- #1 その他、投資法人の追加情報（連結）
- 資産管理等の概要/(5)その他/③ 規約の変更に関する手続」をご参照ください。
② 事業譲渡又は事業譲受
該当事項はありません。
③ 出資の状況その他の重要事項
該当事項はありません。
(3)訴訟事件その他投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実
本書の日付現在、訴訟事件その他本投資法人に重要な影響を及ぼすことが予想される事実はありません。2018/11/29 15:08 - #2 その他、資産管理等の概要（連結）
(イ)投資口の追加発行
本投資法人の発行可能投資口総口数は、500万口とします。本投資法人は、発行可能投資口総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができます。募集投資口(当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。)1口当たりの払込金額は、本投資法人に属する資産の内容に照らし公正な金額として役員会で承認した金額とします(規約第6条第1項、第3項)。
(ウ)国内における募集
2018/11/29 15:08- #3 その他の手数料等（連結）
投資法人は、運用資産に関する租税、本投資法人の一般事務受託者、本投資法人の資産保管会社及び資産運用会社が本投資法人から委託を受けた事務を処理するに際し要する諸費用並びに当該一般事務受託者、当該資産保管会社及び資産運用会社が立替えた立替金の遅延利息又は損害金の請求があった場合は、かかる遅延利息又は損害金を負担するものとします(規約第39条第1項)。
② 上記に加え、本投資法人は、以下に掲げる費用を負担します(規約第39条第2項)。
2018/11/29 15:08- #4 その他の関係法人の概況（連結）
(ア)資産保管会社としての業務
a.本投資法人の資産の保管に係る業務
b.資産保管業務に付随する次の業務
2018/11/29 15:08- #5 その他投資資産の主要なもの（連結）
③ その他投資資産の主要なもの
(ア)保有資産の概要
2018/11/29 15:08- #6 主要な投資主の状況（連結）
(2018年8月31日現在)
| 氏名又は名称 | 住所 | 所有投資口数(口) | 発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合(注)(%) |
| ゴールドマン・サックス・インターナショナル | 東京都港区六本木六丁目10番1号六本木ヒルズ森タワー常任代理人 ゴールドマン・サックス証券株式会社 | 8,795 | 3.93 |
| 資産管理サービス信託銀行株式会社(証券投資信託口) | 東京都中央区晴海一丁目8番12号晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ棟 | 6,388 | 2.85 |
| バンク オブ ニューヨーク ジーシーエム クライアント アカウンツ イー アイエスジー | 東京都千代田区丸の内二丁目7番1号常任代理人 株式会社三菱UFJ銀行決済事業部 | 5,103 | 2.28 |
(注)小数第3位以下を切り捨てて表示しています。
(参考)所有者別状況 (2018年8月31日現在)
- #7 事業の内容及び営業の概況、資産運用会社の概況（連結）
本資産運用会社は、資産運用委託契約に基づき、以下の業務を行います。
(ア)運用資産の運用に係る業務
(イ)本投資法人が行う資金調達に係る業務
2018/11/29 15:08- #8 分配方針（連結）
本投資法人は、原則として以下の方針に基づき分配を行うものとします。
(ア)投資主に分配する金銭の総額のうち、利益(本投資法人の貸借対照表上の純資産額から出資総額、出資剰余金及び評価・換算差額等の合計額を控除して算出した金額をいいます。本①において、以下同じです。)の金額は、投信法及び一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従って計算されるものとします。
(イ)利益の金額を限度として分配を行う場合、分配金額は租税特別措置法に定める投資法人に係る課税の特例に規定される配当可能利益の額の100分の90に相当する金額(法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。)を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします。
2018/11/29 15:08- #9 利害関係人との取引制限（連結）
(ウ)資産運用会社については、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています(金融商品取引法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項)。ここで、「親法人等」とは、資産運用会社の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいい(金融商品取引法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、資産運用会社が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいいます(金融商品取引法第31条の4第4項)。なお、本投資法人が本資産運用会社の利害関係人等と不動産の取得等の取引を行う場合には、本資産運用会社は、あらかじめ、本投資法人の同意を得なければならず、また、執行役員がかかる同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません(投信法第201条の2)。
a.通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと(金融商品取引法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
