 | 61,171 |
| S-10 | LS利根布川発電所 | 所有権 | 33,053 |
| S-11 | LS神栖波崎発電所 | 地上権 | 12,819 |
(注1)「権利形態」は、本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
(注2)「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
b. 発電設備の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 権利形態 (注1) | パネルの種類 (注2) | パネル出力 (kW)(注3) | パネル設置数 (注4) | 発電出力 (kW)(注5) |
| S-01 | LS塩谷発電所 | 所有権 | 単結晶シリコン | 2,987.25 | 11,949 | 1,990.00 |
| S-02 | LS筑西発電所 | 所有権 | 多結晶シリコン | 1,083.24 | 4,248 | 800.00 |
| S-03 | LS千葉若葉区発電所 | 所有権 | 多結晶シリコン | 495.00 | 1,980 | 495.00 |
| S-04 | LS美浦発電所 | 所有権 | 多結晶シリコン | 1,055.70 | 4,140 | 990.00 |
| S-05 | LS霧島国分発電所 | 所有権 | 多結晶シリコン | 2,009.28 | 8,372 | 1,990.00 |
| S-06 | LS匝瑳発電所 | 所有権 | 多結晶シリコン | 1,796.08 | 6,908 | 1,796.08 |
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | 所有権 | 多結晶シリコン | 2,040.00 | 6,800 | 1,951.20 |
| S-08 | LS水戸高田発電所 | 所有権 | 単結晶シリコン | 2,128.00 | 7,600 | 1,990.00 |
| S-09 | LS青森平内発電所 | 所有権 | 多結晶シリコン | 1,820.00 | 7,280 | 1,820.00 |
| S-10 | LS利根布川発電所 | 所有権 | CIS | 2,467.08 | 14,952 | 1,990.00 |
| S-11 | LS神栖波崎発電所 | 所有権 | 多結晶シリコン | 1,200.00 | 4,800 | 990.00 |
(注1)「権利形態」は、本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
(注2)「パネルの種類」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
(注3)「パネル出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
(注4)「パネル設置数」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
(注5)「発電出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とPCS容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
c. 固定価格買取制度上の権利の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 認定日 (注1) | 供給開始日 (注2) | 調達期間 満了日 (注3) | 残存調達期間 (注4) | 調達価格 (注5) |
| S-01 | LS塩谷発電所 | 平成24年 12月21日 | 平成25年 7月31日 | 平成45年 7月30日 | 16年1ヶ月 | 40円/kWh |
| S-02 | LS筑西発電所 | 平成25年 3月6日 | 平成26年 3月18日 | 平成46年 3月17日 | 16年9ヶ月 | 40円/kWh |
| S-03 | LS千葉若葉区発電所 | 平成25年 2月27日 | 平成26年 3月27日 | 平成46年 3月26日 | 16年9ヶ月 | 40円/kWh |
| S-04 | LS美浦発電所 | 平成25年 9月2日 | 平成26年 7月22日 | 平成46年 7月21日 | 17年1ヶ月 | 36円/kWh |
| S-05 | LS霧島国分発電所 | 平成25年 3月29日 | 平成26年 9月16日 | 平成46年 9月15日 | 17年3ヶ月 | 40円/kWh |
| S-06 | LS匝瑳発電所 | 平成25年 9月2日 | 平成26年 12月18日 | 平成46年 12月17日 | 17年6ヶ月 | 36円/kWh |
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | 平成25年 11月1日 | 平成27年 3月30日 | 平成47年 3月29日 | 17年9ヶ月 | 36円/kWh |
| S-08 | LS水戸高田発電所 | 平成25年 12月5日 | 平成27年 3月27日 | 平成47年 3月26日 | 17年9ヶ月 | 36円/kWh |
| S-09 | LS青森平内発電所 | 平成26年 3月17日 | 平成27年 7月21日 | 平成47年 7月20日 | 18年1ヶ月 | 36円/kWh |
| S-10 | LS利根布川発電所 | 平成26年 2月25日 | 平成27年 12月11日 | 平成47年 12月10日 | 18年6ヶ月 | 36円/kWh |
| S-11 | LS神栖波崎発電所 | 平成25年 12月5日 | 平成28年 3月22日 | 平成48年 3月21日 | 18年9ヶ月 | 36円/kWh |
(注1)「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における認定を受けた日を記載しています。
(注2)「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
(注3)「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
(注4)「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、当期末から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
(注5)「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
d. 適用される出力制御ルール
| 物件 番号 | 物件名称 | 適用される出力制御ルール(注) |
| S-01 | LS塩谷発電所 | 30日ルール (特定契約の締結日を含む年度については、18日を超えない範囲内。特定契約の受給期間の終了日を含む年度については、12日を超えない範囲内。) |
| S-02 | LS筑西発電所 | 30日ルール (特定契約の締結日を含む年度については、20日を超えない範囲内。特定契約の受給期間の終了日を含む年度については、10日を超えない範囲内。) |
| S-03 | LS千葉若葉区発電所 | 30日ルール (特定契約の締結日を含む年度については、20日を超えない範囲内。特定契約の受給期間の終了日を含む年度については、10日を超えない範囲内。) |
| S-04 | LS美浦発電所 | 30日ルール (特定契約の締結日を含む年度については、20日を超えない範囲内。特定契約の受給期間の終了日を含む年度については、10日を超えない範囲内。) |
| S-05 | LS霧島国分発電所 | 30日ルール (特定契約の締結日を含む年度については、16日を超えない範囲内。) |
| S-06 | LS匝瑳発電所 | 30日ルール (特定契約の締結日を含む年度については、9日を超えない範囲内。特定契約の受給期間の終了日を含む年度については、21日を超えない範囲内。) |
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | 30日ルール (特定契約の締結日を含む年度については、1日を超えない範囲内。) |
| S-08 | LS水戸高田発電所 | 30日ルール (特定契約の締結日を含む年度については、1日を超えない範囲内。特定契約の受給期間の終了日を含む年度については、29日を超えない範囲内。) |
| S-09 | LS青森平内発電所 | 30日ルール (受給開始日を含む年度及び特定契約の受給期間の終了日を含む年度については、いずれも各年度内の日数を365日で除した割合に30日を乗じた日数(小数点以下切り捨て)を超えない範囲) |
| S-10 | LS利根布川発電所 | 30日ルール (特定契約の締結日を含む年度については、9日を超えない範囲内。特定契約の受給期間の終了日を含む年度については、21日を超えない範囲内。) |
| S-11 | LS神栖波崎発電所 | 30日ルール (特定契約の締結日を含む年度については、1日を超えない範囲内。特定契約の受給期間の終了日を含む年度については、29日を超えない範囲内。) |
(注)「適用される出力制御ルール」は、接続電気事業者が電気事業者による再エネ特措法施行規則に定める回避措置を講じたとしてもなお、接続電気事業者における電気の供給量がその需要量を上回ることが見込まれる場合において接続契約上無補償で出力の抑制が求められうる期間の上限に関して適用があるルールを記載しています。「30日ルール」とは、かかる期間の上限が年間30日である場合をいいます。なお、保有資産には該当ありませんが、太陽光発電設備に適用がありうる出力制御ルールとしては、30日ルールの他に、360時間ルール(上記期間の上限が年間360時間である場合)及び指定ルール(上記のような期間の上限なく無制限に無補償で出力の抑制が求められうる場合)があります。
(ハ) 特定契約の内容
| 物件 番号 | 物件名称 | 発電事業者 (注1) | 買取価格 (注1)(注2) | 受給期間満了日 (注1)(注3) | 買取電気事業者 (注1) |
| S-01 | LS塩谷発電所 | 株式会社 タカラレーベン | 40円/kWh | 平成25年7月31日(同日を含む。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 東京電力エナジー パートナー 株式会社 |
| S-02 | LS筑西発電所 | 株式会社 タカラレーベン | 40円/kWh | 平成26年3月18日(同日を含む。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 東京電力エナジー パートナー 株式会社 |
| S-03 | LS千葉若葉区発電所 | 株式会社 タカラレーベン | 40円/kWh | 平成26年3月27日(同日を含む。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 東京電力エナジー パートナー 株式会社 |
| S-04 | LS美浦発電所 | 株式会社 タカラレーベン | 36円/kWh | 平成26年7月22日(同日を含む。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 東京電力エナジー パートナー 株式会社 |
| S-05 | LS霧島国分発電所 | 株式会社 タカラレーベン | 40円/kWh | 平成26年9月16日(同日を含む。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 九州電力 株式会社 |
| S-06 | LS匝瑳発電所 | 株式会社 タカラレーベン | 36円/kWh | 平成26年12月18日(同日を含む。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 東京電力エナジー パートナー 株式会社 |
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | 株式会社 タカラレーベン | 36円/kWh | 平成27年3月30日(同日を含む。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 東北電力 株式会社 |
| S-08 | LS水戸高田発電所 | 株式会社 タカラレーベン | 36円/kWh | 平成27年3月27日(同日を含む。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 東京電力エナジー パートナー 株式会社 |
| S-09 | LS青森平内発電所 | 株式会社 タカラレーベン | 36円/kWh | 平成27年7月21日(同日を含む。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 東北電力 株式会社 |
| S-10 | LS利根布川発電所 | 株式会社 タカラレーベン | 36円/kWh | 平成27年12月11日(同日を含む。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 東京電力エナジー パートナー 株式会社 |
| S-11 | LS神栖波崎発電所 | 株式会社 タカラレーベン | 36円/kWh | 平成28年3月22日(同日を含む。)から240月経過後最初の検針日の前日 | 東京電力エナジー パートナー 株式会社 |
(注1)「発電事業者」、「買取価格」、「受給期間満了日」及び「買取電気事業者」は、各保有資産の当期末現在において効力を有する特定契約の内容を記載しています。なお、「買取価格」は、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除いた額を記載しています。
(注2)「買取価格」による特定契約上の発電事業者の収入自体が本投資法人の収入となるわけではありません。
(注3)「LS塩谷発電所」、「LS筑西発電所」、「LS千葉若葉区発電所」、「LS美浦発電所」、「LS匝瑳発電所」、「LS水戸高田発電所」、「LS利根布川発電所」及び「LS神栖波崎発電所」については、記録型計量器により計量する場合で、買取電気事業者があらかじめ発電事業者に電力量計の値が記録型計量器に記録される日(以下、本(注3)にて「計量日」といいます。)を知らせたときは、計量日の前日までの期間とする旨が定められています。
(ニ) オペレーター(兼賃借人兼発電事業者)の概要
保有資産のオペレーター(兼賃借人兼発電事業者)は、いずれもタカラレーベンであり、その概要は以下のとおりです。なお、オペレーターの選定に係る方針については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ⑤ 本投資法人の特徴 (ト) 資産管理方針 a. オペレーターの選定基本方針」及び同「b. オペレーターの選定基準」をご参照ください。
| オペレーターの 名称 | 本店所在地 | 代表者 | 設立年月 | 資本金 (注) | 属性 (上場市場) |
| 株式会社 タカラレーベン | 東京都千代田区丸の内一丁目8番2号 | 代表取締役社長 島田 和一 | 昭和47年9月 | 4,819百万円 | 東京証券取引所市場第一部 (コード: 8897) |
(注) タカラレーベンの平成29年8月10日付四半期報告書に記載されている、平成29年6月30日現在の数値です。
(ホ) オペレーター(兼賃借人兼発電事業者)の事業概要
| オペレーターの 名称 | 概要 | 連結売上高 (注) | 親会社株主に帰属する連結四半期(当期)純利益 (注) |
| 株式会社 タカラレーベン | 首都圏を中心に新築分譲マンションの販売を行っています。平成25年にメガソーラー事業を開始しており、それまでの太陽光発電マンションの開発により培った高い事業運営ノウハウを生かし、平成29年6月末時点で、31の太陽光発電所(パネル出力合計約80MW)の管理運営を行っています。 当該運営業務に携わる人員は、平成29年7月末現在8名存在し、そのうち責任者の地位にある者は、2年以上の管理運営業務経験を有しています。 | 平成29年4月1日から 平成29年6月30日まで 21,361百万円 | 平成29年4月1日から 平成29年6月30日まで 2,409百万円 |
| 平成28年4月1日から 平成29年3月31日まで 103,599百万円 | 平成28年4月1日から 平成29年3月31日まで 6,107百万円 |
(注) タカラレーベンの平成29年8月10日付四半期報告書に記載されている数値です。
(ヘ) EPC業者、パネルメーカー及びパワコン供給者
保有資産に係る、EPC業者、パネルメーカー及びパワコン供給者は以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | EPC業者 (注1) | パネルメーカー (注2) | パワコン供給者 (注3) |
| S-01 | LS塩谷発電所 | シャープ株式会社 | シャープ株式会社 | 富士電機株式会社 |
| S-02 | LS筑西発電所 | JAG国際エナジー 株式会社 (旧商号:国際ランド &ディベロップメント 株式会社) | ハンファQセルズジャパン 株式会社 | 富士電機株式会社 |
| S-03 | LS千葉若葉区発電所 | 株式会社 大木無線電気 | Solar World AG. | KACO new energy Inc. |
| S-04 | LS美浦発電所 | 株式会社ニカデン | ハンファQセルズジャパン 株式会社 | 富士電機株式会社 |
| S-05 | LS霧島国分発電所 | 株式会社ユニ・ロット | Solartech Energy Corp. (昇陽光電科技股份有限公司) | 東芝三菱電機産業 システム株式会社 |
| S-06 | LS匝瑳発電所 | 株式会社 トーヨー建設 | 友達光電股份有限公司(AUO) | ABB株式会社 |
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | JAG国際エナジー 株式会社 (旧商号:国際ランド &ディベロップメント 株式会社) | サンテックパワージャパン 株式会社 | 株式会社ダイヘン |
| S-08 | LS水戸高田発電所 | 株式会社 大木無線電気 | Solar World AG. | 富士電機株式会社 |
| S-09 | LS青森平内発電所 | エネルギープロダクト 株式会社 | ハンファQセルズジャパン 株式会社 | 富士電機株式会社 |
| S-10 | LS利根布川発電所 | 株式会社ニカデン | ソーラーフロンティア 株式会社 | 富士電機株式会社 |
| S-11 | LS神栖波崎発電所 | 株式会社ニカデン 株式会社野口商事 | Neo Solar Power Corp. (旧商号:デルソーラー社) | 富士電機株式会社 |
(注1)「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備の建設に係る工事請負業者を記載しています。ただし、「LS霧島国分発電所」については、株式会社ユニ・ロットが建設、完成させた太陽光発電設備をタカラレーベンが譲り受けたため、株式会社ユニ・ロットをEPC業者として記載しています。
(注2)「パネルメーカー」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
(注3)「パワコン供給者」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
(ト) 利害関係人等への賃貸状況
保有資産につき、平成29年5月31日現在において有効となる賃貸借契約を前提とした場合に、本資産運用会社の社内規程である「利害関係人等取引規程」上の利害関係人等を賃借人とする賃貸借の概要は、以下のとおりです。
| 賃借人 | 物件 番号 | 物件名称 | 総賃料収入 (注2) | 契約満了日 |
| 株式会社 タカラレーベン (注1) | S-01 | LS塩谷発電所 | 67,918千円 | 平成48年6月1日 |
| S-02 | LS筑西発電所 | 25,997千円 | 平成48年6月1日 | |
| S-03 | LS千葉若葉区発電所 | 11,133千円 | 平成48年6月1日 | |
| S-04 | LS美浦発電所 | 21,933千円 | 平成48年6月1日 | |
| S-05 | LS霧島国分発電所 | 45,572千円 | 平成48年6月1日 | |
| S-06 | LS匝瑳発電所 | 37,643千円 | 平成48年6月1日 | |
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | 40,624千円 | 平成48年6月1日 | |
| S-08 | LS水戸高田発電所 | 45,801千円 | 平成48年6月1日 | |
| S-09 | LS青森平内発電所 | 32,610千円 | 平成48年6月1日 | |
| S-10 | LS利根布川発電所 | 57,470千円 | 平成48年6月1日 | |
| S-11 | LS神栖波崎発電所 | 17,810千円 | 平成49年2月6日 |
(注1)本投資法人は、賃借人(兼オペレーター兼発電事業者)であるタカラレーベンに対して保有する賃料債権その他の運用資産に係る賃貸借契約に基づく債権を被担保債権として、(i)タカラレーベンとの間で、平成28年4月4日付で、タカラレーベンが特定契約及び接続契約の相手方である買取電気事業者及び接続電気事業者(タカラレーベンが平成28年3月31日以前に東京電力株式会社(当時)と締結した特定契約兼接続契約については東京電力エナジーパートナー株式会社)に対して特定契約及び接続契約に基づき保有する一切の債権(ただし、当該相手方が当該担保権の設定についての承諾の範囲を限定した場合には、当該限定された範囲の債権とします。以下、本(注1)において「対象債権」といいます。)に対する債権譲渡担保契約を締結しており、当該譲渡担保契約に基づき、タカラレーベンに本投資法人のために各運用資産の取得日付で当該運用資産に係る対象債権に対して譲渡担保権を設定させ、また、(ii)タカラレーベンとの間で、平成28年4月4日付で、タカラレーベンが保険会社に対して企業費用・利益総合保険の保険契約に基づき保有する一切の請求権(以下、本(注1)において「対象保険金請求権」といいます。)に対する保険金請求権質権設定契約を締結しており、当該質権設定契約に基づき、タカラレーベンに本投資法人のために各運用資産の取得日付で当該運用資産に係る対象保険金請求権に対して質権を設定させ、さらに、(iii)タカラレーベンとの間で、平成28年4月4日付で、タカラレーベンと買取電気事業者及び接続電気事業者(タカラレーベンが平成28年3月31日以前に東京電力株式会社(当時)と締結した特定契約兼接続契約については東京電力エナジーパートナー株式会社)との間の特定契約及び接続契約上の地位(以下、本(注1)において「対象地位」といいます。)の譲渡予約契約を締結しており、当該地位の譲渡予約契約に基づき、タカラレーベンに本投資法人のために各運用資産の取得日付で当該運用資産に係る対象地位の譲渡に係る予約完結権を設定させるとともに、(iv)各運用資産の取得にあたり、上記の譲渡担保権の設定及び地位の譲渡予約に係る買取電気事業者及び接続電気事業者(タカラレーベンが平成28年3月31日以前に東京電力株式会社(当時)と締結した特定契約兼接続契約については東京電力エナジーパートナー株式会社)からの承諾並びに上記の質権の設定に係る保険会社からの承諾を取得しています。
(注2)「LS神栖波崎発電所」を除く保有資産については当期初である平成28年12月1日から、「LS神栖波崎発電所」については賃貸開始日である平成29年2月7日から、それぞれ平成29年5月31日までの最低保証賃料額の合計額を記載しています。各資産の最低保証賃料額及び敷金・保証金については、後記「(カ) 保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(チ) 主要な資産に関する情報
