- #1 コーポレート・ガバナンスの概要（連結）
当社グループ事業の社会的意義は、2つの側面を有しています。
1つは「社会資本とも言うべき不動産の持つポテンシャルを目利き力と商品企画力で最大化し、不動産ユーザーの期待に応えるだけでなく、地域や街の発展に貢献すること」、そしてもう1つは「顧客の投資ないし資産運用ニーズに対して的確なソリューションを提供し、その期待に応えるとともに、資金の循環を促進して経済活動や社会活動の活性化に貢献すること」であります。
さらに今後は、収益不動産の商品化における入口及び出口戦略における多彩なオペレーション手法と、不動産に留まらない多様な取扱商品とを掛け合わせ、対象とする顧客の拡張とあいまって、グループ事業の厚みを増強し、「投資ソリューションカンパニー」へと脱皮することを目指してまいります。
2024/03/27 15:00- #2 セグメント情報等、連結財務諸表（連結）
「収益不動産販売事業」は、収益不動産の売買をしております。「ストック型フィービジネス」は、プロパティ・マネジメント、ビルマネジメント、自社保有収益不動産賃料収受、不動産の媒介、アセットマネジメント、ファンド・サポート、不動産鑑定評価、デューデリジェンス、調査、コンサルティングをしております。
2.報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。
2024/03/27 15:00- #3 セグメント表の脚注（連結）
- グメント利益及びセグメント資産の調整額は、セグメント間取引消去及び報告セグメントに帰属しない全社資産及び費用です。2024/03/27 15:00
- #4 主な資産及び負債の内容（連結）
- 主な資産及び負債の内容】
連結財務諸表を作成しているため記載を省略しております。2024/03/27 15:00 - #5 主要な非連結子会社の名称及び連結の範囲から除いた理由（連結）
連結の範囲から除いた理由
非連結子会社は、小規模会社であり、合計の総資産、売上高、当期純利益及び利益剰余金等は、いずれも連結財務諸表等に重要な影響を及ぼさないためであります。
2024/03/27 15:00- #6 企業結合等関係、連結財務諸表（連結）
4年から19年にわたる均等償却
(6)譲受した事業に係る
資産及び負債の適正な帳簿価額並びにその主な内訳
| 流動資産 | 39,079 | 千円 |
| 固定資産 | 527,789 | 〃 |
| 資産合計 | 566,869 | 〃 |
| 流動負債 | 209,310 | 〃 |
| 負債合計 | 209,310 | 〃 |
(7)企業結合が連結会計年度の開始の日に完了したと仮定した場合の当連結会計年度の連結損益計算書に及ぼす影響の概算額及びその算定方法
- #7 会計方針に関する事項（連結）
- 価証券
その他有価証券
市場価格のない株式等以外のもの
時価法(評価差額は、全部純資産直入法により処理し、売却原価は、移動平均法により算定)
市場価格のない株式等
移動平均法による原価法
② 棚卸資産
a 販売用不動産
個別法による原価法(貸借対照表価額については収益性の低下による簿価切下げの方法)
b 仕掛販売用不動産
個別法による原価法(貸借対照表価額については収益性の低下による簿価切下げの方法)
③ デリバティブ
時価法
(2) 重要な減価償却資産の減価償却の方法2024/03/27 15:00 - #8 収益認識関係、連結財務諸表（連結）
前連結会計年度(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
(1) 契約
資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 136,788 |
| 契約資産(期首残高) | - |
| 契約資産(期末残高) | 29,369 |
| 契約負債(期首残高) | - |
主な顧客との契約から生じた債権は、請負管理及び業務委託契約について期末日時点で顧客に移転した財又はサービスと交換に受け取る対価に対する当社グループの権利のうち、無条件になっている営業未収入金であります。
- #9 受取手形、売掛金及び契約資産の金額の注記（連結）
※1 売掛金及びその他のうち、顧客との契約から生じた債権及び契約
資産の金額は、それぞれ以下のとおりであります。
| 前連結会計年度(2022年12月31日) | 当連結会計年度(2023年12月31日) |
| 顧客との契約から生じた債権 | 136,788 | 千円 | 87,932 | 千円 |
| 契約資産 | 29,369 | 千円 | - | 千円 |
- #10 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法（連結）
- 告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。
また、事業ごとの採算性をより正確に判断するため、事業セグメントの利益(又は損失)の測定方法について、全社費用のうち、事業として必要な経費を一定の基準に基づき負担させる方法としております。2024/03/27 15:00 - #11 担保に供している資産の注記（連結）
※3 担保資産及び担保付債務
担保に供されている資産及び担保付債務は以下のとおりであります。
2024/03/27 15:00- #12 更正通知に関する注記、貸借対照表関係（連結）
更正通知については、当社グループと東京国税局との間で見解の相違がありますが、税務上は東京国税局の見解に基づいた計算をした結果、連結貸借対照表に次のものが含まれております。
2019年3月期以降分の消費税等引当見積額については、当社グループと東京国税局との間で見解の相違がある仮払消費税の仕入税額控除において、課税資産の譲渡等にのみ要するものとして計算した額と、課税売上割合に準ずる割合を用いて計算した額の差額を計上しております。