b.当該資産運用会社との間で金融商品取引法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金融商品取引法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項)。
2018/11/29 15:08- #10 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）
本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は以下のとおりです。
a.運用資産の運用に係る業務
b.本投資法人が行う資金調達に係る業務
2018/11/29 15:08- #11 役員の状況、資産運用会社の概況（連結）
| 役職名 | 氏名 | 主要略歴 | 所有株式数(株) |
| 2015年10月 | 株式会社ケーマックス 取締役 |
| 2016年3月 | オライオン資産運用株式会社 社外取締役 |
| 2016年4月 | 株式会社マックスリアルティー 取締役(非常勤) |
- #12 投資リスク（連結）
(1)リスク要因
以下においては、本投資口への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。また、今後本投資法人が投資法人債(以下「本投資法人債」といい、短期投資法人債を含むことがあります。)又は新投資口予約権(以下「本新投資口予約権」といいます。)を発行する場合、これらの事項は本投資法人債及び本新投資口予約権への投資に関してもリスク要因となる可能性があります。但し、以下は本投資口、本投資法人債及び本新投資口予約権への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。なお、本投資法人が保有している資産に特有のリスクについては、後記「5 運用状況/(2)投資資産/③ その他投資資産の主要なもの」をご参照ください。
また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び本資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び本資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
2018/11/29 15:08- #13 投資主・投資法人債権者の権利（連結）
(ア)代表訴訟提起権(投信法第204条、第116条、第119条、会社法第847条(第2項を除きます。))
6か月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面その他の投信法施行規則で定める方法により、資産運用会社、執行役員、監督役員若しくは会計監査人又は一般事務受託者の責任を追及する訴えの提起を請求することができ、本投資法人が請求の日から60日以内に訴えを提起しないときは、本投資法人のために自ら訴えを提起することができます。
(イ)投資主総会決議取消権等(投信法第94条第2項、会社法第830条、第831条)
2018/11/29 15:08- #14 投資制限（連結）
(ア)投資制限(規約第30条)
a.前記「(2)投資対象/①投資対象とする資産/(ア)/c.その他の特定資産」及び「(2)投資対象/① 投資対象とする資産/(イ)」に掲げる資産については、安全性及び換金性又は前記「(2)投資対象/① 投資対象とする資産/(ア)/a.不動産等」若しくは前記「(2)投資対象/① 投資対象とする資産/(ア)/b.不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」に掲げる特定資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
b.前記「(2)投資対象/① 投資対象とする資産/(ア)/c.その他の特定資産/(r)デリバティブ取引に係る権利」に掲げるデリバティブ取引に係る権利については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
2018/11/29 15:08- #15 投資対象（連結）
- 資対象とする資産
規約に規定する本投資法人の投資対象は以下のとおりです。
(ア)本投資法人は、前記「1 投資法人の概況/(2)投資法人の目的及び基本的性格/2018/11/29 15:08 - #16 投資方針（連結）
(1)【投資方針】
本投資法人は、投資主価値の最大化を目的とし、後記「⑧ ポートフォリオ運用基準/(ウ)投資基準」を満たす資産に投資することにより、中長期的観点から、透明性を確保した上で、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指します。
① 選定基準
2018/11/29 15:08- #17 投資法人の仕組み（連結）
② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要
| 運営上の役割 | 名称 | 関係業務の概要 |
| 投資法人 | ザイマックス・リート投資法人 | 規約に基づき、中長期にわたる運用資産の着実な成長と、安定した収益の確保を実現し、投資主価値の最大化を目指し、主として不動産等資産に投資を行うことを通じて資産の運用を行います。 |
| 資産運用会社 | 株式会社ザイマックス不動産投資顧問 | 本資産運用会社は、2017年9月27日付で、本投資法人との間で資産運用委託契約(その後の変更を含みます。)を締結しており、投信法上の資産運用会社として、同契約に基づき、本投資法人の定める規約及び本資産運用会社の社内規程である運用ガイドライン等に従い、資産の運用に係る業務を行います(投信法第198条第1項)。本資産運用会社に委託された業務は、(ア)運用資産の運用に係る業務、(イ)本投資法人が行う資金調達に係る業務、(ウ)運用資産の状況についての本投資法人への報告業務、(エ)運用資産に係る運用計画の策定業務、(オ)その他本投資法人が随時委託する上記(ア)から(エ)までに付随し又は関連する業務です。 |
