- #1 ストック・オプション等関係、連結財務諸表（連結）
(注)1.2014年4月26日付株式分割(1株につき1,000株の割合)、2017年5月1日付株式分割(1株につき2株の割合)、2017年10月1日付株式分割(1株につき2株の割合)、2020年11月1日付株式分割(1株につき2株の割合)及び2022年11月1日付株式分割(1株につき2株の割合)による分割後の株式数に換算して記載しております。
2.株式会社Livenup Groupは、当連結会計年度より連結の範囲に含めており、前連結会計年度の株数については、企業結合日時点の残高を記載しております。
② 単価情報
2026/01/28 15:25- #2 セグメント情報等、連結財務諸表（連結）
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社グループは、事業別のセグメントから構成されており、「ホールセール」、「リテールセールス」、「リアルエステートマネジメント」、「Livenup Group」及び「その他」の5つを報告セグメントとしております。
「ホールセール」、「リテールセールス」は、ともに自社ブランドの新築マンション販売であり、「リアルエステートマネジメント」は、当社が販売したマンションの賃貸管理、建物管理業務ならびに顧客に引き渡す前の賃料の受入れ及び家賃債務保証事業であります。「Livenup Group」は、連結子会社である株式会社Livenup Group及びその子会社による、戸建住宅や収益不動産の開発・販売及び中古住宅のリノベーション、賃貸管理事業であります。また、「その他」は、新規上場及び上場後IR・資本政策に関するコンサルティング、不動産小口化商品販売事業 Good Com Fund及び不動産ファンド事業であります。
2026/01/28 15:25- #3 事業の内容
また、連結子会社である株式会社ルームバンクインシュアにおいて、不動産賃貸借契約時に借主の保証人となる家賃債務保証事業を行っております。
(4)Livenup Group
連結子会社である株式会社Livenup Group及びその子会社において、戸建住宅や収益不動産の開発・販売及び中古住宅のリノベーション、賃貸管理等を行っております。
2026/01/28 15:25- #4 事業等のリスク
したがって、経営環境の変化等により、不動産投資に対する意欲が低下した場合又は取引参加者間における合意が得られないことにより組成が遅れた場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④ Livenup Groupに関するリスク
Livenup Groupにおいては、戸建住宅や収益用不動産の販売、中古住宅のリノベーション及び再販事業を行っており、各プロジェクトの原価は、仕入価格及び建築費に大きく依存します。
2026/01/28 15:25- #5 企業結合等関係、連結財務諸表（連結）
(2)企業結合を行った主な理由
株式会社Livenup Groupは、戸建事業や再販事業などに強みを持つとともに、成長戦略として、不動産関連事業、特に不動産管理会社をM&Aすることにより、管理戸数を増加させ、ストック収入を伸ばす方針であり、また、同社は、過去にM&Aを複数回行っているとともに、M&Aの高い知見を有していることから、当社グループの今後の成長戦略の1つであり、積極的に行うM&Aにおいて、株式会社Livenup Groupの有する当該知見は、当社グループの成長に大きく寄与することが見込まれると判断いたしました。
(3)企業結合日
2026/01/28 15:25- #6 会計方針に関する事項（連結）
- 貸倒引当金
債権の貸倒による損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については社内の債権格付に基づき回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。2026/01/28 15:25 - #7 報告セグメントの変更に関する事項（連結）
当連結会計年度において、株式会社Livenup Group及びその子会社を連結の範囲に含めたことに伴い、報告セグメント「Livenup Group」を新たに追加しております。
なお、前連結会計年度のセグメント情報は、当連結会計年度の報告セグメント区分に基づき作成したものを開示しております。
2026/01/28 15:25- #8 従業員の状況（連結）
(1)連結会社の状況
| 2025年10月31日現在 |
| リアルエステートマネジメント | 60 |
| Livenup Group | 72 |
| その他 | 6 |
(注)1.従業員数は、就業人員数であり、臨時雇用者数は含んでおりません。
2.全社(共通)は、特定のセグメントに区分できない総務及び経理等の管理部門の従業員であります。
- #9 株式の取得により新たに連結子会社となった会社がある場合には、当該会社の資産及び負債の主な内訳（連結）
