有価証券報告書-第14期(令和1年7月1日-令和2年6月30日)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、上期は政府の各種政策を背景に企業収益が高い水準を維持し、雇用・所得環境の改善がみられ、緩やかな回復基調が続いておりました。しかしながら、下期は新型コロナウイルス感染症の拡大防止策として、緊急事態宣言に基づく様々な措置が出されたことで、経済活動が抑制され、経済状況は国内・海外ともに非常に厳しい状況となりました。4月～5月は緊急事態宣言により、当社においても在宅勤務を実施し、営業活動が一部制限されることとなりました。6月以降は、社会経済活動のレベルを段階的に引き上げているものの、回復の見通しは立っておらず、感染症防止策等による消費マインドの先行きは不透明であります。感染症の再拡大が懸念される中、依然として、さらなる経済の下振れや金融資本市場への影響に留意が必要となります。
首都圏のマンション市場においても、感染症の拡大防止策の影響を受け、2020年1月～6月の供給戸数が7,497戸と前年同期比44.2%の減少となりました(株式会社不動産経済研究所調べ)。
当社グループの属する、資産運用型マンション市場では、感染症の拡大防止策により、東京への人口流入や給与所得の悪化による賃料の伸び悩み等が懸念されます。中長期的には、東京23区では、継続する人口流入により、賃料が緩やかに上昇し、入居率は高水準を維持しております。今後も、賃貸マンションの需給バランスが急激に変化することは想定されず、賃料や入居率の大幅な変化はなく、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。
このような事業環境の中、当社グループは、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の開発・分譲を行ってまいりました。分譲後も賃貸管理及び建物管理を行うことにより、長期間にわたりマンションの資産性及び収益性を向上させ、安定収入が見込めるマンションとして、ブランド価値の向上に努めております。分譲を進めつつ、たな卸資産の保有量を見直し、有利子負債の圧縮を図り、自己資本比率は48.9%と、財務体質の改善を行ってまいりました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高72億54百万円(前期比24.0%減)、営業利益4億26百万円(同1.1%減)、経常利益3億66百万円(同23.6%増)、親会社株主に帰属する当期純利益2億50百万円(同32.6%増)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(不動産販売事業)
不動産販売事業においては、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」に加え、中古マンションを取り扱ってまいりました。個人投資家だけでなく、私募REITへ販売する等、販売チャネル及び顧客層の拡大に努めてまいりました。
以上の結果、売上高57億38百万円(前期比25.2%減)、セグメント利益3億11百万円(同50.4%増)となりました。
(不動産管理事業)
不動産管理事業は、賃貸管理事業及び建物管理事業より構成されております。賃貸管理においては、募集賃料の見直し及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいりました。建物管理においては、当社が分譲した物件以外の新規契約獲得を推進してまいりました。
以上の結果、売上高12億74百万円(前期比14.6%減)、セグメント利益1億56百万円(同26.3%減)となりました。
(海外不動産事業)
海外不動産事業においては、海外の富裕層を中心に顧客層の拡大を図り、「XEBEC(ジーベック)」の認知度向上に努めてまいりました。日本国内の投資家に向けて、アジア圏に加えてアメリカやオーストラリア等の不動産を紹介してまいりました。マレーシア国内では、住宅や商業施設等の建物管理事業を推進し、管理戸数を増加させてまいりました。
以上の結果、売上高2億40百万円(前期比36.6%減)、セグメント損失45百万円(前期はセグメント利益1百万円)となりました。
当期の財政状態は、次のとおりであります。
(資産)
当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末から12億46百万円減少し42億2百万円となりました。総資産の減少の主な要因は、新規物件の土地仕入及び建築費の支払等により、仕掛販売用不動産が4億66百万円増加、前渡金が1億65百万円増加、たな卸資産の売却が順調に進んだことにより、現金及び預金が4億87百万円増加した一方で、販売用不動産が23億29百万円減少したことによるものであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末から14億62百万円減少し21億42百万円となりました。負債の減少の主な要因は、新規物件の仕入資金のため、長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む。)が1億93百万円増加した一方で、建築費の支払により営業未払金が2億84百万円減少、物件の分譲に伴う借入返済により短期借入金が12億58百万円減少したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末から2億15百万円増加し20億59百万円となりました。純資産の増加の主な要因は、期末配当金の支払いにより利益剰余金が36百万円減少した一方で、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が2億50百万円増加したことによるものであります。
