- #1 サステナビリティに関する考え方及び取組（連結）
・依存と影響の評価(生物多様性・自然関連課題)
当社では、「LEAPアプローチ」に沿って、自然関連のリスク及び機会の評価を実施しております。今回は自然との関連性の大きい「不動産事業」「ホテル・レジャー事業」を対象に、分析をおこないました。
まず、重要な自然への依存と影響を特定し、その大きさの評価に関して、TNFDが推奨するツール (ENCORE) や社内情報等を参考にして実施し、ヒートマップで結果を整理しております。
2025/06/23 11:46- #2 セグメント情報等、連結財務諸表（連結）
討をおこなう対象となっているものであります。
当社グループは、国内外において事業活動を展開しており、それぞれの事業の特性、位置付け及び事業規模などを考慮し、「不動産事業」、「ホテル・レジャー事業」及び「都市交通・沿線事業」の3つを報告セグメントとしております。
なお、当連結会計年度より、2024年4月より連結子会社化した株式会社DAY ONEとともにペット事業をリモデルするため、株式会社西武ペットケアのセグメントを「ホテル・レジャー事業」から「その他」へ変更していることから、前連結会計年度の数値を変更後のセグメント区分に組み替えております。
2025/06/23 11:46- #3 主要な設備の状況
(注) 調整額には当社の帳簿価額が含まれており、調整額に属する従業員数は、当社、株式会社西武プロセスイノベーション及び株式会社NWコーポレーションの従業員数であります。
(2) 不動産事業
(国内子会社)
2025/06/23 11:46- #4 事業の内容
3【事業の内容】
当社グループは、当社、連結子会社83社、持分法適用関連会社2社、持分法非適用非連結子会社2社の88社で構成されており、西武グループの経営理念を表したものであると同時に、私たちが取り組むすべての活動の出発点、目指すべきゴールを示すものとして2006年に定めた「グループビジョン」のスローガン「でかける人を、ほほえむ人へ。」のもと、お客さまの“行動”と“感動”を創り出すことを目指し、不動産事業やホテル・レジャー事業、都市交通・沿線事業及びその他の事業をおこなっております。
当社は純粋持株会社として、「戦略機能」「効率化・適正化機能」「広報・IR機能」「コンプライアンス体制の確立・推進機能」と、4つの機能を有しております。適切なガバナンス体制のもと、これらの機能を発揮することで、グループの企業価値極大化に向けたコントロールをおこなっております。
2025/06/23 11:46- #5 事業等のリスク
(3) 特に重要なリスクの内容及びリスク対策の概要
| ①不動産領域に関するリスク |
| 発生可能性:高 | 影響度:大 |
| ●リスクの内容当社グループの長期戦略においては、都市交通・沿線事業やホテル・レジャー事業は、不動産事業とともに成長していくものであり、不動産事業が当社グループの成長の核となります。そのため、不動産領域に存在するリスクは、当社グループの長期的な成長に大きな影響を与える可能性があります。具体的には、2025年4月に株式会社西武リアルティソリューションズから商号変更した株式会社西武不動産(以下、「SRE」といいます。)が総合不動産会社へと飛躍していくうえで、(ア)投資判断上の課題、(イ)開発用地・不動産の取得、(ウ)不動産開発・建替、(エ)不動産価値の低下、及び(オ)不動産の管理といったあらゆるリスクに対処する必要があります。特に、(ウ)不動産開発には長い開発期間と巨額の投資が必要となり、当社グループではコントロールできない多くの外部要因により、影響を受ける可能性があること、及び、(エ)不動産市況の変化や老朽化によって不動産価値が減少し、又は工事費をはじめとする各種コストの高騰により売却利益の減少や損失が発生する可能性があること、について注視する必要があります。東京ガーデンテラス紀尾井町の流動化をはじめとし、今後より一層不動産回転型ビジネスを加速していくこととしていますが、上記のリスクのうち特に(エ)不動産市況の変化による不動産価値の減少等に起因する売却利益の減少や損失の発生等のリスクに留意する必要があります。 |
