有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成30年5月1日-平成31年1月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
2019年1月末日現在における本投資法人の保有資産の概要は以下のとおりです。
(イ)ポートフォリオ一覧
(注1)「物件番号」は、各用途に応じて、物件ごとに番号を付したものであり、Lは物流不動産を表します。以下同じです。
(注2)「取得年月日」は、本投資法人の保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。以下同じです。
(注3)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。
(注4)「鑑定評価額」は、2019年1月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、保有資産の鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しています。
(注5)「鑑定NOI利回り」は、取得価格に対する各保有資産の鑑定NOI(アイミッションズパーク印西については、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値)の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、合計(平均)欄には、取得価格に基づく加重平均値を記載しています。「鑑定NOI」とは、各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益(運営収益から運営費用を控除して得た金額)をいい、減価償却費を控除する前の収益です。なお、鑑定NOIは、敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。
(注6)アイミッションズパーク守谷に係る鑑定評価額のうち土地に相当する鑑定評価額については、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の土地の準共有持分割合(70%)に相当する数値を用いています。
(注7)アイミッションズパーク千葉北及びアイミッションズパーク印西に係る取得価格については、本投資法人が各売主から取得した各物件の準共有持分に係る取得価格の合計を記載しています。
(注8)アイミッションズパーク印西に係る取得価格及び鑑定評価額については、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を記載しています。
(ロ)ポートフォリオの概要
(注1) 「敷地面積」、「延床面積」及び「建築時期(竣工日)」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計について、「建築時期(竣工日)」は附属建物を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。
(注2) 「賃貸可能面積」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約(屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。また、パス・スルー型マスターリース契約(エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式でのマスターリース契約をいい、現実に転貸借がなされた場合にのみ、賃料を収受することができます。以下同じです。)が締結され又はその締結が予定されている場合には、エンドテナントとの賃貸借契約とします。以下同じです。)に表示された賃貸面積及び建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる空室部分の面積の合計を記載しています。なお、各不動産又は各信託不動産に係る賃貸借契約においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸(可能)面積が延床面積を上回る場合があります。特に、物流不動産において庇部分が賃貸(可能)面積に含まれる場合、賃貸(可能)面積が延床面積を大幅に上回る場合があります。以下同じです。
(注3) 「賃貸面積」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。以下同じです。
(注4) 「築年数」は、各不動産又は各信託不動産の登記簿上の新築の日から2019年1月末日までの築年数を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。なお、合計(平均)欄には、取得価格に基づく加重平均値を記載しており、アイミッションズパーク厚木は、2棟の物流不動産(A棟及びB棟)により構成されているため、当該計算上、当該物件については、2棟のうち築年数の古いB棟の築年数を用いています。
(注5) アイミッションズパーク厚木は、2棟の物流不動産(A棟及びB棟)により構成されており、敷地面積、延床面積、賃貸可能面積、建築時期(竣工日)及び築年数については、各物流不動産に係る数値を記載しています。また、B棟の敷地面積は、B棟の建物の敷地に加え、給油所及び緑地としてB棟のテナントに賃貸している土地の面積の合計値を記載しています。
(注6) アイミッションズパーク守谷に係る敷地面積は、括弧内に本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の土地の準共有持分割合(70%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注7) アイミッションズパーク印西に係る敷地面積及び延床面積は、括弧内に本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注8) アイミッションズパーク印西に係る賃貸可能面積及び賃貸面積は、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を記載しています。
(注9) 合計(平均)欄に係る敷地面積及び延床面積は、各物件の準共有持分割合を考慮した合計値を括弧内に記載しています。
(ハ)賃貸借の状況
(注1) 「テナント数」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約に基づくテナント(ただし、パス・スルー型マスターリース契約が締結され又はその締結が予定されている場合には、エンドテナントとします。以下同じです。)数の合計を記載しています。ただし、保有資産につき同一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1として「テナント数」を算出しています。
(注2) 「主要テナントの名称」は、各不動産又は各信託不動産について賃貸面積の最も大きいテナントの名称を記載しています。
(注3) 「年間賃料」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約に規定されている共益費を含む年間賃料(月間賃料のみ定めのある場合には賃貸借契約の規定に従い計算した1年分の賃料)の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、同日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。)は考慮しないものとします。以下同じです。
(注4) 「敷金・保証金」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約に規定されている敷金・保証金の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注5) 「平均賃貸借契約期間」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約に規定された契約期間を、年間賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注6) 「平均賃貸借残存期間」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約について、2019年1月末日から当該契約に規定された賃貸借契約満了日までの期間を、年間賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7) 「稼働率」は、2019年1月末日現在における各保有資産に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、2019年1月末日現在、最近5年の間に本投資法人又は保有資産の信託受託者若しくは信託受託者となる予定の者との間で賃貸借契約を締結していないため、最近5年の稼働率の推移は記載していません。
(注8) アイミッションズパーク厚木は、2棟の物流不動産(A棟及びB棟)により構成されており、賃貸可能面積及びテナント数については、各物流不動産に係る数値を記載しています。
(注9) アイミッションズパーク印西に係る賃貸可能面積、賃貸面積、年間賃料及び敷金・保証金は、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を記載し、又は当該数値を用いて合計値を記載しています。以下同じです。
(注10)賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
(ニ)不動産鑑定評価書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所又は大和不動産鑑定株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所又は大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1) アイミッションズパーク守谷に係る鑑定評価額、原価法による積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格のうちそれぞれ土地に相当する額については、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の土地の準共有持分割合(70%)に相当する数値を用いています。
(注2) アイミッションズパーク印西に係る鑑定評価額、原価法による積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格については、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を記載しています。
(ホ)建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社イー・アール・エス又は株式会社ERIソリューションにより行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係る報告書(建物状況調査報告書)及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により行われた地震リスク分析の結果作成された評価結果に係る報告書(地震リスク評価報告書)の概要は、以下のとおりです。当該報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社イー・アール・エス又は株式会社ERIソリューションと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。本書の日付現在、保有資産について地震保険は付保する予定はありません。
(注1) 「緊急・早期修繕更新費用」は、調査時点から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(注2) 「中長期修繕更新費用」は、調査時点から起算して今後12年間の予測される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注3) 「PML値(予想最大損失率)」は、調査業者から提供を受けた地震リスク評価報告書に記載された数値を記載しています。
(注4) アイミッションズパーク厚木は、2棟の物流不動産(A棟及びB棟)により構成されており、緊急・早期修繕更新費用、中長期修繕更新費用及びPML値(予想最大損失率)については、各物流不動産に係る数値を記載しています。
(注5) アイミッションズパーク印西に係る緊急・早期修繕更新費用及び中長期修繕更新費用は、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注6) 「ポートフォリオPML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2018年5月付地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書に基づいて保有資産7物件8棟の集合体に対して個別物件と同様にPML値(予想最大損失率)を求めた数値を記載しています。
