有価証券報告書-第26期(2023/10/01-2024/09/30)

(セグメント情報等)
【セグメント情報】
1.報告セグメントの概要
(1)報告セグメントの決定方法
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。
各報告セグメントの主要な内容は、次のとおりであります。

不動産開発事業	‥‥‥	主に都心部を中心とした賃貸マンション開発・オフィス開発・分譲マンション開発、収益不動産投資(リノベーション含む)などをおこなっております。
戦略国際事業	‥‥‥	不動産開発事業と同様の事業のほか、借地権を活用した不動産開発や子会社である㈱シフトライフとの協業など、これまでにないノウハウも取り入れた事業もおこなっております。また、海外投資家向けの販売を目的とした収益不動産投資(リノベーション含む)や民泊・旅館用途へのコンバージョンなどをおこなっております。
不動産投資事業	‥‥‥	主に物流施設開発事業をおこなっている事業になります。
不動産ファンド事業	‥‥‥	主に国内外投資家との共同投資ファンドなどの運営をおこなっております。
九州開発事業	‥‥‥	子会社の㈱シフトライフがおこなっている事業となります。 主に九州一円で分譲マンション開発をおこなっております。

(2)報告セグメントの変更等に関する事項
(報告セグメントの変更)
当社グループの経営管理及び事業実態に合わせた損益管理を行なうため、「戦略開発事業」「国際事業」の2つの区分を「戦略国際事業」として集約することといたしました。
これにより、当社グループのセグメント区分は「不動産開発事業」「戦略国際事業」「不動産投資事業」「不動産ファンド事業」「九州開発事業」及び「その他事業」となります。
なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の報告セグメントの区分に基づき作成したものを開示しております。
2.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表作成において採用している会計処理の方法と概ね同一であります。
報告セグメントの利益又は損失は、営業利益又は営業損失ベースの数値であります。セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。
3.報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報
前連結会計年度(自 2022年10月1日 至 2023年9月30日)

									(単位:百万円)
	報告セグメント						その他 (注)1	合計	調整額 (注)2	連結 財務諸表 計上額 (注)3
	不動産 開発事業	戦略国際事業	不動産 投資事業	不動産 ファンド 事業	九州 開発事業	計
売上高
一時点で移転される財及びサービス	9,140	2,382	-	-	4,464	15,987	1	15,989	-	15,989
一定期間にわたり移転される財及びサービス	-	-	1	46	-	47	57	105	-	105
顧客との契約から生じる収益	9,140	2,382	1	46	4,464	16,035	59	16,095	-	16,095
その他の収益(注)4	501	89	2,310	201	10	3,113	64	3,177	-	3,177
外部顧客への売上高	9,642	2,471	2,311	248	4,475	19,149	123	19,273	-	19,273
セグメント間の内部売上高又は振替高	-	-	306	38	-	344	3	348	△348	-
計	9,642	2,471	2,617	286	4,475	19,494	127	19,621	△348	19,273
セグメント利益又は損失(△)	2,058	174	381	△443	750	2,922	△368	2,553	△549	2,004
セグメント資産	37,263	6,748	2,857	6,968	5,514	59,352	4,834	64,186	3,631	67,818
その他の項目
減価償却費	113	22	0	204	8	349	6	355	21	377
のれんの償却額	-	-	-	-	16	16	-	16	-	16
有形固定資産及び無形固定資産の増加額	-	-	-	-	0	0	-	0	10	11

(注)1.「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。
2.セグメント利益又は損失の調整額△549百万円は、セグメント間取引消去17百万円と全社費用△566百万円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。
セグメント資産の調整額3,631百万円は、セグメント間取引消去△3,652百万円及び各報告セグメントに配分していない全社資産7,284百万円であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金、預金及び管理部門に係る資産であります。なお、減価償却費の調整額21百万円及び有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額10百万円は、管理部門の資産に係るものであります。
3.セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
4.「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」及び「金融商品に関する会計基準」、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」で認識される収益が含まれております。
当連結会計年度(自 2023年10月1日 至 2024年9月30日)

