有価証券報告書-第16期(2023/10/01-2024/09/30)
(1) 経営成績等の状況の概要
当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態の状況
(資産)
当事業年度末における流動資産は5,526,633千円となり、前事業年度末に比べ1,519,304千円増加いたしました。これは、主に販売用不動産で保有する「PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX」及び「IVY WORKS」の売却を行った一方、当期新たに販売用不動産3物件「OMB目黒区中町」「(仮称)目黒区大橋1丁目PJ」「(仮称)代々木4丁目PJ」の取得を行ったことで、販売用不動産が2,288,752千円増加した一方、新規物件の取得が進んだこと等により現金及び預金が832,401千円減少したこと等によるものです。固定資産は10,368,085千円となり、前事業年度末に比べ2,968,443千円増加いたしました。これは主に「(仮称)渋谷区鉢山町PJ(ミズレイコ72ビル)」「(仮称)渋谷区鉢山町PJ(カラート71ビル)」の取得等による土地の増加2,177,090千円、建物の増加928,490千円等によるものです。
この結果、資産合計は15,894,719千円となり、前事業年度末に比べて4,487,748千円増加いたしました。
(負債)
当事業年度末における流動負債は5,837,629千円となり、前事業年度末に比べ1,510,325千円増加いたしました。これは主に不動産取得のための借入の借換え(条件変更)を行ったことにより短期借入金が1,842,000千円減少した一方、新規の物件取得に伴う借入の増加に伴い1年内返済予定の長期借入金が3,334,740千円増加したこと等によるものです。固定負債は7,345,438千円となり、前事業年度末に比べ2,547,324千円増加いたしました。これは主に、前述の借換え及び新規の物件取得等により長期借入金が2,442,888千円増加したこと等によるものです。
この結果、負債合計は13,183,068千円となり、前事業年度末に比べて4,057,649千円増加いたしました。
(純資産)
当事業年度末における純資産合計は2,711,650千円となり前事業年度末に比べて430,098千円増加いたしました。これは主に、当期純利益の計上により利益剰余金が380,368千円増加したこと等によるものであります。
② 経営成績の状況
当事業年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和され、インバウンド需要やサービス消費の回復をはじめとして、社会経済活動の正常化に向けた動きがみられました。しかしながら、不安定な海外情勢などを背景に資源・エネルギーや原材料価格の高騰や、円安などの影響により過度にインフレを恒常化させる可能性がある等、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。
当社の主たる事業である不動産賃貸業界におきましては、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和されたことにより、穏やかにではありますが長らく低迷していたオフィス市況も回復傾向にあります。その中でもスタートアップ企業やIT企業が多く拠点を構えている渋谷区のオフィス市況は回復が早く、当社の主な展開エリアであることからも業績の堅調な推移につながっております。また、オフィスの在り方は多様化を見せており、とりわけ大型オフィスビルの分散化や低稼働率に悩むホテルや商業施設からオフィスへの用途変更やサテライトオフィスの需要拡大など、働き方や働く場所の多様化が進むことによって、新たなオフィス需要が生まれております。
このような状況の中、当社は技術力・企画力・運営力を柱に、時代のニーズを敏感に捉えながら、競争力の低下した不動産をフレキシブルなワークプレイスへと再生させ、新たな価値を生み出してまいりました。実績により蓄積されたソリューション力は、築古ビルのみに留まらず、新築・築浅物件や競争力の低下したホテルや商業施設につきましても需要が高まり、順調に事業を拡大しております。また、当事業年度においては設計・施工請負の増加や、販売用不動産の売却などが収益に貢献しております。
その結果、当事業年度の業績につきましては、売上高は7,948,486千円(前年同期比14.0%増)、営業利益は766,773千円(前年同期比39.7%増)、経常利益は629,935千円(前年同期比30.0%増)、当期純利益は380,368千円(前年同期比36.5%増)となりました。
当社の事業セグメントは、フレキシブルワークプレイス事業のみの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。
③ キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物の期末残高は1,130,352千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とその主な要因は以下のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、1,332,824千円(前年同期は1,505,901千円の獲得)となりました。これは主に、税引前当期純利益551,577千円(前年同期は425,872千円)、減価償却費369,555千円(前年同期は367,464千円)が計上された一方で、販売用不動産で保有する「PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX」及び「IVY WORKS」の売却及び新たに販売用不動産3物件「OMB目黒区中町」「(仮称)目黒区大橋1丁目PJ」「(仮称)代々木4丁目PJ」の取得を行ったことにより、販売用不動産の増減額(△は増加)△2,308,269千円(前年同期は458,368千円)が計上されたこと等によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、3,382,402千円(前年同期は3,051,036千円の支出)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出3,197,148千円(前年同期は2,911,956千円の支出)等が計上されたことによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、3,882,825千円(前年同期は2,864,949千円の獲得)となりました。これは主に、不動産取得のための借入の借換え(条件変更)を行ったことにより短期借入金から長期借入金への振替等による短期借入金の純増減額(△は減少)△1,842,000千円(前年同期は1,842,000千円)及び長期借入れによる収入7,333,000千円(前年同期は922,042千円の獲得)が計上された他、長期借入金の返済による支出が1,557,670千円(前年同期は1,132,054千円の支出)計上されたこと等によるものです。
