有価証券報告書(内国投資証券)-第5期(2023/08/01-2024/01/31)
(1)【投資方針】
① 本投資法人の基本理念
本投資法人は、日本のGDPのうち60%以上(2023年現在)を生み出す、日本の東西の中心地をつなぐ大動脈である東海道近辺の東海道地域等(東海道地域及び東海道周辺地域をいいます。以下同じです。)に着目し、その強い経済を背景とした当該地域の不動産資産に投資する不動産投資法人(以下、上場不動産投資法人を「J-REIT」といいます。)です。
本投資法人は、日本を代表する産業集積が県を跨いで拡がる地域、すなわち静岡を核とする産業地域(静岡県、愛知県及び三重県をいいます。以下同じです。)への重点投資を基軸としながら、世界有数の経済規模(GDP)を誇る日本の東西中心地をつなぐ東海道地域への投資を中心に、東海道周辺地域にも投資をしていくことで、更なる地域経済の活性化や産業の発展に貢献しつつ、投資主価値の向上を図ります。
東海道は、古来より日本の経済の中心であった大阪・京都と、江戸時代以降日本の経済のもう一つの中心となった東京(江戸)をつなぐ役割を果たしてきました。東海道の周辺に位置する東海道地域は、その位置付けから人々の生活を担う生産、商品を運ぶ物流、人を運ぶ旅客・観光が歴史的に積み重ねられ、地域の経済は成長を続けてきました。明治以降の近代化を経て、日本はものづくり文化を活かした加工貿易で経済を支えてきました。その経済を支えてきた数多くの企業が日本の東西の中心地へのアクセスの良い東海道地域にその拠点を設けており、東海道地域は産業が盛んな地域として発展してきました。
本投資法人は、このように歴史的に産業が集積し、持続的に経済が発展する基盤がある地域に所在する不動産は、今後も中長期的に安定した稼働が見込めると考えており、投資対象として着目しています。
特に、本投資法人は、スポンサーの事業基盤が構築されている静岡を核とする産業地域を重点投資地域としています。この地域のアセットには下記の魅力があります。
① 産業地域の持続的な強い経済を背景としたアセット
静岡を核とする産業地域には日本を代表する産業集積が拡がり、その産業集積は持続的な強い経済の背景となっています。
② 強い経済に裏付けられた優良なテナント
本投資法人は、静岡を核とする産業地域に所在する不動産資産への投資は、当該地域の強い経済やそれを支えてきた企業や関係する人がテナントとなることにより、中長期にわたる安定的な収益に結びつくものと考えています。
③ 不動産価格変動リスクが相対的に低い投資エリア
本投資法人は、静岡を核とする産業地域に所在する不動産資産は、東京、大阪の都心部に所在する不動産資産に比べ相対的に取得競合者が限定的となるため、比較的収益性が高い物件の取得が可能であると考えています。
さらに、静岡を核とする産業地域の豊富な知見を有する企業から構成されたスポンサーネットワークの活用も相対的に容易であり、この地域に所在する不動産資産に重点的に投資することで投資主価値を向上していくことができると本投資法人は考えています。
なお、本投資法人は、東海道地域等に加え、当該地域と航空貨物を含めた定期航空路で経済的に連結され(本書の日付現在)、当該地域の強い経済を間接的に享受することができると考えられる産業地域関連圏に所在する不動産にも投資を行う方針です。
次に、投資対象とする物件の主な用途としては、東海道地域等の立地を活かした産業インフラアセット(物流施設及び産業・ビジネスの基盤として企業が活用する施設並びにこれらを使途とする底地をいいます。以下同じです。)や、東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える生活インフラアセット(住居及びその底地並びに生活圏配送・販売を使途とする底地及びその他のアセットをいいます。以下同じです。)に着目しています(注1)。
本投資法人は、これらの用途の不動産は東海道地域等の強い経済を背景に安定的なキャッシュ・フローを生み出すものと考えており、これらを中心に厳選投資していくことで資産規模を拡大していく予定です。
また、上記のとおり、本投資法人では、東海道地域等における立地の良さを最大限に活かす投資形態として、土地建物に対する投資に加え、底地への投資も重視しています。底地は、建物への投資をテナント(借地権者)が行うため、建物の経年劣化、滅失等のリスクが限定的であり、また、テナントの固着性が相対的に高いことが多く、更に、中長期的には立地の良さをより活かすことができるテナントへの変更等も期待できることから、有力な投資形態であるものと考えています。
<本投資法人が対象とする重点投資地域と主な用途対象(注2)>
また、本投資法人のスポンサーは、特に東海道地域のうち静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系の各社から構成されており、本投資法人は、東海道地域等に関する、スポンサー各社の不動産その他の得意分野における知見・ノウハウを活用していくことで、投資主価値の最大化を図ります。
(注1) 「産業インフラアセット」及び「生活インフラアセット」の内容については、後記「② 産業集積と人口集積に支えられた安定的なポートフォリオによる成長」もご参照ください。
(注2) 上記比率はあくまでも目安であって、本投資法人のポートフォリオが上記比率のとおりに構築されることを保証するものではありません。また、ポートフォリオ構築期間中等の事情により、一時的に上記比率のとおりとならないことがあります。
② 産業集積と人口集積に支えられた安定的なポートフォリオによる成長
本投資法人は、東海道地域等の中でも、特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地を含めた産業インフラアセットや、東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地等の生活インフラアセットに投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図ります。
本投資法人の用途別のポートフォリオ構築方針については、後記「⑤ ポートフォリオ構築方針 (イ) 用途別投資比率」をご参照ください。
(イ) 産業インフラアセットについて
東海道地域等は、日本の大動脈たる東海道付近の地域であり、特に静岡を核とする産業地域は第二次産業を営む企業が多い地域であり、また、「東海道」と呼ばれていた街道沿いのエリアに発達した交通インフラを背景に、産業系及び物流系の企業が多く集積しています。加えて、静岡を核とする産業地域における産業集積を背景に、東海道地域等には大企業を中心とする産業・物流関連テナントを擁する不動産資産が多く存在しています。このような東海道地域等の立地を活かし、産業インフラアセットを主要な用途対象としています。産業インフラアセットとして、物流アセット、産業・ビジネスアセット及び底地アセット(産業インフラ型)を想定しています。
a. 物流アセットについて
● エンドテナントは物流施設をその事業基盤として活用する企業
● 立地や産業集積を背景に物流ニーズが高く、安定稼働
東海道地域等には、東名高速道路を始め、数多くの高速道路、幹線道路が網の目のように張り巡らされていることから、企業の物流拠点に適した立地が数多く存在しています。これらの立地における既存の産業・物流施設や、今後、スポンサー企業が連携して開発する物流施設は、本投資法人の主な投資対象のカテゴリーとなります。
b. 産業・ビジネスアセットについて
● エンドテナントは産業やビジネスの基盤として当該アセットを活用する企業
● 産業集積を背景とした豊富なビジネス需要
東海道地域等における産業やビジネスを担う企業を中心としたテナントが活動の基盤として活用する施設を産業・ビジネスアセットとしています。
c. 底地アセット(産業インフラ型)について
● 産業・物流適地の底地資産
産業・物流に資する底地資産を、本投資法人は、底地アセット(産業インフラ型)と定義しています。
(ロ) 生活インフラアセットについて
東海道地域等は、東京圏から大阪圏に至るまで人口の集積地が連なる地域です。特に、本書の日付現在のポートフォリオの構成物件が位置する静岡を核とする産業地域については、第二次産業のGDPに占める割合が高く、就業人口に占める第二次産業に従事する人の割合も高水準になっています。住居や生活必需品を扱う商業施設は、これらの地域の人々を支える生活インフラであり、そのような商業施設の底地は安定したキャッシュ・フローを生むものと本投資法人は考えています。生活インフラアセットとして、住居系アセット、底地アセット(生活圏配送・販売型)及びその他アセット(生活圏配送・販売型)を想定しています。
a. 住居系アセットについて
● 細分化された安定性の高いキャッシュ・フロー
● 生活必需であることから、テナント側の支払優先順位が高いことに加え、連帯保証又は保証会社での信用補完が前提
住居系アセットは、個人や家族が使用する居住や滞在に資するアセットであり、住宅、学生寮、シニア施設(サ高住(サービス付き高齢者向け住宅))等が該当します。これらのアセットは、エンドテナントが細分化され分散が効いていることに加え、生活必需性が特に高いため、賃料水準が市場相当であれば高い稼働率が維持され、安定的な収益を生み出すアセットです。静岡を核とする産業地域は、第二次産業関連のGDPが大きな割合を占める地域であり、産業を背景とする強い経済を中長期で維持しており、産業に従事する人が集積している地域です。また、「東海道」と呼ばれていた街道沿いのエリアに発達した交通インフラを背景に、東海道地域には東京圏から大阪圏に至るまで人口の集積地が連なる地域となっています。住居系アセットはそのような人々の生活を支えていると考えられるため、安定的な収益を生み出す投資対象として本投資法人は高く評価しています。
上記の通り、住居系アセットには、住宅に加え、学生寮、社宅、シニア施設(サ高住(サービス付き高齢者向け住宅))も含みますが、住宅同様、これらも主に「産業地域」の人々の家計から賃料等の収益を得る資産であり、それらの細かい積み上げによる細分化されたキャッシュ・フローを生み出すことから、住宅と同様のアセットと評価できるものと本投資法人は考えています。
b. 底地アセット(生活圏配送・販売型)について
● 優良商圏を後背地に持つ配送・販売に適した立地
● 生活必需品を中心に扱う生活インフラとして機能
本投資法人が投資対象とする、底地アセット(生活圏配送・販売型)は、東海道地域等の産業を支える地域の人々の生活を生活必需品の配送・販売の面から支え、後背地に相応の商圏人口を擁する立地に所在する底地です。これらの底地は、後背地の優良な商圏へ生活必需品が届けられる過程において、生活必需品を中心とした商品・サービスを提供する生活密着型商業施設の立地として適しているとともに、商品を効率的に消費者に届けるために必要な中継点又は配送拠点としても適しております。加えて、Eコマースの物流センターの立地としても需要があると考えており、物流施設又は商業施設の建設が可能な一定以上の面積があれば上屋の有無にかかわらず価値がある希少な資産であると本投資法人は考えています。
コロナ後も生鮮食料品を中心とする生活必需品を扱う好立地の商業施設については安定的な収益を生み出しており、また、将来的にはEコマースが更に発展し、配送拠点ともなり得る立地であることから中長期的な希少性は更に高まりつつあるものと本投資法人は考えています。
c. その他アセット(生活圏配送・販売型)について
● 優良商圏を後背地に持つ配送・販売に適した立地
● 生活必需品を中心に扱う生活インフラとして機能