「主要な資産」とは、平成29年5月31日現在において有効な賃貸借契約を前提とした場合に、当該保有資産における総賃料収入が保有資産により構成されるポートフォリオ全体に係る総賃料収入の10%以上を占める資産をいいます。
| 物件 番号 | 物件名称 | 総賃料収入 |
| S-01 | LS塩谷発電所 | 67,918千円 |
| S-10 | LS利根布川発電所 | 57,470千円 |
| S-08 | LS水戸高田発電所 | 45,801千円 |
| S-05 | LS霧島国分発電所 | 45,572千円 |
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | 40,624千円 |
(注)本(チ)において、「総賃料収入」とは、「LS神栖波崎発電所」を除く保有資産については当期初である平成28年12月1日から平成29年5月31日までの、「LS神栖波崎発電所」については賃貸開始日である平成29年2月7日から平成29年5月31日までの最低保証賃料額の合計額をそれぞれ意味します。
(リ) 保有資産に関する権利関係の従前の経緯
| 物件 番号 | 物件名称 | 前々所有者 (注1) | 前所有者 (前地上権者) (注2) | 取得時期 (注3) | 取得価額 (百万円) (注4) |
| S-01 | LS塩谷発電所 | (土地)日本モレックス 株式会社 | 株式会社 タカラレーベン | 平成25年3月7日 | - |
| (発電設備)新設 | 平成26年8月29日 | - | |||
| S-02 | LS筑西発電所 | (土地)個人、筑西市 | 株式会社 タカラレーベン | 平成25年8月29日 平成26年11月20日 | - |
| (発電設備)新設 | 平成26年3月28日 | - | |||
| S-03 | LS千葉若葉区発電所 | (土地)株式会社 ひまわり | 株式会社 タカラレーベン | 平成25年12月4日 | - |
| (発電設備)新設 | 平成26年3月31日 | - | |||
| S-04 | LS美浦発電所 | (土地)株式会社 グリーンスマイル | 株式会社 タカラレーベン | 平成25年9月26日 | - |
| (発電設備)新設 | 平成26年7月31日 | - | |||
| S-05 | LS霧島国分発電所 | 株式会社ユニ・ロット | 株式会社 タカラレーベン | 平成26年8月28日 | - |
| S-06 | LS匝瑳発電所 | (土地)個人 (地上権設定者) | 株式会社 タカラレーベン | 平成25年10月16日 (地上権設定時期) | - |
| (発電設備)新設 | 平成27年1月31日 | - | |||
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | (土地)株式会社ブレーメン | 株式会社 タカラレーベン | 平成26年3月31日 | - |
| (発電設備)新設 | 平成27年4月30日 | - | |||
| S-08 | LS水戸高田発電所 | (土地)個人 | 株式会社 タカラレーベン | 平成26年10月24日 | - |
| (発電設備)新設 | 平成27年3月31日 | - | |||
| S-09 | LS青森平内発電所 | (土地)エネルギー プロダクト株式会社 | 株式会社 タカラレーベン | 平成26年12月24日 | - |
| (発電設備)新設 | 平成27年7月31日 | - | |||
| S-10 | LS利根布川発電所 | (土地)株式会社躍華 | 株式会社 タカラレーベン | 平成27年1月15日 | - |
| (発電設備)新設 | 平成27年10月30日 | - | |||
| S-11 | LS神栖波崎発電所 | (土地)株式会社ミゾグチファーム、個人 (地上権設定者) | 株式会社 タカラレーベン | 平成28年2月16日 | - |
| (発電設備)新設 | 平成28年3月31日 | - |
(注1)前々所有者は、いずれも利害関係人等ではありません。
(注2)前所有者及び前地上権者は、いずれもタカラレーベンであり、本資産運用会社の利害関係人等に該当します。
(注3)土地については、前所有者又は前地上権者による所有権取得日又は地上権設定日を登記簿に基づき記載しています。発電設備については、引渡日を記載しています。
(注4)各発電所の土地及び「LS霧島国分発電所」の発電設備については、前所有者又は前地上権者の取得時期又は地上権設定時期は、いずれも各資産の取得日から1年以内ではないため、また、「LS霧島国分発電所」以外の各物件の発電設備については、前所有者がいないため、記載を省略しています。
(ヌ) 担保提供の状況
本投資法人の借入れに関する担保提供はなされておらず、また、その予定もありません。
ただし、当該借入れには、借入れの条件として、本投資法人の各決算日を基準として、本投資法人の負債比率(D/E比率)や元利金支払能力を判定する指標(DSCR)を維持する財務制限条項が設けられ、2回連続した決算日において財務制限状態に該当した場合のほか、オペレーターが支払停止又は支払不能に陥った等の倒産状態となった場合及び金銭消費貸借契約上の期限の利益喪失事由が発生した場合等には、担保設定を求められる等の可能性があります。詳細は、前記「3 投資リスク (1) リスク要因 ② 本投資法人の運用方針に関するリスク (ト) 新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク c. 財務制限条項に関するリスク」をご参照ください。
(ル) 個別太陽光発電設備の収支状況
本投資法人が保有する個別の太陽光発電設備等の第3期(平成29年5月期)における収支状況は以下のとおりです。
| 第3期(自 平成28年11月1日 至 平成29年5月31日) | (単位:千円) | |||||
| 物件番号 | ポート フォリオ 合計 | S-01 | S-02 | S-03 | S-04 | S-05 |
| 物件名 | LS塩谷 発電所 | LS筑西 発電所 | LS千葉若葉区 発電所 | LS美浦 発電所 | LS霧島国分 発電所 | |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸収入 | ||||||
| 最低保証賃料 | 404,516 | 67,918 | 25,997 | 11,133 | 21,933 | 45,572 |
| 実績連動賃料 | 4,996 | 770 | 284 | 112 | 579 | 229 |
| 付帯収入 | 4 | - | 1 | - | 0 | - |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸収入(小計A) | 409,518 | 68,689 | 26,282 | 11,246 | 22,513 | 45,802 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸費用 | ||||||
| 公租公課 | 16,037 | 3,612 | 919 | 406 | 825 | 1,824 |
| (うち固定資産税等) | 16,023 | 3,612 | 919 | 406 | 825 | 1,824 |
| (うちその他諸税) | 14 | - | - | - | - | - |
| 諸経費 | 29,369 | 2,726 | 1,300 | 2,318 | 1,452 | 2,216 |
| (うち管理委託料) | 20,034 | 1,966 | 1,101 | 869 | 1,262 | 1,568 |
| (うち修繕費) | 2,305 | - | - | 1,280 | - | - |
| (うち水道光熱費) | 1,418 | 298 | 5 | 3 | 5 | 206 |
| (うち保険料) | 2,951 | 428 | 161 | 79 | 152 | 411 |
| (うち支払地代) | 2,247 | - | - | - | 0 | 0 |
| (うちその他賃貸費用) | 412 | 33 | 31 | 85 | 31 | 30 |
| 減価償却費 | 157,782 | 29,981 | 8,595 | 4,174 | 8,247 | 17,797 |
| (うち構築物) | 45,210 | 2,906 | 3,729 | 1,329 | 2,013 | 3,533 |
| (うち機械及び装置) | 100,207 | 19,499 | 4,788 | 2,543 | 5,978 | 14,264 |
| (うち工具、器具及び備品) | 12,363 | 7,574 | 76 | 300 | 255 | - |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸費用(小計B) | 203,189 | 36,320 | 10,814 | 6,899 | 10,525 | 21,838 |
| 再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業損益(A-B) | 206,328 | 32,368 | 15,468 | 4,346 | 11,987 | 23,963 |
| 物件番号 | S-06 | S-07 | S-08 | S-09 | S-10 | S-11 |
| 物件名 | LS匝瑳 発電所 | LS宮城大郷 発電所 | LS水戸高田 発電所 | LS青森平内 発電所 | LS利根布川 発電所 | LS神栖波崎 発電所 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸収入 | ||||||
| 最低保証賃料 | 37,643 | 40,624 | 45,801 | 32,610 | 57,470 | 17,810 |
| 実績連動賃料 | 862 | 105 | 652 | - | 118 | 1,282 |
| 付帯収入 | - | - | 2 | - | - | - |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸収入(小計A) | 38,505 | 40,730 | 46,456 | 32,610 | 57,588 | 19,092 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸費用 | ||||||
| 公租公課 | 1,396 | 1,629 | 1,814 | 1,277 | 2,317 | 14 |
| (うち固定資産税等) | 1,396 | 1,629 | 1,814 | 1,277 | 2,317 | - |
| (うちその他諸税) | - | - | - | - | - | 14 |
| 諸経費 | 4,613 | 2,834 | 2,271 | 4,849 | 2,685 | 2,100 |
| (うち管理委託料) | 1,607 | 2,242 | 1,777 | 4,211 | 2,133 | 1,292 |
| (うち修繕費) | 1,025 | - | - | - | - | - |
| (うち水道光熱費) | 130 | 177 | 138 | 297 | 151 | 2 |
| (うち保険料) | 287 | 376 | 318 | 303 | 320 | 112 |
| (うち支払地代) | 1,530 | - | - | - | 42 | 673 |
| (うちその他賃貸費用) | 32 | 38 | 36 | 36 | 37 | 18 |
| 減価償却費 | 13,999 | 17,261 | 16,353 | 12,504 | 21,533 | 7,333 |
| (うち構築物) | 6,394 | 7,399 | 3,693 | 2,842 | 8,565 | 2,802 |
| (うち機械及び装置) | 7,605 | 7,928 | 12,452 | 9,517 | 11,486 | 4,142 |
| (うち工具、器具及び備品) | - | 1,933 | 207 | 144 | 1,481 | 388 |
| 再生可能エネルギー発電設備等の賃貸費用(小計B) | 20,009 | 21,724 | 20,439 | 18,631 | 26,537 | 9,448 |
| 再生可能エネルギー発電設備等賃貸事業損益(A-B) | 18,495 | 19,005 | 26,017 | 13,979 | 31,051 | 9,644 |
(ヲ)ポートフォリオの概況
以下は、平成29年5月31日現在の本投資法人のポートフォリオの概況を示したものです。
a. 地域別分散
| 地域区分 | 物件数 | 価格(百万円)(注1) | 比率(%)(注2) |
| 東北地方 | 2件 | 1,663 | 18.3 |
| 関東地方 | 8件 | 6,392 | 70.5 |
| 九州地方 | 1件 | 1,015 | 11.2 |
| 合計 | 11件 | 9,071 | 100.0 |
(注1)保有資産の評価価値を用いています。以下本「(ヲ) ポートフォリオの概況」において同じです。
(注2)「比率」は、全保有資産の価格の総額に対する、各項目に対応する保有資産の価格合計の割合を記載しています。以下本「(ヲ) ポートフォリオの概況」について同じです。
b. アセット区分別分散
| 分類 | 物件数 | 価格(百万円) | 比率(%) |
| 太陽光発電設備 | 11件 | 9,071 | 100.0 |
| その他 | - | - | - |
| 合計 | 11件 | 9,071 | 100.0 |
c. 稼働年数別分散
| 稼働年数(注) | 物件数 | 価格(百万円) | 比率(%) |
| 2年以上 | 8件 | 6,419 | 70.8 |
| 1年以上2年未満 | 3件 | 2,651 | 29.2 |
| 1年未満 | - | - | - |
| 合計 | 11件 | 9,071 | 100.0 |
(注)「稼働年数」は、供給開始日から当期末までの稼働年数を記載しています。
d. 契約スキーム及び契約期間別分散
| 契約スキーム | 残存賃貸期間(注) | 物件数 | 価格(百万円) | 比率(%) |
| 賃貸 | 10年以内 | - | - | - |
| 10年超20年以内 | 11件 | 9,071 | 100.0 | |
| 20年超 | - | - | - | |
| 賃貸以外 | ― | - | - | - |
| 合計 | 11件 | 9,071 | 100.0 | |
(注)「残存賃貸期間」は、直近の決算日から賃貸借契約に定める賃貸期間満了日までの賃貸期間を記載しています。
e. オペレーター別分散
| オペレーター名 | 物件数 | 価格(百万円) | 比率(%) |
| 株式会社タカラレーベン | 11件 | 9,071 | 100.0 |
| 合計 | 11件 | 9,071 | 100.0 |
f. 買取電気事業者先別分散
| 買取電気事業者名 | 物件数 | 価格(百万円) | 比率(%) |
| 東北電力株式会社 | 2件 | 1,663 | 18.3 |
| 東京電力エナジーパートナー 株式会社 | 8件 | 6,392 | 70.5 |
| 九州電力株式会社 | 1件 | 1,015 | 11.2 |
| 合計 | 11件 | 9,071 | 100.0 |
g. パネルメーカー別分散
| パネルメーカー | 物件数 | 価格(百万円) | 比率(%) |
| シャープ株式会社 | 1件 | 1,418 | 15.6 |
| ハンファQセルズジャパン 株式会社 | 3件 | 1,808 | 19.9 |
| Solar World AG. | 2件 | 1,325 | 14.6 |
| Solartech Energy Corp.(昇陽光電科技股份有限公司) | 1件 | 1,015 | 11.2 |
| 友達光電股份有限公司(AUO) | 1件 | 736 | 8.1 |
| サンテックパワージャパン 株式会社 | 1件 | 890 | 9.8 |
| ソーラーフロンティア 株式会社 | 1件 | 1,368 | 15.1 |
| Neo Solar Power Corp. (旧商号:デルソーラー社) | 1件 | 509 | 5.6 |
| 合計 | 11件 | 9,071 | 100.0 |
(ワ)運用資産の資本的支出
a.資本的支出の予定
該当事項はありません。
b.期中の資本的支出
該当事項はありません。
c.長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、中長期的な将来の大規模修繕等の資金を、現金及び預金のうち、修繕口座に以下のとおり積み立てています。
| (単位:千円) | |||
| 営業期間 | 第1期 自 平成27年8月5日 至 平成28年5月31日 | 第2期 自 平成28年6月1日 至 平成28年11月30日 | 第3期 自 平成28年12月1日 至 平成29年5月31日 |
| 当期首積立金 残高 | - | - | 7,000 |
| 当期積立額 | - | 7,000 | 7,000 |
| 当期積立金 取崩額 | - | - | - |
| 次期繰越額 | - | 7,000 | 14,000 |
(カ) 保有資産の個別の概要
以下の表は、本投資法人の各保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照いただくに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
a. 「取得価格」
「取得価格」は、各資産の売買契約に定める売買金額(資産取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を記載しています。
b. 「所在地」について
「所在地」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地(複数ある場合にはそのうちの一つ)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。
c. 「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第7条に掲げる区域区分の種類を記載しています。また、都市計画区域に指定されているが都市計画法第7条に掲げる区域区分がなされていないものは「非線引都市計画区域」、都市計画区域に指定されていないものは「都市計画区域外」とそれぞれ記載しています。
・「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・「権利形態」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が設置されている土地に関して本投資法人が保有している権利の種類を記載しています。
d. 「バリュエーションレポート」について
「バリュエーションレポート」は、本投資法人が、投信法等の諸法令、投信協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwCサステナビリティ合同会社に各保有資産の価格評価を委託し作成された各バリュエーションレポートの概要のうち評価者、価格時点、発電設備の評価及び評価価値を記載しています。
e. 「設備」について
・「認定日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における認定を受けた日を記載しています。
・「供給開始日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備が運転(ただし、試運転を除きます。)を開始し、当該時点の特定契約に基づき最初に再生可能エネルギー電気の供給を開始した日を記載しています。
・「残存調達期間」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における、当期末から調達期間満了日までの期間を月単位で切り捨てて記載しています。
・「調達期間満了日」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達期間の満了日を記載しています。
・「調達価格」は、各保有資産に係る太陽光発電設備における調達価格(ただし、消費税及び地方消費税の額に相当する額を除きます。)を記載しています。
・「パネルの種類」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの発電素子を記載しています。
・「パネル出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの最大出力を記載しています。
・「パネル設置数」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールの設置枚数を記載しています。
・「パネルメーカー」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備における太陽電池モジュールのメーカーを記載しています。
・「パワコン供給者」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるパワーコンディショナーのメーカーを記載しています。
・「EPC業者」は、各保有資産に係る太陽光発電設備の建設に係る工事請負業者を記載しています。ただし、「LS霧島国分発電所」については、株式会社ユニ・ロットが建設、完成させた太陽光発電設備をタカラレーベンが譲り受けたため、株式会社ユニ・ロットをEPC業者として記載しています。
・「発電出力」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備の太陽電池モジュール容量とPCS容量のいずれか小さい方の数値を記載しています。
・「想定年間発電電力量」は、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の発電電力量小数第3位を切り捨てて記載しています。ただし、超過確率P(パーセンタイル)50は、「LS神栖波崎発電所」に係る発電設備等賃貸借契約に基づき本投資法人が賃借人兼オペレーターから受領する最低保証賃料の算定の基礎となる超過確率P(パーセンタイル)とは異なります。
・「想定設備利用率」は、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての年間の想定設備利用率を記載しています。
・「架台基礎構造」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」の記載等に基づき、各保有資産に係る太陽光発電設備におけるモジュール架台基礎構造を記載しています。
・「権利形態」は、本投資法人が保有している太陽光発電設備に係る権利の種類を記載しています。
f. 「オペレーター」について
「オペレーター」は、オペレーターである会社を記載しています。
g. 「O&M業者」について
「O&M業者」は、主要なO&M業務に関して有効なO&M契約を締結している業者を記載しています。
h. 「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
i. 「賃貸借の概要」について
・「賃貸借の概要」は、各保有資産について、本投資法人が締結している発電設備等賃貸借契約の内容等を記載しています。
