有価証券報告書-第12期(平成29年7月1日-平成30年6月30日)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の各種政策を背景に企業収益が好調となり、設備投資の増加、雇用・所得環境の改善に繋り、緩やかな回復基調が続いております。一方で、海外経済は緩やかな回復が期待されておりますが、アジア新興国等における政策の不確実性、通商関税問題の動向、為替、金融資本市場の変動等による影響に留意が必要な状況にあります。
当社グループの属する東京23区のマンション業界は、特に単身世帯を中心とした人口流入による影響で賃料水準がやや上昇傾向になっており、入居率も高水準を維持しております。また、市場の低金利を背景に住宅ローン金利が低く抑えられており、購入需要は堅調に推移しております。2018年度上期(1月～6月)の首都圏マンション市場動向は、新規供給戸数が2年連続増加し、販売単価が6年連続の上昇となりました。東京都区部では初月契約率の平均が70.3%となり、需給両面で好調な市況となりました(株式会社不動産経済研究所調べ)。
このような事業環境の中、当社グループは、自社開発マンション「XEBEC(ジーベック)」の分譲を行ってまいりました。「XEBEC(ジーベック)」は、東京23区内、かつ最寄り駅から徒歩10分以内の立地と、高機能マンションをコンセプトとしております。さらに、自社で賃貸管理・仲介を行うことにより、「XEBEC(ジーベック)」の資産性及び収益性を向上させ、長期にわたり安定した賃貸需要が見込める収益不動産として、投資家や入居者等に対する多様な価値の提供に努めてまいりました。また、資産性をより一層向上させるため、建物管理会社である株式会社デュアルタップコミュニティを設立し、分譲したマンションの管理強化を図ってまいりました。
販売においては、国内投資家だけでなく海外の富裕層を中心に、顧客層拡大にも取り組み、海外での販売実績は、売上高30億円、売上高構成比30.7%となりました。また、中古オフィスビルを購入し、不動産再生事業への取組みを開始いたしました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高97億78百万円(前期比0.8%増)、営業利益5億66百万円(同24.8%増)、経常利益5億4百万円(同46.0%増)、親会社株主に帰属する当期純利益3億25百万円(同47.7%増)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(不動産販売事業)
不動産販売事業においては、前期に引続き資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の分譲に加え、函館市に所有していたホテルを売却する等、資産運用型マンション以外の不動産を販売いたしました。
以上の結果、売上高82億67百万円(前期比1.4%減)、セグメント利益4億21百万円(同17.1%増)となりました。
(不動産賃貸管理・仲介事業)
不動産賃貸管理事業においては、自社開発物件の分譲に伴い管理戸数が増加しております。システムを活用した不動産仲介業者への情報発信、個人顧客への直接アプローチ等により、当社管理物件の認知度の向上に努めてまいりました。不動産仲介事業においては、株式会社Dualtap Property Managementにて、インターネット媒体による集客の見直しを図り、業務の効率化及び収益力の拡大を図ってまいりました。
以上の結果、売上高13億58百万円(前期比10.7%増)、セグメント利益1億40百万円(同40.2%増)となりました。
(海外不動産事業)
海外不動産事業においては、株式会社Dualtap Internationalにて、海外の不動産紹介ビジネスに注力し、活動エリア及び顧客層の拡大に努めてまいりました。また、DUALTAP BUILDING MANAGEMENT SDN. BHD.にて、マレーシアの住宅、商業施設等の建物管理事業を推進してまいりました。
以上の結果、売上高1億52百万円(前期比88.0%増)、セグメント損失3百万円(前期はセグメント損失16百万円)となりました。
なお、当社グループの主力事業である不動産販売事業における収益物件の販売は、顧客への物件引渡しをもって売上が計上されます。そのため、物件の竣工や引渡しのタイミングにより四半期ごとの業績に偏重が生じる傾向があります。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ3億67百万円増加し、12億85百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は4億42百万円(前期は4億25百万円の支出)となりました。主な収入は、税金等調整前当期純利益4億74百万円、未払金の増加額1億7百万円、たな卸資産の減少額84百万円であり、主な支出は、前受金の減少額2億57百万円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により支出した資金は69百万円(前期は11百万円の獲得)となりました。主な支出は、有形固定資産の取得による支出29百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により支出した資金は5百万円(前期は7億8百万円の獲得)となりました。主な収入は、長期借入れによる収入10億55百万円、社債の発行による収入98百万円であり、主な支出は、長期借入金の返済による支出9億79百万円、社債の償還による支出1億12百万円、短期借入金の純減少額45百万円であります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.契約実績
当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。
(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.概ね専有面積30㎡未満の1Kタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。
3.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