本投資法人が投資対象とする、その他アセット(生活圏配送・販売型)は、東海道地域等の産業を支える地域の人々の生活を生活必需品の配送・販売の面から支え、後背地に相応の商圏人口を擁する立地に所在する底地です。
「産業地域」における持続可能な経済を背景にした人口集積をカバーする生活圏をターゲットとした配送、販売に資するアセットであり、底地アセット(生活圏配送・販売型)と類似していますが、底地以外の建物の割合も高い場合を想定しています。
(ハ) 資産運用会社の投資運用及びスポンサーの投資開発におけるビッグデータの活用
～ビッグデータの先端的イノベーターである株式会社ナウキャストとの連携～
本資産運用会社では、メインスポンサーであるヨシコンとともに、ビッグデータ(注)等のリアルタイム情報の分析により、不動産の開発や投資運用に係るリスクを低減し、チャンスを拡大する試みを行っています。
本資産運用会社及びヨシコンは、クレジットカードの決済情報の個人情報を匿名化して加工したデータや、携帯電話のGPSの一部の加工データの提供を受け、専門家と意見交換をすることで、より効率的・実質的に不動産の開発や投資運用にビッグデータの活用を図ります。
保有資産の中でも、特に浜松プラザ(底地)は、中長期的に賃料を得ることが期待できるアセットではあるものの、当該資産取得時におけるポートフォリオに占める規模が大きく、急激な人の流れの変化に端を発する借地権者の経済状況の悪化等に起因して当該アセットからの賃料収入が滞った場合における、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性を分析した上で取得の意思決定をする必要がありました。かかる意思決定に際して、これらのビッグデータの活用は重要であり、また、ビッグデータを適切に活用することにより、不動産の開発や投資運用の付加価値を拡大することができると考えています。
本資産運用会社は、メインスポンサーであるヨシコン及びビッグデータの分析において、日本銀行や内閣府の資料においても、そのデータ分析手法が用いられている同分野のイノベーターの1社である株式会社ナウキャストとの間で事業提携を行い、両社から各種の情報やその知見・ノウハウに基づくサポートの提供を受けることができます。本資産運用会社は、ヨシコンとこのような先端的取組みを連携して推進することにより、本投資法人の資産運用に係るリスクを低減するとともに、新たな付加価値を生み出すことを目指しています。
(注) 「ビッグデータ」とは、情報通信技術の進展により生成・収集・蓄積等が可能になる多種多量のデータをいいます。
③ 「産業地域」に根差したスポンサーの豊富な知見を活かしたサポート
本投資法人のスポンサーは、下記の9社から構成されていますが、日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系のそれぞれの企業から構成されています。それぞれの異なる強みを活かして、本投資法人の成長をバックアップします。
産業系としては、本投資法人のメインスポンサーである不動産デベロッパーのヨシコン株式会社並びにゼネコンの木内建設株式会社及び日本国土開発株式会社の3社です。物流系としては、国際的な港湾である清水港を活動の拠点とする代表的な物流系企業である鈴与株式会社及び清和海運株式会社が参画しています。産業系・物流系の各スポンサーの産業施設、物流施設における開発ノウハウを活用してパイプラインを拡充し、本投資法人の継続的な成長をサポートします。
インフラ系としては、地域をインフラの面から支えてきた中部電力ミライズ株式会社及び静岡ガス株式会社が、金融・不動産系として、地域を金融の面からバックアップしてきた株式会社静岡銀行及びその元子会社の静岡不動産株式会社が参画しています。
本投資法人は、これら9社のスポンサーサポートを活用し継続的な成長及び中長期的な投資主価値の向上を目指します。
<「産業地域」たる東海道地域を支えてきた東海道リートの9社のスポンサー>
<スポンサーによるサポートの概要>
(注1) スポンサーサポート契約及びスポンサーサポートに係る合意に基づき提供されるサポートのうちの主要な内容を示したものであり、上記以外についても提供がなされるサポートが存在します。例えば、ヨシコン株式会社、静岡ガス株式会社及び静岡不動産株式会社は、上記以外にも、本投資法人及び本資産運用会社に対して、資産の取得業務及び運営業務等の効率化に関するサポートも提供します。
(注2) 本書の日付現在、静岡不動産株式会社による本投資法人に対するセイムボート出資は行われていません。
(イ) 産業系スポンサー
a. ヨシコン株式会社(企画・開発力/連携力/情報力)(注1)
ヨシコン株式会社は、1949年3月に創業し、その後コンクリート二次製品の製造販売という産業系の業態を経て、不動産事業まで幅広く事業展開しています。
これまで、東海道地域を中心とした不動産デベロッパーとして、産業系不動産の開発・マンション開発・市街地再開発事業等、東海道地域の不動産開発をリードしています。1993年に東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)市場(注2)に上場し、2010年には東京事務所を開設する等エリア及び業容ともに拡大を行っています。
ヨシコン株式会社は、本投資法人のメインスポンサーとして、優先的物件情報の提供、優先的売買交渉権の付与、ウェアハウジング機能の提供、プロパティ・マネジメント業務の提供、リーシングサポートの提供、資産運用会社の人材確保支援、商標の使用許諾及びセイムボート出資によって本投資法人の成長をサポートします。
(注1) 各スポンサーの名称にカッコ書きで、「企画・開発力」「連携力」「情報力」「信用力」といった説明を付しています。これらは、9社の各スポンサーが共同するに際して、本投資法人が各スポンサーに期待している役割を示しています。
(注2) 2022年4月4日よりスタンダード市場に移行しています。
(注) 資本金、総資産(単体)及び従業員数(連結)は2023年3月31日現在のものです。
<ヨシコン株式会社の投資運用・開発実績>メインスポンサーであるヨシコンは、産業インフラアセットから生活インフラアセットにわたり、「産業地域」において多様なアセットでの投資運用・開発実績を有しています。
(注1) 上記は、本書の日付現在におけるヨシコンが投資運用している若しくは投資運用していた、又は開発した資産を示したものです。本書の日付現在、保有資産以外に本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
(注2) 上記資産のうち、サン丸の内三丁目ビルについては、本投資法人にて取得後、丸の内エンブルコートに名称変更しています。
(注3) 上記資産のうち、ニューシティレジデンス静岡鷹匠については、名称や外観写真を含め、ヨシコンが開発した当時の情報を記載しています。そのため、これらの情報は現況とは異なる可能性があります。なお、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
b. 木内建設株式会社(企画・開発力/情報力)
静岡県を地盤とする総合建設会社です。グループ企業であるフジ都市開発株式会社では、マンション開発・分譲、市街地再開発、ビル管理等の事業を行い、首都圏でも大手企業との共同事業を中心に幅広く展開しています。
木内建設株式会社は、第三者売却物件の情報提供、プロパティ・マネジメント業務等の提供、リーシングサポートの提供及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
(注1) 資本金は2023年8月31日現在のものです。
(注2) 上記の静岡駅南町10地区及びソシエルふじは、本書の日付現在、木内建設株式会社が開発した資産を示したものです。本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
c. 日本国土開発株式会社(企画・開発力/情報力)
日本国土開発株式会社は、土木・環境や建築に係る技術力、再生可能エネルギー、インフラ等の工事実績に優れ、交通や港湾等の大規模開発から宿泊施設、高層住宅建設まで幅広く事業展開する総合建設会社です。物流施設等の不動産開発、不動産賃貸事業を推進しています。
日本国土開発株式会社は、第三者売却物件の情報提供及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
(注1) 資本金は2023年5月31日現在のものです。
(注2) 上記は、本書の日付現在、日本国土開発株式会社が開発した資産を示したものです。本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
(注3) 日本国土開発株式会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間でスポンサーサポート契約の締結はしていませんが、本投資法人及び本資産運用会社に対して、上記内容のスポンサーサポートを提供することについて、本資産運用会社と合意しています。
(ロ) 物流系スポンサー
a. 鈴与株式会社(物流ノウハウ/信用力/情報力)
鈴与株式会社は、静岡県に拠点を置く総合物流業者です。DC・倉庫事業、運輸事業、港湾事業等の物流サービスを幅広く手掛けており、国内物流企業の中でもトップクラスの物流センター・ネットワークを展開しています。国内には約140拠点を有する他、海外にも13ヶ国で現地法人を展開しており、企業の現地進出を強力にバックアップできる体制を整えています。
鈴与株式会社は、第三者売却物件の情報提供及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
(注1) 資本金は2023年8月31日現在のものです。
(注2) 上記の鈴与本社ビルは、本書の日付現在、鈴与株式会社が保有する資産を示したものです。本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
b. 清和海運株式会社(物流ノウハウ/信用力/情報力)
清和海運株式会社は、静岡県内でも有数の物流業者であり、港湾運送のほか倉庫業、通関業、船舶代理店業等を幅広く手掛けています。東京都内、神奈川県内にも拠点を有する他、海外(香港、バンコク等アジア主要都市)にも物流拠点を展開しています。
清和海運株式会社は、第三者売却物件の情報提供、資産運用会社の人材確保支援及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
(注1) 資本金は2023年3月31日現在のものです。
(注2) 上記の新清水物流センターは、本書の日付現在、清和海運株式会社が保有する資産を示したものです。本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
(ハ) インフラ系スポンサー
a. 中部電力ミライズ株式会社(インフラノウハウ/信用力/情報力)
中部電力ミライズ株式会社は、2020年4月に中部電力株式会社から分社化した、中部地方を基盤とする電力販売会社です。電力業界を取り巻く環境が大きく変化する中、再生可能エネルギーの推進、他社との事業提携、統合等に積極的に取り組んでいます。
中部電力ミライズ株式会社は、エネルギーマネジメント業務等の提供、資産運用会社の人材確保支援及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
(注) 資本金は2023年3月31日現在のものです。
