有価証券報告書(内国投資証券)-第3期(2022/08/01-2023/01/31)
③【その他投資資産の主要なもの】
(イ) 保有資産の概要
保有資産の物件名称、所在地、取得価格(価格、投資比率)、貸借対照表計上額、鑑定評価額及び取得年月日は、以下のとおりです。
(2023年1月31日現在)
(注1) 「物件番号」は、本投資法人の保有資産について、その属する「投資対象」の分類に応じて物件ごとに番号を付したものであり、「投資対象」については、LOは物流アセット、OFは産業・ビジネスアセット、ILは底地アセット(産業インフラ型)、REは住居系アセット、RLは底地アセット(生活圏配送・販売型)を表します。なお、複数の用途を有する複合施設の場合、満室稼働想定時の賃料収入割合が最も高い施設に帰属させて投資対象を記載しています。以下同じです。
(注2) 「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各不動産又は各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。
(注3) 「貸借対照表計上額」の欄には、貸借対照表計上の帳簿価額(減価償却後の帳簿価額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4) 「鑑定評価額」は、2023年1月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各保有資産の鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しています。
(注5) 本投資法人は、浜松プラザ(底地)について、底地のほか一部の建物も取得していますが、資産の大部分が底地となることから、本資産を底地アセットに分類しています。
(ロ) 保有資産に関する権利関係の従前の経緯
保有資産に関する権利関係の従前の経緯は、以下のとおりです。
(注1) 「権利形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
(注2) 「取得時期」は、保有資産の前所有者又は前受益者による所有権又は信託受益権取得日を登記簿に基づき記載しています。
(注3) 「取得価額」は、保有資産の前所有者又は前受益者が1年を超えて所有していない物件を対象に、前所有者又は前受益者が当該物件の取得に要した金額(売買代金に不動産取得額、登録免許税、媒介手数料を含めた取得原価)を参考情報として、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4) 一部の土地は、1年を超えて所有しているため、記載を省略しています。また、その他の土地は、開示承諾を得られていないため非開示としています。
(注5) 前所有者の名称については、開示承諾が得られていないため非開示としています。なお、当該前所有者は、本資産運用会社の利害関係者には該当しません。
(注6) 「前所有者又は前受益者」は、本資産運用会社の利害関係者に該当します。
(注7) 松阪ロジスティクスセンターの前所有者は、本資産運用会社の利害関係者には該当しないため、開示を省略しています。
(ハ) ポートフォリオ一覧
保有資産の概要は、以下のとおりです。
(注1) 「土地面積」は、登記簿に基づいて土地の面積(借地がある場合には借地面積を含みます。)の合計を記載しています。なお、葵タワーについては、建物の敷地全体の面積を記載しています。
(注2) 「建物面積」は、登記簿に基づいて建物の床面積(附属建物を含みます。)の合計を記載しています。なお、葵タワーについては、一棟の建物全体の面積を記載しています。
(注3) 「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注4) 「年間賃料収入」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、駐車場、倉庫等を除きます。)に規定されている月額固定賃料(共益費を含みます。)を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、各保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている2023年1月31日現在において有効な賃貸借契約に規定されている年間賃料又は月額賃料を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約等に表示された月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載しています。なお、消費税及び地方消費税は除き、かつ、2023年1月31日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。以下同じです。)は考慮しないものとします。
(注5) 「賃貸面積」は、賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資法人とテナントの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社の間で、葵タワーについては賃料固定型マスターリース契約、ミッドビルディング四日市、ロイヤルパークス千種、丸の内エンブルコート、エンブルエール草薙駅前及びエンブルエール草薙についてはパス・スルー型マスターリース契約が締結されています。また、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係る賃貸面積を含みません。以下同じです。
(注6) 「賃貸可能面積」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係る賃貸可能面積を含みません。以下同じです。
(注7) 「テナント数」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居系アセットに係る賃貸借契約の賃借人に限り、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。なお、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社の数を1件として記載しています。「テナント数」の合計は、各保有物件のテナント数を単純合算した数値を記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係るテナントを含みません。
(注8) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(ニ) 稼働率の推移
(注) 「稼働率」は、各期末時点における、各保有資産に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第2位以下を四捨五入して記載しています。
(ホ) 不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社から、2023年1月31日を価格時点として保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。その概要は、以下のとおりです。
不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1) 「NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益をいいます。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各保有資産のNOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致していない場合があります。
(注2) 「鑑定NOI利回り」は、NOIを取得価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。ただし、小計欄又は合計欄の数値は、NOIの小計又は合計を取得価格の小計又は合計で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
(注3) 直接還元法(インウッド式)で採用する割引率を記載しています。
(注4) 直接還元法(修正インウッド式)で採用する割引率を記載しています。
(注5) 保有期間満了後の売却価格査定時の割引率を記載しています。
(ヘ) 建物状況評価報告書(エンジニアリングレポート(ER))の概要
本投資法人は、保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する報告書を、東京海上ディーアール株式会社(注)及びSOMPOリスクマネジメント株式会社より取得しています(以下「建物状況評価報告書」といいます。)。
建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社及びSOMPOリスクマネジメント株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注) 2021年7月1日付で東京海上日動リスクコンサルティング株式会社から東京海上ディーアール株式会社に商号を変更しています。土壌等の調査を委託した当時又は建物状況調査報告書等を取得した当時の名称が東京海上日動リスクコンサルティング株式会社である場合も、本書においては現在の商号を記載しています。
(注1) 短期修繕費及び長期修繕費(年平均)は、東京海上ディーアール株式会社又はSOMPOリスクマネジメント株式会社の作成した建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
(注2) 「短期修繕費」とは、1年以内に行うべき修繕更新費用を示しています。日常の予防保守よりも優先的に修繕や交換が必要な物理的不具合や保守の遅れ、設計上の欠陥や品質の悪さ、耐用年数が過ぎているものや建物状況評価報告書発行日から1年以内に更新が必要なものも含まれます。
(注3) 「長期修繕費(年平均)」には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、建物調査診断報告書発行日から起算して12年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用の合計を、本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。
(注4) 底地物件のため、建物状況評価報告書(エンジニアリングレポート(ER))は取得していませんが、東京海上ディーアール株式会社より土壌汚染リスク評価報告書を取得しています。
(ト) 保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関
各保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。なお、いなべロジスティクスセンター、ミッドビルディング四日市、ロイヤルパークス千種及び浜松プラザ(底地)について、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上ディーアール株式会社(いなべロジスティクスセンター及びミッドビルディング四日市)、新日本管財株式会社(ロイヤルパークス千種)及びSOMPOリスクマネジメント株式会社(浜松プラザ(底地))に、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、東京海上ディーアール株式会社からは設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨の、新日本管財株式会社からは構造計算書、構造図、意匠図を検討の結果、構造計算において故意の改ざん、偽造などの不正はないものと判断される旨の、SOMPOリスクマネジメント株式会社からは構造計算書及び構造図には、偽装等を示唆する特段の事項、及び設計当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の事項は見受けられない旨の総合所見を、それぞれ取得しています。かかる所見は、東京海上ディーアール株式会社、新日本管財株式会社及びSOMPOリスクマネジメント株式会社の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社、新日本管財株式会社及びSOMPOリスクマネジメント株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1) 倉庫2について、デロイトトーマツPRS株式会社により構造計算再計算書が作成されています。
(注2) 設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関の各欄に記載の名称については、設計、施工、確認検査、構造計算及び構造計算確認がなされた当時の社名を記載しています。
(注3) 静岡マシンヤード(底地)は、底地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。
(チ) 地震リスク分析等の概要
各保有資産に係るPML(予想最大損失率)は、以下のとおりです。各PMLの数値は、東京海上ディーアール株式会社による2020年12月、2021年3月若しくは2022年10月付建物状況評価報告書及び2022年10月付地震リスク評価報告書に基づいて記載しています。なお、本書の日付現在、保有資産について地震保険を付保する予定はありません。
建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)底地のみの物件のため、建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書を取得していません。
