有価証券報告書-第27期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)

文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、日本銀行や政府の政策により個人消費・設備投資といった内需は持ち直していることから、緩やかな回復基調が続きました。しかし、消費税率の引き上げを控えていることや、米中貿易摩擦の長期化などの海外経済への不安もあり、景気・経済の先行きは不透明な状況で推移致しました。
当社グループの属する不動産業界の中でもマンション分譲業界におきましては、住宅ローン金利が低水準で推移しており、第一次取得者層の購入意欲は比較的高い状況にあります。しかし、これまで用地代・建築コストの高止まりが長く続いたことからマンション販売価格は高止まりしております。これにより販売は二極化し顧客の物件の選別が厳しくなり、より良好な立地条件等の希少性の高い物件が選ばれる傾向にあります。また、2018年11月に大阪万博の開催が決定して以降、建築コストは更に高騰しており、今後の事業環境は不透明感を増しつつあります。
このような事業環境のもと、当社の強みでありますマーケティング力や用地取得力を活かし、お客様を第一に考える厳選した用地取得と細部までこだわった商品企画を行うことにより、選ばれるマンション創りに努めてまいりました。
これらの結果、連結売上高は571億95百万円(前期比18.3%増)、連結営業利益は71億70百万円(前期比6.2%増)、連結経常利益は72億37百万円(前期比8.0%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は44億74百万円(前期比3.9%増)となりました。
業績につきましては、売上高、経常利益、親会社に帰属する当期純利益いずれも6期連続の増収増益を達成し、2期連続で過去最高の売上・利益を更新するとともに、2017年3月期から2019年3月期にかけて、3期連続で「完成在庫0」(※)を達成いたしました。
※各事業年度末(2017年3月末、2018年3月末、2019年3月末)において竣工済未契約住戸ゼロ。
(日刊不動産経済通信 2019年3月14日号)
② セグメント別販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)	前年同期比(%)
不動産販売事業(千円)	49,013,093	16.6
その他(千円)	8,182,552	29.8
合計(千円)	57,195,645	18.3

(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.本表の金額には、消費税等は含まれておりません。
3.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次の
とおりであります。

相手先	前連結会計年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)		当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
	金額(千円)	割合(%)	金額(千円)	割合(%)
ジャパン・プライベート・ リート投資法人	5,000,000	10.3	-	-

③ 不動産販売事業における販売実績
最近2連結会計年度の不動産販売事業の販売実績は次のとおりであります。

区分	前連結会計年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)			当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
	物件名	引渡戸数	金額(千円)	物件名	引渡戸数	金額(千円)
中高層住宅	エスリード京橋グランテラス	195	3,120,745	エスリード江坂グランアリーナ	129	3,491,127
	エスリード新福島	168	2,775,301	エスリード伊丹グランプレイス	88	2,726,937
	エスリード神戸三宮ラグジェ	140	2,531,374	エスリード本町レジデンス	156	2,724,033
	エスリード王寺セミリア	76	2,390,960	エスリード梅田グレイス	160	2,689,662
	エスリード福島グレイス	133	2,171,334	エスリード新大阪グランファースト	123	1,981,016
	エスリード神戸三宮	123	2,024,557	エスリード江坂アルテリア	102	1,940,479
	エスリード谷町六丁目レジデンス	117	1,926,771	エスリード姫路グラセント	62	1,822,464
	エスリード難波ステーションゲートサウステラス	110	1,786,687	エスリード大阪城南グランデュクス	106	1,668,199
	エスリード宝塚セミリア	60	1,769,098	エスリード京都梅小路	90	1,630,213
	エスリード守山グラセント	52	1,652,963	エスリード阿波座ラグジェ	98	1,582,720
	その他	726	11,106,166	その他	1,397	26,352,652
	小計	1,900	33,255,961	小計	2,511	48,609,507
	中古マンション	21	223,731	中古マンション	13	100,026
戸建住宅	戸建住宅	5	213,748	-	-	-
ビル	オフィスビル	2棟	8,343,257	-	-	-
土地	-	-	-	土地	-	330,000
その他	-	-	137,230	-	-	73,585
	合計	-	42,173,929	合計	-	49,113,119

(注)区分「その他」は一部のたな卸資産から収受した賃貸料収入であります。
④ 不動産販売事業における契約実績
最近2連結会計年度の不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。

