有価証券報告書-第24期(平成25年1月1日-平成25年12月31日)
事業内容
当社の事業は、主に「不動産販売事業」、「不動産管理事業」及び「その他事業」の3つに大別されます。「不動産販売事業」はさらに細分化されますが、事業区分等を整理すると以下のようになります。
それぞれの事業の内容は以下の通りであります。
(1) 不動産販売事業
本事業は、さらに「新築不動産販売部門」及び「再生不動産販売部門」の2部門に分けられます。
当社の具体的特徴としては、様々な形態の不動産(土地、中古住宅、アパート、マンション、ビル、企業保有の寮・社宅等)を仕入れ、多彩な手法を用いて加工し、間口の広い出口戦略(個人・法人その他の顧客に対する戸別分譲・1棟販売等)を提供できることにあります。
しかしながら、昨今の不動産市況の急速な悪化に伴い、現在はデベロップメント業務のように開発に多額の資金や長い時間を要するリスクの高い事業への新たな取り組みは一時見合わせております。
① 新築不動産販売部門
本部門において行う業務は、a 新築マンション買取再販業務、b デベロップメント業務、c ランドプロジェクト業務 が中心になります。
a 新築マンション買取再販業務
本業務は、他のデベロッパーが開発した物件について、立地、開発コンセプト、安全性、デザイン性、居住性、収益性などを検討した上で、当社が新築のまま買い取り販売するもので、近年「アウトレット・マンション」等と呼ばれているものです。
他社では、買い取った物件をそのまま転売するのが一般的ですが、当社は本業務を平成14年ころから手掛けており、今まで培ってきたノウハウを生かして、物件に合わせたライフグッズ、ファニチャー、インテリア等をコーディネートし、住宅ローンのアドバイス及び紹介等も行うことによって付加価値をつけて販売を行います。
本業務の系統図は以下のとおりであります。
b デベロップメント業務
本業務の内容は、当社が土地を仕入れて、集合住宅並びに戸建住宅を開発、企画・設計、工事監理及び分譲するものです。当社は、土地の仕入れ、企画の立案、物件開発から販売までの全ての業務を行っております。
当社の特徴としては、首都圏(東京都、千葉県、埼玉県及び神奈川県)を中心に、マンション(ファミリー・コンパクト)、タウンハウス(※1)、戸建住宅等、多様な加工手法で商品開発をしており、土地情報を有効に活用して仕入機会を増大できるという点が強みであるものと認識しております。
また、開発物件の販売価格帯も2000万円台～1億円超、間取りもワンルーム～5LDK(30㎡～200㎡)と幅広く設定しております。
さらに当社は、設計の段階から関与することにより、建物のトータルデザインからディテールに至るまでの意匠にこだわり、また構造、耐震、耐火、省エネ、エコ(低ホルムアルデヒド等)、空気環境、遮音などの面にも配慮しております。
本業務の事業系統図は以下のとおりであります。
c 土地企画販売業務
本事業は、当社がデベロップメント業務において用地として検討している土地の中で、最終的に当社プロジェクト基準に達しなかったものの、比較的優良なものについて、同業他社に開発企画プランや一定の手続きを行ったうえで、土地と事業企画とをセットとして売却するプロジェクトです。
買手にとっては、開発に要する時間を短縮することができるというメリットがあります。
本業務の系統図は以下のとおりであります。
② 再生不動産販売部門
本部門における業務は、a 戸別リノベーションマンション販売業務、b 1棟リノベーション分譲業務、c インベストメントプロジェクト業務があります。
a 戸別リノベーションマンション販売業務
本業務は、中古マンションを戸別に仕入れ、リニューアル(戸別リノベーション(※2))するなどして販売するものであり、首都圏全域を対象地域としております。
物件の仕入は、立地、価格等を吟味して、仲介・流通不動産業者、サービサー、金融機関を通じた債権処理の情報等を活用して戸別に買い取ります。中古マンションは建築後一定の時間が経過しているため、内装・間取り・住設機器等を全面的に見直し、洗練された住居としての再生を図ります。このようにして中古マンションに対して新築同様のインフィル(※3)を施し、機能性の高い戸別リノベーションマンションとして、主に一次取得者層(初めて住宅を取得する比較的若年層)の顧客に対して、同じ条件の新築物件よりもリーズナブルな価格で販売することが可能となっているものと認識しております。
