四半期報告書-第16期第2四半期(平成30年7月1日-平成30年9月30日)

文中の将来に関する事項は、当四半期会計期間の末日現在において当社が判断したものであります。
(1) 業績の状況
当第2四半期累計期間(2018年4月1日～2018年9月30日)におけるわが国経済は、企業収益の改善が下支えとなったものの、米国の保護主義政策による貿易問題や西日本豪雨、北海道胆振東部地震などの天災による個人消費の下押しなどにより、慎重化が見られる状況となりました。しかしながら、有効求人倍率は引き続き高い水準にあり、失業率は約25年ぶりの低水準圏にあるなど、今後も雇用、所得環境の改善傾向は持続することが想定されることから、個人消費の下押しは一時的なものと考えらます。そのため、内需がけん引する形で景気回復が継続する見込みは不変な状況となっております。また、不動産の需給と価格に影響する長期金利は、米国金利の上昇、日銀国債買い入れ額引き下げの思惑などから上昇いたしましたが、今後は上昇圧力、低下圧力の作用によりボラタイルな動きが強まる可能性があるものの、日銀の介入により0.1%を中心としたレンジから脱しない見通しであり、今後も低金利状況は継続することが見込まれます。
不動産業界のうちマンション業界におきましては、2018年度上半期の東京都区部の供給戸数は前年同期と比較して11.1%減少し、契約率も好不調の境となる70%を切る状況となりました。一方で、平均専有面積の減少により平均価格は2.5%の減少となったものの、㎡単価は2.7%の上昇となっており上昇傾向が継続する状況となりました(不動産経済研究所調べ)。また、マンションの中でも特に首都圏のコンパクトマンション(専有面積30㎡以上～50㎡未満)の供給は2017年年間、2018年上半期ともに3年連続の増加となっており、販売シェアも同様に増加していることから、コンパクトマンションのニーズは強まっていることが考えられます。。
資産運用を目的とする投資用不動産につきましては、政府主導の低金利政策の恩恵や不動産投資ニーズの拡大、積極的な金融機関の融資姿勢、堅調な賃料の伸びなどにより2018年上半期の供給戸数は増加しており、平均価格は3,000万円を突破、㎡単価も上昇する状況が続いており、販売は好調な状況となっております。資産運用を目的とした不動産投資は、安定した資産形成の一つの手段として、そのニーズは高まっており、今後も購入需要は好調に推移することが想定されます。
このような経営環境の下、当社は自社開発物件の拡大による販売戸数の拡大のみならず、海外の富裕層向け販売による販路の拡大や営業努力による値引き幅の抑制など利益の最大化を図ってまいりました。また、生産性向上、事業効率向上の観点からCRM戦略、マーケティング戦略をより一層強化し、販売戸数の増加と人員数、広告宣伝費の削減に努めてまいりました。これらの施策により当社の販売活動は当初の計画を上回って進捗しております。。
この結果、売上高は5,504,587千円と前年同四半期に比べ895,671千円(14.0%減)の減収、営業利益は45,062千円と前年同四半期と比べ335,121千円(88.1%減)の減益となり、経常損失86,905千円(前年同四半期は経常利益225,333千円)、四半期純損失83,775千円(前年同四半期は四半期純利益142,786千円)となりました。なお、開発物件の竣工が第4四半期に集中していることから、引渡により計上される売上高につきましても第4四半期に偏重するため、当第2四半期においては減収減益、損失の計上となっておりますが、前年を上回る販売進捗となっております。
セグメントの業績を示すと、次のとおりであります。
(不動産開発販売事業)
不動産開発販売事業では、世界第一位の都市圏GDPを誇り、高水準のイールドギャップを確保できる東京の不動産という視点及び市場規模の優位性と事業効率の最大化という視点から、東京23区かつ利便性の高い立地に集中した開発を強化し、12物件の開発用地を取得し、前事業年度から開発してきた9物件が竣工いたしました。販売においては、世界の主要先進都市の中でも高水準な投資利回りを実現できる東京の不動産という強みを活かし、国内投資家だけでなく海外の富裕層向け販売を実施するなど販路拡大に努め、さらに、設定賃料や投資利回り、物件仕様、立地など総合的な観点での当社物件の競争力を的確に営業することによる値引き幅の抑制を図るなど、利益の最大化を図ってまいりました。