有価証券報告書-第15期(平成31年1月1日-令和1年12月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりです。
①財政状態及び経営成績の状況
イ.経営成績
当連結会計年度における我が国経済は、海外経済の減速や自然災害などの影響から輸出・生産や企業マインド面に弱めの動きがみられるものの、所得から支出への前向きな循環メカニズムが働くことで、基調としては緩やかに拡大しました。
投資用マンション市場においては、東京23区を中心とした首都圏のワンルームマンションの賃貸需要は引き続き底堅く推移しています。また2019年上期(1～6月)に供給された首都圏の投資用マンションの平均価格・㎡単価は前年同期に比べ共に下落していますが(株式会社不動産経済研究所調べ)、直近数年間の期間で見ると首都圏の投資用マンションの平均価格・㎡単価は共に上昇傾向にあります。このような傾向があるものの、良好な融資環境の下、投資家の需要も堅調に推移しています。
以上のような環境の下、当社グループは、東京23区を中心としたエリアにおいて、開発から管理までをワンストップで提供する不動産ソリューションサービスを主力として事業活動に取り組みました。
当社グループの当連結会計年度の売上高は、25,086,370千円(前連結会計年度比10.8%増)となりました。売上原価は、20,903,262千円(同10.5%増)となり、売上総利益は4,183,107千円(同12.0%増)、売上総利益率は16.7%(前連結会計年度は16.5%)となりました。販売費及び一般管理費は、2,618,167千円(前連結会計年度比3.7%増)となり、販管費率は10.4%(前連結会計年度は11.1%)と低下しました。この結果、営業利益は1,564,940千円(前連結会計年度比29.3%増)、営業利益率は6.2%(前連結会計年度は5.3%)となり、経常利益は1,364,923千円(前連結会計年度比20.6%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は867,177千円(同14.8%増)となりました。
<セグメント情報>セグメントごとの業績(売上高は外部顧客への売上高)は次のとおりです。
(不動産ソリューション事業)
当連結会計年度の販売戸数は702戸(前連結会計年度実績692戸)となりました。内訳としては、BtoC(個人投資家向けの販売)で352戸(同413戸)、BtoB(同業他社含む法人向けの販売)で350戸(同279戸)となりました。BtoCの中には、海外投資家向けの販売79戸(同61戸)が含まれています。
この結果、売上高22,611,900千円(前連結会計年度比11.5%増)、営業利益1,377,123千円(同29.3%増)となりました。
(プロパティマネジメント事業)
当連結会計年度は、「アルテシモ」シリーズの販売に伴い、管理戸数が当連結会計年度末において2,245戸(前連結会計年度末2,128戸)となり、オーナーに対するサブリース契約、集金代行業務の契約が共に伸長しました。
この結果、売上高2,474,469千円(前連結会計年度比4.7%増)、営業利益187,816千円(同29.8%増)となりました。
ロ.財政状態
当連結会計年度末において、流動資産15,581,038千円(前連結会計年度末比38.1%増)、固定資産577,094千円(同40.6%増)、流動負債6,276,640千円(同37.9%増)、固定負債6,028,066千円(同48.4%増)、純資産合計3,853,427千円(同25.2%増)となりました。
(資産)
流動資産において、現金及び預金が169,864千円減少し1,887,844千円、販売用不動産が1,029,841千円減少し1,360,337千円となった一方で、仕掛販売用不動産が5,476,714千円増加し11,773,598千円となりました。
固定資産において、敷金等の増加によりその他が155,737千円増加し268,121千円となりました。
(負債)
流動負債において、短期借入金が673,120千円減少し1,419,232千円となった一方で、1年以内返済予定の長期借入金が2,158,512千円増加し3,805,329千円となりました。
固定負債において、長期借入金が1,968,768千円増加し5,930,326千円となりました。
(純資産)
純資産において、主に親会社株主に帰属する当期純利益の計上に伴い、利益剰余金が772,841千円増加し3,053,232千円となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ212,894千円減少し1,819,644千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、営業活動により支出した資金は3,299,230千円(前連結会計年度は5,362,030千円の支出)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益1,364,923千円の計上、たな卸資産の増加額4,445,272千円によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、投資活動により支出した資金は262,652千円(前連結会計年度は21,272千円の収入)となりました。これは主に、差入保証金の差入による支出182,409千円によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、財務活動により得られた資金は3,348,988千円(前連結会計年度は5,387,841千円の収入)となりました。これは主に、長期借入れによる収入7,160,912千円、短期借入れによる収入3,039,832千円、短期借入金の返済による支出3,712,952千円、長期借入金の返済による支出3,037,987千円によるものです。
③生産、受注及び販売の実績
イ.生産実績
該当事項はありません。
ロ.受注実績
該当事項はありません。
ハ.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。

区分	当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
	戸数	金額(千円)	前年同期比(%)
不動産ソリューション事業	702	22,611,900	11.5
プロパティマネジメント事業	―	2,474,469	4.7
合計	702	25,086,370	10.8

(注) 1.上記金額には、消費税等を含んでいません。
2.セグメント間の取引については、相殺消去しています。
3.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおり
です。

