有価証券報告書(内国投資証券)-第9期(令和2年5月1日-令和2年10月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(イ)保有資産の概要
当期末現在における保有資産のアセットカテゴリー、アセットタイプ、物件名称、所在地、取得価格、帳簿価額、期末算定価額、投資比率は以下のとおりです。
(2020年10月31日現在)
(注1)「取得価格」は、「ミ・ナーラ」の取得価格を除き、各保有資産に関し、売買契約書に記載された各保有資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、「ミ・ナーラ」に係る売買契約に記載の取得価格は4,100百万円ですが、本投資法人の取得後に施設のリニューアルに向けた追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は4,944百万円です。「ミ・ナーラ」については、当該追加投資を含む総投資額4,944百万円を取得価格と定義します。
(注2)「期末算定価額」は、2020年10月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を示しており、各物件の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しています。
(注3)「投資比率」は、各物件の取得価格の合計に対する比率で小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」、「イオン葛西店」及び「六甲アイランドDC」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。以下同じです。
(注5)「オリコ博多駅南ビル」の延床面積は2,845.60㎡ですが、就業人口等のマーケット規模を踏まえて「中規模オフィス」に分類しています。以下同じです。
(注6)本物件の正式名称は「THINGS Aoyama Organic Garden. dth」ですが、本投資法人においては「THINGS青山」との名称を使用します。以下同じです。
(注7)テナントの退去及び「セットアップ型サービスオフィス」への用途変更に伴い、「物件名称」を、2020年7月1日付で「ホテルWBF淀屋橋南」から「MiiX淀屋橋」に変更し、また、テナントへの訴求力を高めるために、2020年9月1日付で「MiiX淀屋橋」から「BizMiiX淀屋橋」に変更しています。なお、用途変更が完了する2021年4月期より、「アセットタイプ」を「バジェット型ホテル」から「中規模オフィス」へ変更します。以下同じです。
(ロ)賃貸借の概要
当期末現在における保有資産の建築時期、テナント総数、賃貸事業収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。
(注1)「建築時期」は、各保有資産に係る建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注2)「テナント総数」は、2020年10月31日時点における数字を記載しています。
(注3)「賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収入(その他賃貸事業収入を含みます。)を記載しています。
(注4)「敷金・保証金」は、2020年10月31日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約書に表示された敷金・保証金(貸室部分、駐車場倉庫等付帯部分の敷金・保証金を含む。)の残高の合計額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注5)「総賃貸面積」は、原則として、2020年10月31日時点において、当該保有資産に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。また、本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持分割合により算出しています。「ミ・ナーラ」は、2020年9月30日付のマスターリース会社の変更により、マスターリース形式を最低保証賃料付からパススルー型に変更したことから、マスターリース契約における対象となる登記簿上の延床面積からエンドテナントとの間の賃貸借契約に記載された面積に変更しています。また、「コンフォートホテル北上」は、当該敷地内の店舗を含んだ面積を記載しています。
(注6)「総賃貸可能面積」は、2020年10月31日時点において、各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。「ミ・ナーラ」については、2020年9月30日付のマスターリース会社の変更により、マスターリース形式を最低保証賃料付からパススルー型に変更したことから、マスターリース契約における対象となる登記簿上の延床面積から建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積に変更しています。また、「コンフォートホテル北上」は、当該敷地内の店舗を含んだ面積を記載しています。
(注7)「稼働率」は、2020年10月31日時点における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注8)「品川シーサイドパークタワー」は、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分(駐車場を除きます。)の区分所有権はすべて保有資産を構成するため、敷金・保証金については、賃貸借契約書に表示された数値を、総賃貸面積については、実際に賃貸が行われている面積を、総賃貸可能面積については、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分(駐車場を除きます。)の面積を、それぞれ記載しています。以下同じです。
(注9)テナントの同意が得られていない情報又は非開示とした情報の算出を可能とする情報については「非開示」としています。
(注10)「MIUMIU神戸」は、2020年6月30日に譲渡しています。なお、同物件の賃貸事業収入は、2020年5月1日から譲渡日の前日である2020年6月29日までの賃貸事業収入を記載しています。
(注11)「MIキューブ仙台クリスロード」の建築時期は、登記簿に月日の記載がないため、検査済証の記載に基づき記載しています。
(注12)「イオン葛西店」の駐車場の建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。
(注13)「東京衛生学園専門学校」は、建築後、1992年3月に増築、2000年7月に増築及び用途変更工事を実施しています。
(ハ)資本的支出
a.資本的支出の予定
本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、次のとおりです。なお、工事予定金額には、結果として、会計上の費用に区分される部分が発生する場合があります。
b.期中の資本的支出
本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。なお、当期の保有資産全体の資本的支出に該当する工事は668,934千円であり、当期の費用に区分された修繕費96,049千円と合わせて、合計764,984千円の工事を実施しています。
(注)国庫補助金で取得した資産につき、圧縮記帳の適用を受けています。
c.長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
(ニ)信託受益権の概要
以下は、当期末現在における各保有資産に係る信託受託者及び信託期間満了日を示したものです。
(注)「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、2020年10月31日時点の各保有資産の信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。
(ホ)鑑定評価書の概要
本投資法人は、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社のいずれかから、当期末現在における各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)鑑定評価額の価格時点は、2020年10月31日です。なお、「コンフォートホテル北上」については、店舗を含む鑑定評価額を記載しています。
(注2)「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」及び「六甲アイランドDC」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。
(注3)「BizMiiX淀屋橋」は、2020年10月31日時点でホテルからオフィスへ用途変更中ですが、オフィスとして鑑定評価を行い、鑑定評価額を決定しています。
(ヘ)建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、当期末現在における各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を大和不動産鑑定株式会社、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又は株式会社ハイ国際コンサルタントより取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、大和不動産鑑定株式会社、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね調査日より1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用につき千円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「長期修繕費」は、調査日より12年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額又は年平均額に換算した金額につき千円未満を切り捨てて記載しています。「品川シーサイドパークタワー」は区分所有ビルであり、共用部分の調査日より10年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された参考値の年平均額に換算した金額を専有部分の長期修繕費に加算しています。
(注3)「緊急・短期修繕費」及び「長期修繕費」は、各保有資産の持分割合に相当する金額を記載しています。
(注4)「MEGAドン・キホーテ和泉中央店」については、「今後1年間に必要と想定される修繕更新費」を「緊急・短期修繕費」とし、その他の項目については、「長期修繕費」に含むものとして計算しています。
(注5)「BizMiiX淀屋橋」については、ホテルからオフィスへ用途変更工事を行ったため、大和不動産鑑定株式会社から取得した2020年10月付の「用途変更工事後の概算報告について」に記載された金額を記載しています。
(ト)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能を評価しています。その評価をもとに、建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)を算定しています。各資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。なお、地震リスク分析の評価は、報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。当期末現在における保有資産に係る建物のPML値及びポートフォリオPML値は以下のとおりです。
(注1)東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2020年10月付「33物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。
(注2)詳細調査(フェーズ2)の数値を記載しています。
(チ)保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
当期末現在における保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は以下のとおりです(注1)。
(注1)上表記載の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関の社名は、過去に社名変更がなされた場合であっても、建物の竣工当時又は構造計算書等確認業務実施当時の名称等を記載しています。
(注2)構造計算書の内容を確認できないため、構造計算書を復元した者の名前を記載しています。
(注3)構造計算が不要な構造及び規模の建物です。
(リ)担保の状況
2020年10月31日現在、該当事項はありません。
(ヌ)稼働率の推移
本投資法人の各期末保有資産における各期末日現在の稼働率の推移は以下のとおりです。
(注)第1期については保有資産がないため記載していません。
(ル)主要な不動産に関する情報
本投資法人の資産のうち、2020年10月31日時点において、「賃貸事業収入合計」が「ポートフォリオ全体の賃貸事業収入合計」の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
(注1)「賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収入(その他賃貸事業収入を含みます。)を記載しています。
(注2)「総賃貸面積」は、原則として、2020年10月31日時点において、当該保有資産に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。また、本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持分割合により算出しています。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて、算出しています。
(注3)「総賃貸可能面積」は、2020年10月31日時点における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて、算出しています。
(注4)「稼働率の推移」は、本投資法人が当該物件を取得した後の稼働率のみを記載しています。
(ヲ)主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
本投資法人の保有資産につき、2020年10月31日時点において、「賃貸面積」が「ポートフォリオ全体の総賃貸面積」の10%以上を占めるテナント(主要なテナント)は以下のとおりです。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて算出しています。
(注1)「業種」については、証券コード協議会が公表している業種の分類又は総務省統計局が公表している日本標準産業分類に従い記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、2020年10月31日時点における当該テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。
(注3)テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により「非開示」としています。
(ワ)賃貸面積上位エンドテナント
ポートフォリオ全体に対する賃貸面積上位10テナントは以下のとおりです。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて算出しています。
(注1)「総賃貸面積」は、2020年10月31日時点におけるエンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積(当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合はその合計)を記載しています。
(注2)「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の比率を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「契約満了日」は、エンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された契約満了日(当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合は各契約満了日)を記載しています。
(注4)「契約形態」は、2020年10月31日時点におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注5)テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により「非開示」としています。
④ ポートフォリオの概況
以下は、保有資産に係る2020年10月31日時点におけるポートフォリオの概況を示したものです。
(イ)アセットタイプ別比率
(注)アセットタイプ別比率については、取得価格に基づいて算出しています。
(ロ)エリア別比率
(注)エリア別比率については、取得価格に基づいて算出しています。
(ハ)ポートフォリオ平均稼働率
(注)「ポートフォリオ平均稼働率」は、2020年10月31日時点における各項目に該当する取得資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて算出しています。
⑤ 保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、各保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表で用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2020年10月31日時点の状況を記載しています。
(イ)「最寄駅」について
「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」(平成17年公正取引委員会告示第23号)及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(平成17年公正取引委員会承認第107号)に基づき、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を、小数第1位以下を切り上げて記載しています。
(ロ)「所在地(住居表示)」について
所在地(住居表示)は、各保有不動産の住居表示を記載しています。また住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
(ハ)「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。保有資産が土地の共有持分である場合には、全体の面積を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ニ)「建物」について
・「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。
・「構造」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。保有資産が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分の面積を記載しています。保有資産が建物の共有持分である場合には、建物全体の面積を記載しています。
・「駐車場台数」は、2020年10月31日現在において保有資産につき敷地内に確保されている駐車場(建物内の駐車場を含みます。)の台数を記載しています。なお、保有資産が共有持分又は区分所有権を保有する場合にも、その保有資産全体に係る駐車場台数を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ホ)「PM会社」について
「PM会社」は、保有資産について2020年10月31日現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
(ヘ)「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、保有資産について2020年10月31日現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
(ト)「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、2020年10月31日時点の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
⑥ 個別物件の損益状況
(単位:千円)
(単位:千円)
(注)テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。
(単位:千円)
(単位:千円)
(注1)「MIUMIU神戸」は、2020年6月30日に譲渡しています。
(注2)テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。
(単位:千円)
(単位:千円)
(注)テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。
(単位:千円)
(注)テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。
(イ)保有資産の概要
当期末現在における保有資産のアセットカテゴリー、アセットタイプ、物件名称、所在地、取得価格、帳簿価額、期末算定価額、投資比率は以下のとおりです。
(2020年10月31日現在)
| アセットカテゴリー | アセット タイプ | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 帳簿価額 (百万円) | 期末算定価額 (百万円) (注2) | 投資比率 (%) (注3) | |
| コ ア ア セ ッ ト | オ フ ィ ス | 大 規 模 | 品川シーサイドパークタワー(注4) | 東京都品川区 | 20,288 | 20,077 | 22,570 | 13.4 |
| 川崎テックセンター | 神奈川県川崎市 | 23,182 | 23,811 | 24,500 | 15.4 | |||
| 新宿イーストサイドスクエア(注4) | 東京都新宿区 | 10,000 | 9,880 | 10,700 | 6.6 | |||
| 東京フロントテラス(注4) | 東京都品川区 | 10,592 | 10,719 | 10,993 | 7.0 | |||
| 中 規 模 | ヒルコート東新宿 | 東京都新宿区 | 3,900 | 4,024 | 4,040 | 2.6 | ||
| 日宝本町ビル | 大阪府大阪市 | 1,465 | 1,576 | 1,620 | 1.0 | |||
| MIテラス名古屋伏見 | 愛知県名古屋市 | 8,886 | 8,988 | 10,100 | 5.9 | |||
| オリコ博多駅南ビル(注5) | 福岡県福岡市 | 1,680 | 1,739 | 1,790 | 1.1 | |||
| マイスクエアビル | 東京都港区 | 2,800 | 2,924 | 3,010 | 1.9 | |||
| 広島鯉城通りビル | 広島県広島市 | 2,250 | 2,334 | 2,450 | 1.5 | |||
| オフィス小計(10物件) | 85,043 | 86,075 | 91,774 | 56.4 | ||||
| 商 業 施 設 | 都 市 型 | 渋谷ワールドイーストビル | 東京都渋谷区 | 3,200 | 3,391 | 4,920 | 2.1 | |