・「賃借人」、「賃貸借期間」、「賃料」、「敷金・保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」及び「契約更改の方法」は、発電設備等賃貸借契約の内容を記載しています。なお、「最低保証賃料」は、当該発電設備等賃貸借契約に定める各月の最低保証賃料額を、賃貸開始日から起算して1年ごと(1年目については、賃貸開始日である平成28年6月2日(「LS神栖波崎発電所」を除く保有資産の場合)又は平成29年2月7日(「LS神栖波崎発電所」の場合)から本投資法人の第3期(平成29年5月期)決算日である平成29年5月31日(「LS神栖波崎発電所」を除く保有資産の場合)又は第5期(平成30年5月期)決算日である平成30年5月31日(「LS神栖波崎発電所」の場合)までの期間)に合計した各年ごとの合計額を記載しています。
j. 「バリュエーションレポートの概要」について
「バリュエーションレポートの概要」は、本投資法人が、投信法等の諸法令、投信協会の定める諸規則並びに本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準に基づき、PwCサステナビリティ合同会社に各保有資産の価格評価を委託し作成された各バリュエーションレポートの概要を記載しています。「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、平成48年6月1日から開始します。
当該各価格評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、価格評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
また、評価機関の位置付け及び責任は以下のとおりです。
・評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではありませ
ん。
・評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
・評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
k. 「不動産鑑定評価書の概要」について
「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、不動産の鑑定評価に関する法律並びに国土交通省の定める不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に基づき、シービーアールイー株式会社に各保有資産の土地の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
なお、不動産鑑定評価を行ったシービーアールイー株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
l. 「本物件の特徴」について
「本物件の特徴」は、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」、PwCサステナビリティ合同会社作成の「バリュエーションレポート」及びシービーアールイー株式会社作成の「不動産鑑定評価書」の記載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各保有資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、その内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作成の時点後の環境変化等は反映されていません。
| S-01 | LS塩谷発電所 | |||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||
| 前所有者 | 株式会社タカラレーベン | 価格時点 | 平成29年5月31日 | |||
| 前々所有者 | 日本モレックス株式会社 | 発電設備の評価 | 1,176～1,660百万円 | |||
| 所在地 | 栃木県塩谷郡塩谷町大字田所字八汐 | 評価価値 | 1,418百万円 | |||
| 取得日 | 平成28年6月2日 | オペレーター | 株式会社タカラレーベン | |||
| 取得価格 | 1,315百万円 | O&M業者 | 東洋ビルメンテナンス株式会社 | |||
| 土地 | 地番 | 1601番19 | 設備 | パネル出力 | 2,987.25kW | |
| 権利形態 | 所有権 | パネル設置枚数 | 11,949枚 | |||
| 面積(㎡) | 36,727㎡ | パネルメーカー | シャープ株式会社 | |||
| 用途地域 | 工業専用地域 | パワコン供給者 | 富士電機株式会社 | |||
| 設備 | 認定日 | 平成24年12月21日 | EPC業者 | シャープ株式会社 | ||
| 供給開始日 | 平成25年7月31日 | 発電出力 | 1,990.00kW | |||
| 残存調達期間 | 16年1ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 3,254.193MWh | ||
| 調達期間満了日 | 平成45年7月30日 | 10年度 | 3,091.484MWh | |||
| 調達価格 | 40円/kWh | 20年度 | 2,928.774MWh | |||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 12.44% | ||
| 架台基礎構造 | ラミング方式(杭基礎) | 10年度 | 11.81% | |||
| パネルの種類 | 単結晶シリコン | 20年度 | 11.19% | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 株式会社タカラレーベン | ||||
| 賃貸借期間 | 平成28年6月2日から平成48年6月1日まで | ||||
| 賃料 | 以下に定める方法により算定した最低保証賃料及び実績連動賃料 1. 各月の最低保証賃料は、当該月の予想売電収入(注1)の金額と同額とする(注2)。ただし、1ヶ月に満たない期間に係る最低保証賃料は、日割にて計算するものとし、1円未満の端数は切り捨てる。 (注1)受給期間中の予想売電収入は、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された当該太陽光発電設備についての発電電力量に、当該太陽光発電設備に係る特定契約に定める買取価格を乗じた額です。受給期間満了後の予想売電収入は、当該発電電力量に一般社団法人日本卸電力取引所におけるスポット市場の日中の取引実績値の平均(平成23年1月から平成27年12月まで)である15円を乗じた額です。以下、各保有資産の個別物件表において同様です。 (注2)消費税及び地方消費税別途。但し、敷金の算定においては消費税及び地方消費税を含みません。以下、各保有資産の個別物件表において同様です。 2. 各月の実績連動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とする(注)。なお、以下の計算の結果、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。 (1)実績売電収入(x)が予想売電収入(y)の110%以下の場合 X=0 (2)実績売電収入(x)が、予想売電収入(y)の110%より多い場合 X=(x-y×1.1)×0.5 上記において、「X」は、各月の実績連動賃料とし、「x」は、当該月の実績売電収入とし、「y」は、当該月の予想売電収入の金額とする。 (注)消費税及び地方消費税別途。以下、各保有資産の個別物件表において同様です。 3. 上記2.において、各月の実績売電収入とは、当該月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいう。 (1)当該月に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備を含む。)に係る当該月の喪失利益及び収益減少防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権の上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者が受領する金額を含む。) 4. 上記2.に基づき1ヶ月に満たない期間に係る実績連動賃料を算出するにあたっては、上記3.の趣旨に従って算出した当該月の日割実績売電収入及び日割にて計算した当該月の予想売電収入を用いるものとする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 賃借人は、賃貸借期間中初めて賃借人の各年度の決算期における単体又は連結の損益計算書に示される経常損益が損失となった場合、賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務を担保するため、賃貸人に対し、敷金として、当該決算期の存する暦年の1年分の最低保証賃料の4分の1相当額(なお、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。)を交付するものとする。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、当該賃貸借に関する再契約の意向がある場合には、賃貸借期間満了日の6ヶ月前までにその旨を相手方に通知するものとする。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとする。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面で通知の上、賃貸借契約を平成38年7月1日を経過した時点において解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、平成37年12月31日(ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)までに相手方に到達しなければならず、当該日までに到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 上記1.に記載する解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における賃貸借契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 特になし。 | ||||
| 契約更改の 方法 | 特になし。 | ||||
| 最低保証賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 127,917,232円 | 127,617,514円 | 126,966,677円 | 126,315,874円 | 125,665,036円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 125,014,195円 | 124,363,356円 | 123,712,516円 | 123,061,676円 | 122,410,837円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 121,759,997円 | 121,109,157円 | 120,458,318円 | 119,807,478円 | 119,156,640円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 118,505,798円 | 117,854,958円 | 49,969,858円 | 43,707,475円 | 43,463,409円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | LS塩谷発電所 | ||
| 評価価値 | 1,176,000,000円～1,660,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 1.9% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年6月から平成29年5月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 1,660,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これを固定価格買取制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 1,176,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | LS塩谷発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 334,000,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 1,370,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電施設の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | 9.9% | 割引率、設備残存耐用年数等の物件属性、将来予測リスク、発電量の減衰率等を考慮して査定 |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 813,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 24.35% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 | ||||
| ■物件特性 <立地>本物件は栃木県塩谷郡塩谷町に所在しています。近隣地域は、栃木県土地開発公社により造成・分譲された塩谷工業団地(1975年分譲開始、総面積270,176㎡)内にあり、中規模の工場が集まっているものの、未利用地が多くみられる他、閉鎖済の工場もみられます。 <気象条件>日本全国の平均的な日照時間は凡そ1,890時間程度ですが、現地の近傍気象観測点における1981年～2010年の平年値の日照時間は1,911.3時間であり、標準よりもやや長い値となっています。 降雪量は少なく、発電への影響は軽微であり、また、風も強くはないため、気象条件において、特段に太陽光発電の実施を阻害する要素は認められないものと考えます。 <設備>パネルはシャープ株式会社、パワーコンディショナーは富士電機株式会社製のものを使用しています。 |
| S-02 | LS筑西発電所 | |||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||
| 前所有者 | 株式会社タカラレーベン | 価格時点 | 平成29年5月31日 | |||
| 前々所有者 | 個人、筑西市 | 発電設備の評価 | 464～667百万円 | |||
| 所在地 | 茨城県筑西市樋口字沼田 | 評価価値 | 565百万円 | |||
| 取得日 | 平成28年6月2日 | オペレーター | 株式会社タカラレーベン | |||
| 取得価格 | 519百万円 | O&M業者 | 東洋ビルメンテナンス株式会社 | |||
| 土地 | 地番 | 492番他10筆 | 設備 | パネル出力 | 1,083.24kW | |
| 権利形態 | 所有権 | パネル設置枚数 | 4,248枚 | |||
| 面積(㎡) | 18,546㎡ | パネルメーカー | ハンファQセルズ ジャパン株式会社 | |||
| 用途地域 | 市街化調整区域 | パワコン供給者 | 富士電機株式会社 | |||
| 設備 | 認定日 | 平成25年3月6日 | EPC業者 | JAG国際エナジー株式会社(旧商号:国際ランド&ディベロップメント株式会社) | ||
| 供給開始日 | 平成26年3月18日 | 発電出力 | 800.00kW | |||
| 残存調達期間 | 16年9ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 1,254.150MWh | ||
| 調達期間満了日 | 平成46年3月17日 | 10年度 | 1,191.443MWh | |||
| 調達価格 | 40円/kWh | 20年度 | 1,128.735MWh | |||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 13.22% | ||
| 架台基礎構造 | 杭基礎(フィン付杭) | 10年度 | 12.56% | |||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 11.89% | |||
| 特記事項 ・桝の一部が本物件から西側隣地に越境しています。かかる越境については、本物件の取得前に、西側隣地の所有者との間で越境に関する覚書を締結しています。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 株式会社タカラレーベン | ||||
| 賃貸借期間 | 平成28年6月2日から平成48年6月1日まで | ||||
| 賃料 | 以下に定める方法により算定した最低保証賃料及び実績連動賃料 1. 各月の最低保証賃料は、当該月の予想売電収入の金額と同額とする。ただし、1ヶ月に満たない期間に係る最低保証賃料は、日割にて計算するものとし、1円未満の端数は切り捨てる。 2. 各月の実績連動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とする。なお、以下の計算の結果、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。 (1)実績売電収入(x)が予想売電収入(y)の110%以下の場合 X=0 (2)実績売電収入(x)が、予想売電収入(y)の110%より多い場合 X=(x-y×1.1)×0.5 上記において、「X」は、各月の実績連動賃料とし、「x」は、当該月の実績売電収入とし、「y」は、当該月の予想売電収入の金額とする。 3. 上記2.において、各月の実績売電収入とは、当該月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいう。 (1)当該月に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備を含む。)に係る当該月の喪失利益及び収益減少防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権の上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者が受領する金額を含む。) 4. 上記2.に基づき1ヶ月に満たない期間に係る実績連動賃料を算出するにあたっては、上記3.の趣旨に従って算出した当該月の日割実績売電収入及び日割にて計算した当該月の予想売電収入を用いるものとする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 賃借人は、賃貸借期間中初めて賃借人の各年度の決算期における単体又は連結の損益計算書に示される経常損益が損失となった場合、賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務を担保するため、賃貸人に対し、敷金として、当該決算期の存する暦年の1年分の最低保証賃料の4分の1相当額(なお、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。)を交付するものとする。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、当該賃貸借に関する再契約の意向がある場合には、賃貸借期間満了日の6ヶ月前までにその旨を相手方に通知するものとする。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとする。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面で通知の上、賃貸借契約を平成38年7月1日を経過した時点において解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、平成37年12月31日(ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)までに相手方に到達しなければならず、当該日までに到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 上記1.に記載する解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における賃貸借契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 特になし。 | ||||
| 契約更改の 方法 | 特になし。 | ||||
| 最低保証賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 49,450,395円 | 49,336,334円 | 49,085,510円 | 48,834,695円 | 48,583,855円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 48,333,014円 | 48,082,189円 | 47,831,376円 | 47,580,536円 | 47,329,696円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 47,078,871円 | 46,828,055円 | 46,577,216円 | 46,326,375円 | 46,075,551円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 45,824,737円 | 45,573,898円 | 36,645,168円 | 16,902,085円 | 16,808,027円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | LS筑西発電所 | ||
| 評価価値 | 464,000,000円～667,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 1.9% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年6月から平成29年5月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 667,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これを固定価格買取制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 464,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | LS筑西発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 164,000,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 546,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電施設の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | 6.6% | 割引率、設備残存耐用年数等の物件属性、将来予測リスク、発電量の減衰率等を考慮して査定 |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 343,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 30.08% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 | ||||
