有価証券報告書-第13期(平成30年7月1日-令和1年6月30日)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の各種政策を背景に企業収益の改善、雇用・所得環境の改善がみられ、緩やかな回復基調が続いております。一方で、海外経済においては、米中を中心とした貿易摩擦の慢性化懸念などから減速感を強めております。先行きの不確実性が高まっている中、当面は、消費税率引き上げの影響と世界経済の動向を慎重に見極めることが必要であります。
不動産マーケット全般を見ると、東京オリンピック後の国内景気を巡る不透明感や海外経済の減速に対する警戒感などを背景に、不動産市況のピークアウトを警戒する見方がありますが、大都市圏での再開発案件の継続や外資系ファンド・機関投資家の潜在需要の強さなどの好材料も引き続き存在することから、先行きに対する悲観的な見方が拡がる様子もこれまでのところ窺われません(日本銀行 金融システムレポート)。
東京23区のマンション市場は、地価及び建設コストの高騰により販売価格が上昇したことから、契約率が低迷しておりました。また、新築マンションの供給エリアは、用地取得が困難な東京都区部から近郊へ拡大の動きがみられております(株式会社不動産経済研究所調べ)。
このような事業環境の中、当社グループは、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の開発・分譲を行っております。分譲後も賃貸管理及び建物管理を行うことにより、長期間にわたりマンションの資産性及び収益性を向上させ、安定した収入が見込めるマンションとして、ブランドイメージの向上に努めてまいりました。また、販売チャネルの開拓を進め、国内外の個人、法人、富裕層、私募REIT等へ販売してまいりました。
財務面では、たな卸資産の保有量を見直し、有利子負債の圧縮と自己資本比率の改善を図り、今後の不動産市況の変化に柔軟に対応すべく財務体質の改善を行いました。一方で、取引金融機関数は増えており、借入コストが低下傾向にあります。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高95億43百万円(前期比2.4%減)、営業利益4億31百万円(同23.9%減)、経常利益2億96百万円(同41.3%減)、親会社株主に帰属する当期純利益1億89百万円(同41.9%減)となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。
なお、当連結会計年度より、報告セグメントの名称変更及び報告セグメントの区分変更を行っております。以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(不動産販売事業)
不動産販売事業においては、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の分譲に加え、不動産再生事業として中古オフィスビルを売却する等、資産運用型マンション以外の不動産へ事業領域を拡大しております。また、私募REITへの販売等、販売チャネル及び顧客層の拡大に努めてまいりました。
以上の結果、売上高76億70百万円(前期比45.8%増)、セグメント利益2億6百万円(同22.8%増)となりました。
(不動産管理事業)
不動産管理事業は、賃貸管理事業及び建物管理事業より構成されております。賃貸管理においては、適正賃料の見極め及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいりました。建物管理においては、株式会社デュアルタップコミュニティにて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにて、首都圏のコンパクト型マンションの建物管理を行っております。
以上の結果、売上高14億92百万円(前期比9.9%増)、セグメント利益2億12百万円(同51.5%増)となりました。
(海外不動産事業)
海外不動産事業においては、海外の富裕層を中心に顧客層の拡大を図り、「XEBEC(ジーベック)」の認知度向上に努めてまいりました。マレーシア国内では、住宅や商業施設等の建物管理事業を推進してまいりました。また、マレーシア政府企業のサイバービュー社と提携し、日本のハイテク産業を対象とした企業進出支援を開始致しました。
以上の結果、売上高3億79百万円(前期比88.0%減)、セグメント利益1百万円(同99.3%減)となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、開発物件及び仕入物件が竣工し、顧客への分譲引渡しが順調に行われたことでたな卸資産が減少し、一方で、長期借入金及び社債を返済、また、株式会社建物管理サービスの全株式を取得したことにより、前連結会計年度末に比べ2億34百万円減少し、10億60百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は11億62百万円(同162.5%増)となりました。これは主に、たな卸資産の減少額6億21百万円、営業未払金の増加額2億81百万円、税金等調整前当期純利益2億88百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により支出した資金は1億27百万円(同83.4%増)となりました。これは主に、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1億18百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により支出した資金は12億65百万円(前期は5百万円の支出)となりました。これは主に、長期借入れによる収入23億83百万円がありましたが、長期借入金の返済による支出26億81百万円、社債の償還による支出7億38百万円等によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.契約実績
