有価証券報告書(内国投資証券)-第3期(平成29年5月1日-平成29年10月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(イ)保有資産の概要
当期末現在における保有資産のアセットカテゴリー、アセットタイプ、物件名称、所在地、取得価格、帳簿価額、期末算定価額、投資比率は以下のとおりです。
(2017年10月31日現在)
(注1)「取得価格」は、各保有資産に関し、売買契約書に記載された各保有資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「期末算定価額」は、2017年10月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を示しており、各物件の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。
(注3)「投資比率」は、各物件の取得価格の合計に対する比率で小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」及び「イオン葛西店」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。
(注5)「MIUMIU神戸(土地)」について、2017年10月31日時点では土地のみを取得し、建物は取得していないため、取得価格及び期末算定価額は土地のみの金額を記載しています。
(ロ)賃貸借の概要
当期末現在における保有資産の建築時期、テナント総数、賃貸事業収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。
(注1)「建築時期」は、各保有資産に係る建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注2)「テナント総数」は、2017年10月31日時点における数字を記載しています。
(注3)「賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収入(その他賃貸事業収入を含みます。)を記載しています。
(注4)「敷金・保証金」は、2017年10月31日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約書に表示された敷金・保証金(貸室部分、駐車場、倉庫等付帯部分の敷金・保証金を含む。)の残高の合計額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注5)「総賃貸面積」は、原則として、2017年10月31日時点において、当該保有資産に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。なお、底地物件については、底地の賃貸面積を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。
(注6)「総賃貸可能面積」は、2017年10月31日時点において、各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。
(注7)「稼働率」は、2017年10月31日時点における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注8)「品川シーサイドパークタワー」は、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分(駐車場を除きます。)の区分所有権はすべて保有資産を構成するため、敷金・保証金については、賃貸借契約書に表示された数値を、総賃貸面積については、実際に賃貸が行われている面積を、総賃貸可能面積については、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分(駐車場を除きます。)の面積を、それぞれ記載しています。以下同じです。
(注9)テナントの同意が得られていない情報又は非開示とした情報の算出を可能とする情報については「非開示」としています。
(注10)「イオン葛西店」の駐車場の建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。
(ハ)資本的支出
a.資本的支出の予定
本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、現在計画されている2018年4月期の改修等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、次のとおりです。なお、工事予定金額には、結果として、会計上の費用に区分される部分が発生する場合があります。
b.期中の資本的支出
本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。なお、当期の保有資産全体の資本的支出に該当する工事は157,306千円であり、当期の費用に区分された修繕費36,823千円と合わせて、合計194,129千円の工事を実施しています。
c.長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
(ニ)信託受益権の概要
以下は、当期末現在における各保有資産に係る信託受託者及び信託期間満了日を示したものです。
(注)「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、2017年10月31日時点の各保有資産の信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。
(ホ)鑑定評価書の概要
本投資法人は、大和不動産鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所のいずれかから、当期末現在における各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)鑑定評価額の価格時点は、2017年10月31日です。
(注2)「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」及び「イオン葛西店」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。
(注3)「MIUMIU神戸(土地)」の鑑定評価額は、土地のみの価格を記載していますが、直接還元法及びDCF法に基づく収益価格は、土地上の建物竣工後引渡しを受ける当該想定建物の取得時に想定される価格(400百万円)も考慮して求めた土地及び建物全体の数値です。
(ヘ)建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、当期末現在における各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を大和不動産鑑定株式会社、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又は株式会社ハイ国際コンサルタントより取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、大和不動産鑑定株式会社、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね調査日より1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を千円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「長期修繕費」は、調査日より12年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額又は年平均額に換算した金額を千円未満を切り捨てて記載しています。「品川シーサイドパークタワー」は区分所有ビルであり、共用部分の今後10年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された参考値の年平均額に換算した金額を専有部分の長期修繕費に加算しています。「東京フロントテラス」は区分所有ビルであり、共用部分の今後12年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された参考値の年平均額に換算した金額を専有部分の長期修繕費に加算しています。
(注3)「緊急・短期修繕費」及び「長期修繕費」は、各保有資産の持分割合に相当する金額を記載しています。
(注4)「MIUMIU神戸(土地)」については、土壌調査報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。
(注5)「ダイキ和泉中央店」については、「今後1年間に必要と想定される修繕更新費」を「緊急・短期修繕費」とし、その他の項目については、「長期修繕費」に含むものとして計算しています。
(ト)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能を評価しています。その評価をもとに、建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)を算定しています。各資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。なお、地震リスク分析の評価は、報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。当期末現在における保有資産に係る建物のPML値及びポートフォリオPML値は以下のとおりです。
(注1)東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2017年10月付「16物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。
(注2)「MIUMIU神戸(土地)」は、2017年10月31日時点では土地のみ保有しており、建物は取得していないため、記載していません。
(注3)詳細調査(フェーズ2)の数値を記載しています。
(チ)保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
当期末現在における保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は以下のとおりです。
「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」及び「東京フロントテラス」については財団法人日本建築センター(現一般財団法人日本建築センター)により、「ダイキ和泉中央店」については、財団法人日本建築総合試験所(現一般財団法人日本建築総合試験所)により、建築時に構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務(以下「構造計算書等確認業務」といいます。)が行われています。
また、本投資法人及び本資産運用会社は、第三者専門機関である株式会社ハイ国際コンサルタントに「川崎テックセンター」の構造計算書等確認業務を、同じく第三者専門機関である株式会社ジャストに「ヒルコート東新宿」、「ホテルサンルート新潟」、「ダイワロイネットホテル秋田」、「コンフォートホテル新山口」及び「奈良平城プラザ(仮称)」の構造計算書等確認業務を、またそれ以外の物件については、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に構造計算書等確認業務を委託し、各社から建物建設時、構造設計図に基づき適切に施工されていることを条件として、当該建物は当構造計算書に記述されている内容によって設計当時の基準法の耐震安全に関する要件を満足しているものと認められる旨の総合所見を取得しています。
また、一般財団法人日本建築センター、一般財団法人日本建築総合試験所、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社ジャスト、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)上表記載の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関の社名は、過去に社名変更がなされた場合であっても、建物の竣工当時又は構造計算書等確認業務実施当時の名称等を記載しています。
(注2)「MIUMIU神戸(土地)」は、2017年10月31日時点では土地のみ保有しており、建物は取得していないため、記載していません。
(リ)担保の状況
2017年10月31日現在、該当事項はありません。
(ヌ)稼働率の推移
本投資法人の各期末保有資産における各期末日現在の稼働率の推移は以下のとおりです。
(注)第1期については保有資産がないため記載していません。
(ル)主要な不動産に関する情報
本投資法人の資産のうち、2017年10月31日時点において、「賃貸事業収入合計」が「ポートフォリオ全体の賃貸事業収入合計」の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
(注1)「賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収入(その他賃貸事業収入を含みます。)を記載しています。
(注2)「総賃貸面積」は、原則として、2017年10月31日時点において、当該保有資産に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。なお、底地物件については、底地の賃貸面積を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。
(注3)「総賃貸可能面積」は、2017年10月31日時点における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。
(注4)「稼働率の推移」は、本投資法人が当該物件を取得した後の稼働率のみを記載しています。
(ヲ)主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
本投資法人の保有資産につき、2017年10月31日時点において、「賃貸面積」が「ポートフォリオ全体の総賃貸面積」の10%以上を占めるテナント(主要なテナント)は以下のとおりです。
(注1)業種については、証券コード協議会が公表している業種の分類又は総務省統計局が公表している日本標準産業分類に従い記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、2017年10月31日時点における当該テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。
(注3)テナントの同意が得られていないため「非開示」としています。
(ワ)賃貸面積上位エンドテナント
ポートフォリオ全体に対する賃貸面積上位10テナントは以下のとおりです。なお、固定型マスターリース契約が締結されている物件については、マスターリース会社との賃貸借契約に基づき記載し、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件については、エンドテナントとの賃貸借契約に基づき記載しています。
(注1)「総賃貸面積」は、2017年10月31日時点におけるエンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積(当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合はその合計)を記載しています。但し、「奈良平城プラザ(仮称)」についてはマスターリース契約における対象となる登記簿上の延床面積を記載しています。