| THINGS青山(注6) | 東京都港区 | 2,912 | 2,952 | 3,240 | 1.9 | |||
| MIキューブ仙台クリスロード | 宮城県仙台市 | 1,330 | 1,381 | 1,450 | 0.9 | |||
| 地 域 密 着 型 | イオン葛西店(注4) | 東京都江戸川区 | 9,420 | 9,428 | 9,580 | 6.2 | ||
| MEGAドン・キホーテ和泉中央店 | 大阪府和泉市 | 3,000 | 3,049 | 2,580 | 2.0 | |||
| 商業施設小計(5物件) | 19,862 | 20,203 | 21,770 | 13.2 | ||||
| ホ テ ル | バ ジ ェ ッ ト 型 | ホテルサンルート新潟 | 新潟県新潟市 | 2,108 | 2,196 | 2,290 | 1.4 | |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 秋田県秋田市 | 2,042 | 1,948 | 2,190 | 1.4 | |||
| スーパーホテル仙台・広瀬通り | 宮城県仙台市 | 1,280 | 1,252 | 1,570 | 0.8 | |||
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 大阪府大阪市 | 1,260 | 1,253 | 1,600 | 0.8 | |||
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 埼玉県さいたま市 | 1,123 | 1,084 | 1,250 | 0.7 | |||
| スーパーホテル京都・烏丸五条 | 京都府京都市 | 1,030 | 1,020 | 1,290 | 0.7 | |||
| コンフォートホテル新山口 | 山口県山口市 | 902 | 872 | 942 | 0.6 | |||
| 伊勢シティホテルアネックス | 三重県伊勢市 | 1,800 | 1,896 | 1,810 | 1.2 | |||
| コンフォートホテル北上 | 岩手県北上市 | 820 | 820 | 826 | 0.5 | |||
| コンフォートホテル長野 | 長野県長野市 | 580 | 642 | 586 | 0.4 | |||
| ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町 | 東京都台東区 | 3,720 | 3,831 | 4,020 | 2.5 | |||
| スマイルホテル那覇シティリゾート | 沖縄県那覇市 | 4,000 | 4,027 | 3,930 | 2.7 | |||
| スマイルホテル博多駅前 | 福岡県福岡市 | 3,800 | 3,814 | 3,610 | 2.5 | |||
| スマイルホテル名古屋栄 | 愛知県名古屋市 | 2,950 | 2,974 | 2,920 | 2.0 | |||
| BizMiiX淀屋橋(注7) | 大阪府大阪市 | 1,750 | 1,939 | 2,120 | 1.2 | |||
| ホテル小計(15物件) | 29,165 | 29,576 | 30,954 | 19.3 | ||||
| コアアセット中計(30物件) | 134,070 | 135,854 | 144,498 | 88.8 | ||||
| アセットカテゴリー | アセット タイプ | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 帳簿価額 (百万円) | 期末算定価額 (百万円) (注2) | 投資比率 (%) (注3) | |
| グロースアセット | 商業施設 | 地域密着型 | ミ・ナーラ | 奈良県奈良市 | 4,944 | 5,035 | 4,000 | 3.3 |
| インダストリアル | 六甲アイランドDC(注4) | 兵庫県神戸市 | 7,996 | 7,884 | 8,700 | 5.3 | ||
| 教育施設 | 東京衛生学園専門学校 | 東京都大田区 | 3,900 | 4,060 | 4,240 | 2.6 | ||
| ポートフォリオ合計(33物件) | 150,911 | 152,834 | 161,438 | 100.0 | ||||
(注1)「取得価格」は、「ミ・ナーラ」の取得価格を除き、各保有資産に関し、売買契約書に記載された各保有資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、「ミ・ナーラ」に係る売買契約に記載の取得価格は4,100百万円ですが、本投資法人の取得後に施設のリニューアルに向けた追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は4,944百万円です。「ミ・ナーラ」については、当該追加投資を含む総投資額4,944百万円を取得価格と定義します。
(注2)「期末算定価額」は、2020年10月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を示しており、各物件の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しています。
(注3)「投資比率」は、各物件の取得価格の合計に対する比率で小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」、「イオン葛西店」及び「六甲アイランドDC」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。以下同じです。
(注5)「オリコ博多駅南ビル」の延床面積は2,845.60㎡ですが、就業人口等のマーケット規模を踏まえて「中規模オフィス」に分類しています。以下同じです。
(注6)本物件の正式名称は「THINGS Aoyama Organic Garden. dth」ですが、本投資法人においては「THINGS青山」との名称を使用します。以下同じです。
(注7)テナントの退去及び「セットアップ型サービスオフィス」への用途変更に伴い、「物件名称」を、2020年7月1日付で「ホテルWBF淀屋橋南」から「MiiX淀屋橋」に変更し、また、テナントへの訴求力を高めるために、2020年9月1日付で「MiiX淀屋橋」から「BizMiiX淀屋橋」に変更しています。なお、用途変更が完了する2021年4月期より、「アセットタイプ」を「バジェット型ホテル」から「中規模オフィス」へ変更します。以下同じです。
(ロ)賃貸借の概要
当期末現在における保有資産の建築時期、テナント総数、賃貸事業収入、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率は以下のとおりです。
| アセットカテゴリー | アセットタイプ | 物件名称 | 建築時期 (注1) | テナント総数 (注2) | 賃貸事業 収入 (千円) (注3) | 敷金・ 保証金 (千円) (注4) | 総賃貸 面積 (㎡) (注5) | 総賃貸 可能面積 (㎡) (注6) | 稼働率 (%) (注7) | |
| コ ア ア セ ッ ト | オ フ ィ ス | 大 規 模 | 品川シーサイドパークタワー (注8) | ①(駐車場)2002年9月30日 ②(店舗・事務所)2003年7月25日 ③(駐車場)2003年7月25日 | 23 | 751,643 | 1,124,073 | 22,205.78 | 22,205.78 | 100.0 |
| 川崎テックセンター | 1988年2月22日 | 25 | 917,382 | 706,275 | 22,074.79 | 22,737.07 | 97.1 | |||
| 新宿イーストサイドスクエア | 2012年3月26日 | 40 | 266,213 | 423,507 | 5,774.45 | 5,774.45 | 100.0 | |||
| 東京フロントテラス | 1992年6月1日 | 22 | 338,565 | 573,594 | 9,692.94 | 9,692.94 | 100.0 | |||
| 中 規 模 | ヒルコート東新宿 | 1987年7月6日 | 7 | 99,562 | 163,486 | 3,169.16 | 3,169.16 | 100.0 | ||
| 日宝本町ビル | 1990年8月31日 | 42 | 57,227 | 40,795 | 2,551.43 | 2,551.43 | 100.0 | |||
| MIテラス名古屋伏見 | 1993年2月19日 | 9 | 300,420 | 404,712 | 11,625.38 | 11,625.38 | 100.0 | |||
| オリコ博多駅南ビル | 2002年8月27日 | 1 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 2,845.60 | 2,845.60 | 100.0 | |||
| マイスクエアビル | 1987年11月6日 | 9 | 65,173 | 115,273 | 1,795.74 | 1,795.74 | 100.0 | |||
| 広島鯉城通りビル | 1993年5月21日 | 12 | 73,590 | 81,301 | 3,168.89 | 3,611.85 | 87.7 | |||
| オフィス小計(10物件) | 190 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 84,904.16 | 86,009.40 | 98.7 | ||||
| 商 業 施 設 | 都 市 型 | MIUMIU神戸(注10) | 2017年7月13日 | - | 20,279 | - | - | - | - | |
| 渋谷ワールドイーストビル | 1984年10月25日 | 8 | 114,754 | 153,413 | 1,701.55 | 1,701.55 | 100.0 | |||
| THINGS青山 | 2006年1月30日 | 1 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 997.62 | 997.62 | 100.0 | |||
| MIキューブ仙台クリスロード | 1991年3月4日(注11) | 3 | 30,562 | 64,000 | 1,023.76 | 1,023.76 | 100.0 | |||
| 地 域 密 着 型 | イオン葛西店 | ①(店舗)1982年11月29日 ②(駐車場)1983年5月4日(注12) ③(事務所)1983年4月15日 | 1 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 28,338.45 | 28,338.45 | 100.0 | ||
| MEGAドン・キホーテ和泉中央店 | 2008年10月1日 | 1 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 6,891.87 | 6,891.87 | 100.0 | |||
| 商業施設小計(6物件) | 14 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 38,953.25 | 38,953.25 | 100.0 | ||||
| ホテル | バジェット型 | ホテルサンルート新潟 | 1992年8月20日 | 2 | 72,289 | 156,960 | 8,254.80 | 8,254.80 | 100.0 | |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 2006年6月6日 | 1 | 69,000 | 115,000 | 7,439.36 | 7,439.36 | 100.0 | |||
| スーパーホテル仙台・広瀬通り | 2007年1月23日 | 1 | 44,220 | 30,000 | 3,283.95 | 3,283.95 | 100.0 | |||
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 2004年1月9日 | 1 | 37,620 | 27,340 | 2,486.39 | 2,486.39 | 100.0 | |||
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 2006年7月11日 | 1 | 35,736 | 30,000 | 2,946.55 | 2,946.55 | 100.0 | |||
| スーパーホテル京都・烏丸五条 | 2004年1月19日 | 1 | 31,183 | 22,660 | 2,144.02 | 2,144.02 | 100.0 | |||
| コンフォートホテル新山口 | 2007年8月20日 | 1 | 30,265 | 30,263 | 2,999.01 | 2,999.01 | 100.0 | |||
| 伊勢シティホテルアネックス | 1991年11月8日 | 1 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 4,099.31 | 4,099.31 | 100.0 | |||
| コンフォートホテル北上 | ①(ホテル)2009年1月9日②(店舗)2008年10月29日 | 2 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 2,961.06 | 2,961.06 | 100.0 | |||
| アセットカテゴリー | アセットタイプ | 物件名称 | 建築時期 (注1) | テナント総数 (注2) | 賃貸事業 収入 (千円) (注3) | 敷金・ 保証金 (千円) (注4) | 総賃貸 面積 (㎡) (注5) | 総賃貸 可能面積 (㎡) (注6) | 稼働率 (%) (注7) | |
| コ ア ア セ ッ ト | ホ テ ル | バ ジ ェ ッ ト 型 | コンフォートホテル長野 | 1992年8月14日 | 1 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 1,921.45 | 1,921.45 | 100.0 |
| ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町 | 2018年4月2日 | 1 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 3,079.33 | 3,079.33 | 100.0 | |||
| スマイルホテル那覇シティリゾート | 1988年6月26日 | 1 | 44,627 | - | 9,698.44 | 9,698.44 | 100.0 | |||
| スマイルホテル博多駅前 | 2017年2月23日 | 1 | 28,923 | - | 2,432.72 | 2,432.72 | 100.0 | |||
| スマイルホテル名古屋栄 | 2008年9月30日 | 1 | 35,751 | - | 2,909.20 | 2,909.20 | 100.0 | |||
| BizMiiX淀屋橋 | 2017年1月26日 | - | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | - | 1,842.15 | - | |||
| ホテル小計(15物件) | 16 | 613,577 | 611,594 | 56,655.59 | 58,497.74 | 96.9 | ||||
| コアアセット中計(31物件) | 220 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 183,513.00 | 183,460.39 | 98.4 | ||||
| グロ ース アセ ット | 商 業 施 設 | 地 域 密 着 型 | ミ・ナーラ | ①(百貨店)1989年9月9日 ②(駐車場)2003年6月27日 | 56 | 432,693 | 242,714 | 35,924.03 | 42,222.72 | 85.1 |
| インダストリアル | 六甲アイランドDC | 2016年5月6日 | 1 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 15,563.37 | 15,563.37 | 100.0 | ||
| 東京衛生学園専門学校 | 1986年3月26日(注13) | 1 | 非開示 (注9) | 非開示 (注9) | 4,220.46 | 4,220.46 | 100.0 | |||
| ポートフォリオ合計(34物件) | 278 | 4,882,549 | 5,466,986 | 236,220.86 | 245,466.94 | 96.2 | ||||
(注1)「建築時期」は、各保有資産に係る建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注2)「テナント総数」は、2020年10月31日時点における数字を記載しています。
(注3)「賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収入(その他賃貸事業収入を含みます。)を記載しています。
(注4)「敷金・保証金」は、2020年10月31日時点における各保有資産に係る各賃貸借契約書に表示された敷金・保証金(貸室部分、駐車場倉庫等付帯部分の敷金・保証金を含む。)の残高の合計額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
(注5)「総賃貸面積」は、原則として、2020年10月31日時点において、当該保有資産に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。また、本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持分割合により算出しています。「ミ・ナーラ」は、2020年9月30日付のマスターリース会社の変更により、マスターリース形式を最低保証賃料付からパススルー型に変更したことから、マスターリース契約における対象となる登記簿上の延床面積からエンドテナントとの間の賃貸借契約に記載された面積に変更しています。また、「コンフォートホテル北上」は、当該敷地内の店舗を含んだ面積を記載しています。
(注6)「総賃貸可能面積」は、2020年10月31日時点において、各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。「ミ・ナーラ」については、2020年9月30日付のマスターリース会社の変更により、マスターリース形式を最低保証賃料付からパススルー型に変更したことから、マスターリース契約における対象となる登記簿上の延床面積から建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積に変更しています。また、「コンフォートホテル北上」は、当該敷地内の店舗を含んだ面積を記載しています。
(注7)「稼働率」は、2020年10月31日時点における各保有資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注8)「品川シーサイドパークタワー」は、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分(駐車場を除きます。)の区分所有権はすべて保有資産を構成するため、敷金・保証金については、賃貸借契約書に表示された数値を、総賃貸面積については、実際に賃貸が行われている面積を、総賃貸可能面積については、賃貸借契約書に基づいて賃貸する専有部分(駐車場を除きます。)の面積を、それぞれ記載しています。以下同じです。
(注9)テナントの同意が得られていない情報又は非開示とした情報の算出を可能とする情報については「非開示」としています。
(注10)「MIUMIU神戸」は、2020年6月30日に譲渡しています。なお、同物件の賃貸事業収入は、2020年5月1日から譲渡日の前日である2020年6月29日までの賃貸事業収入を記載しています。
(注11)「MIキューブ仙台クリスロード」の建築時期は、登記簿に月日の記載がないため、検査済証の記載に基づき記載しています。
(注12)「イオン葛西店」の駐車場の建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。
(注13)「東京衛生学園専門学校」は、建築後、1992年3月に増築、2000年7月に増築及び用途変更工事を実施しています。
(ハ)資本的支出
a.資本的支出の予定
本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは、次のとおりです。なお、工事予定金額には、結果として、会計上の費用に区分される部分が発生する場合があります。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 予定時期 | 工事予定金額(千円) | ||
| 総額 | 当期支払額 | 既支払総額 | |||
| 2021年4月期 | |||||
| BizMiiX淀屋橋 (大阪府大阪市) | 事務所化工事(第3期) | 自 2020年11月 至 2020年12月 | 111,850 | - | - |
| ミ・ナーラ (奈良県奈良市) | 区画改修工事等 | 自 2020年11月 至 2021年4月 | 100,000 | - | - |
| イオン葛西店 (東京都江戸川区) | エレベーター更新工事等 | 自 2020年10月 至 2021年4月 | 98,760 | - | - |
| 川崎テックセンター (神奈川県川崎市) | 空調設備工事等 | 自 2020年6月 至 2021年4月 | 98,015 | - | - |
| 品川シーサイドパークタワー (東京都品川区) | 空調設備工事等 | 自 2020年7月 至 2021年3月 | 52,593 | - | - |
| 東京衛生学園専門学校 (東京都大田区) | 空調設備工事等 | 自 2020年11月 至 2021年4月 | 42,836 | - | - |
| その他 | - | - | 125,097 | - | - |
| 2021年10月期以降 | |||||
| イオン葛西店 (東京都江戸川区) | エスカレーター更新工事 | 自 2021年3月 至 2021年6月 | 119,000 | - | - |
| 川崎テックセンター (神奈川県川崎市) | エレベーター更新工事 | 自 2021年4月 至 2021年7月 | 116,942 | - | - |
| 東京フロントテラス (東京都品川区) | エレベーター更新工事 | 自 2021年7月 至 2023年2月 | 271,582 | ||
b.期中の資本的支出
本投資法人が当期末現在保有する資産に関して、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。なお、当期の保有資産全体の資本的支出に該当する工事は668,934千円であり、当期の費用に区分された修繕費96,049千円と合わせて、合計764,984千円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 工事期間 | 工事金額(千円) |
| 川崎テックセンター (神奈川県川崎市) | エレベーター更新工事、 事務所化工事等 | 自 2020年4月 至 2020年10月 | 230,703 |
| BizMiiX淀屋橋 (大阪府大阪市) | 事務所化工事(第1期、第2期) | 自 2020年7月 至 2020年10月 | 188,696 |
| イオン葛西店 (東京都江戸川区) | 衛生設備工事、屋上屋根防水工事 | 自 2020年8月 至 2020年10月 | 38,616 |
| ミ・ナーラ (奈良県奈良市) | 空調設備工事、区画改修工事等 | 自 2020年7月 至 2020年10月 | 38,128 |
| 品川シーサイドパークタワー (東京都品川区) | 専用部照明LED化工事等 | 自 2020年4月 至 2020年10月 | 27,408 |
