有価証券報告書-第26期(2025/03/01-2026/02/28)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国の経済は、雇用・所得環境の改善を背景に、個人消費に持ち直しの動きが見られ、設備投資も緩やかに回復しております。景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復しております。加えて、宿泊需要をはじめとするインバウンド消費も引き続き好調に推移しました。一方で、物価上昇の影響や地政学的リスク、米国の通商政策、国内外の金利動向など、先行きの不透明要因については、引き続き留意が必要な状況が続いております。
当社が属する不動産業界においては、日米金利差を背景とした投資資金の流入が継続しております。東京をはじめとする主要都市において、投資意欲は引き続き旺盛な状況が続きました。
当社においては、セットアップオフィス導入などの心築(しんちく)(注1)施策により、オフィスを中心に保有物件の賃料収入が順調に増加いたしました。これに加え、新規に取得したホテルや、当連結会計年度に新たに稼働を開始した物流施設の賃料収入の寄与により、安定収益であるストック収益(注2)は過去最高益となりました。また、当社100%子会社であるいちごオーナーズ株式会社(以下、「いちごオーナーズ」という。)が手掛ける東京都心を中心とした優良立地の新築レジデンスの売却や、心築により価値向上を実現した資産の売却が進み、フロー収益(注3)も拡大しております。
この結果、事業利益(注4)は280億円(前期比+13%)、親会社株主に帰属する当期純利益は166億円(前期比+9%)と、いずれも増益となり、過去最高益を更新いたしました。
環境課題への対応は急務であるなか、当社クリーンエネルギー事業の役割は一層重要となっております。当社では、地域および地球環境に優しい再生可能エネルギーの創出に取り組んでおり、太陽光や風力に加え、未利用間伐材を活用した地域一体型バイオマス発電や再生可能エネルギーのさらなる普及に資する系統用蓄電池といった、多様な電源の確保に注力してまいります。引き続き、脱炭素社会の実現に向け、さらなる貢献を目指してまいります。
当社は、急速な環境変化に的確に対応し、信頼性の高い財務基盤の確保と徹底したキャッシュ・フロー経営の実行により、経営の安定性と柔軟性を確保しております。長期VISION「いちご2030」に基づき、サステナブル(持続可能)な社会の実現に貢献する「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を進め、当社の事業優位性をさらに強化しております。
具体的には、不動産の保有・運営および心築ノウハウを基軸に、ストック収益の拡大を図っております。当社が経営の安定性・安全性指標として重視する「ストック収益固定費カバー率」(注5)は、当連結会計年度においては195%となり、固定費を大きく上回る安定収益を確保しております。
今後も、事業の深化と新たな成長分野の開拓を通じて株主価値の最大化を目指し、株主重視の経営を一層推進してまいります。
(注1)心築(しんちく)について
心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しており
ます。
(注2)ストック収益について
主に賃貸収益、売電収益、アセットマネジメント事業におけるベース運用フィー等、より安定的な収益
(注3)フロー収益について
主に心築、ホテルおよびいちごオーナーズの資産売却損益(特別損益含む)、AMスポットフィー
(注4)事業利益について
事業利益 = 営業利益 + 特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益
(注5)ストック収益固定費カバー率について
ストック収益が固定費(固定販売費及び一般管理費、支払利息)をどれだけ上回っているかを可視化し、当社の盤石な財務基盤と事業モデルの強靭さを表す経営指標
「事業の成長と深化」
・ 心築事業
・ ホテル事業
当社のホテル事業は、保有・運用・運営・DXを一貫して手掛ける体制を構築しております。これにより、多面的な施策を通じてホテル価値の向上を図るとともに、複数の収益機会の創出を可能としております。これらを当社ホテル事業の強みと位置付けております。
なお、当連結会計年度におけるホテル取得額は215億円、売却額(売上)は67億円となりました。
・ いちごオーナーズ事業
・ アセットマネジメント事業
いちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーン、「いちご・レジデンス・トークン」および私募ファンド事業への業務支援に注力いたしました。
当連結会計年度は、いちごオフィスによる資産譲渡のほか、「いちご・レジデンス・トークン」第1号および私募ファンドにおいて、投資主・株主価値に資する資産譲渡(総額306億円)を実施し、譲渡成果報酬を計上いたしました。また、いちごオーナーズの優良新築レジデンス7物件(総額98億円)を運用資産とする新たな私募ファンドを組成し、将来のストック収益源となる運用資産を積み上げるとともに、新規私募ファンド組成に伴う成果報酬を計上いたしました。さらに、いちごホテルにおいて、宿泊需要の拡大を背景にベース運用報酬が大幅に向上しております。
なお、スポンサーサポートとして、当社からいちごオフィスへ、心築による価値向上を施したオフィス(いちご船橋ビル)を譲渡しております。
・ クリーンエネルギー事業
当社が開発・運営する発電開始済み発電所の合計は、64発電所(発電出力188.2MW)に成長しております。今後も太陽光発電所への投資を継続するとともに、電源の多様化と地域課題の解決を両立する「地域一体型バイオマス発電」の計画を推進しております。これは、森林の高齢化等の課題に対応し、治山対策や地域経済の活性化に貢献する、地方自治体や地域と一体となった取り組みです。さらに経年火力の廃止や設備更新により不足する電力の調整力を一部代替し、再生可能エネルギー導入拡大を支える重要なインフラとなる「系統用蓄電池事業」についても計画を推進しております。いずれの取り組みも、世界的な環境課題の解決への対応という観点から、今後さらに社会的意義が高まるものと考えております。
「急激な環境変化に対応した成長戦略」
・ 信頼性の高い財務基盤の確保
当社はリーマンショック以降、借入期間の長期化と借入コスト削減に加え、包括的な金利ヘッジの実施による金利上昇リスクの低減、無担保資金の調達など、幅広い財務施策を推進してまいりました。これらの取り組みにより、収益および財務基盤の強化を着実に進めております。金利上昇局面を見据え、当社では借入金の固定金利化を継続的に推進しており、当連結会計年度においては借入金の56%を固定金利化しております。これにより、金利変動が業績に与える影響を低減しております。
また、当社のESGへの取り組みや課題解決への貢献に対する高い評価を背景に、当社事業活動を支えるESGローンの活用を拡大しております。当連結会計年度は、新たに224億円の資金をESGローンにより調達しております。今後もこの方針を継続し、当社の事業をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。
「株主還元」
・ 機動的な自社株買い(9期連続)
当社は、長期VISION「いちご2030」のとおり、当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に勘案のうえ、株主価値の向上を図るため「機動的な自社株買い」をKPIとしております。
このKPIに則り、当連結会計年度も9期連続となる自社株買いを実施し、総額98億円の自社株を取得するとともに、3,000万株の自己株式消却も実施いたしました。
当社は、株主価値の根幹である1株利益(EPS)の向上を通じた株主価値の最大化を目指しており、今後も大幅な利益成長の実現に向けた事業の推進に併せ、機動的な自社株買いを実施してまいります。
※ 発行済株式総数比率は、各期末発行済株式数(自己株式を含む)による比率を記載しております。
・ 配当政策(当期増配)
当社は盤石な安定収益基盤を背景に、各年度の1株当たり配当金(DPS)を、原則として前期比で維持または増配のみとし減配しない「累進的配当政策(Progressive Dividend Policy)」を導入しております。株主還元策の基準としては「配当性向」が一般的ですが、短期的な利益変動に左右されてしまうため、将来の配当水準は必ずしも明確ではありません。当社は、「累進的配当政策」の導入により、株主様に対する長期的なコミットメントをお示ししております。また、配当の安定性・透明性・成長性を重視し、「安心安定配当」により株主の皆さまからのご支援に報いるため、株主資本を基準とする安定性が高い「DOE配当政策」を導入しております。