| ■物件特性 <立地>本物件は茨城県筑西市に所在しています。東方を下館駅(茨城県筑西市)と茂木駅(茨城県茂木町)を結ぶ真岡鐵道が南北に走っており、真岡鐵道の久下田駅から本物件周辺まで約650mの距離にあります。 <気象条件>日本全国の平均的な日照時間は凡そ1,890時間程度ですが、現地の近傍気象観測点における1981年～2010年の平年値の日照時間は1,912.8時間であり、標準よりもやや長い値となっています。 降雪量は少なく、発電への影響は軽微であり、また、風も強くはないため、気象条件において、特段に太陽光発電の実施を阻害する要素は認められないものと考えます。 <設備>パネルはハンファQセルズジャパン株式会社、パワーコンディショナーは富士電機株式会社製のものを使用しています。 |
| S-03 | LS千葉若葉区発電所 | |||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||
| 前所有者 | 株式会社タカラレーベン | 価格時点 | 平成29年5月31日 | |||
| 前々所有者 | 株式会社ひまわり | 発電設備の評価 | 202～290百万円 | |||
| 所在地 | 千葉県千葉市若葉区野呂町 | 評価価値 | 246百万円 | |||
| 取得日 | 平成28年6月2日 | オペレーター | 株式会社タカラレーベン | |||
| 取得価格 | 222百万円 | O&M業者 | 東洋ビルメンテナンス株式会社 | |||
| 土地 | 地番 | 1336番16他1筆 | 設備 | パネル出力 | 495.00kW | |
| 権利形態 | 所有権 | パネル設置枚数 | 1,980枚 | |||
| 面積(㎡) | 4,471㎡ | パネルメーカー | Solar World AG. | |||
| 用途地域 | 市街化調整区域 | パワコン供給者 | KACO new energy Inc. | |||
| 設備 | 認定日 | 平成25年2月27日 | EPC業者 | 株式会社大木無線電気 | ||
| 供給開始日 | 平成26年3月27日 | 発電出力 | 495.00kW | |||
| 残存調達期間 | 16年9ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 571.316MWh | ||
| 調達期間満了日 | 平成46年3月26日 | 10年度 | 542.750MWh | |||
| 調達価格 | 40円/kWh | 20年度 | 514.185MWh | |||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 13.18% | ||
| 架台基礎構造 | スクリュー型杭基礎 | 10年度 | 12.52% | |||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 11.86% | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 株式会社タカラレーベン | ||||
| 賃貸借期間 | 平成28年6月2日から平成48年6月1日まで | ||||
| 賃料 | 以下に定める方法により算定した最低保証賃料及び実績連動賃料 1. 各月の最低保証賃料は、当該月の予想売電収入の金額と同額とする。ただし、1ヶ月に満たない期間に係る最低保証賃料は、日割にて計算するものとし、1円未満の端数は切り捨てる。 2. 各月の実績連動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とする。なお、以下の計算の結果、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。 (1)実績売電収入(x)が予想売電収入(y)の110%以下の場合 X=0 (2)実績売電収入(x)が、予想売電収入(y)の110%より多い場合 X=(x-y×1.1)×0.5 上記において、「X」は、各月の実績連動賃料とし、「x」は、当該月の実績売電収入とし、「y」は、当該月の予想売電収入の金額とする。 3. 上記2.において、各月の実績売電収入とは、当該月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいう。 (1)当該月に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備を含む。)に係る当該月の喪失利益及び収益減少防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権の上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者が受領する金額を含む。) 4. 上記2.に基づき1ヶ月に満たない期間に係る実績連動賃料を算出するにあたっては、上記3.の趣旨に従って算出した当該月の日割実績売電収入及び日割にて計算した当該月の予想売電収入を用いるものとする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 賃借人は、賃貸借期間中初めて賃借人の各年度の決算期における単体又は連結の損益計算書に示される経常損益が損失となった場合、賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務を担保するため、賃貸人に対し、敷金として、当該決算期の存する暦年の1年分の最低保証賃料の4分の1相当額(なお、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。)を交付するものとする。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、当該賃貸借に関する再契約の意向がある場合には、賃貸借期間満了日の6ヶ月前までにその旨を相手方に通知するものとする。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとする。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面で通知の上、賃貸借契約を平成38年7月1日を経過した時点において解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、平成37年12月31日(ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)までに相手方に到達しなければならず、当該日までに到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 上記1.に記載する解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における賃貸借契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 特になし。 | ||||
| 契約更改の 方法 | 特になし。 | ||||
| 最低保証賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 22,524,382円 | 22,476,085円 | 22,361,831円 | 22,247,562円 | 22,133,312円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 22,019,031円 | 21,904,760円 | 21,790,508円 | 21,676,240円 | 21,561,987円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 21,447,718円 | 21,333,467円 | 21,219,186円 | 21,104,918円 | 20,990,663円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 20,876,395円 | 20,762,143円 | 16,836,887円 | 7,700,105円 | 7,657,249円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | LS千葉若葉区発電所 | ||
| 評価価値 | 202,000,000円～290,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 1.9% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年6月から平成29年5月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 290,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これを固定価格買取制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 202,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | LS千葉若葉区発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 70,600,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 239,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電施設の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | 5.0% | 割引率、設備残存耐用年数等の物件属性、将来予測リスク、発電量の減衰率等を考慮して査定 |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 167,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 29.56% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 | ||||
| ■物件特性 <立地>本物件は千葉県千葉市若葉区に所在しており、JR外房線誉田駅の北東方約4.8kmに位置しています。 <気象条件>日本全国の平均的な日照時間は凡そ1,890時間程度ですが、現地の近傍気象観測点における1981年～2010年の平年値の日照時間は1,903.7時間であり、標準よりもやや長い値となっています。 降雪量は少なく、発電への影響は軽微であり、また、風も強くはないため、気象条件において、特段に太陽光発電の実施を阻害する要素は認められないものと考えます。 <設備>パネルはSolar World AG.、パワーコンディショナーはKACO new energy Inc.製のものを使用しています。 |
| S-04 | LS美浦発電所 | |||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||
| 前所有者 | 株式会社タカラレーベン | 価格時点 | 平成29年5月31日 | |||
| 前々所有者 | 株式会社グリーンスマイル | 発電設備の評価 | 387～552百万円 | |||
| 所在地 | 茨城県稲敷郡美浦村大字木原字大隅 | 評価価値 | 469百万円 | |||
| 取得日 | 平成28年6月2日 | オペレーター | 株式会社タカラレーベン | |||
| 取得価格 | 431百万円 | O&M業者 | 東洋ビルメンテナンス株式会社 | |||
| 土地 | 地番 | 2872番1他7筆 | 設備 | パネル出力 | 1,055.70kW | |
| 権利形態 | 所有権 | パネル設置枚数 | 4,140枚 | |||
| 面積(㎡) | 14,592㎡ | パネルメーカー | ハンファQセルズ ジャパン株式会社 | |||
| 用途地域 | 市街化調整区域 | パワコン供給者 | 富士電機株式会社 | |||
| 設備 | 認定日 | 平成25年9月2日 | EPC業者 | 株式会社ニカデン | ||
| 供給開始日 | 平成26年7月22日 | 発電出力 | 990.00kW | |||
| 残存調達期間 | 17年1ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 1,206.054MWh | ||
| 調達期間満了日 | 平成46年7月21日 | 10年度 | 1,145.751MWh | |||
| 調達価格 | 36円/kWh | 20年度 | 1,085.448MWh | |||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 13.04% | ||
| 架台基礎構造 | キャストイン工法 | 10年度 | 12.39% | |||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 11.74% | |||
| 特記事項 ・本物件への進入路として利用するためのスロープのコンクリート敷の一部及び本物件からの排水のための塩ビ管が本物件から南東側道路に、また、本物件の土地上に設置されたフェンスの一部が東側道路に、それぞれ越境しています。かかる越境については、美浦村から当該越境部分の占用に関する許可を取得しています。 ・本物件への進入路として利用するためのスロープのコンクリート敷の一部及び本物件の土地上に設置されたフェンスの一部が本物件から南東側隣地に越境しています。かかる越境については、当該土地の所有者との間で越境に関する覚書を締結しています。 ・本物件への進入路として利用するため、本物件の美浦村の行政財産である水路に鉄板を敷設しています。かかる敷設については、美浦村から行政財産使用許可を取得しています。 ・本物件の西側隣地に設置されたコンクリート土留めが本物件に越境しています。かかる越境については、当該土地の所有者との間で越境に関する覚書を締結しています。 ・本物件の南側道路に設置された電柱の支柱が、本物件の地中に越境しています。かかる越境については、当該電柱の所有者との間で越境に関する覚書を締結しています。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 株式会社タカラレーベン | ||||
| 賃貸借期間 | 平成28年6月2日から平成48年6月1日まで | ||||
| 賃料 | 以下に定める方法により算定した最低保証賃料及び実績連動賃料 1. 各月の最低保証賃料は、当該月の予想売電収入の金額と同額とする。ただし、1ヶ月に満たない期間に係る最低保証賃料は、日割にて計算するものとし、1円未満の端数は切り捨てる。 2. 各月の実績連動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とする。なお、以下の計算の結果、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。 (1)実績売電収入(x)が予想売電収入(y)の110%以下の場合 X=0 (2)実績売電収入(x)が、予想売電収入(y)の110%より多い場合 X=(x-y×1.1)×0.5 上記において、「X」は、各月の実績連動賃料とし、「x」は、当該月の実績売電収入とし、「y」は、当該月の予想売電収入の金額とする。 3. 上記2.において、各月の実績売電収入とは、当該月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいう。 (1)当該月に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備を含む。)に係る当該月の喪失利益及び収益減少防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権の上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者が受領する金額を含む。) 4. 上記2.に基づき1ヶ月に満たない期間に係る実績連動賃料を算出するにあたっては、上記3.の趣旨に従って算出した当該月の日割実績売電収入及び日割にて計算した当該月の予想売電収入を用いるものとする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 賃借人は、賃貸借期間中初めて賃借人の各年度の決算期における単体又は連結の損益計算書に示される経常損益が損失となった場合、賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務を担保するため、賃貸人に対し、敷金として、当該決算期の存する暦年の1年分の最低保証賃料の4分の1相当額(なお、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。)を交付するものとする。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、当該賃貸借に関する再契約の意向がある場合には、賃貸借期間満了日の6ヶ月前までにその旨を相手方に通知するものとする。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとする。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面で通知の上、賃貸借契約を平成38年7月1日を経過した時点において解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、平成37年12月31日(ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)までに相手方に到達しなければならず、当該日までに到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 上記1.に記載する解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における賃貸借契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 特になし。 | ||||
| 契約更改の 方法 | 特になし。 | ||||
| 最低保証賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 42,885,812円 | 42,784,086円 | 42,566,973円 | 42,349,890円 | 42,132,810円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 41,915,730円 | 41,698,617円 | 41,481,532円 | 41,264,453円 | 41,047,374円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 40,830,261円 | 40,613,177円 | 40,396,095円 | 40,179,015円 | 39,961,904円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 39,744,820円 | 39,527,741円 | 39,310,625円 | 18,125,063円 | 16,198,522円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | LS美浦発電所 | ||
| 評価価値 | 387,000,000円～552,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 1.9% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年6月から平成29年5月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 552,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これを固定価格買取制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 387,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | LS美浦発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 88,900,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 458,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電施設の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | 10.8% | 割引率、設備残存耐用年数等の物件属性、将来予測リスク、発電量の減衰率等を考慮して査定 |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 293,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 19.41% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 | ||||
| ■物件特性 <立地>本物件は茨城県稲敷郡美浦村に所在しています。本物件周辺には、鉄道は存していませんが、首都圏中央連絡自動車道(圏央道)、国道125号(阿見美浦バイパス)により周辺都市及び首都圏へのアクセスも可能です。 <気象条件>日本全国の平均的な日照時間は凡そ1,890時間程度ですが、現地の近傍気象観測点における1981年～2010年の平年値の日照時間は1912.8時間であり、標準よりもやや長い値となっています。 降雪量は少なく、発電への影響は軽微であり、また、風も強くはないため、気象条件において、特段に太陽光発電の実施を阻害する要素は認められないものと考えます。 <設備>パネルはハンファQセルズジャパン株式会社、パワーコンディショナーは富士電機株式会社製のものを使用しています。 |
| S-05 | LS霧島国分発電所 | |||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||
| 前所有者 | 株式会社タカラレーベン | 価格時点 | 平成29年5月31日 | |||
| 前々所有者 | 株式会社ユニ・ロット | 発電設備の評価 | 836～1,194百万円 | |||
| 所在地 | 鹿児島県霧島市国分重久字篠ヶ迫 | 評価価値 | 1,015百万円 | |||
| 取得日 | 平成28年6月2日 | オペレーター | 株式会社タカラレーベン | |||
| 取得価格 | 937百万円 | O&M業者 | オリックス・ファシリティーズ株式会社 | |||
| 土地 | 地番 | 4566番1他1筆 | 設備 | パネル出力 | 2,009.28kW | |
| 権利形態 | 所有権 | パネル設置枚数 | 8,372枚 | |||
| 面積(㎡) | 47,290㎡ | パネルメーカー | Solartech Energy Corp. (昇陽光電科技股份有限公司) | |||
| 用途地域 | 都市計画区域外 | パワコン供給者 | 東芝三菱電機産業 システム株式会社 | |||
