有価証券報告書(内国投資証券)-第7期(令和1年7月1日-令和1年12月31日)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(2)適用予定日
2021年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響額
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、公正価値測定について詳細なガイダンス(IFRSにおいてはIFRS第13号「公正価値測定」、FASBにおいてはTopic820「公正価値測定」)を定めており、これらの国際的な会計基準との比較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針が公表されたものです。
(2)適用予定日
2021年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響額
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
※2 減価償却実施額は次のとおりです。
(単位:千円)
※3 自然災害の発生による修繕費及びそれに対応する保険金収入です。
※4 少数投資主であるライオンパートナーズ合同会社から申し立てられた投資主総会開催請求への対応費用、スターアジア不動産投資法人からの合併に向けた提案に対する対抗措置の模索・検討に要した費用、投資法人みらいとの合併検討に要した費用、2019年8月30日にライオンパートナーズ合同会社が主催した投資主総会と本投資法人が主催した投資主総会の開催に要した費用、両投資主総会の結果に関して少数投資主であるギャラクシー・ジェイリート・ピーティーワイ・リミテッドから申し立てられた訴訟等の対応費用です。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注)テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を、主として投資口の発行、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、中長期的に安定した資産運用基盤を構築するため、返済期日の分散化、借入期間の長期化、借入れ金利の低下と固定化を目指し、財務の安定性のバランスに配慮します。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、流動性リスクや金利変動リスクに晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を検討することにより当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることがあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
2019年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃貸借契約期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2019年6月30日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(2019年12月31日)後の償還予定額
(注4)借入金の決算日(2019年6月30日)後の返済予定額
借入金の決算日(2019年12月31日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
前期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬の額は、村中誠が第三者(さくら不動産投資顧問株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
(注3)村中誠は、2019年8月30日付で、執行役員を辞任しています。また、2019年10月9日付で、さくら不動産投資顧問株式会社の代表取締役社長を退任しています。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬の額は、村中誠が第三者(さくら不動産投資顧問株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
(注3)村中誠は、2019年8月30日付で、執行役員を辞任しています。また、2019年10月9日付で、さくら不動産投資顧問株式会社の代表取締役社長を退任しています。上記の取引金額は、当期において村中誠が執行役員を辞任するまでに行われた取引について集計したものです。
[持分法損益等に関する注記]
前期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
営業収益総額の10%以上を占める顧客がないため、記載を省略しています。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
営業収益総額の10%以上を占める顧客がないため、記載を省略しています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では主として首都圏及び地方主要都市において、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル、商業施設及び住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は信託受益権1物件の取得(1,563,289千円)と資本的支出(205,335千円)、主な減少額は減価償却費(247,378千円)です。
当期の主な増加額は資本的支出(231,205千円)、主な減少額は減価償却費(256,635千円)です。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
(1)資産運用会社の変更及びこれに伴う特定関係法人の変更
本投資法人とさくら不動産投資顧問株式会社との間の資産運用委託契約は、2020年2月29日をもって終了しました。本投資法人は、2020年2月18日に、スターアジア不動産投資法人(以下、「スターアジアリート」といいます。)の資産を運用するスターアジア投資顧問株式会社(以下、「本資産運用会社」といいます。)との間で資産運用委託契約を締結し、2020年3月1日からは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社となっています。これに伴い、資産運用会社の親会社その他の特定関係法人の変更が生じています。変更後の資産運用会社の親会社その他の特定関係法人の詳細につきましては「第二部 投資法人の詳細情報/第4 関係法人の状況」をご参照ください。
(2)本投資法人とスターアジアリートとの合併契約締結