当連結会計年度の配当については、当初予想どおり、前期より1円増配となる11.5円(DOE 4.1%)とし、「累進的配当政策」および「DOE配当政策」を堅持すべく、2026年5月24日開催予定の定時株主総会の議案として付議しております。
さらに、DOE目標については、2025年2月期に従来の「3%以上」から「4%以上」へ引き上げたことに続き、持続性と安定性の高い収益基盤の構築が着実に進展していることに加え、ストック収益が堅調に積み上がっていることから、2027年2月期より「5%以上」に引き上げることを決定いたしました。これに伴い、2027年2月期の配当予想は1株当たり15.5円(当期比+35%)とし、大幅な増配を見込んでおります。
引き続き、中長期的な株主価値のさらなる向上を推進してまいります。
・ 株主優待制度
当社は、2019シーズンよりJリーグの「トップパートナー」に就任し、Jリーグとともに豊かさ溢れる地域社会に取り組むとともに、当社およびいちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンの株主・投資主様を対象とした「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度を導入してまいりました。
2025シーズンも「トップパートナー」としてJリーグから提供いただく試合チケットを株主・投資主様にお届けすることで、地域創生への貢献を目指すとともに、日頃よりご支援いただいている株主・投資主様への感謝をお伝えいたしました。
当連結会計年度は、試合チケットに加え、当社が保有・運営する株式会社宮交シティがオーナーである「テゲバジャーロ宮崎」のJ2昇格を記念したオリジナルグッズのプレゼントや、当社設立25周年・商号変更15周年を記念した「いちごポタジェおすすめセット」のプレゼント等、複数の特別優待を実施いたしました。
なお、2026年6月末日をもってJリーグの「トップパートナー」契約期間が満了となることに伴い、「いちごJリーグ株主・投資主優待」は終了となります。終了後、2026年内は当社農業事業で取り扱う農産物等のプレゼント企画(抽選)の実施を予定しております。詳細につきましては、2026年4月14日付発表の「Jリーグトップパートナー契約期間満了のお知らせ」および「『いちごJリーグ株主・投資主優待』終了および『いちごTHANKS!マンスリープレゼント』実施のお知らせ」をご参照ください。
「サステナブルインフラ企業としての取り組み」
当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としており、現存不動産に新たな価値を創造する「心築(しんちく)」を軸とした事業モデルをさらに進化させ「100年不動産」にチャレンジしております。
当社は、保有・運営する発電所により、クリーンエネルギーの創出を通じてCO2を削減し、サステナブルな社会の形成に向けた貢献に努めております。当社では、クリーンエネルギー事業で削減するCO2が、当社および当社が運用する投資法人(いちごオフィス、いちごホテルおよびいちごグリーン)が消費するCO2量(Scope1・Scope2)を上回る「クライメート・ポジティブ」を実現しており、これを継続することをKPIとして設定しております。
また、サステナブルな社会に向けた環境課題解決に関するKPIとして、企業に対して気候変動への対応と情報開示を求める世界的評価機関CDP(カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト)の「気候変動」および「ウォーター」プログラムにおける最高評価「Aリスト企業」への選定の維持・達成を掲げております。当連結会計年度も、「気候変動」および「ウォーター」の2分野において、最高評価である「Aリスト企業」に選定され、KPIを達成しております(「気候変動」は3年連続、「ウォーター」は2年連続で選定)。全世界約22,000社がCDPに参加するなか、この2分野での「Aリスト企業」選定は全世界約150社のみであり、当社の環境課題への取り組みは世界的に高い評価を受けております。今後も2分野での「Aリスト企業」選定の維持に向け、環境課題に対して積極的かつ真摯に取り組んでまいります。
さらに、当社は、事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーとすることを目指す国際的なイニシアティブである「RE100」に加盟し、2024年8月に達成、2026年4月にRE100の認定を受けました。RE100の目標および達成においては、当社と当社が運用する上場投資法人(いちごオフィス、いちごホテル)が保有する不動産にて消費する電力を含めて、100%再生可能エネルギーとすることとしております。今後もこの状態を維持し、脱炭素社会実現に向け取り組んでまいります。
加えて、TCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)提言に賛同し、気候変動に伴うリスクの認識と適切な管理を行うとともに、環境課題への取り組みを事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来の実現のために取り組んでおります。
当社は、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的イニシアティブ「国連グローバル・コンパクト」に署名しており、同イニシアティブが掲げる人権・労働・環境・腐敗防止に関わる10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもとで取り組みを継続しております。
当社は引き続き、社会をより良い状態で次世代へ継承するための一員として、独自の心築技術を軸とした新しい価値創造・社会課題の解決と環境保全活動によって、社会に貢献してまいります。
業績の詳細
当連結会計年度の業績は、売上高92,705百万円(前期比10.9%増)、営業利益20,449百万円(同25.4%増)、事業利益(注)28,047百万円(同12.8%増)、経常利益17,095百万円(同24.2%増)、親会社株主に帰属する当期純利益16,628百万円(同9.5%増)、キャッシュ純利益(注)18,442百万円(同4.9%減)となりました。
(注)事業利益=営業利益+特別損益に計上される心築およびホテルの資産(*)売却損益
(*) 心築およびホテルの資産:心築およびホテル事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等
キャッシュ純利益
=親会社株主に帰属する当期純利益+減価償却費+のれん償却費±評価損益等
当社は、当連結会計年度より、開示内容の明瞭化および一層の理解促進を図る観点から、「ALL-IN営業利益」から「事業利益」に改称いたしました。指標の定義は変更しておりません。
この変更による数値に与える影響はありません。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。
・アセットマネジメント
いちごホテルをはじめとする堅調なベース運用報酬の増加、いちごオフィスにおける譲渡成果報酬および新規私募ファンド組成に伴う成果報酬が発生したこと等から、セグメント売上高は4,464百万円(前年同期比1.2%増)となりました。一方で、事業の拡大や強化に向けた人財投資による販売費及び一般管理費の増加があったこと等により、セグメント利益(事業利益)は2,282百万円(同12.7%減)となりました。
・心築(しんちく)
オフィス物件を中心とした賃料収入の増加や商業施設および物流施設の売却等により、セグメント売上高27,647百万円(前年同期比51.3%増)、セグメント利益(事業利益)は13,094百万円(同63.3%増)となりました。
・ホテル
旺盛な宿泊需要により賃料収入等のストック収益が増加した一方、前年同期に計上した販売用不動産売却の反動減等により、セグメント売上高は15,255百万円(前年同期比3.9%減)、セグメント利益(事業利益)は7,224百万円(同21.2%減)となりました。
・いちごオーナーズ
物件売却が順調に進んだことにより、セグメント売上高は39,735百万円(前年同期比0.7%増)、セグメント利益(事業利益)は3,765百万円(同13.0%増)となりました。
・クリーンエネルギー
天候に恵まれ、ポートフォリオの分散により収益の安定化が図られた一方、メンテナンス費用等の増加が影響し、セグメント売上高は6,192百万円(前年同期比0.9%増)、セグメント利益(事業利益)は1,648百万円(同4.5%減)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物は42,019百万円となり、前連結会計年度末の42,576百万円と比較して557百万円の減少となりました。各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。
