有価証券報告書-第4期(2023/01/01-2023/12/31)
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営成績
当連結会計年度における売上高は41,342百万円(通期計画達成率103.4%)、EBITDAは2,790百万円(通期計画達成率102.2%)、経常利益は1,978百万円(通期計画達成率105.8%)、税前利益は2,066百万円(通期計画達成率103.3%)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,419百万円(通期計画達成率118.3%)となりました。また、投下資本利益率(ROIC)は4.0%、加重平均資本コスト(WACC)3.1%となり、第1次中期経営計画での宣言どおり、ROICがWACCを上回ることができました。
(注)投下資本利益率(ROIC)および加重平均資本コスト(WACC)は以下の計算式にて算出しております。
投下資本利益率(ROIC):(親会社株主に帰属する当期純利益+支払利息)÷(平均株主資本残高+平均有利子負債残高)
加重平均資本コスト(WACC):株主資本コスト8%、有利子負債コスト1.5%、税率35%として算出
(単位:百万円)
(注)1.(不動産販売)は「収益不動産販売事業」、(ストック)は「ストック型フィービジネス」、「税前利益」は「税金等調整前当期純利益」、「純利益」は「親会社株主に帰属する当期純利益」をそれぞれ省略したものです。
2.CVC事業における保有株式の売買が今後見込まれることから、当連結会計年度よりEBITDAの算出方法を変更しております。なお、変更後の算出方法による前連結会計年度におけるEBITDAは1,582百万円、変更前の算出方法による当連結会計年度におけるEBITDAは2,596百万円であります。
変更前
EBITDA:営業利益+償却費等
償却費等には減価償却費、ソフトウエア償却費、のれん償却費等のキャッシュアウトを伴わない費用を含みます。
変更後
EBITDA:税金等調整前当期純利益+特別損益+借入等に伴う金融関連費用+償却費等
償却費等には減価償却費、ソフトウエア償却費、のれん償却費等のキャッシュアウトを伴わない費用を含みます。
3.当連結会計年度において、投資新株予約権売却益38百万円、投資有価証券売却益49百万円を特別利益として計上しております。
セグメントの概況は次のとおりです。なお、当社グループでは営業利益をセグメント利益としております。
(収益不動産販売事業)
売上高35,660百万円、EBITDA2,955百万円、営業利益2,766百万円となりました。
収益不動産を取り巻く活況な事業環境の下、需給を見極めた的確な商品企画を軸にした仕入から販売までの好サイクルにより競争力が高まったこと、また不動産小口化商品事業において、金融機関・税理士等との提携による販売ネットワークの拡充や、天神/大名エリアへの初進出が奏功したことにより、好調に推移しました。
仕入高は29,374百万円となりました。かねてより注力してきた組織力強化と戦略的な仕入単価上昇が奏功し、積極的な仕入活動を行った結果、優良物件の仕入を行うことができました。
今期の仕入活動により、今後の利益の源泉となる収益不動産残高(販売または賃料収入を目的として保有する不動産の合計残高)は44,798百万円となり、前連結会計年度末より3,321百万円上回りました。
好調な収益不動産事業が当社グループの業績を牽引した結果、「第1次中期経営計画」の最終年度である今期は、当初掲げておりました税前利益20億円を達成し、投下資本利益率(ROIC)が加重平均資本コスト(WACC)を上回る結果となりました。また数値面のみならず、仕入、商品企画、販売連携強化による組織力の向上や、商品ラインナップの拡充など、定性的な面での成果も得られたと認識しております。
(ストック型フィービジネス)
売上高6,122百万円、EBITDA1,424百万円、営業利益1,289百万円となりました。
ストック型フィービジネスは、当社グループが保有する収益不動産からの賃料収入を収益の柱とする他、株式会社エー・ディー・パートナーズ及びADW Management USA. Inc.の不動産管理収入、株式会社スミカワADDの工事・改修収入などがあります。
10億～20億円規模の収益不動産の積極的な取得が寄与した結果、物件単価が上昇し、収益不動産の期中平均残高は、前連結会計年度の34,876百万円に対し、当連結会計年度は44,894百万円に増加しております。
ストック型フィービジネスは当社グループの業績の安定性を担保するという重要な位置づけであります。販売目線での商品価値の向上は、同時に当社グループ保有時の賃料収入の確保につながると認識しております。また、株式会社エー・ディー・パートナーズのプロパティ・マネジメントも、物件単価上昇に伴い顧客層の変化があったため、更なる効率化と対応力を高めていく必要があります。
(注)1.各セグメントの営業利益は、全社費用等のセグメントに配賦しない費用及びセグメント間の内部取引による営業費用控除前の数値であり、その合計は連結営業利益と一致しません。
2.「ストック型フィービジネス」のうち、中長期保有用もしくは短期販売用の収益不動産からの賃料や、販売済みの収益不動産のプロパティ・マネジメント受託によるフィー収入等を「ストック型」、内装・修繕工事フィー、顧客リレーションから派生的に得られる仲介収入を「フロー型」と位置付けております。
(2) 財政状態