②当連結会計年度の経営成績等分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度から81百万円増加し97億78百万円となりました。不動産販売事業における投資用マンションの販売戸数が、国内顧客に対しては153戸(前期比47.8%減)となりました。一方で、海外顧客に対しては58戸(前期は4戸)となりました。戸当たり販売価格が国内と比較して高い海外販売において、富裕層への販路を拡大できたことが、売上高増加の主な要因であります。
なお、セグメント別の売上高につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
(売上原価、売上総利益)
当連結会計年度における売上原価は、前連結会計年度から9億62百万円減少し72億78百万円となりました。売上高が上記要因により増加したものの総販売戸数は211戸(前期比29.0%減)となったことが売上原価減少の主な要因であります。
以上の結果、当連結会計年度の売上総利益は24億99百万円(前期比71.7%増)となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、前連結会計年度から9億31百万円増加し19億33百万円となりました。不動産販売事業における海外での販売戸数が増加したことに伴い、販売手数料が増加したことが、販売費及び一般管理費の増加の主な要因であります。
以上の結果、当連結会計年度の営業利益は5億66百万円(前期比24.8%増)となりました。
(営業外損益、経常利益)
当連結会計年度における営業外収益は、前連結会計年度から0百万円減少し8百万円となりました。
当連結会計年度における営業外費用は、期中借入金残高の減少により支払利息が29百万円減少したことが主な要因となり、前連結会計年度から46百万円減少し70百万円となりました。
以上の結果、当連結会計年度の経常利益は5億4百万円(前期比46.0%増)となりました。
(特別損益)
当連結会計年度おいては、本社移転に伴い旧本社設備を除却し固定資産除却損30百万円を計上しております。
③経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの事業に重要な影響を与える要因といたしましては、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響、有利子負債への依存、顧客への物件引渡しの時期による業績の偏重、建築工事外注先の経営状態、訴訟の発生など様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」をご参照ください。
④当連結会計年度の財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末から5億20百万円増加し49億41百万円となりました。仕掛販売用不動産が8億26百万円減少し、一方で、販売用不動産9億74百万円増加、現金及び預金が3億73百万円増加したことが主な要因であります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末から97百万円減少し12億26百万円となりました。本社移転に伴う設備取得により有形固定資産が1億21百万円増加し、一方で、保有目的の変更により有形固定資産が2億35百万円減少したことが主な要因であります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末から8億9百万円減少し23億53百万円となりました。1年内返済予定の長期借入金が6億46百万円減少、短期借入金が45百万円減少したことが主な要因であります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債は、前連結会計年度末から9億21百万円増加し21億16百万円となりました。長期借入金が7億31百万円増加、リース債務が1億2百万円増加したことが主な要因であります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末から3億10百万円増加し16億97百万円となりました。親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が3億25百万円増加したことが主な要因であります。
⑤資本の財源及び資金の流動性についての分析
キャッシュ・フローの状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発における用地取得費用であります。調達手段は主として、金融機関からの借入金によっております。用地取得費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、金融費用を低減するよう努めております。
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の各種政策を背景に企業収益が好調となり、設備投資の増加、雇用・所得環境の改善に繋り、緩やかな回復基調が続いております。一方で、海外経済は緩やかな回復が期待されておりますが、アジア新興国等における政策の不確実性、通商関税問題の動向、為替、金融資本市場の変動等による影響に留意が必要な状況にあります。
当社グループの属する東京23区のマンション業界は、特に単身世帯を中心とした人口流入による影響で賃料水準がやや上昇傾向になっており、入居率も高水準を維持しております。また、市場の低金利を背景に住宅ローン金利が低く抑えられており、購入需要は堅調に推移しております。2018年度上期(1月～6月)の首都圏マンション市場動向は、新規供給戸数が2年連続増加し、販売単価が6年連続の上昇となりました。東京都区部では初月契約率の平均が70.3%となり、需給両面で好調な市況となりました(株式会社不動産経済研究所調べ)。