④ 生産、受注及び販売の実績
a 生産実績及び受注実績
当社が提供するサービスの性格上、生産実績及び受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。
b 販売実績
販売実績は、次のとおりであります。なお当社はフレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
① 経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(売上高)
ストック型収入についてはマスターリース物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は4,748,364千円、自社保有物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は237,216千円、プロパティマネジメント売上は529,207千円、リーシング報酬といったその他売上は5,646千円となっております。またフロー型収入として、設計・施工請負契約売上1,132,685千円、販売用不動産の売却による売上1,295,364千円が計上されております。その結果として、売上高は7,948,486千円(前年同期比14.0%増)となりました。当社は、ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしつつも、マスターリース物件やプロパティマネジメント契約の受託に付随する形で設計・施工請負の受託による設計・施工請負契約売上が発生しております。また2023年より販売用不動産を売却し、売却後もマスターリースないしプロパティマネジメント契約を受託することで安定的なストック型収入につなげております。
(売上原価、販売費及び一般管理費、営業利益)
売上原価は運営物件数の増加、建設請負案件にかかる請負原価及び販売用不動産の売却原価により6,656,185千円(前年同期比11.1%増)となりました。販売費及び一般管理費は上場後の維持コストや会計監査人変更に伴う費用の発生等により525,527千円(前年同期比21.0%増)となりました。結果として、営業利益は766,773千円(前年同期比39.7%増)となりました。
(営業外収益、営業外費用及び経常利益)
営業外収益は2,078千円(前年同期比38.3%増)と大きな発生はありません。営業外費用は主に不動産購入及び設備投資にかかる借入に伴う支払利息の発生等により、138,916千円(前年同期比111.2%増)となりました。その結果、経常利益は629,935千円(前年同期比30.0%増)となりました。
(特別損益、当期純利益)
特別利益は9,500千円(前年同期比78.0%増)と大きな発生はありません。特別損失は主に固定資産の減損損失の発生により87,858千円(前年同期比37.0%増)、税引前当期純利益は551,577千円(前年同期比29.5%増)、当期純利益は380,368千円(前年同期比36.5%増)となりました。
② 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社の資本の財源及び資金の流動性について、当社の事業活動における運転資金需要の主なものは、運営物件にかかる支払賃料、管理経費及び人件費等の販売費及び一般管理費となります。投資資金需要のうち主なものは、物件の購入費用及びリノベーション設備投資によるものであります。また、投資資金は金融機関からの長期借入を基本としております。
当事業年度末における借入金残高は9,706,811千円(前年同期比68.1%増)となっております。
なお、財政状態の分析については、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ① 財政状態の状況」に、キャッシュ・フローの状況については、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
この財務諸表の作成に当たりまして、必要と思われる見積りは、合理的な基準に基づいて実施しております。詳細は、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項」に記載のとおりであります。
④ 経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「3 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
⑤ 経営者の問題認識と今後の方針について
「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりとなります。
⑥ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおり、売上高及び営業利益を最重要の経営指標としつつも、売上高及び営業利益を向上させるための指標として物件稼働率、平均坪単価等を月次確認しております。
目標達成のための項目として、ストック型収入につながる既存物件における稼働率の維持と賃料適正化(平均坪単価のアップ)、新規物件の早期リーシング、保有物件の計画的な売却、設計・施工請負業務の進捗等がポイントとなり、当項目を確実に達成していくことを重要視しております。
当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態の状況
(資産)
