有価証券報告書-第85期(2024/04/01-2025/03/31)

当社グループの経営方針、経営環境および対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)経営方針
当社グループは、「社会に貢献し、お客様に必要とされる存在であり続ける」との企業理念のもと、「当社グループのサステナビリティ」と「社会のサステナビリティ」の調和を図り、企業価値の最大化を目指すことを経営の基本方針としています。
当社グループは、競争優位性のある事業活動を通じて、地域社会やステークホルダーが抱える様々な課題を解決し、その対価を永い時間軸で得る(持続的利益)ことで、中長期的に企業価値を向上させるという循環的なアプローチを取っています。このため、「緩やかだが、着実かつ持続的に成長する」という前提に基づき、短期的な成果に拘泥することなく、一時的な好不況に左右されない強靭な事業構造を目指し、経営計画(2018～2026年度)に沿って、中期経営計画(フェーズⅢ 2024～2026年度)を策定しています。

(2)経営環境および対処すべき課題
当社グループのコアビジネスである不動産賃貸事業は、継続的な優良アセットの積上げと設備の更新投資により、競争優位性のある高品質な賃貸ポートフォリオを維持していかなければならず、長期にわたり多額の資金を要することとなります。このため、日本銀行の金融政策転換や金融機関での自己資本比率規制(バーゼルⅢ最終化:https://www.fsa.go.jp/policy/basel_ii/index.html)は当社グループの事業コスト等に直接的な影響を与え、さらに不動産価格にも波及が生じることから、市場流動性に対する大きなストレスとして今後十分に留意していく必要があります。当社グループでは、このような金融環境の急激な変化に適切に対処していくため、当連結会計年度を初年度とする新たな中期経営計画(2024～2026年度)をスタートさせました。
当該計画は、現行の経営計画(全体テーマ:-耐力(レジリエンス)と体力(サステナビリティ)の強化-)のフェーズⅢとして、基本方針である「① 基礎収益力(持続的に稼ぐ力)の強化」「② アセット・アロケーションの最適化」「③ 企業風土改革」に取り組み、併せて定量的な評価指標とする自己資本比率、ネットD/Eレシオ、純有利子負債/EBITDA倍率、純現金収支(フリーキャッシュ)をしっかりとコントロールすることで、財務規律を弛緩させることなく当社グループの[真の実力]を高めていくことをその目的としています。各基本方針(対処すべき課題)におけるそれぞれの[取組]は以下の通りとなります。
① 基礎収益力の強化…これから旗艦ビルの建替等の再開発が本格化してきますが、その間の賃貸収益の減少や資金負担に備え、資産回転型事業や投資助言等のノンアセットビジネスを拡充しアセットライトへ転換することで、借入水準の圧縮(自己資本増強)に努めます。また、新たな収益の柱として、海外不動産投資や不動産M&Aにも引き続き挑戦してまいります。
② アセット・アロケーションの最適化…物価高(金利上昇)、高水準の賃上げ率や空室率の低下などの経済的所与の下に、好立地に所在する既存オフィスは賃料増額改定を進めるとともに、地方中核都市圏までエリアを拡大して、インフレ耐性のある賃貸住宅や需要拡大が期待されるデータセンター・ホテルまでセクターを広げ、ポートフォリオの成長を図ってまいります。
③ 企業風土改革…前中期経営計画から取り組むオペレーション改革・DX推進の各プロジェクトを継続すること等により「業務属人化の解消」「生産性の向上」「ノウハウの蓄積・継承」に取り組み、暗黙知を形式知に置換えて個人と組織のパフォーマンス最大化を目指します。
当連結会計年度では[新たな取組]として上場株式運用(純投資)を開始、また事業再生融資を通じて社会的に存在意義のある企業の支援に取り組むなど中期経営計画は概ねオントラックで推移しましたが、定量面では、地域ビジネスソリューション事業での開発投資が先行したため各事業での販売用不動産を前倒しで整理するとともに、アセットの新規取得については一旦リタルダンド(テンポを落とす)させて資金効率の改善に努めました。今後とも必要に応じて軌道修正(計画見直し)を行い中長期目線で投資資金の総額を管理してまいります。
[新たな中期経営計画]
当社グループがサステナブルな組織であり続けるためには、[不易(変えてはならないもの-不変の真理-)]と[流行(変えていかなければならないもの)]が一体となった取り組みが求められます。当社グループにおける[不易]とは、常に過去(歴史)や周囲から学び続ける姿勢を保ち、社員はもちろんのこと当社グループに関わる地域や社会を含めた全てのステークホルダーの多様な幸せ(貢献)を実現して「必要とされる存在であり続ける」ことであり、[流行]とは、時世時節や市場・市況をよく見極め、ステークホルダーの思いや願いを先取りしたさまざまな新機軸を打ち出していくことにあります。
新たな中期経営計画では、社員一人ひとりが、高い視座・広い視野で変化を捉え、率先して[行動]を起こし、またそれぞれの[知見]を合わせて横断的に連携することで、当社グループの「経済的価値と社会的価値の両立」、従来の考え方や方法に捕らわれない「時代を先取りする新たな価値創出」に挑戦しています。

(3)目標とする経営指標等
当社グループでは、定量的な評価指標として、自己資本比率、ネットD/Eレシオ、純有利子負債/EBITDA倍率、純現金収支(フリーキャッシュ)を継続して採用、攻め(成長投資)と守り(財務規律)のバランスの取れた事業運営を心掛けながら、「緩やかだが、着実かつ持続的な成長」を目指しています。
新たな中期経営計画(フェーズⅢ 2024～2026年度)期間において掲げる定量目標は以下のとおりです。併せて、この目標達成のため3つの[パフォーマンス向上]を進めております。

〈基本となる組立〉
具体的には、過年度より過度な財務レバレッジは避け、ネットデット(純有利子負債)増加を抑制しつつ、純資産額・自己資本比率の強化により総資産(運用)の拡大を図っています。今後とも健全な財務基盤を維持しながら、基礎収益力(持続的に稼ぐ力)の向上を実現していきます。