b 1棟リノベーション分譲業務
本業務は、企業所有の社員寮・社宅、首都圏の賃貸マンション等を対象として、建物1棟を購入します。その後当社の再生ノウハウを活用して建物全体に対してデューデリジェンスを施します。それに基づき専有部分だけでなく共用部分も含めて全面的に改装(1棟リノベーション(※4)・コンバージョン(※5))することによって、建物の機能を大幅に刷新し、魅力的な分譲物件に仕立て上げた後に一般顧客に対して戸別分譲するものです。当社では、建物の管理計画、修繕計画、資金予算等を作成し、管理組合の組成、管理専門業者の選定などの作業まで行っています。
c インベストメントプロジェクト業務
本業務では、まず首都圏のレンタルオフィスビル、企業所有の社宅、賃貸レジデンシャル等を対象として、建物1棟を購入します。その後当社の再生ノウハウを活用して、建物全体に対して、より収益性を高めるための詳細なデューデリジェンスを施します。それに基づき建物管理等に関するコストマネジメントを行い、同時にコンバージョンや建物をリノベーションすることによって建物を刷新し、テナント・入居者の誘致能力を高めて収益力のアップ及びキャッシュ・フローの改善を図り、その後に売却(法人・個人投資家等)することを目的としております。
再生不動産売上部門における系統図は以下のとおりであります。
(2) 不動産管理事業部門
本事業は、固定資産として保有する不動産の賃貸管理、販売用不動産として所有する転売前物件のテナント等の賃貸管理、オーナーから借り上げたマンションのサブリース、オーナーから管理委託を受けた賃貸管理代行に分かれます。
自社で保有する不動産の賃貸については、当社が購入した建物をリノベーション・コンバージョンを施した後、住居、インキュベーションルーム、トランクルーム、オフィスなどの形態で賃貸を行っております。
サブリースでは、第三者への転貸を目的として、マンションオーナーと当社との間で賃貸借契約を締結し、当社がオーナーに対して一定期間にわたり一定金額の家賃を保証しております。なお、一般的にサブリースは、長期間にわたり家賃保証を行うケースが多く、賃貸料が下落傾向にあるときには賃貸料が保証家賃を下回り、「逆ザヤ」現象が起こることがあります。当社はこのようなリスクを避けるため、期間を2年ごとの更新とし、賃貸料が下落傾向時には更新時に保証家賃額の引下げ交渉を可能とする契約内容としております。
賃貸管理代行は、賃貸マンション経営(アパート・一戸建てを含む)における毎月の賃貸契約締結・更新業務、入退去管理、集金業務、補修・クレーム対応などを所有者に代わって行うものです。
本事業の系統図は以下のとおりであります。
(注) 自社物件には、不動産販売事業において取得した、一時的に保有している転売予定の物件(たな卸資産物件)を含みます。
(3) その他事業
上記以外の事業として、損害保険の代理店業務、リフォーム業務、仲介業務等、他の事業から派生する事業等を行っております。
(※1) タウンハウス
タウンハウスとは、ひとつの建物の中に複数の住戸が並列的に並んだ連棟式(長屋式)の低層の集合住宅をいいます。各住戸の住空間は完全に独立しており、マンションと戸建住宅を融合したような住宅です。
(※2) 戸別リノベーション
戸別リノベーションとは、建築後一定の時間が経過した中古マンションに対して、内装・間取り・住設機器等を見直すことによって機能性を高め、また新築同様のインフィルを施すことによって洗練された住居として再生することをいいます。
(※3) インフィル
インフィルとは、部屋の内装・設備・間取り等を指し、「新築同様のインフィルを施す」とは中古マンションをリノベーションする際に、現在の新築物件が採り入れているような内装・間取りに変更し、また最新の住宅設備機器を導入することなどを表します。
(※4) 1棟リノベーション
1棟リノベーションとは、価値の低下した建物を、建物の修繕履歴(トラックレコード)を含めて全面的に精査し、老朽化した設備を刷新したり建物に新たな機能を追加したりすることによって建物全体の価値を向上(バリューアップ)させることをいいます。
(※5) コンバージョン
コンバージョンとは、オフィスビルをマンションに変更したり、寮や社宅を商業系施設に変更したりするなどの、建物の用途変更を伴う改修をいいます。
| 事業区分 | 部門区分 | 業務区分 |
| (1) 不動産販売事業 | ① 新築不動産販売部門 | a 新築マンション買取再販業務 |