(ヘ)設計者、構造計算者、施工者、確認検査機関等
保有資産に係る設計者、構造計算者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。
(注1) 構造計算適合性判定(注2)を受けているため記載していません。
(注2) 2007年6月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたかどうかを判定することになっています。
(注3) アイミッションズパーク印西に係る設計及び構造計算は、基本設計を株式会社フクダ・アンド・パートナーズが行っており、実施設計以降を株式会社フクダ・アンド・パートナーズ及び新日鉄住金エンジニアリングが行っています。
(ト)主要な不動産等の物件の概要
保有資産のうち、2019年1月末日現在において、年間賃料がポートフォリオ全体の年間賃料総額の10%以上を占める不動産等の物件は以下のとおりです。
(注1) 「賃料比率」は、当該物件の年間賃料のポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注2) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
(注3) 上記各物件のテナント数、賃貸面積、賃貸可能面積及び稼働率については、前記「(ハ)賃貸借の状況」をご参照ください。
(チ)主要なテナントの概要
保有資産のうち、2019年1月末日現在において、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占める各テナント(パス・スルー型マスターリース契約が締結され又はその締結が予定されている場合には、エンドテナント)に対する賃貸状況は、以下のとおりです。
(注1) 「業種」は、株式会社帝国データバンクが公表する業種の区分に従ったテナントの業種を記載しています。
(注2) 「面積比率」は、各主要なテナントの賃貸面積のポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 賃借人からの承諾が得られていないため、非開示としています。
(注4) 上記各テナントに係る契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約の内容については、後記「(ル)保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(リ)保有資産に係る担保提供の状況
該当事項はありません。
(ヌ)ポートフォリオ分散の状況
保有資産に係るポートフォリオ分散の状況は、以下のとおりです。
a.用途別
(注) 「比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下、本「(ヌ)ポートフォリオ分散の状況」において同じです。
b.エリア別
(注) アイミッションズパーク印西に係る延床面積は、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を用いています。以下、本「(ヌ)ポートフォリオ分散の状況」において同じです。
c.築年数別
d.規模(延床面積)別
e.賃貸借契約期間別
(注1) 「賃貸借契約期間」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約に規定された契約期間をいいます。
(注2) アイミッションズパーク印西に係る年間賃料は、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を用いています。以下、本「(ヌ)ポートフォリオ分散の状況」において同じです。
f.賃貸借残存期間別
(注) 「賃貸借残存期間」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している各賃貸借契約について、2019年1月末日から当該契約書に規定された賃貸借契約満了日までの期間をいいます。
(ル)保有資産の個別の概要
保有資産の個別の概要は、以下のとおりです。なお、以下に記載する各物件の「用途」、「特定資産の概要」、「賃貸借の概要」、「鑑定評価書の概要」及び「本物件の特性」の各欄の記載については、特段の記載がない限り、以下のとおりであり、2019年1月末日現在の情報に基づいて記載しています。
a.「物件番号」の記載について
・「物件番号」は、各用途に応じて、物件ごとに番号を付したものであり、Lは物流不動産を表します。
b.「用途」の記載について
・「用途」は、本投資法人の各保有資産について、本投資法人の投資方針において定められる用途の分類に応じて記載しています。
c.「特定資産の概要」の記載について
・「取得年月日」は、本投資法人の保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
・「取得価格」は、本投資法人の保有資産に係る各売買契約に記載された各保有資産の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
・「信託受益権の概要」の「信託受託者」は、各保有資産について、信託受託者を記載しています。
・「信託受益権の概要」の「信託期間満了日」は、信託契約所定の信託期間の満了日を記載しています。
・「土地」及び「建物」の「所有形態」は、いずれも本投資法人、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・「土地」の所在地は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。また、「土地」の「敷地面積」並びに「建物」の「延床面積」、「建築時期(竣工日)」、「種類」及び「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、「建物」の「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計について、建物の「建築時期(竣工日)」、「種類」及び「構造・階数」は附属建物を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。
・「土地」の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「土地」の「建蔽率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・「土地」の「容積率」は、容積率の上限値(指定容積率)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・「プロパティマネジメント会社」は、プロパティマネジメント業務を委託しているプロパティマネジメント会社を記載しています。
・「マスターリース会社」は、マスターリース契約を締結しているマスターリース会社を記載しています。
・「マスターリース種別」は、マスターリース会社との間のマスターリース契約の内容に応じ、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る形式のパス・スルー型マスターリースについては「パス・スルー型」と、エンドテナントからの賃料等の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る形式のサブ・リース型マスターリースについては「サブ・リース型」と、それぞれ記載しています。なお、保有資産について締結されているマスターリース契約は、いずれも「パス・スルー型」です。
・「テナント数」は、各不動産又は各信託不動産について締結されている、各賃貸借契約書(屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。また、パス・スルー型マスターリース契約が締結され又はその締結が予定されている場合には、エンドテナントとの賃貸借契約とします。以下、本「(ル)保有資産の個別の概要」において同じです。)に基づくテナント(ただし、パス・スルー型マスターリース契約が締結され又はその締結が予定されている場合には、エンドテナントとします。以下、本「(ル)保有資産の個別の概要」において同じです。)数の合計を記載しています。ただし、保有資産につき同一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1として「テナント数」を算出しています。
・「特記事項」は、2019年1月末日現在における各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
d.「賃貸借の概要」の記載について
・「賃貸借の概要」は、各不動産又は各信託不動産について賃貸可能面積(賃貸借契約に表示された賃貸面積及び建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる空室部分の面積の合計をいいます。なお、各不動産又は各信託不動産に係る賃貸借契約においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸(可能)面積が延床面積を上回る場合があります。特に、物流不動産において庇部分が賃貸(可能)面積に含まれる場合、賃貸(可能)面積が延床面積を大幅に上回る場合があります。以下、本「(ル)保有資産の個別の概要」において同じです。)に対する賃貸面積(賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計をいいます。)の比率が上位の3テナント(同順位のテナントがある場合には、それらのいずれも含みます。)及び当該テナントとの賃貸借契約に関する事項を、各賃貸借契約書の内容に基づいて記載しています。
・「業種」は、株式会社帝国データバンクが公表する業種の区分に従ったテナントの業種を記載しています。
・「賃貸面積」は、賃貸を開始している賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。
・「面積比率」は、各不動産又は各信託不動産の賃貸可能面積に対する賃貸面積の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「賃貸借契約期間」は、賃貸を開始している賃貸借契約に規定された契約期間を記載しています。当該契約期間は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の終了日までの期間であり、本投資法人の取得時点における賃貸借残存期間とは異なります。なお、各保有資産のテナントの平均賃貸借残存期間については、前記「 (ハ) 賃貸借の状況」をご参照ください。
・「年間賃料」は、賃貸を開始している賃貸借契約に規定されている共益費を含む年間賃料(月間賃料のみ定めのある場合には賃貸借契約の規定に従い計算した1年分の賃料)の金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、同日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
・「敷金・保証金」は、賃貸を開始している賃貸借契約に規定されている敷金・保証金の金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
・「賃貸借形態」、「中途解約」、「賃料改定」及び「契約更改の方法」は、賃貸を開始している賃貸借契約の規定に基づいて記載しています。
(注1) 本投資法人は2棟の物流不動産(A棟及びB棟)により構成されており、土地及び建物の各項目の一部については、各物流不動産に係る情報を記載しています。
(注2) B棟の敷地面積は、B棟の建物の敷地に加え、給油所及び緑地としてB棟のテナントに賃貸している土地の面積の合計値を記載しています。
(注3) 指定建蔽率は50%ですが、実際に適用される建蔽率は60%となっています。
(注4) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
(注1) 指定建蔽率は60%ですが、実際に適用される建蔽率は70%となっています。
(注2) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
(注1) 指定建蔽率は60%ですが、実際に適用される建蔽率は70%となっています。
(注2) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