当連結会計年度においても引き続き、事業規模拡大に向けて収益不動産の仕入を意欲的に行い、併せて仕入に際しての借入も積極的に行いました。結果として収益不動産残高(販売または賃料収入を目的として保有する不動産の合計残高)は前期末から3,321百万円増加し44,798百万円、有利子負債は前期末から2,295百万円増加し34,810百万円となりました。それに伴い総資産は前期末から5,495百万円増加し58,854百万円となりましたが、それと同時に自己資本も、当期に1,419百万円の親会社株主に帰属する当期純利益を計上したことを背景に前期から1,318百万円増加し17,106百万円となったため、自己資本比率は前期と同水準の29.1%となりました。
当期連結貸借対照表の詳細は以下のとおりです。
「構成比」は、資産合計(負債純資産合計)に対する比率を示しています。
(資産)
当連結会計年度末における資産合計は58,854百万円となりました。うち、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が38,414百万円(構成比65.3%)、現金及び預金が9,810百万円(構成比16.7%)、賃料収入を目的として保有する不動産(有形固定資産に含む)が6,383百万円(構成比10.8%)を占めています。
(負債)
当連結会計年度末における負債合計は、41,688百万円となりました。うち、有利子負債が34,810百万円(構成比59.1%)を占めています。
(純資産)
純資産合計は、17,166百万円となりました。うち、資本金及び資本剰余金が11,609百万円(構成比19.7%)を占めています。
(3) キャッシュ・フロー
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、9,727百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、資金は683百万円減少しました。これは、税金等調整前当期純利益2,066百万円を計上した一方で、棚卸資産の取得により、資金が3,079百万円減少したことが主な要因です。
当連結会計年度の営業活動においては、全ての利益項目において通期計画を上回る業績を計上しつつ、商品企画を軸とした仕入活動の遂行と物件の大型化が営業効率を向上させたことで、優良な棚卸資産の仕入れを行うことができました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、資金は146百万円減少しました。これは、収入面では、投資有価証券の売却による収入250百万円、及びサブリース事業の地位承継に伴う預り敷金による収入260百万円があった一方で、支出面ではサブリース事業の地位承継に伴うのれんの取得352百万円及び敷金保証金の差入による支出201百万円があったことが主な要因です。
当連結会計年度の投資活動においては、コーポレート・ベンチャー・キャピタル事業(CVC事業)及びファイナンス・アレンジメント事業を継続して推進しました。また、将来の安定収入の獲得を企図し、サブリース事業の地位承継を開始しました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、資金は3,007百万円増加しました。これは、収入面では、新たな借入金、クラウドファンディングによる収入、社債の発行による収入が合計30,640百万円あった一方で、支出面では借入金の返済、クラウドファンディングの返済、社債の償還による支出が合計27,283百万円あったことに加えて、配当金の支払い390百万円を行ったことが主な要因です。
当連結会計年度の財務活動においては、好調な仕入活動に連動し不動産担保融資を軸として負債性資金調達を行った他、クラウドファンディングや銀行保証付きSDGs私募債を活用し、多様な資金調達手法を有効に活用してまいりました。
(4) 生産、受注及び販売の実績
① 生産実績
当社グループは、収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスが主要な事業であり生産活動を行っていないため、該当事項はありません。
② 受注実績
当社グループは、収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスが主要な事業であり受注活動を行っていないため、該当事項はありません。
③ 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(5) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に準拠して作成されております。その作成に当たり、会計方針は原則として前連結会計年度と同一の基準を継続して適用するほか、引当金等につきましても過去の実績等を勘案し合理的に見積りを行っておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営成績
当連結会計年度における売上高は41,342百万円(通期計画達成率103.4%)、EBITDAは2,790百万円(通期計画達成率102.2%)、経常利益は1,978百万円(通期計画達成率105.8%)、税前利益は2,066百万円(通期計画達成率103.3%)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,419百万円(通期計画達成率118.3%)となりました。また、投下資本利益率(ROIC)は4.0%、加重平均資本コスト(WACC)3.1%となり、第1次中期経営計画での宣言どおり、ROICがWACCを上回ることができました。
(注)投下資本利益率(ROIC)および加重平均資本コスト(WACC)は以下の計算式にて算出しております。