(注2)「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の比率を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。但し、「奈良平城プラザ(仮称)」についてはマスターリース契約における対象となる登記簿上の延床面積に基づいています。
(注3)「契約満了日」は、エンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された契約満了日(当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合は各契約満了日)を記載しています。
(注4)「契約形態」は、2017年10月31日時点におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注5)合同会社奈良平城プラザとのマスターリース契約に基づき記載しています。
(注6)テナントの同意が得られていない項目又はその他やむを得ない事由のある項目については、「非開示」としています。
(注7)株式会社相鉄ホテルマネジメントは、2017年10月1日付で、同社を吸収分割承継会社として、株式会社サンルート及び相鉄イン株式会社のホテル事業を承継する会社分割(吸収分割)を行いました。
④ ポートフォリオの概況
以下は、保有資産に係る2017年10月31日時点におけるポートフォリオの概況を示したものです。
(イ)アセットタイプ別比率
(注)アセットタイプ別比率については、取得価格に基づいて算出しています。
(ロ)エリア別比率
(注)エリア別比率については、取得価格に基づいて算出しています。
(ハ)ポートフォリオ平均稼働率
(注)「ポートフォリオ平均稼働率」は、2017年10月31日時点における各項目に該当する取得資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
⑤ 保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、各保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表で用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2017年10月31日時点の状況を記載しています。
(イ)「最寄駅」について
「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」(平成17年公正取引委員会告示第23号)及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(平成17年公正取引委員会承認第107号)に基づき、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を、小数第1位以下を切り上げて記載しています。
(ロ)「所在地(住居表示)」について
所在地(住居表示)は、各保有不動産の住居表示を記載しています。また住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
(ハ)「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。保有資産が土地の共有持分である場合には、全体の面積を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ニ)「建物」について
・「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。
・「構造」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。保有資産が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分の面積を記載しています。保有資産が建物の共有持分である場合には、建物全体の面積を記載しています。
・「駐車場台数」は、2017年10月31日現在において保有資産につき敷地内に確保されている駐車場(建物内の駐車場を含みます。)の台数を記載しています。なお、保有資産が共有持分又は区分所有権を保有する場合にも、その保有資産全体に係る駐車場台数を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ホ)「PM会社」について
「PM会社」は、保有資産について2017年10月31日現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
(ヘ)「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、保有資産について2017年10月31日現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
(ト)「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、2017年10月31日時点の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
⑥ 個別物件の損益状況
(単位:千円)
(単位:千円)
(注)テナントの同意が得られていないため開示していません。
(単位:千円)
(単位:千円)
(イ)保有資産の概要
当期末現在における保有資産のアセットカテゴリー、アセットタイプ、物件名称、所在地、取得価格、帳簿価額、期末算定価額、投資比率は以下のとおりです。
(2017年10月31日現在)
| アセットカテゴリー | アセット タイプ | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 帳簿価額 (百万円) | 期末算定価額 (百万円) (注2) | 投資比率 (%) (注3) | |
| コ ア ア セ ッ ト | オ フ ィ ス | 大 規 模 | 品川シーサイドパークタワー(注4) | 東京都品川区 | 32,000 | 32,184 | 32,500 | 27.7 |
| 川崎テックセンター | 神奈川県川崎市 | 23,182 | 23,503 | 23,900 | 20.1 | |||
| 新宿イーストサイドスクエア(注4) | 東京都新宿区 | 10,000 | 10,093 | 10,050 | 8.7 | |||
| 東京フロントテラス(注4) | 東京都品川区 | 10,592 | 10,758 | 10,793 | 9.2 | |||
| 中 規 模 | ヒルコート東新宿 | 東京都新宿区 | 3,900 | 4,033 | 3,920 | 3.4 | ||
| オフィス小計(5物件) | 79,674 | 80,572 | 81,163 | 69.0 | ||||
| 商 業 施 設 | 都 市 型 | MIUMIU神戸(土地)(注5) | 兵庫県神戸市 | 6,300 | 6,491 | 6,830 | 5.5 | |
| 渋谷ワールドイーストビル | 東京都渋谷区 | 3,200 | 3,284 | 3,390 | 2.8 | |||
| 地 域 密 着 型 | イオン葛西店(注4) | 東京都江戸川区 | 9,420 | 9,523 | 9,570 | 8.2 | ||
| ダイキ和泉中央店 | 大阪府和泉市 | 3,000 | 3,086 | 3,050 | 2.6 | |||
| 商業施設小計(4物件) | 21,920 | 22,386 | 22,840 | 19.0 | ||||
| ホ テ ル | バ ジ ェ ッ ト 型 | ホテルサンルート新潟 | 新潟県新潟市 | 2,108 | 2,159 | 2,250 | 1.8 | |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 秋田県秋田市 | 2,042 | 2,062 | 2,190 | 1.8 | |||
| スーパーホテル仙台・広瀬通り | 宮城県仙台市 | 1,280 | 1,289 | 1,510 | 1.1 | |||
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 大阪府大阪市 | 1,260 | 1,274 | 1,550 | 1.1 | |||
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 埼玉県さいたま市 | 1,123 | 1,129 | 1,200 | 1.0 | |||
| スーパーホテル京都・烏丸五条 | 京都府京都市 | 1,030 | 1,042 | 1,260 | 0.9 | |||
| コンフォートホテル新山口 | 山口県山口市 | 902 | 915 | 959 | 0.8 | |||
| ホテル小計(7物件) | 9,745 | 9,872 | 10,919 | 8.4 | ||||
| コアアセット中計(16物件) | 111,339 | 112,831 | 114,922 | 96.4 | ||||
| グロースアセット | 商業施設 | 地域密着型 | 奈良平城プラザ(仮称) | 奈良県奈良市 | 4,100 | 4,176 | 5,520 | 3.6 |
| 商業施設小計(1物件) | 4,100 | 4,176 | 5,520 | 3.6 | ||||
| グロースアセット中計(1物件) | 4,100 | 4,176 | 5,520 | 3.6 | ||||
| ポートフォリオ合計(17物件) | 115,439 | 117,007 | 120,442 | 100.0 | ||||
(注1)「取得価格」は、各保有資産に関し、売買契約書に記載された各保有資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「期末算定価額」は、2017年10月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を示しており、各物件の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。
(注3)「投資比率」は、各物件の取得価格の合計に対する比率で小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」及び「イオン葛西店」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。
(注5)「MIUMIU神戸(土地)」について、2017年10月31日時点では土地のみを取得し、建物は取得していないため、取得価格及び期末算定価額は土地のみの金額を記載しています。
(ロ)賃貸借の概要
当期末現在における保有資産の建築時期、テナント総数、賃貸事業収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。
| アセットカテゴリー | アセットタイプ | 物件名称 | 建築時期 (注1) | テナント総数 (注2) | 賃貸事業 収入 (千円) (注3) | 敷金・ 保証金 (千円) (注4) | 総賃貸 面積 (㎡) (注5) | 総賃貸 可能面積 (㎡) (注6) | 稼働率 (%) (注7) | |
| コ ア ア セ ッ ト | オ フ ィ ス | 大 規 模 | 品川シーサイドパークタワー (注8) | ①(駐車場)2002年9月30日 ②(店舗・事務所)2003年7月25日 ③(駐車場)2003年7月25日 | 23 | 1,166,351 | 1,664,371 | 35,024.82 | 35,024.82 | 100.0 |
| 川崎テックセンター | 1988年2月22日 | 20 | 889,158 | 587,376 | 22,065.16 | 22,639.32 | 97.5 | |||
| 新宿イーストサイドスクエア | 2012年3月26日 | 40 | 263,437 | 367,025 | 5,774.46 | 5,774.46 | 100.0 | |||
| 東京フロントテラス | 1992年6月1日 | 22 | 5,592 | 529,511 | 9,355.74 | 9,692.94 | 96.5 | |||
| 中 規 模 | ヒルコート東新宿 | 1987年7月6日 | 2 | 非開示 (注9) | 124,183 | 3,169.16 | 3,169.16 | 100.0 | ||
| オフィス小計(5物件) | 107 | 非開示 (注9) | 3,272,467 | 75,389.34 | 76,300.70 | 98.8 | ||||
| 商 業 施 設 | 都 市 型 | MIUMIU神戸(土地) | - | 1 | 162,000 | 162,000 | 390.10 | 390.10 | 100.0 | |
| 渋谷ワールドイーストビル | 1984年10月25日 | 8 | 87,492 | 103,441 | 1,690.65 | 1,690.65 | 100.0 | |||
| 地 域 密 着 型 | イオン葛西店 | ①(店舗)1982年11月29日 ②(駐車場)1983年5月4日(注10) ③(事務所)1983年4月15日 | 1 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 28,338.45 | 28,338.45 | 100.0 | ||
| ダイキ和泉中央店 | 2008年10月1日 | 1 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 6,891.87 | 6,891.87 | 100.0 | |||
| 商業施設小計(4物件) | 11 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 37,311.07 | 37,311.07 | 100.0 | ||||
| ホ テ ル | バ ジ ェ ッ ト 型 | ホテルサンルート新潟 | 1992年8月20日 | 1 | 72,107 | 150,000 | 7,812.26 | 8,255.81 | 94.6 | |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 2006年6月6日 | 1 | 69,000 | 115,000 | 7,439.36 | 7,439.36 | 100.0 | |||
| スーパーホテル仙台・広瀬通り | 2007年1月23日 | 1 | 44,220 | 30,000 | 3,283.95 | 3,283.95 | 100.0 | |||
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 2004年1月9日 | 1 | 37,620 | 27,340 | 2,486.39 | 2,486.39 | 100.0 | |||
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 2006年7月11日 | 1 | 35,736 | 30,000 | 2,946.55 | 2,946.55 | 100.0 | |||
| スーパーホテル京都・烏丸五条 | 2004年1月19日 | 1 | 31,183 | 22,660 | 2,144.02 | 2,144.02 | 100.0 | |||
| コンフォートホテル新山口 | 2007年8月20日 | 1 | 30,265 | 30,263 | 2,999.01 | 2,999.01 | 100.0 | |||
| ホテル小計(7物件) | 7 | 320,132 | 405,263 | 29,111.54 | 29,555.09 | 98.5 | ||||