(注1) 本物件の土地には、本物件の建物以外に別の建物(以下、本(注1)において「他の建物」といいます。)が存在し、これらの両建物及び土地はいずれも信託受託者としての三井住友信託銀行株式会社が所有しています。このうち、本物件の建物の不動産信託受益権は、2018年9月7日付で本投資法人が取得し、他の建物の不動産信託受益権についても、本投資法人が、2019年4月1日付で取得しています。したがって、本書の日付現在において、本物件の土地の不動産信託受益権は本投資法人の単独所有となっています。これに伴い、本書の日付現在において、「特記事項」欄に記載の受益者間協定書は終了しています。
(注2) 本投資法人は、2019年1月末日現在において、土地の不動産信託受益権の準共有持分のうち70%を保有していますが、敷地面積については、括弧内に本投資法人が当該時点において保有している当該物件の準共有持分割合(70%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注3) 指定建蔽率は50%ですが、実際に適用される建蔽率は60%となっています。
(注4) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
(注1) 指定建蔽率は60%ですが、実際に適用される建蔽率は70%となっています。
(注2) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
(注1) 取得価格については、本投資法人が保有している準共有持分に係る取得価格の合計を記載しています。
(注2) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
(注1) 取得価格については、本投資法人が保有している各物件の準共有持分に係る取得価格の合計を記載しています。
(注2) 本投資法人は、2019年1月末日現在において、不動産信託受益権の準共有持分のうち65%を保有していますが、敷地面積及び延床面積については、括弧内に本投資法人が当該時点において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。また、賃貸面積については、本投資法人が2019年1月末現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を記載しています。
(注3) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
(ヲ)運用資産の資本的支出
a.資本的支出の予定
本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産に関し、現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分される部分が含まれています。
b.当期中に行った資本的支出
該当事項はありません。
c.修繕積立金
本投資法人は物件ごとに策定している中長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フロー(利益の内部留保に伴うものを含みます。)の中から大規模な修繕等に充当するため、以下のとおり金銭の積立てを行っています。
(単位:百万円)
2019年1月末日現在における本投資法人の保有資産の概要は以下のとおりです。
(イ)ポートフォリオ一覧
| 用途 | 物件 番号 (注1) | 物件名称 | 所在地 | 取得 年月日 (注2) | 取得価格 (百万円) | 投資比率 (%) (注3) | 帳簿価額 (百万円) | 鑑定評価額 (百万円) (注4) | 鑑定NOI 利回り (%) (注5) |
| 物流不動産 | L-1 | アイミッションズ パーク厚木 | 神奈川県 厚木市 | 2018年 9月7日 | 5,300 | 9.8 | 5,315 | 5,820 | 5.0 |
| L-2 | アイミッションズ パーク柏 | 千葉県 柏市 | 2018年 9月7日 | 6,140 | 11.4 | 6,148 | 6,830 | 5.1 | |
| L-3 | アイミッションズ パーク野田 | 千葉県 野田市 | 2018年 9月7日 | 12,600 | 23.4 | 12,611 | 13,400 | 4.9 | |
| L-4 | アイミッションズ パーク守谷(注6) | 茨城県 つくば みらい市 | 2018年 9月7日 | 3,200 | 5.9 | 3,203 | 3,390 | 5.1 | |
| L-5 | アイミッションズ パーク三郷 | 埼玉県 三郷市 | 2018年 9月7日 | 6,100 | 11.3 | 6,112 | 6,750 | 5.0 | |
| L-6 | アイミッションズ パーク千葉北(注7) | 千葉県 千葉市 | 2018年 9月7日 | 2,600 | 4.8 | 2,614 | 2,830 | 5.3 | |
| L-7 | アイミッションズ パーク印西 (注8) | 千葉県 印西市 | 2018年 9月7日 | 17,900 | 33.2 | 17,883 | 18,700 | 4.9 | |
| 合計(平均) | - | - | 53,840 | 100.0 | 53,889 | 57,720 | 5.0 | ||
(注1)「物件番号」は、各用途に応じて、物件ごとに番号を付したものであり、Lは物流不動産を表します。以下同じです。
(注2)「取得年月日」は、本投資法人の保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。以下同じです。
(注3)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産の取得価格の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。
(注4)「鑑定評価額」は、2019年1月末日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、保有資産の鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しています。
(注5)「鑑定NOI利回り」は、取得価格に対する各保有資産の鑑定NOI(アイミッションズパーク印西については、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値)の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、合計(平均)欄には、取得価格に基づく加重平均値を記載しています。「鑑定NOI」とは、各不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益(運営収益から運営費用を控除して得た金額)をいい、減価償却費を控除する前の収益です。なお、鑑定NOIは、敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。
(注6)アイミッションズパーク守谷に係る鑑定評価額のうち土地に相当する鑑定評価額については、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の土地の準共有持分割合(70%)に相当する数値を用いています。
(注7)アイミッションズパーク千葉北及びアイミッションズパーク印西に係る取得価格については、本投資法人が各売主から取得した各物件の準共有持分に係る取得価格の合計を記載しています。
(注8)アイミッションズパーク印西に係る取得価格及び鑑定評価額については、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を記載しています。
(ロ)ポートフォリオの概要
| 用途 | 物件 番号 | 物件名称 | 敷地面積 (㎡) (注1) | 延床面積 (㎡) (注1) | 賃貸 可能面積 (㎡) (注2) | 賃貸面積 (㎡) (注3) | 建築時期 (竣工日) (注1) | 築年数 (年) (注4) |
| 物流 不動産 | L-1 | アイミッションズ パーク厚木(注5) | A棟 4,287.00 | A棟 3,909.97 | A棟 4,120.34 | 20,576.45 | A棟 2012年 9月14日 | A棟 6.4 |
| B棟 20,665.99 | B棟 15,387.63 | B棟 16,456.11 | B棟 2012年 8月30日 | B棟 6.4 | ||||
| L-2 | アイミッションズ パーク柏 | 16,069.19 | 31,976.44 | 31,999.12 | 31,999.12 | 2015年 3月20日 | 3.9 | |
| L-3 | アイミッションズ パーク野田 | 31,281.56 | 62,750.90 | 61,278.97 | 61,278.97 | 2016年 2月9日 | 3.0 | |
| L-4 | アイミッションズ パーク守谷(注6) | 20,330.13 (14,231.09) | 18,680.16 | 18,111.58 | 18,111.58 | 2017年 3月31日 | 1.8 | |
| L-5 | アイミッションズ パーク三郷 | 15,110.43 | 22,506.53 | 22,664.74 | 22,664.74 | 2017年 7月25日 | 1.5 | |
| L-6 | アイミッションズ パーク千葉北 | 14,447.38 | 9,841.24 | 10,478.12 | 10,478.12 | 2017年 11月30日 | 1.2 | |
| L-7 | アイミッションズ パーク印西 (注7)(注8) | 54,614.91 (35,499.69) | 110,022.51 (71,514.63) | 71,835.40 | 71,835.40 | 2018年 2月27日 | 0.9 | |
| 合計(平均)(注9) | 176,806.59 (151,592.33) | 275,075.38 (236,567.50) | 236,944.38 | 236,944.38 | - | 2.4 | ||
(注1) 「敷地面積」、「延床面積」及び「建築時期(竣工日)」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計について、「建築時期(竣工日)」は附属建物を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。
(注2) 「賃貸可能面積」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約(屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。また、パス・スルー型マスターリース契約(エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式でのマスターリース契約をいい、現実に転貸借がなされた場合にのみ、賃料を収受することができます。以下同じです。)が締結され又はその締結が予定されている場合には、エンドテナントとの賃貸借契約とします。以下同じです。)に表示された賃貸面積及び建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる空室部分の面積の合計を記載しています。なお、各不動産又は各信託不動産に係る賃貸借契約においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸(可能)面積が延床面積を上回る場合があります。特に、物流不動産において庇部分が賃貸(可能)面積に含まれる場合、賃貸(可能)面積が延床面積を大幅に上回る場合があります。以下同じです。
(注3) 「賃貸面積」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。以下同じです。
(注4) 「築年数」は、各不動産又は各信託不動産の登記簿上の新築の日から2019年1月末日までの築年数を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。なお、合計(平均)欄には、取得価格に基づく加重平均値を記載しており、アイミッションズパーク厚木は、2棟の物流不動産(A棟及びB棟)により構成されているため、当該計算上、当該物件については、2棟のうち築年数の古いB棟の築年数を用いています。
(注5) アイミッションズパーク厚木は、2棟の物流不動産(A棟及びB棟)により構成されており、敷地面積、延床面積、賃貸可能面積、建築時期(竣工日)及び築年数については、各物流不動産に係る数値を記載しています。また、B棟の敷地面積は、B棟の建物の敷地に加え、給油所及び緑地としてB棟のテナントに賃貸している土地の面積の合計値を記載しています。
(注6) アイミッションズパーク守谷に係る敷地面積は、括弧内に本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の土地の準共有持分割合(70%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注7) アイミッションズパーク印西に係る敷地面積及び延床面積は、括弧内に本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注8) アイミッションズパーク印西に係る賃貸可能面積及び賃貸面積は、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を記載しています。
