有価証券報告書(内国投資証券)-第37期(令和3年10月1日-令和4年3月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
A.投資資産である不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産の概要及び価額と投資比率
下記の表は、2022年3月31日現在における本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託の信託財産である不動産(以下、「本件不動産」といいます。)の概要を一覧表にまとめたものです。本件不動産は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
(注1)「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用(売買手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、アルカセントラルについては、売買契約書に記載された売買価格合計16,400百万円から、売主から承継した管理組合の修繕積立金合計1,008百万円を控除した金額を記載しています。
(注2)「投資比率」及び「地域区分毎の投資比率」は、本投資法人の取得価格の総額に対する当該資産の取得価格の比率をいい、小数点第2位を四捨五入しています。
(注3)「期末算定価額」は、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所又は株式会社谷澤総合鑑定所作成の「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しています。各物件の期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、以下のとおりです。
一般財団法人日本不動産研究所:大手町ファーストスクエア、横浜プラザビル
大和不動産鑑定株式会社 :平河町森タワー、アークヒルズ 仙石山森タワー、アルカセントラル、品川シーサイドウエストタワー、淀屋橋フレックスタワー
株式会社中央不動産鑑定所 :楽天クリムゾンハウス青山、明治安田生命さいたま新都心ビル
株式会社谷澤総合鑑定所 :豊洲プライムスクエア、明治安田生命大阪御堂筋ビル
(注4)2022年3月31日現在、上記資産に関して担保設定はなされていません。
B.鑑定評価書の概要
(注)「不動産鑑定評価額」は、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所又は株式会社谷澤総合鑑定所が作成した2022年3月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づき、記載しています。
C.個別資産の概要
個別の不動産に関する概要は以下のとおりです。かかる概要は、登記簿等及び投資対象不動産に関して実施された法務調査並びに建物等に対して実施された建物状況調査等に基づき記載しています。なお記載内容は、原則として、2022年3月31日現在の情報を基準としています。
<物件名称 大手町ファーストスクエア>
大手町ファーストスクエア 権利関係概念図
(建物概念図)
(敷地概念図)
(注1)本投資法人の所有形態
(注2)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 平河町森タワー>
平河町森タワー 建物概念図
(注1)本投資法人持分
(注2)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 楽天クリムゾンハウス青山>
<物件名称 アークヒルズ 仙石山森タワー>
アークヒルズ 仙石山森タワー 建物概念図
(注3)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 アルカセントラル>
アルカセントラル 建物概念図
(注1)本投資法人持分
(注2)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 豊洲プライムスクエア>
<物件名称 品川シーサイドウエストタワー>
<物件名称 横浜プラザビル>
<物件名称 明治安田生命さいたま新都心ビル>
<物件名称 明治安田生命大阪御堂筋ビル>
<物件名称 淀屋橋フレックスタワー>
D.運用資産への資本的支出
(イ)資本的支出の予定
本件不動産に関し、2022年3月31日現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
(ロ)当期中に行った資本的支出
投資した不動産等において、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は503,117千円であり、当期費用に区分された修繕費133,396千円と合わせ、合計636,514千円の工事を実施しています。
(ハ)長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
(注1)第33期の積立金取り崩しは、楽天クリムゾンハウス青山のテナント入替に伴う空調更新及び事務所化工事等の支払に充当するためのものです。
(注2)第36期の積立金取り崩しは、アルカセントラルの共用部リニューアル工事及び専有部LED化工事の支払に充当するためのものです。