本投資法人とスターアジアリートは、それぞれ、2020年3月2日開催の役員会にて、2020年8月1日を合併の効力発生日として、スターアジアリートを吸収合併存続法人、本投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併(以下、「本合併」といいます。)を行うことについて決定し、2020年3月2日付にて合併契約(以下、「本合併契約」といいます。)を締結しました。
①本合併の目的
資産規模の拡大による収益の安定性の向上、コスト削減による1口当たり分配金の増額、時価総額の増大による投資口の流動性の向上など、本合併の実現が、両投資法人の投資主利益の最大化に資するとの判断に至り、本合併契約を締結しました。
②合併比率
本合併に当たり、スターアジアリートは本投資法人の投資主に対して本投資法人の投資口1口につきスターアジアリートの投資口1.78口を割当交付します(注)。これにより、本投資法人の投資主に対して交付すべき投資口の口数に1口未満の端数が生じますが、当該1口未満の端数投資口については、投信法の規定に基づきこれを市場において行う取引により売却し、売却により得られた代金を、端数の生じた投資主に対し、その端数に応じて交付します。
(注)スターアジアリートは、2020年7月31日を分割の基準日、2020年8月1日を効力発生日として、投資口1口を2口とする投資口分割(以下、「本投資口分割」といいます。)を予定しており、上記割当ての比率は本投資口分割の効力発生を前提としています。
③合併交付金
上記の投資口の割当交付の他、スターアジアリートは、本投資法人の最終営業期間に係る金銭の分配の代わり金として、本投資法人の分配可能利益に基づき本投資法人の投資主(本合併の効力発生日の前日の本投資法人の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主(投信法第149条の3の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求した本投資法人の投資主を除き、以下「割当対象投資主」といいます。))に対して同期間の金銭の分配額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日における本投資法人の分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日における本投資法人の発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額(1円未満切捨て))を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
④スターアジアリートの直前期(2019年8月1日から2020年1月31日まで)の概要
事業内容 :投信法に基づき、主として特定資産に投資して運用を行うこと
営業収益 : 3,227百万円
当期純利益 : 1,493百万円
資産合計 :109,649百万円
負債合計 : 55,349百万円
純資産合計 : 54,299百万円
(3)資金の借入れ(借換え)
本投資法人は、2020年2月28日に返済期限を迎える短期借入金49億円の返済資金に充当するため、以下のとおり、資金の借入れを行いました。
(注1)「利率」には、借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
(注2)本投資法人の財務状況によって、キャッシュ・リザーブの設定が求められる等の財務制限条項が付されています。
(注3)協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社新生銀行、株式会社あおぞら銀行、株式会社りそな銀行、株式会社西日本シティ銀行、株式会社福岡銀行及び三井住友信託銀行株式会社により組成されます。
(注4)利払い日は、2020年3月末日を初回とし、その後は毎月末日及び返済期日(同日が営業日でない場合は、翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。)です。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～70年 構築物 2～70年 機械及び装置 10年 工具、器具及び備品 6～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる無形固定資産の残存期間又は耐用年数は以下のとおりです。 ソフトウェア 5年 |
| 2.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。 |
| 3.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 4.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③信託借地権 ④信託預り敷金及び保証金 |
| (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、控除対象外消費税は、当期の費用として処理しています。 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(2)適用予定日
2021年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響額
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、公正価値測定について詳細なガイダンス(IFRSにおいてはIFRS第13号「公正価値測定」、FASBにおいてはTopic820「公正価値測定」)を定めており、これらの国際的な会計基準との比較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針が公表されたものです。
(2)適用予定日
2021年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響額
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| (単位:千円) |
| 前 期 (2019年6月30日) | 当 期 (2019年12月31日) |
| 50,000 | 50,000 |
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) | ||||||
| 前期 自 2019年1月 1日 至 2019年6月30日 | 当期 自 2019年 7月 1日 至 2019年12月31日 | |||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | |||||
| 賃貸事業収入 | ||||||
| 賃料収入 | 1,734,012 | 1,757,227 | ||||
| 共益費収入 | 288,921 | 2,022,934 | 297,476 | 2,054,703 | ||
| その他賃貸事業収入 | ||||||
| 水道光熱費収入 | 156,861 | 178,589 | ||||