当事業年度末における流動資産は5,526,633千円となり、前事業年度末に比べ1,519,304千円増加いたしました。これは、主に販売用不動産で保有する「PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX」及び「IVY WORKS」の売却を行った一方、当期新たに販売用不動産3物件「OMB目黒区中町」「(仮称)目黒区大橋1丁目PJ」「(仮称)代々木4丁目PJ」の取得を行ったことで、販売用不動産が2,288,752千円増加した一方、新規物件の取得が進んだこと等により現金及び預金が832,401千円減少したこと等によるものです。固定資産は10,368,085千円となり、前事業年度末に比べ2,968,443千円増加いたしました。これは主に「(仮称)渋谷区鉢山町PJ(ミズレイコ72ビル)」「(仮称)渋谷区鉢山町PJ(カラート71ビル)」の取得等による土地の増加2,177,090千円、建物の増加928,490千円等によるものです。
この結果、資産合計は15,894,719千円となり、前事業年度末に比べて4,487,748千円増加いたしました。
(負債)
当事業年度末における流動負債は5,837,629千円となり、前事業年度末に比べ1,510,325千円増加いたしました。これは主に不動産取得のための借入の借換え(条件変更)を行ったことにより短期借入金が1,842,000千円減少した一方、新規の物件取得に伴う借入の増加に伴い1年内返済予定の長期借入金が3,334,740千円増加したこと等によるものです。固定負債は7,345,438千円となり、前事業年度末に比べ2,547,324千円増加いたしました。これは主に、前述の借換え及び新規の物件取得等により長期借入金が2,442,888千円増加したこと等によるものです。
この結果、負債合計は13,183,068千円となり、前事業年度末に比べて4,057,649千円増加いたしました。
(純資産)
当事業年度末における純資産合計は2,711,650千円となり前事業年度末に比べて430,098千円増加いたしました。これは主に、当期純利益の計上により利益剰余金が380,368千円増加したこと等によるものであります。
② 経営成績の状況
当事業年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和され、インバウンド需要やサービス消費の回復をはじめとして、社会経済活動の正常化に向けた動きがみられました。しかしながら、不安定な海外情勢などを背景に資源・エネルギーや原材料価格の高騰や、円安などの影響により過度にインフレを恒常化させる可能性がある等、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。
当社の主たる事業である不動産賃貸業界におきましては、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和されたことにより、穏やかにではありますが長らく低迷していたオフィス市況も回復傾向にあります。その中でもスタートアップ企業やIT企業が多く拠点を構えている渋谷区のオフィス市況は回復が早く、当社の主な展開エリアであることからも業績の堅調な推移につながっております。また、オフィスの在り方は多様化を見せており、とりわけ大型オフィスビルの分散化や低稼働率に悩むホテルや商業施設からオフィスへの用途変更やサテライトオフィスの需要拡大など、働き方や働く場所の多様化が進むことによって、新たなオフィス需要が生まれております。
このような状況の中、当社は技術力・企画力・運営力を柱に、時代のニーズを敏感に捉えながら、競争力の低下した不動産をフレキシブルなワークプレイスへと再生させ、新たな価値を生み出してまいりました。実績により蓄積されたソリューション力は、築古ビルのみに留まらず、新築・築浅物件や競争力の低下したホテルや商業施設につきましても需要が高まり、順調に事業を拡大しております。また、当事業年度においては設計・施工請負の増加や、販売用不動産の売却などが収益に貢献しております。
その結果、当事業年度の業績につきましては、売上高は7,948,486千円(前年同期比14.0%増)、営業利益は766,773千円(前年同期比39.7%増)、経常利益は629,935千円(前年同期比30.0%増)、当期純利益は380,368千円(前年同期比36.5%増)となりました。
当社の事業セグメントは、フレキシブルワークプレイス事業のみの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。
③ キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物の期末残高は1,130,352千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とその主な要因は以下のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、1,332,824千円(前年同期は1,505,901千円の獲得)となりました。これは主に、税引前当期純利益551,577千円(前年同期は425,872千円)、減価償却費369,555千円(前年同期は367,464千円)が計上された一方で、販売用不動産で保有する「PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX」及び「IVY WORKS」の売却及び新たに販売用不動産3物件「OMB目黒区中町」「(仮称)目黒区大橋1丁目PJ」「(仮称)代々木4丁目PJ」の取得を行ったことにより、販売用不動産の増減額(△は増加)△2,308,269千円(前年同期は458,368千円)が計上されたこと等によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、3,382,402千円(前年同期は3,051,036千円の支出)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出3,197,148千円(前年同期は2,911,956千円の支出)等が計上されたことによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、3,882,825千円(前年同期は2,864,949千円の獲得)となりました。これは主に、不動産取得のための借入の借換え(条件変更)を行ったことにより短期借入金から長期借入金への振替等による短期借入金の純増減額(△は減少)△1,842,000千円(前年同期は1,842,000千円)及び長期借入れによる収入7,333,000千円(前年同期は922,042千円の獲得)が計上された他、長期借入金の返済による支出が1,557,670千円(前年同期は1,132,054千円の支出)計上されたこと等によるものです。