(注3)第37期の積立金取り崩しは、楽天クリムゾンハウス青山、アルカセントラル、明治安田生命大阪御堂筋ビル及び淀屋橋フレックスタワーの資本的支出に充当するためのものです。
E.エンジニアリングレポートにおける数値
個別の投資対象不動産毎に、当該敷地及び周辺の状況、建物の構造・内外装・各種設備の状況、修繕費用等の算出、再調達価格の算出、建物の有害物質含有・土壌環境等の調査、遵法性等に関する調査を調査会社に委託し報告を受けています。ただし、報告内容については、委託調査会社の意見に過ぎず内容の正確性については保証されていません。
(イ)エンジニアリングレポートの担当委託調査会社、報告書日付及び長期修繕の費用見積合計
(注1)長期修繕の費用を開示することについて関係者からの承諾が得られていないため、記載していません。
(注2)準共有持分50%に相当する金額を記載しています。
(注3)共有持分50%に相当する金額を記載しています。
(ロ)地震リスク分析報告書の概要
2022年3月31日現在保有している個別の投資対象不動産毎に、応用アール・エム・エス株式会社により地震リスク分析報告書が作成されています。ただし、本地震リスク分析報告書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
個別物件のPML(Probable Maximum Loss:予想最大損失率)とは、建物に最大級の被害を与える地震として再現期間475年の地震を設定し、その地震動の強さから評価した各建物の地震被害による損失率(損失額/建物の再調達価格)と定義されます。ただし、PML値には、機器、家具、在庫品、水又は火災による被害、被災者に対する補償、休業による損失等は考慮されていません。
ポートフォリオのPML評価では、複数の建物における地震による相関性を考慮して、ある震源位置で再現期間475年の地震が発生した場合に、ポートフォリオを構成する建物に同時に発生する損失額の総和から全体での損失率(損失総額/全建物の再調達価格)を求め、その最大値をポートフォリオのPML値としています。
なお、本投資法人が投資する不動産及び信託不動産については、本地震リスク分析報告書の結果を踏まえ、地震保険は付保しない方針です。
F.テナント等の概要
(イ)個別不動産に関する賃貸状況の概要
(2022年3月31日現在)
(注1)「対総不動産賃貸事業収益比率」は、小数点第2位を四捨五入しています。
(注2)信託受託者と森ビル株式会社との間の建物賃貸借契約はパススルー型のため、エンドテナント総数を記載しています。以下、同様です。
(注3)信託受託者と森ビル株式会社との間の建物賃貸借契約はパススルー型のため、共同運用区画のエンドテナント総数を記載しています。
(注4)「テナント総数」の合計は、同一テナントが複数の物件に入居している場合には、1テナントとして算出しています。
(ロ)稼働率推移
2022年3月末までの直近5年間の各期末日現在の稼働率等の推移は以下のとおりです。
当期における各物件の稼働率の推移は以下のとおりです。
G.主要な不動産の物件に関する情報
本件不動産のうち、当期の不動産賃貸事業収益の合計10%以上を占める物件は、以下のとおりです。
(2022年3月31日現在)
<物件名称 平河町森タワー>
<物件名称 楽天クリムゾンハウス青山>
<物件名称 アルカセントラル>
<物件名称 明治安田生命さいたま新都心ビル>
H.主要テナントに関する情報
不動産関連資産に係る主要テナント(当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるものをいいます。)の概要は、以下のとおりです。
(2022年3月31日現在)
(注1)「業種名」は、総務省統計局の日本標準産業分類に基づいて分類しています。
(注2)「総賃貸面積の合計に占める割合」は、小数点第2位を四捨五入しています。
(注3)2022年3月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約における月額賃料(共益費を含み、フリーレント期間を設定している場合は、フリーレント期間終了後の月額賃料)の合計額を12倍して得られた金額を記載し、百万円未満を切り捨てています。
(注4)2022年3月31日現在における共同運用区画のエンドテナントとの間の賃貸借契約における月額賃料(共益費を含み、フリーレント期間を設定している場合は、フリーレント期間終了後の月額賃料)の合計額に事業比率を乗じた金額を12倍して得られた金額を記載し、百万円未満を切り捨てています。なお、共同運用とは、森ビル株式会社を含む32階から47階までの区分所有者との間で、期間約10年(2012年11月20日から2022年11月30日まで)の区分所有者間協定を締結し、32階から47階までの16フロアを共同運用区画とし、当該区画から生じる収支を面積に基づく事業比率に応じて分配する仕組みをいいます。
(注5)2022年3月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく敷金・保証金の残高の合計額を記載し、百万円未満を切り捨てています。
(参考)総賃貸面積における上位10位までのテナント
本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における賃貸面積上位10位までのテナント(賃借人から収受する賃料が、賃借人がエンドテナントから収受する賃料と同額とされているパススルー型の契約の場合は、エンドテナント)は、以下のとおりです。