(注2)「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、東京海上ディーアール株式会社による2022年10月付「地震リスク評価報告書-ポートフォリオ評価版-[9物件]」に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。なお、静岡マシンヤード(底地)の取得については、当該資産は底地のみの所有で建物は所有していないため、上記「地震リスク評価報告書-ポートフォリオ評価版-[9物件]」に記載されたポートフォリオ全体に関するPML値に影響しません。
(リ) 主要な不動産に関する情報
保有資産において、賃料合計が全月間賃料合計の10%以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
(注1) 「テナントの総数」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居系アセットに係る賃貸借契約の賃借人に限り、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。なお、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社の数を1件として記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係るテナントを含みません。
(注2) 「月額賃料収入」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、駐車場、倉庫等を除きます。)に規定されている月額固定賃料(共益費は含みます。)を、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、各保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている2023年1月31日現在において有効な賃貸借契約に規定されている年間賃料又は月額賃料を、千円未満を切り捨てて記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約等に表示された月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。)を記載しています。なお、消費税及び地方消費税は除き、かつ、2023年1月31日時点のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。
(注3) 「稼働率」は、2023年1月31日現在における、各保有資産に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第2位以下を四捨五入して記載しています。
(注4) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(ヌ) 主要なテナントに関する情報
保有資産において、当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりです。なお、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントを記載しています。
・契約期間満了日、賃料及び賃貸面積等
(注1) 各賃貸借契約の概要については、後記「⑤ 保有資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
(注2) 2023年1月31日現在における保有資産の総賃貸面積に占める割合を、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。
(注3) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注4) 定期建物賃貸借契約又は定期借地契約であり、契約更改の方法につき賃借人との合意はありません。
(ル) 担保の状況
本投資法人の保有資産において、該当事項はありません。
(ヲ) 保有資産の資本的支出
・資本的支出の予定
該当事項はありません。
・期中の資本的支出
該当事項はありません。
・長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
④ ポートフォリオの概況
保有資産のポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
(イ) 用途タイプ別投資比率
(注) 比率は、取得価格を基準に算出し、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
(ロ) 用途別投資比率
(注) 比率は、取得価格を基準に算出し、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
(ハ) 地域別投資比率
(注) 比率は、取得価格を基準に算出し、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
⑤ 保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです。かかる表において用いられる用語は、以下のとおりです。なお、時点の注記がないものについては、原則として、2023年1月31日現在の状況を記載しています。
a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
・「物件名称」は、各保有資産の名称を記載しています。
・「大分類」は、本投資法人が投資対象とする産業インフラアセット、生活インフラアセットのいずれかを、また、「小分類」は、物流アセット、産業・ビジネスアセット、底地アセット(産業インフラ型)、住居系アセット、底地アセット(生活圏配送・販売型)のいずれかを、それぞれ記載しています。
・「取得年月日」は、各保有資産に係る売買契約又は信託受益権売買契約に記載された各不動産又は不動産信託受益権の取得日を記載しています。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各不動産又は各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「鑑定評価額」は、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社から取得した各保有資産に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
・「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。なお、底地物件については、登記簿上の土地所在地(土地が複数ある場合にはそのうちの一筆の所在地)を記載しています。
・「交通」については、住居系アセット、産業・ビジネスアセット、底地アセット(産業インフラ型)は徒歩分数、物流アセット、底地アセット(生活圏配送・販売型)については、最寄りのインターチェンジ等からの距離を記載します。徒歩分数については、本資産運用会社が算出した最寄駅からの距離を分速80mで歩いた場合の時間(単位未満切上げ)又は不動産鑑定評価書若しくは建物状況評価報告書に記載された時間を記載しています。距離については、不動産鑑定評価書又は建物状況評価報告書に記載された距離を記載しています。
・ 土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。なお、底地物件については、登記簿上の土地所在地を記載しています。
・ 土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・ 土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。
・ 土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・ 土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人又は信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 建物の「建築年月日」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
・ 建物の「構造/階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
・ 建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・ 建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・「賃貸可能面積」は、各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。
・「稼働率」は、2023年1月31日現在における各保有資産に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示されている賃貸面積の合計と保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第2位以下を四捨五入して記載しています。
・「ML会社」は、各保有資産について、2023年1月31日現在で有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。また、「ML種別」については、保有資産に係るマスターリース種別(パス・スルー型又は賃料固定型の別)を記載しています。
・「PM会社」は、各保有資産について、2023年1月31日現在で有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・「信託受託者」は、各保有資産の信託受託者を記載しています。
・「主要テナント」は、2023年1月31日現在で有効な賃貸借契約に基づき本投資法人又は信託受託者から当該物件を賃借する者のうち、最も賃貸面積が大きい者を記載しています。ただし、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリース契約の物件についてはエンドテナントを記載し、底地物件については、土地賃借人を記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合は、当該契約のマスターリース会社を記載しています。
・「戸数」は、住居系アセットについて、本投資法人が賃貸可能と考える区画数を記載しているか、又は住居を用途とする保有資産若しくは区画において本投資法人が賃貸可能な区画数を、住戸タイプ別に記載しています。
・「特記事項」には、本書の提出日現在において各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
b. 「賃貸借の概要」欄に関する説明
・「テナント数」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居系アセットに係る賃貸借契約の賃借人に限り、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。なお、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社の数を1件として記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係るテナントを含みません。
・「年間賃料収入」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、駐車場、倉庫等を除きます。)に規定されている月額固定賃料(共益費を含みます。)を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、各保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている2023年1月31日現在において有効な賃貸借契約に規定されている年間賃料又は月額賃料を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約等に表示された月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載しています。なお、消費税及び地方消費税は除き、かつ、2023年1月31日時点のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。
・「敷金、保証金」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約等に規定する敷金・保証金の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に規定されている敷金・保証金の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約等に表示された敷金・保証金の合計額を記載しています。
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注) 本物件の建蔽率は本来80%ですが、商業地域かつ防火地域内の耐火建築物による緩和の適用により100%となっています。
(注1)本物件の建蔽率は本来80%ですが、高度利用地区の規定による制限の適用と、角地かつ防火地域内の耐火建築物による緩和の適用により90%となっています。
(注2)本物件の容積率は本来600%ですが、高度利用地区の規定による緩和の適用により800%となっています。
(注3)敷地面積は建物の敷地全体の面積であり、敷地権の割合は、家屋番号紺屋町17番1の3について1000000分の48365、家屋番号紺屋町17番1の105について1000000分の31408、家屋番号紺屋町17番1の201について1000000分の37476です。
(注4)一棟の建物全体の面積であり、本投資法人が保有している区分所有権の専有部分の面積は2,858.50㎡です。
(注5)本物件は区分所有建物であり、本投資法人は、地下1階、1階及び2階を保有しています。
(注6)本書の日付時点における、エンドテナントの稼働率は約40%です。なお、本物件はスポンサーの1社であるヨシコン株式会社との間で、賃料固定型マスターリース契約を締結しており、一定の年間賃料収入を下限とした上で、エンドテナントとの新規契約の成約状況に応じて賃貸人及び賃借人が協議し、1年毎にマスターリース賃料の変更ができることとされています。