| ヒルコート東新宿 (東京都新宿区) | エレベーター改修工事、 1階貸室改修工事等 | 自 2020年4月 至 2020年7月 | 25,665 |
| ホテルサンルート新潟 (新潟県新潟市) | 立体駐車場整備工事等 | 自 2020年4月 至 2020年10月 | 23,702 |
| その他 | - | - | 96,012 |
| 合計 | 668,934 | ||
(注)国庫補助金で取得した資産につき、圧縮記帳の適用を受けています。
c.長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
(ニ)信託受益権の概要
以下は、当期末現在における各保有資産に係る信託受託者及び信託期間満了日を示したものです。
| 物件名称 | 信託受託者(注) | 信託期間満了日(注) |
| 品川シーサイドパークタワー | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| 川崎テックセンター | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| 新宿イーストサイドスクエア | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| 東京フロントテラス | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2027年10月31日 |
| ヒルコート東新宿 | みずほ信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| 日宝本町ビル | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2027年10月31日 |
| MIテラス名古屋伏見 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2028年12月31日 |
| オリコ博多駅南ビル | みずほ信託銀行株式会社 | 2028年7月31日 |
| マイスクエアビル | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2029年12月31日 |
| 広島鯉城通りビル | 三井住友信託銀行株式会社 | 2030年3月31日 |
| 渋谷ワールドイーストビル | みずほ信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| THINGS青山 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2029年12月31日 |
| MIキューブ仙台クリスロード | 三井住友信託銀行株式会社 | 2030年3月31日 |
| イオン葛西店 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| MEGAドン・キホーテ和泉中央店 | みずほ信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| ホテルサンルート新潟 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| スーパーホテル仙台・広瀬通り | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| スーパーホテル京都・烏丸五条 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| コンフォートホテル新山口 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| 伊勢シティホテルアネックス | 三井住友信託銀行株式会社 | 2027年6月30日 |
| コンフォートホテル北上 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2027年6月30日 |
| コンフォートホテル長野 | 三井住友信託銀行株式会社 | 2027年6月30日 |
| ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2028年5月31日 |
| スマイルホテル那覇シティリゾート | みずほ信託銀行株式会社 | 2028年11月30日 |
| スマイルホテル博多駅前 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2028年11月30日 |
| スマイルホテル名古屋栄 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2028年11月30日 |
| BizMiiX淀屋橋 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2028年11月30日 |
| ミ・ナーラ | 三井住友信託銀行株式会社 | 2026年12月31日 |
| 六甲アイランドDC | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2028年11月30日 |
| 東京衛生学園専門学校 | みずほ信託銀行株式会社 | 2029年12月31日 |
(注)「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、2020年10月31日時点の各保有資産の信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。
(ホ)鑑定評価書の概要
本投資法人は、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社のいずれかから、当期末現在における各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所又は日本ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| アセットカテゴリー | アセットタイプ | 物件名称 | 鑑定機関 | 鑑定評価額(百万円) (注1) | 直接還元法 | DCF法 | ||||
| 収益価格 (百万円) | 還元利回り(%) | 収益価格 (百万円) | 割引率(%) | 最終還元利回り(%) | ||||||
| コ ア ア セ ッ ト | オフィス | 大 規 模 | 品川シーサイドパークタワー(注2) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 22,570 | 22,824 | 3.9 | 22,253 | 3.6 | 4.1 |
| 川崎テックセンター | 大和不動産鑑定株式会社 | 24,500 | 24,900 | 4.3 | 24,300 | 4.1 | 4.5 | |||
| 新宿イーストサイドスクエア(注2) | JLL森井鑑定株式会社 | 10,700 | 10,900 | 3.7 | 10,500 | 3.5 | 3.9 | |||
| 東京フロントテラス(注2) | 一般財団法人日本不動産研究所 | 10,993 | 11,044 | 3.9 | 10,943 | 3.6 | 4.0 | |||
| 中 規 模 | ヒルコート東新宿 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 4,040 | 4,070 | 4.0 | 4,010 | 3.7 | 4.1 | ||
| 日宝本町ビル | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 1,620 | 1,640 | 4.2 | 1,590 | 4.0 | 4.4 | |||
| MIテラス名古屋伏見 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 10,100 | 10,200 | 3.9 | 9,950 | 3.7 | 4.1 | |||
| オリコ博多駅南ビル | 大和不動産鑑定株式会社 | 1,790 | 1,790 | 4.2 | 1,790 | 3.8 | 4.4 | |||
| マイスクエアビル | 大和不動産鑑定株式会社 | 3,010 | 3,070 | 3.6 | 2,980 | 3.4 | 3.8 | |||
| 広島鯉城通りビル | 大和不動産鑑定株式会社 | 2,450 | 2,530 | 4.6 | 2,420 | 4.4 | 4.8 | |||
| オフィス小計(10物件) | 91,774 | 92,967 | - | 90,737 | - | - | ||||
| 商業施設 | 都 市 型 | 渋谷ワールドイーストビル | 一般財団法人日本不動産研究所 | 4,920 | 5,020 | 3.4 | 4,810 | 3.2 | 3.6 | |
| THINGS青山 | 大和不動産鑑定株式会社 | 3,240 | 3,330 | 3.2 | 3,200 | 3.0 | 3.4 | |||
| MIキューブ仙台クリスロード | 大和不動産鑑定株式会社 | 1,450 | 1,480 | 4.3 | 1,440 | 4.1 | 4.5 | |||
| 地 域 密 着 型 | イオン葛西店 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 9,580 | 9,680 | 5.0 | 9,480 | 4.5 | 5.1 | ||
| MEGAドン・キホーテ和泉中央店 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2,580 | 2,600 | 5.0 | 2,570 | 4.8 | 5.2 | |||
| 商業施設小計(5物件) | 21,770 | 22,110 | - | 21,500 | - | - | ||||
| ホテル | バ ジ ェ ッ ト 型 | ホテルサンルート 新潟 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2,290 | 2,300 | 5.3 | 2,290 | 5.1 | 5.5 | |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2,190 | 2,170 | 5.3 | 2,200 | 5.1 | 5.5 | |||
| スーパーホテル仙台・広瀬通り | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,570 | 1,580 | 4.4 | 1,550 | 4.2 | 4.6 | |||
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,600 | 1,620 | 4.1 | 1,580 | 3.9 | 4.3 | |||
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,250 | 1,260 | 4.5 | 1,230 | 4.3 | 4.7 | |||
| スーパーホテル京都・烏丸五条 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 1,290 | 1,310 | 4.1 | 1,270 | 3.8 | 4.4 | |||
| コンフォートホテル新山口 | 大和不動産鑑定株式会社 | 942 | 938 | 5.3 | 943 | 5.1 | 5.5 | |||
| 伊勢シティホテルアネックス | 大和不動産鑑定株式会社 | 1,810 | 1,820 | 5.1 | 1,800 | 4.9 | 5.3 | |||
| コンフォートホテル北上 | 大和不動産鑑定株式会社 | 826 | 827 | 5.2 | 826 | 5.0 | 5.4 | |||
| コンフォートホテル長野 | 大和不動産鑑定株式会社 | 586 | 586 | 5.0 | 586 | 4.8 | 5.2 | |||
| ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町 | 大和不動産鑑定株式会社 | 4,020 | 4,100 | 3.8 | 3,990 | 3.6 | 4.0 | |||
| スマイルホテル那覇シティリゾート | 大和不動産鑑定株式会社 | 3,930 | 4,080 | 5.0 | 3,860 | 4.8 | 5.2 | |||
| スマイルホテル博多駅前 | 大和不動産鑑定株式会社 | 3,610 | 3,770 | 4.3 | 3,540 | 4.1 | 4.5 | |||
| スマイルホテル名古屋栄 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2,920 | 3,050 | 4.5 | 2,860 | 4.3 | 4.7 | |||
| BizMiiX淀屋橋(注3) | JLL森井鑑定株式会社 | 2,120 | 2,360 | 4.6 | 2,160 | 4.4 | 4.8 | |||
| ホテル小計(15物件) | 30,954 | 31,771 | - | 30,685 | - | - | ||||
| コアアセット中計(30物件) | 144,498 | 146,849 | - | 142,922 | - | - | ||||
| アセットカテゴリー | アセットタイプ | 物件名称 | 鑑定機関 | 鑑定評価額(百万円) (注1) | 直接還元法 | DCF法 | ||||
| 収益価格 (百万円) | 還元利回り(%) | 収益価格 (百万円) | 割引率(%) | 最終還元利回り(%) | ||||||
| グロースアセット | 商業施設 | 地域密着型 | ミ・ナーラ | 大和不動産鑑定株式会社 | 4,000 | 3,960 | 5.8 | 4,010 | 5.6 | 6.0 |
| インダストリアル | 六甲アイランドDC(注2) | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 8,700 | 8,736 | 5.0 | 8,653 | 4.8 | 5.2 | ||
| 教育施設 | 東京衛生学園専門学校 | 大和不動産鑑定株式会社 | 4,240 | 4,290 | 5.0 | 4,220 | 4.8 | 5.2 | ||
| ポートフォリオ合計(33物件) | 161,438 | 163,835 | - | 159,805 | - | - | ||||
(注1)鑑定評価額の価格時点は、2020年10月31日です。なお、「コンフォートホテル北上」については、店舗を含む鑑定評価額を記載しています。
(注2)「品川シーサイドパークタワー」、「新宿イーストサイドスクエア」、「東京フロントテラス」及び「六甲アイランドDC」は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有部分及び共有持分割合の準共有持分相当額を記載しています。
(注3)「BizMiiX淀屋橋」は、2020年10月31日時点でホテルからオフィスへ用途変更中ですが、オフィスとして鑑定評価を行い、鑑定評価額を決定しています。
(ヘ)建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、当期末現在における各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を大和不動産鑑定株式会社、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又は株式会社ハイ国際コンサルタントより取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、大和不動産鑑定株式会社、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件名称 | 調査業者 | 調査書日付 | 緊急・短期 修繕費(千円)(注1)(注3) | 長期修繕費(千円)(注2)(注3) |
| 品川シーサイドパークタワー | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 80,691 |
| 川崎テックセンター | 大和不動産鑑定株式会社 | 2016年5月 | - | 187,295 |
| 新宿イーストサイドスクエア | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年10月 | - | 8,577 |
| 東京フロントテラス | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年10月 | - | 24,569 |
| ヒルコート東新宿 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 11,665 |
| 日宝本町ビル | 大和不動産鑑定株式会社 | 2017年9月 | - | 14,646 |
| MIテラス名古屋伏見 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2018年3月 | - | 35,346 |
| オリコ博多駅南ビル | 大和不動産鑑定株式会社 | 2018年7月 | - | 3,648 |
| マイスクエアビル | 大和不動産鑑定株式会社 | 2019年11月 | - | 6,970 |
| 広島鯉城通りビル | 大和不動産鑑定株式会社 | 2020年3月 | - | 17,517 |
| 渋谷ワールドイーストビル | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 9,074 |
| THINGS青山 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2019年9月 | - | 3,330 |
| MIキューブ仙台クリスロード | 大和不動産鑑定株式会社 | 2020年3月 | - | 2,974 |
| イオン葛西店 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 10,640 |
| MEGAドン・キホーテ和泉中央店(注4) | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 2016年5月 | 870 | 4,156 |
| ホテルサンルート新潟 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2016年5月 | - | 24,411 |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2016年5月 | - | 2,034 |
| スーパーホテル仙台・広瀬通り | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 5,483 |
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 731 |
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 5,954 |
| スーパーホテル京都・烏丸五条 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2016年5月 | - | 820 |
| コンフォートホテル新山口 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2016年5月 | - | 3,675 |
| 伊勢シティホテルアネックス | 大和不動産鑑定株式会社 | 2017年10月 | - | 9,841 |
| コンフォートホテル北上 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2017年10月 | - | 3,739 |
| コンフォートホテル長野 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2017年10月 | - | 5,561 |
| ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2018年5月 | - | 1,934 |
| スマイルホテル那覇シティリゾート | 大和不動産鑑定株式会社 | 2018年9月 | - | 29,805 |
| スマイルホテル博多駅前 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2018年9月 | - | 1,143 |
| スマイルホテル名古屋栄 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2018年9月 | - | 9,172 |
| BizMiiX淀屋橋(注5) | 大和不動産鑑定株式会社 | 2020年10月 | - | 1,900 |
| ミ・ナーラ | 大和不動産鑑定株式会社 | 2017年9月 | - | 161,212 |
| 六甲アイランドDC | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2018年9月 | - | 4,715 |
| 東京衛生学園専門学校 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2019年11月 | - | 13,007 |
(注1)「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね調査日より1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用につき千円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「長期修繕費」は、調査日より12年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用の年平均額又は年平均額に換算した金額につき千円未満を切り捨てて記載しています。「品川シーサイドパークタワー」は区分所有ビルであり、共用部分の調査日より10年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された参考値の年平均額に換算した金額を専有部分の長期修繕費に加算しています。
(注3)「緊急・短期修繕費」及び「長期修繕費」は、各保有資産の持分割合に相当する金額を記載しています。
(注4)「MEGAドン・キホーテ和泉中央店」については、「今後1年間に必要と想定される修繕更新費」を「緊急・短期修繕費」とし、その他の項目については、「長期修繕費」に含むものとして計算しています。
(注5)「BizMiiX淀屋橋」については、ホテルからオフィスへ用途変更工事を行ったため、大和不動産鑑定株式会社から取得した2020年10月付の「用途変更工事後の概算報告について」に記載された金額を記載しています。
(ト)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能を評価しています。その評価をもとに、建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)を算定しています。各資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。なお、地震リスク分析の評価は、報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。当期末現在における保有資産に係る建物のPML値及びポートフォリオPML値は以下のとおりです。
| 物件名称 | PML値(%)(注1) |
| 品川シーサイドパークタワー | 3.1 |
| 川崎テックセンター | 2.6 |
| 新宿イーストサイドスクエア | 2.3 |