b. 静岡ガス株式会社(インフラノウハウ/信用力/情報力)
静岡ガス株式会社は、静岡県中東部を地盤に産業用に強みがあり、山梨県、長野県にもサービスを行っている一般ガス事業者です。近年では電力供給事業にも参入するほか、清水LNG基地を活用し周辺地域へのLNGの供給拡大を図っています。
静岡ガス株式会社は、第三者売却物件の情報提供、リーシングサポートの提供、エネルギーマネジメント業務等の提供、資産運用会社の人材確保支援及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
(注1) 資本金は2023年12月31日現在のものです。
(注2) 上記の本社ビルは、本書の日付現在における静岡ガス株式会社が保有する資産を示したものであり、本書の日付現在、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
(ニ) 金融・不動産系スポンサー
a. 株式会社静岡銀行(金融力/信用力/情報力)
株式会社静岡銀行は、盤石な財務体質から邦銀トップレベルの格付け(2023年7月1日現在)を誇る国内有数の地方銀行です。静岡県内のみならず、愛知県、神奈川県等東海道地域に幅広いネットワークや、豊富な不動産物件情報を有しています。
株式会社静岡銀行は、資産運用会社の人材確保支援、商標の使用許諾及び不動産取得のための資金調達に関する助言によって本投資法人の成長をサポートします。
(注1) 資本金は2023年3月31日現在のものです。
(注2) 上記のしずぎん本部タワー及び本店は、本書の日付現在における株式会社静岡銀行が保有する資産を示したものであり、本書の日付現在、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
b. 静岡不動産株式会社(信用力/情報力)
静岡不動産株式会社は、1961年に株式会社静岡銀行のグループ会社として設立されました。2000年に株式会社静岡銀行グループから独立し、現在は仲介業務等や、賃貸ビルを含む30数件の賃貸不動産を有する等、安定した経営基盤を有しています。
静岡不動産株式会社は、第三者売却物件の情報提供、リーシングサポートの提供、資産運用会社の人材確保支援、商標の使用許諾及びセイムボート出資によって本投資法人の成長をサポートします。
(注1) 資本金は2023年3月31日現在のものです。
(注2) 上記の静岡呉服町スクエアビル及びアゴラ静岡は、本書の日付現在における静岡不動産株式会社が区分保有する資産を示したものであり、本書の日付現在、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
④ CREニーズを捉えたパイプラインの深化
本投資法人が着目している「産業地域」には、数多くの企業が拠点を持ち、スポンサーと協働して、これらの企業のCRE(Corporate Real Estateの略称で、企業の保有する不動産又はその戦略的な活用のための取り組みをいいます。)ニーズを適切に捉えることにより、賃貸不動産の開発・取得余地があると考えています。
(イ) 「産業地域」におけるCRE提案による開発で、パイプラインを継続的に拡大
下記のプロセスから、産業地域におけるCREニーズ(企業がその活動において必要とする不動産へのニーズをいいます。)を取り込み、不動産の開発を行うことで、良質なパイプラインの拡大が可能です。
(ロ) 東海道リートの産業地域に着目したコンセプトとCRE提案による成長戦略
本投資法人は、産業地域の強みに着目していますが、そのコンセプトと、スポンサーによるCRE提案でのパイプラインの拡大を通じた成長が、本投資法人の特徴ある成長戦略です。産業地域の多くの企業のCREニーズ、すなわち、不要な不動産の売却ニーズ(オフバラニーズ)と、企業の事業活動に活用する不動産活用ニーズを繋げて、賃貸不動産を開発していくことが可能です。本投資法人と本運用会社及びスポンサーが連携して、このような不動産を開発していくことで、安定した不動産価格を享受できる産業地域というエリアにおいて、優良テナントからのキャッシュ・フローが得られる魅力的なアセットを取得する機会を本投資法人が活用することができます。本投資法人は、これらのアセットを取得して成長することにより、投資主利益の最大化に努めます。
<本投資法人の産業地域に着目したコンセプトとCRE提案による成長戦略>
(出所) 2020年工業統計より本資産運用会社が作成
⑤ ポートフォリオ構築方針
(イ) 用途別投資比率
用途別の投資比率(取得価格ベース)は原則として以下のとおりとします。ただし、ポートフォリオ構築期間中等の事情により、一時的に以下の比率のとおりとならないことがあります。
産業インフラアセット 25%以上
生活インフラアセット 25%以上
その他 10%以下
(ロ) 地域別投資比率
用途別の投資比率(取得価格ベース)は原則として以下のとおりとします。ただし、ポートフォリオ構築期間中等の事情により、一時的に以下の比率のとおりとならないことがあります。
静岡を核とする産業地域 60%以上
東海道地域等 90%以上
産業地域関連圏 10%以下
(ハ) 運用期間
原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件の取得は行いません(「短期」とは1年未満の期間を、「中期」とは1年以上5年以下の期間を、「長期」とは5年を超える期間をいいます。)。
(ニ) 共通投資基準
(ホ) 用途別投資基準
(注) 用途別投資基準に関し、詳細な数値基準を記載したチェックシートにて確認を行っています。
(ヘ) ブリッジファンドを活用した物件の取得
本投資法人による物件の取得に際し、ブリッジファンドを活用する場合には、以下の項目を遵守します。
a. ブリッジファンドを活用した物件の取得は、本資産運用会社とブリッジファンドを運営する第三者(以下「ブリッジファンド運営者」といいます。)との合意により行います。当該合意に際しては、ブリッジファンド運営者との間で、ブリッジファンドによる取得のストラクチャー及び諸条件、役割分担、業務範囲、各種資料の取扱い、利益相反回避のための方策等について折衝を行い、その折衝経緯等につき記録します。
b. ブリッジファンドを活用した物件の取得に際しては、本投資法人が適切な時期に行使可能な優先交渉権をブリッジファンドから付与されること及び本投資法人が取得を強制されることがないことを確保することを原則とします。
c. ブリッジファンドによる物件の取得に際しては、ブリッジファンド運営者において、物件の取得に係る意思決定を独自に行い、最終的な取得の意思決定は当該ブリッジファンドにおいて必要な手続を踏まえた上で独自に行うことを原則とします。ただし、本投資法人がブリッジファンドに対して出資を行う場合には、本資産運用会社も、自ら物件の取得に係る審議・承認の手続きを別途行うか、又は、ブリッジファンド運営者から必要な情報を入手したうえで出資に必要な情報を収集します。
d. ブリッジファンドから将来本投資法人が物件を取得する場合においては、本資産運用会社及び投資法人において改めて、物件の取得に係る審議・承認の手続き(デュー・ディリジェンスの実施を含みます。)を独自に行います。また、ブリッジファンドが本資産運用会社の定める「利害関係者取引規程」に定義される利害関係者に該当する場合には、ブリッジファンドからの物件の取得については「利害関係者取引規程」に従います。
(ト) 売却方針
物件の売却については以下の項目を遵守します。
a. 売却価格は適正価格調査のため鑑定評価を取得し、その鑑定評価額を考慮し個別に判断します。
b. 本資産運用会社の定める「利害関係者取引規程」に定義される利害関係者へ物件を売却する場合の売却価格は、利害関係者でない不動産鑑定士(法人を含みます。以下同じです。)が鑑定した鑑定評価額を下回ってはならないものとします。ただし、鑑定評価額は、対象物件そのものの価格であり、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。
c. 上記b.の利害関係者以外の第三者へ物件を売却する場合の売却価格は、物件特性や不動産の劣化又は陳腐化等を総合的に勘案した合理的な価格とします。
⑥ 財務戦略
(イ) 財務方針
a. 基本方針
中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図ります。
b. エクイティ戦略
新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV(借入金額と投資法人債発行残高の合計額を総資産額で除して得られる割合をいいます。以下同じです。)水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮し、金融環境を踏まえて決定します。
c. デット戦略
返済期日の分散化、借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指します。
LTVの条件については原則として60%を上限としますが、運営上は40～50%を目安に運用します。
機動的な借入れを実行するため、コミットメントラインを設定することがあります。
借入れに際して、運用資産を担保として提供することができるものとします。
借入れに際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。
都市銀行及び各地の地域金融機関とのリレーションによる安定的かつ健全な財務運営に努めます。
d. 余資運用等
余資運用を行う場合は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行います。
⑦ ガバナンス体制
(イ) 資産の取得及び譲渡にかかる利害関係人等との取引における意思決定フロー
本投資法人は、資産の取得及び譲渡が利害関係人等との取引になる場合には、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構」で述べたとおり慎重な意思決定フローを採用しています。
なお、コンプライアンス委員会及び投資委員会の外部専門家には、弁護士又は公認会計士、不動産鑑定士の資格を有するものであって十分な能力を有すると認められる者を選任しており、加えて投資法人役員会による監視機能を確保した透明性の高い意思決定フローになっています。
(ロ) ヨシコンによる本投資法人への出資(スポンサーによるセイムボート出資)
ヨシコン株式会社は、本書の日付現在において本投資口の総口数の7.4%を保有しています。
ヨシコン株式会社が本投資法人に出資し、本投資法人の投資主とスポンサーの利益を一致させることで、相互の利益向上を図る運用を行うことにより、本投資法人の投資主価値の最大化を目指します。
⑧ デュー・ディリジェンス基準
運用資産を取得するに際しては、デュー・ディリジェンスを行います。デュー・ディリジェンスに際しては、不動産鑑定士、エンジニアリングレポート作成機関等の専門家に調査を依頼します。デュー・ディリジェンスの調査は、評価項目に基づき、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分に実施し、キャッシュ・フローの安定性・成長性等を阻害する要因等を把握し、投資対象としての妥当性を検討します。
デュー・ディリジェンスにおける調査項目は、以下のとおりです。
⑨ フォワード・コミットメント等に関する方針
フォワード・コミットメント等を行う場合には、価格変動リスク等に鑑み、フォワード・コミットメント等を履行できない場合に要する解約違約金額を支払った場合に本投資法人の分配金水準に生じる影響を含め、慎重かつ十分に検討を行うこととします。