| ●リスク対策当事業年度においては、キャピタルリサイクルモデル(不動産流動化とその資金を活用した再投資を持続的に実施し成長するモデル)の実現に向けた体制整備をおこなってまいりました。今後は、引き続き専門人財の登用をおこないながら、新規物件取得や不動産開発を加速していき、リスク顕在化による影響を低減いたします。(ウ)不動産開発に関するリスク等、当社でコントロールできないリスクについては一定のリスクの発生を織り込んだうえで投資判断・事業をおこない、また、遅延や異常が発生した場合には、速やかな対応ができる体制を構築することでリスク顕在化による影響を低減いたします。(エ)不動産価値の低下リスクについては、貸借対照表の適正なコントロールや最適なポートフォリオの構築を通じて、リスク耐性のある事業基盤を構築するとともに、資本効率性を意識した商品企画・サービスの向上及びバリューアッドを通じた市場競争力の強化によって、リスクの発生可能性及び顕在化による影響を低減いたします。 |
| ③少子高齢化に関するリスク |
| ●リスクの内容日本全体の少子高齢化・人口減少はメガトレンドとして避けられず、当社グループの事業においては、具体的には、(ア)鉄道沿線の人口減少による運輸収入や沿線での各種事業(西武ライオンズ等も含みます。)の収入減、観光客の減少によるホテル・レジャー事業等の収入減、(イ)お客さまの高齢化にともなうニーズの変化に適応できなかった場合のお客さま満足度低下、収入減、及び(ウ)不動産需要の低下、市況の悪化による地価等の下落、等のリスクが想定されます。 |
| ●リスク対策不動産事業を核とする成長戦略を実行し、キャピタルリサイクルによりグループの成長に寄与するキャッシュ・フローを生み出す方向性へ事業ポートフォリオ変革を進めていくこと、また、グループ外のスタートアップ企業等と連携しながら、新規事業創出にも挑戦し続けることで、リスク顕在化による影響を低減いたします。また、リゾート開発において付加価値の高い国際的リゾートを創造していくこと、ホテル・レジャー事業において富裕層をターゲットとするラグジュアリーブランドの出店も含めたホテル展開を加速させていくこと、グループマーケティング基盤上のデータを利活用しながら、お客さまのニーズをタイムリーに把握しサービス変革を果たすこと、及び、あらゆる年代のお客さまにとって快適なサービスの形を追求し(施設、接遇等)、当社グループ独自の体験価値を提供すること、を通じて市場での競争力を強化し、リスク顕在化による影響を低減いたします。さらに、西武鉄道株式会社(以下、「SR」といいます。)の沿線地域の土地が強固な地盤であることも強みに、SRとSREが連携してSR沿線エリアの街づくりに取り組んでいくこと等を通じて、SR沿線地域の少子高齢化・人口減少を抑制し、リスクの発生可能性も低減いたします。 |
- #6 会計方針に関する事項（連結）
(開発・賃貸業・投資運用業)
不動産事業の開発・賃貸業については、主にグループ会社が所有するオフィスビル、商業施設及びレジデンス等を賃貸し、収益を獲得しております。賃貸収益は、「リース取引に関する会計基準」(企業会計基準第13号 平成19年3月30日)等に基づき、賃貸借期間にわたり収益を認識しております。投資運用業については、主に不動産回転型ビジネスにおいて新規物件の取得・保有不動産の流動化をおこない、販売用不動産を顧客に販売することで収益を獲得しております。売却収益は、顧客へ不動産を引き渡した時点で履行義務が充足されるものとし、引き渡した時点で収益を認識しております。
(国内ホテル業・海外ホテル業)
2025/06/23 11:46- #7 収益認識関係、連結財務諸表（連結）
(注)1 当連結会計年度より、不動産事業の内訳を変更していることから、前連結会計年度の数値を変更後の区分に組み替えております。
2 当連結会計年度より、2024年4月より連結子会社化した株式会社DAY ONEとともにペット事業をリモデルするため、株式会社西武ペットケアのセグメントを「ホテル・レジャー事業」から「その他」へ変更していることから、前連結会計年度の数値を変更後のセグメント区分に組み替えております。
2025/06/23 11:46- #8 役員報酬（連結）
この結果、当社の役員の報酬体系は、取締役(社外取締役を除きます。)については「基本報酬」と「株式報酬」から構成され、また、社外取締役及び監査役については、その役割と独立性の観点から「基本報酬」のみから構成されております。