また、業界初のCtoC情報交換プラットフォーム「ToCチャットonLINE」をはじめとするCRM戦略、ウェブ広告を中心としたマーケティング戦略により、効率的な集客と契約決定率の向上を実現し、販売戸数の増加と営業人件費や広告宣伝費の削減を図ってまいりました。加えて、自社ブランド既存物件の買取再販にも注力するなど、自社リソースの最大限の活用により、利益拡大を図ってまいりました。これらの結果、販売活動は計画を上回って進捗し、未竣工物件の引渡しが完了していないことが影響しているものの投資用マンションブランド「クレイシア」シリーズは79戸、居住用コンパクトマンションブランド「ヴァースクレイシア」シリーズは41戸、その他で57戸を販売いたしました。
この結果、売上高5,172,591千円(前年同四半期比15.1%減)、営業損失8,856千円(前年同四半期は営業利益347,405千円)となりました。
(プロパティマネジメント事業)
プロパティマネジメント事業は、自社開発物件竣工販売後の確実な賃貸管理戸数の増加及び受託組合数の増加により、当四半期末の賃貸管理戸数は2,624戸、建物管理戸数は2,721戸(64棟、61組合)となり、順調にストック収入を増加いたしました。また、賃貸更新事務手数料等の各種手数料の確保を行い、さらなる利益拡大を図ってまいりました。
この結果、売上高331,996千円(前年同四半期比8.4%増)、営業利益53,918千円(前年同四半期比64.5%増)となりました。
(2) 財政状態の分析
(資産)
当第2四半期会計期間末における総資産は、21,190,820千円となり、前事業年度末に比べ4,331,516千円増加いたしました。これは主に当第2四半期会計期間に自社開発物件が竣工したことにより前事業年度末に比べ販売用不動産が3,502,909千円、自社開発物件の用地仕入及び物件開発の進行に伴い仕掛販売用不動産が324,615千円、それぞれ増加したことによるものであります。
(負債)
当第2四半期会計期間末における負債合計は、17,008,260千円となり、前事業年度末に比べ4,125,243千円増加いたしました。これは主に自社開発物件の用地仕入及び物件開発に係る資金を調達したことにより、短期借入金が前事業年度末に比べ1,465,576千円、1年内返済予定の長期借入金を含む長期借入金が前事業年度末に比べ1,367,917千円、当第2四半期会計期間に自社開発物件が竣工したことに伴い買掛金が前事業年度末に比べ1,675,780千円、それぞれ増加したことによるものであります。
(純資産)
当第2四半期会計期間末における純資産は、4,182,560千円となり、前事業年度末に比べ206,272千円増加いたしました。これは主に配当を87,062千円実施し、四半期純損失を83,775千円を計上したことにより利益剰余金が減少した一方、新株予約権の行使に伴い資本金及び資本剰余金が合計で366,166千円増加したことによるものであります。
(3)キャッシュ・フローの状況
当第2四半期会計期間末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は2,457,847千円と前事業年度末と比べ77,589千円(3.3%)の増加となりました。
営業活動によるキャッシュ・フローは、積極的な用地仕入や物件の開発進行等によるたな卸資産の増加があった一方、自社開発物件が竣工したことによる仕入債務の増加があったこと等により△2,987,720千円となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、主に有形固定資産の取得による支出及び投資有価証券の取得による支出があったこと等により△39,565千円となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、物件の竣工及び引渡による開発資金にかかる借入の返済があった一方、用地仕入及び物件開発にかかる金融機関からの資金調達や新株予約権の発行及び当該予約権の行使による資金調達を実施したことにより、3,104,874千円となりました。
(4) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第2四半期累計期間において、当社が対処すべき課題について重要な変更はありません。
(5) 研究開発活動
該当事項はありません。