・営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動によるキャッシュ・フローは△21,859百万円(前年同期は△28,449百万円)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益24,499百万円があった一方、物件の仕入れに伴う販売用不動産の増加額32,910百万円、利息の支払額4,091百万円、法人税等の支払額8,377百万円があったことによるものです。
・投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フローは14,726百万円(前年同期は5,358百万円)となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入21,628百万円、貸付金の回収による収入5,315百万円、持分法適用関連会社株式の売却による収入2,289百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出10,180百万円、貸付けによる支出4,710百万円があったことによるものです。
・財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フローは9,708百万円(前年同期は19,567百万円)となりました。これは主に、長期借入れによる収入82,241百万円があった一方、長期借入金の返済による支出47,547百万円、非支配株主への払戻による支出11,101百万円、自己株式の取得による支出9,836百万円、配当金の支払額4,392百万円があったことによるものです。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社で行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、記載を省略しております。
b.受注実績
当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.セグメント間取引については、相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績および総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
3.販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項) 4.会計方針に関する事項」に記載の通りであります。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断を行っておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載の通りであります。
②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(財政状態の分析)
(資産)
資産合計は435,820百万円となり、前連結会計年度末と比較して29,105百万円増加(前期比7.2%増加)いたしました。
いちごオーナーズやホテルの物件取得を進めたことにより販売用不動産が32,910百万円増加したことが主な要因であります。
(負債)
負債合計は319,066百万円となり、前連結会計年度末と比較して35,057百万円増加(前期比12.3%増加)いたしました。
これは主に、不動産の取得等に伴う借入金の増加32,445百万円によるものであります。
(純資産)
純資産合計は116,754百万円となり、前連結会計年度末と比較して5,952百万円減少(前期比4.9%減少)いたしました。
これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益16,628百万円の計上に対し、剰余金の配当4,473百万円、自己株式の取得9,836百万円、連結子会社における優先出資の償還等に伴う非支配株主持分の減少10,895百万円があったことによるものであります。なお、自己資本比率は26.6%(前期比0.7ポイント減少)となりました。
(経営成績の分析)
(売上高)
連結売上高は、心築やホテルに係るストック収益が増加したことに加え、いちごオーナーズにおける物件売却が引き続き順調に進んだことや、アセットマネジメントでの新規私募ファンド組成に伴う成果報酬の発生等により92,705百万円(前期比10.9%増)となりました。
売上高の主な内訳は、不動産販売収入46,284百万円(心築8,405百万円、いちごオーナーズ37,878百万円)、不動産賃貸収入28,802百万円(心築12,180百万円、いちごオーナーズ1,857百万円、ホテル14,765百万円)不動産フィー収入3,970百万円、売電収入6,160百万円であります。
(営業利益)
営業利益は、事業拡大や強化に向けた人財投資による販売費及び一般管理費の増加があった一方、アセットマネジメントにおける新規私募ファンド組成に係る成果報酬やいちごオーナーズの物件売却等フロー収益の発生により20,449百万円(前期比25.4%増)となりました。
なお、当期において、特別利益に計上した心築およびホテル事業に属する不動産の固定資産売却益および投資持分等の売却益が大きく貢献し、事業利益は28,047百万円(前期比12.8%増)となりました。
(営業外損益)
営業外収益は、前期と比較してデリバティブ評価益が増加したことから、3,093百万円(前期比79.4%増)となりました。
主な内訳は、デリバティブ評価益2,910百万円であります。
なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引および金利キャップ取引(デリバティブ取引)を行っております。
営業外費用は、主に物件取得等に伴う借入金の拡大により支払利息が増加したため、6,447百万円(前期比51.0%増)となりました。
主な内訳は、支払利息4,347百万円であります。
(特別損益)
特別利益は、9,418百万円(前期比6.5%増)となりました。
主な内訳は、心築およびホテル事業に属する不動産の固定資産売却益7,756百万円、投資有価証券売却益1,259百万円であります。
特別損失は、2,015百万円(前期比145.2%増)となりました。
主な内訳は、投資有価証券評価損791百万円であります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
法人税等は7,655百万円、非支配株主に帰属する当期純利益は215百万円となりました。
これらの結果、親会社株主に帰属する当期純利益は16,628百万円(前期比9.5%増)となりました。なお、キャッシュ純利益はデリバティブ評価益の計上に加え、法人税等調整額の計上により、18,442百万円(前期比4.9%減)となりました。
(3)資金の源泉および流動性についての分析
「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
(4)資金需要及び財務政策
当社の事業活動における資金需要の主なものは、不動産の取得およびクリーンエネルギー発電設備の建設に係る資金であります。
資金調達の状況につきましては、安定した財務体制を構築すべく、借入期間の長期化、無担保借入の推進および資金調達手法の多様化に積極的に努めてまいりました。
当期においては、2025年3月31日に株式会社みずほ銀行(以下「みずほ銀行」)と「Mizuho Eco Finance」による限度枠100億円の借入枠の契約を締結いたしました。さらに、2026年2月13日にはみずほ銀行と「サステナビリティ・リンク・ローン」による限度枠100億円の借入契約を締結いたしました。
サステナビリティ・リンク・ローンは、借り手のESG戦略に基づき設定したサステナビリティ目標の達成状況に応じて、金利等の借入条件が連動する融資手法であり、目標達成に向けたインセンティブを通じて、持続可能な経済活動および成長の促進を図るものです。
当社の取り組みは、サステナブルな社会形成の促進と当社財務基盤のさらなる強化に資するものと考えております。
その結果、当連結会計年度末において、コーポレート有利子負債の残高は254,076百万円(前期比17.3%増)、ノンリコースローンの残高は43,153百万円(前期比5.1%減)となり、当該残高に係る平均期中調達金利(金利上昇リスクの低減に向けた金利スワップ取引および金利キャップ取引による金利固定化後の利率)は、それぞれ1.43%(前期比0.16ポイント上昇)、1.65%(前期比0.24ポイント上昇)となりました。当連結会計年度末のコーポレート有利子負債残高における長期借入比率は87.1%(前期比6.4ポイント減少)、そのうち、残存期間5年超の残高は149,335百万円、コーポレート有利子負債全体の平均借入期間は8.9年、平均借入残存期間は5.9年となりました。