なお、フォワード・コミットメント等を行う場合においても、履行期限の到来するフォワード・コミットメント等の解約違約金額についての上限を定めています。
また、契約締結日から決済日までの間、当該物件の不動産鑑定評価額及び事業収支見込の動向等について、本資産運用会社が定期的にモニタリングを行うこととします。
⑩ PM(プロパティ・マネジメント)基本方針
(イ) 基本方針
中長期にわたる安定した収益確保の目的のもと、賃料収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化、業務の効率化に努めます。
(ロ) テナント選定方針
本投資法人が保有及び運営する物件並びに新規取得をする物件に入居しているテナント(新規に入居が見込まれるテナントも含みます。)については、以下の内容に対する検討・分析を行い、その内容を総合的に勘案し審査した上で決定するものとします。
なお、基準を満たしている場合であっても、反社会的勢力との関係があると確認された場合は契約の締結を行わないものとします。
a. 法人の場合
i. 業種
ii. 財務状況及び企業規模
iii. 資本関係
iv. 使用目的及び契約条件
v. その他事項
b. 個人の場合
i. 所得水準
ii. 職業
iii. 勤務先及び勤続年数
iv. 連帯保証人の有無
v. その他事項
(ハ) 賃貸条件の決定方針
物件を賃貸する場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、物件の規模等を考慮の上、適正と判断される条件で賃貸します。
(ニ) PM会社の選定
本資産運用会社は、本投資法人のポートフォリオ管理における運用対象不動産の賃貸管理、建物管理等に関する業務遂行をPM会社に委託することができます。
PM会社に選定する際には、安定的な収益の確保を図るため、以下の点を考慮し、業務委託先を選定します。
a. 経験・事業実績
b. 財務体質
c. 組織体制
d. 当該不動産近隣エリアを含む不動産市場に関する知識・経験
e. 当該不動産関連資産に関する精通度合い及びテナントとの関係
f. 新規テナントの募集能力
g. 当該物件関連資産に関するレポーティング能力
h. 報酬及び手数料の水準
i. クレーム対応能力
j. 反社会的勢力に属しないこと
本投資法人は、PM会社を選定するにあたり、ヨシコンと他のPM会社を選定基準に照らし、地域密着性に裏付けられたテナントに関する情報網とテナント営業力、物件特性、及びコスト等に関する総合評価を行い、ヨシコンにPM業務を委託することに合理性があると判断した場合、ヨシコンにPM業務を委託する方針です。
(ホ) PM会社の管理
本資産運用会社は、PM会社に対して、各運用資産の特性に合わせた適切かつ効率的な運営管理体制を構築するように求めます。
本資産運用会社は、PM会社に対して、原則として毎月レポート提出を求め、運営管理状況の確認と必要に応じて対応策等の協議を行います。
本資産運用会社は、原則として年に1回、運用資産毎のPM会社の運営管理実績について、リーシング、管理及び修繕の項目から評価し、その結果によってはPM会社に対し改善の指示等を行うほか、PM会社の変更の検討も行います。
(ヘ) 賃貸
スポンサー関係者への本投資法人所有物件の賃貸を行う場合は、類似ケースの賃料相場に照らし、当該賃料は妥当な水準とし、合理的な理由なく、スポンサー関係者を優先して賃貸先として選定していないこととします。また、仲介業者にもかかる指示をしないこととします。
(ト) 物件の管理
スポンサー関係者に物件の管理を委託する場合は、手数料は能力、実績、類似ケース等に照らし、妥当な水準であることとします。また、業者選定の際、相見積もりを取得する等、合理的且つ適切な選定判断をすることなく、スポンサー関係者を優先して選定しないこととします。
(チ) マスターリース会社の利用
収益物件において、竣工後間もない新築物件、若しくは改修・改装工事等で一時的に稼働率が低位で推移することがある場合、又は物件の収益安定化を図る場合等に、賃料固定型マスターリース契約の導入を検討することがあります。
PM業務の委託と関連して、PM会社との間でマスターリース契約を締結することがあります。
マスターリース会社の選定に当たっては、以下の事項を重要項目として審査します。
a. マスターリース会社の実績
b. マスターリース会社の当該物件周辺におけるマーケットに関する考え方
c. 当該物件の成約水準及びリーシング方針
d. マスターリース期間及び契約形態
e. マスターリース会社におけるテナント審査基準
(リ) 修繕計画の基本方針
中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズを考慮した個別物件毎の修繕計画をPM会社と協議の上策定し、必要な修繕・資本的支出を行います。
(ヌ) 工事発注
スポンサー関係者への工事発注をする場合は、発注額が工事内容に照らし、妥当な水準であり、工事業者の能力・実績等に問題がないこととします。また、業者選定の際、相見積もりを取得する等合理的且つ適切な選定判断をすることなく、スポンサー関係者を優先して選定しないものとします。
(ル) 付保方針・基準
災害、事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償によるリスクを回避することを目的として、損害保険(火災保険、賠償責任保険)を付保します。
地震発生の可能性とそれに基づき予想される個別不動産及びポートフォリオ全体への影響と、保険料等の負担の収益への影響等を比較検討した上で、地震保険の付保の判断を行います。ただし、1物件のPML値が15%以上の物件がある場合には、原則としてその物件について個別に地震保険を付保します。
各不動産の特性に応じて、適切と判断される内容の損害保険を付保します。
⑪ 情報開示方針
(イ) 基本方針
本資産運用会社は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所及び投信協会等がそれぞれ定める内容、様式にしたがって開示を行うとともに、法定開示事項以外にも投資家にとって重要かつ有用な情報は可能な限り開示し、分かり易い情報を投資家へ提供します。
(ロ) 法定開示方針
本資産運用会社は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所及び投信協会等がそれぞれ定める内容、様式にしたがって開示を行うとともに、法定開示事項以外にも投資家にとって重要かつ有用な情報は可能な限り開示し、分かり易い情報を投資家へ提供します。
(ハ) 適時開示方針
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり、東京証券取引所の定める規則に従い、適時開示が要請される情報につき、適正に開示します。
(ニ) 任意開示方針
本資産運用会社は、法定開示にも適時開示にも該当しない情報であっても、本投資法人の資産運用にあたり、本資産運用会社の「適時開示規程」の定めるところに従い、常に投資家の視点に立ち、迅速、正確かつ公平に情報を開示するものとし、投資家に開示すべき情報の集約体制を整え、これを維持するものとします。
(ホ) IR戦略
IR活動を通じ、投資主の信頼と共感を得られることを目指します。
① 本投資法人の基本理念
本投資法人は、日本のGDPのうち60%以上(2023年現在)を生み出す、日本の東西の中心地をつなぐ大動脈である東海道近辺の東海道地域等(東海道地域及び東海道周辺地域をいいます。以下同じです。)に着目し、その強い経済を背景とした当該地域の不動産資産に投資する不動産投資法人(以下、上場不動産投資法人を「J-REIT」といいます。)です。
本投資法人は、日本を代表する産業集積が県を跨いで拡がる地域、すなわち静岡を核とする産業地域(静岡県、愛知県及び三重県をいいます。以下同じです。)への重点投資を基軸としながら、世界有数の経済規模(GDP)を誇る日本の東西中心地をつなぐ東海道地域への投資を中心に、東海道周辺地域にも投資をしていくことで、更なる地域経済の活性化や産業の発展に貢献しつつ、投資主価値の向上を図ります。
東海道は、古来より日本の経済の中心であった大阪・京都と、江戸時代以降日本の経済のもう一つの中心となった東京(江戸)をつなぐ役割を果たしてきました。東海道の周辺に位置する東海道地域は、その位置付けから人々の生活を担う生産、商品を運ぶ物流、人を運ぶ旅客・観光が歴史的に積み重ねられ、地域の経済は成長を続けてきました。明治以降の近代化を経て、日本はものづくり文化を活かした加工貿易で経済を支えてきました。その経済を支えてきた数多くの企業が日本の東西の中心地へのアクセスの良い東海道地域にその拠点を設けており、東海道地域は産業が盛んな地域として発展してきました。
本投資法人は、このように歴史的に産業が集積し、持続的に経済が発展する基盤がある地域に所在する不動産は、今後も中長期的に安定した稼働が見込めると考えており、投資対象として着目しています。
特に、本投資法人は、スポンサーの事業基盤が構築されている静岡を核とする産業地域を重点投資地域としています。この地域のアセットには下記の魅力があります。
① 産業地域の持続的な強い経済を背景としたアセット
静岡を核とする産業地域には日本を代表する産業集積が拡がり、その産業集積は持続的な強い経済の背景となっています。
② 強い経済に裏付けられた優良なテナント
本投資法人は、静岡を核とする産業地域に所在する不動産資産への投資は、当該地域の強い経済やそれを支えてきた企業や関係する人がテナントとなることにより、中長期にわたる安定的な収益に結びつくものと考えています。
③ 不動産価格変動リスクが相対的に低い投資エリア
本投資法人は、静岡を核とする産業地域に所在する不動産資産は、東京、大阪の都心部に所在する不動産資産に比べ相対的に取得競合者が限定的となるため、比較的収益性が高い物件の取得が可能であると考えています。
さらに、静岡を核とする産業地域の豊富な知見を有する企業から構成されたスポンサーネットワークの活用も相対的に容易であり、この地域に所在する不動産資産に重点的に投資することで投資主価値を向上していくことができると本投資法人は考えています。
なお、本投資法人は、東海道地域等に加え、当該地域と航空貨物を含めた定期航空路で経済的に連結され(本書の日付現在)、当該地域の強い経済を間接的に享受することができると考えられる産業地域関連圏に所在する不動産にも投資を行う方針です。
次に、投資対象とする物件の主な用途としては、東海道地域等の立地を活かした産業インフラアセット(物流施設及び産業・ビジネスの基盤として企業が活用する施設並びにこれらを使途とする底地をいいます。以下同じです。)や、東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える生活インフラアセット(住居及びその底地並びに生活圏配送・販売を使途とする底地及びその他のアセットをいいます。以下同じです。)に着目しています(注1)。
本投資法人は、これらの用途の不動産は東海道地域等の強い経済を背景に安定的なキャッシュ・フローを生み出すものと考えており、これらを中心に厳選投資していくことで資産規模を拡大していく予定です。
また、上記のとおり、本投資法人では、東海道地域等における立地の良さを最大限に活かす投資形態として、土地建物に対する投資に加え、底地への投資も重視しています。底地は、建物への投資をテナント(借地権者)が行うため、建物の経年劣化、滅失等のリスクが限定的であり、また、テナントの固着性が相対的に高いことが多く、更に、中長期的には立地の良さをより活かすことができるテナントへの変更等も期待できることから、有力な投資形態であるものと考えています。