| b デベロップメント業務 | ||
| c 土地企画販売業務 | ||
| ② 再生不動産販売部門 | a 戸別リノベーションマンション販売業務 | |
| b 1棟リノベーション分譲業務 | ||
| c インベストメントプロジェクト業務 | ||
| (2) 不動産管理事業部門 | ||
| (3) その他 | ||
それぞれの事業の内容は以下の通りであります。
(1) 不動産販売事業
本事業は、さらに「新築不動産販売部門」及び「再生不動産販売部門」の2部門に分けられます。
当社の具体的特徴としては、様々な形態の不動産(土地、中古住宅、アパート、マンション、ビル、企業保有の寮・社宅等)を仕入れ、多彩な手法を用いて加工し、間口の広い出口戦略(個人・法人その他の顧客に対する戸別分譲・1棟販売等)を提供できることにあります。
しかしながら、昨今の不動産市況の急速な悪化に伴い、現在はデベロップメント業務のように開発に多額の資金や長い時間を要するリスクの高い事業への新たな取り組みは一時見合わせております。
① 新築不動産販売部門
本部門において行う業務は、a 新築マンション買取再販業務、b デベロップメント業務、c ランドプロジェクト業務 が中心になります。
a 新築マンション買取再販業務
本業務は、他のデベロッパーが開発した物件について、立地、開発コンセプト、安全性、デザイン性、居住性、収益性などを検討した上で、当社が新築のまま買い取り販売するもので、近年「アウトレット・マンション」等と呼ばれているものです。
他社では、買い取った物件をそのまま転売するのが一般的ですが、当社は本業務を平成14年ころから手掛けており、今まで培ってきたノウハウを生かして、物件に合わせたライフグッズ、ファニチャー、インテリア等をコーディネートし、住宅ローンのアドバイス及び紹介等も行うことによって付加価値をつけて販売を行います。
本業務の系統図は以下のとおりであります。
b デベロップメント業務
本業務の内容は、当社が土地を仕入れて、集合住宅並びに戸建住宅を開発、企画・設計、工事監理及び分譲するものです。当社は、土地の仕入れ、企画の立案、物件開発から販売までの全ての業務を行っております。
当社の特徴としては、首都圏(東京都、千葉県、埼玉県及び神奈川県)を中心に、マンション(ファミリー・コンパクト)、タウンハウス(※1)、戸建住宅等、多様な加工手法で商品開発をしており、土地情報を有効に活用して仕入機会を増大できるという点が強みであるものと認識しております。
また、開発物件の販売価格帯も2000万円台～1億円超、間取りもワンルーム～5LDK(30㎡～200㎡)と幅広く設定しております。
さらに当社は、設計の段階から関与することにより、建物のトータルデザインからディテールに至るまでの意匠にこだわり、また構造、耐震、耐火、省エネ、エコ(低ホルムアルデヒド等)、空気環境、遮音などの面にも配慮しております。
本業務の事業系統図は以下のとおりであります。
c 土地企画販売業務
本事業は、当社がデベロップメント業務において用地として検討している土地の中で、最終的に当社プロジェクト基準に達しなかったものの、比較的優良なものについて、同業他社に開発企画プランや一定の手続きを行ったうえで、土地と事業企画とをセットとして売却するプロジェクトです。
買手にとっては、開発に要する時間を短縮することができるというメリットがあります。
本業務の系統図は以下のとおりであります。
② 再生不動産販売部門
本部門における業務は、a 戸別リノベーションマンション販売業務、b 1棟リノベーション分譲業務、c インベストメントプロジェクト業務があります。
a 戸別リノベーションマンション販売業務
本業務は、中古マンションを戸別に仕入れ、リニューアル(戸別リノベーション(※2))するなどして販売するものであり、首都圏全域を対象地域としております。
物件の仕入は、立地、価格等を吟味して、仲介・流通不動産業者、サービサー、金融機関を通じた債権処理の情報等を活用して戸別に買い取ります。中古マンションは建築後一定の時間が経過しているため、内装・間取り・住設機器等を全面的に見直し、洗練された住居としての再生を図ります。このようにして中古マンションに対して新築同様のインフィル(※3)を施し、機能性の高い戸別リノベーションマンションとして、主に一次取得者層(初めて住宅を取得する比較的若年層)の顧客に対して、同じ条件の新築物件よりもリーズナブルな価格で販売することが可能となっているものと認識しております。