| 設備 | 認定日 | 平成25年3月29日 | EPC業者 | 株式会社ユニ・ロット | ||
| 供給開始日 | 平成26年9月16日 | 発電出力 | 1,990.00kW | |||
| 残存調達期間 | 17年3ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 2,320.027MWh | ||
| 調達期間満了日 | 平成46年9月15日 | 10年度 | 2,204.026MWh | |||
| 調達価格 | 40円/kWh | 20年度 | 2,088.024MWh | |||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 13.18% | ||
| 架台基礎構造 | コンクリート置き基礎 | 10年度 | 12.52% | |||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 11.86% | |||
| 特記事項 ・本物件の隣地との一部の境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・南側隣地に存する墓碑及び参道が本物件に越境しています。かかる越境については、南側隣地の管理者との間で覚書を締結しています。 ・本物件からの排水のためのVU管が本物件から南側道路に越境しています。かかる越境については、霧島市から道路占用許可を取得しています。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 株式会社タカラレーベン | ||||
| 賃貸借期間 | 平成28年6月2日から平成48年6月1日まで | ||||
| 賃料 | 以下に定める方法により算定した最低保証賃料及び実績連動賃料 1. 各月の最低保証賃料は、当該月の予想売電収入の金額と同額とする。ただし、1ヶ月に満たない期間に係る最低保証賃料は、日割にて計算するものとし、1円未満の端数は切り捨てる。 2. 各月の実績連動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とする。なお、以下の計算の結果、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。 (1)実績売電収入(x)が予想売電収入(y)の110%以下の場合 X=0 (2)実績売電収入(x)が、予想売電収入(y)の110%より多い場合 X=(x-y×1.1)×0.5 上記において、「X」は、各月の実績連動賃料とし、「x」は、当該月の実績売電収入とし、「y」は、当該月の予想売電収入の金額とする。 3. 上記2.において、各月の実績売電収入とは、当該月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいう。 (1)当該月に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備を含む。)に係る当該月の喪失利益及び収益減少防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権の上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者が受領する金額を含む。) 4. 上記2.に基づき1ヶ月に満たない期間に係る実績連動賃料を算出するにあたっては、上記3.の趣旨に従って算出した当該月の日割実績売電収入及び日割にて計算した当該月の予想売電収入を用いるものとする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 賃借人は、賃貸借期間中初めて賃借人の各年度の決算期における単体又は連結の損益計算書に示される経常損益が損失となった場合、賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務を担保するため、賃貸人に対し、敷金として、当該決算期の存する暦年の1年分の最低保証賃料の4分の1相当額(なお、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。)を交付するものとする。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、当該賃貸借に関する再契約の意向がある場合には、賃貸借期間満了日の6ヶ月前までにその旨を相手方に通知するものとする。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとする。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面で通知の上、賃貸借契約を平成38年7月1日を経過した時点において解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、平成37年12月31日(ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)までに相手方に到達しなければならず、当該日までに到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 上記1.に記載する解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における賃貸借契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 特になし。 | ||||
| 契約更改の 方法 | 特になし。 | ||||
| 最低保証賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 91,784,198円 | 91,525,789円 | 91,061,781円 | 90,597,781円 | 90,133,781円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 89,669,782円 | 89,205,782円 | 88,741,781円 | 88,277,783円 | 87,813,754円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 87,349,743円 | 86,885,743円 | 86,421,744円 | 85,957,748円 | 85,493,747円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 85,029,745円 | 84,565,714円 | 84,101,707円 | 44,580,076円 | 31,190,137円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | LS霧島国分発電所 | ||
| 評価価値 | 836,000,000円～1,194,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 1.9% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年6月から平成29年5月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 1,194,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これを固定価格買取制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 836,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | LS霧島国分発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 146,000,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 972,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電施設の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | 10.7% | 割引率、設備残存耐用年数等の物件属性、将来予測リスク、発電量の減衰率等を考慮して査定 |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 802,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 15.02% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 | ||||
| ■物件特性 <立地>本物件は鹿児島県霧島市の中央部に所在し、鹿児島空港の南東方14kmの地点に位置しています。 <気象条件>日本全国の平均的な日照時間は凡そ1,890時間程度ですが、現地の近傍気象観測点における1981年～2010年の平年値の日照時間は1,935.6時間であり、標準よりもやや長い値となっています。 降雪量は少なく、発電への影響は軽微であり、また、風も強くはないため、気象条件において、特段に太陽光発電の実施を阻害する要素は認められないものと考えます。 <設備>パネルはSolartech Energy Corp.(昇陽光電科技股份有限公司)、パワーコンディショナーは東芝三菱電機産業システム株式会社製のものを使用しています。 |
| S-06 | LS匝瑳発電所 | |||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・地上権 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||
| 前所有者 | 株式会社タカラレーベン | 価格時点 | 平成29年5月31日 | |||
| 前々所有者 | 個人 | 発電設備の評価 | 622～850百万円 | |||
| 所在地 | 千葉県匝瑳市東小笹字塩場潟 | 評価価値 | 736百万円 | |||
| 取得日 | 平成28年6月2日 | オペレーター | 株式会社タカラレーベン | |||
| 取得価格 | 666百万円 | O&M業者 | 東洋ビルメンテナンス株式会社 | |||
| 土地 | 地番 | 3994番1他1筆 | 設備 | パネル出力 | 1,796.08kW | |
| 権利形態 | 地上権 | パネル設置枚数 | 6,908枚 | |||
| 面積(㎡) | 25,224㎡ | パネルメーカー | 友達光電股份有限公司(AUO) | |||
| 用途地域 | 非線引都市計画区域 | パワコン供給者 | ABB株式会社 | |||
| 設備 | 認定日 | 平成25年9月2日 | EPC業者 | 株式会社ト-ヨ-建設 | ||
| 供給開始日 | 平成26年12月18日 | 発電出力 | 1,796.08kW | |||
| 残存調達期間 | 17年6ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 2,117.949MWh | ||
| 調達期間満了日 | 平成46年12月17日 | 10年度 | 2,012.051MWh | |||
| 調達価格 | 36円/kWh | 20年度 | 1,906.154MWh | |||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 13.46% | ||
| 架台基礎構造 | スクリュー型杭基礎 | 10年度 | 12.79% | |||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 12.12% | |||
| 特記事項 ・本物件の隣地との一部の境界について、書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の土地については、土地所有者(個人)を地上権設定者、タカラレーベンを地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。本投資法人取得後の地上権設定契約の概要は、以下のとおりです。 (地上権設定契約の概要) 地上権設定者:個人 地上権者:本投資法人 存続期間:平成25年10月16日から平成46年5月31日まで 地代:月25万5,000円。 地代改定:なし。 敷金・保証金:1,500万円 契約更新:期間の満了6ヶ月前までに相手方に通知しない場合は1年間自動更新され、その後も同様とする。 中途解約:不可 優先買取権:地上権設定者が本土地を譲渡しようとする場合、地上権者が第三者に優先して当該土地を買い受けることができる。 譲渡承諾:地上権設定者は、地上権者が、本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾している。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 株式会社タカラレーベン | ||||
| 賃貸借期間 | 平成28年6月2日から平成48年6月1日まで(注) | ||||
| 賃料 | 以下に定める方法により算定した最低保証賃料及び実績連動賃料 1. 各月の最低保証賃料は、当該月の予想売電収入の金額と同額とする。ただし、1ヶ月に満たない期間に係る最低保証賃料は、日割にて計算するものとし、1円未満の端数は切り捨てる。 2. 各月の実績連動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とする。なお、以下の計算の結果、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。 (1)実績売電収入(x)が予想売電収入(y)の110%以下の場合 X=0 (2)実績売電収入(x)が、予想売電収入(y)の110%より多い場合 X=(x-y×1.1)×0.5 上記において、「X」は、各月の実績連動賃料とし、「x」は、当該月の実績売電収入とし、「y」は、当該月の予想売電収入の金額とする。 3. 上記2.において、各月の実績売電収入とは、当該月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいう。 (1)当該月に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備を含む。)に係る当該月の喪失利益及び収益減少防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権の上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者が受領する金額を含む。) 4. 上記2.に基づき1ヶ月に満たない期間に係る実績連動賃料を算出するにあたっては、上記3.の趣旨に従って算出した当該月の日割実績売電収入及び日割にて計算した当該月の予想売電収入を用いるものとする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 賃借人は、賃貸借期間中初めて賃借人の各年度の決算期における単体又は連結の損益計算書に示される経常損益が損失となった場合、賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務を担保するため、賃貸人に対し、敷金として、当該決算期の存する暦年の1年分の最低保証賃料の4分の1相当額(なお、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。)を交付するものとする。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、当該賃貸借に関する再契約の意向がある場合には、賃貸借期間満了日の6ヶ月前までにその旨を相手方に通知するものとする。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとする。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面で通知の上、賃貸借契約を平成38年7月1日を経過した時点において解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、平成37年12月31日(ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)までに相手方に到達しなければならず、当該日までに到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 上記1.に記載する解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における賃貸借契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 特になし。 | ||||
| 契約更改の 方法 | 特になし。 | ||||
| 最低保証賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 75,465,634円 | 75,293,552円 | 74,912,331円 | 74,531,110円 | 74,149,870円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 73,768,628円 | 73,387,407円 | 73,006,187円 | 72,624,946円 | 72,243,724円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 71,862,500円 | 71,481,260円 | 71,100,021円 | 70,718,800円 | 70,337,576円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目(注) | 20年目(注) | |
| 69,956,337円 | 69,575,097円 | 69,193,877円 | 47,893,328円 | 27,954,501円 | |
(注) 賃貸人である本投資法人は本物件に係る土地の地上権者であり、本投資法人の有する本物件に係る地上権(本注において以下「本地上権」といいます。)の存続期間が更新されずに終了した場合その他の事由により本地上権が消滅した場合、本物件の賃貸借は終了することとなります。本地上権の存続期間が当初の存続期間の満了日である平成46年5月31日に更新されずに終了した場合、同日に本物件の賃貸借が終了し、本投資法人は19年目と20年目の賃料を収受することができません。
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | LS匝瑳発電所 | ||
| 評価価値 | 622,000,000円～850,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 1.8% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年6月から平成29年5月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | - | ||
| 評価価値 | 850,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これを固定価格買取制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | - | ||
| 評価価値 | 622,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | LS匝瑳発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 42,700,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 725,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電施設の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | - | - |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 532,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 5.89% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 | ||||
| ■物件特性 <立地>本物件は千葉県匝瑳市の南東端でJR総武本線八日市場駅の南東方約8.2kmに位置しています。 <気象条件>日本全国の平均的な日照時間は凡そ1,890時間程度ですが、現地の近傍気象観測点における1981年～2010年の平年値の日照時間は1,959.9時間であり、標準よりもやや長い値となっています。 降雪量は少なく、発電への影響は軽微であり、また、風も強くはないため、気象条件において、特段に太陽光発電の実施を阻害する要素は認められないものと考えます。 <設備>パネルは友達光電股份有限公司(AUO)、パワーコンディショナーはABB株式会社製のものを使用しています。 |
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | |||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||
| 前所有者 | 株式会社タカラレーベン | 価格時点 | 平成29年5月31日 | |||
| 前々所有者 | 株式会社ブレーメン | 発電設備の評価 | 732～1,048百万円 | |||
| 所在地 | 宮城県黒川郡大郷町東成田字板谷東山 | 評価価値 | 890百万円 | |||
| 取得日 | 平成28年6月2日 | オペレーター | 株式会社タカラレーベン | |||
| 取得価格 | 818百万円 | O&M業者 | 東洋ビルメンテナンス株式会社 | |||
| 土地 | 地番 | 1番5他1筆 | 設備 | パネル設置枚数 | 6,800枚 | |
| 権利形態 | 所有権 | パネルメーカー | サンテックパワージャパン株式会社 | |||
| 面積(㎡) | 57,311㎡ | パワコン供給者 | 株式会社ダイヘン | |||
| 用途地域 | 都市計画区域外 | EPC業者 | JAG国際エナジー株式会社(旧商号:国際ランド&ディベロップメント株式会社) | |||
| 設備 | 認定日 | 平成25年11月1日 | 発電出力 | 1,951.20kW | ||
| 供給開始日 | 平成27年3月30日 | パネル出力 | 2,040.00kW | |||
| 残存調達期間 | 17年9ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 2,251.259MWh | ||
| 調達期間満了日 | 平成47年3月29日 | 10年度 | 2,138.696MWh | |||
| 調達価格 | 36円/kWh | 20年度 | 2,026.133MWh | |||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 12.60% | ||
| 架台基礎構造 | 杭基礎又はスクリュー型杭基礎(グランドスクリュー) | 10年度 | 11.97% | |||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 11.34% | |||