<本投資法人が対象とする重点投資地域と主な用途対象(注2)>
また、本投資法人のスポンサーは、特に東海道地域のうち静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系の各社から構成されており、本投資法人は、東海道地域等に関する、スポンサー各社の不動産その他の得意分野における知見・ノウハウを活用していくことで、投資主価値の最大化を図ります。
(注1) 「産業インフラアセット」及び「生活インフラアセット」の内容については、後記「② 産業集積と人口集積に支えられた安定的なポートフォリオによる成長」もご参照ください。
(注2) 上記比率はあくまでも目安であって、本投資法人のポートフォリオが上記比率のとおりに構築されることを保証するものではありません。また、ポートフォリオ構築期間中等の事情により、一時的に上記比率のとおりとならないことがあります。
② 産業集積と人口集積に支えられた安定的なポートフォリオによる成長
本投資法人は、東海道地域等の中でも、特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地を含めた産業インフラアセットや、東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地等の生活インフラアセットに投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図ります。
本投資法人の用途別のポートフォリオ構築方針については、後記「⑤ ポートフォリオ構築方針 (イ) 用途別投資比率」をご参照ください。
(イ) 産業インフラアセットについて
東海道地域等は、日本の大動脈たる東海道付近の地域であり、特に静岡を核とする産業地域は第二次産業を営む企業が多い地域であり、また、「東海道」と呼ばれていた街道沿いのエリアに発達した交通インフラを背景に、産業系及び物流系の企業が多く集積しています。加えて、静岡を核とする産業地域における産業集積を背景に、東海道地域等には大企業を中心とする産業・物流関連テナントを擁する不動産資産が多く存在しています。このような東海道地域等の立地を活かし、産業インフラアセットを主要な用途対象としています。産業インフラアセットとして、物流アセット、産業・ビジネスアセット及び底地アセット(産業インフラ型)を想定しています。
a. 物流アセットについて
● エンドテナントは物流施設をその事業基盤として活用する企業
● 立地や産業集積を背景に物流ニーズが高く、安定稼働
東海道地域等には、東名高速道路を始め、数多くの高速道路、幹線道路が網の目のように張り巡らされていることから、企業の物流拠点に適した立地が数多く存在しています。これらの立地における既存の産業・物流施設や、今後、スポンサー企業が連携して開発する物流施設は、本投資法人の主な投資対象のカテゴリーとなります。
b. 産業・ビジネスアセットについて
● エンドテナントは産業やビジネスの基盤として当該アセットを活用する企業
● 産業集積を背景とした豊富なビジネス需要
東海道地域等における産業やビジネスを担う企業を中心としたテナントが活動の基盤として活用する施設を産業・ビジネスアセットとしています。
c. 底地アセット(産業インフラ型)について
● 産業・物流適地の底地資産
産業・物流に資する底地資産を、本投資法人は、底地アセット(産業インフラ型)と定義しています。
(ロ) 生活インフラアセットについて
東海道地域等は、東京圏から大阪圏に至るまで人口の集積地が連なる地域です。特に、本書の日付現在のポートフォリオの構成物件が位置する静岡を核とする産業地域については、第二次産業のGDPに占める割合が高く、就業人口に占める第二次産業に従事する人の割合も高水準になっています。住居や生活必需品を扱う商業施設は、これらの地域の人々を支える生活インフラであり、そのような商業施設の底地は安定したキャッシュ・フローを生むものと本投資法人は考えています。生活インフラアセットとして、住居系アセット、底地アセット(生活圏配送・販売型)及びその他アセット(生活圏配送・販売型)を想定しています。
a. 住居系アセットについて
● 細分化された安定性の高いキャッシュ・フロー
● 生活必需であることから、テナント側の支払優先順位が高いことに加え、連帯保証又は保証会社での信用補完が前提
住居系アセットは、個人や家族が使用する居住や滞在に資するアセットであり、住宅、学生寮、シニア施設(サ高住(サービス付き高齢者向け住宅))等が該当します。これらのアセットは、エンドテナントが細分化され分散が効いていることに加え、生活必需性が特に高いため、賃料水準が市場相当であれば高い稼働率が維持され、安定的な収益を生み出すアセットです。静岡を核とする産業地域は、第二次産業関連のGDPが大きな割合を占める地域であり、産業を背景とする強い経済を中長期で維持しており、産業に従事する人が集積している地域です。また、「東海道」と呼ばれていた街道沿いのエリアに発達した交通インフラを背景に、東海道地域には東京圏から大阪圏に至るまで人口の集積地が連なる地域となっています。住居系アセットはそのような人々の生活を支えていると考えられるため、安定的な収益を生み出す投資対象として本投資法人は高く評価しています。
上記の通り、住居系アセットには、住宅に加え、学生寮、社宅、シニア施設(サ高住(サービス付き高齢者向け住宅))も含みますが、住宅同様、これらも主に「産業地域」の人々の家計から賃料等の収益を得る資産であり、それらの細かい積み上げによる細分化されたキャッシュ・フローを生み出すことから、住宅と同様のアセットと評価できるものと本投資法人は考えています。
b. 底地アセット(生活圏配送・販売型)について
● 優良商圏を後背地に持つ配送・販売に適した立地
● 生活必需品を中心に扱う生活インフラとして機能
本投資法人が投資対象とする、底地アセット(生活圏配送・販売型)は、東海道地域等の産業を支える地域の人々の生活を生活必需品の配送・販売の面から支え、後背地に相応の商圏人口を擁する立地に所在する底地です。これらの底地は、後背地の優良な商圏へ生活必需品が届けられる過程において、生活必需品を中心とした商品・サービスを提供する生活密着型商業施設の立地として適しているとともに、商品を効率的に消費者に届けるために必要な中継点又は配送拠点としても適しております。加えて、Eコマースの物流センターの立地としても需要があると考えており、物流施設又は商業施設の建設が可能な一定以上の面積があれば上屋の有無にかかわらず価値がある希少な資産であると本投資法人は考えています。
コロナ後も生鮮食料品を中心とする生活必需品を扱う好立地の商業施設については安定的な収益を生み出しており、また、将来的にはEコマースが更に発展し、配送拠点ともなり得る立地であることから中長期的な希少性は更に高まりつつあるものと本投資法人は考えています。
c. その他アセット(生活圏配送・販売型)について
● 優良商圏を後背地に持つ配送・販売に適した立地
● 生活必需品を中心に扱う生活インフラとして機能
本投資法人が投資対象とする、その他アセット(生活圏配送・販売型)は、東海道地域等の産業を支える地域の人々の生活を生活必需品の配送・販売の面から支え、後背地に相応の商圏人口を擁する立地に所在する底地です。
「産業地域」における持続可能な経済を背景にした人口集積をカバーする生活圏をターゲットとした配送、販売に資するアセットであり、底地アセット(生活圏配送・販売型)と類似していますが、底地以外の建物の割合も高い場合を想定しています。
(ハ) 資産運用会社の投資運用及びスポンサーの投資開発におけるビッグデータの活用
～ビッグデータの先端的イノベーターである株式会社ナウキャストとの連携～
本資産運用会社では、メインスポンサーであるヨシコンとともに、ビッグデータ(注)等のリアルタイム情報の分析により、不動産の開発や投資運用に係るリスクを低減し、チャンスを拡大する試みを行っています。
本資産運用会社及びヨシコンは、クレジットカードの決済情報の個人情報を匿名化して加工したデータや、携帯電話のGPSの一部の加工データの提供を受け、専門家と意見交換をすることで、より効率的・実質的に不動産の開発や投資運用にビッグデータの活用を図ります。
保有資産の中でも、特に浜松プラザ(底地)は、中長期的に賃料を得ることが期待できるアセットではあるものの、当該資産取得時におけるポートフォリオに占める規模が大きく、急激な人の流れの変化に端を発する借地権者の経済状況の悪化等に起因して当該アセットからの賃料収入が滞った場合における、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性を分析した上で取得の意思決定をする必要がありました。かかる意思決定に際して、これらのビッグデータの活用は重要であり、また、ビッグデータを適切に活用することにより、不動産の開発や投資運用の付加価値を拡大することができると考えています。
本資産運用会社は、メインスポンサーであるヨシコン及びビッグデータの分析において、日本銀行や内閣府の資料においても、そのデータ分析手法が用いられている同分野のイノベーターの1社である株式会社ナウキャストとの間で事業提携を行い、両社から各種の情報やその知見・ノウハウに基づくサポートの提供を受けることができます。本資産運用会社は、ヨシコンとこのような先端的取組みを連携して推進することにより、本投資法人の資産運用に係るリスクを低減するとともに、新たな付加価値を生み出すことを目指しています。
(注) 「ビッグデータ」とは、情報通信技術の進展により生成・収集・蓄積等が可能になる多種多量のデータをいいます。
③ 「産業地域」に根差したスポンサーの豊富な知見を活かしたサポート
本投資法人のスポンサーは、下記の9社から構成されていますが、日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系のそれぞれの企業から構成されています。それぞれの異なる強みを活かして、本投資法人の成長をバックアップします。
産業系としては、本投資法人のメインスポンサーである不動産デベロッパーのヨシコン株式会社並びにゼネコンの木内建設株式会社及び日本国土開発株式会社の3社です。物流系としては、国際的な港湾である清水港を活動の拠点とする代表的な物流系企業である鈴与株式会社及び清和海運株式会社が参画しています。産業系・物流系の各スポンサーの産業施設、物流施設における開発ノウハウを活用してパイプラインを拡充し、本投資法人の継続的な成長をサポートします。
インフラ系としては、地域をインフラの面から支えてきた中部電力ミライズ株式会社及び静岡ガス株式会社が、金融・不動産系として、地域を金融の面からバックアップしてきた株式会社静岡銀行及びその元子会社の静岡不動産株式会社が参画しています。
本投資法人は、これら9社のスポンサーサポートを活用し継続的な成長及び中長期的な投資主価値の向上を目指します。
<「産業地域」たる東海道地域を支えてきた東海道リートの9社のスポンサー>
<スポンサーによるサポートの概要>
(注1) スポンサーサポート契約及びスポンサーサポートに係る合意に基づき提供されるサポートのうちの主要な内容を示したものであり、上記以外についても提供がなされるサポートが存在します。例えば、ヨシコン株式会社、静岡ガス株式会社及び静岡不動産株式会社は、上記以外にも、本投資法人及び本資産運用会社に対して、資産の取得業務及び運営業務等の効率化に関するサポートも提供します。
