有価証券報告書-第33期(2023/04/01-2024/03/31)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の5類移行による経済活動の正常化と雇用・所得環境の改善により緩やかな回復が続きました。一方で、世界的な金融引き締めによる海外景気の下振れが我が国経済に影響を及ぼすリスク、物価上昇の進展、金融資本市場における諸条件の変動などの不透明要因も見られました。
住宅業界においては、物価上昇を背景とした住宅価格の高止まりによる住宅需要の低迷により、分譲戸建て住宅の着工戸数は令和4年11月に前年割れに転じて以来、前年割れの水準が継続しています。特に、本年1月及び2月においては令和2年8月以来の1万戸割れとなり、住宅市場の冷え込みが顕著となりました。
このような状況の中、当社グループにおきましては、「新築住宅販売事業の持続的な成長に向けた事業基盤の強化と事業エリアの拡大」、「住宅ストック事業の規模拡大、新築住宅販売事業との相乗効果の最大化」及び「サステナビリティ(ESG)課題への対応強化」を基本方針とする第三次中期経営計画(令和4年3月期から令和6年3月期)の下、事業基盤の強化と企業価値の向上に取り組んでまいりました。
不動産販売セグメントにおいては、主力の新築住宅販売にてZEH住宅や長期優良住宅といった環境性能に優れた商品の供給を強化し、需要の喚起に努め、首都圏においては前連結会計年度を上回る販売棟数を記録しました。しかし、北関東においては、市場環境の悪化とコロナ特需終息の影響を受け、前連結会計年度に比べ販売棟数が減少しました。その結果、グループ全体の新築住宅販売棟数は前連結会計年度に比べて大きく落ち込み、不動産販売セグメントは減収減益となりました。
同様に建築材料販売セグメントにおいては、住宅市場の冷え込みの影響を受けて減収減益となり、また不動産賃貸セグメントにおいては、資産効率の向上と運用物件の増加によって増収増益となりましたが、不動産販売セグメントの落ち込みが大きく、連結ベースでの売上高及び利益は前連結会計年度に比べ減少することとなりました。
以上の結果、当連結会計年度の経営成績は、売上高は515億21百万円(前期比6.7%減)、営業利益は11億75百万円(前期比64.7%減)、経常利益は8億77百万円(前期比71.7%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は4億16百万円(前期比80.8%減)となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりです。
不動産販売
新築住宅販売では、『ソラタウンつくば松代Ⅱ(つくば市、全103区画)』、『みずのいろ、澪桜の空 流山・運河(流山市、全28区画)』等、全棟がZEH住宅や長期優良住宅で構成する住宅団地をマーケットに供給し差別化を図ることで、シェアの維持・獲得と首都圏での事業の拡大に取り組んでまいりました。また、商品面では「ZEH住宅」と日中の太陽光発電を有効活用する『おひさまエコキュート』や、安心・快適で住宅ローン金利や税制面で優遇された「長期優良住宅」等を積極的に供給しました。また、土地の仕入から住宅の供給、アフターメンテナンスまでの一貫体制による商品・サービス提供とサステナブルな家づくりなどが評価されたことで、2024年オリコン顧客満足度調査の建売住宅ビルダー北関東部門第1位(5年連続)を獲得しました。
しかしながら、販売面ではコロナ特需の反動減に加え住宅価格の高騰と生活関連商品の物価上昇等から住宅取得意欲の低迷が続いたことで前年を大きく下回る結果となり、新築住宅販売棟数は、首都圏エリアにおいては前年と比べ増加となりましたが、全体としては北関東エリアでの落ち込みが大きかったことが影響し、前年と比べ154棟減の1,278棟となりました。
中古住宅販売では、仕入価格と住宅のリフォーム費用等の上昇が続くなど厳しい状況が続きました。また、販売面では、新築住宅と同様に取得層の購入マインド低下が継続する中で、大手ビルダー等を中心に新築住宅の値下げ販売の動きが加速し、販売価格の見直しを余儀なくされる状況が続きました。このような状況の中、当連結会計年度の販売棟数は前期比2棟減の124棟となりました。
以上の結果、当連結会計年度における不動産販売セグメントの売上高は481億76百万円(前期比5.4%減)、セグメント利益は3億37百万円(前期比86.6%減)となりました。
建築材料販売
建築材料販売では、プレカット材や建築材料等の受注環境は、新設住宅(木造)着工戸数が当連結会計年度末まで24か月連続で前年同月を下回るなど、住宅市場の低迷の影響を受ける厳しい状況が続きました。木材価格は、足元では令和4年の夏場をピークとした下げ基調が止まり横ばいとなっています。このような中、優良顧客との関係強化と埼玉県エリアでの拡販に注力しましたが、受注環境の激化に伴う販売価格の低下が影響し、前年同期に比べ減収減益となりました。
以上の結果、当連結会計年度における建築材料販売セグメントの売上高は29億円(前期比26.5%減)、セグメント利益は2億57百万円(前期比46.6%減)となりました。
不動産賃貸
不動産賃貸では、オフィスビル及び住居用建物の賃貸事業と時間貸駐車場を主体とするパーキング事業を展開しています。賃貸オフィス等は、当期における運用資産に大きな変動が無い中で、稼働率及び賃料が概ね横ばいで推移しましたが、前期第4四半期に取得したサンビレッジ沼南(千葉県柏市、全173戸)が当期業績に通期で寄与しました。パーキング事業は、新たに取得した時間貸駐車場63台(栃木県小金井駅前)が第1四半期から運用を開始したことに加え、社会経済活動の活性化が進む中で、全般的に運用資産の稼働率が向上する傾向で推移しました。
以上の結果、当連結会計年度における不動産賃貸セグメントの売上高は4億44百万円(前期比33.2%増)、セグメント利益は2億40百万円(前期比51.6%増)となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、営業活動及び投資活動において減少し、財務活動により増加した結果、前連結会計年度末に比べ6億46百万円減少し、101億79百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は、次の通りであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金の減少は、22億23百万円(前期は88億45百万円の減少)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益による資金の増加があったものの、棚卸資産が増加したことによる資金の減少が生じたことによります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金の減少は、4億63百万円(前期は14億88百万円の減少)となりました。これは主に、賃貸駐車場や賃貸用建物等の有形固定資産の取得があったことによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金の増加は、20億41百万円(前期は100億75百万円の増加)となりました。これは主に、配当金の支払や自己株式の取得による支出があった一方で、有利子負債(社債及び借入金)の増加による収入があったことによるものです。
③生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメント の名称	項 目	当連結会計年度(自 令和5年4月1日 至 令和6年3月31日)
		件 数	前年同期比(%)	金額(千円)	前年同期比(%)
不動産販売	戸建住宅	1,304	90.2	44,219,810	94.3
	注文住宅	21	52.5	440,216	48.0
	土 地	27	75.0	723,813	98.3
	小計	1,352	88.9	45,383,840	93.5
建築材料販売	プレカット製品	-	-	3,522,215	65.3
合計		1,352	88.9	48,906,055	90.7