投下資本利益率(ROIC):(親会社株主に帰属する当期純利益+支払利息)÷(平均株主資本残高+平均有利子負債残高)
加重平均資本コスト(WACC):株主資本コスト8%、有利子負債コスト1.5%、税率35%として算出
(単位:百万円)
| 2023年12月期 (通期計画) | 2022年12月期 (実績) | 2023年12月期 (実績) | ||||||
| 金額 | 金額 | 金額 | ||||||
| 売上比 | 売上比 | 売上比 | 前年比 | 通期計画達成率 | ||||
| 売上高 | 40,000 | 100.0% | 27,856 | 100.0% | 41,342 | 100.0% | 148.4% | 103.4% |
| (不動産販売) | - | - | (22,314) | (80.1%) | (35,660) | (86.3%) | (159.8%) | - |
| (ストック) | - | - | (5,868) | (21.1%) | (6,122) | (14.8%) | (104.3%) | - |
| (内部取引) | - | - | (△326) | (△1.2%) | (△440) | (△1.1%) | - | - |
| EBITDA | 2,730 | 6.8% | 1,515 | 5.4% | 2,790 | 6.7% | 184.1% | 102.2% |
| 経常利益 | 1,870 | 4.7% | 953 | 3.4% | 1,978 | 4.8% | 207.5% | 105.8% |
| 税前利益 | 2,000 | 5.0% | 910 | 3.3% | 2,066 | 5.0% | 226.9% | 103.3% |
| 純利益 | 1,200 | 3.0% | 527 | 1.9% | 1,419 | 3.4% | 269.3% | 118.3% |
(注)1.(不動産販売)は「収益不動産販売事業」、(ストック)は「ストック型フィービジネス」、「税前利益」は「税金等調整前当期純利益」、「純利益」は「親会社株主に帰属する当期純利益」をそれぞれ省略したものです。
2.CVC事業における保有株式の売買が今後見込まれることから、当連結会計年度よりEBITDAの算出方法を変更しております。なお、変更後の算出方法による前連結会計年度におけるEBITDAは1,582百万円、変更前の算出方法による当連結会計年度におけるEBITDAは2,596百万円であります。
変更前
EBITDA:営業利益+償却費等
償却費等には減価償却費、ソフトウエア償却費、のれん償却費等のキャッシュアウトを伴わない費用を含みます。
変更後
EBITDA:税金等調整前当期純利益+特別損益+借入等に伴う金融関連費用+償却費等
償却費等には減価償却費、ソフトウエア償却費、のれん償却費等のキャッシュアウトを伴わない費用を含みます。
3.当連結会計年度において、投資新株予約権売却益38百万円、投資有価証券売却益49百万円を特別利益として計上しております。
セグメントの概況は次のとおりです。なお、当社グループでは営業利益をセグメント利益としております。
(収益不動産販売事業)
売上高35,660百万円、EBITDA2,955百万円、営業利益2,766百万円となりました。
収益不動産を取り巻く活況な事業環境の下、需給を見極めた的確な商品企画を軸にした仕入から販売までの好サイクルにより競争力が高まったこと、また不動産小口化商品事業において、金融機関・税理士等との提携による販売ネットワークの拡充や、天神/大名エリアへの初進出が奏功したことにより、好調に推移しました。
仕入高は29,374百万円となりました。かねてより注力してきた組織力強化と戦略的な仕入単価上昇が奏功し、積極的な仕入活動を行った結果、優良物件の仕入を行うことができました。
今期の仕入活動により、今後の利益の源泉となる収益不動産残高(販売または賃料収入を目的として保有する不動産の合計残高)は44,798百万円となり、前連結会計年度末より3,321百万円上回りました。
好調な収益不動産事業が当社グループの業績を牽引した結果、「第1次中期経営計画」の最終年度である今期は、当初掲げておりました税前利益20億円を達成し、投下資本利益率(ROIC)が加重平均資本コスト(WACC)を上回る結果となりました。また数値面のみならず、仕入、商品企画、販売連携強化による組織力の向上や、商品ラインナップの拡充など、定性的な面での成果も得られたと認識しております。
(ストック型フィービジネス)
売上高6,122百万円、EBITDA1,424百万円、営業利益1,289百万円となりました。
ストック型フィービジネスは、当社グループが保有する収益不動産からの賃料収入を収益の柱とする他、株式会社エー・ディー・パートナーズ及びADW Management USA. Inc.の不動産管理収入、株式会社スミカワADDの工事・改修収入などがあります。
10億～20億円規模の収益不動産の積極的な取得が寄与した結果、物件単価が上昇し、収益不動産の期中平均残高は、前連結会計年度の34,876百万円に対し、当連結会計年度は44,894百万円に増加しております。
ストック型フィービジネスは当社グループの業績の安定性を担保するという重要な位置づけであります。販売目線での商品価値の向上は、同時に当社グループ保有時の賃料収入の確保につながると認識しております。また、株式会社エー・ディー・パートナーズのプロパティ・マネジメントも、物件単価上昇に伴い顧客層の変化があったため、更なる効率化と対応力を高めていく必要があります。
(注)1.各セグメントの営業利益は、全社費用等のセグメントに配賦しない費用及びセグメント間の内部取引による営業費用控除前の数値であり、その合計は連結営業利益と一致しません。