| 特記事項 ・本物件の南側隣地に設置されている側溝の一部が本物件に越境しています。かかる越境については、当該土地の所有者との間で越境に関する覚書を締結しています。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 株式会社タカラレーベン | ||||
| 賃貸借期間 | 平成28年6月2日から平成48年6月1日まで | ||||
| 賃料 | 以下に定める方法により算定した最低保証賃料及び実績連動賃料 1. 各月の最低保証賃料は、当該月の予想売電収入の金額と同額とする。ただし、1ヶ月に満たない期間に係る最低保証賃料は、日割にて計算するものとし、1円未満の端数は切り捨てる。 2. 各月の実績連動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とする。なお、以下の計算の結果、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。 (1)実績売電収入(x)が予想売電収入(y)の110%以下の場合 X=0 (2)実績売電収入(x)が、予想売電収入(y)の110%より多い場合 X=(x-y×1.1)×0.5 上記において、「X」は、各月の実績連動賃料とし、「x」は、当該月の実績売電収入とし、「y」は、当該月の予想売電収入の金額とする。 3. 上記2.において、各月の実績売電収入とは、当該月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいう。 (1)当該月に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備を含む。)に係る当該月の喪失利益及び収益減少防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権の上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者が受領する金額を含む。) 4. 上記2.に基づき1ヶ月に満たない期間に係る実績連動賃料を算出するにあたっては、上記3.の趣旨に従って算出した当該月の日割実績売電収入及び日割にて計算した当該月の予想売電収入を用いるものとする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 賃借人は、賃貸借期間中初めて賃借人の各年度の決算期における単体又は連結の損益計算書に示される経常損益が損失となった場合、賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務を担保するため、賃貸人に対し、敷金として、当該決算期の存する暦年の1年分の最低保証賃料の4分の1相当額(なお、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。)を交付するものとする。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、当該賃貸借に関する再契約の意向がある場合には、賃貸借期間満了日の6ヶ月前までにその旨を相手方に通知するものとする。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとする。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面で通知の上、賃貸借契約を平成38年7月1日を経過した時点において解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、平成37年12月31日(ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)までに相手方に到達しなければならず、当該日までに到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 上記1.に記載する解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における賃貸借契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 特になし。 | ||||
| 契約更改の 方法 | 特になし。 | ||||
| 最低保証賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 80,259,004円 | 80,105,452円 | 79,700,210円 | 79,294,994円 | 78,889,766円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 78,484,526円 | 78,079,308円 | 77,674,091円 | 77,268,865円 | 76,863,624円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 76,458,406円 | 76,053,179円 | 75,647,938円 | 75,242,722円 | 74,837,505円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 74,432,276円 | 74,027,036円 | 73,621,820円 | 59,619,252円 | 30,338,058円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | LS宮城大郷発電所 | ||
| 評価価値 | 732,000,000円～1,048,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 1.9% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年6月から平成29年5月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 1,048,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これを固定価格買取制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 732,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | LS宮城大郷発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 125,000,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 869,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電施設の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | 12.4% | 割引率、設備残存耐用年数等の物件属性、将来予測リスク、発電量の減衰率等を考慮して査定 |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 632,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 14.42% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 | ||||
| ■物件特性 <立地>本物件は宮城県黒川郡大郷町の最南部で、利府町との町境に位置しています。三陸自動車道「利府中IC」の北方約8.5kmの地点に位置し、西方は産業廃棄物最終処分場が広がっています。 <気象条件>日本全国の平均的な日照時間は凡そ1,890時間程度ですが、現地の近傍気象観測点における1981年～2010年の平年値の日照時間は1,796.1時間であり、標準よりも短い値となっています。 降雪量は少なく、発電への影響は軽微であり、また、風も強くはないため、気象条件において、特段に太陽光発電の実施を阻害する要素は認められないものと考えます。 <設備>パネルはサンテックパワージャパン株式会社、パワーコンディショナーは株式会社ダイヘン製のものを使用しています。 |
| S-08 | LS水戸高田発電所 | |||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||
| 前所有者 | 株式会社タカラレーベン | 価格時点 | 平成29年5月31日 | |||
| 前々所有者 | 個人 | 発電設備の評価 | 877～1,282百万円 | |||
| 所在地 | 茨城県水戸市高田町字台 | 評価価値 | 1,079百万円 | |||
| 取得日 | 平成28年6月2日 | オペレーター | 株式会社タカラレーベン | |||
| 取得価格 | 991百万円 | O&M業者 | 東洋ビルメンテナンス株式会社 | |||
| 土地 | 地番 | 15番1他8筆 | 設備 | パネル出力 | 2,128.00kW | |
| 権利形態 | 所有権 | パネル設置枚数 | 7,600枚 | |||
| 面積(㎡) | 36,616㎡ | パネルメーカー | Solar World AG. | |||
| 用途地域 | 市街化調整区域 | パワコン供給者 | 富士電機株式会社 | |||
| 設備 | 認定日 | 平成25年12月5日 | EPC業者 | 株式会社大木無線電気 | ||
| 供給開始日 | 平成27年3月27日 | 発電出力 | 1,990.00kW | |||
| 残存調達期間 | 17年9ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 2,552.143MWh | ||
| 調達期間満了日 | 平成47年3月26日 | 10年度 | 2,424.536MWh | |||
| 調達価格 | 36円/kWh | 20年度 | 2,296.929MWh | |||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 13.69% | ||
| 架台基礎構造 | 杭基礎 | 10年度 | 13.01% | |||
| パネルの種類 | 単結晶シリコン | 20年度 | 12.32% | |||
| 特記事項 ・本物件の隣地との一部の境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の土地の一部(地番:15番2、15番8)につき、以下の内容の地上権が設定され登記がなされています。 地上権者:旧建設省 目的:導水管路設置 範囲:東京湾平均海面の上1.33mから下9.93mの間 存続期間:設定契約の日から導水管路存続期間中 地代:無償 特約:地上権設定の範囲の上限以下を掘削し、又は、形質変更をしようとするときはあらかじめ設計、工法について河川管理者と協議しなければならない。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 株式会社タカラレーベン | ||||
| 賃貸借期間 | 平成28年6月2日から平成48年6月1日まで | ||||
| 賃料 | 以下に定める方法により算定した最低保証賃料及び実績連動賃料 1. 各月の最低保証賃料は、当該月の予想売電収入の金額と同額とする。ただし、1ヶ月に満たない期間に係る最低保証賃料は、日割にて計算するものとし、1円未満の端数は切り捨てる。 2. 各月の実績連動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とする。なお、以下の計算の結果、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。 (1)実績売電収入(x)が予想売電収入(y)の110%以下の場合 X=0 (2)実績売電収入(x)が、予想売電収入(y)の110%より多い場合 X=(x-y×1.1)×0.5 上記において、「X」は、各月の実績連動賃料とし、「x」は、当該月の実績売電収入とし、「y」は、当該月の予想売電収入の金額とする。 3. 上記2.において、各月の実績売電収入とは、当該月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいう。 (1)当該月に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備を含む。)に係る当該月の喪失利益及び収益減少防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権の上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者が受領する金額を含む。) 4. 上記2.に基づき1ヶ月に満たない期間に係る実績連動賃料を算出するにあたっては、上記3.の趣旨に従って算出した当該月の日割実績売電収入及び日割にて計算した当該月の予想売電収入を用いるものとする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 賃借人は、賃貸借期間中初めて賃借人の各年度の決算期における単体又は連結の損益計算書に示される経常損益が損失となった場合、賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務を担保するため、賃貸人に対し、敷金として、当該決算期の存する暦年の1年分の最低保証賃料の4分の1相当額(なお、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。)を交付するものとする。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、当該賃貸借に関する再契約の意向がある場合には、賃貸借期間満了日の6ヶ月前までにその旨を相手方に通知するものとする。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとする。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面で通知の上、賃貸借契約を平成38年7月1日を経過した時点において解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、平成37年12月31日(ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)までに相手方に到達しなければならず、当該日までに到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 上記1.に記載する解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における賃貸借契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 特になし。 | ||||
| 契約更改の 方法 | 特になし。 | ||||
| 最低保証賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 91,007,658円 | 90,823,905円 | 90,364,509円 | 89,905,125円 | 89,445,753円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 88,986,357円 | 88,526,973円 | 88,067,602円 | 87,608,205円 | 87,148,810円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 86,689,424円 | 86,230,052円 | 85,770,659円 | 85,311,272円 | 84,851,902円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 84,392,505円 | 83,933,110円 | 83,473,724円 | 68,894,218円 | 34,397,895円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | LS水戸高田発電所 | ||
| 評価価値 | 877,000,000円～1,282,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 1.9% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年6月から平成29年5月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 1,282,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これを固定価格買取制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 877,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | LS水戸高田発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 261,000,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 1,040,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電施設の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | 7.7% | 割引率、設備残存耐用年数等の物件属性、将来予測リスク、発電量の減衰率等を考慮して査定 |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 763,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 25.11% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 | ||||
| ■物件特性 <立地>本物件は茨城県水戸市高田町に所在し、JR常磐線水戸駅の南西方約10kmの地点に位置しています。 <気象条件>日本全国の平均的な日照時間は凡そ1,890時間程度ですが、現地の近傍気象観測点における1981年～2010年の平年値の日照時間は1,912.8時間であり、標準よりもやや長い値となっています。 降雪量は少なく、発電への影響は軽微であり、また、風も強くはないため、気象条件において、特段に太陽光発電の実施を阻害する要素は認められないものと考えます。 <設備>パネルはSolar World AG.、パワーコンディショナーは富士電機株式会社製のものを使用しています。 |
| S-09 | LS青森平内発電所 | |||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||
| 前所有者 | 株式会社タカラレーベン | 価格時点 | 平成29年5月31日 | |||
| 前々所有者 | エネルギープロダクト株式会社 | 発電設備の評価 | 632～915百万円 | |||
| 所在地 | 青森県東津軽郡平内町大字中野字堤ヶ沢 | 評価価値 | 773百万円 | |||
| 取得日 | 平成28年6月2日 | オペレーター | 株式会社タカラレーベン | |||
| 取得価格 | 705百万円 | O&M業者 | オリックス・ファシリティーズ株式会社 | |||
| 土地 | 地番 | 9番1他11筆 | 設備 | パネル出力 | 1,820.00kW | |
| 権利形態 | 所有権 | パネル設置枚数 | 7,280枚 | |||
| 面積(㎡) | 61,171㎡ | パネルメーカー | ハンファQセルズ ジャパン株式会社 | |||
| 用途地域 | 非線引都市計画区域 | パワコン供給者 | 富士電機株式会社 | |||
| 設備 | 認定日 | 平成26年3月17日 | EPC業者 | エネルギープロダクト株式会社 | ||
| 供給開始日 | 平成27年7月21日 | 発電出力 | 1,820.00kW | |||
| 残存調達期間 | 18年1ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 2,071.534MWh | ||
| 調達期間満了日 | 平成47年7月20日 | 10年度 | 1,967.957MWh | |||
| 調達価格 | 36円/kWh | 20年度 | 1,864.381MWh | |||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 12.99% | ||
| 架台基礎構造 | 単管杭基礎 | 10年度 | 12.34% | |||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 11.69% | |||
| 特記事項 ・本物件の隣地との一部の境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・本物件の南側隣地に存在する事務所(コンクリート基礎を含みます。)及び広告塔が本件土地に越境しています。かかる越境については、当該土地の所有者との間で越境に関する覚書を締結しています。 ・本物件の南側隣地に存在する車庫の一部が本件土地に越境しています。かかる越境については、当該土地の所有者との間で越境に関する覚書を締結しています。 ・本物件の東側隣地との境界付近に存在する第三者所有の小屋2棟が本件土地に越境しています。かかる越境については、当該土地の所有者との間で越境に関する覚書を締結しています。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 株式会社タカラレーベン | ||||
| 賃貸借期間 | 平成28年6月2日から平成48年6月1日まで | ||||