当社は「西武グループ長期戦略2035」に基づき、戦略の柱として不動産事業を核としながら、ホテル・レジャー事業、都市交通・沿線事業をはじめ、各事業の競争力を追求する成長戦略に大きく舵を切ることで、資本効率性を追求し、社会的価値・株主価値の極大化を目指しております。次なる成長に向けた歩みを着実に進めていくための優秀な経営人財を獲得・保持するとともに、業績達成に向けたコミットメント及びモチベーションを高めることによりコーポレート・ガバナンスを向上させることを目的として、役員報酬制度を改定いたします。当該改定は、事業や人財獲得において競合する他社を考慮した報酬水準、業績連動性を高めた報酬体系への移行をはかるものであり、2025年6月24日開催予定の第20回定時株主総会の議案(決議事項)として、「取締役の報酬額改定の件」及び「取締役に対する株式報酬制度改定の件」を付議いたします。
両議案が承認されますと、当社の役員の報酬体系は、取締役(社外取締役を除く。)の報酬体系は、「金銭報酬」及び「株式報酬」で構成され、「金銭報酬」は役位等によって決定する「基本報酬」と毎期の業績に応じて変動する「短期業績連動報酬」により構成されます。「株式報酬」は業績達成度等に応じた「業績連動分」と、役位に応じた「役位固定分」により構成されます。また、社外取締役については、その役割と独立性の観点から引き続き「基本報酬」のみで構成されます。両議案承認後の「金銭報酬」の額は年額1,000百万円以内(うち社外取締役分年額180百万円以内。ただし、使用人兼務取締役の使用人分給与は含みません。)となり、「株式報酬」について、当社取締役に付与されるポイント数の上限は、3事業年度ごとに「業績連動分」と「役位固定分」を合わせて、375,000ポイントとなります。ポイントは1ポイント当たり当社株式1株に換算されます。なお、現在の取締役は14名(うち社外取締役6名)であり、2025年6月24日開催予定の第20回定時株主総会の議案「取締役14名選任の件」を原案通りご承認いただいた場合、取締役の員数に変更はありません。
2025/06/23 11:46- #9 従業員の状況（連結）
(1) 連結会社の状況
| 2025年3月31日現在 |
| セグメントの名称 | 従業員数(名) |
| 不動産事業 | 1,757 | [528] |
| ホテル・レジャー事業 | 9,302 | [3,226] |
(注)1 従業員数は就業人員数であり、当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含めております。また、連結会計年度末日における退職者を含めております。
2 注1の従業員数のうち、臨時従業員数については、[ ]内に当連結会計年度の平均人員を外数で記載しております。
- #10 株式の保有状況（連結）
特定投資株式
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果(注1)及び株式数が増加した理由 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
| 住友不動産株式会社 | 5,808,000 | 5,808,000 | 各種プロジェクト案件における協業等、当社グループの不動産事業の価値向上に向けた連携強化を企図して保有 | 有 |
| 32,484 | 33,668 |
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果(注1)及び株式数が増加した理由 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、定量的な保有効果(注1)及び株式数が増加した理由 | 当社の株式の保有の有無 |
| 株式数(株) | 株式数(株) |
| 貸借対照表計上額(百万円) | 貸借対照表計上額(百万円) |
(注) 1 定量的な保有効果については記載が困難でありますが、上記「a 保有方針及び保有の合理性を検証する方法ならびに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容」に基づき検証しております。
※2 当該会社の関係会社が当社の株式を保有しております。
- #11 沿革