| コアアセット中計(16物件) | 125 | 3,375,354 | 4,215,172 | 141,811.95 | 143,166.86 | 99.1 | ||||
| グロースアセット | 商 業 施 設 | 地 域 密 着 型 | 奈良平城プラザ(仮称) | ①(百貨店)1989年9月9日 ②(駐車場)2003年6月27日 | 1 | - | - | 72,944.41 | 72,944.41 | 100.0 |
| 商業施設小計(1物件) | 1 | - | - | 72,944.41 | 72,944.41 | 100.0 | ||||
| グロースアセット中計(1物件) | 1 | - | - | 72,944.41 | 72,944.41 | 100.0 | ||||
| ポートフォリオ合計(17物件) | 126 | 3,375,354 | 4,215,172 | 214,756.36 | 216,111.27 | 99.4 | ||||
(注1)「建築時期」は、各保有資産に係る建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注2)「テナント総数」は、2017年10月31日時点における数字を記載しています。
(注3)「賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収入(その他賃貸事業収入を含みます。)を記載しています。
(注4)「敷金・保証金」は、2017年10月31日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約書に表示された敷金・保証金(貸室部分、駐車場、倉庫等付帯部分の敷金・保証金を含む。)の残高の合計額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注5)「総賃貸面積」は、原則として、2017年10月31日時点において、当該保有資産に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。なお、底地物件については、底地の賃貸面積を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。
(注6)「総賃貸可能面積」は、2017年10月31日時点において、各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。
(注7)「稼働率」は、2017年10月31日時点における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注8)「品川シーサイドパークタワー」は、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分(駐車場を除きます。)の区分所有権はすべて保有資産を構成するため、敷金・保証金については、賃貸借契約書に表示された数値を、総賃貸面積については、実際に賃貸が行われている面積を、総賃貸可能面積については、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分(駐車場を除きます。)の面積を、それぞれ記載しています。以下同じです。
(注9)テナントの同意が得られていない情報又は非開示とした情報の算出を可能とする情報については「非開示」としています。
(注10)「イオン葛西店」の駐車場の建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。
(ハ)資本的支出
a.資本的支出の予定
本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、現在計画されている2018年4月期の改修等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、次のとおりです。なお、工事予定金額には、結果として、会計上の費用に区分される部分が発生する場合があります。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 予定時期 | 工事予定金額(千円) | ||
| 総額 | 当期支払額 | 既支払総額 | |||
| 川崎テックセンター (神奈川県川崎市) | 非常用発電機点検工事等 | 自 2017年9月 至 2018年4月 | 292,752 | - | - |
| 渋谷ワールドイーストビル (東京都渋谷区) | 空調更新工事等 | 自 2017年11月 至 2018年4月 | 35,300 | - | - |
| イオン葛西店 (東京都江戸川区) | エントランス一部改修工事等 | 自 2017年11月 至 2018年4月 | 28,000 | - | - |
| ホテルサンルート新潟 (新潟県新潟市) | 冷温水発生機更新工事等 | 自 2017年12月 至 2018年4月 | 71,600 | - | - |
| 奈良平城プラザ(仮称) (奈良県奈良市) | リニューアル工事 | 自 2017年11月 至 2018年4月 | 950,000 | - | - |
| その他 | - | - | 33,829 | - | - |
| 合計 | 1,411,481 | - | - | ||
b.期中の資本的支出
本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。なお、当期の保有資産全体の資本的支出に該当する工事は157,306千円であり、当期の費用に区分された修繕費36,823千円と合わせて、合計194,129千円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 工事期間 | 工事金額(千円) |
| 品川シーサイドパークタワー (東京都品川区) | 自動制御機器劣化部品交換等 | 自 2017年7月 至 2017年10月 | 29,236 |
| 川崎テックセンター (神奈川県川崎市) | 3階事務所化工事、電気空調工事等 | 自 2017年5月 至 2017年10月 | 117,296 |
| その他 | - | - | 10,773 |
| 合計 | 157,306 | ||
c.長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
(ニ)信託受益権の概要
以下は、当期末現在における各保有資産に係る信託受託者及び信託期間満了日を示したものです。
| 物件名称 | 信託受託者(注) | 信託期間満了日(注) |
| 品川シーサイドパークタワー | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| 川崎テックセンター | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| 新宿イーストサイドスクエア | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| 東京フロントテラス | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2027年10月31日 |
| ヒルコート東新宿 | みずほ信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| MIUMIU神戸(土地) | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| 渋谷ワールドイーストビル | みずほ信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| イオン葛西店 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| ダイキ和泉中央店 | みずほ信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| ホテルサンルート新潟 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| スーパーホテル仙台・広瀬通り | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| スーパーホテル京都・烏丸五条 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| コンフォートホテル新山口 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| 奈良平城プラザ(仮称) | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
(注)「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、2017年10月31日時点の各保有資産の信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。
(ホ)鑑定評価書の概要
本投資法人は、大和不動産鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所のいずれかから、当期末現在における各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社又は一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| アセットカテゴリー | アセットタイプ | 物件名称 | 鑑定 機関 | 鑑定 評価額 (百万円) (注1) | 直接還元法 | DCF法 | ||||
| 収益 価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | 収益価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終還元 利回り (%) | ||||||
| コアアセット | オフィス | 大 規 模 | 品川シーサイドパークタワー(注2) | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 32,500 | 32,600 | 4.2 | 32,400 | 3.8 | 4.3 |
| 川崎テックセンター | 大和不動産鑑定 株式会社 | 23,900 | 24,400 | 4.4 | 23,700 | 4.2 | 4.6 | |||
| 新宿イーストサイドスクエア(注2) | 森井総合鑑定 株式会社 | 10,050 | 10,200 | 3.9 | 9,900 | 3.7 | 4.1 | |||
| 東京フロントテラス(注2) | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 10,793 | 10,893 | 4.0 | 10,693 | 3.7 | 4.1 | |||
| 中 規 模 | ヒルコート東新宿 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 3,920 | 3,960 | 4.2 | 3,870 | 3.9 | 4.3 | ||
| オフィス小計(5物件) | 81,163 | 82,053 | - | 80,563 | - | - | ||||
| 商業施設 | 都 市 型 | MIUMIU神戸(土地) (注3) | 大和不動産鑑定 株式会社 | 6,830 | 7,470 | 4.2 | 7,280 | 4.0 | 4.4 | |
| 渋谷ワールドイーストビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 3,390 | 3,450 | 3.7 | 3,330 | 3.5 | 3.9 | |||
| 地 域 密 着 型 | イオン葛西店(注2) | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 9,570 | 9,600 | 5.1 | 9,540 | 4.7 | 5.3 | ||
| ダイキ和泉中央店 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 3,050 | 3,080 | 5.1 | 3,030 | 4.9 | 5.3 | |||
| 商業施設小計(4物件) | 22,840 | 23,600 | - | 23,180 | - | - | ||||
| ホテル | バ ジ ェ ッ ト 型 | ホテルサンルート 新潟 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 2,250 | 2,250 | 5.2 | 2,250 | 5.0 | 5.4 | |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 2,190 | 2,170 | 5.3 | 2,200 | 5.1 | 5.5 | |||
| スーパーホテル 仙台・広瀬通り | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,510 | 1,520 | 4.7 | 1,490 | 4.5 | 4.9 | |||
| スーパーホテル 大阪・天王寺 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,550 | 1,570 | 4.3 | 1,530 | 4.1 | 4.5 | |||
| スーパーホテル さいたま・大宮 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,200 | 1,210 | 4.7 | 1,190 | 4.5 | 4.9 | |||
| スーパーホテル 京都・烏丸五条 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,260 | 1,280 | 4.3 | 1,240 | 4.0 | 4.6 | |||
| コンフォートホテル新山口 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 959 | 958 | 5.2 | 960 | 5.0 | 5.4 | |||
| ホテル小計(7物件) | 10,919 | 10,958 | - | 10,860 | - | - | ||||
| コアアセット中計(16物件) | 114,922 | 116,611 | - | 114,603 | - | - | ||||
| グロースアセット | 商業施設 | 地域密着型 | 奈良平城プラザ(仮称) | 大和不動産鑑定 株式会社 | 5,520 | 5,410 | 5.8 | 5,570 | 5.6 | 6.0 |
| 商業施設小計(1物件) | 5,520 | 5,410 | - | 5,570 | - | - | ||||
| グロースアセット中計(1物件) | 5,520 | 5,410 | - | 5,570 | - | - | ||||
| ポートフォリオ合計(17物件) | 120,442 | 122,021 | - | 120,173 | - | - | ||||
(注1)鑑定評価額の価格時点は、2017年10月31日です。
(注2)「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」及び「イオン葛西店」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。
(注3)「MIUMIU神戸(土地)」の鑑定評価額は、土地のみの価格を記載していますが、直接還元法及びDCF法に基づく収益価格は、土地上の建物竣工後引渡しを受ける当該想定建物の取得時に想定される価格(400百万円)も考慮して求めた土地及び建物全体の数値です。