| 駐車場収入 | 96,269 | 96,121 | ||||
| その他賃貸収入 | 118,835 | 371,966 | 62,293 | 337,004 | ||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 2,394,901 | 2,391,708 | ||||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | |||||
| 賃貸事業費用 | ||||||
| 外注委託費 | 342,986 | 351,634 | ||||
| 水道光熱費 | 174,799 | 191,766 | ||||
| 公租公課 | 190,999 | 191,012 | ||||
| 修繕費 | 63,047 | 43,704 | ||||
| 損害保険料 | 4,880 | 6,344 | ||||
| 信託報酬 | 13,036 | 13,376 | ||||
| 減価償却費 | 247,378 | 256,635 | ||||
| その他賃貸事業費用 | 37,521 | 34,236 | ||||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 1,074,650 | 1,088,711 | ||||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 1,320,250 | 1,302,997 | |||
※2 減価償却実施額は次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 自 2019年1月 1日 至 2019年6月30日 | 当期 自 2019年 7月 1日 至 2019年12月31日 | |
| 賃貸事業費用 | ||
| 有形固定資産 | 247,378 | 256,635 |
| その他営業費用 | ||
| 無形固定資産 | 2,780 | 2,780 |
※3 自然災害の発生による修繕費及びそれに対応する保険金収入です。
※4 少数投資主であるライオンパートナーズ合同会社から申し立てられた投資主総会開催請求への対応費用、スターアジア不動産投資法人からの合併に向けた提案に対する対抗措置の模索・検討に要した費用、投資法人みらいとの合併検討に要した費用、2019年8月30日にライオンパートナーズ合同会社が主催した投資主総会と本投資法人が主催した投資主総会の開催に要した費用、両投資主総会の結果に関して少数投資主であるギャラクシー・ジェイリート・ピーティーワイ・リミテッドから申し立てられた訴訟等の対応費用です。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2019年1月 1日 至 2019年6月30日 | 当期 自 2019年 7月 1日 至 2019年12月31日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 333,001口 | 333,001口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2019年1月 1日 至 2019年6月30日 | 当期 自 2019年 7月 1日 至 2019年12月31日 | |
| 現金及び預金 | 598,134千円 | 518,328千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 4,532,632千円 | 4,356,576千円 |
| 使途制限付信託預金(注) | △3,140,097千円 | △3,082,276千円 |
| 現金及び現金同等物 | 1,990,669千円 | 1,792,628千円 |
(注)テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
| 前期 (2019年6月30日) | 当期 (2019年12月31日) | |
| 1年内 | 1,031,436千円 | 735,192千円 |
| 1年超 | 6,315,852千円 | 3,932,787千円 |
| 合計 | 7,347,288千円 | 4,667,980千円 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を、主として投資口の発行、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、中長期的に安定した資産運用基盤を構築するため、返済期日の分散化、借入期間の長期化、借入れ金利の低下と固定化を目指し、財務の安定性のバランスに配慮します。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、流動性リスクや金利変動リスクに晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を検討することにより当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることがあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)現金及び預金 | 598,134 | 598,134 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 4,532,632 | 4,532,632 | - |
| 資産計 | 5,130,766 | 5,130,766 | - |
| (3)短期借入金 | 900,000 | 900,000 | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 4,000,000 | 3,999,490 | △510 |
| (5)長期借入金 | 24,300,000 | 24,338,547 | 38,547 |
| 負債計 | 29,200,000 | 29,238,037 | 38,037 |
2019年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)現金及び預金 | 518,328 | 518,328 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 4,356,576 | 4,356,576 | - |
| 資産計 | 4,874,905 | 4,874,905 | - |
| (3)短期借入金 | 4,900,000 | 4,900,000 | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 6,000,000 | 5,997,753 | △2,246 |
| (5)長期借入金 | 18,300,000 | 18,314,800 | 14,800 |
| 負債計 | 29,200,000 | 29,212,554 | 12,554 |
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