(注9) 合計(平均)欄に係る敷地面積及び延床面積は、各物件の準共有持分割合を考慮した合計値を括弧内に記載しています。
(ハ)賃貸借の状況
| 用途 | 物件 番号 | 物件名称 | 賃貸 可能面積 (㎡) | 賃貸 面積 (㎡) | テナン ト数 (件) (注1) | 主要 テナント の名称 (注2) | 年間 賃料 (百万円) (注3) | 敷金・ 保証金 (百万円) (注4) | 平均 賃貸借 契約期間 (年) (注5) | 平均 賃貸借 残存期間 (年) (注6) | 稼働率 (%) (注7) |
| 物流 不動産 | L-1 | アイミッションズ パーク厚木(注8) | A棟 4,120.34 | 20,576.45 | A棟 1 | 株式会社ヒューテックノオリン | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 100.0 |
| B棟 16,456.11 | B棟 1 | ||||||||||
| L-2 | アイミッションズ パーク柏 | 31,999.12 | 31,999.12 | 1 | 株式会社日立物流首都圏 | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 100.0 | |
| L-3 | アイミッションズ パーク野田 | 61,278.97 | 61,278.97 | 5 | 株式会社エドウイン | 784 | 209 | 6.9 | 4.7 | 100.0 | |
| L-4 | アイミッションズ パーク守谷 | 18,111.58 | 18,111.58 | 2 | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 100.0 | |
| L-5 | アイミッションズ パーク三郷 | 22,664.74 | 22,664.74 | 1 | 株式会社イー・ロジット | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 100.0 | |
| L-6 | アイミッションズ パーク千葉北 | 10,478.12 | 10,478.12 | 1 | 株式会社日本アクセス | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 100.0 | |
| L-7 | アイミッションズ パーク印西(注9) | 71,835.40 | 71,835.40 | 1 | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 非開示 (注10) | 100.0 | |
| 合計(平均) | 236,944.38 | 236,944.38 | 13 | - | 3,162 | 854 | 8.1 | 6.5 | 100.0 | ||
(注1) 「テナント数」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約に基づくテナント(ただし、パス・スルー型マスターリース契約が締結され又はその締結が予定されている場合には、エンドテナントとします。以下同じです。)数の合計を記載しています。ただし、保有資産につき同一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1として「テナント数」を算出しています。
(注2) 「主要テナントの名称」は、各不動産又は各信託不動産について賃貸面積の最も大きいテナントの名称を記載しています。
(注3) 「年間賃料」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約に規定されている共益費を含む年間賃料(月間賃料のみ定めのある場合には賃貸借契約の規定に従い計算した1年分の賃料)の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、同日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。)は考慮しないものとします。以下同じです。
(注4) 「敷金・保証金」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約に規定されている敷金・保証金の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注5) 「平均賃貸借契約期間」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約に規定された契約期間を、年間賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注6) 「平均賃貸借残存期間」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約について、2019年1月末日から当該契約に規定された賃貸借契約満了日までの期間を、年間賃料で加重平均して算出しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7) 「稼働率」は、2019年1月末日現在における各保有資産に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、2019年1月末日現在、最近5年の間に本投資法人又は保有資産の信託受託者若しくは信託受託者となる予定の者との間で賃貸借契約を締結していないため、最近5年の稼働率の推移は記載していません。
(注8) アイミッションズパーク厚木は、2棟の物流不動産(A棟及びB棟)により構成されており、賃貸可能面積及びテナント数については、各物流不動産に係る数値を記載しています。
(注9) アイミッションズパーク印西に係る賃貸可能面積、賃貸面積、年間賃料及び敷金・保証金は、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を記載し、又は当該数値を用いて合計値を記載しています。以下同じです。
(注10)賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
(ニ)不動産鑑定評価書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社が株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所又は大和不動産鑑定株式会社に鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。当該不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、株式会社谷澤総合鑑定所、一般財団法人日本不動産研究所又は大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 用途 | 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定機関 | 価格時点 | 鑑定 評価額 (百万円) | 原価法 による 積算価格 (百万円) | 収益還元法 | ||||
| 直接還元法 | DCF法 | ||||||||||
| 収益価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | 収益価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | |||||||
| 物流 不動産 | L-1 | アイミッションズ パーク厚木 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 2019年 1月31日 | 5,820 | 5,340 | 5,890 | 4.4 | 5,790 | 1～4年度 4.3 | 4.6 |
| 5年度以降 4.5 | |||||||||||
| L-2 | アイミッションズ パーク柏 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2019年 1月31日 | 6,830 | 5,400 | 6,890 | 4.5 | 6,770 | 4.2 | 4.7 | |
| L-3 | アイミッションズ パーク野田 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 2019年 1月31日 | 13,400 | 12,800 | 13,400 | 4.5 | 13,400 | 4.6 | 4.7 | |
| L-4 | アイミッションズ パーク守谷(注1) | 大和不動産鑑定株式会社 | 2019年 1月31日 | 3,390 | 3,390 | 3,400 | 4.7 | 3,380 | 4.5 | 4.9 | |
| L-5 | アイミッションズ パーク三郷 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2019年 1月31日 | 6,750 | 5,250 | 6,790 | 4.4 | 6,710 | 4.0 | 4.6 | |
| L-6 | アイミッションズ パーク千葉北 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 2019年 1月31日 | 2,830 | 2,800 | 2,860 | 4.7 | 2,800 | 4.3 | 5.0 | |
| L-7 | アイミッションズ パーク印西(注2) | 大和不動産鑑定株式会社 | 2019年 1月31日 | 18,700 | 13,520 | 18,915 | 4.6 | 18,655 | 4.4 | 4.8 | |
| 合計 | - | - | 57,720 | 48,500 | 58,145 | - | 57,505 | - | - | ||
(注1) アイミッションズパーク守谷に係る鑑定評価額、原価法による積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格のうちそれぞれ土地に相当する額については、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の土地の準共有持分割合(70%)に相当する数値を用いています。
(注2) アイミッションズパーク印西に係る鑑定評価額、原価法による積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格については、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を記載しています。
(ホ)建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要
保有資産について、本投資法人及び本資産運用会社からの委託に基づき、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社イー・アール・エス又は株式会社ERIソリューションにより行われた建物状況評価の結果作成された評価結果に係る報告書(建物状況調査報告書)及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により行われた地震リスク分析の結果作成された評価結果に係る報告書(地震リスク評価報告書)の概要は、以下のとおりです。当該報告書の内容は、一定時点における調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社イー・アール・エス又は株式会社ERIソリューションと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。本書の日付現在、保有資産について地震保険は付保する予定はありません。
| 用途 | 物件 番号 | 物件名称 | 建物状況調査報告書 | 地震リスク評価報告書 | |||||
| 調査時点 | 調査業者 | 緊急・ 早期修繕 更新費用 (千円) (注1) | 中長期修繕 更新費用 (千円) (注2) | 調査時点 | 調査業者 | PML値 (予想最大 損失率) (%) (注3) | |||
| 物流 不動産 | L-1 | アイミッションズ パーク厚木(注4) | 2018年5月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | A棟 - | A棟 16,780 | 2018年5月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | A棟 8.9 |