(注)1.金額は販売価額によっており、セグメント間の内部振替前の数値によっております。
2.完成物件のみを記載しております。
3.不動産賃貸については、生産活動を伴わないため記載しておりません。
b. 受注実績
当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	項 目	当連結会計年度(自 令和5年4月1日 至 令和6年3月31日)
		受注高				受注残高
		件数	前年同 期比 (%)	金額(千円)	前年同 期比 (%)	件数	前年同 期比 (%)	金額(千円)	前年同 期比 (%)
不動産販売	戸建住宅	1,283	96.6	43,379,304	102.2	90	140.6	3,640,884	153.4
	注文住宅	23	67.6	525,486	70.7	13	118.2	213,116	166.7
	土 地	13	44.8	606,301	85.3	1	-	11,990	-
	他の不動産	-	-	2,394,307	104.7	-	-	75,773	63.9
	その他	-	-	2,358,746	97.4	-	-	269,540	99.2
	小計	1,319	94.8	49,264,146	101.4	104	138.7	4,211,305	145.6
建築材料販売	建築材料	-	-	6,578,006	72.0	-	-	866,271	93.2
合計		1,319	94.8	55,842,153	96.7	104	138.7	5,077,577	132.8

(注)1.金額は販売価格によっており、セグメント間の内部振替前の数値によっております。
2.不動産賃貸については、受注を行っていないため記載しておりません。
3.不動産販売の他の不動産は、中古住宅等の販売であります。
4.不動産販売のその他は、外構工事等の追加工事等であります。
c. 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメント の名称	項 目	当連結会計年度(自 令和5年4月1日 至 令和6年3月31日)
		件 数	前年同期比(%)	金額(千円)	前年同期比(%)
不動産販売	戸建住宅	1,257	90.3	42,112,595	94.9
	注文住宅	21	52.5	440,216	48.0
	土 地	12	38.7	594,311	76.2
	他の不動産	-	-	2,437,082	107.4
	その他	-	-	2,592,490	100.9
	小計	1,290	88.2	48,176,695	94.6
建築材料販売	建築材料	-	-	2,900,710	73.5
不動産賃貸	賃貸収入	444,140			133.2
合計		51,521,546			93.3

(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.件数欄については、土地は区画数、注文住宅及び戸建住宅は棟数を表示しております。
3.不動産販売の他の不動産は、中古住宅等の販売であります。
4.不動産販売のその他は、外構工事等の追加工事等であります。
地域別販売実績