また、コーポレート有利子負債残高における無担保借入の割合は26.3%(前期比1.9ポイント上昇)となりました。
(5)経営上の目標の達成状況について
■ 取組み期間
2030年2月期まで
■ 資本生産性およびキャッシュ創出力
① 自己資本利益率(ROE)
・キャッシュROE : 18%以上
・ROE : 15%以上
※ キャッシュROE = キャッシュ純利益(*) / 期中平均自己資本
(*) キャッシュ純利益 = 親会社株主に帰属する当期純利益 + 減価償却費 + のれん償却費 ± 評価損益等
2026年2月期におけるROEは14.6%、キャッシュROEは16.2%になりました。資本生産性の向上により当社の将来ROEを向上させ、長期にわたる資本生産性の高い収益構造の確立を図るとともに、株主価値の根幹である1株当たり当期純利益(EPS)の成長を図ってまいります。
② エコノミック営業キャッシュフロー
・当期純利益超過の維持
※ エコノミック営業キャッシュフロー
営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額(仕入・売却)の影響を控除し、かつ、特別損益に計上される心築資産の売却損益を加味したキャッシュ・フロー(税引後)
当社は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益を大幅に超過する状態を維持しております。2026年2月期は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益の1.1倍になっております。
■ 安定収益
① ストック収益比率
・60%以上(2030年2月期)
② ストック収益固定費カバー率
・200%以上
※ ストック収益:賃貸収益、売電収益、AMのベース運用フィー等
※ 固定費:固定販売費及び一般管理費、支払利息
当社は、ストック収益比率の向上と同時に、フロー収益に関しても心築資産の売却損益中心の収益構造を分散化しております。これにより不動産市況の景気循環に左右されにくく、安定性の高い収益構造の構築を実現してまいります。
2026年2月期は、ストック収益の過去最高益を更新し、ストック収益比率は57.8%、ストック収益固定費カバー率は195.1%となりました。
■ 株主還元策
① 「安心安定配当」の累進的配当政策(Progressive Dividend Policy)
・2017年2月期より導入した「累進的配当政策」の維持
② DOE(株主資本配当率)
・5%以上(2027年2月期より、従前の「4%以上」から引き上げ)
③ 機動的な自社株買い
・株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施
当社の株主還元策に基づき、2026年2月期の配当を前期から9.5%増配の1株当たり11.5円で当社取締役会にて方針を決議し、2026年5月24日開催予定の当社定時株主総会にて提案しております。なお、2026年2月期におけるDOEは、4.1%となりました。
また、2026年2月期の自社株買いにおいては、総額150億円の自社株買いを決定し、期末までに98億円の取得を完了しております。また、30百万株の自己株式の消却も実施しております。
当社は、2018年2月より9期連続で継続的に自社株買いを実施しており、今後もこの強化した株主還元策のもと、株主価値の最大化を目指してまいります。
■ サステナブルな社会に向けた環境課題解決
① いちごのクライメート・ポジティブ
当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーン(9282)がクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用する投資法人(いちごオフィス(8975)、いちごホテル(3463)およびいちごグリーン)が排出するCO2量(Scope1・Scope2)を上回る、クライメート・ポジティブの維持
② RE100
2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーに
③ CDP リーダーシップレベル
気候変動プログラム「Aリスト」企業の維持
ウォータープログラム「Aリスト」企業の達成
当社では、2026年2月期において、当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーンがクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用する投資法人が排出するCO2量(Scope1・Scope2)を約9倍上回っております。
また、グループ全体の事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーへ切り替えており、2026年4月に「RE100」の認証を取得いたしました。
さらに、企業の環境課題への対策とその情報開示を促す国際的な非営利団体である「CDP」より、気候変動およびウォータープログラムにおいて最高評価であるAリスト企業に選定されました。
これらにより、当社が掲げる環境課題解決における経営目標は、すべて達成しております。
当連結会計年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国の経済は、雇用・所得環境の改善を背景に、個人消費に持ち直しの動きが見られ、設備投資も緩やかに回復しております。景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復しております。加えて、宿泊需要をはじめとするインバウンド消費も引き続き好調に推移しました。一方で、物価上昇の影響や地政学的リスク、米国の通商政策、国内外の金利動向など、先行きの不透明要因については、引き続き留意が必要な状況が続いております。
当社が属する不動産業界においては、日米金利差を背景とした投資資金の流入が継続しております。東京をはじめとする主要都市において、投資意欲は引き続き旺盛な状況が続きました。
当社においては、セットアップオフィス導入などの心築(しんちく)(注1)施策により、オフィスを中心に保有物件の賃料収入が順調に増加いたしました。これに加え、新規に取得したホテルや、当連結会計年度に新たに稼働を開始した物流施設の賃料収入の寄与により、安定収益であるストック収益(注2)は過去最高益となりました。また、当社100%子会社であるいちごオーナーズ株式会社(以下、「いちごオーナーズ」という。)が手掛ける東京都心を中心とした優良立地の新築レジデンスの売却や、心築により価値向上を実現した資産の売却が進み、フロー収益(注3)も拡大しております。
この結果、事業利益(注4)は280億円(前期比+13%)、親会社株主に帰属する当期純利益は166億円(前期比+9%)と、いずれも増益となり、過去最高益を更新いたしました。
環境課題への対応は急務であるなか、当社クリーンエネルギー事業の役割は一層重要となっております。当社では、地域および地球環境に優しい再生可能エネルギーの創出に取り組んでおり、太陽光や風力に加え、未利用間伐材を活用した地域一体型バイオマス発電や再生可能エネルギーのさらなる普及に資する系統用蓄電池といった、多様な電源の確保に注力してまいります。引き続き、脱炭素社会の実現に向け、さらなる貢献を目指してまいります。
当社は、急速な環境変化に的確に対応し、信頼性の高い財務基盤の確保と徹底したキャッシュ・フロー経営の実行により、経営の安定性と柔軟性を確保しております。長期VISION「いちご2030」に基づき、サステナブル(持続可能)な社会の実現に貢献する「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を進め、当社の事業優位性をさらに強化しております。
具体的には、不動産の保有・運営および心築ノウハウを基軸に、ストック収益の拡大を図っております。当社が経営の安定性・安全性指標として重視する「ストック収益固定費カバー率」(注5)は、当連結会計年度においては195%となり、固定費を大きく上回る安定収益を確保しております。
今後も、事業の深化と新たな成長分野の開拓を通じて株主価値の最大化を目指し、株主重視の経営を一層推進してまいります。
(注1)心築(しんちく)について
心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しており
ます。
(注2)ストック収益について
主に賃貸収益、売電収益、アセットマネジメント事業におけるベース運用フィー等、より安定的な収益