以上の結果、自己資本比率は48.9%となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、自己資本比率の改善のため、たな卸資産の保有量を見直し、有利子負債を圧縮したことにより、前連結会計年度末に比べ4億81百万円増加し、15億41百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は16億31百万円(前期比40.3%増)となりました。主な収入は、販売用不動産の分譲引渡しが進んだことによる、たな卸資産の減少額18億53百万円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により支出した資金は44百万円(前期は1億27百万円の支出)となりました。主な支出は、差入保証金の差入による支出24百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により支出した資金は11億5百万円(前期は12億65百万円の支出)となりました。主な収入は、開発用地及び竣工物件取得のための長期借入れによる収入22億59百万円であり、主な支出は、販売用不動産の分譲に伴う、長期借入金の返済による支出21億円、短期借入金の純減額12億58百万円であります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.契約実績
当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。
(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.概ね専有面積30㎡未満の1Kタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。
3.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積りについては、「第5経理の状況 1.連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(追加情報)」に記載しております。
②当連結会計年度の経営成績等分析
当連結会計年度の経営環境は、引続き金融機関の低金利、貸出競争や賃貸マンションの高い稼働率により、東京の地価や建築費が高止まりの状況にありました。しかしながら、新型コロナウイルス感染症(以下「感染症」という)の拡大防止策に伴う緊急事態宣言の影響により、国内外で経済活動が抑制されることとなりました。当社グループとしても、在宅勤務による営業活動の一部制限、経済不安による消費マインドの低迷、賃貸マーケットの変動等、関連した影響が懸念される状況となりました。
不動産販売事業においては、感染症の影響により、オフィス市場やホテル市場等が影響を受けている一方で、資産運用型マンション市場においては、賃料相場の大きな変動や提携金融機関の諸条件の変化はなく、今のところ、資産運用としての商品性に維持されていると考えております。このような環境のなか、私募REIT等への1棟売却をに注力してまいりました。販売戸数及び売上高は減少したものの、原価率を抑えた物件の売却が進みセグメント利益は増加いたしました。
不動産管理事業において、賃貸管理では、感染症対策により、一時的に東京への移動が抑制されたものの、賃料の下落や入居率の低下は見られず高水準を維持しております。建物管理では、感染症対策の影響は少なく、管理戸数、収益ともに堅調に推移しております。
海外不動産事業においては、米中貿易摩擦や香港問題に始まり、感染症対策による渡航制限等、年間を通じて販売活動が抑制されておりました。マレーシア国内における建物管理については、一部営業の制限等あったものの影響は少なく、管理戸数、収益ともに堅調に推移いたしました。
財務面においては、自己資本比率の向上、財務体質の改善を念頭に事業を進めてまいりました。竣工及び分譲が順調に進む中、仕入を慎重に行うことでたな卸資産の保有量を見直し、たな卸資産の減少額18億53百万円し、営業活動によるキャッシュ・フローが16億31百万円(前期比40.3%増)となりました。同様に、資金調達状況を勘案した計画的な販売により有利子負債を圧縮を図り、長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む。)が1億93百万円増加した一方で、短期借入金が12億58百万円減少したことで、自己資本比率は48.9%と前期比15.2pt改善されました。
当社グループは、用地取得費用および建築代金の着工時金を、金融機関からの借入金によって調達しております。感染症の影響が今後も続き、金融資本市場の変動や金融機関の融資姿勢が変化した場合は、資金調達面で仕入が厳しくなることが想定されます。そのような場合にも柔軟に対応できるよう、安定した財務体質の維持を図ってまいります。また、仕入費用以外の運転資金につきましては、不動産管理事業のキャッシュ・フローと自己資金で対応しております。
③経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの事業に重要な影響を与える要因として、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響、有利子負債への依存、物件の引渡し時期による業績の偏重、建築工事外注先の経営状態、訴訟の発生など様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」をご参照ください。
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、上期は政府の各種政策を背景に企業収益が高い水準を維持し、雇用・所得環境の改善がみられ、緩やかな回復基調が続いておりました。しかしながら、下期は新型コロナウイルス感染症の拡大防止策として、緊急事態宣言に基づく様々な措置が出されたことで、経済活動が抑制され、経済状況は国内・海外ともに非常に厳しい状況となりました。4月～5月は緊急事態宣言により、当社においても在宅勤務を実施し、営業活動が一部制限されることとなりました。6月以降は、社会経済活動のレベルを段階的に引き上げているものの、回復の見通しは立っておらず、感染症防止策等による消費マインドの先行きは不透明であります。感染症の再拡大が懸念される中、依然として、さらなる経済の下振れや金融資本市場への影響に留意が必要となります。
首都圏のマンション市場においても、感染症の拡大防止策の影響を受け、2020年1月～6月の供給戸数が7,497戸と前年同期比44.2%の減少となりました(株式会社不動産経済研究所調べ)。
当社グループの属する、資産運用型マンション市場では、感染症の拡大防止策により、東京への人口流入や給与所得の悪化による賃料の伸び悩み等が懸念されます。中長期的には、東京23区では、継続する人口流入により、賃料が緩やかに上昇し、入居率は高水準を維持しております。今後も、賃貸マンションの需給バランスが急激に変化することは想定されず、賃料や入居率の大幅な変化はなく、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。