| B棟 - | B棟 38,881 | B棟 8.2 | |||||||
| L-2 | アイミッションズ パーク柏 | 2018年5月 | 株式会社イー・アール・エス | - | 30,305 | 2018年5月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 5.4 | |
| L-3 | アイミッションズ パーク野田 | 2018年5月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | - | 135,580 | 2018年5月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 1.8 | |
| L-4 | アイミッションズ パーク守谷 | 2018年5月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | - | 39,032 | 2018年5月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 5.4 | |
| L-5 | アイミッションズ パーク三郷 | 2018年5月 | 株式会社ERIソリューション | - | 62,120 | 2018年5月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 4.4 | |
| L-6 | アイミッションズ パーク千葉北 | 2018年5月 | 株式会社ERIソリューション | - | 14,860 | 2018年5月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 4.9 | |
| L-7 | アイミッションズ パーク印西(注5) | 2018年5月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | - | 181,161 | 2018年5月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 1.5 | |
| 合計/ポートフォリオPML値 (注6) | - | - | - | 518,719 | - | - | 2.5 | ||
(注1) 「緊急・早期修繕更新費用」は、調査時点から起算して緊急及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を記載しています。
(注2) 「中長期修繕更新費用」は、調査時点から起算して今後12年間の予測される修繕更新費用として建物状況調査報告書に記載された費用を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注3) 「PML値(予想最大損失率)」は、調査業者から提供を受けた地震リスク評価報告書に記載された数値を記載しています。
(注4) アイミッションズパーク厚木は、2棟の物流不動産(A棟及びB棟)により構成されており、緊急・早期修繕更新費用、中長期修繕更新費用及びPML値(予想最大損失率)については、各物流不動産に係る数値を記載しています。
(注5) アイミッションズパーク印西に係る緊急・早期修繕更新費用及び中長期修繕更新費用は、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注6) 「ポートフォリオPML値」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2018年5月付地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書に基づいて保有資産7物件8棟の集合体に対して個別物件と同様にPML値(予想最大損失率)を求めた数値を記載しています。
(ヘ)設計者、構造計算者、施工者、確認検査機関等
保有資産に係る設計者、構造計算者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 構造計算者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算 確認機関 |
| L-1 | アイミッションズ パーク厚木 | 株式会社フジタ | 株式会社フジタ | 株式会社フジタ | ビューローベリタスジャパン株式会社 | -(注1) |
| L-2 | アイミッションズ パーク柏 | 株式会社フジタ | 株式会社フジタ | 株式会社フジタ | ビューローベリタスジャパン株式会社 | -(注1) |
| L-3 | アイミッションズ パーク野田 | 新日鉄住金エンジニアリング株式会社 | 新日鉄住金エンジニアリング株式会社 | 新日鉄住金エンジニアリング株式会社 | 日本ERI株式会社 | -(注1) |
| L-4 | アイミッションズ パーク守谷 | 株式会社フジタ | 株式会社フジタ | 株式会社フジタ | ビューローベリタスジャパン株式会社 | -(注1) |
| L-5 | アイミッションズ パーク三郷 | 株式会社フジタ | 株式会社フジタ | 株式会社フジタ | 日本ERI株式会社 | -(注1) |
| L-6 | アイミッションズ パーク千葉北 | 株式会社フジタ | 株式会社フジタ | 株式会社フジタ | ビューローベリタスジャパン株式会社 | -(注1) |
| L-7 | アイミッションズ パーク印西 | 株式会社フクダ・アンド・パートナーズ 新日鉄住金エンジニアリング株式会社(注3) | 株式会社フクダ・アンド・パートナーズ 新日鉄住金エンジニアリング株式会社(注3) | 新日鉄住金エンジニアリング株式会社 | 日本ERI株式会社 | -(注1) |
(注1) 構造計算適合性判定(注2)を受けているため記載していません。
(注2) 2007年6月20日施行の改正建築基準法により、同法改正日以降に建築確認申請された建築物で、高度な構造計算を要する一定の高さ以上等の建築物について、構造計算適合性判定が義務付けられており、都道府県知事は、構造計算が適正に行われたかどうかを判定することになっています。
(注3) アイミッションズパーク印西に係る設計及び構造計算は、基本設計を株式会社フクダ・アンド・パートナーズが行っており、実施設計以降を株式会社フクダ・アンド・パートナーズ及び新日鉄住金エンジニアリングが行っています。
(ト)主要な不動産等の物件の概要
保有資産のうち、2019年1月末日現在において、年間賃料がポートフォリオ全体の年間賃料総額の10%以上を占める不動産等の物件は以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 年間賃料(百万円) | 賃料比率(%) (注1) |
| L-7 | アイミッションズ パーク印西 | 非開示(注2) | 非開示(注2) |
| L-3 | アイミッションズ パーク野田 | 784 | 24.8 |
| L-2 | アイミッションズ パーク柏 | 非開示(注2) | 非開示(注2) |
| L-5 | アイミッションズ パーク三郷 | 非開示(注2) | 非開示(注2) |
| 合計 | 2,492 | 78.8 | |
(注1) 「賃料比率」は、当該物件の年間賃料のポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注2) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
(注3) 上記各物件のテナント数、賃貸面積、賃貸可能面積及び稼働率については、前記「(ハ)賃貸借の状況」をご参照ください。
(チ)主要なテナントの概要
保有資産のうち、2019年1月末日現在において、賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占める各テナント(パス・スルー型マスターリース契約が締結され又はその締結が予定されている場合には、エンドテナント)に対する賃貸状況は、以下のとおりです。
| テナント名称 | 業種 (注1) | 物件名称 | 契約期間 満了日 | 年間賃料 (百万円) | 賃料比率 (%) | 賃貸面積 (㎡) | 面積比率 (%) (注2) |
| 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | アイミッションズ パーク印西 | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 71,835.40 | 30.3 |
| 株式会社日立物流首都圏 | 特別積合せ貨物輸送 | アイミッションズ パーク柏 | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 31,999.12 | 13.5 |
| 合計 | - | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 103,834.52 | 43.8 | ||
(注1) 「業種」は、株式会社帝国データバンクが公表する業種の区分に従ったテナントの業種を記載しています。
(注2) 「面積比率」は、各主要なテナントの賃貸面積のポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 賃借人からの承諾が得られていないため、非開示としています。
(注4) 上記各テナントに係る契約更改の方法、敷金・保証金等賃貸借契約の内容については、後記「(ル)保有資産の個別の概要」をご参照ください。
(リ)保有資産に係る担保提供の状況
該当事項はありません。
(ヌ)ポートフォリオ分散の状況
保有資産に係るポートフォリオ分散の状況は、以下のとおりです。
a.用途別
| 用途 | 物件数(件) | 取得価格(百万円) | 比率(%) (注) |
| 物流不動産 | 7 | 53,840 | 100.0 |
| その他不動産 | - | - | - |
| 合計 | 7 | 53,840 | 100.0 |
(注) 「比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下、本「(ヌ)ポートフォリオ分散の状況」において同じです。
b.エリア別
| エリア | 物件数(件) | 延床面積(㎡) (注) | 比率(%) | 取得価格 (百万円) | 比率(%) |
| 関東エリア・関西エリア | 7 | 236,567.50 | 100.0 | 53,840 | 100.0 |
| その他エリア | - | - | - | - | - |
| 合計 | 7 | 236,567.50 | 100.0 | 53,840 | 100.0 |
(注) アイミッションズパーク印西に係る延床面積は、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を用いています。以下、本「(ヌ)ポートフォリオ分散の状況」において同じです。
c.築年数別
| 築年数 | 物件数(件) | 延床面積(㎡) | 比率(%) | 取得価格 (百万円) | 比率(%) |
| 1年以内 | 1 | 71,514.63 | 30.2 | 17,900 | 33.2 |
| 1年超3年以内 | 4 | 113,778.83 | 48.1 | 24,500 | 45.5 |
| 3年超7年以内 | 2 | 51,274.04 | 21.7 | 11,440 | 21.2 |
| 7年超 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 7 | 236,567.50 | 100.0 | 53,840 | 100.0 |
d.規模(延床面積)別
| 規模 (延床面積) | 物件数(件) | 延床面積(㎡) | 比率(%) | 取得価格 (百万円) | 比率(%) |
| 30,000㎡以上 | 3 | 166,241.97 | 70.3 | 36,640 | 68.1 |
| 10,000㎡以上 30,000㎡未満 | 3 | 60,484.29 | 25.6 | 14,600 | 27.1 |
| 10,000㎡未満 | 1 | 9,841.24 | 4.2 | 2,600 | 4.8 |
| 合計 | 7 | 236,567.50 | 100.0 | 53,840 | 100.0 |
e.賃貸借契約期間別
| 賃貸借契約期間 (注1) | 年間賃料(百万円) (注2) | 比率(%) |
| 10年以上 | 1,569 | 49.7 |
| 7年以上10年未満 | 353 | 11.2 |
| 5年以上7年未満 | 956 | 30.3 |
| 5年未満 | 282 | 8.9 |
| 合計 | 3,162 | 100.0 |
(注1) 「賃貸借契約期間」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している、各賃貸借契約に規定された契約期間をいいます。
(注2) アイミッションズパーク印西に係る年間賃料は、本投資法人が2019年1月末日現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を用いています。以下、本「(ヌ)ポートフォリオ分散の状況」において同じです。