2.「ストック型フィービジネス」のうち、中長期保有用もしくは短期販売用の収益不動産からの賃料や、販売済みの収益不動産のプロパティ・マネジメント受託によるフィー収入等を「ストック型」、内装・修繕工事フィー、顧客リレーションから派生的に得られる仲介収入を「フロー型」と位置付けております。
(2) 財政状態
当連結会計年度においても引き続き、事業規模拡大に向けて収益不動産の仕入を意欲的に行い、併せて仕入に際しての借入も積極的に行いました。結果として収益不動産残高(販売または賃料収入を目的として保有する不動産の合計残高)は前期末から3,321百万円増加し44,798百万円、有利子負債は前期末から2,295百万円増加し34,810百万円となりました。それに伴い総資産は前期末から5,495百万円増加し58,854百万円となりましたが、それと同時に自己資本も、当期に1,419百万円の親会社株主に帰属する当期純利益を計上したことを背景に前期から1,318百万円増加し17,106百万円となったため、自己資本比率は前期と同水準の29.1%となりました。
当期連結貸借対照表の詳細は以下のとおりです。
「構成比」は、資産合計(負債純資産合計)に対する比率を示しています。
(資産)
当連結会計年度末における資産合計は58,854百万円となりました。うち、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が38,414百万円(構成比65.3%)、現金及び預金が9,810百万円(構成比16.7%)、賃料収入を目的として保有する不動産(有形固定資産に含む)が6,383百万円(構成比10.8%)を占めています。
(負債)
当連結会計年度末における負債合計は、41,688百万円となりました。うち、有利子負債が34,810百万円(構成比59.1%)を占めています。
(純資産)
純資産合計は、17,166百万円となりました。うち、資本金及び資本剰余金が11,609百万円(構成比19.7%)を占めています。
(3) キャッシュ・フロー
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、9,727百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、資金は683百万円減少しました。これは、税金等調整前当期純利益2,066百万円を計上した一方で、棚卸資産の取得により、資金が3,079百万円減少したことが主な要因です。
当連結会計年度の営業活動においては、全ての利益項目において通期計画を上回る業績を計上しつつ、商品企画を軸とした仕入活動の遂行と物件の大型化が営業効率を向上させたことで、優良な棚卸資産の仕入れを行うことができました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、資金は146百万円減少しました。これは、収入面では、投資有価証券の売却による収入250百万円、及びサブリース事業の地位承継に伴う預り敷金による収入260百万円があった一方で、支出面ではサブリース事業の地位承継に伴うのれんの取得352百万円及び敷金保証金の差入による支出201百万円があったことが主な要因です。
当連結会計年度の投資活動においては、コーポレート・ベンチャー・キャピタル事業(CVC事業)及びファイナンス・アレンジメント事業を継続して推進しました。また、将来の安定収入の獲得を企図し、サブリース事業の地位承継を開始しました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、資金は3,007百万円増加しました。これは、収入面では、新たな借入金、クラウドファンディングによる収入、社債の発行による収入が合計30,640百万円あった一方で、支出面では借入金の返済、クラウドファンディングの返済、社債の償還による支出が合計27,283百万円あったことに加えて、配当金の支払い390百万円を行ったことが主な要因です。
当連結会計年度の財務活動においては、好調な仕入活動に連動し不動産担保融資を軸として負債性資金調達を行った他、クラウドファンディングや銀行保証付きSDGs私募債を活用し、多様な資金調達手法を有効に活用してまいりました。
(4) 生産、受注及び販売の実績
① 生産実績
当社グループは、収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスが主要な事業であり生産活動を行っていないため、該当事項はありません。
② 受注実績
当社グループは、収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスが主要な事業であり受注活動を行っていないため、該当事項はありません。
③ 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 販売高(千円) | 前年同期比(%) |
| 収益不動産販売事業 | 35,660,590 | 159.8 |
| ストック型フィービジネス | 6,122,163 | 104.3 |
| 計 | 41,782,754 | 148.3 |
(5) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に準拠して作成されております。その作成に当たり、会計方針は原則として前連結会計年度と同一の基準を継続して適用するほか、引当金等につきましても過去の実績等を勘案し合理的に見積りを行っておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。