| 東京フロントテラス | 3.0 |
| ヒルコート東新宿 | 6.1 |
| 日宝本町ビル | 14.6 |
| MIテラス名古屋伏見 | 4.9 |
| オリコ博多駅南ビル | 2.6(注2) |
| マイスクエアビル | 4.2(注2) |
| 広島鯉城通りビル | 5.0(注2) |
| 渋谷ワールドイーストビル | 9.1 |
| THINGS青山 | 5.1(注2) |
| MIキューブ仙台クリスロード | 3.2(注2) |
| イオン葛西店 | 10.2 |
| MEGAドン・キホーテ和泉中央店 | 14.0 |
| ホテルサンルート新潟 | 7.7 |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 4.7 |
| スーパーホテル仙台・広瀬通り | 5.9 |
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 14.3 |
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 5.3 |
| スーパーホテル京都・烏丸五条 | 13.1(注2) |
| コンフォートホテル新山口 | 7.7 |
| 伊勢シティホテルアネックス | 6.9 |
| コンフォートホテル北上 | 10.2 |
| コンフォートホテル長野 | 9.4 |
| ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町 | 2.4(注2) |
| スマイルホテル那覇シティリゾート | 2.5(注2) |
| スマイルホテル博多駅前 | 2.7(注2) |
| スマイルホテル名古屋栄 | 2.6(注2) |
| BizMiiX淀屋橋 | 5.7(注2) |
| ミ・ナーラ | 9.9(注2) |
| 六甲アイランドDC | 11.3 |
| 東京衛生学園専門学校 | 9.2(注2) |
| ポートフォリオPML値 | 3.0 |
(注1)東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2020年10月付「33物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。
(注2)詳細調査(フェーズ2)の数値を記載しています。
(チ)保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
当期末現在における保有資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は以下のとおりです(注1)。
| 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査 機関 | 構造計算 確認機関 | |
| 品川シーサイドパークタワー | 株式会社アール・アイ・エー、ジェイティ不動産株式会社設計監理共同企業体 | 株式会社アール・アイ・エー | 大成・鹿島・清水特定建設工事共同企業体 | 東京都 | 財団法人日本 建築センター | |
| 川崎テックセンター | 株式会社 入江三宅設計事務所 | 株式会社入江三宅設計事務所 | 清水・竹中・東急建設共同企業体 | 川崎市 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | |
| 新宿イーストサイドスクエア | 株式会社三菱地所設計、株式会社日本設計 | 株式会社三菱地所設計 | 鹿島建設株式会社 | 財団法人日本建築センター | 財団法人日本建築センター | |
| 東京フロントテラス | 株式会社アール・アイ・エー | 鹿島建設株式会社 | 鹿島建設株式会社 | 東京都 | 財団法人日本建築センター | |
| ヒルコート東新宿 | 清水建設株式会社一級建築士事務所 | 清水建設株式会社一級建築士事務所 | 清水建設株式会社 | 東京都 | 株式会社 ジャスト | |
| 日宝本町ビル | 株式会社蔵建築設計事務所 一級建築士事務所 | 株式会社蔵建築設計事務所 | 日本建設株式会社 | 大阪市 | 株式会社ジャスト | |
| MIテラス名古屋伏見 | 株式会社竹中工務店 名古屋一級建築事務所 | 株式会社竹中工務店 名古屋一級建築事務所 | 株式会社竹中工務店名古屋支店 | 名古屋市 | 株式会社ジャスト | |
| オリコ博多駅南ビル | 株式会社アイ・エヌ・ エー新建築研究所一級建築士事務所 | 株式会社織本匠構造設計研究所 | 清水建設株式会社 九州支店 | 福岡市 | 大和不動産鑑定 株式会社 | |
| マイスクエアビル | 株式会社リクルートコスモス一級建築士事務所 | 株式会社リクルートコスモス一級建築士事務所 | 清水建設株式会社 | 東京都 | 大和不動産鑑定 株式会社 | |
| 広島鯉城通りビル | 株式会社創設計コンサルタント 一級建築士事務所 | (事務所)高橋豊克(構造設計一級建築士)、加藤芳明(構造設計一級建築士)(注2) (立体駐車場)三菱重工業株 式会社横浜製作所、デロイ トトーマツPRS株式会社(注2) | 株式会社共立 | 広島市 | 大和不動産鑑定 株式会社 | |
| 渋谷ワールドイーストビル | 設計室ACT一級建築士事務所 | 設計室ACT一級建築士事務所、佐藤秀一級建築士事務所 | 株式会社佐藤秀工務店 | 東京都 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| THINGS青山 | 株式会社西原研究所一級建築士事務所 | 株式会社西原研究所一級建築士事務所 | 同和工営 株式会社 | 日本ERI株式会社 | 大和不動産鑑定 株式会社 | |
| MIキューブ仙台クリスロード | (新築時)仙建工業株式会社 一級建築士事務所 (用途変更時)有限会社ササキ設計 一級建築士事務所 | (新築時)日本建築検査協会株式会社(注2) (増築時)桜井構造設計事務所 | (新築時)仙建工業株式会社 (用途変更時)株式会社ポンプロゼ、株式会社小西造型 | 仙台市 | 大和不動産鑑定 株式会社 | |
| イオン葛西店 | 店舗 | 鹿島建設株式会社1級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社1級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社 | 東京都 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 |
| 駐車場 | 鹿島建設株式会社1級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社1級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社 | 東京都 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| 事務所 | 鹿島建設株式会社1級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社1級建築士事務所 | 鹿島建設株式会社 | 東京都 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| MEGAドン・キホーテ和泉中央店 | 株式会社タカハシテクノ一級建築士事務所 | 株式会社タカハシテクノ、株式会社SDネットワーク | 株式会社タカハシテクノ | 日本ERI株式会社 | 財団法人日本建築総合試験所 | |
| ホテルサンルート新潟 | 株式会社東京設計社 | 株式会社東京設計社 | 木山構造工業株式会社 | 新潟市 | 株式会社 ジャスト | |
| 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査 機関 | 構造計算 確認機関 | |
| ダイワロイネットホテル秋田 | 高層棟 | 大和ハウス工業株式会社秋田支店一級建築士事務所 | 大和ハウス工業株式会社秋田支店一級建築士事務所 | 大和ハウス工業株式会社秋田支店 | 日本ERI株式会社 | 株式会社 ジャスト |
| 低層棟 | 大和ハウス工業株式会社秋田支店一級建築士事務所 | 大和ハウス工業株式会社秋田支店一級建築士事務所 | 大和ハウス工業株式会社秋田支店 | 日本ERI株式会社 | 株式会社 ジャスト | |
| スーパーホテル仙台・ 広瀬通り | 株式会社藤田建築設計事務所 | 株式会社藤田建築設計事務所 | 山形建設株式会社 | 日本ERI株式会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 株式会社小松義博建築都市設計事務所 | 株式会社小松義博建築都市設計事務所 | 清水建設株式会社大阪支店 | 株式会社日本確認検査センター | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 株式会社浦島マコト建築総合研究所 | 株式会社浦島マコト建築総合研究所 | 松井建設株式会社東京支店 | 日本ERI株式会社 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| スーパーホテル京都・ 烏丸五条 | 株式会社小松義博建築都市設計事務所 | 株式会社小松義博建築都市設計事務所 | 清水建設株式会社大阪支店 | 株式会社京都確認検査機構 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | |
| コンフォートホテル新山口 | 矢作建設工業株式会社一級建築士事務所 | 矢作建設工業株式会社一級建築士事務所 | 矢作建設工業株式会社 | 株式会社ジェイ・イー・サポート | 株式会社 ジャスト | |
| 伊勢シティホテルアネックス | 佐藤工業株式会社 一級建築士事務所 | 佐藤工業株式会社 一級建築士事務所 | 佐藤工業株式会社 | 三重県 | 株式会社 ジャスト | |
| コンフォートホテル北上 | ホテル | 株式会社フジタ東北支店一級建築士事務所 | 株式会社フジタ東北支店一級建築士事務所 | 株式会社フジタ東北支店 | ビューローベリタスジャパン株式会社 | 株式会社 ジャスト |
| 店舗 | Honto舎一級建築士事務所 | 富士電機リテイルシステムズ株式会社一級建築士事務所 | 株式会社フジタ東北支店 | 岩手県 | ―(注3) | |
| コンフォートホテル長野 | 株式会社設計事務所アーキプラン | 株式会社関田構造設計事務所 | 株式会社守谷商会 | 長野市 | 株式会社 ジャスト | |
| ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町 | 新生設計株式会社 | 日本福祉設計株式会社 | 株式会社松永建設 | 日本ERI 株式会社 | 公益財団法人東京都防災・建築 まちづくりセンター | |
| スマイルホテル那覇シティリゾート | 株式会社日建設計大阪 本社一級建築士事務所 | 日建設計大阪本社一級 建築士事務所 | 株式会社國場組 | 那覇市 | 大和不動産 鑑定株式会 社 | |
| スマイルホテル博多駅前 | 株式会社ナカノフドー 建設 九州支社一級建 築士事務所 | 株式会社ナカノフドー建設 大阪支社一級建築士事務所 | 株式会社ナカノフドー建設 九州支社 | ビューローベリタスジャパン株式会社 | 一般財団法人福岡県建築住宅センター | |
| スマイルホテル名古屋栄 | 株式会社LIV建築計画研究所 | 株式会社和田建築技術研究所 | 佐藤工業・新日鉄エンジニアリング共同企業体 | ビューローベリタスジャパン株式会社 | 大和不動産 鑑定株式会 社 | |
| BizMiiX淀屋橋 | 株式会社永都設計 | 株式会社ティーエムエッチ | 株式会社松本組 | 株式会社日本確認検査センター | 一般財団法人大阪建築防災センター | |
| 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査 機関 | 構造計算 確認機関 | |
| ミ・ナーラ | (新築時)株式会社奥村組一級建築士事務所 (増築・用途変更時)株式会社エスデーシー設計一級建築士事務所 | (新築時)株式会社奥村組一級建築士事務所 (増築時・用途変更時)株式会社奥村組一級建築士事務所 | (新築時)株式会社奥村組 (増築時・用途変更時)株式会社淺沼組 | 奈良市 | 株式会社 ジャスト | |
| 六甲アイランドDC | 株式会社創元設計 | 株式会社創元設計 | 北野建設株式会 社東京本社 | 株式会社国際確認検査センター | 一般財団法人日本建築センター | |
| 東京衛生学園専門学校 | (新築時)株式会社東海設計一級建築士事務所 (増築時)有限会社アズコ・パートナーズ一級建築士事務所 | (新築時)株式会社東海設計一級建築士事務所 (増築時)有限会社アズコ・パートナーズ一級建築士事務所 | (新築時)フジタ工業株式会社東京支店 (増築時)大成建設株式会社東京支店 | 東京都 | 大和不動産 鑑定株式会 社 | |
(注1)上表記載の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関の社名は、過去に社名変更がなされた場合であっても、建物の竣工当時又は構造計算書等確認業務実施当時の名称等を記載しています。
(注2)構造計算書の内容を確認できないため、構造計算書を復元した者の名前を記載しています。
(注3)構造計算が不要な構造及び規模の建物です。
(リ)担保の状況
2020年10月31日現在、該当事項はありません。
(ヌ)稼働率の推移
本投資法人の各期末保有資産における各期末日現在の稼働率の推移は以下のとおりです。
| 第2期 (2017年4月30日) | 第3期 (2017年10月31日) | 第4期 (2018年4月30日) | 第5期 (2018年10月31日) | 第6期 (2019年4月30日) | 第7期 (2019年10月31日) | 第8期 (2020年4月30日) | 第9期 (2020年10月31日) | |
| 期末稼働率 (%)(注) | 98.9 | 99.4 | 100.0 | 99.4 | 99.6 | 100.0 | 99.8 | 96.2 |
(注)第1期については保有資産がないため記載していません。
(ル)主要な不動産に関する情報
本投資法人の資産のうち、2020年10月31日時点において、「賃貸事業収入合計」が「ポートフォリオ全体の賃貸事業収入合計」の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
| 物件名称 | 賃貸事業 収入(百万円) (注1) | 総賃貸 面積(㎡) (注2) | 総賃貸 可能面積(㎡) (注3) |
| 川崎テックセンター | 917 | 22,074.79 | 22,737.07 |
| 品川シーサイドパークタワー | 751 | 22,205.78 | 22,205.78 |
| 物件名称 | 稼働率の推移 (%)(注4) | |||||||
| 第2期 (2017年4月 30日) | 第3期 (2017年10月 31日) | 第4期 (2018年4月 30日) | 第5期 (2018年10月 31日) | 第6期 (2019年4月 30日) | 第7期 (2019年10月 31日) | 第8期 (2020年4月 30日) | 第9期 (2020年10月 31日) | |
| 川崎テックセンター | 93.3 | 97.5 | 100.0 | 94.8 | 97.5 | 100.0 | 100.0 | 97.1 |
| 品川シーサイドパークタワー | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
(注1)「賃貸事業収入」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収入(その他賃貸事業収入を含みます。)を記載しています。
(注2)「総賃貸面積」は、原則として、2020年10月31日時点において、当該保有資産に関して実際に賃貸が行われている面積の合計を記載しています。貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分の面積は含みません。また、本投資法人が保有する資産が共有持分又は準共有持分の場合は持分割合により算出しています。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて、算出しています。
(注3)「総賃貸可能面積」は、2020年10月31日時点における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて、算出しています。
(注4)「稼働率の推移」は、本投資法人が当該物件を取得した後の稼働率のみを記載しています。
(ヲ)主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
本投資法人の保有資産につき、2020年10月31日時点において、「賃貸面積」が「ポートフォリオ全体の総賃貸面積」の10%以上を占めるテナント(主要なテナント)は以下のとおりです。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて算出しています。
| テナント名 | 業種 (注1) | 物件名称 | 賃貸面積(㎡) (注2) | 年間賃料(百万円) | 敷金・保証金(百万円) | 契約 満了日 | 契約更改の方法等 |
| イオン リテール 株式会社 | 卸売業、小売業 | イオン葛西店 | 28,338.45 | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) |
| 品川シーサイドパークタワー | 226.50 | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | ||
| 合計 | 28,564.95 | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | - | - |
(注1)「業種」については、証券コード協議会が公表している業種の分類又は総務省統計局が公表している日本標準産業分類に従い記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、2020年10月31日時点における当該テナントを賃借人とする賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。
(注3)テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により「非開示」としています。
(ワ)賃貸面積上位エンドテナント
ポートフォリオ全体に対する賃貸面積上位10テナントは以下のとおりです。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて算出しています。
| エンドテナント名 | 物件名称 | 総賃貸面積 (㎡) (注1) | 面積比率 (%) (注2) | 契約満了日 (注3) | 契約形態 (注4) |
| イオンリテール株式会社 | イオン葛西店 | 28,564.95 | 12.1 | 非開示(注5) | 定期建物賃貸借 |
| 品川シーサイドパークタワー | 非開示(注5) | 定期建物賃貸借 | |||
| HAVIサプライチェーン・ソリューションズ・ジャパン合同会社 | 六甲アイランドDC | 15,563.37 | 6.6 | 2031年5月30日 | 定期建物賃貸借 |
| 株式会社ホスピタリティオペレーションズ | スマイルホテル那覇シティリゾート | 15,040.36 | 6.4 | 2025年11月29日 | 定期建物賃貸借 |
| スマイルホテル博多駅前 | 2047年4月14日 | 定期建物賃貸借 | |||
| スマイルホテル名古屋栄 | 2026年6月30日 | 定期建物賃貸借 | |||
| 株式会社ラウンドワン | ミ・ナーラ | 12,119.97 | 5.1 | 2038年3月31日 | 定期建物賃貸借 |
| 株式会社グリーンズ | コンフォートホテル新山口 | 11,795.42 | 5.0 | 2027年8月31日 | 定期建物賃貸借 |
| 伊勢シティホテルアネックス | 非開示(注5) | 定期建物賃貸借 | |||
| コンフォートホテル北上 | 非開示(注5) | 定期建物賃貸借 | |||
| コンフォートホテル長野 | 非開示(注5) | 定期建物賃貸借 | |||
| 株式会社スーパーホテル | スーパーホテル仙台・広瀬通り | 10,860.91 | 4.6 | 2027年4月2日 | 定期建物賃貸借 |
| スーパーホテル大阪・天王寺 | 2024年2月13日 | 定期建物賃貸借 | |||
| スーパーホテルさいたま・大宮 | 2026年10月30日 | 定期建物賃貸借 | |||
| スーパーホテル京都・烏丸五条 | 2024年2月19日 | 定期建物賃貸借 | |||
| 株式会社相鉄ホテルマネジメント | ホテルサンルート新潟 | 7,812.26 | 3.3 | 2027年6月14日 | 定期建物賃貸借 |
| ダイワロイヤル株式会社 | ダイワロイネットホテル秋田 | 7,439.36 | 3.1 | 2026年6月30日 | 普通建物賃貸借 |
| エヌ・ティ・ティ・コムウェア株式会社 | 品川シーサイドパークタワー | 7,158.53 | 3.0 | 非開示(注5) | 非開示(注5) |
| 株式会社ドン・キホーテ | MEGAドン・キホーテ和泉中央店 | 6,891.87 | 2.9 | 非開示(注5) | 非開示(注5) |
(注1)「総賃貸面積」は、2020年10月31日時点におけるエンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積(当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合はその合計)を記載しています。
(注2)「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の比率を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)「契約満了日」は、エンドテナントとの間の各保有資産に係る各賃貸借契約に表示された契約満了日(当該エンドテナントが同一の保有資産につき複数の賃貸借契約を締結している場合は各契約満了日)を記載しています。
(注4)「契約形態」は、2020年10月31日時点におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注5)テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により「非開示」としています。
④ ポートフォリオの概況
以下は、保有資産に係る2020年10月31日時点におけるポートフォリオの概況を示したものです。
(イ)アセットタイプ別比率
| アセットタイプ | 物件数(棟) | 取得価格(百万円) | 投資比率(%) |
| オフィス | 10 | 85,043 | 56.4 |
| 商業施設 | 6 | 24,806 | 16.4 |
| ホテル | 15 | 29,165 | 19.3 |
| インダストリアル | 1 | 7,996 | 5.3 |
| 教育施設 | 1 | 3,900 | 2.6 |
| 合計 | 33 | 150,911 | 100.0 |
(注)アセットタイプ別比率については、取得価格に基づいて算出しています。
(ロ)エリア別比率
| エリア | 物件数 (棟) | 取得価格 (百万円) | 投資比率 (%) | |
| 三大都市圏 | 22 | 130,119 | 86.2 | |
| 東京圏 | 12 | 95,037 | 63.0 | |
| 大阪圏 | 7 | 21,446 | 14.2 | |
| 名古屋圏 | 3 | 13,636 | 9.0 | |
| その他 | 11 | 20,792 | 13.8 | |