当連結会計年度(自 2024年11月1日 至 2025年10月31日)
株式の取得により新たに連結子会社となった株式会社Livenup Group及びその子会社の連結開始時の資産及び負債の内訳ならびに取得のための支出(純額)との関係は、以下のとおりであります。
2026/01/28 15:25- #10 発行済株式及び自己株式に関する注記（連結）
2.普通株式の自己株式の株式数の増加のうち823,000株は、自己株式の取得によるものであります。
3.普通株式の自己株式の株式数の減少のうち581,959株は、株式会社Livenup Groupの株式取得(子会社化)に伴う第三者割当による自己株式の処分によるものであります。
4.普通株式の自己株式の株式数の減少のうち71,728株は、役員に対する譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分によるものであります。
2026/01/28 15:25- #11 税効果会計関係、連結財務諸表（連結）
(注)1.評価性引当額が127,467千円増加しております。この増加の主な内容は、当連結会計年度において、株式会社Livenup Group及びその子会社を連結子会社化したことにより評価性引当額が92,702千円増加したことに伴うものであります。
2.繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
2026/01/28 15:25- #12 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）
また、世界及び日本経済全体の景況悪化、税制改正や為替変動等によって、国内及び海外投資家の不動産購入意欲が一時的に減退することも考えられます。そこで、当社グループは、新たに富裕層向けのウェルス部門を新設し、既存の顧客基盤に加え、物価上昇の中でも継続して購入可能な富裕層向けの販売へと事業の拡大にも取り組んでおります。
さらに、当社グループは、中期経営計画として、2030年10月期に売上高6,000億円を達成するため、既存事業の拡大やM&A等による事業の多角化にも積極的に取り組んでおります。その一環として、当社グループは2025年6月、戸建事業や再販事業などを主軸とする株式会社Livenup Groupを連結子会社化いたしました。今後は、戸建て販売や中古住宅のリノベーション等の再販事業といった新規事業による事業領域の拡大及び管理戸数の増加による収益の拡大を図り、ストック収入を伸ばしてまいります。
このように、当社グループは、販売チャネルであるホールセール、リテールセールス及びウェルス・マネジメントに加え、当社マンションの賃貸管理・建物管理、入居者の家賃債務保証事業を行うストックビジネスであるリアルエステートマネジメント、戸建事業や再販事業を展開するLivenup Group及び上場・IRコンサルティングやGood Com Fund事業といった様々な事業ポートフォリオを確立しており、これらにより、業績の拡大・安定化を図る考えであります。
2026/01/28 15:25- #13 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）
当社グループにおきましては、このような経営環境のもと、東京23区を中心に自社ブランド新築マンション「GENOVIA(ジェノヴィア)」シリーズとして、「GENOVIA green veil(ジェノヴィア グリーンヴェール)」、「GENOVIA skygarden(ジェノヴィア スカイガーデン)」及び「GENOVIA skyrun(ジェノヴィア スカイラン)」の企画・開発及び販売の拡大、顧客サポート体制の充実、広告宣伝の強化等に取り組んでまいりました。また、当社グループの成長戦略である不動産ファンド事業及びM&Aを推進し、私募ファンドは2案件、総額約270億円が組成され、M&Aは2社の株式を取得し、うち1社については連結子会社化いたしました。しかしながら、人件費の上昇以上に物価が高騰していること、また、建築費の高騰等によるマンション価格の上昇を背景に、当社グループの主要顧客であった公務員の方々への販売戸数が減少いたしました。
これらにより、当連結会計年度においては、当社において投資用マンション39棟、全1,692戸を販売したほか、株式会社Livenup Group及びその子会社において収益用不動産1棟及び戸建住宅・土地19件を販売いたしました。また、仕入については、当社において34棟、全2,105戸の仕入を行いました。
以上の結果、当社グループの当連結会計年度の売上高は54,581百万円(前期比8.7%減)、営業利益は2,935百万円(同46.2%減)、経常利益は2,586百万円(同47.6%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,521百万円(同54.2%減)となりました。
2026/01/28 15:25- #14 負ののれん発生益（連結）