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注) 本物件の建蔽率は本来60%ですが、角地による緩和の適用により70%となっています。
(注) 本物件の建蔽率は本来80%ですが、商業地域かつ防火地域内の耐火建築物による緩和の適用により100%となっています。
(注1) 本物件の建蔽率は本来60%ですが、角地による緩和の適用により70%となっています。
(注2) 2022年8月1日付で賃料固定型マスターリース契約からパス・スルー型マスターリース契約に変更しています。これに伴い、賃貸可能面積が6,486.26㎡から6,357.81㎡に、主要テナントがヨシコン株式会社から株式会社ジェイ・エス・ビーにそれぞれ変更となっています。
(注1)浜松プラザは、本書の日付現在において、浜松プラザイーストエリアに所在するコストコ浜松倉庫店棟、ゼビオ棟、赤ちゃん本舗棟、ハマプラ・フレスポ棟、管理棟及びコストコ会員向け給油所並びに浜松プラザウエストエリアに所在する浜松ウエスト棟及び浜松プラザスポーツ棟(ゼクシス)から構成される複合型商業施設です。本投資法人は、このうち、浜松プラザイーストエリアに所在するゼビオ棟、赤ちゃん本舗棟、管理棟及びその敷地部分を信託財産とする信託受益権並びに浜松プラザウエストエリア底地部分を信託財産とする信託受益権を保有しています。このように本投資法人は、底地のほか一部の建物も保有していますが、資産の大部分が底地となることから、本資産を底地アセットと分類しています。
(注2)浜松プラザイーストの北側道路沿い及び西側道路沿い並びに浜松プラザウエストの東側・北側道路沿いの1,687.31㎡は、一般の歩行者の通行の用に供されている歩道として整備されており、歩道としての機能を維持することが必要です。
(注3)本物件は、(i)浜松プラザイーストエリアに所在する建物(浜松プラザイーストエリアに所在するゼビオ棟、赤ちゃん本舗棟及び管理棟)及びその敷地並びに(ii)浜松プラザウエストエリア底地部分について、それぞれ信託が設定されており、三菱UFJ信託銀行を信託受託者とする2つの信託受益権から成っていますが、各信託の信託受託者及び本投資法人の間で、合同して管理及び運用すること等を合意しています。
(注) 本件土地に係る事業用定期借地権設定契約及び本件建物に係る賃貸借契約の内容に基づき記載しています。
(イ) 保有資産の概要
保有資産の物件名称、所在地、取得価格(価格、投資比率)、貸借対照表計上額、鑑定評価額及び取得年月日は、以下のとおりです。
(2023年1月31日現在)
| 大 分 類 | 小分類 | 物件 番号 (注1) | 物件名称 | 所在地 | 取得 価格 (注2) | 貸借対照表計上額 (百万円) (注3) | 鑑定評価額 (百万円) (注4) | 取得 年月日 | |
| 価格 (百万円) | 投資 比率 (%) | ||||||||
| 産 業 イ ン フ ラ ア セ ッ ト | 物流 アセット | LO-1 | いなべ ロジスティクス センター | 三重県 いなべ市 | 6,230 | 19.7 | 6,268 | 6,870 | 2021年 6月23日 |
| LO-2 | 松阪ロジスティクスセンター | 三重県 松阪市 | 692 | 2.2 | 726 | 751 | 2022年 11月1日 | ||
| 産業・ ビジネス アセット | OF-1 | ミッドビルディング四日市 | 三重県 四日市市 | 1,620 | 5.1 | 1,609 | 1,820 | 2021年 6月23日 | |
| OF-2 | 葵タワー | 静岡県 静岡市 | 2,300 | 7.3 | 2,336 | 2,590 | 2021年 6月23日 | ||
| 底地アセット (産業インフラ型) | IL-1 | 静岡マシンヤード(底地) | 静岡県 静岡市 | 600 | 1.9 | 612 | 723 | 2022年 1月31日 | |
| 小計 | 11,442 | 36.2 | 11,552 | 12,754 | - | ||||
| 生 活 イ ン フ ラ ア セ ッ ト | 住居系 アセット | RE-1 | ロイヤルパークス千種 | 愛知県 名古屋市 | 4,400 | 13.9 | 4,585 | 4,840 | 2021年 6月23日 |
| RE-2 | 丸の内エンブルコート | 愛知県 名古屋市 | 1,080 | 3.4 | 1,181 | 1,230 | 2021年 3月30日 | ||
| RE-3 | エンブルエール草薙駅前 | 静岡県 静岡市 | 2,000 | 6.3 | 2,085 | 2,200 | 2021年 6月23日 | ||
| RE-4 | エンブルエール草薙 | 静岡県 静岡市 | 750 | 2.4 | 791 | 974 | 2021年 6月23日 | ||
| 底地アセット (生活圏配送・販売型) | RL-1 | 浜松プラザ(底地) (注5) | 静岡県 浜松市 | 11,950 | 37.8 | 12,100 | 12,500 | 2021年 6月23日 | |
| 小計 | 20,180 | 63.8 | 20,744 | 21,744 | - | ||||
| 合計 | 31,622 | 100.0 | 32,296 | 34,498 | - | ||||
(注1) 「物件番号」は、本投資法人の保有資産について、その属する「投資対象」の分類に応じて物件ごとに番号を付したものであり、「投資対象」については、LOは物流アセット、OFは産業・ビジネスアセット、ILは底地アセット(産業インフラ型)、REは住居系アセット、RLは底地アセット(生活圏配送・販売型)を表します。なお、複数の用途を有する複合施設の場合、満室稼働想定時の賃料収入割合が最も高い施設に帰属させて投資対象を記載しています。以下同じです。
(注2) 「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各不動産又は各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。
(注3) 「貸借対照表計上額」の欄には、貸借対照表計上の帳簿価額(減価償却後の帳簿価額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4) 「鑑定評価額」は、2023年1月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、各保有資産の鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しています。
(注5) 本投資法人は、浜松プラザ(底地)について、底地のほか一部の建物も取得していますが、資産の大部分が底地となることから、本資産を底地アセットに分類しています。
(ロ) 保有資産に関する権利関係の従前の経緯
保有資産に関する権利関係の従前の経緯は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 権利形態 (注1) | 前所有者 又は前受益者 | 取得時期(注2) | 取得価額 (百万円)(注3) |
| LO-1 | いなべロジスティクス センター | 信託受益権 | 合同会社伊勢1 (注6) | 2020年3月31日 | - |
| LO-2 | 松阪ロジスティクスセンター | 所有権 | 株式会社KTキャピタル | -(注7) | -(注7) |
| OF-1 | ミッドビルディング 四日市 | 信託受益権 | 合同会社伊勢1 (注6) | 2020年3月31日 | - |
| OF-2 | 葵タワー | 所有権 | ヨシコン株式会社 (注6) | 2020年9月25日 | 2,075 |
| IL-1 | 静岡マシンヤード (底地) | 信託受益権 | ヨシコン株式会社 (注6) | 2017年8月25日、2020年11月5日、2021年3月29日 | 非開示(注4) |
| RE-1 | ロイヤルパークス千種 | 信託受益権 | 合同会社尾張1 (注6) | 2019年9月27日 | - |
| RE-2 | 丸の内エンブルコート | 所有権 | 非開示 (注5) | (土地) 2014年9月29日 (建物) 2016年3月4日 | - |
| RE-3 | エンブルエール草薙駅前 | 信託受益権 | ヨシコン株式会社 (注6) | (土地) 2015年12月17日 (建物) 2021年2月22日 | - |
| RE-4 | エンブルエール草薙 | 信託受益権 | ヨシコン株式会社 (注6) | (土地) 2016年7月7日、2018年6月12日 (建物) 2019年3月10日 | - |
| RL-1 | 浜松プラザ(底地) | 信託受益権 | 合同会社とおとうみ1 (注6) | 2018年10月29日 | - |
(注1) 「権利形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
(注2) 「取得時期」は、保有資産の前所有者又は前受益者による所有権又は信託受益権取得日を登記簿に基づき記載しています。
(注3) 「取得価額」は、保有資産の前所有者又は前受益者が1年を超えて所有していない物件を対象に、前所有者又は前受益者が当該物件の取得に要した金額(売買代金に不動産取得額、登録免許税、媒介手数料を含めた取得原価)を参考情報として、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4) 一部の土地は、1年を超えて所有しているため、記載を省略しています。また、その他の土地は、開示承諾を得られていないため非開示としています。
(注5) 前所有者の名称については、開示承諾が得られていないため非開示としています。なお、当該前所有者は、本資産運用会社の利害関係者には該当しません。
(注6) 「前所有者又は前受益者」は、本資産運用会社の利害関係者に該当します。
(注7) 松阪ロジスティクスセンターの前所有者は、本資産運用会社の利害関係者には該当しないため、開示を省略しています。
(ハ) ポートフォリオ一覧
保有資産の概要は、以下のとおりです。
| 大分類 | 小分類 | 物件 番号 | 物件名称 | 所在地 | 土地面積(㎡) (注1) | 建物面積(㎡) (注2) | 建築時期 (注3) | 年間 賃料収入 (百万円) (注4) | 賃貸面積 (㎡) (注5) | 賃貸可能面積 (㎡) (注6) | テナント数 (注7) |
| 産 業 イ ン フ ラ ア セ ッ ト | 物流アセット | LO-1 | いなべロジスティクスセンター | 三重県 いなべ市 | 102,038.46 | 104,224.73(倉庫1、事務所等) 7,061.60(倉庫2) | 1995年 9月28日 (倉庫1・ 事務所等) 2004年 9月6日(倉庫2) | 非開示 (注8) | 105,914.86 | 105,914.86 | 2 |
| LO-2 | 松阪ロジスティクスセンター | 三重県松阪市 | 6,708.07 | 3,018.52 | 2021年 7月27日 | 非開示 (注8) | 3,014.40 | 3,014.40 | 1 | ||
| 産業・ビジネスアセット | OF-1 | ミッドビルディング四日市 | 三重県 四日市市 | 1,025.94 | 5,165.48 | 1991年 2月14日 | 122 | 3,581.34 | 3,842.47 | 21 | |
| OF-2 | 葵タワー | 静岡県 静岡市 | 4,923.89 | 42,532.27 | 2010年 3月31日 | 176 | 2,858.50 | 2,858.50 | 1 | ||
| 底地アセット(産業インフラ型) | IL-1 | 静岡マシンヤード(底地) | 静岡県 静岡市 | 6,219.80 | - | - | 非開示 (注8) | 6,219.80 | 6,219.80 | 1 | |
| 生 活 イ ン フ ラ ア セ ッ ト | 住居系アセット | RE-1 | ロイヤルパークス千種 | 愛知県 名古屋市 | 6,905.70 | 17,469.21 | 2007年 11月29日 | 366 | 12,086.68 | 12,443.80 | 180 |
| RE-2 | 丸の内エンブルコート | 愛知県 名古屋市 | 396.68 | 2,789.50 | 2016年 3月4日 | 61 | 2,127.48 | 2,158.31 | 65 | ||
| RE-3 | エンブルエール草薙駅前 | 静岡県 静岡市 | 3,070.99 | 6,486.26 | 2021年 2月22日 | 150 | 6,295.26 | 6,357.81 | 3 | ||
| RE-4 | エンブルエール草薙 | 静岡県 静岡市 | 1,641.26 | 2,908.12 | 2019年 3月10日 | 67 | 2,908.12 | 2,908.12 | 1 | ||
| 底地アセット (生活圏配送・販売型) | RL-1 | 浜松プラザ(底地) | 静岡県 浜松市 | 135,794.28 | 11,229.79 | 2000年 11月9日 (赤ちゃん本舗棟・ ゼビオ棟) 2000年 11月7日 (管理棟) | 632 | 80,421.45 | 80,421.45 | 7 | |
| 合計/平均 | 268,725.07 | 202,885.48 | - | 2,135 | 225,427.89 | 226,139.52 | 282 | ||||
(注1) 「土地面積」は、登記簿に基づいて土地の面積(借地がある場合には借地面積を含みます。)の合計を記載しています。なお、葵タワーについては、建物の敷地全体の面積を記載しています。
(注2) 「建物面積」は、登記簿に基づいて建物の床面積(附属建物を含みます。)の合計を記載しています。なお、葵タワーについては、一棟の建物全体の面積を記載しています。
(注3) 「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注4) 「年間賃料収入」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、駐車場、倉庫等を除きます。)に規定されている月額固定賃料(共益費を含みます。)を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、各保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている2023年1月31日現在において有効な賃貸借契約に規定されている年間賃料又は月額賃料を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約等に表示された月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載しています。なお、消費税及び地方消費税は除き、かつ、2023年1月31日時点のフリーレント及びレントホリデー(特定の月の賃料の支払を免除することをいいます。以下同じです。)は考慮しないものとします。
(注5) 「賃貸面積」は、賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資法人とテナントの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社の間で、葵タワーについては賃料固定型マスターリース契約、ミッドビルディング四日市、ロイヤルパークス千種、丸の内エンブルコート、エンブルエール草薙駅前及びエンブルエール草薙についてはパス・スルー型マスターリース契約が締結されています。また、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係る賃貸面積を含みません。以下同じです。
(注6) 「賃貸可能面積」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係る賃貸可能面積を含みません。以下同じです。
(注7) 「テナント数」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居系アセットに係る賃貸借契約の賃借人に限り、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。なお、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社の数を1件として記載しています。「テナント数」の合計は、各保有物件のテナント数を単純合算した数値を記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係るテナントを含みません。
(注8) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(ニ) 稼働率の推移
| 物件番号 | 物件名称 | 稼働率(%) | ||
| 第1期 | 第2期 | 第3期 | ||
| LO-1 | いなべロジスティクスセンター | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| LO-2 | 松阪ロジスティクスセンター | - | - | 100.0 |
| OF-1 | ミッドビルディング四日市 | 100.0 | 98.7 | 93.2 |
| OF-2 | 葵タワー | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| IL-1 | 静岡マシンヤード(底地) | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| RE-1 | ロイヤルパークス千種 | 93.7 | 95.2 | 97.1 |
| RE-2 | 丸の内エンブルコート | 96.0 | 93.8 | 98.6 |
| RE-3 | エンブルエール草薙駅前 | 100.0 | 100.0 | 99.0 |
| RE-4 | エンブルエール草薙 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| RL-1 | 浜松プラザ(底地) | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 合計(平均) | 99.6 | 99.6 | 99.7 | |
(注) 「稼働率」は、各期末時点における、各保有資産に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第2位以下を四捨五入して記載しています。
(ホ) 不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社から、2023年1月31日を価格時点として保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。その概要は、以下のとおりです。
不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 大 分 類 | 小分類 | 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価 機関 | 鑑定 評価額 (百万円) | 収益価格 | 鑑定 NOI利回り(%) (注2) | |||||||
| 直接還元法による価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | DCF法 による価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | NOI (百万円) (注1) | |||||||||
| 産 業 イ ン フ ラ ア セ ッ ト | 物流アセット | LO-1 | いなべロジスティクスセンター | 日本 ヴァリュアーズ 株式会社 | 6,870 | 6,800 | 5.4 | 6,940 | 5.2 | 5.6 | 392 | 6.3 | ||
| LO-2 | 松阪ロジスティクスセンター | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 751 | 773 | 4.4 | 742 | 4.3 | 4.6 | 34 | 5.0 | ||||
| 小計 | 7,621 | 7,573 | - | 7,682 | - | - | 426 | - | ||||||
| 産業・ビジネス アセット | OF-1 | ミッドビルディング四日市 | 大和不動産鑑定株式会社 | 1,820 | 1,860 | 5.2 | 1,800 | 5.0 | 5.4 | 105 | 6.5 | |||
| OF-2 | 葵タワー | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 2,590 | 2,590 | 4.8 | 2,590 | 4.9 | 5.0 | 127 | 5.5 | ||||
| 小計 | 4,410 | 4,450 | - | 4,390 | - | - | 233 | - | ||||||
| 底地アセット(産業インフラ型) | IL-1 | 静岡マシンヤード(底地) | 大和不動産鑑定株式会社 | 723 | 723 | 5.3 (注3) | 723 | 5.3 | - | 36 | 6.0 | |||
| 小計 | 723 | 723 | - | 723 | - | - | 36 | - | ||||||
| 生 活 イ ン フ ラ ア セ ッ ト | 住居系アセット | RE-1 | ロイヤルパークス千種 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 4,840 | 4,950 | 4.2 (注4) | 4,790 | 4.2 | 4.4 (注5) | 247 | 5.6 | ||
| RE-2 | 丸の内エンブルコート | 株式会社谷澤総合鑑定所 | 1,230 | 1,260 | 3.9 | 1,220 | 4.0 | 4.1 | 52 | 4.9 | ||||
| RE-3 | エンブルエール草薙駅前 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2,200 | 2,230 | 5.0 | 2,190 | 4.8 | 5.2 | 118 | 5.9 | ||||
| RE-4 | エンブルエール草薙 | JLL森井鑑定株式会社 | 974 | 989 | 5.0 | 959 | 4.8 | 5.2 | 50 | 6.7 | ||||
| 小計 | 9,244 | 9,429 | - | 9,159 | - | - | 468 | - | ||||||
| 底地アセット (生活圏配送・販売型) | RL-1 | 浜松プラザ(底地) | 大和不動産鑑定株式会社 | 12,500 | 12,700 | 4.7 | 12,400 | 4.5 | 4.9 | 596 | 5.0 | |||
| 小計 | 12,500 | 12,700 | - | 12,400 | - | - | 596 | - | ||||||
| 合計/平均 | 34,498 | 34,875 | - | 34,354 | - | - | 1,761 | 5.6 | ||||||
(注1) 「NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益をいいます。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各保有資産のNOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致していない場合があります。
(注2) 「鑑定NOI利回り」は、NOIを取得価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。ただし、小計欄又は合計欄の数値は、NOIの小計又は合計を取得価格の小計又は合計で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
(注3) 直接還元法(インウッド式)で採用する割引率を記載しています。
(注4) 直接還元法(修正インウッド式)で採用する割引率を記載しています。
(注5) 保有期間満了後の売却価格査定時の割引率を記載しています。
(ヘ) 建物状況評価報告書(エンジニアリングレポート(ER))の概要
本投資法人は、保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する報告書を、東京海上ディーアール株式会社(注)及びSOMPOリスクマネジメント株式会社より取得しています(以下「建物状況評価報告書」といいます。)。
建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社及びSOMPOリスクマネジメント株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注) 2021年7月1日付で東京海上日動リスクコンサルティング株式会社から東京海上ディーアール株式会社に商号を変更しています。土壌等の調査を委託した当時又は建物状況調査報告書等を取得した当時の名称が東京海上日動リスクコンサルティング株式会社である場合も、本書においては現在の商号を記載しています。
| 物件 番号 | 物件名称 | 調査業者 | 調査年月日 | 短期修繕費 (千円) (注1) (注2) | 長期修繕費 (年平均) (千円) (注1)(注3) |
| LO-1 | いなべロジスティクスセンター | 東京海上ディーアール株式会社 | 2020年10月7日 | - | 36,185 |
| LO-2 | 松阪ロジスティクスセンター | 東京海上ディーアール株式会社 | 2022年8月25日 | 741 | |
| OF-1 | ミッドビルディング四日市 | 東京海上ディーアール株式会社 | 2020年10月7日 | - | 10,942 |
| OF-2 | 葵タワー | 東京海上ディーアール株式会社 | 2020年8月19日 | - | 5,641 |
| IL-1 | 静岡マシンヤード(底地)(注4) | - | - | - | - |
| RE-1 | ロイヤルパークス千種 | 東京海上ディーアール株式会社 | 2020年9月29日 | - | 5,589 |
| RE-2 | 丸の内エンブルコート | 東京海上ディーアール株式会社 | 2020年10月23日 | - | 4,315 |
| RE-3 | エンブルエール草薙駅前 | 東京海上ディーアール株式会社 | 2021年3月2日 | - | 3,779 |
| RE-4 | エンブルエール草薙 | 東京海上ディーアール株式会社 | 2020年8月20日 | - | 1,996 |
| RL-1 | 浜松プラザ(底地) | SOMPOリスクマネジメント株式会社 | 2020年10月12日 | - | 2,413 |
(注1) 短期修繕費及び長期修繕費(年平均)は、東京海上ディーアール株式会社又はSOMPOリスクマネジメント株式会社の作成した建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
(注2) 「短期修繕費」とは、1年以内に行うべき修繕更新費用を示しています。日常の予防保守よりも優先的に修繕や交換が必要な物理的不具合や保守の遅れ、設計上の欠陥や品質の悪さ、耐用年数が過ぎているものや建物状況評価報告書発行日から1年以内に更新が必要なものも含まれます。
(注3) 「長期修繕費(年平均)」には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、建物調査診断報告書発行日から起算して12年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用の合計を、本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。
(注4) 底地物件のため、建物状況評価報告書(エンジニアリングレポート(ER))は取得していませんが、東京海上ディーアール株式会社より土壌汚染リスク評価報告書を取得しています。
(ト) 保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関
各保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。なお、いなべロジスティクスセンター、ミッドビルディング四日市、ロイヤルパークス千種及び浜松プラザ(底地)について、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上ディーアール株式会社(いなべロジスティクスセンター及びミッドビルディング四日市)、新日本管財株式会社(ロイヤルパークス千種)及びSOMPOリスクマネジメント株式会社(浜松プラザ(底地))に、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、東京海上ディーアール株式会社からは設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨の、新日本管財株式会社からは構造計算書、構造図、意匠図を検討の結果、構造計算において故意の改ざん、偽造などの不正はないものと判断される旨の、SOMPOリスクマネジメント株式会社からは構造計算書及び構造図には、偽装等を示唆する特段の事項、及び設計当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の事項は見受けられない旨の総合所見を、それぞれ取得しています。かかる所見は、東京海上ディーアール株式会社、新日本管財株式会社及びSOMPOリスクマネジメント株式会社の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社、新日本管財株式会社及びSOMPOリスクマネジメント株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算者 | 構造計算 確認機関 |
| LO-1 | いなべロジスティクスセンター | 株式会社大崎設計、村田機械一級建築士事務所(倉庫1・事務所等) 日揮株式会社一級建築士事務所 (倉庫2) | 村田機械株式会社、村田機械一級建築士事務所、大成建設株式会社(倉庫1・事務所等) 日揮株式会社、東急建設株式会社(倉庫2) | 三重県建築主事 | 株式会社大崎設計、村田機械一級建築士事務所(倉庫1・事務所等) 日揮株式会社一級建築士事務所 (倉庫2)(注1) | 三重県建築主事 |
| LO-2 | 松阪ロジスティクスセンター | 株式会社奥田工務店一級建築士事務所 | 株式会社奥田工務店 | ビューローベリタスジャパン株式会社 | 株式会社エスパス建築事務所 | 株式会社建築構造センター |
| OF-1 | ミッドビルディング四日市 | 株式会社大建設計 | 鹿島建設株式会社 | 四日市市建築主事 | 株式会社大建設計 | 四日市市建築主事 |
| OF-2 | 葵タワー | 株式会社アール・アイ・エー | 株式会社竹中工務店 | 静岡市建築主事 | 株式会社アール・アイ・エー、株式会社竹中工務店 | 静岡市建築主事 |
| IL-1 | 静岡マシンヤード(底地)(注3) | - | - | - | - | - |
| RE-1 | ロイヤルパークス千種 | 大和ハウス工業株式会社東京集合一級建築士事務所 | 大和ハウス工業株式会社 | 日本イーアールアイ株式会社 | 大和ハウス工業株式会社東京集合一級建築士事務所 | 日本イーアールアイ株式会社 |
| RE-2 | 丸の内エンブルコート | 源建築設計事務所 | 株式会社杉本組 | 株式会社確認サービス | 株式会社名構設計 | 一般財団法人愛知県建築住宅センター |
| RE-3 | エンブルエール草薙駅前 | ヨシコン株式会社一級建築士事務所 | ヨシコン株式会社 | 一般財団法人静岡県建築住宅まちづくりセンター | 株式会社ヒラテ技研一級建築士事務所 | NPO法人 静岡県建築技術安心支援センター |
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算者 | 構造計算 確認機関 |
| RE-4 | エンブルエール草薙 | ヨシコン株式会社一級建築士事務所 | 有限会社一成工房 | 一般財団法人静岡県建築住宅まちづくりセンター | 株式会社ヒラテ技研一級建築士事務所 | NPO法人 静岡県建築技術安心支援センター |
| RL-1 | 浜松プラザ(底地) | 株式会社泉沢建築設計事務所(赤ちゃん本舗棟・ゼビオ棟) 大和ハウス工業株式会社一級建築士事務所(管理棟) | 竹中・戸田建設工事共同事業体(赤ちゃん本舗棟・ゼビオ棟) 大和ハウス工業株式会社(管理棟) | 浜松市建築主事 | 株式会社泉沢建築設計事務所(赤ちゃん本舗棟・ゼビオ棟) 大和ハウス工業株式会社(管理棟) | 浜松市建築主事 |
(注1) 倉庫2について、デロイトトーマツPRS株式会社により構造計算再計算書が作成されています。
(注2) 設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関の各欄に記載の名称については、設計、施工、確認検査、構造計算及び構造計算確認がなされた当時の社名を記載しています。
(注3) 静岡マシンヤード(底地)は、底地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。
(チ) 地震リスク分析等の概要
各保有資産に係るPML(予想最大損失率)は、以下のとおりです。各PMLの数値は、東京海上ディーアール株式会社による2020年12月、2021年3月若しくは2022年10月付建物状況評価報告書及び2022年10月付地震リスク評価報告書に基づいて記載しています。なお、本書の日付現在、保有資産について地震保険を付保する予定はありません。
建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上ディーアール株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | PML値(予想最大損失率)(%) |
| LO-1 | いなべロジスティクスセンター | 2.4 |
| LO-2 | 松阪ロジスティクスセンター | 4.3 |
| OF-1 | ミッドビルディング四日市 | 7.4 |
| OF-2 | 葵タワー | 10.2 |
| IL-1 | 静岡マシンヤード(底地) | -(注1) |
| RE-1 | ロイヤルパークス千種 | 4.0 |
| RE-2 | 丸の内エンブルコート | 3.0 |
| RE-3 | エンブルエール草薙駅前 | 10.5 |
| RE-4 | エンブルエール草薙 | 14.9 |
| RL-1 | 浜松プラザ(底地) | 12.1 |
| ポートフォリオ全体(注2) | 2.8 | |
(注1)底地のみの物件のため、建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書を取得していません。
(注2)「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、東京海上ディーアール株式会社による2022年10月付「地震リスク評価報告書-ポートフォリオ評価版-[9物件]」に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。なお、静岡マシンヤード(底地)の取得については、当該資産は底地のみの所有で建物は所有していないため、上記「地震リスク評価報告書-ポートフォリオ評価版-[9物件]」に記載されたポートフォリオ全体に関するPML値に影響しません。
(リ) 主要な不動産に関する情報
保有資産において、賃料合計が全月間賃料合計の10%以上を占めることになる不動産は、以下のとおりです。
| テナントの 総数(注1) | 月間賃料収入(千円) (注2) | 賃貸面積(㎡) | 賃貸可能面積(㎡) | 稼働率(%)(注3) | |
| 浜松プラザ(底地) | 7 | 52,740 | 80,421.45 | 80,421.45 | 100.0 |
| いなべロジスティクスセンター | 2 | 非開示 (注4) | 105,914.86 | 105,914.86 | 100.0 |
| ロイヤルパークス千種 | 180 | 30,541 | 12,086.68 | 12,443.80 | 97.1 |
(注1) 「テナントの総数」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居系アセットに係る賃貸借契約の賃借人に限り、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。なお、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社の数を1件として記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係るテナントを含みません。
(注2) 「月額賃料収入」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、駐車場、倉庫等を除きます。)に規定されている月額固定賃料(共益費は含みます。)を、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、各保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている2023年1月31日現在において有効な賃貸借契約に規定されている年間賃料又は月額賃料を、千円未満を切り捨てて記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約等に表示された月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。)を記載しています。なお、消費税及び地方消費税は除き、かつ、2023年1月31日時点のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。
(注3) 「稼働率」は、2023年1月31日現在における、各保有資産に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第2位以下を四捨五入して記載しています。
(注4) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(ヌ) 主要なテナントに関する情報
保有資産において、当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりです。なお、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントを記載しています。
・契約期間満了日、賃料及び賃貸面積等
| No | テナント名称 | 業種 | 物件名称 | 契約期間 満了日 | 年間賃料 | 賃貸面積 | 契約更改の方法 | ||
| (百万円) | 比率 (%) | (㎡) | 比率 (%) (注2) | ||||||
| 1 | トヨタ自動車株式会社 | 輸送用機器 | いなべロジスティクスセンター | 2024年 9月30日 | 非開示 (注3) | 非開示(注3) | 81,641.30 | 36.2 | (注4) |
| 2 | 非開示 (注3) | 非開示 (注3) | 浜松プラザ(底地) | 非開示(注3) | 非開示 (注3) | 非開示(注3) | 28,956.56 | 12.8 | (注4) |
| 3 | 株式会社トヨタカスタマインジング&ディベロップメント | 輸送用機器 | いなべロジスティクスセンター | 2024年 9月30日 | 非開示 (注3) | 非開示(注3) | 24,273.56 | 10.8 | (注4) |
(注1) 各賃貸借契約の概要については、後記「⑤ 保有資産の個別不動産の概要」をご参照ください。
(注2) 2023年1月31日現在における保有資産の総賃貸面積に占める割合を、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。
(注3) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(注4) 定期建物賃貸借契約又は定期借地契約であり、契約更改の方法につき賃借人との合意はありません。
(ル) 担保の状況
本投資法人の保有資産において、該当事項はありません。
(ヲ) 保有資産の資本的支出
・資本的支出の予定
該当事項はありません。
・期中の資本的支出
該当事項はありません。
・長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
④ ポートフォリオの概況
保有資産のポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
(イ) 用途タイプ別投資比率
| 大分類 | 物件数 | 取得価格 (百万円) | 比率(%) (注) |
| 産業インフラアセット | 5 | 11,442 | 36.2 |
| 生活インフラアセット | 5 | 20,180 | 63.8 |
| 合計 | 10 | 31,622 | 100.0 |
(注) 比率は、取得価格を基準に算出し、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
(ロ) 用途別投資比率
| 分類 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 比率(%) (注) |
| 物流アセット | 2 | 6,922 | 21.9 |
| 産業・ビジネスアセット | 2 | 3,920 | 12.4 |
| 底地アセット (産業インフラ型) | 1 | 600 | 1.9 |
| 住居系アセット | 4 | 8,230 | 26.0 |
| 底地アセット (生活圏配送・販売型) | 1 | 11,950 | 37.8 |
| 合計 | 10 | 31,622 | 100.0 |
(注) 比率は、取得価格を基準に算出し、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
(ハ) 地域別投資比率
| 地域 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 比率(%) (注) |
| 静岡県 | 5 | 17,600 | 55.7 |
| 愛知県 | 2 | 5,480 | 17.3 |
| 三重県 | 3 | 8,542 | 27.0 |
| 合計 | 10 | 31,622 | 100.0 |
(注) 比率は、取得価格を基準に算出し、小数第2位以下を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
⑤ 保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです。かかる表において用いられる用語は、以下のとおりです。なお、時点の注記がないものについては、原則として、2023年1月31日現在の状況を記載しています。
a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
・「物件名称」は、各保有資産の名称を記載しています。
・「大分類」は、本投資法人が投資対象とする産業インフラアセット、生活インフラアセットのいずれかを、また、「小分類」は、物流アセット、産業・ビジネスアセット、底地アセット(産業インフラ型)、住居系アセット、底地アセット(生活圏配送・販売型)のいずれかを、それぞれ記載しています。
・「取得年月日」は、各保有資産に係る売買契約又は信託受益権売買契約に記載された各不動産又は不動産信託受益権の取得日を記載しています。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各不動産又は各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「鑑定評価額」は、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社から取得した各保有資産に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
・「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。なお、底地物件については、登記簿上の土地所在地(土地が複数ある場合にはそのうちの一筆の所在地)を記載しています。
・「交通」については、住居系アセット、産業・ビジネスアセット、底地アセット(産業インフラ型)は徒歩分数、物流アセット、底地アセット(生活圏配送・販売型)については、最寄りのインターチェンジ等からの距離を記載します。徒歩分数については、本資産運用会社が算出した最寄駅からの距離を分速80mで歩いた場合の時間(単位未満切上げ)又は不動産鑑定評価書若しくは建物状況評価報告書に記載された時間を記載しています。距離については、不動産鑑定評価書又は建物状況評価報告書に記載された距離を記載しています。
・ 土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。なお、底地物件については、登記簿上の土地所在地を記載しています。
・ 土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・ 土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。
・ 土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・ 土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人又は信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 建物の「建築年月日」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
・ 建物の「構造/階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
・ 建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・ 建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・「賃貸可能面積」は、各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。
・「稼働率」は、2023年1月31日現在における各保有資産に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示されている賃貸面積の合計と保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第2位以下を四捨五入して記載しています。
・「ML会社」は、各保有資産について、2023年1月31日現在で有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。また、「ML種別」については、保有資産に係るマスターリース種別(パス・スルー型又は賃料固定型の別)を記載しています。
・「PM会社」は、各保有資産について、2023年1月31日現在で有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・「信託受託者」は、各保有資産の信託受託者を記載しています。
・「主要テナント」は、2023年1月31日現在で有効な賃貸借契約に基づき本投資法人又は信託受託者から当該物件を賃借する者のうち、最も賃貸面積が大きい者を記載しています。ただし、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリース契約の物件についてはエンドテナントを記載し、底地物件については、土地賃借人を記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合は、当該契約のマスターリース会社を記載しています。
・「戸数」は、住居系アセットについて、本投資法人が賃貸可能と考える区画数を記載しているか、又は住居を用途とする保有資産若しくは区画において本投資法人が賃貸可能な区画数を、住戸タイプ別に記載しています。
・「特記事項」には、本書の提出日現在において各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
b. 「賃貸借の概要」欄に関する説明
・「テナント数」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居系アセットに係る賃貸借契約の賃借人に限り、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。なお、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社の数を1件として記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係るテナントを含みません。
・「年間賃料収入」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約(ただし、建物に係る賃貸借契約においては、駐車場、倉庫等を除きます。)に規定されている月額固定賃料(共益費を含みます。)を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、各保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている2023年1月31日現在において有効な賃貸借契約に規定されている年間賃料又は月額賃料を12倍した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約等に表示された月額賃料(共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の付属施設の使用料は除きます。)の合計額を記載しています。なお、消費税及び地方消費税は除き、かつ、2023年1月31日時点のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。
・「敷金、保証金」は、2023年1月31日現在の各保有資産に係る賃借人との間で締結されている賃貸借契約等に規定する敷金・保証金の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該保有資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に規定されている敷金・保証金の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間で締結されている賃貸借契約等に表示された敷金・保証金の合計額を記載しています。
| LO-1 いなべロジスティクスセンター | 大分類 | 産業インフラアセット | |||
| 小分類 | 物流アセット | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2021年6月23日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 6,230,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 6,870,000,000円 (2023年1月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 三重県いなべ市藤原町藤ヶ丘37番地 | ||||
| 交通 | 三岐鉄道三岐線「西藤原」駅 北東方約3,700m付近 | ||||
| 土地 | 地番 | いなべ市藤原町藤ヶ丘37番地 | 建物 | 建築年月日 | 1995年9月28日(倉庫1) 2004年9月6日(倉庫2) |
| 建蔽率 | 60% | 構造/階数 | 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき5階建(倉庫1) 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき2階建(倉庫2) | ||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 104,224.73㎡(倉庫1・事務所等) 7,061.60㎡(倉庫2) | ||
| 用途地域 | 準都市計画区域内、工業専用地域 | 設計者 | 株式会社大崎設計、村田機械一級建築士事務所(倉庫1) 日揮株式会社一級建築士事務所 (倉庫2) | ||
| 敷地面積 | 102,038.46㎡ | 施工者 | 村田機械株式会社、村田機械一級建築士事務所、大成建設株式会社(倉庫1) 日揮株式会社、東急建設株式会社(倉庫2) | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 105,914.86㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | - | ML種別 | - | ||
| PM会社 | シービーアールイー株式会社 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | トヨタ自動車株式会社 | ||||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |
| テナント数 | 2 |
| 年間賃料収入 | 非開示(注) |
| 敷金、保証金 | 非開示(注) |
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
| LO-2 松阪ロジスティクスセンター | 大分類 | 産業インフラアセット | |||
| 小分類 | 物流アセット | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2022年11月1日 | 特定資産の種類 | 不動産 | ||
| 取得価格 | 692,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 751,000,000円 (2023年1月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 三重県松阪市嬉野一志町字口山田957番地177 | ||||
| 交通 | 伊勢自動車道「一志嬉野」インターチェンジより800m | ||||
| 土地 | 地番 | 松阪市嬉野一志町字口山田957番地177 | 建物 | 建築年月日 | 2021年7月27日 |
| 建蔽率 | 60% | 構造/階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建 | ||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 3,018.52㎡ | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 設計者 | 株式会社奥田工務店一級建築士事務所 | ||
| 敷地面積 | 6,708.07㎡ | 施工者 | 株式会社奥田工務店 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 3,014.40㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | - | ML種別 | - | ||
| PM会社 | 株式会社JPM | 信託受託者 | - | ||
| 主要テナント | 非開示(注) | ||||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント数 | 1 |
| 年間賃料収入 | 非開示(注) |
| 敷金、保証金 | 非開示(注) |
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
| OF-1 ミッドビルディング四日市 | 大分類 | 産業インフラアセット | |||
| 小分類 | 産業・ビジネスアセット | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2021年6月23日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,620,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 1,820,000,000円 (2023年1月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 三重県四日市市安島二丁目10番16号 | ||||
| 交通 | 近鉄名古屋線「近鉄四日市」駅 徒歩5分 近鉄湯の山線「中川原」駅 徒歩17分 | ||||
| 土地 | 地番 | 四日市市安島二丁目 93番地 | 建物 | 建築年月日 | 1991年2月14日 |
| 建蔽率 | 80%(注) | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根9階建 | ||
| 容積率 | 500% | 延床面積 | 5,165.48㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社大建設計 | ||
| 敷地面積 | 1,025.94㎡ | 施工者 | 鹿島建設株式会社 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 3,842.47㎡ | 稼働率 | 93.2% | ||
| ML会社 | 東京キャピタルマネジメント株式会社 | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 東京キャピタルマネジメント株式会社 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | アプライドマテリアルズジャパン株式会社 | ||||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
(注) 本物件の建蔽率は本来80%ですが、商業地域かつ防火地域内の耐火建築物による緩和の適用により100%となっています。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント数 | 21 |
| 年間賃料収入 | 122百万円 |
| 敷金、保証金 | 92百万円 |
| OF-2 葵タワー | 大分類 | 産業インフラアセット | |||
| 小分類 | 産業・ビジネスアセット | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2021年6月23日 | 特定資産の種類 | 不動産 | ||
| 取得価格 | 2,300,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 2,590,000,000円 (2023年1月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 静岡県静岡市葵区紺屋町17番地1 | ||||
| 交通 | JR東海道本線・東海道新幹線「静岡」駅 徒歩2分 静岡鉄道静岡清水線「新静岡」駅 徒歩5分 | ||||
| 土地 | 地番 | 静岡市葵区紺屋町17番地1 | 建物 | 建築年月日 | 2010年3月31日 |
| 建蔽率 | 80%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付25階建 | ||
| 容積率 | 600%(注2) | 延床面積 | 42,532.27㎡(注4) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社アール・アイ・エー | ||
| 敷地面積 | 4,923.89㎡(注3) | 施工者 | 株式会社竹中工務店 | ||
| 所有形態 | 所有権(敷地権) | 所有形態 | 区分所有権(注5) | ||
| 賃貸可能面積 | 2,858.50㎡ | 稼働率 | 100.0%(注6) | ||
| ML会社 | ヨシコン株式会社 | ML種別 | 賃料固定型 | ||
| PM会社 | ヨシコン株式会社 | 信託受託者 | - | ||
| 主要テナント | ヨシコン株式会社 | ||||
| 特記事項: ・区分所有者間の管理規約において、区分所有者が専有部分について用途を変更する場合、営む業種を変更する場合、及び貸金業その他理事会で定めた業種を営む場合には、理事会の承認を得なければならないとされています。 ・区分所有者間の管理規約において、区分所有者がその区分所有建物及び敷地の所有権の全部又は一部を第三者に譲渡する場合は、事前に理事会に通知することとされており、譲渡の意思表示のあった日から起算して1か月以内であれば、他の区分所有者は譲受けを申し出ることができ、申し出の日から1か月を上回らない期限を定め、金額等条件について協議を行い、期限内に協議が整わない場合には、区分所有者は本権利を第三者に譲り渡すことができるとされています。 | |||||
(注1)本物件の建蔽率は本来80%ですが、高度利用地区の規定による制限の適用と、角地かつ防火地域内の耐火建築物による緩和の適用により90%となっています。
(注2)本物件の容積率は本来600%ですが、高度利用地区の規定による緩和の適用により800%となっています。
(注3)敷地面積は建物の敷地全体の面積であり、敷地権の割合は、家屋番号紺屋町17番1の3について1000000分の48365、家屋番号紺屋町17番1の105について1000000分の31408、家屋番号紺屋町17番1の201について1000000分の37476です。
(注4)一棟の建物全体の面積であり、本投資法人が保有している区分所有権の専有部分の面積は2,858.50㎡です。
(注5)本物件は区分所有建物であり、本投資法人は、地下1階、1階及び2階を保有しています。
(注6)本書の日付時点における、エンドテナントの稼働率は約40%です。なお、本物件はスポンサーの1社であるヨシコン株式会社との間で、賃料固定型マスターリース契約を締結しており、一定の年間賃料収入を下限とした上で、エンドテナントとの新規契約の成約状況に応じて賃貸人及び賃借人が協議し、1年毎にマスターリース賃料の変更ができることとされています。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント数 | 1 |
| 年間賃料収入 | (1)賃貸借期間の開始日から2022年6月30日までの期間:年額176百万円。 (2)2022年7月1日以降は、当年7月1日から翌年6月30日までの期間:年額176百万円を下限として、当年6月23日までにテナント契約の成約状況に応じて賃貸人及び賃借人が協議して別途合意する金額とし、当年6月23日までに金額を合意できない場合は、金額を合意するまでの間、従前の金額。 |
| 敷金、保証金 | 52百万円 |
| IL-1 静岡マシンヤード(底地) | 大分類 | 産業インフラアセット | |||
| 小分類 | 底地アセット(産業インフラ型) | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2022年1月31日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 600,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 723,000,000円 (2023年1月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 静岡県静岡市駿河区西脇字上新田148番1 | ||||
| 交通 | JR東海道本線「静岡」駅 南方3.2km付近 | ||||
| 土地 | 地番 | 静岡県静岡市駿河区西脇字上新田148番1 | 建物 | 建築年月日 | - |
| 建蔽率 | 60% | 構造/階数 | - | ||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | - | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 設計者 | - | ||
| 敷地面積 | 6,219.80㎡ | 施工者 | - | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | - | ||
| 賃貸可能面積 | 6,219.80㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | - | ML種別 | - | ||
| PM会社 | ヨシコン株式会社 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 非開示(注) | ||||
| 特記事項: ・本物件は、周囲に水路が存在することから、当該水路に係る占用許可を取得することで接道しています。信託受託者は、売主から当該許可を承継しています。 ・本物件については、事業用定期借地権設定契約を締結して土地を賃貸しています。同契約の内容についてはテナントの承諾が得られていないため非開示としています。 | |||||
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント数 | 1 |
| 年間賃料収入 | 非開示(注) |
| 敷金、保証金 | 非開示(注) |
(注) 賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
| RE-1 ロイヤルパークス千種 | 大分類 | 生活インフラアセット | |||
| 小分類 | 住居系アセット | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2021年6月23日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 4,400,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 4,840,000,000円 (2023年1月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市千種区千種二丁目23番6号 | ||||
| 交通 | JR中央本線・名古屋市営地下鉄東山線「千種」駅 徒歩13分 JR中央本線・名古屋市営地下鉄鶴舞線「鶴舞」駅 徒歩13分 名古屋市営地下鉄桜通線「吹上」駅 徒歩16分 | ||||
| 土地 | 地番 | 名古屋市千種区千種二丁目1601番地9 | 建物 | 建築年月日 | 2007年11月29日 |
| 建蔽率 | 60%(注) | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根14階建 | ||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 17,469.21㎡ | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 設計者 | 大和ハウス工業株式会社東京集合一級建築士事務所 | ||
| 敷地面積 | 6,905.70㎡ | 施工者 | 大和ハウス工業株式会社 | ||
| 所有形態 | 定期借地権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 12,443.80㎡ | 稼働率 | 97.1% | ||
| ML会社 | 株式会社リオ・コンサルティング | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社リオ・コンサルティング | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 個人 | 戸数 | 185戸 | ||
| 特記事項: ・本物件の所在地には、本物件建築後である2008年に建物の高さ制限(最高高度:31m)が導入されていますが、本物件の高さは44.171m(建築確認申請書記載の建築物の最高の高さ)であるため、本物件は本書の日付現在で既存不適格となっています。 ・借地権の概要は以下のとおりです。 借地権者:本投資法人、底地権者:独立行政法人都市再生機構、借地期間:2005年12月26日から60年間 本物件を譲渡する場合、賃借地の全部若しくは一部を転貸する場合、借地権若しくは賃借地上の建物等を譲渡する場合、賃借地上の建物等若しくは保証金返還請求権に担保設定する場合、賃借地上の建物を再築若しくは増改築する場合、賃借地上の建物等を新たに第三者に転貸する場合、新規の定期建物賃貸借契約若しくはプロパティマネジメント契約を締結する場合、マスターリース会社等の事業スキームを変更する場合、又は本投資法人と資産運用会社間の資産運用委託契約を変更する場合等には、底地権者から承諾を得る必要があります。 | |||||
(注) 本物件の建蔽率は本来60%ですが、角地による緩和の適用により70%となっています。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント数 | 180 |
| 年間賃料収入 | 366百万円 |
| 敷金、保証金 | 29百万円 |
| RE-2 丸の内エンブルコート | 大分類 | 生活インフラアセット | |||
| 小分類 | 住居系アセット | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2021年3月30日 | 特定資産の種類 | 不動産 | ||
| 取得価格 | 1,080,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 1,230,000,000円 (2023年1月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市中区丸の内三丁目15番13号 | ||||