| 合計 | 33 | 150,911 | 100.0 | |
(注)エリア別比率については、取得価格に基づいて算出しています。
(ハ)ポートフォリオ平均稼働率
| アセットタイプ | ポートフォリオ平均稼働率(%)(注) |
| オフィス | 98.7 |
| 商業施設 | 92.2 |
| ホテル | 96.9 |
| インダストリアル | 100.0 |
| 教育施設 | 100.0 |
| 合計 | 96.2 |
(注)「ポートフォリオ平均稼働率」は、2020年10月31日時点における各項目に該当する取得資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約の対象物件についてはエンドテナントとの賃貸借契約に基づいて算出しています。
⑤ 保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、各保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表で用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2020年10月31日時点の状況を記載しています。
(イ)「最寄駅」について
「最寄駅」における徒歩による所要時間については、「不動産の表示に関する公正競争規約」(平成17年公正取引委員会告示第23号)及び「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」(平成17年公正取引委員会承認第107号)に基づき、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を、小数第1位以下を切り上げて記載しています。
(ロ)「所在地(住居表示)」について
所在地(住居表示)は、各保有不動産の住居表示を記載しています。また住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
(ハ)「土地」について
・「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、保有資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
・「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。保有資産が土地の共有持分である場合には、全体の面積を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ニ)「建物」について
・「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。
・「構造」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。保有資産が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分の面積を記載しています。保有資産が建物の共有持分である場合には、建物全体の面積を記載しています。
・「駐車場台数」は、2020年10月31日現在において保有資産につき敷地内に確保されている駐車場(建物内の駐車場を含みます。)の台数を記載しています。なお、保有資産が共有持分又は区分所有権を保有する場合にも、その保有資産全体に係る駐車場台数を記載しています。
・「所有形態」は、保有資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(ホ)「PM会社」について
「PM会社」は、保有資産について2020年10月31日現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
(ヘ)「マスターリース会社」について
「マスターリース会社」は、保有資産について2020年10月31日現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
(ト)「特記事項」について
「特記事項」の記載については、原則として、2020年10月31日時点の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
| 物件名称 | 品川シーサイドパークタワー | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 (準共有持分63.4%)(注1) | |||
| 取得価格 | 20,288百万円(注1) | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 22,570百万円(注1) | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京臨海高速鉄道「品川シーサイド」駅 徒歩2分、京浜急行電鉄「青物横丁」駅 徒歩8分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区東品川四丁目12番4号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区東品川四丁目100番2 | 建物 | 建築時期 | ①2002年9月30日 ②(B101)2003年7月25日(注5) ③(B108)2003年7月25日(注5) | |
| 構造 | (注6) | |||||
| 建ぺい率 | 70%(注2) | |||||
| 容積率 | 599.06%(注3) | 用途 | (注7) | |||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | 55,930.90㎡(注8) | |||
| 敷地面積 | 17,386.11㎡(注4) | 駐車場台数 | 63台 | |||
| 所有形態 | 所有権(共有) | 所有形態 | 区分所有権(一部共有) | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスアルファ | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 ・本物件の敷地を含む「品川シーサイドフォレスト」全体の敷地の一部は第三者の所有であり、管理規約により敷地の相互利用権が設定されています。 ・信託受益者を契約当事者とする本物件の信託受益権の準共有者間の協定書により、準共有持分を譲渡するときは、あらかじめ他の準共有者との間で優先的に譲渡交渉を行うこと、また、譲渡交渉が調わず第三者へ譲渡する旨合意したときにも、他の準共有者は当該第三者と合意に至った条件と同等以上の条件で買い取ることが可能となる旨合意することとしています。 | ||||||
| (注1)本投資法人は、2018年2月28日に信託受益権の準共有持分の36.6%を譲渡したため、信託受益権の準共有持分63.4%を保有していますが、「取得価格」及び「鑑定評価額」以外は本物件全体の情報を記載しています。 (注2)指定建ぺい率は60%ですが、再開発地区計画区域の50%規制があり、角地・耐火建築物による緩和によって70%となっています。 (注3)指定容積率は300%ですが、建築基準法第86条第1項の認定(一団地認定)により本物件の敷地を含むA-1街区全体での容積率が599.06%となっています。 (注4)本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する共有持分割合は532,699/1,000,000です。 (注5)括弧内は登記簿上の建物の名称を記載しています。なお、建物①については登記簿上建物の名称がありません。 (注6)①鉄骨鉄筋コンクリート造1階建、②鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下2階付25階建、③鉄骨鉄筋コンクリート造1階建 (注7)①駐車場、②店舗・事務所、③駐車場 (注8)本物件は、区分所有建物であり、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有権又はその共有持分割合に対応する不動産登記簿に基づく専有面積の合計は、51,637.15㎡(付属建物を除きます。)です。なお、各専有部分の登記簿上の面積及び建物①及び③の専有部分における本投資法人が保有する信託受益権に係る信託を構成する区分所有権の共有持分割合は以下のとおりです。 ①4,323.66㎡(別途付属建物(駐車場)地下2階部分3,375.10㎡あり)(共有持分割合:213,061/1,000,000) ②49,665.50㎡(別途付属建物(店舗・倉庫・機械室)地下1階・1階・2階部分計1,657.78㎡あり) ③1,941.74㎡ (共有持分割合:540,983/1,000,000) | ||||||
| 物件名称 | 川崎テックセンター | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 23,182百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 24,500百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 京浜急行電鉄「京急川崎」駅 徒歩7分、JR「川崎」駅 徒歩9分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県川崎市幸区堀川町580番16号 | |||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県川崎市幸区堀川町 | 建物 | 建築時期 | 1988年2月22日 | |
| 66番15他3筆、同区幸町二丁目585番15他1筆 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付20階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注1) | |||||
| 容積率 | 700%(注2) | 用途 | 事務所・駐車場・店舗 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 47,036.44㎡ | |||
| 敷地面積 | 5,662.48㎡ | 駐車場台数 | 133台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | シービーアールイー株式会社 | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 本物件の南東側隣接建物と本物件の建物の一部は接合しています。接合部分の所有権の帰属に関して、南東側隣接建物の所有者との間で取決めはなされていません。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率は80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注2)当該地はかわさきテクノピア第一特定街区(昭和60年5月14日川崎市告示第121号)であり、特定街区による容積率の緩和を受け許容容積率700%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | 新宿イーストサイドスクエア | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権(準共有持分50%) | |||
| 取得価格 | 10,000百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 10,700百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京メトロ・都営地下鉄「東新宿」駅 徒歩1分 東京メトロ・都営地下鉄「新宿三丁目」駅 徒歩6分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区新宿六丁目27番30号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都新宿区新宿六丁目 | 建物 | 建築時期 | 2012年3月26日 | |
| 315番10 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 陸屋根地下2階付20階建 | ||||
| 建ぺい率 | 72.90%(注1) | |||||
| 容積率 | 600%(特記事項欄参照) | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 167,031.19㎡(注3)(注4) | |||
| 敷地面積 | 25,320.28㎡(注2) | 駐車場台数 | 334台 | |||
| 所有形態 | 所有権(共有) | 所有形態 | 所有権(共有)(注4) | |||
| PM会社 | 三菱地所プロパティマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 三菱地所株式会社 | |||
| 特記事項 ・信託受託者を契約当事者とする本物件の共有者間の協定書及び信託受益権の準共有者間の協定書により、それぞれ持分譲渡に関する優先交渉権に係る事項が定められています。 ・本物件は新宿六丁目西北地区地区計画の区域内に存しており、建築物等を建築する際には当該地区計画の内容に従う他、住宅棟と合わせて建築基準法第86条第1項の認定(一団地認定)を受けており、一団地の使用容積率は599.99%(<許容容積率600%)となっています。また、使用容積率は本物件が608.09%、住宅棟が219.56%となっており、一団地の容積率の最高限度を超える建物の増築、修繕又は改築はできません。当該容積率の制限を約する為、住宅棟の所有者との間で土地所有者間協定が締結されています。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率は60%及び80%の地域にまたがっているため、対象面積による加重平均により算出しています。 (注2)敷地内で私道負担しており、負担面積は48.6㎡となります。本投資法人が保有している信託受益権に係る信託を構成する共有持分割合は10%です。そのうち、50%の準共有持分を保有しています。 (注3)別途附属建物214.27㎡あり(鉄筋コンクリート造コンクリート屋根平家建 店舗) (注4)本投資法人が保有している信託受益権に係る信託を構成する共有持分割合は10%です。そのうち、50%の準共有持分を保有しています。 | ||||||
| 物件名称 | 東京フロントテラス | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2017年10月26日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 (準共有持分50.2%)(注1) | |||
| 取得価格 | 10,592百万円(注1) | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 10,993百万円(注1) | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2027年10月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩1分 東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅 徒歩5分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区東品川二丁目3番14号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区東品川 二丁目4番4 他6筆 | 建物 | 建築時期 | 1992年6月1日 | |
| 建ぺい率 | 100%(注2) | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・ 鉄筋コンクリート・ 鉄骨造陸屋根ガラス板・ 鉄板葺地下2階付地上30階 (注5) | |||
| 容積率 | 666.60%(注3) | 用途 | 事務所、店舗(注6) | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 146,697.51㎡(注7) | |||
| 敷地面積 | 17,189.24㎡ (注4) | 駐車場台数 | 469台(注8) | |||
| 所有形態 | 所有権(共有) | 所有形態 | 区分所有権(共有) | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスアルファ | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 ・本物件の土地の一部につき、駅施設等の所有を目的とする地上権(地上権者は東京モノレール株式会社)及び隣地を要役地とし、電車の運行保全等を目的とする地役権の設定登記がなされています。 ・本物件は、「シーフォートスクエア」にある計5棟の建物のうちの1棟です。 ・信託受益者を契約当事者とする本物件の信託受益権の準共有者間の協定書により、準共有持分を譲渡するときは、あらかじめ他の準共有者との間で優先的に譲渡交渉を行うこと、また、譲渡交渉が調わず第三者へ譲渡する旨合意したときにも、他の準共有者は当該第三者と合意に至った条件と同等以上の条件で買い取ることが可能となる旨合意することとしています。 | ||||||
| (注1)本投資法人は信託受益権の準共有持分50.2%を保有していますが、「取得価格」及び「鑑定評価額」以外は本物件全体の情報を記載しています。 (注2)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注3)指定容積率は500%ですが、総合設計制度による緩和により666.60%となっています。 (注4)本投資法人が取得した信託受益権に係る信託は、本物件の敷地を含む「シーフォートスクエア」全体の敷地の一部に係る共有持分を保有しており、その共有持分割合は3,675,562/10,000,000です。また、「シーフォートスクエア」全体の敷地の他の部分は第三者の所有であり、管理規約により、本物件に係る敷地利用権が設定されています。 (注5)1棟全体の構造を記載しており、本投資法人が保有している信託受益権を構成する区分所有権の構造は鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造地下1階付25階建となっています。 (注6)「シーフォートスクエア」全体の用途を記載しており、本投資法人が保有する建物の用途は「事務所」となります。 (注7)1棟全体の延床面積を記載しており、本投資法人が保有している信託受益権に係る信託を構成する区分所有権又はその共有持分割合に対応する不動産登記簿に基づく専有面積の合計は28,954.48㎡となります。そのうち本投資法人は50.2%の準共有持分を保有しています。 (注8)「シーフォートスクエア」全体の台数を記載しています。 | ||||||
| 物件名称 | ヒルコート東新宿 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 3,900百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 4,040百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京メトロ・都営地下鉄「東新宿」駅 徒歩3分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区歌舞伎町二丁目2番15号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都新宿区歌舞伎町 | 建物 | 建築時期 | 1987年7月6日 | |
| 二丁目392番16 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注1) | |||||
| 容積率 | 670.68%(注2) | 用途 | 事務所・車庫 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,480.44㎡ | |||
| 敷地面積 | 628.09㎡ | 駐車場台数 | 14台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックスアルファ | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率は80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注2)指定容積率は600%と700%の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果670.68%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | 日宝本町ビル | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2018年2月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,465百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 1,620百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2027年10月31日 | |||
| 最寄駅 | 大阪メトロ「堺筋本町」駅 徒歩2分、同「本町」駅 徒歩5分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市中央区南本町二丁目4番6号 | |||||
| 土地 | 地番 | 大阪府大阪市中央区南本町二丁目36番3他1筆、同区本町二丁目65番3 | 建物 | 建築時期 | 1990年8月31日 | |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根11階建 | |||
| 容積率 | 800% | 用途 | 事務所・車庫 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,841.12㎡ | |||
| 敷地面積 | 502.95㎡ | 駐車場台数 | 31台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス 関西 | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | MIテラス名古屋伏見 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2018年6月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 8,886百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 10,100百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2028年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 名古屋市営地下鉄「伏見」駅 徒歩2分、同「丸の内」駅 徒歩5分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市中区錦一丁目10番1号 | |||||
| 土地 | 地番 | 愛知県名古屋市中区錦一丁目1001番他2筆 | 建物 | 建築時期 | 1993年2月19日 | |
| 建ぺい率 | 100%(注1) | 構造 | 鉄骨造陸屋根12階建 | |||