(注2) 本書の日付現在、静岡不動産株式会社による本投資法人に対するセイムボート出資は行われていません。
(イ) 産業系スポンサー
a. ヨシコン株式会社(企画・開発力/連携力/情報力)(注1)
ヨシコン株式会社は、1949年3月に創業し、その後コンクリート二次製品の製造販売という産業系の業態を経て、不動産事業まで幅広く事業展開しています。
これまで、東海道地域を中心とした不動産デベロッパーとして、産業系不動産の開発・マンション開発・市街地再開発事業等、東海道地域の不動産開発をリードしています。1993年に東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)市場(注2)に上場し、2010年には東京事務所を開設する等エリア及び業容ともに拡大を行っています。
ヨシコン株式会社は、本投資法人のメインスポンサーとして、優先的物件情報の提供、優先的売買交渉権の付与、ウェアハウジング機能の提供、プロパティ・マネジメント業務の提供、リーシングサポートの提供、資産運用会社の人材確保支援、商標の使用許諾及びセイムボート出資によって本投資法人の成長をサポートします。
(注1) 各スポンサーの名称にカッコ書きで、「企画・開発力」「連携力」「情報力」「信用力」といった説明を付しています。これらは、9社の各スポンサーが共同するに際して、本投資法人が各スポンサーに期待している役割を示しています。
(注2) 2022年4月4日よりスタンダード市場に移行しています。
| 設立年月日 | 1969年1月13日 |
| 本店所在地 | 静岡県静岡市葵区常磐町一丁目4番地の12 |
| 資本金 | 1億円 |
| 総資産(単体) | 331億円 |
| 従業員数(連結) | 64名 |
(注) 資本金、総資産(単体)及び従業員数(連結)は2023年3月31日現在のものです。
<ヨシコン株式会社の投資運用・開発実績>メインスポンサーであるヨシコンは、産業インフラアセットから生活インフラアセットにわたり、「産業地域」において多様なアセットでの投資運用・開発実績を有しています。
(注1) 上記は、本書の日付現在におけるヨシコンが投資運用している若しくは投資運用していた、又は開発した資産を示したものです。本書の日付現在、保有資産以外に本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
(注2) 上記資産のうち、サン丸の内三丁目ビルについては、本投資法人にて取得後、丸の内エンブルコートに名称変更しています。
(注3) 上記資産のうち、ニューシティレジデンス静岡鷹匠については、名称や外観写真を含め、ヨシコンが開発した当時の情報を記載しています。そのため、これらの情報は現況とは異なる可能性があります。なお、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
b. 木内建設株式会社(企画・開発力/情報力)
静岡県を地盤とする総合建設会社です。グループ企業であるフジ都市開発株式会社では、マンション開発・分譲、市街地再開発、ビル管理等の事業を行い、首都圏でも大手企業との共同事業を中心に幅広く展開しています。
木内建設株式会社は、第三者売却物件の情報提供、プロパティ・マネジメント業務等の提供、リーシングサポートの提供及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
|  |
(注1) 資本金は2023年8月31日現在のものです。
(注2) 上記の静岡駅南町10地区及びソシエルふじは、本書の日付現在、木内建設株式会社が開発した資産を示したものです。本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
c. 日本国土開発株式会社(企画・開発力/情報力)
日本国土開発株式会社は、土木・環境や建築に係る技術力、再生可能エネルギー、インフラ等の工事実績に優れ、交通や港湾等の大規模開発から宿泊施設、高層住宅建設まで幅広く事業展開する総合建設会社です。物流施設等の不動産開発、不動産賃貸事業を推進しています。
日本国土開発株式会社は、第三者売却物件の情報提供及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
|  |
(注1) 資本金は2023年5月31日現在のものです。
(注2) 上記は、本書の日付現在、日本国土開発株式会社が開発した資産を示したものです。本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
(注3) 日本国土開発株式会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間でスポンサーサポート契約の締結はしていませんが、本投資法人及び本資産運用会社に対して、上記内容のスポンサーサポートを提供することについて、本資産運用会社と合意しています。
(ロ) 物流系スポンサー
a. 鈴与株式会社(物流ノウハウ/信用力/情報力)
鈴与株式会社は、静岡県に拠点を置く総合物流業者です。DC・倉庫事業、運輸事業、港湾事業等の物流サービスを幅広く手掛けており、国内物流企業の中でもトップクラスの物流センター・ネットワークを展開しています。国内には約140拠点を有する他、海外にも13ヶ国で現地法人を展開しており、企業の現地進出を強力にバックアップできる体制を整えています。
鈴与株式会社は、第三者売却物件の情報提供及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
|  |
(注1) 資本金は2023年8月31日現在のものです。
(注2) 上記の鈴与本社ビルは、本書の日付現在、鈴与株式会社が保有する資産を示したものです。本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
b. 清和海運株式会社(物流ノウハウ/信用力/情報力)
清和海運株式会社は、静岡県内でも有数の物流業者であり、港湾運送のほか倉庫業、通関業、船舶代理店業等を幅広く手掛けています。東京都内、神奈川県内にも拠点を有する他、海外(香港、バンコク等アジア主要都市)にも物流拠点を展開しています。
清和海運株式会社は、第三者売却物件の情報提供、資産運用会社の人材確保支援及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
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(注1) 資本金は2023年3月31日現在のものです。
(注2) 上記の新清水物流センターは、本書の日付現在、清和海運株式会社が保有する資産を示したものです。本書の日付現在、本投資法人が取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
(ハ) インフラ系スポンサー
a. 中部電力ミライズ株式会社(インフラノウハウ/信用力/情報力)
中部電力ミライズ株式会社は、2020年4月に中部電力株式会社から分社化した、中部地方を基盤とする電力販売会社です。電力業界を取り巻く環境が大きく変化する中、再生可能エネルギーの推進、他社との事業提携、統合等に積極的に取り組んでいます。
中部電力ミライズ株式会社は、エネルギーマネジメント業務等の提供、資産運用会社の人材確保支援及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
|  |
(注) 資本金は2023年3月31日現在のものです。
b. 静岡ガス株式会社(インフラノウハウ/信用力/情報力)
静岡ガス株式会社は、静岡県中東部を地盤に産業用に強みがあり、山梨県、長野県にもサービスを行っている一般ガス事業者です。近年では電力供給事業にも参入するほか、清水LNG基地を活用し周辺地域へのLNGの供給拡大を図っています。
静岡ガス株式会社は、第三者売却物件の情報提供、リーシングサポートの提供、エネルギーマネジメント業務等の提供、資産運用会社の人材確保支援及び商標の使用許諾によって本投資法人の成長をサポートします。
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(注1) 資本金は2023年12月31日現在のものです。
(注2) 上記の本社ビルは、本書の日付現在における静岡ガス株式会社が保有する資産を示したものであり、本書の日付現在、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
(ニ) 金融・不動産系スポンサー
a. 株式会社静岡銀行(金融力/信用力/情報力)
株式会社静岡銀行は、盤石な財務体質から邦銀トップレベルの格付け(2023年7月1日現在)を誇る国内有数の地方銀行です。静岡県内のみならず、愛知県、神奈川県等東海道地域に幅広いネットワークや、豊富な不動産物件情報を有しています。
株式会社静岡銀行は、資産運用会社の人材確保支援、商標の使用許諾及び不動産取得のための資金調達に関する助言によって本投資法人の成長をサポートします。
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(注1) 資本金は2023年3月31日現在のものです。
(注2) 上記のしずぎん本部タワー及び本店は、本書の日付現在における株式会社静岡銀行が保有する資産を示したものであり、本書の日付現在、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
b. 静岡不動産株式会社(信用力/情報力)
静岡不動産株式会社は、1961年に株式会社静岡銀行のグループ会社として設立されました。2000年に株式会社静岡銀行グループから独立し、現在は仲介業務等や、賃貸ビルを含む30数件の賃貸不動産を有する等、安定した経営基盤を有しています。
静岡不動産株式会社は、第三者売却物件の情報提供、リーシングサポートの提供、資産運用会社の人材確保支援、商標の使用許諾及びセイムボート出資によって本投資法人の成長をサポートします。
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(注1) 資本金は2023年3月31日現在のものです。
(注2) 上記の静岡呉服町スクエアビル及びアゴラ静岡は、本書の日付現在における静岡不動産株式会社が区分保有する資産を示したものであり、本書の日付現在、本投資法人が当該資産を取得する予定はなく、今後取得できる保証もありません。
④ CREニーズを捉えたパイプラインの深化
本投資法人が着目している「産業地域」には、数多くの企業が拠点を持ち、スポンサーと協働して、これらの企業のCRE(Corporate Real Estateの略称で、企業の保有する不動産又はその戦略的な活用のための取り組みをいいます。)ニーズを適切に捉えることにより、賃貸不動産の開発・取得余地があると考えています。
(イ) 「産業地域」におけるCRE提案による開発で、パイプラインを継続的に拡大
下記のプロセスから、産業地域におけるCREニーズ(企業がその活動において必要とする不動産へのニーズをいいます。)を取り込み、不動産の開発を行うことで、良質なパイプラインの拡大が可能です。
(ロ) 東海道リートの産業地域に着目したコンセプトとCRE提案による成長戦略
