四半期報告書-第16期第3四半期(平成30年10月1日-平成30年12月31日)

文中の将来に関する事項は、当四半期会計期間の末日現在において当社が判断したものであります。
(1) 業績の状況
当第3四半期累計期間(2018年4月1日～2018年12月31日)におけるわが国経済は、米中貿易戦争の長期化や中国経済の減速懸念などによる世界経済の先行き不透明感から株式市場や債券市場が乱高下するなど不安定な状況となった一方、高水準の企業収益や人手不足、設備老朽化などから企業の投資マインドは底堅く推移する状況となりました。また、人材不足を背景に、企業は人件費拡大に前向きになってきていることから、賃金の上昇ペースはやや高まる方向にあり、賃金が上昇することによる個人消費の回復、これによる内需にけん引される形での景気回復が続く見込みとなっております。一方で、2019年10月に予定されている消費税増税については、前回2014年と比べ税率の引き上げ幅が小さいことや軽減税率導入による家計の負担増縮小期待などから、これによる個人消費の大幅な落ち込みは回避される見込みであり、住宅ローン減税拡充などの様々な施策により、景気の腰折れが防がれ、堅調な成長を維持できると予想されます。
不動産業界のうちマンション業界におきましては、首都圏における2018年のマンション年間供給戸数が前年比3.4%増の37,132戸となり、戸当たり平均価格は2年ぶりの下落となったものの下落幅は小さく高値を維持、㎡単価は上昇する結果となりました(㈱不動産経済研究所調べ)。この年間供給戸数のうち15,957戸は東京都区部の供給戸数となっておりますが、これについては、2017年供給実績16,017戸、2019年供給予測16,000戸と比較して横ばいの状況となっており、用地価格の高騰等の要因により、郊外における開発が多くなってきている様相が伺えます。2019年は、住宅ローン減税の3年延長などで増税後の落込みを回避するなど消費税増税の影響は限定的との見方もあり、都心を中心に高値安定の状況が継続し、マンション業界の堅調さが見込まれております。
資産運用を目的とする投資用不動産につきましては、政府主導の低金利政策の恩恵や賃料の堅調な伸びといった要因のみならず、株式市場や債券市場に対する不透明感が高まっている中での安定収益投資という見方から、投資商品としての相対的優位性があがってきており、ニーズの高まりとともに販売は好調な状況となっております。そして、足許の世界的な株安を受けて米国が追加利上げを見送り、日銀も経済の下方リスクが顕在化するならば政策対応が必要であるということに言及する状況であることから、今後も低金利政策の恩恵を受けられることが予想されます。
このような経済環境の下、当社は2018年を「進化・変革元年」と位置づけ、既存事業の成長のためのみならず、事業領域拡大のため、様々なことに取り組んでまいりました。海外の富裕層投資家向け販売による販路の拡大やCRM戦略、マーケティング戦略の進化による販売戸数の増加と人員数、広告宣伝費の抑制に取組むことにより、当社の生産性指標の一つである一人当たりの営業利益の向上を図り、これと同時に販売活動を推進したことにより、当初計画以上の販売進捗をしております。また、事業領域拡大に向けた取組として、SBI AI & Blockchain ファンドへの出資や不動産特定共同事業法の許可取得をいたしました。今後は、不動産小口投資商品の組成と、これをクラウドファンディングで募ることによる不動産投資の裾野の拡大により、顧客層の拡大を目指しております。
この結果、売上高は13,572,284千円と前年同四半期と比べ3,579,908千円(35.8%増)の増収、営業利益は1,061,999千円と前年同四半期と比べ502,860千円(89.9%増)の増益、経常利益は848,030千円と前年同四半期と比べ501,246千円(144.5%増)の増益、四半期純利益は543,926千円と前年同四半期と比べ327,925千円(151.8%増)の増益となりました。
セグメントの業績を示すと、次のとおりであります。
(不動産開発販売事業)
不動産開発販売事業は、他社が郊外での開発に拡大している中、当社は逆に東京23区かつ駅近の利便性の高い立地に集中した用地の仕入れ、開発に更に注力し、20物件の開発用地を取得し、前事業年度から開発してきた16物件が竣工いたしました。販売においては、ウェブ広告やセミナーを用いた効率的な顧客獲得の進化だけでなく、準顕在層への広告として「保険としての不動産」という新たな切り口での広告展開を行うなど、新規顧客の獲得を試み、積極的に広告展開を加速してまいりました。加えて、CRM戦略をより一層強化し、顧客満足度の向上とリピートやクチコミによる販売拡大にも努めてまいりました。また、居住用コンパクトマンションは、当社のブランドコンセプト「住んで良し、貸して良し」の認知拡大とライフスタイルの変化にも柔軟に対応できる販売価格の設定により順調に販売戸数を増加させ、前事業年度から開始した都市型アパートについても、中間富裕層向けへの販売が進んでまいりました。
この結果、販売活動は順調に進捗しており、投資用マンションブランド「クレイシア」シリーズは266戸、居住用コンパクトマンションブランド「ヴァースクレイシア」シリーズは83戸、都市型アパートブランド「ソルナクレイシア」シリーズは2棟、その他で102戸を販売し、売上高13,082,967千円(前年同四半期比37.1%増)、営業利益954,927千円(前年同四半期比87.7%増)となりました。
(プロパティマネジメント事業)
プロパティマネジメント事業は、自社開発物件竣工販売後の確実な賃貸管理戸数の増加及び受託組合数の増加により、当四半期末の賃貸管理戸数は2,738戸、建物管理戸数は2,830戸(68棟、65組合)となり、順調にストック収入を増加いたしました。また、早期の賃貸付けにより賃料保証の削減及び広告宣伝費の削減ができたこと、更新事務手数料等の各種手数料を確保できたことにより利益が大幅に増加いたしました。
この結果、売上高489,316千円(前年同四半期比8.0%増)、営業利益107,072千円(前年同四半期比112.8%増)となりました。
(2) 財政状態の分析
(資産)
当第3四半期会計期間末における総資産は、22,819,068千円となり、前事業年度末に比べ5,959,764千円増加いたしました。これは主に自社開発物件の竣工に伴い販売用不動産が前事業年度末に比べ3,326,445千円、自社開発物件の用地仕入及び物件の開発進行に伴い仕掛販売用不動産が前事業年度末に比べ2,293,105千円、それぞれ増加したことによるものであります。
(負債)
当第3四半期会計期間末における負債合計は、18,005,938千円となり、前事業年度末に比べ5,122,921千円増加いたしました。これは主に自社開発物件の用地仕入及び物件開発に係る資金を調達したことにより短期借入金が前事業年度末に比べ982,282千円、1年内返済予定の長期借入金を含む長期借入金が前事業年度末に比べ2,622,450千円、当第3四半期会計期間末に自社開発物件が竣工したことにより買掛金が前事業年度末に比べ1,811,717千円、それぞれ増加したことによるものであります。
(純資産)
当第3四半期会計期間末における純資産は、4,813,130千円となり、前事業年度末に比べ836,843千円増加いたしました。これは配当を87,062千円実施した一方、四半期純利益543,926千円を計上し利益剰余金が前事業年度末に比べ456,864千円、新株予約権の行使に伴い資本金及び資本剰余金が前事業年度末に比べ合計で367,428千円、それぞれ増加したことによるものであります。
(3) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第3四半期累計期間において、当社が対処すべき課題について重要な変更はありません。
(4) 研究開発活動
該当事項はありません。