④ 生産、受注及び販売の実績
a 生産実績及び受注実績
当社が提供するサービスの性格上、生産実績及び受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。
b 販売実績
販売実績は、次のとおりであります。なお当社はフレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。
| サービス区分の名称 | 売上高(千円) | 前期比 |
| ML・保有(賃貸) | 4,985,581 | 10.2% |
| PM | 529,207 | 17.8% |
| 設計・施工 | 1,132,685 | △12.0% |
| 販売 | 1,295,364 | 84.8% |
| その他 | 5,646 | △48.7% |
| 合計 | 7,948,486 | 14.0% |
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
① 経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(売上高)
ストック型収入についてはマスターリース物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は4,748,364千円、自社保有物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は237,216千円、プロパティマネジメント売上は529,207千円、リーシング報酬といったその他売上は5,646千円となっております。またフロー型収入として、設計・施工請負契約売上1,132,685千円、販売用不動産の売却による売上1,295,364千円が計上されております。その結果として、売上高は7,948,486千円(前年同期比14.0%増)となりました。当社は、ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしつつも、マスターリース物件やプロパティマネジメント契約の受託に付随する形で設計・施工請負の受託による設計・施工請負契約売上が発生しております。また2023年より販売用不動産を売却し、売却後もマスターリースないしプロパティマネジメント契約を受託することで安定的なストック型収入につなげております。
(売上原価、販売費及び一般管理費、営業利益)
売上原価は運営物件数の増加、建設請負案件にかかる請負原価及び販売用不動産の売却原価により6,656,185千円(前年同期比11.1%増)となりました。販売費及び一般管理費は上場後の維持コストや会計監査人変更に伴う費用の発生等により525,527千円(前年同期比21.0%増)となりました。結果として、営業利益は766,773千円(前年同期比39.7%増)となりました。
(営業外収益、営業外費用及び経常利益)
営業外収益は2,078千円(前年同期比38.3%増)と大きな発生はありません。営業外費用は主に不動産購入及び設備投資にかかる借入に伴う支払利息の発生等により、138,916千円(前年同期比111.2%増)となりました。その結果、経常利益は629,935千円(前年同期比30.0%増)となりました。
(特別損益、当期純利益)
特別利益は9,500千円(前年同期比78.0%増)と大きな発生はありません。特別損失は主に固定資産の減損損失の発生により87,858千円(前年同期比37.0%増)、税引前当期純利益は551,577千円(前年同期比29.5%増)、当期純利益は380,368千円(前年同期比36.5%増)となりました。
② 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社の資本の財源及び資金の流動性について、当社の事業活動における運転資金需要の主なものは、運営物件にかかる支払賃料、管理経費及び人件費等の販売費及び一般管理費となります。投資資金需要のうち主なものは、物件の購入費用及びリノベーション設備投資によるものであります。また、投資資金は金融機関からの長期借入を基本としております。
当事業年度末における借入金残高は9,706,811千円(前年同期比68.1%増)となっております。
なお、財政状態の分析については、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ① 財政状態の状況」に、キャッシュ・フローの状況については、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
この財務諸表の作成に当たりまして、必要と思われる見積りは、合理的な基準に基づいて実施しております。詳細は、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項」に記載のとおりであります。
④ 経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「3 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
⑤ 経営者の問題認識と今後の方針について
「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりとなります。
⑥ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおり、売上高及び営業利益を最重要の経営指標としつつも、売上高及び営業利益を向上させるための指標として物件稼働率、平均坪単価等を月次確認しております。
目標達成のための項目として、ストック型収入につながる既存物件における稼働率の維持と賃料適正化(平均坪単価のアップ)、新規物件の早期リーシング、保有物件の計画的な売却、設計・施工請負業務の進捗等がポイントとなり、当項目を確実に達成していくことを重要視しております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