本投資法人は、産業地域の強みに着目していますが、そのコンセプトと、スポンサーによるCRE提案でのパイプラインの拡大を通じた成長が、本投資法人の特徴ある成長戦略です。産業地域の多くの企業のCREニーズ、すなわち、不要な不動産の売却ニーズ(オフバラニーズ)と、企業の事業活動に活用する不動産活用ニーズを繋げて、賃貸不動産を開発していくことが可能です。本投資法人と本運用会社及びスポンサーが連携して、このような不動産を開発していくことで、安定した不動産価格を享受できる産業地域というエリアにおいて、優良テナントからのキャッシュ・フローが得られる魅力的なアセットを取得する機会を本投資法人が活用することができます。本投資法人は、これらのアセットを取得して成長することにより、投資主利益の最大化に努めます。
<本投資法人の産業地域に着目したコンセプトとCRE提案による成長戦略>
(出所) 2020年工業統計より本資産運用会社が作成
⑤ ポートフォリオ構築方針
(イ) 用途別投資比率
用途別の投資比率(取得価格ベース)は原則として以下のとおりとします。ただし、ポートフォリオ構築期間中等の事情により、一時的に以下の比率のとおりとならないことがあります。
産業インフラアセット 25%以上
生活インフラアセット 25%以上
その他 10%以下
(ロ) 地域別投資比率
用途別の投資比率(取得価格ベース)は原則として以下のとおりとします。ただし、ポートフォリオ構築期間中等の事情により、一時的に以下の比率のとおりとならないことがあります。
静岡を核とする産業地域 60%以上
東海道地域等 90%以上
産業地域関連圏 10%以下
(ハ) 運用期間
原則として、中長期保有を目的として物件を取得し、短期売買目的の物件の取得は行いません(「短期」とは1年未満の期間を、「中期」とは1年以上5年以下の期間を、「長期」とは5年を超える期間をいいます。)。
(ニ) 共通投資基準
| ①耐震性 | ・原則として、新耐震基準適合(旧耐震基準ではあるが新耐震基準に適合するよう耐震補強工事実施済である物件を含みます。)及びPML値(地震による予想最大損失率をいいます。)が15%以下の物件とします。 ・取得時においてPML値が15%以上の物件は個別に地震保険を付保します。 |
| ②遵法性 | ・原則として、都市計画法、建築基準法及びこれに関係する法令を遵守している物件とします。ただし、既存不適格の物件、また、安全性等の観点から重大ではないと判断できる場合には投資対象とすることができます。後者の場合、可及的速やかに遵法性を確保するよう努めるものとします。 |
| ③環境 | ・有害物質等に関係する法令に適合している物件、又は当該法令への対応が完了している物件とします。ただし、安全性等の観点から重大ではないと判断できる場合には投資対象とすることができます。この場合、可及的速やかに遵法性を確保するよう努めるものとします。 |
| ④権利関係 | ・所有権、賃借権、地上権等、権利の態様を確認のうえ、権利が適切に保全されていることが確認できる物件とします。 ・共有物件、区分所有、借地物件の場合は、権利関係者の属性(反社会的勢力の観点等)、信用力、将来における持分割合の追加取得(共有物件又は区分所有物件の場合)の可能性の有無、運営管理や持分処分における制約事項が少ないと見込まれる物件とします。 ・底地については上記に準じて個別に判断します。 |
| ⑤開発不動産等 | ・原則として、安定した収益を創出している竣工後の稼働不動産等を投資対象とします。 ・ただし、良質な不動産等の確保の観点から、配当に与える影響等を総合的かつ慎重に検討したうえで、下記の基準に合致するものに限り、未稼働不動産等(注)又は開発予定若しくは開発中の不動産等に投資を行う場合があります。 ・建築確認が取得されていること ・完工リスク・リーシング関連リスクへの対応が十分行われていること ・マーケット需給の観点から、適切な商品企画であることが確認されていること (注) 「未稼働不動産等」とは、竣工済みでありながら、稼働率がゼロ又は極端に低い不動産等をいいます。ただし、一定期間経過後に稼働率が上昇することを内容とする賃貸借契約等が締結されている場合には、未稼働不動産等の区分から除外することがあります。 |
| ⑥不動産対応証券 | ・以下の事項を総合的に勘案した上で、第三者が資産運用を行う不動産ファンド(開発型を含みます。)に係る不動産対応証券への投資を行うことができるものとします。 ① 不動産対応証券の裏付けとなる不動産等(以下「裏付け資産」といいます。)が、本資産運用会社の定める投資基準に適合した資産であること。 ② 投資対象となる不動産対応証券の裏付け資産について、原則として、当該裏付け資産の売却時における取得機会が本投資法人に与えられており、かつ本投資法人の保有資産の総額に対する不動産対応証券の割合が10%以内であること。 |
(ホ) 用途別投資基準
| 産業インフラアセット | |||
| 物流アセット及び産業ビジネスアセット(事業所を除きます。)並びにこれらを使途とする底地 | 投資基準 | ・立地:消費地及び生産地への近接性、高速道路及び主要道路への良好なアクセス、港湾・空港・鉄道・トラックターミナルへの良好なアクセス等を有する立地。 ・1棟全体の規模:1物件あたり5億円以上 | |
| 投資対象 | ・エリアの特性を考慮し、建物スペック、賃料設定等に鑑みて、近隣競合物件との比較において競争力が維持でき、安定した収益と賃貸需要が見込める物件とします。 | ||
| 産業・ビジネスアセットのうち事業所及びそれを使途とする底地 | 投資基準 | ・立地:エリアの特性上、安定した事務所需要が見込めるエリアにおいて、事務所需要が集積している立地。 ・1棟全体の規模:1物件あたり5億円以上 | |
| 投資対象 | ・立地条件、周辺の賃貸事務所マーケット、建物スペック等の分析から、安定した需要が見込める物件とします。 | ||
| 生活インフラアセット | |||
| 住居系アセット | 投資基準 | ・立地:エリアの特性上、安定した賃貸需要が見込める立地。 ・1棟全体の規模:1物件あたり5億円以上 | |
| 投資対象 | ・賃貸住宅の他、運営型住宅(学生寮、社員寮、シニア施設等)も対象とします。 | ||
| 底地アセット(生活圏配送・販売型)及びその他アセット(生活圏配送・販売型) | 投資基準 | ・立地:商圏人口、地域における施設の競争力、道路アクセス等の分析から、安定した需要が見込める立地。 ・1棟全体の規模:1物件あたり5億円以上 | |
| 投資対象 | ・都市型、郊外型、ロードサイド型のすべてを対象とします。 ・テナントの業態や契約条件、立地条件、対象となる商圏の分析等から、安定した需要が見込める物件とします。 | ||
| その他 | 投資対象 | ・その他底地、公共施設・ターミナル施設、その他用途等を対象とします。 ・ロケーション、築年数、契約条件等を総合的に勘案し、安定したキャッシュ・フローが見込まれる物件とします。 | |
(注) 用途別投資基準に関し、詳細な数値基準を記載したチェックシートにて確認を行っています。
(ヘ) ブリッジファンドを活用した物件の取得
本投資法人による物件の取得に際し、ブリッジファンドを活用する場合には、以下の項目を遵守します。
a. ブリッジファンドを活用した物件の取得は、本資産運用会社とブリッジファンドを運営する第三者(以下「ブリッジファンド運営者」といいます。)との合意により行います。当該合意に際しては、ブリッジファンド運営者との間で、ブリッジファンドによる取得のストラクチャー及び諸条件、役割分担、業務範囲、各種資料の取扱い、利益相反回避のための方策等について折衝を行い、その折衝経緯等につき記録します。
b. ブリッジファンドを活用した物件の取得に際しては、本投資法人が適切な時期に行使可能な優先交渉権をブリッジファンドから付与されること及び本投資法人が取得を強制されることがないことを確保することを原則とします。
c. ブリッジファンドによる物件の取得に際しては、ブリッジファンド運営者において、物件の取得に係る意思決定を独自に行い、最終的な取得の意思決定は当該ブリッジファンドにおいて必要な手続を踏まえた上で独自に行うことを原則とします。ただし、本投資法人がブリッジファンドに対して出資を行う場合には、本資産運用会社も、自ら物件の取得に係る審議・承認の手続きを別途行うか、又は、ブリッジファンド運営者から必要な情報を入手したうえで出資に必要な情報を収集します。
d. ブリッジファンドから将来本投資法人が物件を取得する場合においては、本資産運用会社及び投資法人において改めて、物件の取得に係る審議・承認の手続き(デュー・ディリジェンスの実施を含みます。)を独自に行います。また、ブリッジファンドが本資産運用会社の定める「利害関係者取引規程」に定義される利害関係者に該当する場合には、ブリッジファンドからの物件の取得については「利害関係者取引規程」に従います。
(ト) 売却方針
物件の売却については以下の項目を遵守します。
a. 売却価格は適正価格調査のため鑑定評価を取得し、その鑑定評価額を考慮し個別に判断します。
b. 本資産運用会社の定める「利害関係者取引規程」に定義される利害関係者へ物件を売却する場合の売却価格は、利害関係者でない不動産鑑定士(法人を含みます。以下同じです。)が鑑定した鑑定評価額を下回ってはならないものとします。ただし、鑑定評価額は、対象物件そのものの価格であり、税金、売却費用、信託設定に要した費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。
c. 上記b.の利害関係者以外の第三者へ物件を売却する場合の売却価格は、物件特性や不動産の劣化又は陳腐化等を総合的に勘案した合理的な価格とします。
⑥ 財務戦略
(イ) 財務方針
a. 基本方針
中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図ります。
b. エクイティ戦略
新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV(借入金額と投資法人債発行残高の合計額を総資産額で除して得られる割合をいいます。以下同じです。)水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮し、金融環境を踏まえて決定します。
c. デット戦略
返済期日の分散化、借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指します。
LTVの条件については原則として60%を上限としますが、運営上は40～50%を目安に運用します。
機動的な借入れを実行するため、コミットメントラインを設定することがあります。
借入れに際して、運用資産を担保として提供することができるものとします。
借入れに際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。
都市銀行及び各地の地域金融機関とのリレーションによる安定的かつ健全な財務運営に努めます。
d. 余資運用等
余資運用を行う場合は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行います。
⑦ ガバナンス体制
(イ) 資産の取得及び譲渡にかかる利害関係人等との取引における意思決定フロー
本投資法人は、資産の取得及び譲渡が利害関係人等との取引になる場合には、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構」で述べたとおり慎重な意思決定フローを採用しています。