このような事業環境の中、当社グループは、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の開発・分譲を行ってまいりました。分譲後も賃貸管理及び建物管理を行うことにより、長期間にわたりマンションの資産性及び収益性を向上させ、安定収入が見込めるマンションとして、ブランド価値の向上に努めております。分譲を進めつつ、たな卸資産の保有量を見直し、有利子負債の圧縮を図り、自己資本比率は48.9%と、財務体質の改善を行ってまいりました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高72億54百万円(前期比24.0%減)、営業利益4億26百万円(同1.1%減)、経常利益3億66百万円(同23.6%増)、親会社株主に帰属する当期純利益2億50百万円(同32.6%増)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(不動産販売事業)
不動産販売事業においては、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」に加え、中古マンションを取り扱ってまいりました。個人投資家だけでなく、私募REITへ販売する等、販売チャネル及び顧客層の拡大に努めてまいりました。
以上の結果、売上高57億38百万円(前期比25.2%減)、セグメント利益3億11百万円(同50.4%増)となりました。
(不動産管理事業)
不動産管理事業は、賃貸管理事業及び建物管理事業より構成されております。賃貸管理においては、募集賃料の見直し及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいりました。建物管理においては、当社が分譲した物件以外の新規契約獲得を推進してまいりました。
以上の結果、売上高12億74百万円(前期比14.6%減)、セグメント利益1億56百万円(同26.3%減)となりました。
(海外不動産事業)
海外不動産事業においては、海外の富裕層を中心に顧客層の拡大を図り、「XEBEC(ジーベック)」の認知度向上に努めてまいりました。日本国内の投資家に向けて、アジア圏に加えてアメリカやオーストラリア等の不動産を紹介してまいりました。マレーシア国内では、住宅や商業施設等の建物管理事業を推進し、管理戸数を増加させてまいりました。
以上の結果、売上高2億40百万円(前期比36.6%減)、セグメント損失45百万円(前期はセグメント利益1百万円)となりました。
当期の財政状態は、次のとおりであります。
(資産)
当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末から12億46百万円減少し42億2百万円となりました。総資産の減少の主な要因は、新規物件の土地仕入及び建築費の支払等により、仕掛販売用不動産が4億66百万円増加、前渡金が1億65百万円増加、たな卸資産の売却が順調に進んだことにより、現金及び預金が4億87百万円増加した一方で、販売用不動産が23億29百万円減少したことによるものであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末から14億62百万円減少し21億42百万円となりました。負債の減少の主な要因は、新規物件の仕入資金のため、長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む。)が1億93百万円増加した一方で、建築費の支払により営業未払金が2億84百万円減少、物件の分譲に伴う借入返済により短期借入金が12億58百万円減少したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末から2億15百万円増加し20億59百万円となりました。純資産の増加の主な要因は、期末配当金の支払いにより利益剰余金が36百万円減少した一方で、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が2億50百万円増加したことによるものであります。
以上の結果、自己資本比率は48.9%となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、自己資本比率の改善のため、たな卸資産の保有量を見直し、有利子負債を圧縮したことにより、前連結会計年度末に比べ4億81百万円増加し、15億41百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は16億31百万円(前期比40.3%増)となりました。主な収入は、販売用不動産の分譲引渡しが進んだことによる、たな卸資産の減少額18億53百万円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により支出した資金は44百万円(前期は1億27百万円の支出)となりました。主な支出は、差入保証金の差入による支出24百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により支出した資金は11億5百万円(前期は12億65百万円の支出)となりました。主な収入は、開発用地及び竣工物件取得のための長期借入れによる収入22億59百万円であり、主な支出は、販売用不動産の分譲に伴う、長期借入金の返済による支出21億円、短期借入金の純減額12億58百万円であります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.契約実績
当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。
| 区分 | 当連結会計年度 (自 2019年7月1日 至 2020年6月30日) | |||||
| 期中契約高 | 年度末契約残高 | |||||
| 戸数 (戸) | 金額 (千円) | 戸数 (戸) | 金額 (千円) | |||
| 前年同期比(%) | 前年同期比(%) | |||||
| 資産運用型マンション | 187 | 5,138,883 | 94.5 | 11 | 276,863 | 820.2 |
| コンパクト型マンション | 15 | 754,520 | 74.3 | - | - | - |
| その他不動産 | - | 222,952 | 15.1 | - | - | - |