このような事業環境の中、当社グループは、自社開発マンション「XEBEC(ジーベック)」の分譲を行ってまいりました。「XEBEC(ジーベック)」は、東京23区内、かつ最寄り駅から徒歩10分以内の立地と、高機能マンションをコンセプトとしております。さらに、自社で賃貸管理・仲介を行うことにより、「XEBEC(ジーベック)」の資産性及び収益性を向上させ、長期にわたり安定した賃貸需要が見込める収益不動産として、投資家や入居者等に対する多様な価値の提供に努めてまいりました。また、資産性をより一層向上させるため、建物管理会社である株式会社デュアルタップコミュニティを設立し、分譲したマンションの管理強化を図ってまいりました。
販売においては、国内投資家だけでなく海外の富裕層を中心に、顧客層拡大にも取り組み、海外での販売実績は、売上高30億円、売上高構成比30.7%となりました。また、中古オフィスビルを購入し、不動産再生事業への取組みを開始いたしました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高97億78百万円(前期比0.8%増)、営業利益5億66百万円(同24.8%増)、経常利益5億4百万円(同46.0%増)、親会社株主に帰属する当期純利益3億25百万円(同47.7%増)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(不動産販売事業)
不動産販売事業においては、前期に引続き資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の分譲に加え、函館市に所有していたホテルを売却する等、資産運用型マンション以外の不動産を販売いたしました。
以上の結果、売上高82億67百万円(前期比1.4%減)、セグメント利益4億21百万円(同17.1%増)となりました。
(不動産賃貸管理・仲介事業)
不動産賃貸管理事業においては、自社開発物件の分譲に伴い管理戸数が増加しております。システムを活用した不動産仲介業者への情報発信、個人顧客への直接アプローチ等により、当社管理物件の認知度の向上に努めてまいりました。不動産仲介事業においては、株式会社Dualtap Property Managementにて、インターネット媒体による集客の見直しを図り、業務の効率化及び収益力の拡大を図ってまいりました。
以上の結果、売上高13億58百万円(前期比10.7%増)、セグメント利益1億40百万円(同40.2%増)となりました。
(海外不動産事業)
海外不動産事業においては、株式会社Dualtap Internationalにて、海外の不動産紹介ビジネスに注力し、活動エリア及び顧客層の拡大に努めてまいりました。また、DUALTAP BUILDING MANAGEMENT SDN. BHD.にて、マレーシアの住宅、商業施設等の建物管理事業を推進してまいりました。
以上の結果、売上高1億52百万円(前期比88.0%増)、セグメント損失3百万円(前期はセグメント損失16百万円)となりました。
なお、当社グループの主力事業である不動産販売事業における収益物件の販売は、顧客への物件引渡しをもって売上が計上されます。そのため、物件の竣工や引渡しのタイミングにより四半期ごとの業績に偏重が生じる傾向があります。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ3億67百万円増加し、12億85百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は4億42百万円(前期は4億25百万円の支出)となりました。主な収入は、税金等調整前当期純利益4億74百万円、未払金の増加額1億7百万円、たな卸資産の減少額84百万円であり、主な支出は、前受金の減少額2億57百万円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により支出した資金は69百万円(前期は11百万円の獲得)となりました。主な支出は、有形固定資産の取得による支出29百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により支出した資金は5百万円(前期は7億8百万円の獲得)となりました。主な収入は、長期借入れによる収入10億55百万円、社債の発行による収入98百万円であり、主な支出は、長期借入金の返済による支出9億79百万円、社債の償還による支出1億12百万円、短期借入金の純減少額45百万円であります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.契約実績
当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。
| 区分 | 当連結会計年度 (自 2017年7月1日 至 2018年6月30日) | |||||
| 期中契約高 | 年度末契約残高 | |||||
| 戸数 (戸) | 金額 (千円) | 戸数 (戸) | 金額 (千円) | |||
| 前年同期比(%) | 前年同期比(%) | |||||
| 資産運用型マンション | 190 | 5,510,103 | 89.5 | 3 | 78,233 | 69.6 |
| コンパクト型マンション | 20 | 1,529,517 | 66.8 | - | - | - |
| その他不動産 | - | - | - | - | - | - |
| 合計 | 210 | 7,039,621 | 73.0 | 3 | 78,233 | 6.0 |
(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.概ね専有面積30㎡未満の1Kタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 区分 | 当連結会計年度 (自 2017年7月1日 至 2018年6月30日) | ||
| 戸数 (戸) | 金額 (千円) | |||
| 前年同期比 (%) | ||||
| 不動産販売事業 | 資産運用型マンション | 191 | 5,544,230 | 90.9 |
| コンパクト型マンション | 20 | 1,529,517 | 66.8 | |
| その他不動産 | - | 1,193,638 | - | |
| 小計 | 211 | 8,267,386 | 98.6 | |
| 不動産賃貸管理・仲介事業 | 不動産賃貸管理 | - | 1,308,504 | 109.7 |
| 不動産仲介 | - | 49,525 | 143.4 | |