当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。
(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.概ね専有面積30㎡未満の1Kタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。
3.報告セグメントの名称変更及び報告セグメントの区分変更を行っております。前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。
4.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
②当連結会計年度の経営成績等分析
経営環境は、金融機関の低金利、貸出競争や賃貸マンションの高い稼働率により、東京の地価は上昇し続け、慢性的な人手不足により建築費の高騰も続いております。従って、当社の開発コンセプトである「23区・駅近・高機能マンション」の価格も上昇し続けております。また、中古マンション価格も新築マンションに牽引され上昇しております。「23区・駅近」は地価上昇により、開発用地の仕入れ環境は激しくなっております。販売に関しては、投資用アパート業界の不祥事が発覚するなど、業界の不透明感が増した中において、投資用マンション業界では、提携金融機関のローン金利が低下傾向にあり、好条件の金融環境で販売ができております。
不祥事等の諸問題や米中貿易摩擦、日韓摩擦、香港問題、ブレグジット等から、景気の先行が不安視されている状況から、財務体質の改善に注力する必要性がある経営環境となりました。
このような経営環境のもと、資産運用型マンションの国内販売では、私募REITへの売却等、販売チャネルを拡大したことに加え、一昨年より開始した不動産再生事業として中古オフィスビルをバリューアップして売却したことで、販売戸数及び売上高が増加いたしました。海外販売においても、販売チャネルの開拓に注力しましたが、米中貿易摩擦、香港問題、中国の外貨持出規制等の影響を受け、契約や決済等に遅れが生じる等、販売が順調にいかず、販売戸数が減少いたしました。総販売戸数としては増加したものの、原価率が高くなり売上高総利益は減少いたしました。不動産管理事業おいては、株式会社建物管理サービスを連結子会社としたことで、建物管理戸数を大きく伸ばしました。賃貸管理では、不動産価格の上昇等を勘案し、適正賃料を見直すことで賃貸収入の改善を図りました。
財務面において、当社グループの主要な資金需要は、用地取得費用および建築代金の着工時金であり、金融機関からの借入金によって調達しております。用地取得費用以外の運転資金につきましては、不動産管理事業のキャッシュ・フローと自己資金で対応しております。財務体質の改善の動きとして、純資産を順調に積み上げ、棚卸資産の増減や資金調達状況を勘案した計画的な販売により、キャッシュ・フロー及び自己資本比率の改善に努めてまいりました。竣工及び分譲が順調に進み、たな卸資産の減少額6億21百万円が主な要因となり、営業活動によるキャッシュ・フローは11億62百万円(前期比162.5%増)となりました。同時に借入金の返済も進んだことから、長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む。)が2億68百万円減少、短期借入金が1億64百万円減少し、親会社株主に帰属する当期純利益を1億89百万円計上したことで、自己資本比率は33.7%と前期比6.3pt改善されました。
今後の展開としましては、日本の安定した政権と世界有数の治安の良さ、インフラの整備状況や生活水準の高さに裏付けされた東京の不動産マーケットは、世界から注目を受けることが想定され、資産運用型マンション市場は、世界有数の投資対象になると考えております。そのため引続き用地取得が困難な状況が続くと予想され、地価の変動に合わせ柔軟な仕入ができるよう、自己資本比率を高める等、財務体質を整えることが重要であると考えております。
③経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの事業に重要な影響を与える要因として、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響、有利子負債への依存、物件の引渡し時期による業績の偏重、建築工事外注先の経営状態、訴訟の発生など様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」をご参照ください。
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の各種政策を背景に企業収益の改善、雇用・所得環境の改善がみられ、緩やかな回復基調が続いております。一方で、海外経済においては、米中を中心とした貿易摩擦の慢性化懸念などから減速感を強めております。先行きの不確実性が高まっている中、当面は、消費税率引き上げの影響と世界経済の動向を慎重に見極めることが必要であります。
不動産マーケット全般を見ると、東京オリンピック後の国内景気を巡る不透明感や海外経済の減速に対する警戒感などを背景に、不動産市況のピークアウトを警戒する見方がありますが、大都市圏での再開発案件の継続や外資系ファンド・機関投資家の潜在需要の強さなどの好材料も引き続き存在することから、先行きに対する悲観的な見方が拡がる様子もこれまでのところ窺われません(日本銀行 金融システムレポート)。
東京23区のマンション市場は、地価及び建設コストの高騰により販売価格が上昇したことから、契約率が低迷しておりました。また、新築マンションの供給エリアは、用地取得が困難な東京都区部から近郊へ拡大の動きがみられております(株式会社不動産経済研究所調べ)。