| 賃料 | 以下に定める方法により算定した最低保証賃料及び実績連動賃料 1. 各月の最低保証賃料は、当該月の予想売電収入の金額と同額とする。ただし、1ヶ月に満たない期間に係る最低保証賃料は、日割にて計算するものとし、1円未満の端数は切り捨てる。(消費税及び地方消費税別途。但し、敷金の算定においては消費税及び地方消費税を含まない。) 2. 各月の実績連動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とする。なお、以下の計算の結果、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。 (1)実績売電収入(x)が予想売電収入(y)の110%以下の場合 X=0 (2)実績売電収入(x)が、予想売電収入(y)の110%より多い場合 X=(x-y×1.1)×0.5 上記において、「X」は、各月の実績連動賃料とし、「x」は、当該月の実績売電収入とし、「y」は、当該月の予想売電収入の金額とする。 3. 上記2.において、各月の実績売電収入とは、当該月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいう。 (1)当該月に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備を含む。)に係る当該月の喪失利益及び収益減少防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権の上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者が受領する金額を含む。) 4. 上記2.に基づき1ヶ月に満たない期間に係る実績連動賃料を算出するにあたっては、上記3.の趣旨に従って算出した当該月の日割実績売電収入及び日割にて計算した当該月の予想売電収入を用いるものとする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 賃借人は、賃貸借期間中初めて賃借人の各年度の決算期における単体又は連結の損益計算書に示される経常損益が損失となった場合、賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務を担保するため、賃貸人に対し、敷金として、当該決算期の存する暦年の1年分の最低保証賃料の4分の1相当額(なお、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。)を交付するものとする。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、当該賃貸借に関する再契約の意向がある場合には、賃貸借期間満了日の6ヶ月前までにその旨を相手方に通知するものとする。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとする。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面で通知の上、賃貸借契約を平成38年7月1日を経過した時点において解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、平成37年12月31日(ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)までに相手方に到達しなければならず、当該日までに到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 上記1.に記載する解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における賃貸借契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 特になし。 | ||||
| 契約更改の 方法 | 特になし。 | ||||
| 最低保証賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 72,395,995円 | 72,303,356円 | 71,938,420円 | 71,573,457円 | 71,208,488円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 70,843,522円 | 70,478,555円 | 70,113,585円 | 69,748,618円 | 69,383,681円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 69,018,717円 | 68,653,751円 | 68,288,781円 | 67,923,814円 | 67,558,846円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 67,193,911円 | 66,828,948円 | 66,463,979円 | 66,099,011円 | 31,702,175円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | LS青森平内発電所 | ||
| 評価価値 | 632,000,000円～915,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 1.9% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年6月から平成29年5月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 915,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これを固定価格買取制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 632,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | LS青森平内発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 148,000,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 739,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電施設の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | 5.1% | 割引率、設備残存耐用年数等の物件属性、将来予測リスク、発電量の減衰率等を考慮して査定 |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 597,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 20.02% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 | ||||
| ■物件特性 <立地>本物件は青森県東津軽郡平内町の西部で、青森駅の北東方約21kmの地点に位置しています。 <気象条件>日本全国の平均的な日照時間は凡そ1,890時間程度ですが、現地の近傍気象観測点における1981年～2010年の平年値の日照時間は1,602.7時間であり、標準よりも短い値となっています。 降雪地域のため積雪によるリスクはありますが、架台の高さ及び傾きにより雪が滑り落ちる構造としており、積雪に対する対策を講じています。 <設備>パネルはハンファQセルズジャパン株式会社、パワーコンディショナーは富士電機株式会社製のものを使用しています。 |
| S-10 | LS利根布川発電所 | |||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・不動産 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||
| 前所有者 | 株式会社タカラレーベン | 価格時点 | 平成29年5月31日 | |||
| 前々所有者 | 株式会社躍華 | 発電設備の評価 | 1,110～1,627百万円 | |||
| 所在地 | 茨城県北相馬郡利根町大字布川字三番割 | 評価価値 | 1,368百万円 | |||
| 取得日 | 平成28年6月2日 | オペレーター | 株式会社タカラレーベン | |||
| 取得価格 | 1,261百万円 | O&M業者 | 東洋ビルメンテナンス株式会社 | |||
| 土地 | 地番 | 5777番2他10筆 | 設備 | パネル出力 | 2,467.08kW | |
| 権利形態 | 所有権 | パネル設置枚数 | 14,952枚 | |||
| 面積(㎡) | 33,053㎡ | パネルメーカー | ソーラーフロンティア株式会社 | |||
| 用途地域 | 市街化調整区域 | パワコン供給者 | 富士電機株式会社 | |||
| 設備 | 認定日 | 平成26年2月25日 | EPC業者 | 株式会社ニカデン | ||
| 供給開始日 | 平成27年12月11日 | 発電出力 | 1,990.00kW | |||
| 残存調達期間 | 18年6ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 3,154.708MWh | ||
| 調達期間満了日 | 平成47年12月10日 | 10年度 | 2,996.973MWh | |||
| 調達価格 | 36円/kWh | 20年度 | 2,839.237MWh | |||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 14.60% | ||
| 架台基礎構造 | 杭基礎 | 10年度 | 13.87% | |||
| パネルの種類 | CIS | 20年度 | 13.14% | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 株式会社タカラレーベン | ||||
| 賃貸借期間 | 平成28年6月2日から平成48年6月1日まで | ||||
| 賃料 | 以下に定める方法により算定した最低保証賃料及び実績連動賃料 1. 各月の最低保証賃料は、当該月の予想売電収入の金額と同額とする。ただし、1ヶ月に満たない期間に係る最低保証賃料は、日割にて計算するものとし、1円未満の端数は切り捨てる。 2. 各月の実績連動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額とする。なお、以下の計算の結果、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。 (1)実績売電収入(x)が予想売電収入(y)の110%以下の場合 X=0 (2)実績売電収入(x)が、予想売電収入(y)の110%より多い場合 X=(x-y×1.1)×0.5 上記において、「X」は、各月の実績連動賃料とし、「x」は、当該月の実績売電収入とし、「y」は、当該月の予想売電収入の金額とする。 3. 上記2.において、各月の実績売電収入とは、当該月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいう。 (1)当該月に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、当該太陽光発電設備(これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備を含む。)に係る当該月の喪失利益及び収益減少防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権の上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者が受領する金額を含む。) 4. 上記2.に基づき1ヶ月に満たない期間に係る実績連動賃料を算出するにあたっては、上記3.の趣旨に従って算出した当該月の日割実績売電収入及び日割にて計算した当該月の予想売電収入を用いるものとする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 賃借人は、賃貸借期間中初めて賃借人の各年度の決算期における単体又は連結の損益計算書に示される経常損益が損失となった場合、賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務を担保するため、賃貸人に対し、敷金として、当該決算期の存する暦年の1年分の最低保証賃料の4分の1相当額(なお、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。)を交付するものとする。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、当該賃貸借に関する再契約の意向がある場合には、賃貸借期間満了日の6ヶ月前までにその旨を相手方に通知するものとする。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとする。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面で通知の上、賃貸借契約を平成38年7月1日を経過した時点において解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、平成37年12月31日(ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)までに相手方に到達しなければならず、当該日までに到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 上記1.に記載する解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における賃貸借契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 特になし。 | ||||
| 契約更改の 方法 | 特になし。 | ||||
| 最低保証賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 112,994,275円 | 112,712,798円 | 112,144,951円 | 111,577,105円 | 111,009,259円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 110,441,416円 | 109,873,567円 | 109,305,724円 | 108,737,876円 | 108,170,030円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 107,602,185円 | 107,034,340円 | 106,466,494円 | 105,898,630円 | 105,330,783円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 104,762,939円 | 104,195,093円 | 103,627,246円 | 103,059,401円 | 72,168,169円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | LS利根布川発電所 | ||
| 評価価値 | 1,110,000,000円～1,627,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 1.9% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年6月から平成29年5月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 1,627,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これを固定価格買取制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 1,110,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | LS利根布川発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 319,000,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 1,300,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電施設の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | 8.8% | 割引率、設備残存耐用年数等の物件属性、将来予測リスク、発電量の減衰率等を考慮して査定 |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 786,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 24.54% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 | ||||
| ■物件特性 <立地>本物件は茨城県北相馬郡利根町の南端部に位置しています。周辺の交通施設は、幹線道路として県道4号、11号、209号により周辺都市へのアクセスが可能です。また、利根川を越えて千葉県側には、JR成田線、国道356号により首都圏へのアクセスも可能です。 <気象条件>日本全国の平均的な日照時間は凡そ1,890時間程度ですが、現地の近傍気象観測点における1981年～2010年の平年値の日照時間は1,912.8時間であり、標準よりもやや長い値となっています。 降雪量は少なく、発電への影響は軽微であり、また、風も強くはないため、気象条件において、特段に太陽光発電の実施を阻害する要素は認められないものと考えます。 <設備>パネルはソーラーフロンティア株式会社、パワーコンディショナーは富士電機株式会社製のものを使用しています。 |
| S-11 | LS神栖波崎発電所 | |||||
| 特定資産の種類 | 再生可能エネルギー発電設備・地上権 | 評価者 | PwCサステナビリティ合同会社 | |||
| 前所有者 | 株式会社タカラレーベン | 価格時点 | 平成29年5月31日 | |||
| 前々所有者 | 株式会社ミゾグチファーム、個人 | 発電設備の評価 | 425～594百万円 | |||
| 所在地 | 茨城県神栖市波崎字村後 | 評価価値 | 509百万円 | |||
| 取得日 | 平成29年2月7日 | オペレーター | 株式会社タカラレーベン | |||
| 取得価格 | 470百万円 | O&M業者 | 東洋ビルメンテナンス株式会社 | |||
| 土地 | 地番 | 2487番1他12筆 | 設備 | パネル出力 | 1,200.00kW | |
| 権利形態 | 地上権 | パネル設置枚数 | 4,800枚 | |||
| 面積(㎡) | 12,819.00㎡ | パネルメーカー | Neo Solar Power Corp.(旧商号:デルソーラー社) | |||
| 用途地域 | 市街化調整区域 | パワコン供給者 | 富士電機株式会社 | |||
| 設備 | 認定日 | 平成25年12月5日 | EPC業者 | 株式会社ニカデン 株式会社野口商事 | ||
| 供給開始日 | 平成28年3月22日 | 発電出力 | 990.00kW | |||
| 残存調達期間 | 18年9ヶ月 | 想定年間発電電力量 | 初年度 | 1,465.700MWh | ||
| 調達期間満了日 | 平成48年3月21日 | 10年度 | 1,392.420MWh | |||
| 調達価格 | 36円/kWh | 20年度 | 1,319.130MWh | |||
| 権利形態 | 所有権 | 想定設備利用率 | 初年度 | 13.94% | ||
| 架台基礎構造 | スクリュー式杭基礎 | 10年度 | 13.25% | |||
| パネルの種類 | 多結晶シリコン | 20年度 | 12.55% | |||
| 特記事項 ・本物件の土地については、土地所有者(個人及び法人)を地上権設定者、本投資法人を地上権者とする地上権が設定され登記がなされています。地上権設定契約の概要は、以下のとおりです。 (地上権設定契約の概要) 地上権設定者:個人及び法人 地上権者:本投資法人 存続期間:平成28年2月16日から平成49年2月15日まで 地代:地上権設定者の承諾が得られていないため非開示。 地代改定:なし 敷金・保証金:なし 契約更新:期間の満了6ヶ月前までに相手方に通知しない場合は1年間自動更新され、その後も同様とする。 中途解約:地上権者は、発電所の設置・建設、太陽光発電事業の運営が困難となった等の理由により、地上権者等が太陽光発電事業を終了するときは、無償で解約することができる。 優先買取権:地上権設定者が本土地を譲渡しようとする場合、地上権者が第三者に優先して当該土地を買い受けることができる。 譲渡承諾:地上権設定者等は、地上権者が、本土地に太陽光発電設備を設置して行う太陽光発電事業を行う目的で地上権の譲渡等を行うことを承諾している。 ・本物件の隣地との一部の境界について、境界立会い及び書面での境界確認がなされていませんが、本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・南東側隣地と本物件との境界において、南東側隣地の水路と本物件の土地が相互に越境しています。本書の日付現在、当該隣地所有者との間に紛争等は発生していません。 ・南西側道路が本物件に越境しています。かかる越境については、今後是正に向けた手当について神栖市と協議する予定です。 ・ブロック塀のコンクリート基礎が本物件から西側道路に越境しています。かかる越境については、当該隣地の所有者である神栖市の費用負担で、将来、舗装工事を行う際に越境しているコンクリート塀の基礎を撤去する予定です。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | |||||
| 賃借人 | 株式会社タカラレーベン | ||||
| 賃貸借期間 | 平成29年2月7日から平成49年2月6日まで | ||||
| 賃料 | 以下に定める方法により算定した最低保証賃料及び実績連動賃料 1. 各月の最低保証賃料は、当該月の想定売電収入の金額と同額(消費税及び地方消費税別途)とする。なお、1ヶ月に満たない期間に係る最低保証賃料は、日割にて計算するものとし、1円未満の端数は切り捨てる。ただし、敷金の算定においては、最低保証賃料として消費税及び地方消費税相当額を含まない金額を用いるものとする。なお、最低保証賃料を算定する基礎となる発電量予測値の超過確率P(パーセンタイル)は、超過確率P(パーセンタイル)75を基準としている。 2. 各月の実績連動賃料(X)は、以下の算定式により算出される金額(消費税及び地方消費税別途)とする。なお、以下の計算の結果、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。 (1)実績売電収入(x)が想定売電収入(y)以下の場合 X=0 (2)実績売電収入(x)が想定売電収入(y)より多い場合 X=(x-y)×0.5 上記において、「X」は、各月の実績連動賃料とし、「x」は、当該月の実績売電収入とし、「y」は、当該月の想定売電収入の金額とする。 3. 上記2.において、各月の実績売電収入とは、当該月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量及び当該月の翌月の検針日に計量された電力量のうち日割にて計算した当該月内の電力量の合計額に基づく料金に、以下の金額の合計額を加算したものをいう。 (1)当該月に行われた出力抑制に係る出力抑制補償金の金額 (2)賃借人を被保険者とする利益保険に基づき、太陽光発電設備(これに付随する変電設備その他の附属設備及び関連設備を含む。)に係る当該月の喪失利益及び収益減少防止費用として賃借人が受領する保険金の金額(賃借人がかかる保険金請求権の上に設定した担保権に係る担保権者又は転担保権者が受領する金額を含む。) 4. 上記2.に基づき1ヶ月に満たない期間に係る実績連動賃料を算出するにあたっては、上記3.の趣旨に従って算出した当該月の日割実績売電収入及び日割にて計算した当該月の想定売電収入を用いるものとする。 | ||||
| 敷金・保証金 | 賃借人は、賃貸借期間中初めて賃借人の各年度の決算期における単体又は連結の損益計算書に示される経常損益が損失となった場合、賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対する一切の債務を担保するため、賃貸人に対し、敷金として、当該決算期の存する暦年の1年分の最低保証賃料の4分の1相当額(なお、1円未満の端数を生じた場合は、当該端数は切り捨てる。)を交付するものとする。 | ||||
| 期間満了時の 更新について | 賃貸人又は賃借人は、当該賃貸借に関する再契約の意向がある場合には、賃貸借期間満了日の6ヶ月前までにその旨を相手方に通知するものとする。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協議するものとし、協議の上合意した場合には再契約を締結するものとする。 | ||||