f.賃貸借残存期間別
| 賃貸借残存期間 (注) | 年間賃料(百万円) | 比率(%) |
| 7年以上 | 1,512 | 47.8 |
| 5年以上7年未満 | 337 | 10.7 |
| 3年以上5年未満 | 758 | 24.0 |
| 1年以上3年未満 | 554 | 17.5 |
| 1年未満 | - | - |
| 合計 | 3,162 | 100.0 |
(注) 「賃貸借残存期間」は、2019年1月末日現在における各不動産又は各信託不動産について締結され賃貸を開始している各賃貸借契約について、2019年1月末日から当該契約書に規定された賃貸借契約満了日までの期間をいいます。
(ル)保有資産の個別の概要
保有資産の個別の概要は、以下のとおりです。なお、以下に記載する各物件の「用途」、「特定資産の概要」、「賃貸借の概要」、「鑑定評価書の概要」及び「本物件の特性」の各欄の記載については、特段の記載がない限り、以下のとおりであり、2019年1月末日現在の情報に基づいて記載しています。
a.「物件番号」の記載について
・「物件番号」は、各用途に応じて、物件ごとに番号を付したものであり、Lは物流不動産を表します。
b.「用途」の記載について
・「用途」は、本投資法人の各保有資産について、本投資法人の投資方針において定められる用途の分類に応じて記載しています。
c.「特定資産の概要」の記載について
・「取得年月日」は、本投資法人の保有資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
・「取得価格」は、本投資法人の保有資産に係る各売買契約に記載された各保有資産の売買代金を記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
・「信託受益権の概要」の「信託受託者」は、各保有資産について、信託受託者を記載しています。
・「信託受益権の概要」の「信託期間満了日」は、信託契約所定の信託期間の満了日を記載しています。
・「土地」及び「建物」の「所有形態」は、いずれも本投資法人、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・「土地」の所在地は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。また、「土地」の「敷地面積」並びに「建物」の「延床面積」、「建築時期(竣工日)」、「種類」及び「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。なお、「建物」の「延床面積」は主たる建物と附属建物の延床面積の合計について、建物の「建築時期(竣工日)」、「種類」及び「構造・階数」は附属建物を含まない主たる建物について、それぞれ記載しています。
・「土地」の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「土地」の「建蔽率」は、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・「土地」の「容積率」は、容積率の上限値(指定容積率)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・「プロパティマネジメント会社」は、プロパティマネジメント業務を委託しているプロパティマネジメント会社を記載しています。
・「マスターリース会社」は、マスターリース契約を締結しているマスターリース会社を記載しています。
・「マスターリース種別」は、マスターリース会社との間のマスターリース契約の内容に応じ、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る形式のパス・スルー型マスターリースについては「パス・スルー型」と、エンドテナントからの賃料等の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る形式のサブ・リース型マスターリースについては「サブ・リース型」と、それぞれ記載しています。なお、保有資産について締結されているマスターリース契約は、いずれも「パス・スルー型」です。
・「テナント数」は、各不動産又は各信託不動産について締結されている、各賃貸借契約書(屋根及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。また、パス・スルー型マスターリース契約が締結され又はその締結が予定されている場合には、エンドテナントとの賃貸借契約とします。以下、本「(ル)保有資産の個別の概要」において同じです。)に基づくテナント(ただし、パス・スルー型マスターリース契約が締結され又はその締結が予定されている場合には、エンドテナントとします。以下、本「(ル)保有資産の個別の概要」において同じです。)数の合計を記載しています。ただし、保有資産につき同一のテナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1として「テナント数」を算出しています。
・「特記事項」は、2019年1月末日現在における各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
d.「賃貸借の概要」の記載について
・「賃貸借の概要」は、各不動産又は各信託不動産について賃貸可能面積(賃貸借契約に表示された賃貸面積及び建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる空室部分の面積の合計をいいます。なお、各不動産又は各信託不動産に係る賃貸借契約においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があるため、賃貸(可能)面積が延床面積を上回る場合があります。特に、物流不動産において庇部分が賃貸(可能)面積に含まれる場合、賃貸(可能)面積が延床面積を大幅に上回る場合があります。以下、本「(ル)保有資産の個別の概要」において同じです。)に対する賃貸面積(賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計をいいます。)の比率が上位の3テナント(同順位のテナントがある場合には、それらのいずれも含みます。)及び当該テナントとの賃貸借契約に関する事項を、各賃貸借契約書の内容に基づいて記載しています。
・「業種」は、株式会社帝国データバンクが公表する業種の区分に従ったテナントの業種を記載しています。
・「賃貸面積」は、賃貸を開始している賃貸借契約に表示された賃貸面積を記載しています。
・「面積比率」は、各不動産又は各信託不動産の賃貸可能面積に対する賃貸面積の比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「賃貸借契約期間」は、賃貸を開始している賃貸借契約に規定された契約期間を記載しています。当該契約期間は、契約書所定の賃貸借開始日から、賃貸借の終了日までの期間であり、本投資法人の取得時点における賃貸借残存期間とは異なります。なお、各保有資産のテナントの平均賃貸借残存期間については、前記「 (ハ) 賃貸借の状況」をご参照ください。
・「年間賃料」は、賃貸を開始している賃貸借契約に規定されている共益費を含む年間賃料(月間賃料のみ定めのある場合には賃貸借契約の規定に従い計算した1年分の賃料)の金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、同日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。)は考慮しないものとします。
・「敷金・保証金」は、賃貸を開始している賃貸借契約に規定されている敷金・保証金の金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
・「賃貸借形態」、「中途解約」、「賃料改定」及び「契約更改の方法」は、賃貸を開始している賃貸借契約の規定に基づいて記載しています。
| 物件番号 | L-1 | 物件名 | アイミッションズパーク厚木 | 用途 | 物流不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2018年9月7日 | 信託設定日 | 2014年9月12日 | |||
| 取得価格 | 5,300百万円 | 信託期間満了日 | 2028年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | A棟 神奈川県厚木市金田字 新台畑下1463番地3 | 延床面積 | A棟 3,909.97㎡ | |||
| B棟 神奈川県厚木市金田字 新白鳥1497番地1 | B棟 15,387.63㎡ | |||||
| 敷地面積 | A棟 4,287.00㎡ | 建築時期 (竣工日) | A棟 2012年9月14日 | |||
| B棟 20,665.99㎡(注2) | B棟 2012年8月30日 | |||||
| 用途地域 | A棟 地域指定なし(市街化調整区域) | 種類 | A棟 倉庫 | |||
| B棟 地域指定なし(市街化調整区域) | B棟 倉庫 | |||||
| 建蔽率 | A棟 50%(注3) | 構造・階数 | A棟 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 2階建 | |||
| B棟 50%(注3) | ||||||
| 容積率 | A棟 100% | B棟 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき 2階建 | ||||
| B棟 100% | ||||||
| プロパティマネジメント会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | テナント数 | A棟 1 | |||
| B棟 1 | ||||||
| マスターリース会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | マスターリース種別 | パス・スルー型 | |||
| 特記事項:特になし | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 株式会社ヒューテックノオリン | 一般貨物自動車運送 | 16,456.11㎡ | 80.0% | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:原則として賃貸借期間中に本契約を解約することはできません。ただし、当事者の合意により、賃借人が賃貸人に一定額の違約金を支払うことで解約することができるものとされています。 | ||||||
| 賃料改定:賃料は改定することができません。 | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 東邦興産 株式会社 | 一般貨物自動車運送 | 4,120.34㎡ | 20.0% | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:原則として賃貸借期間中に本契約を解約することはできません。ただし、当事者の合意により、賃借人が賃貸人に一定額の違約金を支払うことで解約することができるものとされています。 | ||||||
| 賃料改定:賃料は改定することができません。ただし、引渡日から5年経過後は、一定の場合、当事者間の合意により賃料を増額することができるものとされています。 | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
(注1) 本投資法人は2棟の物流不動産(A棟及びB棟)により構成されており、土地及び建物の各項目の一部については、各物流不動産に係る情報を記載しています。
(注2) B棟の敷地面積は、B棟の建物の敷地に加え、給油所及び緑地としてB棟のテナントに賃貸している土地の面積の合計値を記載しています。
(注3) 指定建蔽率は50%ですが、実際に適用される建蔽率は60%となっています。
(注4) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
| 物件番号 | L-2 | 物件名 | アイミッションズパーク柏 | 用途 | 物流不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2018年9月7日 | 信託設定日 | 2016年4月28日 | |||
| 取得価格 | 6,140百万円 | 信託期間満了日 | 2028年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 千葉県柏市鷲野谷字宮後原1027番地23 | 延床面積 | 31,976.44㎡ | |||
| 敷地面積 | 16,069.19㎡ | 建築時期 (竣工日) | 2015年3月20日 | |||