(ヘ)建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、当期末現在における各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を大和不動産鑑定株式会社、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又は株式会社ハイ国際コンサルタントより取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、大和不動産鑑定株式会社、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件名称 | 調査業者 | 調査書日付 | 緊急・短期 修繕費(千円) (注1)(注3) | 長期修繕費 (千円) (注2)(注3) |
| 品川シーサイドパークタワー | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 127,273 |
| 川崎テックセンター | 大和不動産鑑定株式会社 | 2016年5月 | - | 187,295 |
| 新宿イーストサイドスクエア | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年8月 | - | 8,577 |
| 東京フロントテラス | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年10月 | 24,569 | |
| ヒルコート東新宿 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 11,665 |
| MIUMIU神戸(土地)(注4) | - | - | - | - |
| 渋谷ワールドイーストビル | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 9,074 |
| イオン葛西店 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 10,640 |
| ダイキ和泉中央店(注5) | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 2016年5月 | 870 | 4,156 |
| ホテルサンルート新潟 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2016年5月 | - | 24,411 |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2016年5月 | - | 2,034 |
| スーパーホテル仙台・広瀬通り | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 5,483 |
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 731 |
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 5,954 |
| スーパーホテル京都・烏丸五条 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 820 |
| コンフォートホテル新山口 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2016年5月 | - | 3,675 |
| 奈良平城プラザ(仮称) | 大和不動産鑑定株式会社 | 2017年8月 | - | 161,212 |
(注1)「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね調査日より1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を千円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「長期修繕費」は、調査日より12年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額又は年平均額に換算した金額を千円未満を切り捨てて記載しています。「品川シーサイドパークタワー」は区分所有ビルであり、共用部分の今後10年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された参考値の年平均額に換算した金額を専有部分の長期修繕費に加算しています。「東京フロントテラス」は区分所有ビルであり、共用部分の今後12年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された参考値の年平均額に換算した金額を専有部分の長期修繕費に加算しています。
(注3)「緊急・短期修繕費」及び「長期修繕費」は、各保有資産の持分割合に相当する金額を記載しています。
(注4)「MIUMIU神戸(土地)」については、土壌調査報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。
(注5)「ダイキ和泉中央店」については、「今後1年間に必要と想定される修繕更新費」を「緊急・短期修繕費」とし、その他の項目については、「長期修繕費」に含むものとして計算しています。
(ト)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能を評価しています。その評価をもとに、建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)を算定しています。各資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。なお、地震リスク分析の評価は、報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。当期末現在における保有資産に係る建物のPML値及びポートフォリオPML値は以下のとおりです。
| 物件名称 | PML値(%)(注1) |
| 品川シーサイドパークタワー | 3.1 |
| 川崎テックセンター | 2.6 |
| 新宿イーストサイドスクエア | 2.3 |
| 東京フロントテラス | 3.0 |
| ヒルコート東新宿 | 6.1 |
| MIUMIU神戸(土地) | -(注2) |
| 渋谷ワールドイーストビル | 9.1 |
| イオン葛西店 | 10.2 |
| ダイキ和泉中央店 | 14.0 |
| ホテルサンルート新潟 | 7.7 |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 4.7 |
| スーパーホテル仙台・広瀬通り | 5.9 |
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 14.3 |
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 5.3 |
| スーパーホテル京都・烏丸五条 | 13.1(注3) |
| コンフォートホテル新山口 | 7.7 |
| 奈良平城プラザ(仮称) | 9.9(注3) |
| ポートフォリオPML値 | 2.8 |
(注1)東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2017年10月付「16物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。
(注2)「MIUMIU神戸(土地)」は、2017年10月31日時点では土地のみ保有しており、建物は取得していないため、記載していません。
(注3)詳細調査(フェーズ2)の数値を記載しています。
(チ)保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
当期末現在における保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は以下のとおりです。
「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」及び「東京フロントテラス」については財団法人日本建築センター(現一般財団法人日本建築センター)により、「ダイキ和泉中央店」については、財団法人日本建築総合試験所(現一般財団法人日本建築総合試験所)により、建築時に構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務(以下「構造計算書等確認業務」といいます。)が行われています。
また、本投資法人及び本資産運用会社は、第三者専門機関である株式会社ハイ国際コンサルタントに「川崎テックセンター」の構造計算書等確認業務を、同じく第三者専門機関である株式会社ジャストに「ヒルコート東新宿」、「ホテルサンルート新潟」、「ダイワロイネットホテル秋田」、「コンフォートホテル新山口」及び「奈良平城プラザ(仮称)」の構造計算書等確認業務を、またそれ以外の物件については、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に構造計算書等確認業務を委託し、各社から建物建設時、構造設計図に基づき適切に施工されていることを条件として、当該建物は当構造計算書に記述されている内容によって設計当時の基準法の耐震安全に関する要件を満足しているものと認められる旨の総合所見を取得しています。
また、一般財団法人日本建築センター、一般財団法人日本建築総合試験所、株式会社ハイ国際コンサルタント、株式会社ジャスト、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査 機関 | 構造計算 確認機関 | |
| 品川シーサイドパークタワー | 株式会社アール・アイ・エー、ジェイティ不動産株式会社設計監理共同企業体 | 株式会社アール・アイ・エー | 大成・鹿島・清水特定建設工事共同企業体 | 東京都 | 財団法人日本 建築センター | |
| 川崎テックセンター | 株式会社 入江三宅設計事務所 | 株式会社入江三宅設計事務所 | 清水・竹中・東急 建設共同企業体 | 川崎市 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | |
| 新宿イーストサイドスクエア | 株式会社三菱地所設計 株式会社日本設計 | 株式会社三菱地所設計 | 鹿島建設株式会社 | 財団法人日本建築センター | 財団法人日本建築センター | |
| 東京フロントテラス | 株式会社アール・アイ・エー | 鹿島建設株式会社 | 鹿島建設株式会社 | 東京都 | 財団法人日本建築センター | |
| ヒルコート東新宿 | 清水建設株式会社 一級建築士事務所 | 清水建設株式会社 一級建築士事務所 | 清水建設株式会社 | 東京都 | 株式会社 ジャスト | |
| MIUMIU神戸(土地)(注2) | - | - | - | - | - | |
| 渋谷ワールドイーストビル | 設計室ACT一級建築士事務所 | 設計室ACT一級建築士事務所、佐藤秀一級建築士事務所 | 株式会社 佐藤秀工務店 | 東京都 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| イオン葛西店 | 店舗 | 鹿島建設株式会社 1級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社 1級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社 | 東京都 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 駐車場 | 鹿島建設株式会社 1級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社 1級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社 | 東京都 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| 事務所 | 鹿島建設株式会社 1級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社 1級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社 | 東京都 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| ダイキ和泉中央店 | 株式会社タカハシテクノ 一級建築士事務所 | 株式会社タカハシテクノ、株式会社SDネットワーク | 株式会社タカハシ テクノ | 日本ERI株式会社 | 財団法人日本建築総合試験所 | |
| ホテルサンルート新潟 | 株式会社東京設計社 | 株式会社東京設計社 | 木山構造工業 株式会社 | 新潟市 | 株式会社 ジャスト | |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 高層棟 | 大和ハウス工業株式会社 秋田支店一級建築士事務所 | 大和ハウス工業株式会社 秋田支店一級建築士事務所 | 大和ハウス工業 株式会社秋田支店 | 日本ERI株式会社 | 株式会社 ジャスト |
| 低層棟 | 大和ハウス工業株式会社 秋田支店一級建築士事務所 | 大和ハウス工業株式会社 秋田支店一級建築士事務所 | 大和ハウス工業 株式会社秋田支店 | 日本ERI株式会社 | 株式会社 ジャスト | |
| スーパーホテル仙台・ 広瀬通り | 株式会社藤田 建築設計事務所 | 株式会社藤田 建築設計事務所 | 山形建設株式会社 | 日本ERI株式会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 株式会社小松義博建築都市 設計事務所 | 株式会社小松義博建築都市 設計事務所 | 清水建設株式会社 大阪支店 | 株式会社日本確認検査センター | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| スーパーホテルさいたま・ 大宮 | 株式会社浦島マコト 建築総合研究所 | 株式会社浦島マコト 建築総合研究所 | 松井建設株式会社東京支店 | 日本ERI株式会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| スーパーホテル京都・ 烏丸五条 | 株式会社小松義博 建築都市設計事務所 | 株式会社小松義博 建築都市設計事務所 | 清水建設株式会社大阪支店 | 株式会社京都確認検査機構 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| コンフォートホテル新山口 | 矢作建設工業株式会社 一級建築士事務所 | 矢作建設工業株式会社 一級建築士事務所 | 矢作建設工業 株式会社 | 株式会社ジェイ・イー・サポート | 株式会社 ジャスト | |
| 奈良平城プラザ(仮称) | (新築時)株式会社奥村組一級建築士事務所 (増築・用途変更時)株式会社エスデーシー設計一級建築士事務所 | (新築時)株式会社奥村組一級建築士事務所 (増築時・用途変更時)株式会社奥村組一級建築士事務所 | (新築時)株式会社奥村組 (増築時・用途変更時)株式会社淺沼組 | 奈良市 | 株式会社 ジャスト | |
(注1)上表記載の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関の社名は、過去に社名変更がなされた場合であっても、建物の竣工当時又は構造計算書等確認業務実施当時の名称等を記載しています。