| 容積率 | 749.05%(注2) | 用途 | 事務所 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 14,481.95㎡ | |||
| 敷地面積 | 1,980.56㎡ | 駐車場台数 | 44台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス アルファ | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注2)指定容積率が600%及び800%の地域にまたがっていますが、総合設計制度の適用により、749.05%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | オリコ博多駅南ビル | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2018年8月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,680百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 1,790百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2028年7月31日 | |||
| 最寄駅 | JR「博多」駅 徒歩12分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 福岡県福岡市博多区博多駅南三丁目7番30号 | |||||
| 土地 | 地番 | 福岡県福岡市博多区博多駅南三丁目397番 | 建物 | 建築時期 | 2002年8月27日 | |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造 | 鉄骨造陸屋根7階建 | |||
| 容積率 | 500% | 用途 | 事務所・駐車場 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,845.60㎡ | |||
| 敷地面積 | 525.04㎡ | 駐車場台数 | 4台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 株式会社オー・エイチ・アイ | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | マイスクエアビル | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2019年12月25日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 2,800百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 3,010百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2029年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京メトロ・都営地下鉄「麻布十番」駅 徒歩3分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区麻布十番二丁目10番3号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区麻布十番二丁目10番6他2筆 | 建物 | 建築時期 | 1987年11月6日 | |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下1階付8階建 | |||
| 容積率 | 500% | 用途 | 事務所、店舗、駐車場、居宅 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 1,924.81㎡ | |||
| 敷地面積 | 413.25㎡ | 駐車場台数 | 16台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 (区分所有権100%) | |||
| PM会社 | 株式会社ベスト・プロパティ | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | 広島鯉城通りビル | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | オフィス | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2020年3月31日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 2,250百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 2,450百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2030年3月31日 | |||
| 最寄駅 | 広島電鉄宇品線「中電前」駅 徒歩1分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 広島県広島市中区大手町三丁目1番9号 | |||||
| 土地 | 地番 | 広島県広島市中区大手町三丁目1番11他4筆 | 建物 | 建築時期 | 1993年5月21日 | |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造 | ①(事務所・車庫) 鉄骨造陸屋根10階建 ②(駐車場) 鉄骨造陸屋根平屋建 | |||
| 容積率 | 800% | 用途 | ①事務所・車庫 ②駐車場 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | ①4,891.01㎡ ②77.30㎡ | |||
| 敷地面積 | 674.76㎡ | 駐車場台数 | 58台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | シービーアールイー株式会社 | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | 渋谷ワールドイーストビル | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | 商業施設 | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 3,200百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 4,920百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京メトロ・東京急行電鉄「渋谷」駅 徒歩2分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区渋谷一丁目23番18号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区渋谷一丁目 | 建物 | 建築時期 | 1984年10月25日 | |
| 23番3 他1筆 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注) | |||||
| 容積率 | 700% | 用途 | 事務所 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 1,880.68㎡ | |||
| 敷地面積 | 267.99㎡ | 駐車場台数 | 0台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | THINGS青山 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | 商業施設 | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2020年1月9日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 2,912百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 3,240百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2029年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京メトロ「表参道」駅 徒歩7分、 同「外苑前」駅 徒歩7分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区南青山四丁目10番15号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区南青山四丁目214番 | 建物 | 建築時期 | 2006年1月30日 | |
| 建ぺい率 | 60% | |||||
| 容積率 | 254.42%(注1) | |||||
| 用途地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 地下2階付2階建 | |||
| 敷地面積 | 523.66㎡ | 用途 | 会館 | |||
| 延床面積 | 995.94㎡ | |||||
| 駐車場台数 | - | |||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 東洋不動産プロパティマネジメント株式会社(注2) | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注1)指定容積率300%及び200%の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果254.42%となっています。 (注2)BMS株式会社は、2020年10月1日付で、東洋不動産プロパティマネジメント株式会社に商号変更しています。以下同じです。 | ||||||
| 物件名称 | MIキューブ仙台クリスロード | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | 商業施設 | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2020年3月31日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,330百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 1,450百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2030年3月31日 | |||
| 最寄駅 | 地下鉄南北線「仙台」駅・JR仙石線「あおば通」駅 徒歩2分、 JR東北新幹線・東北本線「仙台」駅 徒歩7分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 宮城県仙台市青葉区中央二丁目2番30号 | |||||
| 土地 | 地番 | 宮城県仙台市青葉区中央二丁目2番24他1筆 | 建物 | 建築時期 | 1991年3月4日(注3) | |
| 建ぺい率 | 100%(注1) | |||||
| 容積率 | 646.8%(注2) | |||||
| 用途地域 | 商業地域 | 構造 | 鉄骨造陸屋根4階建 | |||
| 敷地面積 | 347.16㎡ | 用途 | 店舗・事務所 | |||
| 延床面積 | 1,186.30㎡ | |||||
| 駐車場台数 | - | |||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 株式会社REI | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注2)指定容積率は700%ですが、前面道路の幅員により646.80%に制限されています。 (注3)登記簿に月日の記載がないため、検査済証の記載に基づき記載しています。 | ||||||
| 物件名称 | イオン葛西店 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | 商業施設 | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 9,420百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 9,580百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 東京メトロ「西葛西」駅 徒歩9分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都江戸川区西葛西三丁目9番19号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都江戸川区西葛西三丁目9番12(注1)、26(借地)(注2) | 建物 | 建築時期 | ①(店舗)1982年11月29日 ②(駐車場)1983年5月4日 (注7) ③(事務所)1983年4月15日 | |
| 建ぺい率 | 73.18%(注3) | |||||
| 容積率 | 309.57%(注4) | |||||
| 用途地域 | 近隣商業地域、準工業地域 | 構造 | (注8) | |||
| 敷地面積 | 20,063.51㎡(注5) | 用途 | (注8) | |||
| 延床面積 | 38,454.66㎡ | |||||
| 駐車場台数 | 583台 | |||||
| 所有形態 | (注1)(注6) | 所有形態 | (注6) | |||
| PM会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | マスターリース会社 | -(注9) | |||
| 特記事項 ・本物件の旧転貸人と本物件の賃借人との間の事業用定期建物賃貸借契約書により、信託受託者が本物件を第三者に譲渡しようとする場合又は受益者が受益権を第三者に譲渡しようとする場合、賃借人に対し本物件の取得に係る優先交渉権が付与されると取決めされており、かかる取決めが信託受託者に承継されています。 ・本物件の土地の一部について、江戸川区へ無償で提供され、公園として使用されています。 | ||||||
| (注1)信託受託者は、地番9番12の土地の共有持分(1,962,800分の1,007,601)を保有しており、共有持分割合を超えて当該土地の一部を使用することについて、他の共有者との間で合意が成立しています。 (注2)地番9番26の土地の賃借権設定登記はされていません。 (注3)指定建ぺい率は60%と80%の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果73.18%となっています。 (注4)指定容積率は300%と400%の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果309.57%となっています。 (注5)共有持分(1,962,800分の1,007,601)を有する土地:19,627.69㎡、借地:435.82㎡ (注6)土地 符号1(9番12):土地の共有持分(1,962,800分の1,007,601)、符号2(9番26):借地 建物 ①②所有権、③区分所有権 (注7)駐車場の建築時期については、登記簿に記載が無いため、検査済証の発行年月日を記載しています。 (注8)建物 ①9番12の1:鉄筋コンクリート造陸屋根5階建、店舗、②9番12の2:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根6階建、駐車場、③9番12の178:鉄骨鉄筋コンクリート造5階建(一棟の建物の表示:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階建)、事務所 (注9)駐車場部分については、PM会社である伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社がマスターリース会社となっています。 | ||||||
| 物件名称 | MEGAドン・キホーテ和泉中央店 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | 商業施設 | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 3,000百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 2,580百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 泉北高速鉄道「和泉中央」駅 徒歩5分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府和泉市いぶき野五丁目6番17号 | |||||
| 土地 | 地番 | 大阪府和泉市いぶき野 | 建物 | 建築時期 | 2008年10月1日 | |
| 五丁目6番3 他1筆 | 構造 | 鉄骨造陸屋根3階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注) | |||||
| 容積率 | 400% | 用途 | 店舗 | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 6,891.87㎡ | |||
| 敷地面積 | 9,712.37㎡ | 駐車場台数 | 242台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 野村不動産コマース株式会社 | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | ホテルサンルート新潟 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 2,108百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 2,290百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | JR「新潟」駅 徒歩4分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 新潟県新潟市中央区東大通一丁目11-25 | |||||
| 土地 | 新潟県新潟市中央区東大通 一丁目212番 | 建物 | 建築時期 | 1992年8月20日 | ||
| 地番 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付14階建 | ||||
| 建ぺい率 | 80% | |||||
| 容積率 | 600% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 8,255.81㎡(注) | |||
| 敷地面積 | 1,402.51㎡ | 駐車場台数 | 68台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 株式会社ベスト・プロパティ | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)別途付属建物(鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建 駐車場)73.03㎡あり | ||||||
| 物件名称 | ダイワロイネットホテル秋田 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 2,042百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 2,190百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | JR「秋田」駅 徒歩15分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 秋田県秋田市大町二丁目2-41 | |||||
| 土地 | 地番 | 秋田県秋田市大町二丁目 | 建物 | 建築時期 | 2006年6月6日 | |
| 12番 他6筆 | 構造 | 鉄骨造陸屋根14階建 | ||||
| 建ぺい率 | 90%(注1) | |||||
| 容積率 | 500% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 7,439.36㎡(注2) | |||
| 敷地面積 | 1,540.15㎡ | 駐車場台数 | 64台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 阪急阪神ビルマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 ・本物件の土地の一部に対して、地下道敷設を目的とし、秋田県を地上権者とする地上権が設定されています。また、当該土地については、主として以下の取決めがなされています。 ・当該土地に新たに建物その他の工作物(木竹造りを除きます。)を築造しようとするとき又は土地の形質を変更しようとするときは、その設計工法等について、あらかじめ地上権者と協議すること。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率は80%ですが、角地による緩和により90%となっています。 (注2)別途付属建物(鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建 車庫)100.16㎡あり | ||||||
| 物件名称 | スーパーホテル仙台・広瀬通り | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,280百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 1,570百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 市営地下鉄「広瀬通」駅 徒歩1分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 宮城県仙台市青葉区中央二丁目9番23号 | |||||
| 土地 | 地番 | 宮城県仙台市青葉区中央 | 建物 | 建築時期 | 2007年1月23日 | |
| 二丁目9番12 | 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||||
| 建ぺい率 | 80% | |||||
| 容積率 | 600% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,251.77㎡ | |||
| 敷地面積 | 549.10㎡ | 駐車場台数 | 1台(その他、テナントが確保している隔地駐車場9台) | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | - | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| 物件名称 | スーパーホテル大阪・天王寺 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,260百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 1,600百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 市営地下鉄「天王寺」駅 徒歩6分、JR「天王寺」駅 徒歩8分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市天王寺区逢阪二丁目3番3号 | |||||