| 用途地域 | 工業専用地域 | 種類 | 倉庫 | |||
| 建蔽率 | 60%(注1) | 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 合金メッキ鋼板ぶき 3階建 | |||
| 容積率 | 200% | |||||
| プロパティマネジメント会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| マスターリース会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | マスターリース種別 | パス・スルー型 | |||
| 特記事項:特になし | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 株式会社日立 物流首都圏 | 特別積合せ貨物輸送 | 31,999.12㎡ | 100.0% | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:原則として賃貸借期間中に本契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、賃貸人に一定額の違約金を支払うことで解約することができるものとされています。 上記にかかわらず、賃借人は、賃貸借期間開始日から2年6か月が経過する日までに賃貸人に書面にて通知することにより、賃貸借期間開始日から3年が経過した日をもって本契約を解約することができ、この場合、賃借人は違約金の支払を要しないものとされています。 | ||||||
| 賃料改定:賃料は改定することができません。ただし、経済情勢、公租公課等に著しい変動があった場合には、賃貸人は協議の上、賃料の額を変更することができるものとされています。 | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
(注1) 指定建蔽率は60%ですが、実際に適用される建蔽率は70%となっています。
(注2) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
| 物件番号 | L-3 | 物件名 | アイミッションズパーク野田 | 用途 | 物流不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2018年9月7日 | 信託設定日 | 2016年2月29日 | |||
| 取得価格 | 12,600百万円 | 信託期間満了日 | 2028年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 千葉県野田市泉二丁目1番地1 | 延床面積 | 62,750.90㎡ | |||
| 敷地面積 | 31,281.56㎡ | 建築時期 (竣工日) | 2016年2月9日 | |||
| 用途地域 | 工業専用地域 | 種類 | 倉庫 | |||
| 建蔽率 | 60%(注1) | 構造・階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 4階建 | |||
| 容積率 | 200% | |||||
| プロパティマネジメント会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | テナント数 | 5 | |||
| マスターリース会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | マスターリース種別 | パス・スルー型 | |||
| 特記事項:特になし | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 株式会社 エドウイン | 男子服卸 | 18,566.17㎡ | 30.3% | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:賃借人は、以下の内容に従い、本契約を解約することができるものとされています。 ①賃貸借期間開始日より5年経過するまでに、賃貸人に一定額の違約金を支払うことで解約すること ②賃貸借期間開始日より5年経過した後は、希望する解約日の1年前までに賃貸人に書面にて通知すること | ||||||
| 賃料改定:賃料は改定することができません。ただし、経済情勢、公租公課等に著しい変動があった場合には、賃貸人は協議の上、賃料の額を変更することができるものとされています。 | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 新柏倉庫 株式会社 | 普通倉庫業 | 14,807.33㎡ | 24.2% | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:原則として賃貸借期間中に本契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、賃貸人に一定額の違約金を支払うことで解約することができるものとされています。 | ||||||
| 賃料改定:賃料は改定することができません。ただし、経済情勢、公租公課等に著しい変動があった場合には、賃貸人は協議の上、賃料の額を変更することができるものとされています。 | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| ダイセー ロジスティクス 株式会社 | 一般貨物自動車運送 | 13,336.79㎡ | 21.8% | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:原則として賃貸借期間中に本契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、賃貸人に一定額の違約金を支払うことで解約することができるものとされています。 | ||||||
| 賃料改定:賃料は改定することができません。ただし、経済情勢、公租公課等に著しい変動があった場合には、賃貸人は協議の上、賃料の額を変更することができるものとされています。 | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
(注1) 指定建蔽率は60%ですが、実際に適用される建蔽率は70%となっています。
(注2) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
| 物件番号 | L-4 | 物件名 | アイミッションズパーク守谷 | 用途 | 物流不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 (土地に係る不動産信託受益権:準共有持分70%)(注1) | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2018年9月7日 | 信託設定日 | 2015年10月30日 | |||
| 取得価格 | 3,200百万円 | 信託期間満了日 | 2028年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 茨城県つくばみらい市絹の台四丁目4番地 | 延床面積 | 18,680.16㎡ | |||
| 敷地面積 | 20,330.13㎡(14,231.09㎡) (注2) | 建築時期 (竣工日) | 2017年3月31日 | |||
| 用途地域 | 準工業地域 | 種類 | 倉庫 | |||
| 建蔽率 | 50%(注3) | 構造・階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造 合金メッキ鋼板ぶき 3階建 | |||
| 容積率 | 150% | |||||
| プロパティマネジメント会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | テナント数 | 2 | |||
| マスターリース会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | マスターリース種別 | パス・スルー型 | |||
| 特記事項(注1): 本投資法人は、本物件の土地についての不動産信託受益権の準共有者である合同会社常総2プロパティーズらとの間で受益者間協定書を締結しており、当該協定書において、以下の事項を合意しています。 ① 準共有者は、信託契約の終了その他事由により本物件が準共有者に現物交付される場合には、信託契約終了日から5年間、本物件の分割を請求しません。 ② 各準共有者は、各自の有する受益権準共有持分の一部のみを譲渡することはできません。 ③ 各準共有者は、原則として、他の準共有者の事前の書面による承諾を得た場合に限り、自己の保有する受益権準共有持分について担保権を設定し、又は第三者に譲渡することができ、また、各準共有者が本物件の準共有持分を将来現物で返還を受けることを停止条件として抵当権を設定する等当該準共有持分の処分を行う場合には、あらかじめ、他の準共有者の事前の書面による承諾を得た上で行うものとします。ただし、各準共有者は、これらの他の準共有者の事前の書面による承諾を得る前に、後記④及び⑤に従った行為を行うものとします。 ④ 各準共有者は、受益権準共有持分を譲渡しようとする場合又は信託受託者に対して自らの保有する受益権準共有持分に対応する本物件の準共有持分の譲渡に関する指図を行おうとする場合(これらの準共有持分を、以下、本表において「本件準共有持分」といいます。)には、あらかじめ他の準共有者に優先交渉権を付与します。 ⑤ 各準共有者は、前記④の優先交渉の結果他の準共有者との間で本件準共有持分の譲渡について合意に至らず、優先交渉期間が経過した後、第三者との間で本件準共有持分の譲渡について合意した場合には、他の準共有者に対して譲渡予定価格を通知します。この場合において、他の準共有者は、自らが当該譲渡予定価格で本件準共有持分を譲り受けることができる優先購入権を有します。 ⑥ 各準共有者(以下「被違反当事者」といいます。)は、他の準共有者(以下「違反当事者」といいます。)において信託契約に規定する解除事由が発生した場合で信託受託者からかかる旨の通知を受けた場合、又は違反当事者(本投資法人の場合は本資産運用会社を含み、合同会社常総2プロパティーズの場合はそのアセットマネジメント会社を含みます。)が本協定書に違反し、相当期間の催告にもかかわらず治癒されない場合、違反当事者に対して、被違反当事者が希望する価格で違反当事者の有する受益権準共有持分を被違反当事者に譲り渡すよう請求することができます。この場合において、違反当事者は、当該価格でその受益権準共有持分を被違反当事者に売り渡すか、又は被違反当事者の有する受益権準共有持分を当該価格と同水準の当該受益権準共有持分割合相当額で買い取る旨を被違反当事者に回答する義務を負います。この場合、被違反当事者は、当初希望価格により違反当事者の受益権準共有持分を買い取るか、当該価格に基づく算定価格で被違反当事者の有する受益権準共有持分を違反当事者に譲り渡す義務を負います。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) |
| 賃貸借形態:非開示(注4) | ||||||
| 中途解約:非開示(注4) | ||||||
| 賃料改定:非開示(注4) | ||||||
| 期間満了時の更新:非開示(注4) | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| TSネットワーク株式会社 | たばこ卸 | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:原則として賃貸借期間中に本契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、賃貸人に一定額の違約金を支払うことで解約することができるものとされています。 | ||||||
| 賃料改定:賃料は改定することができません。ただし、経済情勢、公租公課等に著しい変動があった場合には、賃貸人は、賃借人と協議の上、賃料の額を変更することができるものとされています。 | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
(注1) 本物件の土地には、本物件の建物以外に別の建物(以下、本(注1)において「他の建物」といいます。)が存在し、これらの両建物及び土地はいずれも信託受託者としての三井住友信託銀行株式会社が所有しています。このうち、本物件の建物の不動産信託受益権は、2018年9月7日付で本投資法人が取得し、他の建物の不動産信託受益権についても、本投資法人が、2019年4月1日付で取得しています。したがって、本書の日付現在において、本物件の土地の不動産信託受益権は本投資法人の単独所有となっています。これに伴い、本書の日付現在において、「特記事項」欄に記載の受益者間協定書は終了しています。
