有価証券報告書-第53期(令和2年8月1日-令和3年7月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、個人消費や住宅投資、設備投資など新型コロナウイルス感染拡大前の水準を上回るなど緩やかな回復傾向にある一方で、飲食やインバウンド需要の低迷は続いており、業種による二極化が進んでおります。新型コロナワクチンの接種率は順調に増加しているものの、主要都市における緊急事態宣言やまん延防止等重点措置の延長により、感染拡大防止と社会経済活動の両立は一進一退の状況が続いており、先行き不透明な状況にあります。
当社グループが属する不動産業界におきましては、コロナ禍による世界的な木材高騰(いわゆるウッドショック)や塩化ビニール樹脂製品の値上げなどによる建築資材の高騰が続き、住宅建築コストは不安定な状態にあります。
このような事業環境下、当社グループは各事業セグメントにおいて、以下のような取り組みを行いました。
不動産分譲事業においては、主要ブランド『MIJAS(ミハス)』『EL FARO(エルファーロ)』事業の仕入・販売活動を積極的に行い、シリーズ供給実績100棟目となる『ミハス池袋(東京都豊島区)』を含め、都心近郊において21棟の引渡しを完了いたしました。また、不動産再生事業として『ME BLD.(エムイービルド)』シリーズの開発・提供など、多種多様な商品展開により潜在的な賃貸不動産検討顧客の掘り起こしを行うなど更なる収益拡大に努めました。
不動産賃貸事業においては、既存オーナー様向けに定期開催しておりました各種セミナーはやむなく中止しておりますが、非対面によるコミュニケーション活動、CSアンケートを実施するなど、既存オーナー様との継続的な情報共有・情報交換を図っております。また、主要ブランドである『MIJAS(ミハス)』『EL FARO(エルファーロ)』シリーズにつきましては、商品創りから管理まで当社グループにて一貫した「ワンストップサービス」をご提供することにより、高品質、高稼働率の維持に努め、収益性の高い投資用不動産商品として高評価を得ており、投資用不動産シリーズのリピート購入に繋がるなど、グループ内の相乗効果を発揮しております。
不動産仲介事業においては、不動産分譲事業など他事業を含めた独自の情報網を活用し、顧客ニーズに合わせた物件紹介を行い、収益獲得に努めました。
請負事業においては、当社グループによる『MIJAS(ミハス)』シリーズ5棟、『EL FARO(エルファーロ)』シリーズ1棟の設計・施工、その他管理物件の特性、状態に合わせたリフォーム・リノベーションの提案を積極的に行い、更なる収益獲得に努めました。
以上の結果、当社グループの当連結会計年度における売上高は、緊急事態宣言発令の影響によって販売時期が前期から当期にずれ込んだ案件があり、当期においては、新型コロナウイルス感染症の影響が限定的であったことから、101億81百万円(前連結会計年度比2.8%増)となり、『MIJAS(ミハス)』『EL FARO(エルファーロ)』などの投資用不動産の販売案件は、いずれも安定した利益率・利益額を確保できたことに加えて、新型コロナウイルス感染予防対策のため対面営業、展示会・セミナーの中止・縮小によって広告宣伝費が圧縮され、販売費及び一般管理費を削減できたことなどにより、営業利益は9億82百万円(前連結会計年度比78.1%増)、経常利益は9億61百万円(前連結会計年度比116.3%増)となりました。また、当期実績及び今後の業績動向を踏まえ、繰延税金資産の回収可能性を慎重に検討した結果、2021年7月期第4四半期において、繰延税金資産を一部取崩したことにより、親会社株主に帰属する当期純利益は8億25百万円(前連結会計年度比169.7%増)となりました。
セグメント別の業績は、次のとおりであります。
[不動産分譲事業]
不動産分譲事業においては、アパート開発事業である「MIJAS(ミハス)」シリーズを18棟、プレミアム賃貸マンションシリーズ「EL FARO(エルファーロ)」を3棟売却いたしました。また不動産再生事業により収益用不動産1棟を売却、その他開発事業用地などの売却を行いました。その結果、売上高は77億46百万円(前連結会計年度比3.5%増)、セグメント利益は7億87百万円(前連結会計年度比108.8%増)となりました。
[不動産賃貸事業]
不動産賃貸事業においては、グループ会社である不動産管理会社の管理事業における、プロパティーマネージメント報酬等により、売上高は21億17百万円(前連結会計年度比1.2%減)、セグメント利益は3億37百万円(前連結会計年度比1.9%増)となりました。
[不動産仲介事業]
不動産仲介事業においては、不動産媒介報酬等により、売上高は57百万円(前連結会計年度は、売上高1百万円)、セグメント利益は18百万円(前連結会計年度は、セグメント利益1百万円)となりました。
[請負事業]
請負事業につきましては、工事請負の施工及びリフォーム工事等により、売上高は2億43百万円(前連結会計年度比7.3%減)、セグメント利益は2百万円(前連結会計年度比84.4%減)となりました。
[その他]
その他につきましては、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主に保険代理業等により、売上高は34百万円(前連結会計年度比3.4%減)、セグメント利益は32百万円(前連結会計年度比3.6%減)となりました。
② 財政状態の状況
当連結会計年度末の総資産残高は、前連結会計年度末と比較して1億58百万円増加し、116億7百万円となりました。主たる変動要因としては、物件売却によりたな卸資産が7億9百万円、短期貸付金の回収によって1億円、繰延税金資産の一部取崩しによって1億5百万円それぞれ減少したものの、現金及び預金が10億60百万円増加したこと等によるものです。
負債の残高は前連結会計年度末と比較して5億53百万円減少し、65億22百万円となりました。主たる変動要因としては、開発事業用地等の取得資金として長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む。以下同様。)が7億72百万円増加しましたが、物件売却等に伴う返済によって、短期借入金が11億9百万円減少したこと等によるものです。