(注2)「MIUMIU神戸(土地)」は、2017年10月31日時点では土地のみ保有しており、建物は取得していないため、記載していません。
(リ)担保の状況
2017年10月31日現在、該当事項はありません。
(ヌ)稼働率の推移
本投資法人の各期末保有資産における各期末日現在の稼働率の推移は以下のとおりです。
| 第2期 (2017年4月30日) | 第3期 (2017年10月31日) | |
| 期末稼働率(%)(注) | 98.9 | 99.4 |
(注)第1期については保有資産がないため記載していません。
(ル)主要な不動産に関する情報
本投資法人の資産のうち、2017年10月31日時点において、「賃貸事業収入合計」が「ポートフォリオ全体の賃貸事業収入合計」の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
| 物件名称 | 賃貸事業収入 (百万円) (注1) | 賃貸面積 (㎡) (注2) | 総賃貸可能面積 (㎡) (注3) | 稼働率の推移 (%)(注4) | |
| 第2期 (2017年4月30日) | 第3期 (2017年10月31日) | ||||
| 品川シーサイドパークタワー | 1,166 | 35,024.82 | 35,024.82 | 100.0 | 100.0 |
| 川崎テックセンター | 889 | 22,065.16 | 22,639.32 | 93.3 | 97.5 |
(注1)「賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収入(その他賃貸事業収入を含みます。)を記載しています。
(注2)「総賃貸面積」は、原則として、2017年10月31日時点において、当該保有資産に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。なお、底地物件については、底地の賃貸面積を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。
(注3)「総賃貸可能面積」は、2017年10月31日時点における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。なお、底地物件については底地の面積を記載しています。
(注4)「稼働率の推移」は、本投資法人が当該物件を取得した後の稼働率のみを記載しています。
(ヲ)主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
本投資法人の保有資産につき、2017年10月31日時点において、「賃貸面積」が「ポートフォリオ全体の総賃貸面積」の10%以上を占めるテナント(主要なテナント)は以下のとおりです。
| テナント名 | 業種 (注1) | 物件名称 | 賃貸面積 (㎡) (注2) | 年間賃料 (百万円) | 敷金・保証金 (百万円) | 契約 満了日 | 契約更改の方法等 |
| 合同会社奈良平城プラザ | 賃貸業 | 奈良平城プラザ(仮称) | 72,944.41 | 非開示 (注3) | - | 2023年 4月23日 | 自動更新 |
| イオン リテール 株式会社 | 卸売業、小売業 | イオン葛西店 | 28,338.45 | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) |
| 品川シーサイドパークタワー | 357.26 | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | ||
| 合計 | 28,695.71 | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | - | - |
(注1)業種については、証券コード協議会が公表している業種の分類又は総務省統計局が公表している日本標準産業分類に従い記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、2017年10月31日時点における当該テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。
(注3)テナントの同意が得られていないため「非開示」としています。
(ワ)賃貸面積上位エンドテナント
ポートフォリオ全体に対する賃貸面積上位10テナントは以下のとおりです。なお、固定型マスターリース契約が締結されている物件については、マスターリース会社との賃貸借契約に基づき記載し、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件については、エンドテナントとの賃貸借契約に基づき記載しています。
| エンドテナント名 | 物件名称 | 総賃貸面積 (㎡) (注1) | 面積比率 (%) (注2) | 契約満了日 (注3) | 契約形態 (注4) |
| 合同会社奈良平城プラザ(注5) | 奈良平城プラザ(仮称) | 72,944.41 | 34.0 | 2023年4月23日 | 普通建物賃貸借 |
| イオンリテール株式会社 | イオン葛西店 | 28,695.71 | 13.4 | 非開示(注6) | 定期建物賃貸借 |
| 品川シーサイドパークタワー | 非開示(注6) | 定期建物賃貸借 | |||
| エヌ・ティ・ティ・コムウェア株式会社 | 品川シーサイドパークタワー | 11,291.06 | 5.3 | 非開示(注6) | 非開示(注6) |
| 株式会社スーパーホテル | スーパーホテル仙台・広瀬通り | 10,860.91 | 5.1 | 2027年4月2日 | 定期建物賃貸借 |
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 2024年2月13日 | 定期建物賃貸借 | |||
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 2026年10月30日 | 定期建物賃貸借 | |||
| スーパーホテル京都・烏丸五条 | 2024年2月19日 | 定期建物賃貸借 | |||
| 株式会社相鉄ホテルマネジメント (注7) | ホテルサンルート新潟 | 7,812.26 | 3.6 | 2027年6月14日 | 定期建物賃貸借 |
| ダイワロイヤル株式会社 | ダイワロイネットホテル秋田 | 7,439.36 | 3.5 | 2026年6月30日 | 普通建物賃貸借 |
| DCMダイキ株式会社 | ダイキ和泉中央店 | 6,891.87 | 3.2 | 非開示(注6) | 非開示(注6) |
| ビッグローブ株式会社 | 品川シーサイドパークタワー | 非開示 (注6) | 非開示 (注6) | 非開示(注6) | 普通建物賃貸借 |
| 非開示(注6) | 川崎テックセンター | 5,669.87 | 2.6 | 非開示(注6) | 普通建物賃貸借、定期建物賃貸借 |
| メルセデス・ベンツ日本株式会社 | 品川シーサイドパークタワー | 4,322.90 | 2.0 | 非開示(注6) | 非開示(注6) |
(注1)「総賃貸面積」は、2017年10月31日時点におけるエンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積(当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合はその合計)を記載しています。但し、「奈良平城プラザ(仮称)」についてはマスターリース契約における対象となる登記簿上の延床面積を記載しています。
(注2)「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の比率を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。但し、「奈良平城プラザ(仮称)」についてはマスターリース契約における対象となる登記簿上の延床面積に基づいています。
(注3)「契約満了日」は、エンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された契約満了日(当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合は各契約満了日)を記載しています。
(注4)「契約形態」は、2017年10月31日時点におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注5)合同会社奈良平城プラザとのマスターリース契約に基づき記載しています。
(注6)テナントの同意が得られていない項目又はその他やむを得ない事由のある項目については、「非開示」としています。
(注7)株式会社相鉄ホテルマネジメントは、2017年10月1日付で、同社を吸収分割承継会社として、株式会社サンルート及び相鉄イン株式会社のホテル事業を承継する会社分割(吸収分割)を行いました。
④ ポートフォリオの概況
以下は、保有資産に係る2017年10月31日時点におけるポートフォリオの概況を示したものです。
(イ)アセットタイプ別比率
| アセットタイプ | 物件数 (棟) | 取得価格 (百万円) | 投資比率 (%) |
| オフィス | 5 | 79,674 | 69.0 |
| 商業施設 | 5 | 26,020 | 22.5 |
| ホテル | 7 | 9,745 | 8.4 |
| 合計 | 17 | 115,439 | 100.0 |
(注)アセットタイプ別比率については、取得価格に基づいて算出しています。
(ロ)エリア別比率
| エリア | 物件数 (棟) | 取得価格 (百万円) | 投資比率 (%) | |
| 三大都市圏 | 13 | 109,107 | 94.5 | |
| 東京圏 | 8 | 93,417 | 80.9 | |
| 大阪圏 | 5 | 15,690 | 13.6 | |
| その他 | 4 | 6,332 | 5.5 | |
| 合計 | 17 | 115,439 | 100.0 | |
(注)エリア別比率については、取得価格に基づいて算出しています。
(ハ)ポートフォリオ平均稼働率
| アセットタイプ | ポートフォリオ平均稼働率 (注)(%) |
| オフィス | 98.8 |
| 商業施設 | 100.0 |
| ホテル | 98.5 |
| 合計 | 99.4 |
(注)「ポートフォリオ平均稼働率」は、2017年10月31日時点における各項目に該当する取得資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
⑤ 保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、各保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表で用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2017年10月31日時点の状況を記載しています。
(イ)「最寄駅」について
「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」(平成17年公正取引委員会告示第23号)及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(平成17年公正取引委員会承認第107号)に基づき、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を、小数第1位以下を切り上げて記載しています。
(ロ)「所在地(住居表示)」について
所在地(住居表示)は、各保有不動産の住居表示を記載しています。また住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
(ハ)「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。保有資産が土地の共有持分である場合には、全体の面積を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ニ)「建物」について
・「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。
・「構造」は、登記簿上の記載に基づいています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。保有資産が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分の面積を記載しています。保有資産が建物の共有持分である場合には、建物全体の面積を記載しています。
・「駐車場台数」は、2017年10月31日現在において保有資産につき敷地内に確保されている駐車場(建物内の駐車場を含みます。)の台数を記載しています。なお、保有資産が共有持分又は区分所有権を保有する場合にも、その保有資産全体に係る駐車場台数を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ホ)「PM会社」について
「PM会社」は、保有資産について2017年10月31日現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
(ヘ)「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、保有資産について2017年10月31日現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
(ト)「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、2017年10月31日時点の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
| 物件名称 | 品川シーサイドパークタワー | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 32,000百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 32,500百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京臨海高速鉄道「品川シーサイド」駅 徒歩2分、京浜急行電鉄「青物横丁」駅 徒歩8分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区東品川四丁目12番4号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区東品川四丁目100番2 | 建物 | 建築時期 | ①2002年9月30日 ②(B101)2003年7月25日(注4) ③(B108)2003年7月25日(注4) | |
| 構造 | (注5) | |||||
| 建ぺい率 | 70%(注1) | |||||
| 容積率 | 599.06%(注2) | 用途 | (注6) | |||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | 55,930.90㎡(注7) | |||
| 敷地面積 | 17,386.11㎡(注3) | 駐車場台数 | 63台 | |||