区分	販売先	前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)		当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
		金額(千円)	割合(%)	金額(千円)	割合(%)
不動産ソリューション事業	株式会社木下不動産(注)2	2,704,188	11.9	―	―
	東京レジ5合同会社(注)3	―	―	2,700,578	10.8

(注) 1.上記金額には、消費税等を含んでいません。
2.株式会社木下不動産の当連結会計年度については、販売実績がないため、記載していません。
3.東京レジ5合同会社の前連結会計年度については、販売実績がないため、記載していません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものです。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されています。連結財務諸表を作成するにあたって採用している重要となる会計方針は、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりです。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えています。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っていますが、結果としてこれらの見積りと実績が異なる場合があります。
②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
イ.経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高は25,086,370千円となり、前連結会計年度に比べて2,442,311千円増加しました。こ
れは主に当連結会計年度においては前連結会計年度に比べて販売価格の高い物件が多かったこと、当連結会計年
度において土地企画販売が発生したことによります。
(売上原価及び売上総利益)
当連結会計年度の売上原価は20,903,262千円となり、前連結会計年度に比べて1,993,136千円増加しました。
また当連結会計年度の売上総利益は4,183,107千円となり、前連結会計年度に比べて449,175千円増加しまし
た。これは増収効果により当連結会計年度の売上総利益が402,729千円増加したこと、売上総利益率の改善(前連
結会計年度16.49%、当連結会計年度16.67%)により当連結会計年度の売上総利益が46,446千円増加したことによ
ります。
(販売費及び一般管理費及び営業利益)
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は2,618,167千円となり、前連結会計年度に比べて94,118千円増加し
ました。人件費が前連結会計年度に比べて63,941千円増加しています。これは主に当社グループの従業員数が増
加したことによります(従業員数:前連結会計年度末93名、当連結会計年度末114名)。また支払手数料が43,121千
円増加しています。これは主に借入金増加に伴い融資事務手数料が増加したこと、業容の拡大に伴い業者への支
払が増加したことによります。
この結果、当連結会計年度の営業利益は1,564,940千円となり、前連結会計年度に比べて355,056千円増加しま
した。
(営業外損益及び経常利益)
当連結会計年度の営業外収益は3,556千円となり、前連結会計年度に比べて47,382千円減少しました。これは
主に前期発生した保険解約返戻金(43,310千円)が当期発生しなかったことによるものです。また、当連結会計年
度の営業外費用は203,573千円となり、前連結会計年度に比べて74,807千円増加しました。これは主に借入金増
加に伴い支払利息が88,436千円増加したことによるものです。
この結果、当連結会計年度の経常利益は1,364,923千円となり、前連結会計年度に比べて232,867千円増加しま
した。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の税金費用(法人税、住民税及び事業税に法人税等調整額を加減したもの)は497,745千円とな
り、前連結会計年度に比べて121,074千円増加しました。
この結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は867,177千円となり、前連結会計年度に比べ
て111,792千円増加しました。
ロ.財政状態の分析
(資産)
当連結会計年度末の資産については、16,158,133千円となり、前連結会計年度末に比べ4,466,393千円増加し
ました。これは主に2020年12月期以降に販売する物件を積み上げたことによる仕掛販売用不動産の増加
5,476,714千円によるものです。
(負債)
当連結会計年度末の負債については、12,304,706千円となり、前連結会計年度末に比べ3,691,171千円増加し
ました。これは主に仕掛販売用不動産の増加に見合って借入を増加させたことによる1年内返済予定の長期借入
金の増加2,158,512千円、長期借入金の増加1,968,768千円によるものです。
(純資産)
当連結会計年度末の純資産については、3,853,427千円となり、前連結会計年度末に比べ775,221千円増加しま
した。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益867,177千円による利益剰余金の増加772,841千円によるもの
です。
③資本の財源及び資金の流動性についての分析
当連結会計年度のキャッシュ・フローの概況については、上記「(1) 経営成績等の状況の概要 ②キャッシ
ュ・フローの状況」をご参照ください。
当社グループの資金需要の主なものは販売用不動産・仕掛販売用不動産取得に伴うものであり、その調達手段は主として金融機関からの借入金によっています。
④経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標
当社は、2022年12月期を最終年度とする3ヶ年計画「2020年度中期経営計画」を推進しています。その概要については、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (2) 経営戦略等」に記載のとおりです。「2020年度中期経営計画」では「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおり、新築マンション供給戸数と経常利益を特に重要な指標と捉えており、2022年12月期において新築マンション供給戸数年間1,100戸、経常利益30億円を数値目標として設定しています。
⑤経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの経営成績は、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおり、法的規制、不動産市況、事業体制等、様々な要因の変化の影響を受ける可能性があります。このため、事業環境を注視するとともに、仕入ルートの拡充、優秀な人材の育成・採用、財務体質の強化、コーポレートガバナンスの強化等によりこれらのリスク要因に対応するよう努めていきます。
⑥経営者の問題認識と今後の方針について
「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりです。