有価証券報告書-第73期(2023/02/01-2024/01/31)

(重要な会計上の見積り)
(1) 販売用不動産の評価
①当事業年度の財務諸表に計上した金額

		(単位:百万円)
	前事業年度	当事業年度
分譲建物	56,415	87,067
分譲土地	238,097	283,657
未成分譲土地	44,534	54,408
評価損計上額(売上原価)	525	520

②識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
イ 当事業年度の財務諸表に計上した金額の算出方法
販売用不動産について、期末における正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しています。正味売却価額の算定に際しては、個別物件ごとの販売価格や将来の事業計画等に基づき、見積りを行っています。
ロ 主要な仮定
正味売却価額の算出に用いた主要な仮定は将来獲得収益及び工事原価であり、物件の立地、規模、商品性、類似不動産の取引事例、不動産市況等を踏まえ事業計画の見積りを行っています。
ハ 翌事業年度の財務諸表に与える影響
翌事業年度において、経済情勢や市況の悪化等により、主要な仮定に変化があった場合は、追加で評価損の計上が必要となる可能性があります。
(2) 固定資産の評価
①当事業年度の財務諸表に計上した金額

		(単位:百万円)
	前事業年度	当事業年度
有形固定資産合計	377,496	319,436
無形固定資産合計	15,396	16,367
減損損失	233	257

②識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
イ 当事業年度の財務諸表に計上した金額の算出方法
投資不動産については物件ごとに資産のグルーピングを行い、それ以外の資産については損益管理を合理的に行い得る事業単位で資産のグルーピングを行い、その結果、営業損益又はキャッシュ・フローの継続的なマイナス、市場価格の著しい下落、用途変更等によって減損の兆候のある資産又は資産グループについて減損の判定を行っています。減損損失を認識すべきと判定した場合は、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しています。なお、回収可能価額は正味売却価額と使用価値のいずれか高い価額とし、正味売却価額は主要な投資不動産については不動産鑑定士から鑑定評価額を入手し、それ以外の資産については不動産鑑定評価基準に準ずる方法等により算定した評価額より、処分費用見込額を差し引いて算定しています。また、使用価値は将来キャッシュ・フロー見積額を、現在価値に割り引いて算定しています。
ロ 主要な仮定
将来キャッシュ・フローの見積りや回収可能価額の算定における主要な仮定は、賃料・ADR(客室平均単価)・空室率・稼働率・割引率及びキャップレートです。賃料・ADR(客室平均単価)・空室率・稼働率については、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案し、決定しています。割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しています。また、主要な投資不動産のキャップレートについては、不動産鑑定士より入手し利用しています。
ハ 翌事業年度の財務諸表に与える影響
翌事業年度において、経済情勢や市況の悪化等により、主要な仮定に変化があった場合は、追加で減損損失の計上が必要となる可能性があります。