| 資産保管会社/投資主名簿等管理人/一般事務受託者(機関運営事務) | みずほ信託銀行株式会社 | 本投資法人との間で、2017年9月27日付で、資産保管業務委託契約(その後の変更を含みます。)、一般事務委託契約(その後の変更を含みます。)及び投資口事務委託契約(その後の変更を含みます。)をそれぞれ締結しています。 |
| | 投信法上の資産保管会社(投信法第208条第1項)として、資産保管業務委託契約(その後の変更を含みます。)に基づき、本投資法人の資産の保管に係る業務を行います。 |
| | また、投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第2号、第3号及び第6号)として、投資口事務委託契約(その後の変更を含みます。)に基づき、投資主名簿の管理等の事務を行います。 |
| 運営上の役割 | 名称 | 関係業務の概要 |
| スポンサー/本資産運用会社の親会社/賃借人(特定関係法人) | 株式会社ザイマックス | 本資産運用会社の親会社であるため、特定関係法人に該当します。本投資法人及び本資産運用会社との間で、2017年12月21日付で締結したスポンサー・サポート契約(その後の変更を含み、以下「スポンサー・サポート契約」といいます。)に定めるスポンサーであり、ザイマックスグループに属する会社です。スポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人及び本資産運用会社に対し、売却情報提供、ウェアハウジング機能(スポンサーによる一時的な物件保有)の提供、共同投資、人材確保に関する協力、アドバイザリー業務の提供、商標使用の許諾、看板等の設置並びにその他の関連業務及び支援を行います。信託受託者との間で、2018年2月16日付で締結したマスターリース兼プロパティマネジメント契約に基づき、保有資産のうち1物件を賃借しています。 |
| 保有資産の一部の賃借人/主なプロパティマネジメント会社 | 株式会社ザイマックスアルファ(注) | 信託受託者との間で、2018年2月16日付で締結したマスターリース兼プロパティマネジメント契約に基づき、保有資産のうち4物件を賃借しています。信託受託者との間で、保有資産のうち7物件について、2018年2月16日付でプロパティマネジメント契約を締結しています。 |
(注)株式会社ザイマックスアルファは、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号、その後の改正を含みます。)(以下「特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令」といいます。)第12条第3項に定める本
資産運用会社の特定関係法人に該当します。
③ 匿名組合出資等の仕組み
- #18 投資法人の機構（連結）
本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています(規約第7章「資産運用の対象及び方針」)。かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議による規約の変更が必要となります。
また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています(投信法第198条及び規約第41条第1項)。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員は、かかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を受けることが必要となります(投信法第205条第1項及び第2項)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です(投信法第206条第1項)。
投資主総会は、2019年5月10日及びその日以後、遅滞なく招集され、以降、隔年毎の5月10日及びその日以後遅滞なく招集します(規約第9条第1項)。また、法令に定めがある場合、その他必要がある場合に随時招集します(規約第9条第2項)。
2018/11/29 15:08- #19 投資法人の目的及び基本的性格（連結）
- 資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、中長期にわたる運用資産の着実な成長と、安定した収益の確保を実現し、投資主価値の最大化を目指し、主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行規則」といいます。)に定めるもののうち不動産、不動産の賃借権、地上権又はこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。)に投資を行うことを通じて資産の運用を行うことを基本方針としています(規約第27条)。2018/11/29 15:08 - #20 投資状況（連結）
本投資法人の当計算期末における投資状況の概要は以下のとおりです。
| 資産の種類 | 用途 | 地域(注1) | 当期(2018年8月31日現在) |
| 保有総額(百万円)(注2) | 対総資産比率(%)(注3) |
| 信託不動産 | オフィス | 都心5区 | 14,376 | 38.7 |
| 東京23区 | 1,162 | 3.1 |
| 東京経済圏 | 2,627 | 7.1 |
| 商業施設 | 東京経済圏 | 8,112 | 21.8 |
| ホテル | 政令指定都市 | 4,431 | 11.9 |
| その他 | 政令指定都市 | 2,810 | 7.6 |
| 信託不動産合計 | 33,521 | 90.2 |
| 預金・その他の資産 | 3,628 | 9.8 |
| 資産総額 | 37,150 | 100.0 |
(注1)「都心5区」とは、東京都のうち千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
