有価証券報告書-第26期(2025/01/01-2025/12/31)

当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営理念及び経営方針
当社は「JINUSHIビジネス(※)を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」を経営理念として掲げております。
土地のみに投資をし、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。
当社独自の不動産金融商品の開発・提供により、長期かつ安定的な運用を目指す機関投資家をはじめとした、様々な投資家の皆さまのニーズに応えることで社会に貢献し、その結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努めてまいります。
(※)JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。
(2) 中長期的な会社の経営戦略
当社グループは、2022年2月に5年間(2022年12月期～2026年12月期)を計画期間とする、中期経営計画(2022-2026)(以下、「現・中計」という。)を発表し、更なる企業価値向上に取り組んでまいりました。
そのような状況下、2025年12月期連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益が7,369百万円となり、現・中計で掲げていた2026年12月期目標である、親会社株主に帰属する当期純利益7,000百万円を1年前倒しで達成したことから、本年2月12日に、2026年12月期から2028年12月期までの3年間を計画期間とする、新たな「中期経営計画(2026-2028)(以下、「新・中計」という。)」を発表いたしました。
新・中計の達成及びESG方針に沿った事業推進を通じて、持続可能な社会の実現と企業価値向上を目指してまいります。
なお、新・中計の概要及びサステナビリティ/ESGの取組については、以下を参照ください。
(ご参考)
・新・中計の概要:https://www.jinushi-jp.com/ir/medium-term-plan.html
・サステナビリティ/ESGの取組:https://www.jinushi-jp.com/sustainability/
・決算説明資料:https://www.jinushi-jp.com/ir/library.html
(3) 目標とする経営指標
当社グループは新・中計において、以下の定量目標等を掲げております。
定量目標(2028年12月期)

親会社株主に帰属する当期純利益	100億円以上
運用資産規模(地主リート、地主ファンド、地主倶楽部の運用資産規模の合計)	5,000億円以上

目安とする経営指標

ROE	15%程度
自己資本比率	30%程度
株主還元方針	利益成長とともに増配を目指す(累進配当)

(4) 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
①経営環境
・底地マーケットについて
当社は、2000年の創業来、国内における底地マーケットの創出・拡大に注力してまいりました。その結果、長期にわたり安定的に収益を得ることができる底地商品への投資家の理解が深まり、流動性が大きく向上いたしました。現在では、新たな投資対象として「底地」というアセットタイプを確立しております。
なお、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.87兆円の規模から、2024年現在7.24兆円と15年で8.2倍まで拡大しております。2027年には、10.4兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。
・JINUSHIビジネスに対する投資家からの需要について
自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができる、当社の不動産金融商品は、引き続き投資家からの強い需要が継続しています。
不動産市場並びに金融資本市場の変動等を注視する必要はありますが、インフレや金利上昇局面においても、JINUSHIビジネスの強みは一段と増し、他の不動産金融商品と比べた時に相対的な魅力が高まっていくものと考えております。
・資金調達環境について
当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解並びにご支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。
一方、金融政策の正常化に伴う金利上昇など、資金調達環境の先行きについては引き続き注視しております。
②対処すべき課題
上記①経営環境を踏まえた上で、新・中計の達成及びESG方針に沿った事業推進にむけ、優先的に対処すべき課題及び取組内容は以下のとおりであります。
・経営戦略の達成に向けた取組及び進捗状況
2022年2月に発表した現・中計は、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略となります。JINUSHIビジネスの更なる拡大に向けた取組内容として、「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「JINUSHIリースバック(土地のセール&リースバック)提案」を積極的に推進してまいりました。
また、地主リートにおいては、引き続き国内唯一の底地特化型私募リートといった先行者利益を活用しながら、現・中計の運用資産規模目標3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指して取り組んでまいりました。
当連結会計年度における、現・中計で定める経営指標の進捗状況は次の通りとなりました。

	当期 (2025年12月期)	前期 (2024年12月期)		現・中計目標値 (2026年12月期)
売上高	763億円	570億円		1,000億円
親会社株主に帰属する 当期純利益	73億円	60億円		70億円
地主リート運用資産規模(※)	2,911億円	2,576億円		3,000億円程度
ROE	15.6%	16.0%		13%程度
自己資本比率	34.1%	38.6%		30%以上

(※)前期については第9次募集(2025年1月に実施)、当期については第10次募集(2026年1月に実施)において取得した物件を考慮した数値(取得時の鑑定評価額ベース)を記載しております。
今後につきましては、「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (2) 中長期的な会社の経営戦略及び(3) 目標とする経営指標」に記載の通り、新・中計の達成に向け取り組んでまいります。
・財務戦略について
当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解並びにご支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。また、新・中計の目標とする経営指標の一つとして「自己資本比率30%程度」を掲げており、金融危機等の有事に備えた財務基盤の構築並びにリスク管理を徹底しながら、JINUSHIビジネスの成長に資する財務施策を実行しております。
借入金については、メガバンクを中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しつつ、かつ、従前より借入期間の長期化や財務制限条項を撤廃するなど、金融市場の変動に備えた調達を実施しております。また、取得への高い機動性を確保すべく、2025年12月末現在、金融機関5行とコミットメントライン契約12,500百万円、及び金融機関2行と借入枠設定契約32,250百万円をそれぞれ締結しております。
なお、不動産市況が悪化し、売却が難しい場合にも、当社は安定的かつ健全な財務基盤を構築しているため、自ら保有することで安定した賃貸収益を獲得しながら、市況の回復を待つ選択肢を取ることも可能です。
・ESGの取組について
当社は、事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しております。また、ESGに配慮し、そのリスクと機会を考慮した取組を継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しております。
2022年2月にESG方針を策定、2024年3月にはマテリアリティ(重点課題)を特定の上、各種施策を推し進めております。
具体的な取組、対処すべき課題等については、後述する「2 サステナビリティに関する考え方及び取組」を参照ください。