| 所有形態 | 所有権(共有) | 所有形態 | 区分所有権(一部共有) | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスアルファ | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 本物件の敷地を含む「品川シーサイドフォレスト」全体の敷地の一部は第三者の所有であり、管理規約により敷地の相互利用権が設定されています。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率は60%ですが、再開発地区計画区域の50%規制があり、角地・耐火建築物による緩和によって70%となっています。 (注2)指定容積率は300%ですが、建築基準法第86条第1項の認定(一団地認定)により本物件の敷地を含むA-1街区全体での容積率が599.06%となっています。 (注3)本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する共有持分割合は532,699/1,000,000です。 (注4)括弧内は登記簿上の建物の名称を記載しています。なお、建物①については登記簿上建物の名称がありません。 (注5)①鉄骨鉄筋コンクリート造1階建、②鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下2階付25階建、③鉄骨鉄筋コンクリート造1階建 (注6)①駐車場、②店舗・事務所、③駐車場 (注7)本物件は、区分所有建物であり、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有権又はその共有持分割合に対応する不動産登記簿に基づく専有面積の合計は、51,637.15㎡(付属建物を除きます。)です。なお、各専有部分の登記簿上の面積及び建物①及び③の専有部分における本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有権の共有持分割合は以下のとおりです。 ①4,323.66㎡(別途付属建物(駐車場)地下2階部分3,375.10㎡あり)(共有持分割合:213,061/1,000,000) ②49,665.50㎡(別途付属建物(店舗・倉庫・機械室)地下1階・1階・2階部分計1,657.78㎡あり) ③1,941.74㎡ (共有持分割合:540,983/1,000,000) | ||||||
| 物件名称 | 川崎テックセンター | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 23,182百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 23,900百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 京浜急行電鉄「京急川崎」駅 徒歩7分、JR「川崎」駅 徒歩9分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県川崎市幸区堀川町580番16号 | |||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県川崎市幸区堀川町 | 建物 | 建築時期 | 1988年2月22日 | |
| 66番15他3筆、同区幸町二丁目585番15他1筆 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付20階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注1) | |||||
| 容積率 | 700%(注2) | 用途 | 事務所・駐車場・店舗 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 47,036.44㎡ | |||
| 敷地面積 | 5,662.48㎡ | 駐車場台数 | 133台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | シービーアールイー株式会社 | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 本物件の南東側隣接建物と本物件の建物の一部は接合しています。接合部分の所有権の帰属に関して、南東側隣接建物の所有者との間で取決めはなされていません。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率は80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注2)当該地はかわさきテクノピア第一特定街区(昭和60年5月14日川崎市告示第121号)であり、特定街区による容積率の緩和を受け許容容積率700%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | 新宿イーストサイドスクエア | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権(準共有持分50%) | |||
| 取得価格 | 10,000百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 10,050百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京メトロ・都営地下鉄「東新宿」駅 徒歩1分 東京メトロ・都営地下鉄「新宿三丁目」駅 徒歩6分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区新宿六丁目27番30号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都新宿区新宿六丁目 | 建物 | 建築時期 | 2012年3月26日 | |
| 315番10 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 陸屋根地下2階付20階建 | ||||
| 建ぺい率 | 72.90%(注1) | |||||
| 容積率 | 600%(特記事項欄参照) | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 167,031.19㎡(注3)(注4) | |||
| 敷地面積 | 25,320.28㎡(注2) | 駐車場台数 | 334台 | |||
| 所有形態 | 所有権(共有) | 所有形態 | 所有権(共有)(注4) | |||
| PM会社 | 三菱地所プロパティマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 三菱地所株式会社 | |||
| 特記事項 ・信託受託者を契約当事者とする本物件の共有者間の協定書及び信託受益権の準共有者間の協定書により、それぞれ持分譲渡に関する優先交渉権に係る事項が定められています。 ・本物件は新宿六丁目西北地区地区計画の区域内に存しており、建築物等を建築する際には当該地区計画の内容に従う他、住宅棟と合わせて建築基準法第86条第1項の認定(一団地認定)を受けており、一団地の使用容積率は599.99%(<許容容積率600%)となっています。また、使用容積率は本物件が608.09%、住宅棟が219.56%となっており、一団地の容積率の最高限度を超える建物の増築、修繕又は改築はできません。当該容積率の制限を約する為、住宅棟の所有者との間で土地所有者間協定が締結されています。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率は60%及び80%の地域にまたがっているため、対象面積による加重平均により算出しています。 (注2)敷地内で私道負担しており、負担面積は48.6㎡となります。本投資法人が保有している信託受益権に係る信託を構成する共有持分割合は10%です。そのうち、50%の準共有持分を保有しています。 (注3)別途附属建物214.27㎡あり(鉄筋コンクリート造コンクリート屋根平家建 店舗) (注4)本投資法人が保有している信託受益権に係る信託を構成する共有持分割合は10%です。そのうち、50%の準共有持分を保有しています。 | ||||||
| 物件名称 | 東京フロントテラス | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2017年10月26日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 (準共有持分50.2%)(注1) | |||
| 取得価格 | 10,592百万円(注1) | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 10,793百万円(注1) | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2027年10月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩1分 東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅 徒歩5分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区東品川二丁目3番14号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区東品川 二丁目4番4 他6筆 | 建物 | 建築時期 | 1992年6月1日 | |
| 建ぺい率 | 100%(注2) | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・ 鉄筋コンクリート・ 鉄骨造陸屋根ガラス板・ 鉄板葺地下2階付地上30階 (注5) | |||
| 容積率 | 666.60%(注3) | 用途 | 事務所、店舗(注6) | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 146,697.51㎡(注7) | |||
| 敷地面積 | 17,189.24㎡ (注4) | 駐車場台数 | 469台(注8) | |||
| 所有形態 | 所有権(共有) | 所有形態 | 区分所有権(共有) | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスアルファ | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 ・本物件の土地の一部につき、駅施設等の所有を目的とする地上権(地上権者は東京モノレール株式会社)及び隣地を要役地とし、電車の運行保全等を目的とする地役権の設定登記がなされています。 ・本物件は、「シーフォートスクエア」にある計5棟の建物のうちの1棟であり、当該建物全体の区分所有者全員の用に供される共用部分には、建築基準法上の確認申請の存否が不明な駐車場の広告塔、アーチ状の工作物(いわゆるパーゴラ)(いずれも高さ4m超)及び駐輪場の屋根が存在しています。 ・信託受益者を契約当事者とする本物件の信託受益権の準共有者間の協定書により、準共有持分を譲渡するときは、あらかじめ他の準共有者との間で優先的に譲渡交渉を行うこと、また、譲渡交渉が調わず第三者へ譲渡する旨合意したときにも、他の準共有者は当該第三者と合意に至った条件と同等以上の条件で買い取ることが可能となる旨合意することとしています。 | ||||||
| (注1)本投資法人は信託受益権の準共有持分50.2%を取得していますが、「取得価格」及び「鑑定評価額」以外は本物件全体の情報を記載しています。 (注2)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注3)指定容積率は500%ですが、総合設計制度による緩和により666.60%となっています。 (注4)本投資法人が取得した信託受益権に係る信託は、本物件の敷地を含む「シーフォートスクエア」全体の敷地の一部に係る共有持分を保有しており、その共有持分割合は3,675,562/10,000,000です。また、「シーフォートスクエア」全体の敷地の他の部分は第三者の所有であり、管理規約により、本物件に係る敷地利用権が設定されています。 (注5)1棟全体の構造を記載しており、本投資法人が保有している信託受益権を構成する区分所有権の構造は鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造地下1階付25階建となっています。 (注6)「シーフォートスクエア」全体の用途を記載しており、本投資法人が保有する建物の用途は「事務所」となります。 (注7)1棟全体の延床面積を記載しており、本投資法人が保有している信託受益権に係る信託を構成する区分所有権又はその共有持分割合に対応する不動産登記簿に基づく専有面積の合計は28,954.48㎡となります。そのうち本投資法人は50.2%の準共有持分を保有しています。 (注8)「シーフォートスクエア」全体の台数を記載しています。 | ||||||
| 物件名称 | ヒルコート東新宿 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 3,900百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 3,920百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京メトロ・都営地下鉄「東新宿」駅 徒歩3分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区歌舞伎町二丁目2番15号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都新宿区歌舞伎町 | 建物 | 建築時期 | 1987年7月6日 | |
| 二丁目392番16 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注1) | |||||
| 容積率 | 670.68%(注2) | 用途 | 事務所・車庫 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,480.44㎡ | |||
| 敷地面積 | 628.09㎡ | 駐車場台数 | 14台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスアルファ | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率は80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注2)指定容積率は600%と700%の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果670.68%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | MIUMIU神戸(土地) | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | 商業施設 | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 6,300百万円(注1) | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 6,830百万円(注2) | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 市営地下鉄「旧居留地・大丸前」駅 徒歩4分、JR「元町」駅 徒歩7分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 兵庫県神戸市中央区明石町18番1 | |||||
| 土地 | 地番 | 兵庫県神戸市中央区明石町 | 建物 | 建築時期 | 2017年7月13日 | |
| 18番1 | 構造 | 鉄骨造陸屋根3階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注3) | |||||