セグメント	地域	項目	令和5年3月期			令和6年3月期
			件数	売上高		件数	売上高
				金額(千円)	構成比 (%)		金額(千円)	構成比 (%)
不動産 販売	栃木県	戸建住宅	639	18,033,418	35.4	484	13,795,991	28.6
		その他	-	2,449,984	4.8	-	2,588,884	5.4
		小計	639	20,483,403	40.2	484	16,384,876	34.0
	茨城県	戸建住宅	373	11,135,598	21.9	356	11,159,778	23.2
		その他	-	1,220,254	2.4	-	1,108,768	2.3
		小計	373	12,355,853	24.3	356	12,268,546	25.5
	群馬県	戸建住宅	144	3,975,396	7.8	140	4,018,214	8.4
		その他	-	223,657	0.4	-	354,354	0.7
		小計	144	4,199,054	8.2	140	4,372,569	9.1
	千葉県	戸建住宅	123	4,914,881	9.6	150	6,272,804	13.0
		その他	-	472,744	0.9	-	667,715	1.5
		小計	123	5,387,625	10.6	150	6,940,519	14.4
	埼玉県	戸建住宅	89	3,849,742	7.6	90	3,787,023	7.9
		その他	-	419,852	0.8	-	448,773	0.8
		小計	89	4,269,594	8.4	90	4,235,796	8.8
	神奈川県	戸建住宅	57	3,302,267	6.5	47	2,900,893	6.0
		その他	-	429,031	0.8	-	198,628	0.4
		小計	57	3,731,298	7.3	47	3,099,521	6.4
	その他	戸建住宅	7	444,776	0.9	11	691,093	1.4
		その他	-	53,597	0.1	-	183,771	0.4
		小計	7	498,374	1.0	11	874,865	1.8
	不動産販売合計		1,432	50,925,204	100	1,278	48,176,695	100.0

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度の経営成績は、売上高は515億21百万円(前期比6.7%減)となりました。不動産販売セグメントにおいては、住宅価格の高止まりによる購入層の住宅取得意欲の低下が顕著にみられ、事業拡大を進める首都圏での新築住宅販売実績は前期を上回ったものの、北関東における販売棟数は減少し、グループ全体での販売棟数は1,278棟(前期比154棟、10.8%減)に止まりました。中古住宅販売も、市場の冷え込みと販売競争の激化に見舞われ、販売棟数は124棟(前期比2棟減)と販売棟数を伸ばすことはできませんでした。建築材料販売セグメントにおいても、住宅市場の冷え込みによるプレカット材などの建築材料の需要減と、ウッドショックで高騰した木材価格が下げ基調で推移したことにより減収となりました。一方、不動産賃貸セグメントにおいては、保有資産の稼働率が引き続き堅調に推移したことに加え、保有資産の増加により増収となりましたが、連結売上高は、不動産販売セグメントと建築材料販売セグメントの減収の影響により前期を下回る結果となりました。
利益面では、不動産販売セグメントにおいて、原価が上昇する中で需要が減退するという厳しい事業環境に直面し、原価上昇に見合う販売価格設定が困難な物件が増加しました。その結果、利益率の悪化により大きく利益を落とすこととなりました。建築材料販売セグメントにおいては、前期並みの利益率を維持できたものの、減収に伴い利益は減少しました。不動産賃貸セグメントでは保有資産の増加により増益となったものの、特に不動産販売セグメントにおける減益の影響が大きく、連結での各利益は前期比で大きく減少しました。その結果、営業利益は11億75百万円(前期比64.7%減)、経常利益は8億77百万円(前期比71.7%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は4億16百万円(前期比80.8%減)となりました。
当連結会計年度末の財政状態は、総資産は前連結会計年度末に比べ18億23百万円増加し、744億68百万円となりました。主な要因は、不動産販売事業のエリア拡大等に伴う分譲用地の取得や分譲住宅販売ペースの鈍化等により棚卸資産が増加したことによるものです。
負債は、前連結会計年度末に比べ29億65百万円増加し、494億15百万円となりました。主な要因は、棚卸資産の増加に伴い、有利子負債(社債及び借入金)が増加したことによるものです。
純資産は、前連結会計年度末に比べ11億42百万円減少して250億53百万円となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の獲得があったものの、株主配当金の支払いや自己株式の取得による減少があったことによるものです。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因及びその対応策については、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容につきましては、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況の分析については、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。
当社グループの運転資金需要のうち主なものは、販売用不動産の用地取得・造成・建築等の製造原価、販売費及び一般管理費等の営業費用の支払であります。投資資金需要のうち主なものは、事業拠点への設備投資、賃貸用不動産の取得資金であります。
短期運転資金については、主に自己資金、金融機関からの短期借入金により調達し、長期運転資金及び投資資金については、主に社債及び金融機関からの長期借入金により調達しております。当連結会計年度においては、販売用不動産が増加したことにより有利子負債残高は434億73百万円となり、前連結会計年度に比べ36億90百万円増加しました。当社は、流動性リスクに備えるために金融機関とは十分な融資枠を設定しております。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。