(注3)フロー収益について
主に心築、ホテルおよびいちごオーナーズの資産売却損益(特別損益含む)、AMスポットフィー
(注4)事業利益について
事業利益 = 営業利益 + 特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益
(注5)ストック収益固定費カバー率について
ストック収益が固定費(固定販売費及び一般管理費、支払利息)をどれだけ上回っているかを可視化し、当社の盤石な財務基盤と事業モデルの強靭さを表す経営指標
「事業の成長と深化」
・ 心築事業
| 当連結会計年度は、国内において物流施設の重要性が高まるなか、当社においても3物件が竣工し、稼働を開始いたしました。開発にあたっては、設計・施工・運営に深い知見を有するパートナー企業と連携し、建築費高騰リスクの低減およびマスターレッシー方式によるリーシングリスクの回避を図るなど、安全性の高いプロジェクトを推進し、重要な社会インフラである物流施設の拡充に貢献いたしました。 また、オフィスについては、働き方の多様化に対応したセットアップオフィスの展開や、地域特性を踏まえたブランディングを推進しております。セットアップオフィスは、マーケットを上回る賃料での成約を実現し、物件価値の向上に寄与するとともに、テナント様の初期費用や移転負担の軽減にも貢献しております。中規模オフィスビルへのニーズに的確に対応することで、今後も選ばれるオフィスを提供してまいります。 なお、当連結会計年度における不動産取得額は107億円、売却額(売上)は232億円となりました。 |  | |
| いちご久喜物流センター | ||
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| いちご本郷三丁目ビル(セットアップ) |
・ ホテル事業
| 当連結会計年度においては、宿泊需要の伸長により、当社ライフスタイルホテルブランド「THE KNOT」を中心に、保有するホテルのRevPAR(販売可能な客室1室あたりの売上)が増加いたしました。また、当連結会計年度において新たに3物件を取得し、既存保有物件の賃料増加に加え、新規取得物件も収益に寄与いたしました。これらにより、物件売却や休館に伴う賃料収入の減少影響を上回り、ストック収益は着実に成長しております。新規に取得したホテルについては、リブランドを含む心築施策により価値向上が見込まれる物件を厳選しており、今後のさらなる収益向上に向けて取り組んでまいります。 また、当連結会計年度においては、保有する2物件(宇都宮市、福岡市)について、「THE KNOT」へのリブランドを推進いたしました。宇都宮市の「THE KNOT UTSUNOMIYA」は2026年1月に、福岡市の「THE KNOT FUKUOKA Tenjin」については2026年4月にグランドオープンし、新たな観光・宿泊需要の取り込みと文化発信の拠点として運営を開始いたしました。両ホテルとも、当社100%子会社であるワンファイブホテルズ株式会社がオペレーターを担い、ホテルオーナーとオペレーターが一体となり、ハード・ソフト両面から保有物件の収益拡大を推進いたします。 |  | |
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| THE KNOT UTSUNOMIYA |
当社のホテル事業は、保有・運用・運営・DXを一貫して手掛ける体制を構築しております。これにより、多面的な施策を通じてホテル価値の向上を図るとともに、複数の収益機会の創出を可能としております。これらを当社ホテル事業の強みと位置付けております。
なお、当連結会計年度におけるホテル取得額は215億円、売却額(売上)は67億円となりました。
・ いちごオーナーズ事業
| 当連結会計年度においては、都心を中心とした新築優良レジデンスを471億円取得しており、将来収益の源泉を着実に積み上げております。取得にあたっては、デベロッパーとの強固なパートナーシップのもと、当社レジデンスブランド「GRAN PASEO」シリーズを展開し、高付加価値物件の創出に取り組んでおります。多様な買主・入居者ニーズを踏まえたマーケティングを行い、競争力の高い物件の企画・開発を推進しております。建設を外部委託することで、リスク・コストの低減を図りつつ、心築エンジニアリングチームによる高水準の品質管理を徹底し、高品質なレジデンスの創出を実現しております。 売却については、当社100%子会社であるいちごリアルティマネジメント株式会社が組成した私募ファンドへ7物件の優良新築レジデンスを提供し、これにより売却額(売上)98億円を計上いたしました。その他、国内機関投資家および事業会社への譲渡により、当連結会計年度におけるいちごオーナーズ事業の不動産売却額(売上)は378億円となりました。 |  | |
| GRAN PASEO 三宿Ⅱ |
・ アセットマネジメント事業
いちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーン、「いちご・レジデンス・トークン」および私募ファンド事業への業務支援に注力いたしました。
当連結会計年度は、いちごオフィスによる資産譲渡のほか、「いちご・レジデンス・トークン」第1号および私募ファンドにおいて、投資主・株主価値に資する資産譲渡(総額306億円)を実施し、譲渡成果報酬を計上いたしました。また、いちごオーナーズの優良新築レジデンス7物件(総額98億円)を運用資産とする新たな私募ファンドを組成し、将来のストック収益源となる運用資産を積み上げるとともに、新規私募ファンド組成に伴う成果報酬を計上いたしました。さらに、いちごホテルにおいて、宿泊需要の拡大を背景にベース運用報酬が大幅に向上しております。
なお、スポンサーサポートとして、当社からいちごオフィスへ、心築による価値向上を施したオフィス(いちご船橋ビル)を譲渡しております。
・ クリーンエネルギー事業
当社が開発・運営する発電開始済み発電所の合計は、64発電所(発電出力188.2MW)に成長しております。今後も太陽光発電所への投資を継続するとともに、電源の多様化と地域課題の解決を両立する「地域一体型バイオマス発電」の計画を推進しております。これは、森林の高齢化等の課題に対応し、治山対策や地域経済の活性化に貢献する、地方自治体や地域と一体となった取り組みです。さらに経年火力の廃止や設備更新により不足する電力の調整力を一部代替し、再生可能エネルギー導入拡大を支える重要なインフラとなる「系統用蓄電池事業」についても計画を推進しております。いずれの取り組みも、世界的な環境課題の解決への対応という観点から、今後さらに社会的意義が高まるものと考えております。
「急激な環境変化に対応した成長戦略」
・ 信頼性の高い財務基盤の確保
当社はリーマンショック以降、借入期間の長期化と借入コスト削減に加え、包括的な金利ヘッジの実施による金利上昇リスクの低減、無担保資金の調達など、幅広い財務施策を推進してまいりました。これらの取り組みにより、収益および財務基盤の強化を着実に進めております。金利上昇局面を見据え、当社では借入金の固定金利化を継続的に推進しており、当連結会計年度においては借入金の56%を固定金利化しております。これにより、金利変動が業績に与える影響を低減しております。
また、当社のESGへの取り組みや課題解決への貢献に対する高い評価を背景に、当社事業活動を支えるESGローンの活用を拡大しております。当連結会計年度は、新たに224億円の資金をESGローンにより調達しております。今後もこの方針を継続し、当社の事業をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。
「株主還元」
・ 機動的な自社株買い(9期連続)
当社は、長期VISION「いちご2030」のとおり、当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に勘案のうえ、株主価値の向上を図るため「機動的な自社株買い」をKPIとしております。
このKPIに則り、当連結会計年度も9期連続となる自社株買いを実施し、総額98億円の自社株を取得するとともに、3,000万株の自己株式消却も実施いたしました。
当社は、株主価値の根幹である1株利益(EPS)の向上を通じた株主価値の最大化を目指しており、今後も大幅な利益成長の実現に向けた事業の推進に併せ、機動的な自社株買いを実施してまいります。
| 取得株式総数 ※ (発行済株式総数比率) | 平均取得株価 | 取得価額総額 | |
| 2026年2月期 | 24,354,000株 (5.9%) | 403円 | 98億円 |
| 2025年2月期 | 14,607,700株 (3.3%) | 380円 | 55億円 |
| 2024年2月期 | 13,687,000株 (2.7%) | 348円 | 48億円 |