| 合計 | 202 | 6,116,356 | 77.2 | 11 | 276,863 | 820.2 |
(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.概ね専有面積30㎡未満の1Kタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 区分 | 当連結会計年度 (自 2019年7月1日 至 2020年6月30日) | ||
| 戸数 (戸) | 金額 (千円) | |||
| 前年同期比 (%) | ||||
| 不動産販売事業 | 資産運用型マンション | 173 | 4,761,394 | 90.8 |
| コンパクト型マンション | 15 | 754,520 | 79.1 | |
| その他不動産 | - | 222,952 | 15.1 | |
| 小計 | 188 | 5,738,868 | 74.8 | |
| 不動産管理事業 | 不動産賃貸管理 | - | 1,135,501 | 83.2 |
| 不動産仲介 | - | 3,593 | 66.8 | |
| 建物管理 | - | 135,373 | 109.6 | |
| 小計 | - | 1,274,467 | 85.4 | |
| 海外不動産事業 | 資産運用型マンション | 4 | 134,381 | 56.3 |
| コンパクト型マンション | - | - | - | |
| 不動産紹介 | - | 1,032 | 42.2 | |
| 建物管理 | - | 105,357 | 137.6 | |
| 小計 | 4 | 240,772 | 63.4 | |
| 合計 | 192 | 7,254,108 | 76.0 | |
(注)1.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2.セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。
3.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2018年7月1日 至 2019年6月30日) | 当連結会計年度 (自 2019年7月1日 至 2020年6月30日) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| ブローディア・プライベート投資法人 | 2,822,000 | 29.6 | 1,543,000 | 21.3 |
| 東急不動産株式会社 | - | - | 1,306,692 | 18.0 |
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積りについては、「第5経理の状況 1.連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(追加情報)」に記載しております。
②当連結会計年度の経営成績等分析
当連結会計年度の経営環境は、引続き金融機関の低金利、貸出競争や賃貸マンションの高い稼働率により、東京の地価や建築費が高止まりの状況にありました。しかしながら、新型コロナウイルス感染症(以下「感染症」という)の拡大防止策に伴う緊急事態宣言の影響により、国内外で経済活動が抑制されることとなりました。当社グループとしても、在宅勤務による営業活動の一部制限、経済不安による消費マインドの低迷、賃貸マーケットの変動等、関連した影響が懸念される状況となりました。
不動産販売事業においては、感染症の影響により、オフィス市場やホテル市場等が影響を受けている一方で、資産運用型マンション市場においては、賃料相場の大きな変動や提携金融機関の諸条件の変化はなく、今のところ、資産運用としての商品性に維持されていると考えております。このような環境のなか、私募REIT等への1棟売却をに注力してまいりました。販売戸数及び売上高は減少したものの、原価率を抑えた物件の売却が進みセグメント利益は増加いたしました。
不動産管理事業において、賃貸管理では、感染症対策により、一時的に東京への移動が抑制されたものの、賃料の下落や入居率の低下は見られず高水準を維持しております。建物管理では、感染症対策の影響は少なく、管理戸数、収益ともに堅調に推移しております。
海外不動産事業においては、米中貿易摩擦や香港問題に始まり、感染症対策による渡航制限等、年間を通じて販売活動が抑制されておりました。マレーシア国内における建物管理については、一部営業の制限等あったものの影響は少なく、管理戸数、収益ともに堅調に推移いたしました。
財務面においては、自己資本比率の向上、財務体質の改善を念頭に事業を進めてまいりました。竣工及び分譲が順調に進む中、仕入を慎重に行うことでたな卸資産の保有量を見直し、たな卸資産の減少額18億53百万円し、営業活動によるキャッシュ・フローが16億31百万円(前期比40.3%増)となりました。同様に、資金調達状況を勘案した計画的な販売により有利子負債を圧縮を図り、長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む。)が1億93百万円増加した一方で、短期借入金が12億58百万円減少したことで、自己資本比率は48.9%と前期比15.2pt改善されました。
当社グループは、用地取得費用および建築代金の着工時金を、金融機関からの借入金によって調達しております。感染症の影響が今後も続き、金融資本市場の変動や金融機関の融資姿勢が変化した場合は、資金調達面で仕入が厳しくなることが想定されます。そのような場合にも柔軟に対応できるよう、安定した財務体質の維持を図ってまいります。また、仕入費用以外の運転資金につきましては、不動産管理事業のキャッシュ・フローと自己資金で対応しております。
③経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの事業に重要な影響を与える要因として、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響、有利子負債への依存、物件の引渡し時期による業績の偏重、建築工事外注先の経営状態、訴訟の発生など様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」をご参照ください。
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