| 土地 | 地番 | 大阪府大阪市天王寺区逢阪 | 建物 | 建築時期 | 2004年1月9日 | |
| 二丁目16番6 他1筆 | 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根9階建 | ||||
| 建ぺい率 | 86.52%(注1) | |||||
| 容積率 | 510.15%(注2) | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域、第二種住居地域 | 延床面積 | 2,486.39㎡ | |||
| 敷地面積 | 490.65㎡ | 駐車場台数 | 4台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | - | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率は60%と80%の地域にまたがりますが、防火地域内の耐火建築物による緩和規制として各々10%及び20%を加算し、その対象面積による加重平均を算出した結果86.52%となっています。 (注2)指定容積率600%と400%の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果510.15%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | スーパーホテルさいたま・大宮 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,123百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 1,250百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | JR「大宮」駅 徒歩9分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 埼玉県さいたま市大宮区桜木町一丁目12番6号 | |||||
| 土地 | 地番 | 埼玉県さいたま市大宮区桜 | 建物 | 建築時期 | 2006年7月11日 | |
| 木町一丁目12番6 | 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注) | |||||
| 容積率 | 500% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,946.55㎡ | |||
| 敷地面積 | 597.25㎡ | 駐車場台数 | 10台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | - | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | スーパーホテル京都・烏丸五条 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,030百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 1,290百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 市営地下鉄「五条」駅 徒歩1分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 京都府京都市下京区烏丸通五条下る大坂町396-3 | |||||
| 土地 | 地番 | 京都府京都市下京区烏丸通 | 建物 | 建築時期 | 2004年1月19日 | |
| 五条下る大坂町396番3 | 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注) | |||||
| 容積率 | 600% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,144.02㎡ | |||
| 敷地面積 | 337.23㎡ | 駐車場台数 | 5台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | - | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | コンフォートホテル新山口(注1) | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2016年12月16日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 902百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 942百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | JR「新山口」駅 徒歩2分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 山口県山口市小郡下郷1255-1 | |||||
| 土地 | 地番 | 山口県山口市小郡下郷字渡 | 建物 | 建築時期 | 2007年8月20日 | |
| り上壱1255番1 | 構造 | 鉄骨造陸屋根8階建 | ||||
| 建ぺい率 | 80% | |||||
| 容積率 | 400% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,999.01㎡(注2) | |||
| 敷地面積 | 754.11㎡ | 駐車場台数 | 11台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 株式会社ベスト・プロパティ | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注1)本物件は2020年11月30日付で譲渡しています。 (注2)別途付属建物(鉄筋コンクリート造陸屋根平家建 ポンプ室)3.14㎡あり | ||||||
| 物件名称 | 伊勢シティホテルアネックス | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2018年3月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,800百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 1,810百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2027年6月30日 | |||
| 最寄駅 | JR・近畿日本鉄道「伊勢市」駅 徒歩4分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 三重県伊勢市吹上二丁目5番11号 | |||||
| 土地 | 地番 | 三重県伊勢市吹上二丁目 | 建物 | 建築時期 | 1991年11月8日 | |
| 360番5 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||||
| 建ぺい率 | 80% | |||||
| 容積率 | 300% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 延床面積 | 4,099.31㎡ | |||
| 敷地面積 | 1,587.58㎡ | 駐車場台数 | 29台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 東洋不動産プロパティマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 本物件に係る定期建物賃貸借契約書において、信託受益者が本物件の当該賃貸借部分を譲渡しようとする場合、時価相当で買い受けるかにつき、相当期間を定めて賃借人と協議する旨が定められています。 | ||||||
| 物件名称 | コンフォートホテル北上 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル(注1) | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2018年3月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 820百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 826百万円(注2) | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2027年6月30日 | |||
| 最寄駅 | JR「北上」駅 徒歩1分 | |||||
| 所在地(住居表示) | ① (ホテル)岩手県北上市川岸一丁目2番1号 ② (店舗)岩手県北上市川岸一丁目2番8号 | |||||
| 土地 | 地番 | 岩手県北上市川岸一丁目 | 建物 | 建築時期 | ① (ホテル)2009年1月9日 ② (店舗)2008年10月29日 | |
| 11番31 | 構造 | ① (ホテル)鉄筋コンクリート造陸屋根6階建 ② (店舗)鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建 | ||||
| 建ぺい率 | 80% | |||||
| 容積率 | 200% | 用途 | ① ホテル ② 店舗 | |||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 延床面積 | ① (ホテル)2,775.65㎡(注3) ② (店舗)177.36㎡(注4) | |||
| 敷地面積 | 2,809.93㎡ | 駐車場台数 | ① (ホテル)28台 ② (店舗)13台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 東洋不動産プロパティマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 本物件に係る定期建物賃貸借契約書において、信託受益者が本物件の当該賃貸借部分を譲渡しようとする場合、時価相当で買い受けるかにつき、相当期間を定めて賃借人と協議する旨が定められています。 | ||||||
| (注1)当該敷地内にホテルと店舗が存在しており、本投資法人はホテル、店舗の双方を保有しています。 (注2)店舗を含む鑑定評価額となっています。 (注3)別途付属建物(軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建 ゴミ置場)4.70㎡が設置されています。 (注4)別途付属建物(鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建 物置)6.75㎡が設置されています。 | ||||||
| 物件名称 | コンフォートホテル長野 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2018年3月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 580百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 586百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2027年6月30日 | |||
| 最寄駅 | JR「長野」駅 徒歩4分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 長野県長野市南千歳一丁目12番4号 | |||||
| 土地 | 地番 | 長野県長野市南千歳 | 建物 | 建築時期 | 1992年8月14日 | |
| 一丁目12番4 | 構造 | 鉄骨造陸屋根8階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注) | |||||
| 容積率 | 500% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 1,921.45㎡ | |||
| 敷地面積 | 396.28㎡ | 駐車場台数 | 3台(隔地駐車場20台) | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 東洋不動産プロパティマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 本物件に係る定期建物賃貸借契約書において、信託受益者が本物件の当該賃貸借部分を譲渡しようとする場合、時価相当で買い受けるかにつき、相当期間を定めて賃借人と協議する旨が定められています。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2018年5月15日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 3,720百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 4,020百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2028年5月31日 | |||
| 最寄駅 | JR「上野」駅 徒歩5分、同「御徒町」駅 徒歩5分 東京メトロ「上野」駅 徒歩2分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都台東区東上野二丁目18番4号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都台東区東上野 | 建物 | 建築時期 | 2018年4月2日 | |
| 二丁目13番3他5筆 | 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1階付き15階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注) | |||||
| 容積率 | 800% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,053.09㎡ | |||
| 敷地面積 | 359.09㎡ | 駐車場台数 | 7台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 東洋不動産プロパティマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | - | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | スマイルホテル那覇シティリゾート | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2018年11月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 4,000百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 3,930百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2028年11月30日 | |||
| 最寄駅 | 沖縄都市モノレール(ゆいレール)「県庁前」駅 徒歩9分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 沖縄県那覇市久米二丁目32番1号 | |||||
| 土地 | 地番 | 沖縄県那覇市久米二丁目 | 建物 | 建築時期 | 1988年6月26日 | |
| 32番1他1筆 | 構造 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋 根11階建 | ||||
| 建ぺい率 | 90%(注) | |||||
| 容積率 | 400% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 9,698.44㎡ | |||
| 敷地面積 | 2,343.96㎡ | 駐車場台数 | 27台(その他テナントが確保している隔地駐車場39台) | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 東洋不動産プロパティマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、角地による緩和により90%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | スマイルホテル博多駅前 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2018年11月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 3,800百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 3,610百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2028年11月30日 | |||
| 最寄駅 | JR「博多」駅 徒歩4分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 福岡県福岡市博多区博多駅前三丁目8番18号 | |||||
| 土地 | 地番 | 福岡県福岡市博多区博 | 建物 | 建築時期 | 2017年2月23日 | |
| 多駅前三丁目85番 | 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根11階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注) | |||||
| 容積率 | 600% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,426.78㎡ | |||
| 敷地面積 | 384.84㎡ | 駐車場台数 | 2台(その他、テナントが確保している隔地駐車場2台) | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 東洋不動産プロパティマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | スマイルホテル名古屋栄 | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2018年11月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 2,950百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 2,920百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2028年11月30日 | |||
| 最寄駅 | 名古屋市営地下鉄「栄」駅 徒歩5分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市中区栄四丁目10番5号 | |||||
| 土地 | 地番 | 愛知県名古屋市中区栄 | 建物 | 建築時期 | 2008年9月30日 | |
| 四丁目1004番他1筆 | 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根13階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注) | |||||
| 容積率 | 500% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,909.20㎡ | |||
| 敷地面積 | 583.70㎡ | 駐車場台数 | 5台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 東洋不動産プロパティマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | ||||||
| 物件名称 | BizMiiX淀屋橋(注1) | アセットカテゴリー | コアアセット | |||
| アセットタイプ | ホテル(注1) | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2018年11月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,750百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 2,120百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2028年11月30日 | |||
| 最寄駅 | 大阪メトロ「淀屋橋」駅 徒歩5分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市中央区平野町三丁目1番6号 | |||||
| 土地 | 地番 | 大阪府大阪市中央区 | 建物 | 建築時期 | 2017年1月26日 | |
| 平野町三丁目17番 | 構造 | 鉄骨造陸屋根9階建 | ||||
| 建ぺい率 | 100%(注2) | |||||
| 容積率 | 600% | 用途 | ホテル | |||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 1,821.56㎡ | |||
| 敷地面積 | 295.42㎡ | 駐車場台数 | 1台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス関西 (注3) | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注1)テナントの退去及び「セットアップ型サービスオフィス」への用途変更に伴い、「物件名称」を、2020年7月1日付で「ホテルWBF淀屋橋南」から「MiiX淀屋橋」に変更し、また、テナントへの訴求力を高めるために、2020年9月1日付で「MiiX淀屋橋」から「BizMiiX淀屋橋」に変更しています。なお、用途変更が完了する2021年4月期より、「アセットタイプ」を「バジェット型ホテル」から「中規模オフィス」へ変更します。 (注2)指定建ぺい率は80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注3)2020年10月1日付で、PM会社をBMS株式会社から株式会社ザイマックス関西へ変更しました。 | ||||||
| 物件名称 | ミ・ナーラ | アセットカテゴリー | グロースアセット (コアプラスアセット) | |||
| アセットタイプ | 商業施設 | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2017年10月26日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 4,944百万円(注1) | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 4,000百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2026年12月31日 | |||
| 最寄駅 | 近畿日本鉄道「新大宮」駅 徒歩12分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 奈良県奈良市二条大路南一丁目3番1号 | |||||