| 交通 | 名古屋市営地下鉄名城線、桜通線「久屋大通」駅 徒歩5分 名古屋市営地下鉄桜通線、鶴舞線「丸の内」駅 徒歩7分 名古屋市営地下鉄東山線、名城線「栄」駅 徒歩12分 | ||||
| 土地 | 地番 | 名古屋市中区丸の内三丁目1515番地 | 建物 | 建築年月日 | 2016年3月4日 |
| 建蔽率 | 80%(注) | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根12階建 | ||
| 容積率 | 600% | 延床面積 | 2,789.50㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 源建築設計事務所 | ||
| 敷地面積 | 396.68㎡ | 施工者 | 株式会社杉本組 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 2,158.31㎡ | 稼働率 | 98.6% | ||
| ML会社 | 株式会社リオ・コンサルティング | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社リオ・コンサルティング | 信託受託者 | - | ||
| 主要テナント | 個人 | 戸数 | 66戸 | ||
| 特記事項: 本物件は、現状名古屋市駐車場条例が定める駐車場附置台数が確保されていませんが、名古屋市建築指導課に報告し、その見解により今後入居者からの需要を適切に把握し、需要があった場合には近隣駐車場を借り受ける等して適切に対応する方針です。 | |||||
(注) 本物件の建蔽率は本来80%ですが、商業地域かつ防火地域内の耐火建築物による緩和の適用により100%となっています。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント数 | 65 |
| 年間賃料収入 | 61百万円 |
| 敷金、保証金 | 7百万円 |
| RE-3 エンブルエール草薙駅前 | 大分類 | 生活インフラアセット | |||
| 小分類 | 住居系アセット | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2021年6月23日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,000,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 2,200,000,000円 (2023年1月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 静岡県静岡市清水区中之郷三丁目1番29号 | ||||
| 交通 | JR東海道本線「草薙」駅 徒歩2分 静岡鉄道静岡清水線「草薙」駅 徒歩6分 | ||||
| 土地 | 地番 | 静岡市清水区中之郷三丁目468番地1 | 建物 | 建築年月日 | 2021年2月22日 |
| 建蔽率 | 60%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき6階建 | ||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 6,486.26㎡ | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 設計者 | ヨシコン株式会社一級建築士事務所 | ||
| 敷地面積 | 3,070.99㎡ | 施工者 | ヨシコン株式会社 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 6,357.81㎡(注2) | 稼働率 | 99.0% | ||
| ML会社 | ヨシコン株式会社 | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | ヨシコン株式会社 | 信託受託者 | 株式会社SMBC信託銀行 | ||
| 主要テナント | 株式会社ジェイ・エス・ビー(注2) | 戸数 | 200戸 | ||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
(注1) 本物件の建蔽率は本来60%ですが、角地による緩和の適用により70%となっています。
(注2) 2022年8月1日付で賃料固定型マスターリース契約からパス・スルー型マスターリース契約に変更しています。これに伴い、賃貸可能面積が6,486.26㎡から6,357.81㎡に、主要テナントがヨシコン株式会社から株式会社ジェイ・エス・ビーにそれぞれ変更となっています。
| 賃貸借の概要 | |
| テナント数 | 3 |
| 年間賃料収入 | 150百万円 |
| 敷金、保証金 | 1百万円 |
| RE-4 エンブルエール草薙 | 大分類 | 生活インフラアセット | |||
| 小分類 | 住居系アセット | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2021年6月23日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 750,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 974,000,000円 (2023年1月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 静岡県静岡市駿河区弥生町5番16号 | ||||
| 交通 | JR東海道本線「草薙」駅 徒歩8分 静岡鉄道静岡清水線「草薙」駅 徒歩11分 | ||||
| 土地 | 地番 | 静岡市駿河区弥生町654番地1 | 建物 | 建築年月日 | 2019年3月10日 |
| 建蔽率 | 60% | 構造/階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき5階建 | ||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 2,908.12㎡ | ||
| 用途地域 | 工業地域、準工業地域 | 設計者 | ヨシコン株式会社一級建築士事務所 | ||
| 敷地面積 | 1,641.26㎡ | 施工者 | 有限会社一成工房 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 2,908.12㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | ヨシコン株式会社 | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | ヨシコン株式会社 | 信託受託者 | 株式会社SMBC信託銀行 | ||
| 主要テナント | 株式会社ジェイ・エス・ビー | 賃貸可能戸数 | 102戸 | ||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |
| テナント数 | 1 |
| 年間賃料収入 | 67百万円 |
| 敷金、保証金 | 0円 |
| RL-1 浜松プラザ(底地)(注1) | 大分類 | 生活インフラアセット | |||||||||||||||
| 小分類 | 底地アセット(生活圏配送・販売型) | ||||||||||||||||
| 特定資産の概要 | |||||||||||||||||
| 取得年月日 | 2021年6月23日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||||||||||||||
| 取得価格 | 11,950,000,000円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 12,500,000,000円 (2023年1月31日) | ||||||||||||||
| 所在地(住居表示) | 静岡県浜松市東区上西町字堂光1020番地1(赤ちゃん本舗棟・ゼビオ棟) 静岡県浜松市東区原島町字中ノ坪550番地1(管理棟) | ||||||||||||||||
| 交通 | JR東海道本線「浜松」駅 北東方4.0km付近 | ||||||||||||||||
| 土地 | 地番 | 浜松市東区上西町宇堂光1020番1 | 建物 | 建築年月日 | 2000年11月9日(赤ちゃん本舗棟・ゼビオ棟) 2000年11月7日(管理棟) | ||||||||||||
| 建蔽率 | 60% | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根平屋建(赤ちゃん本舗棟) 鉄骨造陸屋根2階建(ゼビオ棟) 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき2階建(管理棟) | ||||||||||||||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 11,070.81㎡(赤ちゃん本舗棟・ゼビオ棟) 158.98㎡(管理棟) | ||||||||||||||
| 用途地域 | 工業地域 | 設計者 | 株式会社泉沢建築設計事務所(赤ちゃん本舗棟・ゼビオ棟) 大和ハウス工業株式会社一級建築士事務所(管理棟) | ||||||||||||||
| 敷地面積 | 135,794.28㎡(注2) | 施工者 | 竹中・戸田建設工事共同企業体(赤ちゃん本舗棟・ゼビオ棟) 大和ハウス工業株式会社(管理棟) | ||||||||||||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||||||||||||
| 賃貸可能面積 | 80,421.45㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||||||||||||||
| ML会社 | - | ML種別 | - | ||||||||||||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | 信託受託者(注3) | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||||||||||||
| 主要テナント | コストコホールセールジャパン株式会社 | ||||||||||||||||
| 特記事項: ・浜松プラザイーストにおいて、本件土地からフェンスの基礎の一部が敷地南東側の国有地(水路敷)に越境しています。また、浜松プラザウエストにおいて、本件土地から境界フェンス基礎の一部が西側隣接地に越境しており、本件土地と西側隣接地の境界線付近のアスファルト舗装敷きの一部が越境している可能性があります。これらの越境に関しては、いずれも覚書等の書面の締結はありませんが、紛争等は発生していません。 ・本件土地の一部に、土壌汚染(砒素及びその化合物並びに鉛及びその化合物による基準不適合)が確認されています。本投資法人は、SOMPOリスクマネジメント株式会社に対して土壌汚染リスク調査を委託しており、「地下水の飲用利用はなく、また、人の立ち入りのある地表面はアスファルト等により覆われている」ことから「現在の使用状況では健康への影響が生じるおそれは小さいと推測」される旨の意見を得ています。 ・本投資法人は、一部テナントに対し、一定期間、当該テナントの業種と競合する一定の業種に従事する施設及び/又はその敷地を、本件土地から一定の範囲内(以下、本特記事項において「本禁止区域」といいます。なお、本件土地を含みます。)に所有し、第三者との間で賃貸借若しくは転貸借し、又はこれらと類似の行為を行わず、又は本禁止区域内の土地及び/若しくは建物を本競合業種に従事する第三者に売却しないこと等を誓約しています。 ・本物件については、事業用定期借地権設定契約(5本)を締結して土地を賃貸しています。各契約に基づく定期借地権の残存期間及び期間内の解約については以下のとおりです。各契約のその他の内容についてはテナントの承諾が得られていないため非開示としています。 | |||||||||||||||||
| |||||||||||||||||
(注1)浜松プラザは、本書の日付現在において、浜松プラザイーストエリアに所在するコストコ浜松倉庫店棟、ゼビオ棟、赤ちゃん本舗棟、ハマプラ・フレスポ棟、管理棟及びコストコ会員向け給油所並びに浜松プラザウエストエリアに所在する浜松ウエスト棟及び浜松プラザスポーツ棟(ゼクシス)から構成される複合型商業施設です。本投資法人は、このうち、浜松プラザイーストエリアに所在するゼビオ棟、赤ちゃん本舗棟、管理棟及びその敷地部分を信託財産とする信託受益権並びに浜松プラザウエストエリア底地部分を信託財産とする信託受益権を保有しています。このように本投資法人は、底地のほか一部の建物も保有していますが、資産の大部分が底地となることから、本資産を底地アセットと分類しています。
(注2)浜松プラザイーストの北側道路沿い及び西側道路沿い並びに浜松プラザウエストの東側・北側道路沿いの1,687.31㎡は、一般の歩行者の通行の用に供されている歩道として整備されており、歩道としての機能を維持することが必要です。
(注3)本物件は、(i)浜松プラザイーストエリアに所在する建物(浜松プラザイーストエリアに所在するゼビオ棟、赤ちゃん本舗棟及び管理棟)及びその敷地並びに(ii)浜松プラザウエストエリア底地部分について、それぞれ信託が設定されており、三菱UFJ信託銀行を信託受託者とする2つの信託受益権から成っていますが、各信託の信託受託者及び本投資法人の間で、合同して管理及び運用すること等を合意しています。
| 賃貸借の概要(注) | |
| テナント数 | 7 |
| 年間賃料収入 | 632百万円 |
| 敷金、保証金 | 341百万円 |
(注) 本件土地に係る事業用定期借地権設定契約及び本件建物に係る賃貸借契約の内容に基づき記載しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