| (単位:千円) |
| 区分 | 前期 (2019年6月30日) | 当期 (2019年12月31日) |
| 信託預り敷金及び保証金 | 3,140,097 | 3,082,276 |
信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃貸借契約期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定することができないことから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2019年6月30日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | |
| 現金及び預金 | 598,134 |
| 信託現金及び信託預金 | 4,532,632 |
| 合計 | 5,130,766 |
金銭債権の決算日(2019年12月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | |
| 現金及び預金 | 518,328 |
| 信託現金及び信託預金 | 4,356,576 |
| 合計 | 4,874,905 |
(注4)借入金の決算日(2019年6月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 900,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | 4,000,000 | 6,000,000 | 7,600,000 | 10,700,000 | - | - |
| 合計 | 4,900,000 | 6,000,000 | 7,600,000 | 10,700,000 | - | - |
借入金の決算日(2019年12月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 4,900,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | 6,000,000 | 6,000,000 | 7,200,000 | 5,100,000 | - | - |
| 合計 | 10,900,000 | 6,000,000 | 7,200,000 | 5,100,000 | - | - |
[有価証券に関する注記]
前期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
|
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合(%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 役員 | 村中誠 | - | - | 本投資法人執行役員兼さくら不動産投資顧問株式会社代表取締役社長 | (被所有) 直接 0.0 | 本投資法人執行役員兼さくら不動産投資顧問株式会社代表取締役社長 | 資産運用会社への資産運用報酬の支払 | 169,303 | 未払金 | 117,184 | |
| 資産運用会社への取得報酬の支払 | 15,000 | - | - | ||||||||
| 経費の立替 | 58 | 未払金 | 58 | ||||||||
| 不動産の賃貸等 | 6,117 | 前受金 | 1,101 | ||||||||
| 敷金の受入 | - | 信託預り敷金及び保証金 | 5,098 | ||||||||
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬の額は、村中誠が第三者(さくら不動産投資顧問株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
(注3)村中誠は、2019年8月30日付で、執行役員を辞任しています。また、2019年10月9日付で、さくら不動産投資顧問株式会社の代表取締役社長を退任しています。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合(%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 役員 | 村中誠 | - | - | 本投資法人執行役員兼さくら不動産投資顧問株式会社代表取締役社長 | (被所有) 直接 0.0 | 本投資法人執行役員兼さくら不動産投資顧問株式会社代表取締役社長 | 資産運用会社への資産運用報酬の支払 | 56,352 | - | - | |
| 不動産の賃貸等 | 1,973 | - | - | ||||||||
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬の額は、村中誠が第三者(さくら不動産投資顧問株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
(注3)村中誠は、2019年8月30日付で、執行役員を辞任しています。また、2019年10月9日付で、さくら不動産投資顧問株式会社の代表取締役社長を退任しています。上記の取引金額は、当期において村中誠が執行役員を辞任するまでに行われた取引について集計したものです。
[持分法損益等に関する注記]
前期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
営業収益総額の10%以上を占める顧客がないため、記載を省略しています。
当期(自 2019年7月1日 至 2019年12月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
営業収益総額の10%以上を占める顧客がないため、記載を省略しています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では主として首都圏及び地方主要都市において、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル、商業施設及び住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 自 2019年1月 1日 至 2019年6月30日 | 当期 自 2019年 7月 1日 至 2019年12月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 56,199,434 | 57,720,680 | |
| 期中増減額 | 1,521,246 | △25,430 | |
| 期末残高 | 57,720,680 | 57,695,250 | |
| 期末時価 | 61,511,000 | 62,744,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は信託受益権1物件の取得(1,563,289千円)と資本的支出(205,335千円)、主な減少額は減価償却費(247,378千円)です。