なお、国税当局に対する消費税の更正処分等の取消しを求め提起しておりました訴訟につきまして、2023年3月6日、最高裁判所より、上告審としての判決の言渡しを受けて、当連結会計年度において計上の取り崩しを行っております。
2024/03/27 15:00- #13 有形固定資産、地域ごとの情報（連結）
(2) 有形固定資産
2024/03/27 15:00- #14 有形固定資産等明細表（連結）
【有形固定資産等明細表】
(単位:千円)
2024/03/27 15:00- #15 減損損失に関する注記（連結）
損損失
当社グループは、以下の資産グループについて減損損失を計上しました。
(経緯)
2024/03/27 15:00- #16 現金及び現金同等物を対価とする事業の譲受け若しくは譲渡又は合併等を行った場合には、当該事業の譲受け若しくは譲渡又は合併等により増加又は減少した資産及び負債の主な内訳（連結）
※2 現金及び現金同等物を対価とする事業の譲受にかかる資産及び負債の主な内訳
現金及び現金同等物を対価とする事業の譲受にかかる資産及び負債の主な内訳につきましては、「注記事項(企業結合等関係)」に記載しております。
2024/03/27 15:00- #17 略歴、役員の状況（取締役（及び監査役））（連結）
| 2002年4月 | ㈱NTTファシリティーズ 入社 |
| 2017年10月 | 同社 事業企画本部 アリスト事業部 部長 |
| 2019年4月 | 同社 投資不動産事業本部 資産運用部 部長 |
| 2020年4月 | 同社 執行役員 投資不動産事業本部副本部長 |
| 2021年1月 | 同社 取締役執行役員 資産運用事業本部本部長(現任) |
| 2024年3月 | 当社 取締役(現任) |
- #18 税効果会計関係、財務諸表（連結）
(税効果会計関係)
1.繰延税金
資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前事業年度(2022年12月31日) | 当事業年度(2023年12月31日) |
| 繰延税金資産 | | | | |
| 見積未払金 | 35,166 | 千円 | 6,239 | 千円 |
|
| 繰延税金資産の純額 | 24,745 | 千円 | 55,942 | 千円 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主な項目別の内訳
- #19 税効果会計関係、連結財務諸表（連結）
(税効果会計関係)
1.繰延税金
資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前連結会計年度(2022年12月31日) | 当連結会計年度(2023年12月31日) |
| 繰延税金資産 | | | | |
| 繰延消費税 | 75,328 | 千円 | 157,768 | 千円 |
| 繰延税金負債との相殺 | △12,709 | 〃 | △15,259 | 〃 |
| 繰延税金資産の純額 | 320,219 | 千円 | 477,449 | 千円 |
|
| 繰延税金負債合計 | 24,627 | 千円 | 15,259 | 千円 |
| 繰延税金資産との相殺 | △12,709 | 〃 | △15,259 | 〃 |
| 繰延税金負債の純額 | 11,918 | 千円 | - | 千円 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
- #20 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）
(注)1.2014年3月期から2017年3月期は経常利益、2018年3月期から2023年12月期は税前利益
2.2017年3月期は、固定資産に区分された不動産売却益86百万円を特別利益に計上した。経常利益は748百万円であったが、税前利益835百万円は実態的に経常利益であると解釈し、経常利益計画800百万円(FY2016は税前利益計画を公表せず)に対する実績として掲載している。
(3) 対処すべき課題
2024/03/27 15:00- #21 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）
(2) 財政状態
当連結会計年度においても引き続き、事業規模拡大に向けて収益不動産の仕入を意欲的に行い、併せて仕入に際しての借入も積極的に行いました。結果として収益不動産残高(販売または賃料収入を目的として保有する不動産の合計残高)は前期末から3,321百万円増加し44,798百万円、有利子負債は前期末から2,295百万円増加し34,810百万円となりました。それに伴い総資産は前期末から5,495百万円増加し58,854百万円となりましたが、それと同時に自己資本も、当期に1,419百万円の親会社株主に帰属する当期純利益を計上したことを背景に前期から1,318百万円増加し17,106百万円となったため、自己資本比率は前期と同水準の29.1%となりました。
当期連結貸借対照表の詳細は以下のとおりです。
2024/03/27 15:00- #22 表示方法の変更、連結財務諸表（連結）
(連結貸借対照表)
前連結会計年度において、区分掲記しておりました有形固定資産の「建物」は、当連結会計年度において保有目的の変更により棚卸資産の一部を構築物へ振り替えたため、当連結会計年度より「建物及び構築物」として表示しております。また、前連結会計年度において、区分掲記しておりました有形固定資産の「車両運搬具」は、当連結会計年度において保有目的の変更により棚卸資産の一部を機械装置へ振り替えたため、当連結会計年度より「機械装置及び運搬具」として表示しております。
なお、棚卸資産の振り替えにつきまして、「(追加情報)2.棚卸資産の振替」に記載しております。