| 容積率 | 600%(注4) | 用途 | 店舗 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 874.03㎡ | |||
| 敷地面積 | 383.83㎡ | 駐車場台数 | 0台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | - | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 本物件の土地に関しては、賃借権設定登記及び賃借権転貸の附記登記がなされています。 | ||||||
| (注1)2017年10月31日時点では土地のみを保有し、建物は取得していないため、取得価格は土地のみの取得価格です。なお、本投資法人は2017年11月9日付で「MIUMIU神戸(建物)」を取得しています。 (注2)鑑定評価額は2017年10月31日時点の土地のみの評価額です。 (注3)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注4)指定容積率は700%ですが、地区計画により当該土地は600%に制限されています。 | ||||||
| 物件名称 | 渋谷ワールドイーストビル | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | 商業施設 | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 3,200百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 3,390百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京メトロ・東京急行電鉄「渋谷」駅 徒歩2分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区渋谷一丁目23番18号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区渋谷一丁目 | 建物 | 建築時期 | 1984年10月25日 | |
| 23番3 他1筆 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注) | |||||
| 容積率 | 700% | 用途 | 事務所 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 1,880.68㎡ | |||
| 敷地面積 | 267.99㎡ | 駐車場台数 | 0台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | イオン葛西店 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | 商業施設 | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 9,420百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 9,570百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京メトロ「西葛西」駅 徒歩9分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都江戸川区西葛西三丁目9番19号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都江戸川区西葛西三丁目9番12(注1)、26(借地)(注2) | 建物 | 建築時期 | ①(店舗)1982年11月29日 ②(駐車場)1983年5月4日 (注7) ③(事務所)1983年4月15日 | |
| 建ぺい率 | 73.18%(注3) | |||||
| 容積率 | 309.57%(注4) | |||||
| 用途地域 | 近隣商業地域、準工業地域 | 構造 | (注8) | |||
| 敷地面積 | 20,063.51㎡(注5) | 用途 | (注8) | |||
| 延床面積 | 38,454.66㎡ | |||||
| 駐車場台数 | 583台 | |||||
| 所有形態 | (注1)(注6) | 所有形態 | (注6) | |||
| PM会社 | 株式会社東急コミュニティー | マスターリース会社 | -(注9) | |||
| 特記事項 ・本物件の旧転貸人と本物件の賃借人との間の事業用定期建物賃貸借契約書により、信託受託者が本物件を第三者に譲渡しようとする場合又は受益者が受益権を第三者に譲渡しようとする場合、賃借人に対し本物件の取得に係る優先交渉権が付与されると取決めされており、かかる取決めが信託受託者に承継されています。 ・本物件の土地の一部について、江戸川区へ無償で提供され、公園として使用されています。 | ||||||
| (注1)現所有者は、地番9番12の土地の共有持分(1,962,800分の1,007,601)を保有しており、共有持分割合を超えて当該土地の一部を使用することについて、他の共有者との間で合意が成立しています。 (注2)地番9番26の土地の賃借権設定登記はされていません。 (注3)指定建ぺい率は60%と80%の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果73.18%となっています。 (注4)指定容積率は300%と400%の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果309.57%となっています。 (注5)共有持分(1,962,800分の1,007,601)を有する土地:19,627.69㎡、借地:435.82㎡ (注6)土地 符号1(9番12):土地の共有持分(1,962,800分の1,007,601)、符号2(9番26):借地 建物 ①②所有権、③区分所有権 (注7)駐車場の建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。 (注8)建物 ①9番12の1:鉄筋コンクリート造陸屋根5階建、店舗、②9番12の2:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根6階建、駐車場、③9番12の178:鉄骨鉄筋コンクリート造5階建(一棟の建物の表示:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階建)、事務所 (注9)駐車場部分については、PM会社である株式会社東急コミュニティーがマスターリース会社となっています。 | ||||||
| 物件名称 | ダイキ和泉中央店 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | 商業施設 | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 3,000百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 3,050百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 泉北高速鉄道「和泉中央」駅 徒歩5分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府和泉市いぶき野五丁目6番17号 | |||||
| 土地 | 地番 | 大阪府和泉市いぶき野 | 建物 | 建築時期 | 2008年10月1日 | |
| 五丁目6番3 他1筆 | 構造 | 鉄骨造陸屋根3階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注) | |||||
| 容積率 | 400% | 用途 | 店舗 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 6,891.87㎡ | |||
| 敷地面積 | 9,712.37㎡ | 駐車場台数 | 242台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | BMS株式会社 | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 ・本物件の前所有者と本物件の賃借人との間の定期建物賃貸借予約契約書により、賃借人に対し本物件の取得に係る優先交渉権が付与されると取決めされており、かかる取決めが信託受託者に承継されています。 ・本物件の所有者と本物件の賃借人との間の合意書により、受益者が本物件に係る受益権を第三者に譲渡する場合に、所有者は受益者をして、賃借人に対し本物件の取得に係る意思の有無を確認させなければいけないと取り決めがなされています。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | ホテルサンルート新潟 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 2,108百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 2,250百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | JR「新潟」駅 徒歩4分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 新潟県新潟市中央区東大通一丁目11-25 | |||||
| 土地 | 新潟県新潟市中央区東大通 一丁目212番 | 建物 | 建築時期 | 1992年8月20日 | ||
| 地番 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付14階建 | ||||
| 建ぺい率 | 80% | |||||
| 容積率 | 600% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 8,255.81㎡(注) | |||
| 敷地面積 | 1,402.51㎡ | 駐車場台数 | 68台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 株式会社ベスト・プロパティ | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)別途付属建物(鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建 駐車場)73.03㎡あり | ||||||
| 物件名称 | ダイワロイネットホテル秋田 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 2,042百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 2,190百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | JR「秋田」駅 徒歩15分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 秋田県秋田市大町二丁目2-41 | |||||
| 土地 | 地番 | 秋田県秋田市大町二丁目 | 建物 | 建築時期 | 2006年6月6日 | |
| 12番 他6筆 | 構造 | 鉄骨造陸屋根14階建 | ||||
| 建ぺい率 | 90%(注1) | |||||
| 容積率 | 500% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 7,439.36㎡(注2) | |||
| 敷地面積 | 1,540.15㎡ | 駐車場台数 | 64台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 阪急阪神ビルマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 ・本物件の土地の一部に対して、地下道敷設を目的とし、秋田県を地上権者とする地上権が設定されています。また、当該土地については、主として以下の取決めがなされています。 ・当該土地に新たに建物その他の工作物(木竹造りを除きます。)を築造しようとするとき又は土地の形質を変更しようとするときは、その設計工法等について、あらかじめ地上権者と協議すること。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率は80%ですが、角地による緩和により90%となっています。 (注2)別途付属建物(鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建 車庫)100.16㎡あり | ||||||
| 物件名称 | スーパーホテル仙台・広瀬通り | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,280百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 1,510百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 市営地下鉄「広瀬通」駅 徒歩1分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 宮城県仙台市青葉区中央二丁目9番23号 | |||||
| 土地 | 地番 | 宮城県仙台市青葉区中央 | 建物 | 建築時期 | 2007年1月23日 | |
| 二丁目9番12 | 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||||
| 建ぺい率 | 80% | |||||
| 容積率 | 600% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,251.77㎡ | |||
| 敷地面積 | 549.10㎡ | 駐車場台数 | 1台(その他、テナントが確保している隔地駐車場9台) | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | - | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| 物件名称 | スーパーホテル大阪・天王寺 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,260百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 1,550百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 市営地下鉄「天王寺」駅 徒歩6分、JR「天王寺」駅 徒歩8分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市天王寺区逢阪二丁目3番3号 | |||||
| 土地 | 地番 | 大阪府大阪市天王寺区逢阪 | 建物 | 建築時期 | 2004年1月9日 | |
| 二丁目16番6 他1筆 | 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根9階建 | ||||
| 建ぺい率 | 86.52%(注1) | |||||
| 容積率 | 510.15%(注2) | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域、第二種住居地域 | 延床面積 | 2,486.39㎡ | |||