| 2023年2月期 | 14,552,200株 (2.9%) | 309円 | 45億円 |
| 2022年2月期 | 4,363,500株 (0.9%) | 343円 | 15億円 |
| 2021年2月期 | 9,645,800株 (1.9%) | 311円 | 30億円 |
| 2020年2月期 | 7,081,200株 (1.4%) | 424円 | 30億円 |
| 2019年2月期 | 7,869,700株 (1.6%) | 381円 | 30億円 |
| 2018年2月期 | 8,436,500株 (1.7%) | 355円 | 30億円 |
※ 発行済株式総数比率は、各期末発行済株式数(自己株式を含む)による比率を記載しております。
・ 配当政策(当期増配)
当社は盤石な安定収益基盤を背景に、各年度の1株当たり配当金(DPS)を、原則として前期比で維持または増配のみとし減配しない「累進的配当政策(Progressive Dividend Policy)」を導入しております。株主還元策の基準としては「配当性向」が一般的ですが、短期的な利益変動に左右されてしまうため、将来の配当水準は必ずしも明確ではありません。当社は、「累進的配当政策」の導入により、株主様に対する長期的なコミットメントをお示ししております。また、配当の安定性・透明性・成長性を重視し、「安心安定配当」により株主の皆さまからのご支援に報いるため、株主資本を基準とする安定性が高い「DOE配当政策」を導入しております。
当連結会計年度の配当については、当初予想どおり、前期より1円増配となる11.5円(DOE 4.1%)とし、「累進的配当政策」および「DOE配当政策」を堅持すべく、2026年5月24日開催予定の定時株主総会の議案として付議しております。
さらに、DOE目標については、2025年2月期に従来の「3%以上」から「4%以上」へ引き上げたことに続き、持続性と安定性の高い収益基盤の構築が着実に進展していることに加え、ストック収益が堅調に積み上がっていることから、2027年2月期より「5%以上」に引き上げることを決定いたしました。これに伴い、2027年2月期の配当予想は1株当たり15.5円(当期比+35%)とし、大幅な増配を見込んでおります。
引き続き、中長期的な株主価値のさらなる向上を推進してまいります。
・ 株主優待制度当社は、2019シーズンよりJリーグの「トップパートナー」に就任し、Jリーグとともに豊かさ溢れる地域社会に取り組むとともに、当社およびいちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンの株主・投資主様を対象とした「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度を導入してまいりました。
2025シーズンも「トップパートナー」としてJリーグから提供いただく試合チケットを株主・投資主様にお届けすることで、地域創生への貢献を目指すとともに、日頃よりご支援いただいている株主・投資主様への感謝をお伝えいたしました。
当連結会計年度は、試合チケットに加え、当社が保有・運営する株式会社宮交シティがオーナーである「テゲバジャーロ宮崎」のJ2昇格を記念したオリジナルグッズのプレゼントや、当社設立25周年・商号変更15周年を記念した「いちごポタジェおすすめセット」のプレゼント等、複数の特別優待を実施いたしました。
なお、2026年6月末日をもってJリーグの「トップパートナー」契約期間が満了となることに伴い、「いちごJリーグ株主・投資主優待」は終了となります。終了後、2026年内は当社農業事業で取り扱う農産物等のプレゼント企画(抽選)の実施を予定しております。詳細につきましては、2026年4月14日付発表の「Jリーグトップパートナー契約期間満了のお知らせ」および「『いちごJリーグ株主・投資主優待』終了および『いちごTHANKS!マンスリープレゼント』実施のお知らせ」をご参照ください。
「サステナブルインフラ企業としての取り組み」
当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としており、現存不動産に新たな価値を創造する「心築(しんちく)」を軸とした事業モデルをさらに進化させ「100年不動産」にチャレンジしております。
当社は、保有・運営する発電所により、クリーンエネルギーの創出を通じてCO2を削減し、サステナブルな社会の形成に向けた貢献に努めております。当社では、クリーンエネルギー事業で削減するCO2が、当社および当社が運用する投資法人(いちごオフィス、いちごホテルおよびいちごグリーン)が消費するCO2量(Scope1・Scope2)を上回る「クライメート・ポジティブ」を実現しており、これを継続することをKPIとして設定しております。
また、サステナブルな社会に向けた環境課題解決に関するKPIとして、企業に対して気候変動への対応と情報開示を求める世界的評価機関CDP(カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト)の「気候変動」および「ウォーター」プログラムにおける最高評価「Aリスト企業」への選定の維持・達成を掲げております。当連結会計年度も、「気候変動」および「ウォーター」の2分野において、最高評価である「Aリスト企業」に選定され、KPIを達成しております(「気候変動」は3年連続、「ウォーター」は2年連続で選定)。全世界約22,000社がCDPに参加するなか、この2分野での「Aリスト企業」選定は全世界約150社のみであり、当社の環境課題への取り組みは世界的に高い評価を受けております。今後も2分野での「Aリスト企業」選定の維持に向け、環境課題に対して積極的かつ真摯に取り組んでまいります。
さらに、当社は、事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーとすることを目指す国際的なイニシアティブである「RE100」に加盟し、2024年8月に達成、2026年4月にRE100の認定を受けました。RE100の目標および達成においては、当社と当社が運用する上場投資法人(いちごオフィス、いちごホテル)が保有する不動産にて消費する電力を含めて、100%再生可能エネルギーとすることとしております。今後もこの状態を維持し、脱炭素社会実現に向け取り組んでまいります。
加えて、TCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)提言に賛同し、気候変動に伴うリスクの認識と適切な管理を行うとともに、環境課題への取り組みを事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来の実現のために取り組んでおります。
当社は、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的イニシアティブ「国連グローバル・コンパクト」に署名しており、同イニシアティブが掲げる人権・労働・環境・腐敗防止に関わる10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもとで取り組みを継続しております。
当社は引き続き、社会をより良い状態で次世代へ継承するための一員として、独自の心築技術を軸とした新しい価値創造・社会課題の解決と環境保全活動によって、社会に貢献してまいります。
 | CDPの概要 CDPは、環境課題に関心が高い世界の機関投資家を代表し、企業の環境への取り組みを評価し、開示を行う国際的な非営利団体です。 評価は、ガバナンス、リスクマネジメント、事業戦略、目標と実績、エンゲージメント等、多岐の項目にわたる質問により行われ、リーダーシップレベル(A、A -)、マネジメントレベル(B、B -)、認識レベル(C、C -)、情報開示レベル(D、D -)の8段階で付与されます。 |
業績の詳細
当連結会計年度の業績は、売上高92,705百万円(前期比10.9%増)、営業利益20,449百万円(同25.4%増)、事業利益(注)28,047百万円(同12.8%増)、経常利益17,095百万円(同24.2%増)、親会社株主に帰属する当期純利益16,628百万円(同9.5%増)、キャッシュ純利益(注)18,442百万円(同4.9%減)となりました。
(注)事業利益=営業利益+特別損益に計上される心築およびホテルの資産(*)売却損益
(*) 心築およびホテルの資産:心築およびホテル事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等
キャッシュ純利益
=親会社株主に帰属する当期純利益+減価償却費+のれん償却費±評価損益等
当社は、当連結会計年度より、開示内容の明瞭化および一層の理解促進を図る観点から、「ALL-IN営業利益」から「事業利益」に改称いたしました。指標の定義は変更しておりません。