2024/03/27 15:00- #23 賃貸等不動産関係、連結財務諸表（連結）
当社の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸用の一棟マンション及びオフィスビル(土地を含む。)を有しております。
当連結会計年度において、棚卸資産に計上していた販売用不動産及び仕掛販売用不動産6,391,522千円は、長期保有用収益不動産に保有目的を変更したため、固定資産に振替えております。
2023年12月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は7,012千円(賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上)であります。
2024/03/27 15:00- #24 資産除去債務明細表、連結財務諸表（連結）
【資産除去債務明細表】
当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における資産除去債務の金額が当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における負債及び純資産の合計額の100分の1以下であるため、記載を省略しております。
2024/03/27 15:00- #25 資産除去債務関係、連結財務諸表（連結）
(資産除去債務関係)
内容の重要性が乏しく、また金額が少額のため、記載を省略しております。
2024/03/27 15:00- #26 追加情報、連結財務諸表（連結）
なお、本制度による当社株式の取得、処分については、当社と信託が一体であるとする会計処理を行っております。従って、役員株式報酬信託が所有する当社株式については連結貸借対照表において自己株式として表示しております。当該自己株式の帳簿価額及び株式数は、前連結会計年度266,140千円、1,728,900株、当連結会計年度204,022千円、1,325,180株であります。
2.棚卸資産の振替
当連結会計年度において、棚卸資産に計上していた販売用不動産及び仕掛販売用不動産6,391,522千円は、長期保有用収益不動産に保有目的を変更したため、固定資産に振り替えております。
2024/03/27 15:00- #27 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項（連結）
連結の範囲から除いた理由
非連結子会社は、小規模会社であり、合計の総資産、売上高、当期純利益及び利益剰余金等は、いずれも連結財務諸表等に重要な影響を及ぼさないためであります。
2.持分法の適用に関する事項
2024/03/27 15:00- #28 重要な会計上の見積り、連結財務諸表（連結）
① 算出方法
棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、販売用不動産及び仕掛販売用不動産は、取得原価をもって貸借対照表価額とし、期末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、収益性が低下しているとみて、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当期の費用として処理しております。正味売却価額は、個別物件ごとの取得時又は計画変更時の事業計画における販売見込額から改修費または建設費の今後の発生見込額及び販売経費等見込額を控除して算定しておりますが、一部の物件については、社外の不動産鑑定士の評価を利用しています。
② 主要な仮定
2024/03/27 15:00- #29 重要な会計方針、財務諸表（連結）
(重要な会計方針)
1.資産の評価基準及び評価方法
(1) 有価証券の評価基準及び評価方法
2024/03/27 15:00- #30 金融商品関係、連結財務諸表（連結）
前連結会計年度(2022年12月31日)
| 連結貸借対照表計上額(千円) | 時価(千円) | 差額(千円) |
| その他有価証券 | 394,635 | 394,635 | - |
| 資産計 | 394,635 | 394,635 | - |
| (1) 社債 | (1,038,300) | (1,046,389) | 8,089 |
(*1)負債に計上しているものについては、( )で示しております。
(*2)現金及び預金、売掛金、買掛金、短期借入金、未払法人税等及び預り敷金については、短期間で決済されるため、時価が帳簿価額に近似することから、記載を省略しております。なお、1年内償還予定の社債は社債、1年内返済予定の長期借入金は長期借入金に含めて記載しております。デリバティブ取引については、注記事項(デリバティブ取引関係)をご参照下さい。
- #31 １株当たり情報、連結財務諸表（連結）
3.1株当たり純
資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
| 項目 | 前連結会計年度(2022年12月31日) | 当連結会計年度(2023年12月31日) |
| 純資産の部の合計額(千円) | 15,857,835 | 17,166,725 |
| 純資産の部の合計額から控除する金額(千円) | 70,051 | 60,505 |
| (うち新株予約権) | (21,334) | (29,206) |
(注) 1株当たり純
資産額の算定に用いられた期末の普通株式の株数については、信託が所有する当社株式を控除して算定しております。なお、信託が所有する自己株式数は、前連結会計年度1,728,900株、当連結会計年度1,325,180株であります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