報告セグメント「Livenup Group」において、三京石油化学株式会社の株式を取得し連結子会社化したことにより、負ののれんが発生しております。当該事象による負ののれん発生益の計上額は、当連結会計年度において46,160千円であります。なお、負ののれん発生益は特別利益のため、上記セグメント利益には含まれておりません。
2026/01/28 15:25- #15 負ののれん発生益の注記（連結）
当連結会計年度(自 2024年11月1日 至 2025年10月31日)
負ののれん発生益46,160千円は、連結子会社であるLivenup Groupが三京石油化学株式会社の株式を取得し、連結子会社化したことに伴い発生したものであります。
2026/01/28 15:25- #16 財務制限条項に関する注記（連結）
② 経常損益(連結)につき、2期連続して損失とならないこと。
(6)連結子会社である株式会社Livenup Groupの借入金(借入金残高50,000千円)には、以下の財務制限条項が付されております。
① 貸借対照表(連結)の純資産額を2024年9月期の純資産額の75%以上に維持すること。
2026/01/28 15:25- #17 連結の範囲の変更（連結）
上記のうち、株式会社Livenup Groupにつきましては、2025年6月5日付でその株式の一部を取得したことにより当連結会計年度より連結の範囲に含めております。
また、株式会社Livenup Groupの子会社である株式会社luxscape、株式会社Footwork、株式会社ジーエーコンサルタント及び三京石油化学株式会社につきましても、当連結会計年度より連結の範囲に含めております。
2026/01/28 15:25- #18 連結子会社の事業年度等に関する事項（連結）
- 結子会社の事業年度等に関する事項
連結子会社のうち、株式会社Livenup Group、株式会社ルームバンクインシュア、株式会社luxscape、株式会社Footwork、株式会社ジーエーコンサルタント及び三京石油化学株式会社の決算日は9月30日であります。連結財務諸表の作成にあたっては、同日現在の財務諸表を使用し、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。
その他の連結子会社の決算日は、連結会計年度と一致しております。2026/01/28 15:25 - #19 連結子会社の数及び主要な連結子会社の名称（連結）
- 結子会社の数
9社
連結子会社の名称
株式会社グッドコム
株式会社Livenup Group
株式会社ルームバンクインシュア
株式会社グッドコムアセット投資顧問
株式会社キャピタルサポートコンサルティング
株式会社luxscape(孫会社)
株式会社Footwork(孫会社)
株式会社ジーエーコンサルタント(孫会社)
三京石油化学株式会社(孫会社)
上記のうち、株式会社Livenup Groupにつきましては、2025年6月5日付でその株式の一部を取得したことにより当連結会計年度より連結の範囲に含めております。
また、株式会社Livenup Groupの子会社である株式会社luxscape、株式会社Footwork、株式会社ジーエーコンサルタント及び三京石油化学株式会社につきましても、当連結会計年度より連結の範囲に含めております。2026/01/28 15:25 - #20 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項（連結）
三京石油化学株式会社(孫会社)
上記のうち、株式会社Livenup Groupにつきましては、2025年6月5日付でその株式の一部を取得したことにより当連結会計年度より連結の範囲に含めております。
また、株式会社Livenup Groupの子会社である株式会社luxscape、株式会社Footwork、株式会社ジーエーコンサルタント及び三京石油化学株式会社につきましても、当連結会計年度より連結の範囲に含めております。
2026/01/28 15:25- #21 １株当たり情報、連結財務諸表（連結）
(注)1.1株当たり当期純利益及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
| 項目 | 前連結会計年度(自 2023年11月1日至 2024年10月31日) | 当連結会計年度(自 2024年11月1日至 2025年10月31日) |
| (うち新株予約権(株)) | (11,254) | (11,162) |
| 希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後1株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要 | - | 連結子会社株式会社Livenup Group発行ストック・オプション2種類合計 11,681個目的となる株式の種類及び数子会社の普通株式合計 11,681株 |
2.1株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
