トーセイ（8923）の土地の推移 - 全期間

有報情報

#1 事業の内容

当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

区分	事業内容	主要な会社
不動産再生事業	資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※1)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※2)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。(※1)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。(※2)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の3要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。	当社、㈱プリンセススクゥエアー
不動産開発事業	当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル(TOSEI HOTEL COCONEシリーズ)、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)、アパート(T's Cuoreシリーズ)、物流施設(T's Logiシリーズ)と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。	当社
不動産賃貸事業	当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。	当社

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

2026/02/25 14:30

#2 担保に供している資産の注記

担保に供している資産

	前事業年度(2024年11月30日)		当事業年度(2025年11月30日)
建物	19,018,989		18,231,525
土地	42,323,431		44,962,833
計	172,919,498		204,946,595

担保権によって担保されている債務

2026/02/25 14:30

#3 注記事項－オペレーティング・リース、連結財務諸表（IFRS）（連結）

(2) 貸手側
当社グループは、建物及び構築物、土地等を賃貸しております。
① オペレーティング・リースに係る収益

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#4 注記事項－売上高、連結財務諸表（IFRS）（連結）

(不動産開発事業)
取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売する事業であります。当該事業における履行義務及びその充足時期、取引価格の決定方法、収益の認識時期等については、不動産再生事業と同様であります。
(不動産賃貸事業)

2026/02/25 14:30

#5 注記事項－有形固定資産、連結財務諸表（IFRS）（連結）

(単位:千円)

	建物及び構築物	土地	その他	合計
2023年12月1日時点の残高	17,732,242	15,424,374	3,510,141	36,666,757
取得	42,939	-	131,436	174,375
売却又は処分	△630	△106	△71,251	△71,988
振替	-	-	2,761	2,761
2024年11月30日時点の残高	17,774,551	15,424,267	3,573,087	36,771,906
取得	164,600	-	86,717	251,318
売却又は処分	△71,139	△2,795	△147,160	△221,095
振替	△573,381	1,838,475	△12,605	1,252,488
2025年11月30日時点の残高	17,294,631	17,259,947	3,500,039	38,054,618
減価償却累計額及び減損損失累計額
2023年12月1日時点の残高	2,859,207	-	789,547	3,648,755
減価償却費	740,110	-	352,380	1,092,490
売却又は処分	△89	-	△66,181	△66,270
振替	-	-	2,761	2,761
2024年11月30日時点の残高	3,599,228	-	1,078,508	4,677,736
減価償却費	783,364	-	339,815	1,123,179
減損損失	12,011	10,633	-	22,645
売却又は処分	△65,629	△1,544	△127,532	△194,706
振替	△524,726	-	△10,735	△535,461
2025年11月30日時点の残高	3,804,248	9,088	1,280,056	5,093,393
帳簿価額
2023年12月1日時点	14,873,034	15,424,374	2,720,593	33,018,001
2024年11月30日時点	14,175,323	15,424,267	2,494,578	32,094,169
2025年11月30日時点	13,490,383	17,250,858	2,219,982	32,961,224

2024年11月30日時点及び2025年11月30日時点における使用権資産の帳簿価額は、それぞれ2,030,914千円及び1,879,798千円であります。
当連結会計年度の振替は、棚卸資産への振替及び棚卸資産からの振替であります。

2026/02/25 14:30

#6 注記事項－重要性がある会計方針、連結財務諸表（IFRS）（連結）

すでに認識されている有形固定資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。日常的に行う有形固定資産の保守費用は、発生時に純損益として認識しております。
土地及び建設仮勘定以外の資産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物 3-50年

2026/02/25 14:30

#7 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）

<中期経営計画「Further Evolution 2026」定量計画(連結)当初計画(2024年1月12日発表)><中期経営計画「Further Evolution 2026」定量計画(連結)実績および修正計画(2025年1月10日発表)><中期経営計画「Further Evolution 2026」定量計画(連結)実績および修正計画(2026年1月14日発表)>(7) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項
当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。

2026/02/25 14:30