b 1棟リノベーション分譲業務
本業務は、企業所有の社員寮・社宅、首都圏の賃貸マンション等を対象として、建物1棟を購入します。その後当社の再生ノウハウを活用して建物全体に対してデューデリジェンスを施します。それに基づき専有部分だけでなく共用部分も含めて全面的に改装(1棟リノベーション(※4)・コンバージョン(※5))することによって、建物の機能を大幅に刷新し、魅力的な分譲物件に仕立て上げた後に一般顧客に対して戸別分譲するものです。当社では、建物の管理計画、修繕計画、資金予算等を作成し、管理組合の組成、管理専門業者の選定などの作業まで行っています。
c インベストメントプロジェクト業務
本業務では、まず首都圏のレンタルオフィスビル、企業所有の社宅、賃貸レジデンシャル等を対象として、建物1棟を購入します。その後当社の再生ノウハウを活用して、建物全体に対して、より収益性を高めるための詳細なデューデリジェンスを施します。それに基づき建物管理等に関するコストマネジメントを行い、同時にコンバージョンや建物をリノベーションすることによって建物を刷新し、テナント・入居者の誘致能力を高めて収益力のアップ及びキャッシュ・フローの改善を図り、その後に売却(法人・個人投資家等)することを目的としております。
再生不動産売上部門における系統図は以下のとおりであります。
(2) 不動産管理事業部門
本事業は、固定資産として保有する不動産の賃貸管理、販売用不動産として所有する転売前物件のテナント等の賃貸管理、オーナーから借り上げたマンションのサブリース、オーナーから管理委託を受けた賃貸管理代行に分かれます。
自社で保有する不動産の賃貸については、当社が購入した建物をリノベーション・コンバージョンを施した後、住居、インキュベーションルーム、トランクルーム、オフィスなどの形態で賃貸を行っております。
サブリースでは、第三者への転貸を目的として、マンションオーナーと当社との間で賃貸借契約を締結し、当社がオーナーに対して一定期間にわたり一定金額の家賃を保証しております。なお、一般的にサブリースは、長期間にわたり家賃保証を行うケースが多く、賃貸料が下落傾向にあるときには賃貸料が保証家賃を下回り、「逆ザヤ」現象が起こることがあります。当社はこのようなリスクを避けるため、期間を2年ごとの更新とし、賃貸料が下落傾向時には更新時に保証家賃額の引下げ交渉を可能とする契約内容としております。
賃貸管理代行は、賃貸マンション経営(アパート・一戸建てを含む)における毎月の賃貸契約締結・更新業務、入退去管理、集金業務、補修・クレーム対応などを所有者に代わって行うものです。
本事業の系統図は以下のとおりであります。
(注) 自社物件には、不動産販売事業において取得した、一時的に保有している転売予定の物件(たな卸資産物件)を含みます。
(3) その他事業
上記以外の事業として、損害保険の代理店業務、リフォーム業務、仲介業務等、他の事業から派生する事業等を行っております。
(※1) タウンハウス
タウンハウスとは、ひとつの建物の中に複数の住戸が並列的に並んだ連棟式(長屋式)の低層の集合住宅をいいます。各住戸の住空間は完全に独立しており、マンションと戸建住宅を融合したような住宅です。
(※2) 戸別リノベーション
戸別リノベーションとは、建築後一定の時間が経過した中古マンションに対して、内装・間取り・住設機器等を見直すことによって機能性を高め、また新築同様のインフィルを施すことによって洗練された住居として再生することをいいます。
(※3) インフィル
インフィルとは、部屋の内装・設備・間取り等を指し、「新築同様のインフィルを施す」とは中古マンションをリノベーションする際に、現在の新築物件が採り入れているような内装・間取りに変更し、また最新の住宅設備機器を導入することなどを表します。
(※4) 1棟リノベーション
1棟リノベーションとは、価値の低下した建物を、建物の修繕履歴(トラックレコード)を含めて全面的に精査し、老朽化した設備を刷新したり建物に新たな機能を追加したりすることによって建物全体の価値を向上(バリューアップ)させることをいいます。
(※5) コンバージョン
コンバージョンとは、オフィスビルをマンションに変更したり、寮や社宅を商業系施設に変更したりするなどの、建物の用途変更を伴う改修をいいます。