| 土地 | 地番 | 奈良県奈良市二条大路南一丁目26番2 他63筆 | 建物 | 建築時期 | ①百貨店(1989年9月9日) ②駐車場(2003年6月27日) | |
| 建ぺい率 | 83.01%(注2) | 構造 | ①鉄筋コンクリート造陸屋根7階建 ②鉄骨造3階建 | |||
| 容積率 | 330.13%(注3) | 用途 | 百貨店、駐車場 | |||
| 用途地域 | 商業地域、第2種住居地域 | 延床面積 | ①72,944.41㎡ ②4,543.32㎡ | |||
| 敷地面積 | 53,214.66㎡(注4) | 駐車場台数 | 1,360台 | |||
| 所有形態 | 所有権及び借地権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社(注5) | マスターリース会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社(注6) | |||
| 特記事項 該当事項はありません。 | ||||||
| (注1)本物件の取得価格は4,100百万円ですが、施設のリニューアルに向けた追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は4,944百万円です。本物件については、当該追加投資を含む総投資額4,944百万円を取得価格と定義します。 (注2)指定建ぺい率は80%と60%の地域にまたがりますが、角地による緩和及びその加重平均を算出した結果83.01%となります。 (注3)指定容積率は400%と200%の地域にまたがりますが、その加重平均を算出した結果330.13%となります。 (注4)借地部分の19,650.73㎡を含んだ面積を記載しています。 (注5)2020年9月30日付でプロパティ・マネジメント会社を株式会社やまきから伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社へ変更しました。 (注6)2020年9月30日付でマスターリース会社を合同会社奈良平城プラザから伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社へ変更し、マスターリース形式を最低保証賃料付からパススルー型へ変更しました。 | ||||||
| 物件名称 | 六甲アイランドDC(注1) | アセットカテゴリー | グロースアセット (ニュータイプアセット) | |||
| アセットタイプ | インダストリアル | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2018年11月1日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 (準共有持分92.45%) (注1) | |||
| 取得価格 | 7,996百万円(注1) | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 8,700百万円(注1) | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2028年11月30日 | |||
| 最寄駅 | 神戸新交通「アイランドセンター」駅 徒歩21分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 兵庫県神戸市東灘区向洋町西六丁目2番12号 | |||||
| 土地 | 地番 | 兵庫県神戸市東灘区向洋町西六丁目2番12 | 建物 (注2) | 建築時期 | 2016年5月6日 | |
| 建ぺい率 | 60% | 構造 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき2階建 | |||
| 容積率 | 200% | 用途 | 倉庫 | |||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | 14,381.16㎡ | |||
| 敷地面積 | 26,304.75㎡ | 駐車場台数 | 63台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス関西 | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 ・本物件(土地)には、神戸市を買戻権者とする買戻権が登記されており、神戸市と売主との間に承継された本物件(土地)に係る売買契約書において、当該売買契約締結の日(2015年1月9日)から10年間、本物件(土地)を「神戸港の臨港地区内の分区における構築物の規制に関する条例」に定める構築物の敷地の用途以外に使用した場合又は本物件(土地)を反社会的団体及びそれらの構成員がその活動のために利用する等公序良俗に反する用に使用した場合には、神戸市が本物件(土地)を買い戻すことができると取決めされています。本物件の取得にあたり、かかる取り決めを承継しています。 ・神戸市と売主との間に承継された本物件(土地)に係る売買契約書において、当該売買契約締結の日(2015年1月9日)の翌日から10年間、やむを得ない理由により、売主が賃借人を変更する場合又は事業内容等を変更する場合は、あらかじめ神戸市と協議の上、書面による承認を得なければならない旨定められています。また、当該売買契約書において、当該売買契約締結の日(2015年1月9日)から10年を経過する日まで、本物件に関する所有権、地上権、使用貸借権、賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転をする場合は、予め神戸市の書面による承諾を得なければならないと取決めされています。本物件の取得にあたり、かかる取決めを承継しています。 ・本物件の賃借人との間の定期建物賃貸借契約において、賃貸人が本物件を譲渡しようとする場合、賃借人に対し、本物件の取得に係る一定の優先交渉権が付与されると取決めされています。 ・本物件の賃借人との間の定期建物賃貸借契約において、賃借人は賃貸借開始日(2016年5月31日)の3年後応当日を初回として以降1年後の各応当日毎に、本物件を購入することについて一定期間協議することができ、かかる協議を行っている期間中、賃貸人は、原則として、第三者への本物件の譲渡について交渉を行うことができないと取決めされています。 | ||||||
| (注1)本投資法人は、2020年4月28日付で信託受益権の準共有持分の7.55%を譲渡したため、信託受益権の92.45%を保有していますが、「取得価格」及び「鑑定評価額」以外は本物件全体の情報を記載しています。 (注2)本物件の土地上には、本投資法人が取得する建物の他、主要テナントの運営に係る業務委託先の従業員の事務所、食堂及び休憩所として使用する、主要テナント所有の建物があります。 | ||||||
| 物件名称 | 東京衛生学園専門学校 | アセットカテゴリー | グロースアセット (ニュータイプアセット) | |||
| アセットタイプ | 教育施設 | |||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 2020年1月9日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | |||
| 取得価格 | 3,900百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||
| 鑑定評価額 | 4,240百万円 | |||||
| (価格時点) | (2020年10月31日) | 信託期間満了日 | 2029年12月31日 | |||
| 最寄駅 | JR「大森」駅 徒歩6分 | |||||
| 所在地(住居表示) | 東京都大田区大森北四丁目1番1号 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都大田区大森北 四丁目1番2他3筆 | 建物 | 建築時期 | 1986年3月26日(注3) | |
| 建ぺい率 | 88.6%(注1) | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート、 鉄筋コンクリート造陸屋根7階建 | |||
| 容積率 | 386.2%(注2) | 用途 | 校舎 | |||
| 用途地域 | 商業地域、第一種住居地域 | 延床面積 | 4,220.46㎡ | |||
| 敷地面積 | 1,191.74㎡ | 駐車場台数 | 2台 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| PM会社 | 東洋不動産プロパティマネジメント株式会社 | マスターリース会社 | 本投資法人 | |||
| 特記事項 ・本物件の東側道路について、建築基準法第42条第1項第5号で定められた位置指定道路の区域に指定されています。 ・本物件の賃借人との間で締結予定の普通建物賃貸借契約において、賃貸人が本物件を第三者に譲渡しようとする場合、賃借人に対し、本物件の取得に係る一定の優先交渉権が付与されると取決めされています。 | ||||||
| (注1)指定建ぺい率60%及び80%の地域にまたがりますが、防火地域内の耐火建築物による緩和、角地による緩和及び対象面積による加重平均を算出した結果88.6%となっています。 (注2)指定容積率500%及び300%の地域にまたがりますが、その対象面積による加重平均を算出した結果386.2%となっています。 (注3)本物件は、建築後、1992年3月に増築、2000年7月に増築及び用途変更工事を実施しています。 | ||||||
⑥ 個別物件の損益状況
(単位:千円)
| 物件名称 | 品川シーサイドパークタワー | 川崎テック センター | 新宿イーストサイドスクエア | 東京フロントテラス | ヒルコート 東新宿 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 751,643 | 917,382 | 266,213 | 338,565 | 99,562 | |
| 賃貸事業収入 | 661,533 | 523,516 | 246,976 | 309,556 | 90,702 | |
| その他賃貸事業収入 | 90,110 | 393,865 | 19,236 | 29,008 | 8,859 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 277,203 | 332,801 | 54,908 | 112,032 | 29,598 | |
| 外注委託費 | 58,899 | 80,580 | 20,847 | 20,300 | 7,654 | |
| 水道光熱費 | 95,151 | 159,209 | 13,761 | 23,243 | 6,608 | |
| 公租公課 | 63,855 | 51,715 | 17,789 | 37,622 | 8,294 | |
| 修繕費 | 20,633 | 5,428 | 789 | 11,845 | 3,939 | |
| その他賃貸事業費用 | 38,664 | 35,868 | 1,721 | 19,021 | 3,103 | |
| ③NOI(①-②) | 474,439 | 584,580 | 211,304 | 226,532 | 69,963 | |
| ④減価償却費 | 84,835 | 104,729 | 37,749 | 21,971 | 9,965 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 389,604 | 479,851 | 173,554 | 204,561 | 59,998 | |
| ⑥資本的支出 | 27,408 | 230,703 | 1,259 | 15,940 | 25,665 | |
| ⑦NCF(③-⑥) | 447,031 | 353,876 | 210,044 | 210,592 | 44,297 | |
(単位:千円)
| 物件名称 | 日宝本町ビル | MIテラス名古屋伏見 | オリコ博多駅 南ビル | マイスクエア ビル | 広島鯉城通り ビル | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 57,227 | 300,420 | 非開示 (注) | 65,173 | 73,590 | |
| 賃貸事業収入 | 45,265 | 268,514 | 50,534 | 59,336 | ||
| その他賃貸事業収入 | 11,961 | 31,905 | 14,638 | 14,253 | ||
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 17,323 | 79,986 | 26,973 | 11,872 | ||
| 外注委託費 | 5,822 | 26,685 | 7,250 | 5,996 | ||
| 水道光熱費 | 4,217 | 17,154 | 5,284 | 4,496 | ||
| 公租公課 | 4,914 | 20,870 | 5,116 | - | ||
| 修繕費 | 1,016 | 11,432 | 3,252 | 602 | ||
| その他賃貸事業費用 | 1,352 | 3,843 | 6,069 | 776 | ||
| ③NOI(①-②) | 39,903 | 220,434 | 38,581 | 38,200 | 61,717 | |
| ④減価償却費 | 6,210 | 25,543 | 4,581 | 4,371 | 6,655 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 33,692 | 194,890 | 33,999 | 33,828 | 55,062 | |
| ⑥資本的支出 | 15,213 | 12,925 | 1,297 | 13,604 | - | |
| ⑦NCF(③-⑥) | 24,689 | 207,508 | 37,283 | 24,596 | 61,717 | |
(注)テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。
(単位:千円)
| 物件名称 | MIUMIU神戸 (注1) | 渋谷ワールド イーストビル | THINGS青山 | MIキューブ仙台クリスロード | イオン葛西店 | |
| 運用日数 | 60 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 20,279 | 114,754 | 非開示 (注2) | 30,562 | 非開示 (注2) | |
| 賃貸事業収入 | 20,184 | 101,188 | 27,530 | |||
| その他賃貸事業収入 | 95 | 13,565 | 3,032 | |||
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 777 | 20,898 | 4,456 | |||
| 外注委託費 | 35 | 4,844 | 1,234 | |||
| 水道光熱費 | - | 4,550 | 2,021 | |||
| 公租公課 | 634 | 6,583 | 0 | |||
| 修繕費 | - | 1,753 | 712 | |||
| その他賃貸事業費用 | 108 | 3,167 | 487 | |||
| ③NOI(①-②) | 19,501 | 93,855 | 36,145 | 26,106 | 245,442 | |
| ④減価償却費 | 349 | 5,974 | 2,093 | 932 | 27,418 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 19,152 | 87,881 | 34,051 | 25,174 | 218,024 | |
| ⑥資本的支出 | - | 6,402 | - | - | 38,616 | |
| ⑦NCF(③-⑥) | 19,501 | 87,453 | 36,145 | 26,106 | 206,825 | |
(単位:千円)
| 物件名称 | MEGAドン・キホーテ和泉中央店 | ホテルサンルート新潟 | ダイワロイネットホテル秋田 | スーパーホテル仙台・広瀬通り | スーパーホテル大阪・天王寺 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 非開示 (注2) | 72,289 | 69,000 | 44,220 | 37,620 | |
| 賃貸事業収入 | 72,289 | 69,000 | 44,220 | 37,620 | ||
| その他賃貸事業収入 | - | - | - | - | ||
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 10,334 | 9,376 | 6,429 | 4,219 | ||
| 外注委託費 | 1,356 | 1,200 | - | - | ||
| 水道光熱費 | - | - | - | - | ||
| 公租公課 | 5,024 | 7,347 | 5,788 | 3,613 | ||
| 修繕費 | 2,570 | - | - | - | ||
| その他賃貸事業費用 | 1,383 | 828 | 641 | 606 | ||
| ③NOI(①-②) | 56,667 | 61,955 | 59,623 | 37,790 | 33,400 | |
| ④減価償却費 | 10,124 | 23,093 | 19,064 | 6,648 | 3,458 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 46,543 | 38,861 | 40,559 | 31,142 | 29,941 | |
| ⑥資本的支出 | - | 23,702 | - | - | - | |
| ⑦NCF(③-⑥) | 56,667 | 38,252 | 59,623 | 37,790 | 33,400 | |
(注1)「MIUMIU神戸」は、2020年6月30日に譲渡しています。
(注2)テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。
(単位:千円)
| 物件名称 | スーパーホテルさいたま・大宮 | スーパーホテル京都・烏丸五条 | コンフォートホテル新山口 | 伊勢シティホテルアネックス | コンフォートホテル北上 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 35,736 | 31,183 | 30,265 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | |
| 賃貸事業収入 | 35,736 | 31,182 | 29,963 | |||
| その他賃貸事業収入 | - | 1 | 301 | |||
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 4,883 | 3,953 | 5,425 | |||
| 外注委託費 | - | - | 600 | |||
| 水道光熱費 | - | - | - | |||
| 公租公課 | 4,245 | 3,356 | 2,926 | |||
| 修繕費 | - | - | 1,260 | |||
| その他賃貸事業費用 | 637 | 597 | 638 | |||
| ③NOI(①-②) | 30,852 | 27,230 | 24,839 | 48,919 | 20,467 | |
| ④減価償却費 | 7,401 | 3,423 | 7,561 | 8,246 | 9,461 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 23,451 | 23,806 | 17,277 | 40,673 | 11,005 | |
| ⑥資本的支出 | - | - | 943 | 7,418 | 2,186 | |
| ⑦NCF(③-⑥) | 30,852 | 27,230 | 23,896 | 41,501 | 18,280 | |
(単位:千円)
| 物件名称 | コンフォートホテル長野 | ホテルウィングインターナショナルセレクト 上野・御徒町 | スマイルホテル 那覇シティリゾート | スマイルホテル 博多駅前 | スマイルホテル 名古屋栄 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | 44,627 | 28,923 | 35,751 | |
| 賃貸事業収入 | 44,627 | 28,923 | 35,751 | |||
| その他賃貸事業収入 | - | - | - | |||
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 11,689 | 6,403 | 6,370 | |||
| 外注委託費 | 720 | 600 | 600 | |||
| 水道光熱費 | - | - | - | |||
| 公租公課 | 7,246 | 5,099 | 5,029 | |||
| 修繕費 | 2,986 | - | 303 | |||
| その他賃貸事業費用 | 737 | 704 | 437 | |||
| ③NOI(①-②) | 16,678 | 50,752 | 32,937 | 22,519 | 29,381 | |
| ④減価償却費 | 4,812 | 10,185 | 8,724 | 8,238 | 7,882 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 11,865 | 40,566 | 24,213 | 14,281 | 21,499 | |
| ⑥資本的支出 | 706 | - | 3,077 | - | 5,449 | |
| ⑦NCF(③-⑥) | 15,972 | 50,752 | 29,859 | 22,519 | 23,932 | |
(注)テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。
(単位:千円)
| 物件名称 | BizMiiX淀屋橋 | ミ・ナーラ | 六甲アイランドDC | 東京衛生学園専門学校 | |
| 運用日数 | 184 | 184 | 184 | 184 | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 非開示 (注) | 432,693 | 非開示 (注) | 非開示 (注) | |
| 賃貸事業収入 | 322,876 | ||||
| その他賃貸事業収入 | 109,816 | ||||
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 408,088 | ||||
| 外注委託費 | 103,217 | ||||
| 水道光熱費 | 111,068 | ||||
| 公租公課 | 55,626 | ||||
| 修繕費 | 14,760 | ||||
| その他賃貸事業費用 | 123,415 | ||||
| ③NOI(①-②) | △20,449 | 24,605 | 218,743 | 120,760 | |
| ④減価償却費 | 6,324 | 59,868 | 52,323 | 10,469 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | △26,774 | △35,262 | 166,420 | 110,290 | |
| ⑥資本的支出 | 188,696 | 38,128 | - | 9,589 | |
| ⑦NCF(③-⑥) | △209,146 | △13,523 | 218,743 | 111,170 | |
(注)テナントの同意が得られていないため、やむを得ない事由により開示していません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