なお、コンプライアンス委員会及び投資委員会の外部専門家には、弁護士又は公認会計士、不動産鑑定士の資格を有するものであって十分な能力を有すると認められる者を選任しており、加えて投資法人役員会による監視機能を確保した透明性の高い意思決定フローになっています。
(ロ) ヨシコンによる本投資法人への出資(スポンサーによるセイムボート出資)
ヨシコン株式会社は、本書の日付現在において本投資口の総口数の7.4%を保有しています。
ヨシコン株式会社が本投資法人に出資し、本投資法人の投資主とスポンサーの利益を一致させることで、相互の利益向上を図る運用を行うことにより、本投資法人の投資主価値の最大化を目指します。
⑧ デュー・ディリジェンス基準
運用資産を取得するに際しては、デュー・ディリジェンスを行います。デュー・ディリジェンスに際しては、不動産鑑定士、エンジニアリングレポート作成機関等の専門家に調査を依頼します。デュー・ディリジェンスの調査は、評価項目に基づき、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分に実施し、キャッシュ・フローの安定性・成長性等を阻害する要因等を把握し、投資対象としての妥当性を検討します。
デュー・ディリジェンスにおける調査項目は、以下のとおりです。
| 評価項目 | 調査事項 | |
| 経済的調査 | 取得価格の妥当性 | 不動産鑑定の的確性・妥当性の検証 本資産運用会社によるバリュエーションと不動産鑑定評価書との比較検証 |
| テナント調査 | テナントの信用状況調査 テナントの賃料収受状況の確認 テナントとの賃貸借契約の妥当性(賃借目的、契約形態、契約内容)の検証 | |
| 市場調査 | 賃貸市場調査(賃料相場、稼働率、テナント需要) 商圏分析(商圏人口、世帯数及び商業指標等) 周辺の開発計画の動向調査 設定賃料の妥当性の検証 | |
| 収益関係 | 契約条件(賃料・その他収益)、稼働状況の確認 投資物件のキャッシュ・フローデュー・ディリジェンス(収入及び支出項目)の実施 | |
| 物理的調査 | 立地調査 | 生活上の利便性の確認 街路の状況、鉄道等の公共交通機関の利便性 土地利用状況、周辺の嫌悪施設の有無の確認 都市計画及び地域計画と将来動向の調査 本資産運用会社による現地調査 |
| 建物調査 | 設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類調査 意匠、構造、築年数、設計者・確認検査機関・施工業者等の調査 外溝、屋上、外装、設備、内装状況の現地調査 関連法令の遵守状況の調査 管理委託契約の内容(形態、仕様水準等)及び建物管理状況の良否、建物管理会社等へのヒアリング 緊急修繕の必要性の調査 | |
| 耐震性能 | 新耐震基準又はそれと同等水準以上の性能の確保 地震PML値(予想最大損失率)の検証 | |
| 環境調査 | アスベスト・フロン・PCB等の有害物質の使用状況及び保管状況の調査 土地利用履歴、土壌汚染調査 | |
| 法的調査 | 違法性 | 遵法性、既存不適格の有無の調査 建築関連法規、条例、協定等による建築制限、用途制限、仕様制限等の有無とその状況 ※借地権が設定された土地(底地)を取得する場合、当該土地上の建物については、上記基準を満たすことを要しない。 |
| 権利関係 | 土地及び建物について、その権利関係(完全所有権、地上権、借地権、共有、分有、区分所有、区分所有の共有等)の把握と権利関係に付随する各種契約等の内容の検討。 占有権、抵当権、根抵当権、地役権、通行権等第三者による権利の付着の有無の確認 隣接地権者等との紛争の有無の調査、確認 信託契約の内容確認 | |
| 契約関係 | 賃貸借契約、転貸借契約、使用貸借契約等の調査 テナントとの紛争の有無の確認 その他第三者との契約の有無及び内容の確認 | |
| 境界調査 | 境界確定の状況、越境物の有無とその状況 境界紛争の有無 実測面積の確認 | |
⑨ フォワード・コミットメント等に関する方針
フォワード・コミットメント等を行う場合には、価格変動リスク等に鑑み、フォワード・コミットメント等を履行できない場合に要する解約違約金額を支払った場合に本投資法人の分配金水準に生じる影響を含め、慎重かつ十分に検討を行うこととします。
なお、フォワード・コミットメント等を行う場合においても、履行期限の到来するフォワード・コミットメント等の解約違約金額についての上限を定めています。
また、契約締結日から決済日までの間、当該物件の不動産鑑定評価額及び事業収支見込の動向等について、本資産運用会社が定期的にモニタリングを行うこととします。
⑩ PM(プロパティ・マネジメント)基本方針
(イ) 基本方針
中長期にわたる安定した収益確保の目的のもと、賃料収入や稼働率の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化、業務の効率化に努めます。
(ロ) テナント選定方針
本投資法人が保有及び運営する物件並びに新規取得をする物件に入居しているテナント(新規に入居が見込まれるテナントも含みます。)については、以下の内容に対する検討・分析を行い、その内容を総合的に勘案し審査した上で決定するものとします。
なお、基準を満たしている場合であっても、反社会的勢力との関係があると確認された場合は契約の締結を行わないものとします。
a. 法人の場合
i. 業種
ii. 財務状況及び企業規模
iii. 資本関係
iv. 使用目的及び契約条件
v. その他事項
b. 個人の場合
i. 所得水準
ii. 職業
iii. 勤務先及び勤続年数
iv. 連帯保証人の有無
v. その他事項
(ハ) 賃貸条件の決定方針
物件を賃貸する場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、物件の規模等を考慮の上、適正と判断される条件で賃貸します。
(ニ) PM会社の選定
本資産運用会社は、本投資法人のポートフォリオ管理における運用対象不動産の賃貸管理、建物管理等に関する業務遂行をPM会社に委託することができます。
PM会社に選定する際には、安定的な収益の確保を図るため、以下の点を考慮し、業務委託先を選定します。
a. 経験・事業実績
b. 財務体質
c. 組織体制
d. 当該不動産近隣エリアを含む不動産市場に関する知識・経験
e. 当該不動産関連資産に関する精通度合い及びテナントとの関係
f. 新規テナントの募集能力
g. 当該物件関連資産に関するレポーティング能力
h. 報酬及び手数料の水準
i. クレーム対応能力
j. 反社会的勢力に属しないこと
本投資法人は、PM会社を選定するにあたり、ヨシコンと他のPM会社を選定基準に照らし、地域密着性に裏付けられたテナントに関する情報網とテナント営業力、物件特性、及びコスト等に関する総合評価を行い、ヨシコンにPM業務を委託することに合理性があると判断した場合、ヨシコンにPM業務を委託する方針です。
(ホ) PM会社の管理
本資産運用会社は、PM会社に対して、各運用資産の特性に合わせた適切かつ効率的な運営管理体制を構築するように求めます。
本資産運用会社は、PM会社に対して、原則として毎月レポート提出を求め、運営管理状況の確認と必要に応じて対応策等の協議を行います。
本資産運用会社は、原則として年に1回、運用資産毎のPM会社の運営管理実績について、リーシング、管理及び修繕の項目から評価し、その結果によってはPM会社に対し改善の指示等を行うほか、PM会社の変更の検討も行います。
(ヘ) 賃貸
スポンサー関係者への本投資法人所有物件の賃貸を行う場合は、類似ケースの賃料相場に照らし、当該賃料は妥当な水準とし、合理的な理由なく、スポンサー関係者を優先して賃貸先として選定していないこととします。また、仲介業者にもかかる指示をしないこととします。
(ト) 物件の管理
スポンサー関係者に物件の管理を委託する場合は、手数料は能力、実績、類似ケース等に照らし、妥当な水準であることとします。また、業者選定の際、相見積もりを取得する等、合理的且つ適切な選定判断をすることなく、スポンサー関係者を優先して選定しないこととします。
(チ) マスターリース会社の利用
収益物件において、竣工後間もない新築物件、若しくは改修・改装工事等で一時的に稼働率が低位で推移することがある場合、又は物件の収益安定化を図る場合等に、賃料固定型マスターリース契約の導入を検討することがあります。
PM業務の委託と関連して、PM会社との間でマスターリース契約を締結することがあります。
マスターリース会社の選定に当たっては、以下の事項を重要項目として審査します。
a. マスターリース会社の実績
b. マスターリース会社の当該物件周辺におけるマーケットに関する考え方
c. 当該物件の成約水準及びリーシング方針
d. マスターリース期間及び契約形態
e. マスターリース会社におけるテナント審査基準
(リ) 修繕計画の基本方針
中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズを考慮した個別物件毎の修繕計画をPM会社と協議の上策定し、必要な修繕・資本的支出を行います。
(ヌ) 工事発注
スポンサー関係者への工事発注をする場合は、発注額が工事内容に照らし、妥当な水準であり、工事業者の能力・実績等に問題がないこととします。また、業者選定の際、相見積もりを取得する等合理的且つ適切な選定判断をすることなく、スポンサー関係者を優先して選定しないものとします。
(ル) 付保方針・基準
災害、事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償によるリスクを回避することを目的として、損害保険(火災保険、賠償責任保険)を付保します。
地震発生の可能性とそれに基づき予想される個別不動産及びポートフォリオ全体への影響と、保険料等の負担の収益への影響等を比較検討した上で、地震保険の付保の判断を行います。ただし、1物件のPML値が15%以上の物件がある場合には、原則としてその物件について個別に地震保険を付保します。
各不動産の特性に応じて、適切と判断される内容の損害保険を付保します。
⑪ 情報開示方針
(イ) 基本方針
本資産運用会社は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所及び投信協会等がそれぞれ定める内容、様式にしたがって開示を行うとともに、法定開示事項以外にも投資家にとって重要かつ有用な情報は可能な限り開示し、分かり易い情報を投資家へ提供します。
(ロ) 法定開示方針
本資産運用会社は、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所及び投信協会等がそれぞれ定める内容、様式にしたがって開示を行うとともに、法定開示事項以外にも投資家にとって重要かつ有用な情報は可能な限り開示し、分かり易い情報を投資家へ提供します。
(ハ) 適時開示方針
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用にあたり、東京証券取引所の定める規則に従い、適時開示が要請される情報につき、適正に開示します。
(ニ) 任意開示方針
本資産運用会社は、法定開示にも適時開示にも該当しない情報であっても、本投資法人の資産運用にあたり、本資産運用会社の「適時開示規程」の定めるところに従い、常に投資家の視点に立ち、迅速、正確かつ公平に情報を開示するものとし、投資家に開示すべき情報の集約体制を整え、これを維持するものとします。
(ホ) IR戦略
IR活動を通じ、投資主の信頼と共感を得られることを目指します。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