									(単位:百万円)
	報告セグメント						その他 (注)1	合計	調整額 (注)2	連結 財務諸表 計上額 (注)3
	不動産 開発事業	戦略国際事業	不動産 投資事業	不動産 ファンド 事業	九州 開発事業	計
売上高
一時点で移転される財及びサービス	15,450	5,143	-	-	4,895	25,488	74	25,563	-	25,563
一定期間にわたり移転される財及びサービス	-	-	-	176	-	176	43	219	-	219
顧客との契約から生じる収益	15,450	5,143	-	176	4,895	25,664	117	25,782	-	25,782
その他の収益(注)4	3,592	203	677	6,440	-	10,913	91	11,004	-	11,004
外部顧客への売上高	19,042	5,346	677	6,616	4,895	36,578	208	36,787	-	36,787
セグメント間の内部売上高又は振替高	-	-	-	-	1,299	1,299	20	1,319	△1,319	-
計	19,042	5,346	677	6,616	6,194	37,877	229	38,106	△1,319	36,787
セグメント利益又は損失(△)	4,036	559	458	1,559	834	7,449	△753	6,695	△799	5,896
セグメント資産	43,019	9,230	6,643	939	4,666	64,499	2,811	67,311	9,920	77,231
その他の項目
減価償却費	161	59	14	122	5	364	6	370	14	384
のれんの償却額	-	-	-	-	16	16	-	16	-	16
有形固定資産及び無形固定資産の増加額	-	-	-	-	24	24	-	24	13	37

(注)1.「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。
2.セグメント利益又は損失の調整額△799百万円は、セグメント間取引消去△22百万円と全社費用△777百万円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。
セグメント資産の調整額9,920百万円は、セグメント間取引消去△1,640百万円及び各報告セグメントに配分していない全社資産11,561百万円であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金、預金及び管理部門に係る資産であります。なお、減価償却費の調整額14百万円及び有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額13百万円は、管理部門の資産に係るものであります。
3.セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
4.「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」及び「金融商品に関する会計基準」、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」で認識される収益が含まれております。
【関連情報】
前連結会計年度(自 2022年10月1日 至 2023年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
セグメント情報に同様の内容を開示しているため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
海外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:百万円)

顧客の名称	売上高	関連するセグメント名
大和証券リアルティ(株)	2,310	不動産投資事業

当連結会計年度(自 2023年10月1日 至 2024年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
セグメント情報に同様の内容を開示しているため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。
(2)有形固定資産
海外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:百万円)

顧客の名称	売上高	関連するセグメント名
中央日本土地建物(株)	6,200	不動産ファンド事業

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
前連結会計年度(自 2022年10月1日 至 2023年9月30日)
該当事項はありません。
当連結会計年度(自 2023年10月1日 至 2024年9月30日)
該当事項はありません。
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
前連結会計年度(自 2022年10月1日 至 2023年9月30日)

									(単位:百万円)
	報告セグメント						その他	合計	調整額	合計
	不動産 開発事業	戦略国際事業	不動産 投資事業	不動産 ファンド 事業	九州 開発事業	計
当期 償却額	-	-	-	-	16	16	-	16	-	16
当期末残高	-	-	-	-	83	83	-	83	-	83

当連結会計年度(自 2023年10月1日 至 2024年9月30日)

									(単位:百万円)
	報告セグメント						その他	合計	調整額	合計
	不動産 開発事業	戦略国際事業	不動産 投資事業	不動産 ファンド 事業	九州 開発事業	計
当期 償却額	-	-	-	-	16	16	-	16	-	16
当期末残高	-	-	-	-	66	66	-	66	-	66

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
前連結会計年度(自 2022年10月1日 至 2023年9月30日)
該当事項はありません。
当連結会計年度(自 2023年10月1日 至 2024年9月30日)
該当事項はありません。