「東京経済圏」とは、都心8区(東京都のうち千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区及び品川区をいいます。)を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
- #21 注記表（連結）
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含みます。)定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物 3～63年構築物 13～51年工具、器具及び備品 2～13年(2)長期前払費用定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | (1)創立費支出時に全額費用処理しています。(2)開業費支出時に全額費用処理しています。(3)投資口交付費支出時に全額費用処理しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において、不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、233百万円です。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。(2)ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段 金利スワップ取引ヘッジ対象 借入金金利(3)ヘッジ方針本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。(4)ヘッジ有効性の評価の方法金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
[貸借対照表に関する注記]
- #22 管理報酬等（連結）
(イ)取得・譲渡報酬
a.本投資法人が資産を取得又は譲渡した場合、その売買代金額(但し、消費税及び地方消費税並びに取得及び譲渡に伴う費用を除きます。)に1%を乗じた金額(1円未満切捨て)を上限として別途本投資法人と合意する金額をそれぞれ取得報酬・譲渡報酬とします。
b.本投資法人は、前記a.で計算された金額を、本投資法人による当該資産の取得又は譲渡の日が属する月の翌月末日までに支払うものとします。
2018/11/29 15:08- #23 純資産等の推移（連結）
① 純資産等の推移
下記計算期間末における本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当たり純資産額は、以下のとおりです。
2018/11/29 15:08- #24 純資産額計算書（連結）
【純
資産額計算書】
| (2018年8月31日現在) |
| Ⅰ 資産総額 | 37,150,203千円 |
| Ⅱ 負債総額 | 13,981,301千円 |
| Ⅲ 純資産総額(Ⅰ-Ⅱ) | 23,168,901千円 |
| Ⅳ 発行済投資口の総口数 | 223,400口 |
| Ⅴ 1口当たり純資産額(Ⅲ/Ⅳ) | 103,710円 |
- #25 自己資本利益率（収益率）の推移（連結）
(注1)自己資本利益率=当期純利益/{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
なお、第1期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な資産運用期間の開始日(2018年2月16日)時点の純資産額を使用しています。
2018/11/29 15:08- #26 課税上の取扱い（連結）
資本の払戻し額のうち、みなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主は、この譲渡収入に対応する譲渡原価(注1)を算定し、投資口の譲渡損益(注2)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、後記(エ)における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整(減額)(注3)を行います。
(注1)譲渡原価の額=従前の取得価額×純資産減少割合
※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。
2018/11/29 15:08- #27 資産の評価（連結）
- 資産運用報告等に価格を記載する目的で、前記②と異なる方法で評価する場合には、下記のように評価するものとします(規約第33条第2項)。
(ア)不動産、不動産の賃借権及び地上権
原則として、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額
(イ)不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権及び不動産に関する匿名組合出資持分
信託財産又は匿名組合の構成資産が前記(ア)に掲げる資産の場合は前記(ア)に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準その他の企業会計の慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から負債の額を控除して当該匿名組合出資持分相当額又は信託受益権の持分相当額を算定した価額2018/11/29 15:08 - #28 運用体制、資産運用会社の概況（連結）
資産運用会社の意思決定手続
(ア)運用資産の運用を行う部門における運用体制
2018/11/29 15:08- #29 附属明細表（連結）
(注)主な増加は、物件の取得(33,596,685千円)によるものです。
④ その他特定資産の明細表
不動産信託受益権については、上記「③不動産明細表のうち総括表」に含めて記載しています。
2018/11/29 15:08