(注2) 本投資法人は、2019年1月末日現在において、土地の不動産信託受益権の準共有持分のうち70%を保有していますが、敷地面積については、括弧内に本投資法人が当該時点において保有している当該物件の準共有持分割合(70%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。
(注3) 指定建蔽率は50%ですが、実際に適用される建蔽率は60%となっています。
(注4) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
| 物件番号 | L-5 | 物件名 | アイミッションズパーク三郷 | 用途 | 物流不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2018年9月7日 | 信託設定日 | 2017年9月15日 | |||
| 取得価格 | 6,100百万円 | 信託期間満了日 | 2028年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 埼玉県三郷市栄四丁目72番地1 | 延床面積 | 22,506.53㎡ | |||
| 敷地面積 | 15,110.43㎡ | 建築時期 (竣工日) | 2017年7月25日 | |||
| 用途地域 | 地域指定なし(市街化調整区域) | 種類 | 倉庫 | |||
| 建蔽率 | 60%(注1) | 構造・階数 | 鉄筋コンクリート・鉄骨造 亜鉛メッキ鋼板ぶき 3階建 | |||
| 容積率 | 200% | |||||
| プロパティマネジメント会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| マスターリース会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | マスターリース種別 | パス・スルー型 | |||
| 特記事項:特になし | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 株式会社イー・ ロジット | 梱包業 | 22,664.74㎡ | 100.0% | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:原則として賃貸借期間中に本契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、賃貸人に一定額の違約金を支払うことで解約することができるものとされています。 | ||||||
| 賃料改定:賃料は改定することができません。ただし、経済情勢、公租公課等に著しい変動があった場合には、賃貸人は賃借人と協議の上、賃料の額を変更することができるものとされています。 | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
(注1) 指定建蔽率は60%ですが、実際に適用される建蔽率は70%となっています。
(注2) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
| 物件番号 | L-6 | 物件名 | アイミッションズパーク千葉北 | 用途 | 物流不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2018年9月7日 | 信託設定日 | 2017年3月2日 | |||
| 取得価格 | 2,600百万円(注1) | 信託期間満了日 | 2028年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 千葉県千葉市若葉区若松町 439番地120 | 延床面積 | 9,841.24㎡ | |||
| 敷地面積 | 14,447.38㎡ | 建築時期 (竣工日) | 2017年11月30日 | |||
| 用途地域 | 地域指定なし(市街化調整区域) | 種類 | 倉庫 | |||
| 建蔽率 | 60% | 構造・階数 | 鉄筋コンクリート・鉄骨造 合金メッキ鋼板ぶき 2階建 | |||
| 容積率 | 200% | |||||
| プロパティマネジメント会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| マスターリース会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | マスターリース種別 | パス・スルー型 | |||
| 特記事項: 敷地内車路及び駐車場の一部に係る計画幅員18mの都市計画道路の事業認可がされています。事業実施時期は未定です。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 株式会社 日本アクセス | その他の食料飲料卸 | 10,478.12㎡ | 100.0% | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) | 非開示 (注2) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:原則として賃貸借期間中に本契約を解約することはできません。ただし、当事者の合意により、賃借人が賃貸人に一定額の違約金を支払うことで解約することができるものとされています。 | ||||||
| 賃料改定:賃料は改定することができません。 | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
(注1) 取得価格については、本投資法人が保有している準共有持分に係る取得価格の合計を記載しています。
(注2) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
| 物件番号 | L-7 | 物件名 | アイミッションズパーク印西 | 用途 | 物流不動産 | |
| 特定資産の概要 | ||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権(準共有持分65%) | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 取得年月日 | 2018年9月7日 | 信託設定日 | 2013年2月15日 | |||
| 取得価格 | 17,900百万円(注1) | 信託期間満了日 | 2028年9月30日 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 建物 | 所有形態 | 所有権 | |
| 所在地 | 千葉県印西市松崎台 二丁目4番地3 | 延床面積 | 110,022.51㎡(71,514.63㎡)(注2) | |||
| 敷地面積 | 54,614.91㎡(35,499.69㎡) (注2) | 建築時期 (竣工日) | 2018年2月27日 | |||
| 用途地域 | 工業地域 | 種類 | 倉庫 | |||
| 建蔽率 | 60% | 構造・階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 5階建 | |||
| 容積率 | 200% | |||||
| プロパティマネジメント会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | テナント数 | 1 | |||
| マスターリース会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | マスターリース種別 | パス・スルー型 | |||
| 特記事項: 本投資法人は、本物件についての不動産信託受益権の準共有者である伊藤忠商事らとの間で受益者間協定書を締結しており、当該協定書において、以下の事項を合意しています。 ① 準共有者は、本物件に関する、重要な契約の解約若しくは変更等、請負者に対する瑕疵担保請求権の権利行使に関する事項、増改築若しくは大規模修繕等、訴訟、又は処分の各事項(以下「完全合意事項」といいます。)の受益者としての意思形成について、準共有者全員の合意によって決定します。 ② 準共有者は、信託契約の終了その他事由により本物件が準共有者に現物交付される場合には、信託契約終了日から5年間、本物件の分割を請求しません。 ③ 各準共有者は、受益権準共有持分を譲渡しようとする場合又は信託受託者に対して自らの保有する受益権準共有持分に対応する本物件の準共有持分の譲渡に関する指図を行おうとする場合(これらの準共有持分を、以下、本表において「本件準共有持分」といいます。)には、あらかじめ他の準共有者に優先交渉権を付与します。 ④ 各準共有者は、前記③の優先交渉の結果他の準共有者との間で本件準共有持分の譲渡について合意に至らず、優先交渉期間が経過した後、第三者との間で本件準共有持分の譲渡について合意した場合には、他の準共有者に対して譲渡予定価格を通知します。この場合において、他の準共有者は、自らが当該譲渡予定価格で本件準共有持分を譲り受けることができる優先購入権を有します。 ⑤ 各準共有者(ただし、(i)の場合は本投資法人のみ)(以下「請求当事者」といいます。)は、(i)完全合意事項が準共有者間で合意に至らない場合、又は(ii)他の準共有者(本投資法人の場合は本資産運用会社を含みます。)が本協定書に違反し、相当期間の催告にもかかわらず治癒されない場合、他の準共有者(以下「被請求当事者」といいます。)に対して、請求当事者が希望する価格で被請求当事者の有する受益権準共有持分を請求当事者に売り渡すよう請求することができます。この場合において、被請求当事者は、当該価格でその受益権準共有持分を請求当事者に売り渡すか、又は請求当事者の有する受益権準共有持分を当該価格と同水準の当該受益権準共有持分割合相当額で買い取る旨を請求当事者に回答する義務を負います。この場合、請求当事者は、当初希望価格により被請求当事者の受益権準共有持分のすべてを買い取るか、当該価格に基づく算定価格で請求当事者の有する受益権準共有持分を被請求当事者に売り渡す義務を負います。 | ||||||
| 賃貸借の概要 | ||||||
| テナント名 | 業種 | 賃貸面積 | 面積比率 | 賃貸借契約期間 | 年間賃料 | 敷金・保証金 |
| 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 71,835.40㎡ (注2) | 100.0% | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) |
| 賃貸借形態:定期建物賃貸借契約 | ||||||
| 中途解約:原則として賃貸借期間中に本契約を解約することはできません。ただし、賃借人は、賃貸人に一定額の違約金(新賃借人を紹介し、本契約と同等かつ賃貸人が合理的に容認できる条件の新賃貸借契約を締結させた場合は、同契約期間中の賃料合計額は控除されます。)を支払うことで解約することができるものとされています。 | ||||||
| 賃料改定:賃料は改定することができません。 | ||||||
| 契約更改の方法:定期建物賃貸借契約のため、該当事項はありません。 | ||||||
(注1) 取得価格については、本投資法人が保有している各物件の準共有持分に係る取得価格の合計を記載しています。
(注2) 本投資法人は、2019年1月末日現在において、不動産信託受益権の準共有持分のうち65%を保有していますが、敷地面積及び延床面積については、括弧内に本投資法人が当該時点において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。また、賃貸面積については、本投資法人が2019年1月末現在において保有している当該物件の準共有持分割合(65%)に相当する数値を記載しています。
(注3) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
(ヲ)運用資産の資本的支出
a.資本的支出の予定
本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産に関し、現在計画されている改修等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支払 総額 | |||
| アイミッションズパーク柏 (千葉県柏市) | 設備バルコニー ルーバー補強工事 | 自 2019年3月 至 2019年4月 | 1 | - | - |
b.当期中に行った資本的支出
該当事項はありません。
c.修繕積立金
本投資法人は物件ごとに策定している中長期修繕計画に基づき、減価償却費等の余剰キャッシュ・フロー(利益の内部留保に伴うものを含みます。)の中から大規模な修繕等に充当するため、以下のとおり金銭の積立てを行っています。
(単位:百万円)
| 営業期間 | 第1期 自 2018年5月 1日 至 2019年1月31日 |
| 当期首積立金残高 | - |
| 当期積立額 | 12 |
| 当期積立金取崩額 | - |
| 次期繰越額 | 12 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