この変更による数値に与える影響はありません。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。
・アセットマネジメント
いちごホテルをはじめとする堅調なベース運用報酬の増加、いちごオフィスにおける譲渡成果報酬および新規私募ファンド組成に伴う成果報酬が発生したこと等から、セグメント売上高は4,464百万円(前年同期比1.2%増)となりました。一方で、事業の拡大や強化に向けた人財投資による販売費及び一般管理費の増加があったこと等により、セグメント利益(事業利益)は2,282百万円(同12.7%減)となりました。
・心築(しんちく)
オフィス物件を中心とした賃料収入の増加や商業施設および物流施設の売却等により、セグメント売上高27,647百万円(前年同期比51.3%増)、セグメント利益(事業利益)は13,094百万円(同63.3%増)となりました。
・ホテル
旺盛な宿泊需要により賃料収入等のストック収益が増加した一方、前年同期に計上した販売用不動産売却の反動減等により、セグメント売上高は15,255百万円(前年同期比3.9%減)、セグメント利益(事業利益)は7,224百万円(同21.2%減)となりました。
・いちごオーナーズ
物件売却が順調に進んだことにより、セグメント売上高は39,735百万円(前年同期比0.7%増)、セグメント利益(事業利益)は3,765百万円(同13.0%増)となりました。
・クリーンエネルギー
天候に恵まれ、ポートフォリオの分散により収益の安定化が図られた一方、メンテナンス費用等の増加が影響し、セグメント売上高は6,192百万円(前年同期比0.9%増)、セグメント利益(事業利益)は1,648百万円(同4.5%減)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物は42,019百万円となり、前連結会計年度末の42,576百万円と比較して557百万円の減少となりました。各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。
・営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動によるキャッシュ・フローは△21,859百万円(前年同期は△28,449百万円)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益24,499百万円があった一方、物件の仕入れに伴う販売用不動産の増加額32,910百万円、利息の支払額4,091百万円、法人税等の支払額8,377百万円があったことによるものです。
・投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フローは14,726百万円(前年同期は5,358百万円)となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入21,628百万円、貸付金の回収による収入5,315百万円、持分法適用関連会社株式の売却による収入2,289百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出10,180百万円、貸付けによる支出4,710百万円があったことによるものです。
・財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フローは9,708百万円(前年同期は19,567百万円)となりました。これは主に、長期借入れによる収入82,241百万円があった一方、長期借入金の返済による支出47,547百万円、非支配株主への払戻による支出11,101百万円、自己株式の取得による支出9,836百万円、配当金の支払額4,392百万円があったことによるものです。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社で行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、記載を省略しております。
b.受注実績
当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2025年3月1日 至 2026年2月28日) | 前年同期比(%) |
| アセットマネジメント(百万円) | 4,041 | 1.7 |
| 心築(百万円) | 27,497 | 51.7 |
| ホテル(百万円) | 15,238 | △4.0 |
| いちごオーナーズ(百万円) | 39,735 | 0.7 |
| クリーンエネルギー(百万円) | 6,192 | 0.9 |
| 合計(百万円) | 92,705 | 10.9 |
(注)1.セグメント間取引については、相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績および総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2024年3月1日 至 2025年2月28日) | 当連結会計年度 (自 2025年3月1日 至 2026年2月28日) | ||
| 金額(百万円) | 割合(%) | 金額(百万円) | 割合(%) | |
| 合同会社ISTレジデンス4 | 10,414 | 12.5 | - | - |
| 合同会社ISTレジデンス5 | 11,602 | 13.9 | - | - |
| 合同会社KURENAI | 11,282 | 13.5 | - | - |
| 合同会社IRMレジデンス1 合同会社IRMレジデンス2 | - | - | 10,085 | 10.9 |
| 合同会社DLMAレジデンス | - | - | 19,101 | 20.6 |
3.販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項) 4.会計方針に関する事項」に記載の通りであります。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断を行っておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載の通りであります。
②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(財政状態の分析)
(資産)
資産合計は435,820百万円となり、前連結会計年度末と比較して29,105百万円増加(前期比7.2%増加)いたしました。
いちごオーナーズやホテルの物件取得を進めたことにより販売用不動産が32,910百万円増加したことが主な要因であります。
(負債)
負債合計は319,066百万円となり、前連結会計年度末と比較して35,057百万円増加(前期比12.3%増加)いたしました。
これは主に、不動産の取得等に伴う借入金の増加32,445百万円によるものであります。
(純資産)
純資産合計は116,754百万円となり、前連結会計年度末と比較して5,952百万円減少(前期比4.9%減少)いたしました。
これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益16,628百万円の計上に対し、剰余金の配当4,473百万円、自己株式の取得9,836百万円、連結子会社における優先出資の償還等に伴う非支配株主持分の減少10,895百万円があったことによるものであります。なお、自己資本比率は26.6%(前期比0.7ポイント減少)となりました。
(経営成績の分析)
(売上高)
連結売上高は、心築やホテルに係るストック収益が増加したことに加え、いちごオーナーズにおける物件売却が引き続き順調に進んだことや、アセットマネジメントでの新規私募ファンド組成に伴う成果報酬の発生等により92,705百万円(前期比10.9%増)となりました。
売上高の主な内訳は、不動産販売収入46,284百万円(心築8,405百万円、いちごオーナーズ37,878百万円)、不動産賃貸収入28,802百万円(心築12,180百万円、いちごオーナーズ1,857百万円、ホテル14,765百万円)不動産フィー収入3,970百万円、売電収入6,160百万円であります。
(営業利益)
営業利益は、事業拡大や強化に向けた人財投資による販売費及び一般管理費の増加があった一方、アセットマネジメントにおける新規私募ファンド組成に係る成果報酬やいちごオーナーズの物件売却等フロー収益の発生により20,449百万円(前期比25.4%増)となりました。
なお、当期において、特別利益に計上した心築およびホテル事業に属する不動産の固定資産売却益および投資持分等の売却益が大きく貢献し、事業利益は28,047百万円(前期比12.8%増)となりました。
(営業外損益)