このような事業環境の中、当社グループは、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の開発・分譲を行っております。分譲後も賃貸管理及び建物管理を行うことにより、長期間にわたりマンションの資産性及び収益性を向上させ、安定した収入が見込めるマンションとして、ブランドイメージの向上に努めてまいりました。また、販売チャネルの開拓を進め、国内外の個人、法人、富裕層、私募REIT等へ販売してまいりました。
財務面では、たな卸資産の保有量を見直し、有利子負債の圧縮と自己資本比率の改善を図り、今後の不動産市況の変化に柔軟に対応すべく財務体質の改善を行いました。一方で、取引金融機関数は増えており、借入コストが低下傾向にあります。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高95億43百万円(前期比2.4%減)、営業利益4億31百万円(同23.9%減)、経常利益2億96百万円(同41.3%減)、親会社株主に帰属する当期純利益1億89百万円(同41.9%減)となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。
なお、当連結会計年度より、報告セグメントの名称変更及び報告セグメントの区分変更を行っております。以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(不動産販売事業)
不動産販売事業においては、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の分譲に加え、不動産再生事業として中古オフィスビルを売却する等、資産運用型マンション以外の不動産へ事業領域を拡大しております。また、私募REITへの販売等、販売チャネル及び顧客層の拡大に努めてまいりました。
以上の結果、売上高76億70百万円(前期比45.8%増)、セグメント利益2億6百万円(同22.8%増)となりました。
(不動産管理事業)
不動産管理事業は、賃貸管理事業及び建物管理事業より構成されております。賃貸管理においては、適正賃料の見極め及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいりました。建物管理においては、株式会社デュアルタップコミュニティにて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにて、首都圏のコンパクト型マンションの建物管理を行っております。
以上の結果、売上高14億92百万円(前期比9.9%増)、セグメント利益2億12百万円(同51.5%増)となりました。
(海外不動産事業)
海外不動産事業においては、海外の富裕層を中心に顧客層の拡大を図り、「XEBEC(ジーベック)」の認知度向上に努めてまいりました。マレーシア国内では、住宅や商業施設等の建物管理事業を推進してまいりました。また、マレーシア政府企業のサイバービュー社と提携し、日本のハイテク産業を対象とした企業進出支援を開始致しました。
以上の結果、売上高3億79百万円(前期比88.0%減)、セグメント利益1百万円(同99.3%減)となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、開発物件及び仕入物件が竣工し、顧客への分譲引渡しが順調に行われたことでたな卸資産が減少し、一方で、長期借入金及び社債を返済、また、株式会社建物管理サービスの全株式を取得したことにより、前連結会計年度末に比べ2億34百万円減少し、10億60百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は11億62百万円(同162.5%増)となりました。これは主に、たな卸資産の減少額6億21百万円、営業未払金の増加額2億81百万円、税金等調整前当期純利益2億88百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により支出した資金は1億27百万円(同83.4%増)となりました。これは主に、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1億18百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により支出した資金は12億65百万円(前期は5百万円の支出)となりました。これは主に、長期借入れによる収入23億83百万円がありましたが、長期借入金の返済による支出26億81百万円、社債の償還による支出7億38百万円等によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.契約実績
当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。
| 区分 | 当連結会計年度 (自 2018年7月1日 至 2019年6月30日) | |||||
| 期中契約高 | 年度末契約残高 | |||||
| 戸数 (戸) | 金額 (千円) | 戸数 (戸) | 金額 (千円) | |||
| 前年同期比(%) | 前年同期比(%) | |||||
| 資産運用型マンション | 214 | 5,438,855 | 98.7 | 1 | 33,756 | 43.1 |
| コンパクト型マンション | 21 | 1,014,930 | 66.4 | - | - | - |
| その他不動産 | - | 1,473,092 | - | - | - | - |
| 合計 | 235 | 7,926,878 | 112.6 | 1 | 33,756 | 43.1 |
(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.概ね専有面積30㎡未満の1Kタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 区分 | 当連結会計年度 (自 2018年7月1日 至 2019年6月30日) | ||
| 戸数 (戸) | 金額 (千円) | |||
| 前年同期比 (%) | ||||