(3) 当社設立以降
| 年月 | 概要 |
| 2023年3月 | 当社グループのホテル・レジャー事業の一部資産に関するGIC Private Limitedの関係会社への譲渡完了 |
| 2023年4月 | 西武鉄道株式会社の不動産事業及び沿線観光事業を吸収分割により株式会社西武リアルティソリューションズに承継 |
| 2024年8月 | 株式会社NWコーポレーション連結子会社化 |
- #12 減損損失に関する注記（連結）
(1) 減損損失を認識した主な資産
| 用途 | 件数 | 場所 | 種類 | 減損損失(百万円) |
| 不動産事業主に遊休地 | 34件 | 埼玉県ほか | 土地ほか | 2,063 |
| ホテル・レジャー事業主にホテル | 17件 | 神奈川県ほか | 土地ほか | 15,097 |
(2) 資産のグルーピングの方法
当社グループは、遊休資産については個別物件単位に、事業用資産については継続的に収支の把握をおこなっている管理会計上の区分を考慮して資産のグルーピングを決定しております。
- #13 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）
不動産事業を核として持続的な成長を実現
2025年4月より始動した不動産4社体制により、「保有」と「キャピタルリサイクル」の両輪での成長を目指します。キャピタルリサイクルに関しては、不動産回転型ビジネスを加速させるために、開発・新規物件の取得を継続するとともに、聖域なき流動化を検討し、持続的に進捗させてまいります。また、保有物件をファンドに拠出し、運用から得られるフィービジネスに加え、管理・運営を通じて、不動産事業の収益最大化を図ります。なお、2024年10月に新たに設立した株式会社西武不動産投資顧問においては、2026年度中に投資運用業のライセンスを取得し、2026～2027年度で西武ファンドを組成することを目指します。その後は、ダイヤゲート池袋の一部フロアやエミテラス所沢なども候補として、西武ファンドへの流動化を予定しております。
2025/06/23 11:46- #14 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）
(1) 業績
当社グループは、メガトレンドや昨今の経営環境の変化に対し、グループの持つ強みを生かし、社会的価値と企業価値を極大化していくため、不動産事業を核とした成長戦略からなる「西武グループ長期戦略2035」(以下、「長期戦略」)を2024年5月9日に策定いたしました。2035年のありたい姿(アウトカム)を「Resilience & Sustainability」とし、「安全・安心とともに、かけがえのない空間と時間を創造する」企業グループを目指してまいります。
当連結会計年度においては、長期戦略における「種まき期」の「西武グループ中期経営計画(2024～2026年度)」の1年目として、株価や資本コストを重視した経営をおこない、今後とも持続的かつ健全な成長を目指していく上で、以下4点の取り組みを進めてまいりました。
2025/06/23 11:46- #15 設備の新設、除却等の計画（連結）
当社グループにおける当連結会計年度末現在の重要な設備の新設、拡充、改修等の計画は、下記のとおり、お客さま及び従業員の安全・安心を確保するために必要な設備投資や、将来の成長につながる設備投資について、所要資金を企業活動から得られる営業キャッシュ・フローや資金調達でまかない、実施いたします。なお、投資予定金額については、有形固定資産及び無形固定資産の取得予定額(工事負担金の受入による取得額等を除く)を対象としております。
| セグメントの名称 | 主な会社名 | 2025年度投資予定金額(百万円) | 2025年度の主な投資内容等 | 備考 |
| 不動産事業 | ㈱西武リアルティソリューションズ | 35,000 | 将来の回転型ビジネスを見据えた新規物件取得等 | |
| ホテル・レジャー事業 | MAUNA KEA RESORT LLC | 60,000 | マウナ ケア ビーチ ホテル改装 | |
※ サステナ車両とは、他社から譲受したVVVFインバータ制御車両を西武鉄道株式会社独自の呼称として定義したものであります。