営業外収益は、前期と比較してデリバティブ評価益が増加したことから、3,093百万円(前期比79.4%増)となりました。
主な内訳は、デリバティブ評価益2,910百万円であります。
なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引および金利キャップ取引(デリバティブ取引)を行っております。
営業外費用は、主に物件取得等に伴う借入金の拡大により支払利息が増加したため、6,447百万円(前期比51.0%増)となりました。
主な内訳は、支払利息4,347百万円であります。
(特別損益)
特別利益は、9,418百万円(前期比6.5%増)となりました。
主な内訳は、心築およびホテル事業に属する不動産の固定資産売却益7,756百万円、投資有価証券売却益1,259百万円であります。
特別損失は、2,015百万円(前期比145.2%増)となりました。
主な内訳は、投資有価証券評価損791百万円であります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
法人税等は7,655百万円、非支配株主に帰属する当期純利益は215百万円となりました。
これらの結果、親会社株主に帰属する当期純利益は16,628百万円(前期比9.5%増)となりました。なお、キャッシュ純利益はデリバティブ評価益の計上に加え、法人税等調整額の計上により、18,442百万円(前期比4.9%減)となりました。
(3)資金の源泉および流動性についての分析
「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
(4)資金需要及び財務政策
当社の事業活動における資金需要の主なものは、不動産の取得およびクリーンエネルギー発電設備の建設に係る資金であります。
資金調達の状況につきましては、安定した財務体制を構築すべく、借入期間の長期化、無担保借入の推進および資金調達手法の多様化に積極的に努めてまいりました。
当期においては、2025年3月31日に株式会社みずほ銀行(以下「みずほ銀行」)と「Mizuho Eco Finance」による限度枠100億円の借入枠の契約を締結いたしました。さらに、2026年2月13日にはみずほ銀行と「サステナビリティ・リンク・ローン」による限度枠100億円の借入契約を締結いたしました。
サステナビリティ・リンク・ローンは、借り手のESG戦略に基づき設定したサステナビリティ目標の達成状況に応じて、金利等の借入条件が連動する融資手法であり、目標達成に向けたインセンティブを通じて、持続可能な経済活動および成長の促進を図るものです。
当社の取り組みは、サステナブルな社会形成の促進と当社財務基盤のさらなる強化に資するものと考えております。
その結果、当連結会計年度末において、コーポレート有利子負債の残高は254,076百万円(前期比17.3%増)、ノンリコースローンの残高は43,153百万円(前期比5.1%減)となり、当該残高に係る平均期中調達金利(金利上昇リスクの低減に向けた金利スワップ取引および金利キャップ取引による金利固定化後の利率)は、それぞれ1.43%(前期比0.16ポイント上昇)、1.65%(前期比0.24ポイント上昇)となりました。当連結会計年度末のコーポレート有利子負債残高における長期借入比率は87.1%(前期比6.4ポイント減少)、そのうち、残存期間5年超の残高は149,335百万円、コーポレート有利子負債全体の平均借入期間は8.9年、平均借入残存期間は5.9年となりました。
また、コーポレート有利子負債残高における無担保借入の割合は26.3%(前期比1.9ポイント上昇)となりました。
(5)経営上の目標の達成状況について
■ 取組み期間
2030年2月期まで
■ 資本生産性およびキャッシュ創出力
① 自己資本利益率(ROE)
・キャッシュROE : 18%以上
・ROE : 15%以上
※ キャッシュROE = キャッシュ純利益(*) / 期中平均自己資本
(*) キャッシュ純利益 = 親会社株主に帰属する当期純利益 + 減価償却費 + のれん償却費 ± 評価損益等
2026年2月期におけるROEは14.6%、キャッシュROEは16.2%になりました。資本生産性の向上により当社の将来ROEを向上させ、長期にわたる資本生産性の高い収益構造の確立を図るとともに、株主価値の根幹である1株当たり当期純利益(EPS)の成長を図ってまいります。
② エコノミック営業キャッシュフロー
・当期純利益超過の維持
※ エコノミック営業キャッシュフロー
営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額(仕入・売却)の影響を控除し、かつ、特別損益に計上される心築資産の売却損益を加味したキャッシュ・フロー(税引後)
当社は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益を大幅に超過する状態を維持しております。2026年2月期は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益の1.1倍になっております。
■ 安定収益
① ストック収益比率
・60%以上(2030年2月期)
② ストック収益固定費カバー率
・200%以上
※ ストック収益:賃貸収益、売電収益、AMのベース運用フィー等
※ 固定費:固定販売費及び一般管理費、支払利息
当社は、ストック収益比率の向上と同時に、フロー収益に関しても心築資産の売却損益中心の収益構造を分散化しております。これにより不動産市況の景気循環に左右されにくく、安定性の高い収益構造の構築を実現してまいります。
2026年2月期は、ストック収益の過去最高益を更新し、ストック収益比率は57.8%、ストック収益固定費カバー率は195.1%となりました。
■ 株主還元策
① 「安心安定配当」の累進的配当政策(Progressive Dividend Policy)
・2017年2月期より導入した「累進的配当政策」の維持
② DOE(株主資本配当率)
・5%以上(2027年2月期より、従前の「4%以上」から引き上げ)
③ 機動的な自社株買い
・株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施
当社の株主還元策に基づき、2026年2月期の配当を前期から9.5%増配の1株当たり11.5円で当社取締役会にて方針を決議し、2026年5月24日開催予定の当社定時株主総会にて提案しております。なお、2026年2月期におけるDOEは、4.1%となりました。
また、2026年2月期の自社株買いにおいては、総額150億円の自社株買いを決定し、期末までに98億円の取得を完了しております。また、30百万株の自己株式の消却も実施しております。
当社は、2018年2月より9期連続で継続的に自社株買いを実施しており、今後もこの強化した株主還元策のもと、株主価値の最大化を目指してまいります。
■ サステナブルな社会に向けた環境課題解決
① いちごのクライメート・ポジティブ
当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーン(9282)がクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用する投資法人(いちごオフィス(8975)、いちごホテル(3463)およびいちごグリーン)が排出するCO2量(Scope1・Scope2)を上回る、クライメート・ポジティブの維持
② RE100
2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーに
③ CDP リーダーシップレベル
気候変動プログラム「Aリスト」企業の維持
ウォータープログラム「Aリスト」企業の達成
当社では、2026年2月期において、当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーンがクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用する投資法人が排出するCO2量(Scope1・Scope2)を約9倍上回っております。
また、グループ全体の事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーへ切り替えており、2026年4月に「RE100」の認証を取得いたしました。
さらに、企業の環境課題への対策とその情報開示を促す国際的な非営利団体である「CDP」より、気候変動およびウォータープログラムにおいて最高評価であるAリスト企業に選定されました。
これらにより、当社が掲げる環境課題解決における経営目標は、すべて達成しております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