| 賃料改定に ついて | インフレーションが生じ、賃料の実質的な価値が低下した場合、賃借人は、賃貸人の要請に従い、売電先の変更又は追加に向けた検討を行うものとし、検討の結果、売電先が変更された場合は、新たな売電先への販売価格を踏まえ、賃貸人との間で賃料の増額改定について誠実に協議するものとする。 | ||||
| 中途解約に ついて | 1. 賃貸人又は賃借人は、その相手方に対して書面で通知の上、賃貸借契約を賃貸借期間の開始日の10年1ヶ月後の応当日の前日を経過した時点において解約することを申し入れることができるものとする。ただし、当該解約の通知は、賃貸借期間の開始日から9年7ヶ月後の応当日の前日(ただし、当該日が賃貸人及び本資産運用会社の営業日でない場合は、その前営業日とする。)までに相手方に到達しなければならず、当該日に到達しない場合、解約の効力は生じないものとする。 2. 上記1.に記載する解約可能日を経過した場合、賃貸人及び賃借人は、その後の賃貸借期間中における賃貸借契約の中途解約に関する規定の要否及び(必要となる場合)内容について、誠実に協議するものとする。 | ||||
| 違約金 | 特になし。 | ||||
| 契約更改の 方法 | 特になし。 | ||||
| 最低保証賃料 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
| 68,169,395円 | 50,105,146円 | 49,851,703円 | 49,598,265円 | 49,344,825円 | |
| 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | |
| 49,091,386円 | 48,837,943円 | 48,584,494円 | 48,331,029円 | 48,077,591円 | |
| 11年目 | 12年目 | 13年目 | 14年目 | 15年目 | |
| 47,824,150円 | 47,570,710円 | 47,317,268円 | 47,063,830円 | 46,810,379円 | |
| 16年目 | 17年目 | 18年目 | 19年目 | 20年目 | |
| 46,556,912円 | 46,303,474円 | 46,050,032円 | 38,800,862円 | 8,200,303円 | |
| バリュエーションレポートの概要 | |||
| 物件名称 | LS神栖波崎発電所 | ||
| 評価価値 | 425,000,000円～594,000,000円 | ||
| 評価機関 | PwCサステナビリティ合同会社 | ||
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | ||
| 項目 | 内容 | 概要等 | |
| 割引率 (WACC) | 非課税期間 | 1.9% | 東証上場リートを類似企業とし、各銘柄のTOPIXに対するベータのデータ(平成24年6月から平成29年5月までの期間)を利用し推定された資本コストと負債コストを、評価対象期間のウェイトで加重平均して得た数値 |
| 課税期間 | 1.8% | ||
| 評価価値 | 594,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| 割引率 (IRR) | 非課税期間 | 6.0% | 「平成27年度調達価格および調達期間に関する意見」の「参考10 運転開始設備のIRR水準」に記載された1,000kW以上の平成26年10-12月期運転開始設備を対象としたIRRの、件数ベースの中央値付近と推測される7%を直近事例の実績IRRと推測し、これを固定価格買取制度における利潤配慮期間の前後で調達価格等算定委員会が想定している想定IRR(税引前)の差である1%で調整して得た数値 |
| 課税期間 | 6.0% | ||
| 評価価値 | 425,000,000円 | インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用いて算定された数値 | |
| その他評価機関が評価にあたって特別に留意した事項 | - | ||
| 不動産鑑定評価書の概要 | ||
| 物件名称 | LS神栖波崎発電所 | |
| 鑑定評価額(土地) | 6,910,000円 | |
| 不動産鑑定評価機関 | シービーアールイー株式会社 | |
| 価格時点 | 平成29年5月31日 | |
| 項目 | 内容 | 概要等 |
| DCF法による価格 (設備及び土地) | 505,000,000円 | - |
| 割引率 | 4.1% | リスクプレミアムの積み上げによる割引率及び投資家ヒアリング等による期待割引率並びに太陽光発電施設の立地、築年、稼働状況、契約条件等を総合的に考慮して査定 |
| 最終還元利回り | - | 割引率、設備残存耐用年数等の物件属性、将来予測リスク、発電量の減衰率等を考慮して査定 |
| 原価法による積算価格 (設備及び土地) | 306,000,000円 | - |
| 土地積算価格比 | 1.37% | - |
| その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 | - | |
| 本物件の特徴 | ||||
| ■物件特性 <立地>本物件は茨城県神栖市波崎に位置しており、総武本線銚子駅の北西側約5kmに位置しています。 <気象条件>近傍の気象観測点である、竜ヶ崎の年間日照時間は1,887.7時間であり、全国平均(1,896.5時間)より日照時間が短い時間となっています。 降雪量は少なく、風も強くはなく、気象条件において、特段に太陽光発電の実施を阻害する要素は認められないものと考えます。 <設備>パネルはNeo Solar Power Corp.(旧商号:デルソーラー社)、パワーコンディショナーは富士電機株式会社製のものを使用しています。 |
(ヨ) バリュエーションレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、平成29年5月31日を価格時点とするバリュエーションレポートをPwCサステナビリティ合同会社より取得しています。バリュエーションレポートにおける評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
また、評価機関の位置付け及び責任は以下のとおりです。
・評価機関の評価業務は保証業務に該当せず、評価機関は評価額について何ら保証するものではありません。
・評価額は評価機関から入手したバリュエーションレポートに基づき、本投資法人の責任により投資家に向けて開示されるものであり、評価機関は投資家に対していかなる義務・責任も負いません。
・評価の前提となる情報及び資料については、本資産運用会社から提供を受けたものを利用し、評価機関はその内容の真実性・正確性・網羅性について検証等の義務を負っていません。
なお、評価を行ったPwCサステナビリティ合同会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 評価機関 | 評価 価値 (百万円) (注1) | 割引率 (WACC) (%) 上段: 非課税期間 下段: 課税期間 (注2) | 割引率 (IRR) (%) 上段: 非課税期間 下段: 課税期間 (注2) | ||
| 評価 価値 (百万円) | 評価 価値 (百万円) | ||||||
| S-01 | LS塩谷発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 1,176 ～1,660 | 1.9 | 1,660 | 6.0 | 1,176 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-02 | LS筑西発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 464 ～667 | 1.9 | 667 | 6.0 | 464 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-03 | LS千葉若葉区発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 202 ～290 | 1.9 | 290 | 6.0 | 202 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-04 | LS美浦発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 387 ～552 | 1.9 | 552 | 6.0 | 387 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-05 | LS霧島国分発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 836 ～1,194 | 1.9 | 1,194 | 6.0 | 836 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-06 | LS匝瑳発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 622 ～850 | 1.8 | 850 | 6.0 | 622 |
| - | - | ||||||
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 732 ～1,048 | 1.9 | 1,048 | 6.0 | 732 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-08 | LS水戸高田発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 877 ～1,282 | 1.9 | 1,282 | 6.0 | 877 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-09 | LS青森平内発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 632 ～915 | 1.9 | 915 | 6.0 | 632 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-10 | LS利根布川発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 1,110 ～1,627 | 1.9 | 1,627 | 6.0 | 1,110 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| S-11 | LS神栖波崎発電所 | PwCサステナビリティ合同会社 | 425 ～594 | 1.9 | 594 | 6.0 | 425 |
| 1.8 | 6.0 | ||||||
| 合計 | 7,463 ～10,679 | - | 10,679 | - | 7,463 | ||
(注1)インカム・アプローチのうち、将来フリー・キャッシュ・フローを現在価値に割引く評価方法(DCF法)を用い、割引率につき、加重平均資本コスト(WACC)を利用した場合と、内部収益率(IRR)を利用した場合とでそれぞれ算出した評価価値を記載しています。評価機関は、本資産運用会社が作成したキャッシュ・フロー計画書に基づいて将来フリー・キャッシュ・フローを算定しています。また、加重平均資本コスト(WACC)は評価対象に類似していると考えられる上場会社等のデータを利用しており、内部収益率(IRR)は情報収集可能なプロジェクトのデータを利用しています。
(注2)「非課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法の導管性要件を満たすことで、分配金の損金算入が可能な期間を意味し、「課税期間」は、本投資法人が租税特別措置法上の導管性要件を満たすことができない期間を意味します。「課税期間」は、平成48年6月1日から開始します。
(タ) 土地に関する不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、各保有資産について、平成29年5月31日を価格時点とする土地に関する不動産鑑定評価書をシービーアールイー株式会社より取得しています。不動産鑑定評価書における評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、評価を行ったシービーアールイー株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 不動産 鑑定機関 | 鑑定 評価額 (土地) (百万円) (注1) | 積算 価格 (設備及び 土地) (百万円) (注2) | 収益 価格 (設備及び 土地) (百万円) (注2) | ||||
| 土地 積算 価格比 (%) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | NOI (百万円) (注3) | ||||||
| S-01 | LS塩谷発電所 | シービー アールイー 株式会社 | 334 | 813 | 24.35 | 1,370 | 4.1 | 9.9 | 107 |
| S-02 | LS筑西発電所 | シービー アールイー 株式会社 | 164 | 343 | 30.08 | 546 | 4.1 | 6.6 | 42 |
| S-03 | LS千葉若葉区発電所 | シービー アールイー 株式会社 | 70 | 167 | 29.56 | 239 | 4.1 | 5.0 | 18 |
| S-04 | LS美浦発電所 | シービー アールイー 株式会社 | 88 | 293 | 19.41 | 458 | 4.1 | 10.8 | 36 |
| S-05 | LS霧島国分発電所 | シービー アールイー 株式会社 | 146 | 802 | 15.02 | 972 | 4.1 | 10.7 | 77 |
| S-06 | LS匝瑳発電所 | シービー アールイー 株式会社 | 42 | 532 | 5.89 | 725 | 4.1 | - | 62 |
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | シービー アールイー 株式会社 | 125 | 632 | 14.42 | 869 | 4.1 | 12.4 | 67 |
| S-08 | LS水戸高田発電所 | シービー アールイー 株式会社 | 261 | 763 | 25.11 | 1,040 | 4.1 | 7.7 | 78 |
| S-09 | LS青森平内発電所 | シービー アールイー 株式会社 | 148 | 597 | 20.02 | 739 | 4.1 | 5.1 | 57 |
| S-10 | LS利根布川発電所 | シービー アールイー 株式会社 | 319 | 786 | 24.54 | 1,300 | 4.1 | 8.8 | 97 |
| S-11 | LS神栖波崎発電所 | シービー アールイー 株式会社 | 6 | 306 | 1.37 | 505 | 4.1 | - | 42 |
| 合計 | 1,706 | 6,034 | - | 8,763 | - | - | 689 | ||
(注1)「鑑定評価額」は、「収益価格」に土地積算価格比を乗じて算出されています。
(注2)「積算価格」及び「収益価格」は、太陽光発電設備等を構成する土地部分の価格と設備部分の価格とを合わせた価格を記載しています。また、「収益価格」は、DCF法に基づく収益価格を記載しています。
(注3)「NOI」は、DCF法に基づく収益価格を算定する際に用いられる初年度の運営純収益を記載しています。
(レ) テクニカルレポートの概要
本投資法人は、各保有資産について、太陽光発電設備のシステム、発電量評価、太陽光発電設備に係る各種契約の評価及び継続性(性能劣化・環境評価)の評価等に関するテクニカルレポートをイー・アンド・イーソリューションズ株式会社より取得しています。テクニカルレポートの記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、イー・アンド・イーソリューションズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | レポート日付 | 想定年間発電電力量(MWh)(注1) | 想定設備利用率 (%)(注1)(注2) | 修繕費(千円) (注3) | ||
| S-01 | LS塩谷発電所 | 平成27年10月 | 初年度 | 3,254.193 | 初年度 | 12.44 | 20,280 |
| 10年度 | 3,091.484 | 10年度 | 11.81 | ||||
| 20年度 | 2,928.774 | 20年度 | 11.19 | ||||
| S-02 | LS筑西発電所 | 平成27年10月 | 初年度 | 1,254.150 | 初年度 | 13.22 | 11,000 |
| 10年度 | 1,191.443 | 10年度 | 12.56 | ||||
| 20年度 | 1,128.735 | 20年度 | 11.89 | ||||
| S-03 | LS千葉若葉区発電所 | 平成27年10月 | 初年度 | 571.316 | 初年度 | 13.18 | 5,055 |
| 10年度 | 542.750 | 10年度 | 12.52 | ||||
| 20年度 | 514.185 | 20年度 | 11.86 | ||||
| S-04 | LS美浦発電所 | 平成27年10月 | 初年度 | 1,206.054 | 初年度 | 13.04 | 11,000 |
| 10年度 | 1,145.751 | 10年度 | 12.39 | ||||
| 20年度 | 1,085.448 | 20年度 | 11.74 | ||||
| S-05 | LS霧島国分発電所 | 平成27年10月 | 初年度 | 2,320.027 | 初年度 | 13.18 | 20,280 |
| 10年度 | 2,204.026 | 10年度 | 12.52 | ||||
| 20年度 | 2,088.024 | 20年度 | 11.86 | ||||
| S-06 | LS匝瑳発電所 | 平成27年10月 | 初年度 | 2,117.949 | 初年度 | 13.46 | 20,280 |
| 10年度 | 2,012.051 | 10年度 | 12.79 | ||||
| 20年度 | 1,906.154 | 20年度 | 12.12 | ||||
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | 平成27年10月 | 初年度 | 2,251.259 | 初年度 | 12.60 | 20,280 |
| 10年度 | 2,138.696 | 10年度 | 11.97 | ||||
| 20年度 | 2,026.133 | 20年度 | 11.34 | ||||
| S-08 | LS水戸高田発電所 | 平成27年10月 | 初年度 | 2,552.143 | 初年度 | 13.69 | 20,280 |
| 10年度 | 2,424.536 | 10年度 | 13.01 | ||||
| 20年度 | 2,296.929 | 20年度 | 12.32 | ||||
| S-09 | LS青森平内発電所 | 平成27年10月 | 初年度 | 2,071.534 | 初年度 | 12.99 | 20,280 |
| 10年度 | 1,967.957 | 10年度 | 12.34 | ||||
| 20年度 | 1,864.381 | 20年度 | 11.69 | ||||
| S-10 | LS利根布川発電所 | 平成27年10月 | 初年度 | 3,154.708 | 初年度 | 14.60 | 20,280 |
| 10年度 | 2,996.973 | 10年度 | 13.87 | ||||
| 20年度 | 2,839.237 | 20年度 | 13.14 | ||||
| S-11 | LS神栖波崎発電所 | 平成28年12月 | 初年度 | 1,465.700 | 初年度 | 13.94 | 13,240 |
| 10年度 | 1,392.420 | 10年度 | 13.25 | ||||
| 20年度 | 1,319.130 | 20年度 | 12.55 | ||||
(注1)想定年間発電電力量と想定設備利用率は、近傍気象官署における20年間の日射量変動について統計分析を行い計算した超過確率P(パーセンタイル)50の数値としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載された、各保有資産に係る太陽光発電設備についての各年度の発電電力量と設備利用率のうち、発電所稼働初年度、10年度及び20年度の数値を記載しています。したがって、当該数値は、本書において記載されている過去の一定時点における各発電所の実際の発電量及び設備利用率水準や現在の発電量及び設備利用率水準とは必ずしも一致するものではなく、また、将来における実際の発電量及び設備利用率水準又は本投資法人が予測する将来における発電量及び設備利用率水準と一致しない可能性があります。なお、太陽光発電設備の使用期間の経過に従い、発電電力量は減少し、設備利用率は低下することが想定されています。
(注2)「設備利用率」とは、「年間発電量(kWh)÷(当該太陽光発電設備の定格容量(kW)×8760時間(h))×100」で表されます。当該計算式で用いられている太陽光発電設備の定格容量は、当該設備に係る各太陽電池モジュールの最大出力にパネル設置枚数を乗じて算出した値です。
(注3)修繕費は、20年間の大規模部品交換費用としてイー・アンド・イーソリューションズ株式会社作成の「テクニカルレポート」に記載されたものを記載しています。
(ソ) 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、設計図書、仕様書等をもとに、震動による被害、液状化による被害、津波による被害を考慮した総合的な評価結果に基づき、地震による太陽光発電設備のPML値(予想最大損失率)(注)を算定しています。同社作成の「地震リスク評価報告書- PML 評価(Phase1) -」に記載された各保有資産に係る発電設備のPML値は、下表のとおりです。地震リスク評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | PML値(%)(注) |
| S-01 | LS塩谷発電所 | 0.3 |
| S-02 | LS筑西発電所 | 0.1未満 |
| S-03 | LS千葉若葉区発電所 | 0.4 |
| S-04 | LS美浦発電所 | 0.6 |
| S-05 | LS霧島国分発電所 | 0.1未満 |
| S-06 | LS匝瑳発電所 | 7.0 |
| S-07 | LS宮城大郷発電所 | 0.1未満 |
| S-08 | LS水戸高田発電所 | 0.5 |
| S-09 | LS青森平内発電所 | 0.1未満 |
| S-10 | LS利根布川発電所 | 2.6 |
| S-11 | LS神栖波崎発電所 | 4.1 |
| ポートフォリオ全体 | 1.8 | |
(注)「PML値」とは、対象施設あるいは施設群に対して最大級の損失をもたらすと考えられる、今後50年間に超過確率が10%となる地震動(再現期間475年相当の地震動)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合をいいます。
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