| 不動産販売事業 | 資産運用型マンション | 209 | 5,244,447 | 129.8 |
| コンパクト型マンション | 20 | 953,362 | - | |
| その他不動産 | - | 1,473,092 | 123.4 | |
| 小計 | 229 | 7,670,902 | 145.8 | |
| 不動産管理事業 | 不動産賃貸管理 | - | 1,364,117 | 104.3 |
| 不動産仲介 | - | 5,381 | 10.9 | |
| 建物管理 | - | 123,464 | - | |
| 小計 | - | 1,492,964 | 109.9 | |
| 海外不動産事業 | 資産運用型マンション | 7 | 238,885 | 15.9 |
| コンパクト型マンション | 1 | 61,568 | 4.1 | |
| 不動産紹介 | - | 2,444 | 2.9 | |
| 建物管理 | - | 76,580 | 112.0 | |
| 小計 | 8 | 379,478 | 12.0 | |
| 合計 | 237 | 9,543,345 | 97.6 | |
(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。
3.報告セグメントの名称変更及び報告セグメントの区分変更を行っております。前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。
4.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2017年7月1日 至 2018年6月30日) | 当連結会計年度 (自 2018年7月1日 至 2019年6月30日) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| ブローディア・プライベート投資法人 | - | - | 2,822,000 | 29.6 |
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
②当連結会計年度の経営成績等分析
経営環境は、金融機関の低金利、貸出競争や賃貸マンションの高い稼働率により、東京の地価は上昇し続け、慢性的な人手不足により建築費の高騰も続いております。従って、当社の開発コンセプトである「23区・駅近・高機能マンション」の価格も上昇し続けております。また、中古マンション価格も新築マンションに牽引され上昇しております。「23区・駅近」は地価上昇により、開発用地の仕入れ環境は激しくなっております。販売に関しては、投資用アパート業界の不祥事が発覚するなど、業界の不透明感が増した中において、投資用マンション業界では、提携金融機関のローン金利が低下傾向にあり、好条件の金融環境で販売ができております。
不祥事等の諸問題や米中貿易摩擦、日韓摩擦、香港問題、ブレグジット等から、景気の先行が不安視されている状況から、財務体質の改善に注力する必要性がある経営環境となりました。
このような経営環境のもと、資産運用型マンションの国内販売では、私募REITへの売却等、販売チャネルを拡大したことに加え、一昨年より開始した不動産再生事業として中古オフィスビルをバリューアップして売却したことで、販売戸数及び売上高が増加いたしました。海外販売においても、販売チャネルの開拓に注力しましたが、米中貿易摩擦、香港問題、中国の外貨持出規制等の影響を受け、契約や決済等に遅れが生じる等、販売が順調にいかず、販売戸数が減少いたしました。総販売戸数としては増加したものの、原価率が高くなり売上高総利益は減少いたしました。不動産管理事業おいては、株式会社建物管理サービスを連結子会社としたことで、建物管理戸数を大きく伸ばしました。賃貸管理では、不動産価格の上昇等を勘案し、適正賃料を見直すことで賃貸収入の改善を図りました。
財務面において、当社グループの主要な資金需要は、用地取得費用および建築代金の着工時金であり、金融機関からの借入金によって調達しております。用地取得費用以外の運転資金につきましては、不動産管理事業のキャッシュ・フローと自己資金で対応しております。財務体質の改善の動きとして、純資産を順調に積み上げ、棚卸資産の増減や資金調達状況を勘案した計画的な販売により、キャッシュ・フロー及び自己資本比率の改善に努めてまいりました。竣工及び分譲が順調に進み、たな卸資産の減少額6億21百万円が主な要因となり、営業活動によるキャッシュ・フローは11億62百万円(前期比162.5%増)となりました。同時に借入金の返済も進んだことから、長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む。)が2億68百万円減少、短期借入金が1億64百万円減少し、親会社株主に帰属する当期純利益を1億89百万円計上したことで、自己資本比率は33.7%と前期比6.3pt改善されました。
今後の展開としましては、日本の安定した政権と世界有数の治安の良さ、インフラの整備状況や生活水準の高さに裏付けされた東京の不動産マーケットは、世界から注目を受けることが想定され、資産運用型マンション市場は、世界有数の投資対象になると考えております。そのため引続き用地取得が困難な状況が続くと予想され、地価の変動に合わせ柔軟な仕入ができるよう、自己資本比率を高める等、財務体質を整えることが重要であると考えております。
③経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの事業に重要な影響を与える要因として、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響、有利子負債への依存、物件の引渡し時期による業績の偏重、建築工事外注先の経営状態、訴訟の発生など様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」をご参照ください。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