| 敷地面積 | 490.65㎡ | 駐車場台数 | 4台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | - | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率は60%と80%の地域にまたがりますが、防火地域内の耐火建築物による緩和規制を各々10%及び20%を加算し、その対象面積による加重平均を算出した結果86.52%となっています。 (注2)指定容積率600%と400%の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果510.15%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | スーパーホテルさいたま・大宮 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,123百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 1,200百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | JR「大宮」駅 徒歩9分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 埼玉県さいたま市大宮区桜木町一丁目12番6号 | |||||
| 土地 | 地番 | 埼玉県さいたま市大宮区桜 | 建物 | 建築時期 | 2006年7月11日 | |
| 木町一丁目12番6 | 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注) | |||||
| 容積率 | 500% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,946.55㎡ | |||
| 敷地面積 | 597.25㎡ | 駐車場台数 | 10台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | - | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | スーパーホテル京都・烏丸五条 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,030百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 1,260百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 市営地下鉄「五条」駅 徒歩1分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 京都府京都市下京区烏丸通五条下る大坂町396-3 | |||||
| 土地 | 地番 | 京都府京都市下京区烏丸通 | 建物 | 建築時期 | 2004年1月19日 | |
| 五条下る大坂町396番3 | 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注) | |||||
| 容積率 | 600% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,144.02㎡ | |||
| 敷地面積 | 337.23㎡ | 駐車場台数 | 5台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | - | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | コンフォートホテル新山口 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 902百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 959百万円 | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | JR「新山口」駅 徒歩2分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 山口県山口市小郡下郷1255-1 | |||||
| 土地 | 地番 | 山口県山口市小郡下郷字渡 | 建物 | 建築時期 | 2007年8月20日 | |
| り上壱1255番1 | 構造 | 鉄骨造陸屋根8階建 | ||||
| 建ぺい率 | 80% | |||||
| 容積率 | 400% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,999.01㎡(注) | |||
| 敷地面積 | 754.06㎡ | 駐車場台数 | 11台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 株式会社ベスト・プロパティ | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)別途付属建物(鉄筋コンクリート造陸屋根平家建 ポンプ室)3.14㎡あり | ||||||
| 物件名称 | 奈良平城プラザ(仮称) | アセットカテゴリー | グロースアセット (コアプラスアセット) | |||
| アセットタイプ | 商業施設 | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2017年10月26日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 4,100百万円(注1) | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 5,520百万円(注2) | |||||
| (価格時点) | (2017年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 近畿日本鉄道「新大宮」駅 徒歩12分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 奈良県奈良市二条大路南一丁目3番1号 | |||||
| 土地 | 地番 | 奈良県奈良市二条大路南一丁目26番2 他63筆 | 建物 | 建築時期 | ①百貨店(1989年9月9日) ②駐車場(2003年6月27日) | |
| 建ぺい率 | 83.01%(注3) | 構造 | ①鉄筋コンクリート造陸屋根7階建 ②鉄骨造3階建 | |||
| 容積率 | 330.13%(注4) | 用途 | 百貨店、駐車場 | |||
| 用途地域 | 商業地域、第2種住居地域 | 延床面積 | ①72,944.41㎡ ②4,543.32㎡ | |||
| 敷地面積 | 53,214.66㎡(注5) | 駐車場台数 | 1,360台 | |||
| 所有形態 | 所有権及び借地権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 株式会社やまき | マスターリース会社 | 合同会社奈良平城プラザ | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注1)本物件の取得価格は4,100百万円ですが、施設のリニューアルに向けた追加投資を行う予定であり、当該追加投資を含む総投資額は5,050百万円を予定しています。 (注2)鑑定評価額は、2017年10月時点のリーシング状況、同一需給圏内及びその周辺地域における類似不動産の成約事例等を鑑み、リニューアル後の想定が反映されています。 (注3)指定建ぺい率は80%と60%の地域にまたがりますが、角地による緩和及びその加重平均を算出した結果83.01%となります。 (注4)指定容積率は400%と200%の地域にまたがりますが、その加重平均を算出した結果330.13%となります。 (注5)借地部分の19,650.73㎡を含んだ面積を記載しています。 | ||||||
⑥ 個別物件の損益状況
(単位:千円)
| 物件名称 | 品川シーサイドパークタワー | 川崎テック センター | 新宿イーストサイドスクエア | 東京フロントテラス | ヒルコート 東新宿 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 6 | 184 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 1,166,351 | 889,158 | 263,437 | 5,592 | 非開示 (注) | |
| 賃貸事業収入 | 989,001 | 481,703 | 223,765 | 4,814 | ||
| その他賃貸事業収入 | 177,350 | 407,455 | 39,671 | 777 | ||
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 430,536 | 348,493 | 62,399 | 1,579 | ||
| 外注委託費 | 86,750 | 77,690 | 23,111 | 337 | ||
| 水道光熱費 | 167,978 | 165,345 | 17,756 | 592 | ||
| 公租公課 | 94,456 | 53,596 | 17,417 | - | ||
| 修繕費 | 17,548 | 10,166 | 1,321 | - | ||
| その他賃貸事業費用 | 63,802 | 41,693 | 2,793 | 650 | ||
| ③NOI(①-②) | 735,814 | 540,665 | 201,038 | 4,012 | 85,679 | |
| ④減価償却費 | 126,194 | 78,819 | 38,043 | 3,238 | 8,334 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 609,619 | 461,846 | 162,995 | 774 | 77,345 | |
| ⑥資本的支出 | 29,236 | 117,296 | 2,753 | - | 3,786 | |
| ⑦NCF(③-⑥) | 706,578 | 423,369 | 198,284 | 4,012 | 81,893 | |
(単位:千円)
| 物件名称 | MIUMIU神戸 (土地) | 渋谷ワールド イーストビル | イオン葛西店 | ダイキ和泉 中央店 | ホテルサンルート新潟 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 162,000 | 87,492 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 72,107 | |
| 賃貸事業収入 | 162,000 | 79,651 | 72,106 | |||
| その他賃貸事業収入 | - | 7,841 | 0 | |||
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 2,080 | 15,960 | 9,926 | |||
| 外注委託費 | - | 4,406 | 1,368 | |||
| 水道光熱費 | - | 5,125 | - | |||
| 公租公課 | 1,562 | 5,348 | 5,275 | |||
| 修繕費 | - | 228 | 1,863 | |||
| その他賃貸事業費用 | 517 | 851 | 1,419 | |||
| ③NOI(①-②) | 159,919 | 71,532 | 246,944 | 74,405 | 62,181 | |
| ④減価償却費 | - | 2,372 | 26,436 | 9,916 | 16,554 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 159,919 | 69,160 | 220,507 | 64,488 | 45,626 | |
| ⑥資本的支出 | - | - | - | 780 | 3,156 | |
| ⑦NCF(③-⑥) | 159,919 | 71,532 | 246,944 | 73,624 | 59,024 | |
(注)テナントの同意が得られていないため開示していません。
(単位:千円)
| 物件名称 | ダイワロイネットホテル秋田 | スーパーホテル仙台・広瀬通り | スーパーホテル大阪・天王寺 | スーパーホテルさいたま・大宮 | スーパーホテル京都・烏丸五条 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 69,000 | 44,220 | 37,620 | 35,736 | 31,183 | |
| 賃貸事業収入 | 69,000 | 44,220 | 37,620 | 35,736 | 31,182 | |
| その他賃貸事業収入 | - | - | - | - | 1 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 10,135 | 6,046 | 3,980 | 4,857 | 3,585 | |
| 外注委託費 | 1,200 | - | - | - | - | |
| 水道光熱費 | - | - | - | - | - | |
| 公租公課 | 7,590 | 5,462 | 3,417 | 4,280 | 3,027 | |
| 修繕費 | 680 | - | - | - | - | |
| その他賃貸事業費用 | 664 | 583 | 563 | 577 | 558 | |
| ③NOI(①-②) | 58,864 | 38,173 | 33,639 | 30,878 | 27,597 | |
| ④減価償却費 | 19,064 | 6,652 | 3,718 | 7,401 | 3,674 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 39,799 | 31,521 | 29,920 | 23,477 | 23,922 | |
| ⑥資本的支出 | - | - | - | - | - | |
| ⑦NCF(③-⑥) | 58,864 | 38,173 | 33,639 | 30,878 | 27,597 | |
(単位:千円)
| 物件名称 | コンフォートホテル新山口 | 奈良平城プラザ(仮称) | |
| 運用日数 | 184 | 6 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 30,265 | - | |
| 賃貸事業収入 | 29,963 | - | |
| その他賃貸事業収入 | 301 | - | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 4,643 | 1,698 | |
| 外注委託費 | 600 | - | |
| 水道光熱費 | - | - | |
| 公租公課 | 3,030 | - | |
| 修繕費 | 425 | - | |
| その他賃貸事業費用 | 588 | 1,698 | |
| ③NOI(①-②) | 25,621 | △1,698 | |
| ④減価償却費 | 7,509 | 4,226 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 18,112 | △5,924 | |
| ⑥資本的支出 | 297 | - | |
| ⑦NCF(③-⑥) | 25,324 | △1,698 | |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