(2022年3月31日現在)
(注1)「総賃貸面積に占める賃貸面積の割合」は、小数点第2位を四捨五入しています。
(注2)2022年4月1日付で、吸収合併によりパナソニック株式会社に地位承継しています。
(注3)当該テナント名称を開示することについてテナントの承諾が得られていないため記載していません。
I.不動産信託受益権の概要
(イ)不動産信託受益権の内容
(2022年3月31日現在)
(注)信託契約変更後の信託期間を記載しています。
(ロ)不動産信託受益権の概要
不動産信託受益権は、いずれも前記「(イ)不動産信託受益権の内容」の表に記載の信託期間の開始日における不動産の所有者(以下、「当初委託者」といいます。)が、当該不動産につき信託受託者との間で信託契約を締結して設定した不動産管理処分信託の受益権です。当該信託受益権の受益者の権利義務の内容は、関連する信託契約並びに信託法及び民法等の適用ある法令により定められています。当該信託受益権に係る信託契約は、当初委託者と信託受託者等との間の交渉を経て締結されたものであるため、その内容は必ずしも一様ではありませんが、大要、次の特徴を有しています。なお、以下の特徴は当該信託受益権に係る信託契約の全てにあてはまるものではなく、信託不動産が共有物件又は区分所有権である場合その他の特殊事情により以下と異なる内容を規定している場合もあります。また、今後本投資法人が取得する信託受益権に係る信託契約には以下の特徴があてはまらない可能性があることにもご留意ください。
(ⅰ)所有権の帰属、受益権の権利内容
信託不動産の所有権は信託受託者に帰属し、不動産登記簿上も信託受託者が所有者として表示されます。受益者は、信託財産に対する給付請求権(元本に係る受益権及び収益に係る受益権)を有するほか、信託法上、信託事務の処理に関する信託受託者に対する一定の指図権や信託事務の処理の状況につき信託受託者に報告又は帳簿等の閲覧等を求める権利、信託財産への不法な強制執行等に対する異議を主張する権利、信託受託者の権限違反行為に対する取消権等、信託受託者及び信託不動産に対する一定の権利を有しています。
(ⅱ)信託期間
上記の信託受益権(本書の日付現在における信託契約締結済分)に係る信託期間は信託契約中に個別に定められています。当該信託受益権の信託期間の満了日は前記「(イ)不動産信託受益権の内容」に記載のとおりです。なお、信託期間は信託受託者及びその時点での受益者による協議のうえ、延長されることがあります。
(ⅲ)信託不動産の管理及び運用
信託財産は、信託契約に定められる信託期間中に、信託契約の規定に従って、信託受託者により管理、運用及び処分され、上記の信託受益権に係る収益の配当及び元本の交付が行われます。信託受託者による信託不動産の管理及び運用の方法は、大要以下のとおりです。
(a) 信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産のうち建物部分の全部又は一部を第三者(信託の当初委託者である場合にも含まれます。)に賃貸して運用します。
(b) 信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産について、一定の損害保険(原則として地震保険を除きます。)を付保します。
(c) 信託受託者は、上記の他、信託不動産の価値及び機能を維持するために受益者の指図により信託不動産の管理・運用を行います。また、受益者からの指図がない場合であっても信託受託者が自己の判断により信託不動産の管理・運用を行うことができる場合があります。
(d) 信託受託者は、プロパティ・マネジメント業務委託先との間でプロパティ・マネジメント契約(不動産の管理運営契約)を締結し、信託不動産に係る運用及び管理業務を委託します。
(e) 信託受託者は受益者から指図を受けた場合であっても、信託目的の遂行上著しく不合理であると認めた場合、法令、通達若しくはそれらの解釈に明らかに抵触すると認めた場合又はかかる指図に基づく管理・運用・処分若しくはその他の管理・運営が客観的に不可能若しくは著しく困難であると認めた場合には、その指図に従わないことができます。
(f) 受益者が指図を行うことが信託契約上予定されているにもかかわらず指図がない場合には、信託受託者に故意又は過失がある場合を除き、信託受託者は、信託受託者が受益者に指図を促したにもかかわらず、相当期間内に指図が行われなかったことにより信託財産に損害等が生じた場合、その責任を負いません。また、信託受託者が受益者に催告したにもかかわらず受益者が合理的期間内に指図を行わない場合は、信託受託者は受益者に対する事前の書面による通知を行ったうえで、善管注意義務及び忠実義務を負担する信託受託者として合理的であると判断したところに従って行動することができるとされている場合があります。
(g) 信託受託者は、信託不動産について修繕・保守・改良等が必要な場合には、受益者の指図が特にない場合であっても、第三者に対して損害を与えるおそれがある場合等(所有者としての損害賠償責任の発生を未然に防ぐ場合等)において、信託受託者の判断により信託不動産の修繕・保守・改良等を行うことができます。
(ⅳ)信託不動産の処分
