資産

有報情報

#1 その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

費税等の会計処理
消費税等の会計処理は、税抜方式によっております。
(2) 外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。
(3) ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
・ヘッジ手段・・・金利スワップ
・ヘッジ対象・・・借入金に係る利息
③ ヘッジ方針
借入金利変動リスク低減並びに金融収支改善のため、ヘッジ対象の範囲内で金利変動リスクをヘッジしております。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を半期毎に比較し、両者の変動額等を基にヘッジの有効性を評価しております。2020/02/27 15:00

#2 コーポレート・ガバナンスの概要

・重要情報の漏洩防止への取組み強化
情報資産(紙媒体、データ)の取扱いルールの遵守状況につき、全部署において自主点検を実施するとともに、内部監査部による監査を実施し、ルール違反者への罰則の強化、個別指導を継続実施しております。
なお、当連結会計年度においては、紙媒体の管理不徹底により生じる恐れがある情報漏洩を抑止するため、ペーパーレス化を促進するためのIT活用について研究を始めております。

2020/02/27 15:00

#3 主な資産及び負債の内容（連結）

主な資産及び負債の内容】
連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。2020/02/27 15:00

#4 事業等のリスク

今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。

主な法的規制

・宅地建物取引業法・国土利用計画法・都市計画法・建築基準法・建設業法・建築士法・住宅の品質確保の促進等に関する法律・金融商品の販売等に関する法律・不動産特定共同事業法・信託業法・投資信託及び投資法人に関する法律・資産の流動化に関する法律・不動産投資顧問業登録規程・住宅瑕疵担保履行法・犯罪による収益の移転防止に関する法律・マンションの管理の適正化の推進に関する法律・建築物における衛生的環境の確保に関する法律・警備業法・消防法・エネルギーの使用の合理化に関する法律・貸金業法・旅館業法・食品衛生法

② 免許、許認可等
当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループは、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。

2020/02/27 15:00

#5 会計基準等の改正等に伴う会計方針の変更、財務諸表（連結）

『「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号平成30年3月30日。以下、「収益認識会計基準」)』及び『「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号平成30年3月30日)』が2018年4月1日以後開始する事業年度の期首から適用できることになったことに伴い、当事業年度の期首から収益認識会計基準等を適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしました。なお、これによる重要な影響はありません。
(「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」等の適用)
「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第26号平成30年2月16日)等を当事業年度より適用しており、繰延税金資産の回収可能性の判断を見直しました。

2020/02/27 15:00

#6 固定資産の減価償却の方法

形固定資産(リース資産を除く)
定額法を採用しております。また、一部の資産については、定率法を採用しております。
(2) 無形固定資産(リース資産を除く)
・自社利用のソフトウエア
社内における見積利用可能期間に基づく定額法を採用しております。
(3) リース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。2020/02/27 15:00

#7 担保に供している資産の注記

※1 担保に供している資産並びに担保付債務は以下のとおりであります。
担保に供している資産

2020/02/27 15:00

#8 有形固定資産等明細表（連結）

【有形固定資産等明細表】
(単位:千円)

2020/02/27 15:00

#9 税効果会計関係、財務諸表（連結）

(税効果会計関係)
1 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

	前事業年度(2018年11月30日)		当事業年度(2019年11月30日)
繰延税金資産
未払事業税否認	60,212	千円	66,376	千円
繰延税金負債合計	△31,040		△815,544
繰延税金資産及び負債の純額	405,748		△359,212

2 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

2020/02/27 15:00

#10 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）

3.安定事業比率の拡大
前中期経営計画終了時の売買57:安定43から、2018年11月期は売買56:安定44、2019年11月期は売買55:安定45と順調に引き上げてまいりました。この2期においては、不動産ファンド・コンサルティング事業と不動産管理事業は好調に推移しましたが、不動産賃貸事業において固定資産(有形固定資産および投資用不動産)の保有の積み増しが当初計画に比して遅れたことにより、2020年11月期は売買60:安定40に留まる見込みであります。
③ 優先的に対処すべき事業上、財務上の課題

2020/02/27 15:00

#11 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析

(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産39棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等28棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は5,944百万円(前連結会計年度比0.2%増)、セグメント利益は2,367百万円(前連結会計年度比3.5%減)となりました。

2020/02/27 15:00

#12 表示方法の変更、財務諸表（連結）

(「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」等の適用)
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号平成30年2月16日)等を当事業年度の期首から適用しており、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示しております。
この結果、前事業年度の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」196,562千円は、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」405,748千円に含めて表示しております。

2020/02/27 15:00

#13 財務制限条項に関する注記

・連結包括利益計算書において、税引前利益を0円以上に維持すること。
※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。
・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

2020/02/27 15:00

#14 資産の評価基準及び評価方法

資産の評価基準及び評価方法
(1) 有価証券の評価基準及び評価方法
① 子会社株式 移動平均法による原価法
② その他有価証券
時価のあるもの
決算日の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定)
時価のないもの
移動平均法による原価法
(2) デリバティブの評価基準及び評価方法
デリバティブ 時価法
(3) たな卸資産の評価基準及び評価方法
評価基準は原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。
① 販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法
② 貯蔵品
最終仕入原価法2020/02/27 15:00

#15 追加情報、財務諸表（連結）

(追加情報)
(資産の保有目的の変更)
従来、有形固定資産として保有していた賃貸物件29,567千円を、事業方針の変更に伴い販売用不動産へ振り替えております。また、従来、販売用不動産として保有していた賃貸物件1,723,423千円を、事業方針の変更に伴い有形固定資産へ振り替えております。

2020/02/27 15:00

#16 重要な会計方針、財務諸表（連結）

(重要な会計方針)
1 資産の評価基準及び評価方法
(1) 有価証券の評価基準及び評価方法

2020/02/27 15:00

#17 関係会社に関する資産・負債の注記

※2 関係会社に対する資産及び負債

2020/02/27 15:00