※ 2025年4月1日より株式会社西武リアルティソリューションズは株式会社西武不動産に商号変更しております。
- #16 設備投資等の概要
また、当連結会計年度より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第1 企業の概況 3 事業の内容」に記載されているとおりであります。なお、前連結会計年度の数値を変更後のセグメント区分に組み替えております。
| セグメントの名称 | 前連結会計年度(百万円) | 当連結会計年度(百万円) | 比較増減(百万円) | 増減率(%) |
| 不動産事業 | 11,923 | 18,318 | 6,394 | 53.6 |
| ホテル・レジャー事業 | 14,477 | 35,570 | 21,092 | 145.7 |
当連結会計年度の設備投資は、1,032億51百万円と前期に比べ419億42百万円の増加(前期比68.4%増)となりました。
不動産事業では、株式会社西武リアルティソリューションズにおいて、当社グループが手掛ける所沢エリア開発の集大成となる「エミテラス所沢」が竣工いたしました。
- #17 重要な会計上の見積り、連結財務諸表（連結）
当社グループは、長期戦略の種まき期として、「西武グループ中期経営計画(2024～2026年度)」を策定しており、その計画数値については、2025年度は2024年度に引き続き、動力費、建築コストの高騰及び人財確保を目的とした賃上げ影響などのほか、安全安心に資する設備投資増にともなう経費の増加を適切に反映することに加え、インバウンド需要が好調に推移するとともに、値上げをおこなっていくこととした仮定に基づき算定しております。
不動産事業における賃貸利益は、都心オフィスの大型ビル開業にともなう供給増等の影響はあるものの、新規取得物件に対するバリューアッド事業を含めた保有資産の価値向上や適切な賃料の値上げなどにより2024年度と同水準になるとした仮定に基づき算定しております。ホテル・レジャー事業におけるホテル業の平均販売室料・客室稼働率は、業界内の新規出店による競争激化などはあるものの、インバウンド需要の着実な取り込みや値上げの取り組みにより2024年度を超える水準になるとした仮定に基づき算定しております。都市交通・沿線事業における鉄道業・バス業の輸送人員はテレワークの定着などにより、2024年度と同水準との仮定に基づき算定しております。
なお、経営環境には不確実性をともなうため、実際の結果は上記仮定と異なる場合があります。
2025/06/23 11:46- #18 重要な契約等（連結）
(2)不動産事業再編にともなう連結子会社間の会社分割
当社は、2024年12月12日開催の取締役会において、2025年4月1日を効力発生日として、当社の連結子会社である西武鉄道株式会社の不動産事業の一部を、当社の連結子会社である株式会社西武リアルティソリューションズに承継することを決議し、同日付で吸収分割契約を締結いたしました。
また、当社は、同日開催の取締役会において、2025年4月1日を効力発生日として、株式会社西武リアルティソリューションズの不動産事業の一部を吸収分割により、当社の連結子会社である株式会社西武不動産プロパティマネジメントに承継することを決議し、同日付で吸収分割契約を締結いたしました。
2025/06/23 11:46- #19 重要な後発事象、連結財務諸表（連結）
(重要な組織再編について)
当社は、2024年12月12日開催の取締役会において、2025年4月1日を効力発生日として、当社の連結子会社である西武鉄道株式会社(以下「SR」という。)の不動産事業の一部を吸収分割により、当社の連結子会社である株式会社西武リアルティソリューションズ(以下「SRS」という。現株式会社西武不動産)に承継することを決議し、同日付で吸収分割契約を締結いたしました。
また、当社は、同日開催の取締役会において、2025年4月1日を効力発生日として、SRSの不動産事業の一部を吸収分割により、当社の連結子会社である株式会社西武プロパティマネジメント(以下「SPM」という。)に承継することを決議し、同日付で吸収分割契約を締結いたしました。
2025/06/23 11:46
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