純資産は、前連結会計年度末に比べ7億12百万円増加し、50億85百万円となり、自己資本比率においては5.6ポイント増加し、43.7%となりました。主たる要因としては、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により8億25百万円増加したこと、配当金として1億18百万円支出したこと等によるものです。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)の残高は、前連結会計年度末に比べ11億5百万円増加し、33億82百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
[営業活動によるキャッシュ・フロー]
営業活動により得られた資金は14億54百万円(前連結会計年度は10億99百万円の収入)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益により9億62百万円増加したこと、たな卸資産の売却により7億9百万円増加したこと等によるものであります。
[投資活動によるキャッシュ・フロー]
投資活動により得られた資金は、1億44百万円(前連結会計年度は0百万円の支出)となりました。これは主に、貸付金の回収により1億円増加したこと等によるものであります。
[財務活動によるキャッシュ・フロー]
財務活動により支出した資金は4億94百万円(前連結会計年度は4億38百万円の支出)となりました。これは主に、開発事業用地等取得のための資金として、短期借入金及び長期借入金の返済により合計で3億36百万円減少、配当金支払いにより1億18百万円減少したこと等によるものであります。
④ 生産、受注及び販売の状況
a. 生産実績
当社グループは、主として不動産分譲事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業及び請負事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
b. 受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
c. 販売実績
当連結会計年度に販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

[連結セグメント別業績]
セグメントの 名称		当連結会計年度 (自 2020年8月1日 至 2021年7月31日)
		金額(千円)	前期比増減率(%)
不動産分譲事業	共同事業物件	-	△100.0
	自社単独物件	7,746,865	6.2
	小計	7,746,865	3.5
不動産賃貸事業		2,117,123	△1.2
不動産仲介事業		57,919	3,752.1
請負事業		225,052	△6.1
その他		34,133	△3.4
合 計		10,181,094	2.8

(注)1.セグメント間取引については、相殺消去しております。
2.不動産分譲事業における共同事業物件の売上高は各物件の総売上高に対し、当社グループ事業シェアに応じた当社グループの売上高であります。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用並びに過去の実績や合理的な方法に基づく見積りが行われ、資産・負債や収益・費用の数値に反映されております。なお、これらの見積りについては継続して評価し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積り特有の不確実性が伴うため、実際の結果と異なる場合があります。
当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する分析・検討内容
1)財政状態の分析
(資産合計)
当連結会計年度末の総資産残高は前連結会計年度末と比較して1億58百万円増加し、116億7百万円となりました。主たる変動要因としては、物件売却によりたな卸資産が7億9百万円、短期貸付金の回収によって1億円、繰延税金資産の一部取崩しによって1億5百万円それぞれ減少したものの、現金及び預金が10億60百万円増加したこと等によるものです。
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産の残高は、106億86百万円となり、前連結会計年度末に比べ2億74百万円増加いたしました。これは、現金及び預金が10億60百万円増加した一方、賃貸アパートメントブランド事業(MIJAS)及び賃貸マンションブランド(EL FARO)の売却等により、たな卸資産等が合計で7億9百万円、短期貸付金が回収により1億円減少したこと等によるものです。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産の残高は、9億20百万円となり、前連結会計年度末に比べ1億15百万円減少いたしました。これは、繰延税金資産の一部取崩しにより1億5百万円減少したこと等によるものです。
(負債合計)
負債の残高は前連結会計年度末に比べ5億53百万円減少し、65億22百万円となりました。主たる変動要因としては、開発事業用地等の取得資金として長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む。以下同様。)が7億72百万円増加しましたが、物件売却等に伴う返済によって、短期借入金が11億9百万円減少したこと等によるものです。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債の残高は、22億46百万円となり、前連結会計年度末に比べ18億34百万円減少いたしました。これは、物件売却等に伴い、一年内返済予定の長期借入金が5億57百万円、短期借入金が11億9百万円減少したこと等によるものです。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債の残高は、42億75百万円となり、前連結会計年度末に比べ12億80百万円増加いたしました。これは、新規事業用地購入のための資金として長期借入金が13億29百万円増加したこと等によるものです。
(純資産合計)