当期の主な増加額は資本的支出(231,205千円)、主な減少額は減価償却費(256,635千円)です。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2019年1月 1日 至 2019年6月30日 | 当期 自 2019年 7月 1日 至 2019年12月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 90,512円 | 89,967円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,660円 | 2,115円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2019年1月 1日 至 2019年6月30日 | 当期 自 2019年 7月 1日 至 2019年12月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 885,921 | 704,522 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 885,921 | 704,522 |
| 期中平均投資口数(口) | 333,001 | 333,001 |
[重要な後発事象に関する注記]
(1)資産運用会社の変更及びこれに伴う特定関係法人の変更
本投資法人とさくら不動産投資顧問株式会社との間の資産運用委託契約は、2020年2月29日をもって終了しました。本投資法人は、2020年2月18日に、スターアジア不動産投資法人(以下、「スターアジアリート」といいます。)の資産を運用するスターアジア投資顧問株式会社(以下、「本資産運用会社」といいます。)との間で資産運用委託契約を締結し、2020年3月1日からは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社となっています。これに伴い、資産運用会社の親会社その他の特定関係法人の変更が生じています。変更後の資産運用会社の親会社その他の特定関係法人の詳細につきましては「第二部 投資法人の詳細情報/第4 関係法人の状況」をご参照ください。
(2)本投資法人とスターアジアリートとの合併契約締結
本投資法人とスターアジアリートは、それぞれ、2020年3月2日開催の役員会にて、2020年8月1日を合併の効力発生日として、スターアジアリートを吸収合併存続法人、本投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併(以下、「本合併」といいます。)を行うことについて決定し、2020年3月2日付にて合併契約(以下、「本合併契約」といいます。)を締結しました。
①本合併の目的
資産規模の拡大による収益の安定性の向上、コスト削減による1口当たり分配金の増額、時価総額の増大による投資口の流動性の向上など、本合併の実現が、両投資法人の投資主利益の最大化に資するとの判断に至り、本合併契約を締結しました。
②合併比率
本合併に当たり、スターアジアリートは本投資法人の投資主に対して本投資法人の投資口1口につきスターアジアリートの投資口1.78口を割当交付します(注)。これにより、本投資法人の投資主に対して交付すべき投資口の口数に1口未満の端数が生じますが、当該1口未満の端数投資口については、投信法の規定に基づきこれを市場において行う取引により売却し、売却により得られた代金を、端数の生じた投資主に対し、その端数に応じて交付します。
(注)スターアジアリートは、2020年7月31日を分割の基準日、2020年8月1日を効力発生日として、投資口1口を2口とする投資口分割(以下、「本投資口分割」といいます。)を予定しており、上記割当ての比率は本投資口分割の効力発生を前提としています。
③合併交付金
上記の投資口の割当交付の他、スターアジアリートは、本投資法人の最終営業期間に係る金銭の分配の代わり金として、本投資法人の分配可能利益に基づき本投資法人の投資主(本合併の効力発生日の前日の本投資法人の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主(投信法第149条の3の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求した本投資法人の投資主を除き、以下「割当対象投資主」といいます。))に対して同期間の金銭の分配額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日における本投資法人の分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日における本投資法人の発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額(1円未満切捨て))を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
④スターアジアリートの直前期(2019年8月1日から2020年1月31日まで)の概要
事業内容 :投信法に基づき、主として特定資産に投資して運用を行うこと
営業収益 : 3,227百万円
当期純利益 : 1,493百万円
資産合計 :109,649百万円
負債合計 : 55,349百万円
純資産合計 : 54,299百万円
(3)資金の借入れ(借換え)
本投資法人は、2020年2月28日に返済期限を迎える短期借入金49億円の返済資金に充当するため、以下のとおり、資金の借入れを行いました。
| 区分 | 借入先 | 借入額 | 利率(注1) | 変動・固定の区別 | 借入実行日 | 返済期日 | 借入 方法 | 返済方法 | 担保(注2) |
| 短期 | 株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団 (注3) | 49億円 | 基準金利+0.20% (注4) | 変動 | 2020年 2月28日 | 2020年 8月31日 | 左記借入先を貸付人として2020年2月26日締結の個別貸付契約に基づく借入れ | 期限一括 返済 | 無担保無保証 |
(注1)「利率」には、借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
(注2)本投資法人の財務状況によって、キャッシュ・リザーブの設定が求められる等の財務制限条項が付されています。
(注3)協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社新生銀行、株式会社あおぞら銀行、株式会社りそな銀行、株式会社西日本シティ銀行、株式会社福岡銀行及び三井住友信託銀行株式会社により組成されます。
(注4)利払い日は、2020年3月末日を初回とし、その後は毎月末日及び返済期日(同日が営業日でない場合は、翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。)です。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