区分	前連結会計年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)				当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
	期中契約高		期末契約残高		期中契約高		期末契約残高
	戸数	金額(千円)	戸数	金額(千円)	戸数	金額(千円)	戸数	金額(千円)
中高層住宅	1,970	39,576,425	730	19,127,519	2,719	52,801,257	925	23,219,243
戸建住宅	5	213,748	-	-	-	-	-	-
ビル	-	93,257	-	-	-	-	-	-
土地	-	-	-	-	-	37,000	-	-
計	1,975	39,883,432	730	19,127,519	2,719	52,838,257	925	23,219,243

⑤ 財政状態の状況
(資産)
当連結会計年度末における資産の残高は、676億64百万円(前連結会計年度末は633億4百万円)となり、43億59百万円増加となりました。現金及び預金の減少(270億54百万円から243億21百万円へ27億32百万円減)、仕掛販売用不動産の増加(284億53百万円から332億59百万円へ48億6百万円増)、販売用不動産の増加(16億64百万円から34億20百万円へ17億55百万円増)が主な要因です。
(負債)
当連結会計年度末における負債の残高は、249億37百万円(前連結会計年度末は244億79百万円)となり、4億57百万円増加しました。借入金の減少(143億47百万円から140億82百万円へ2億64百万円減)、未払法人税等の増加(14億54百万円から20億87百万円へ6億32百万円増)が主な要因です。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産の残高は、427億26百万円(前連結会計年度末は388億24百万円)となり、39億1百万円増加しました。利益剰余金の増加(339億48百万円から378億83百万円へ39億34百万円増)が主な要因です。
⑥ キャッシュ・フローの状況
(1)キャッシュ・フローの状況の分析
当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ27億33百万円減少し、当連結会計年度末には234億95百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果減少した資金は17億77百万円(前年同期は6億81百万円の増加)となりました。これは主に税金等調整前当期純利益70億67百万円、たな卸資産の増加68億36百万円、法人税等の支払額20億71百万円によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は56百万円(前年同期は26百万円の減少)となりました。これは主に固定資産の取得による支出50百万円等によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果減少した資金は8億99百万円(前年同期は10億25百万円の減少)となりました。これは主にマンションプロジェクト資金等として88億92百万円を借入れ、マンションが竣工したこと等に伴い借入金91億57百万円を返済したことによるものです。
(2)キャッシュ・フロー指標の推移

	2017年3月期	2018年3月期	2019年3月期
自己資本比率	58.6%	61.3%	63.1%
時価ベースの自己資本比率	39.2%	53.5%	34.7%
キャッシュ・フロー対 有利子負債比率	14.3年	21.7年	-
インタレスト・カバレッジ・レシオ	8.8倍	7.4倍	-

(注)各指標の基準は以下のとおりであります。いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
1)自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/営業キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:営業キャッシュ・フロー/利払い
2)株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
3)営業キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としております。また、利払いにつきましては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。
4)2019年3月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率とインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成のための基本となる重要な事項は、「第5 経理の状況」の連結財務諸表及び財務諸表に係る注記事項に記載のとおりであります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(1) 当社グループの当連結会計年度の経営成績等
「(1)経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。
(2) 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因
「2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
(3) 当社グループの資本の財源及び資金の流動性
(キャッシュ・フロー)
当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ⑥ キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
(契約債務)
2019年3月31日現在の契約債務の概要は次のとおりであります。

	年度別要支払額(千円)
	合計	1年以内	1年超3年以内	3年超5年以内	5年超
短期借入金	509,100	509,100	-	-	-
長期借入金	13,573,700	6,240,600	7,183,100	120,000	30,000
社債	100,000	100,000	-	-	-
リース債務	350,653	75,392	133,294	87,634	54,331
その他有利子負債 割賦未払金	2,438	2,438	-	-	-
合計	14,535,891	6,927,531	7,316,394	207,634	84,331

上記の表において、連結貸借対照表の1年内返済予定の長期借入金は、長期借入金に含めております。
当社グループの第三者に対する保証は、関係会社のリース契約及び延払売買契約に対し債務保証を行っております。
(財務政策)
当社グループは、長期的な成長を実現することを目指し、財務の健全性・信頼性を堅持することを経営目標のひとつとしております。
当社グループは、運転資金需要のうち主なものは、不動産販売事業におけるたな卸資産の取得を目的とした資金であります。当該資金は、上記の経営目標に基づき、内部資金または借入により資金調達することとしております。このうち、借入による資金調達に関しましては、主として変動金利の長期借入金で調達しております。
なお、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は145億35百万円であります。
また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は234億95百万円であります。