| 小計 | - | 1,358,030 | 110.7 | |
| 海外不動産事業 | 不動産紹介 | - | 84,445 | 166.4 |
| 建物管理 | - | 68,348 | 223.8 | |
| 小計 | - | 152,793 | 188.0 | |
| 合計 | 211 | 9,778,210 | 100.8 | |
(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。
3.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2016年7月1日 至 2017年6月30日) | 当連結会計年度 (自 2017年7月1日 至 2018年6月30日) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| 大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人 | 1,904,320 | 19.6 | - | - |
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
②当連結会計年度の経営成績等分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度から81百万円増加し97億78百万円となりました。不動産販売事業における投資用マンションの販売戸数が、国内顧客に対しては153戸(前期比47.8%減)となりました。一方で、海外顧客に対しては58戸(前期は4戸)となりました。戸当たり販売価格が国内と比較して高い海外販売において、富裕層への販路を拡大できたことが、売上高増加の主な要因であります。
なお、セグメント別の売上高につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
(売上原価、売上総利益)
当連結会計年度における売上原価は、前連結会計年度から9億62百万円減少し72億78百万円となりました。売上高が上記要因により増加したものの総販売戸数は211戸(前期比29.0%減)となったことが売上原価減少の主な要因であります。
以上の結果、当連結会計年度の売上総利益は24億99百万円(前期比71.7%増)となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、前連結会計年度から9億31百万円増加し19億33百万円となりました。不動産販売事業における海外での販売戸数が増加したことに伴い、販売手数料が増加したことが、販売費及び一般管理費の増加の主な要因であります。
以上の結果、当連結会計年度の営業利益は5億66百万円(前期比24.8%増)となりました。
(営業外損益、経常利益)
当連結会計年度における営業外収益は、前連結会計年度から0百万円減少し8百万円となりました。
当連結会計年度における営業外費用は、期中借入金残高の減少により支払利息が29百万円減少したことが主な要因となり、前連結会計年度から46百万円減少し70百万円となりました。
以上の結果、当連結会計年度の経常利益は5億4百万円(前期比46.0%増)となりました。
(特別損益)
当連結会計年度おいては、本社移転に伴い旧本社設備を除却し固定資産除却損30百万円を計上しております。
③経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの事業に重要な影響を与える要因といたしましては、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響、有利子負債への依存、顧客への物件引渡しの時期による業績の偏重、建築工事外注先の経営状態、訴訟の発生など様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」をご参照ください。
④当連結会計年度の財政状態の分析
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末から5億20百万円増加し49億41百万円となりました。仕掛販売用不動産が8億26百万円減少し、一方で、販売用不動産9億74百万円増加、現金及び預金が3億73百万円増加したことが主な要因であります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末から97百万円減少し12億26百万円となりました。本社移転に伴う設備取得により有形固定資産が1億21百万円増加し、一方で、保有目的の変更により有形固定資産が2億35百万円減少したことが主な要因であります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末から8億9百万円減少し23億53百万円となりました。1年内返済予定の長期借入金が6億46百万円減少、短期借入金が45百万円減少したことが主な要因であります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債は、前連結会計年度末から9億21百万円増加し21億16百万円となりました。長期借入金が7億31百万円増加、リース債務が1億2百万円増加したことが主な要因であります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末から3億10百万円増加し16億97百万円となりました。親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が3億25百万円増加したことが主な要因であります。
⑤資本の財源及び資金の流動性についての分析
キャッシュ・フローの状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発における用地取得費用であります。調達手段は主として、金融機関からの借入金によっております。用地取得費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、金融費用を低減するよう努めております。
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