純資産は、前連結会計年度末に比べ7億12百万円増加し、50億85百万円となり、自己資本比率においては5.6ポイント増加し、43.7%となりました。主たる要因としては、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により8億25百万円増加したこと、配当金として1億18百万円支出したこと等によるものです。
2)経営成績の分析
(売上高)
詳細につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要、①経営成績の状況」及び「(1)経営成績等の状況の概要、④生産、受注及び販売の状況」をご参照ください。
なお、当連結会計年度におきましては売上高が101億81百万円と前連結会計年度と比較して2.8%の増加となり、売上原価81億47百万円(前連結会計年度比2.5%減)を差し引き、売上総利益は、20億33百万円(前連結会計年度比31.3%増)となり減収・増益となりました。
これは、当社グループ全体の売上高の約8割を占める不動産分譲事業セグメントにおきまして、緊急事態宣言発令以降、販売活動が停滞、縮小したことで、販売予定案件が次期にずれ込むなどの影響により売上高が減少したものの、販売案件はいずれも安定した利益率・利益額を確保できたこと、販売費・管理費の削減に積極的に取り組んだことが増益の要因となりました。当連結会計年度において主力の賃貸用アパートメントブランド『MIJAS(ミハス)』シリーズは18棟、賃貸マンション事業『EL FARO(エルファーロ)』シリーズは3棟の引渡し、不動産再生事業として収益用不動産1棟の売却など、多様な顧客ニーズに対応した商品開発に取り組み、主力事業の基盤は変わらず堅調に推移しております。
(売上総利益)
当連結会計年度の売上原価は、81億47百万円(前連結会計年度比2.5%減)となりました。この結果、売上総利益は、20億33百万円(前連結会計年度比31.3%増)となりました。
(営業利益)
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、10億51百万円(前連結会計年度比5.4%増)となりました。主な減少要因は、新規事業用地の仕入及び販売活動に係る広告費用など営業活動費用等の削減等によるものであります。
この結果、売上総利益から販売費及び一般管理費を減算した営業利益は、9億82百万円(前連結会計年度比78.1%増)となりました。
(経常利益)
当連結会計年度の営業外損益について、営業外収益が1億59百万円(前連結会計年度比113.0%増)、営業外費用が1億80百万円(前連結会計年度比1.0%減)となりました。当連結会計年度の主な内容は、営業外収益が受取利息、営業外費用が支払利息であります。
この結果、営業利益に営業外損益を加減算した経常利益は、9億61百万円(前連結会計年度比116.3%増)、売上高経常利益率は、5.0ポイント増加し、9.4%となりました。
(税金等調整前当期純利益)
税金等調整前当期純利益は、9億62百万円(前連結会計年度比237.3%増)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
法人税、住民税及び事業税、法人税等調整額等を計上したことにより、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、8億25百万円(前連結会計年度比169.7%増)となりました。
3)キャッシュ・フローの状況の分析
キャッシュ・フローの状況の分析につきましては、「第2 事業の状況 3経営者による財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
4)資本の財源および資金の流動性
当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産分譲事業における事業用地等の購入費用であり、その調達手段は主として金融機関からの借入れによっております。事業用地等の購入費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、借入れに係る費用を低減するよう努めております。金融機関による借入れにつきましては、現状は比較的低コストで調達できているものの、将来の金融環境によっては、コストを含む調達環境が大きく変動するリスクがあります。
5)経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの経営成績等に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
6)経営者の問題意識と今後の方針について
当社の賃貸アパートメントブランド『MIJAS(ミハス)』事業を中心とする投資用賃貸不動産市場においては、地方都市を中心として空家数の増加が続いており、全国的な需要回復が難しい中で安定した入居率を確保するには、将来的にも高い入居率が見込める都心エリアへの重点的な物件供給、また付加価値サービスの提供による差別化戦略が求められております。
全国的な感染拡大が続く新型コロナウイルス感染症においては、主要都市における緊急事態宣言やまん延防止等重点措置の延長により、感染拡大防止と社会経済活動の両立は一進一退の状況が続いており、「ウィズコロナ/アフターコロナ」を見据えた事業施策が求められております
そのような事業環境下、当社の企業理念である、一生涯のお付き合いをいただける様、「モノ創りにこだわった、総合デベロッパー」として、不動産分譲事業におきまして、当社グループにて開発・販売・物件管理を一体としたワンストップサービスの商品として好調な賃貸アパートメントブランド『MIJAS(ミハス)』事業(2021年7月期18棟供給済)、プレミアム賃貸マンション『EL FARO(エルファーロ)』事業(2021年7月期3棟供給済)を主力事業とし、年間約25棟前後の供給を計画目標として、引き続き新型コロナウイルス感染症の拡大防止に充分配慮の上、事業の用地仕入れ活動および販売活動を積極的に展開してまいります。
また、その他の不動産賃貸事業、請負事業につきましては、今後も事業規模を拡大し、継続的かつ安定的な収益の確保を図ってまいります。