信託受託者は、受益者の指図に従い、信託契約に定める売却要領に従った売却活動を行います。一般に売却活動の方法は、(a)入札業務受託業者による入札形式による売却活動、(b)複数の一般媒介業務受託業者による一般媒介売却活動及び(c)専任媒介業務受託業者による専任媒介売却活動のいずれかの方法のうち受益者が指定する方法によるものとされています。また、信託受託者に売却活動を一任できることとされている場合もあります。なお、売却に際して、買受人を宅地建物取引業者に限定し、信託受託者が買受人に対して瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負わない旨の特約を付すること等を条件としている場合があります。
(ⅴ)信託に関する費用
上記信託受益権に係る信託に関する主な費用は大要以下のとおりです。
(a) 信託財産に関する公租公課、営繕費用、管理費用、管理委託手数料、損害保険料、テナント募集に伴う募集費用、テナント仲介手数料、信託財産である土地の収用又はこれに類する手続に関する費用及びその他信託事務の処理に必要な費用
(b) 信託不動産の賃貸借に伴う敷金・保証金返済債務及びその他の債務の履行に関する費用
(c) 賃貸借契約に基づき支払義務のある賃料並びに共益費・付帯収益、駐車料・施設利用料及び敷金運用益相当額等その他の債務
(d) 信託事務の処理にあたり、信託受託者が受けた損害等の補填及び復旧に要する費用並びに信託受託者が第三者に対し支払義務を負うことになった損害賠償金等
(e) プロパティ・マネジメント契約及び建物管理請負契約に関する請負代金及び業務委託手数料等、これらの契約に関する費用
(f) 不動産鑑定報酬、建物調査・診断費用及び信託不動産売却に関する費用
(g) 信託報酬
(h) 訴訟関連費用
(i) 信託契約の変更に関する費用
(j) 信託不動産が受益者に交付される場合に信託不動産上に設定されることがある抵当権の設定及び登記費用
(k) その他これらに準ずる費用信託費用、信託不動産の修繕、保存又は改良に必要な資金、敷金及び保証金等の債務の元本返済等の支出は、信託財産から支弁されますが、信託財産から支弁できない場合には、信託受託者は受益者に対して請求できます。また、一定の場合(信託受託者の要請にもかかわらず受益者が金銭を追加信託しない場合等)において、信託受託者は、信託不動産の全部又は一部を売却して、信託費用又は信託のための立替金に充当することができます。
(ⅵ)計算期間及び利益の分配
上記信託受益権に係る信託の計算期間は3ヶ月間です(ただし、信託設定日を含む当初の計算期間と信託が終了する場合の最終の計算期間については異なります。)。信託が終了する場合には、その直前の計算期間末日の翌日から当該信託終了日までを計算期間とします。信託受託者は、受益者に対し、各計算期間に対応する信託収益から信託費用、積立金、保険料及び修繕費、信託報酬等を差し引いた残金を交付します。ただし、信託受託者は、一定の金額を信託勘定内に留保できる場合があります。
(ⅶ)信託の終了と信託財産の交付
信託は、各信託契約に定める信託期間の満了及び解除権の行使、並びに信託不動産の全部の処分が完了し、売却代金全額を受領した場合に終了します。信託受託者は、信託期間の満了により信託契約が終了した場合、信託財産を現状有姿のまま受益者に交付します。また、信託財産に属する金銭(信託不動産の全部を処分した場合における売却代金を含みます。)から信託費用等を控除して受益者に交付します。
(ⅷ)信託受益権の譲渡制限
受益者は、信託受託者の事前の承諾を得た場合を除き、信託受益権を譲渡、質入れ、担保供与その他の方法により処分することができません。
(ⅸ)信託報酬
信託不動産を処分する際には別途処分報酬を信託受託者に支払いますが、処分報酬の額は、当該処分に対する信託受託者の関与度、処分価格等により決定します。
A.投資資産である不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産の概要及び価額と投資比率
下記の表は、2022年3月31日現在における本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託の信託財産である不動産(以下、「本件不動産」といいます。)の概要を一覧表にまとめたものです。本件不動産は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
| 地域区分 | 物件 番号 | 物件名称 | 資産の 種類 | 取得価格 (百万円) (注1) | 投資比率 (注2) | 地域区分毎の投資比率 (注2) | 貸借対照 表計上額 (百万円) | 期末算定 価額 (百万円)(注3) |
| 東京 都心 5区 | 1 | 大手町 ファーストスクエア | 信託 不動産 | 23,495 | 12.3% | 44.5% | 23,196 | 25,000 |
| 2 | 平河町森タワー | 信託 不動産 | 18,200 | 9.5% | 16,916 | 23,600 | ||
| 3 | 楽天クリムゾンハウス 青山 | 信託 不動産 | 35,000 | 18.3% | 34,252 | 37,800 | ||
| 4 | アークヒルズ 仙石山森タワー | 信託 不動産 | 8,423 | 4.4% | 7,861 | 11,100 | ||
| その他 東京 都内 23区 | 5 | アルカセントラル | 信託 不動産 | 15,391 | 8.1% | 25.3% | 15,950 | 17,800 |
| 6 | 豊洲プライムスクエア | 信託 不動産 | 21,000 | 11.0% | 20,772 | 24,700 | ||
| 7 | 品川シーサイド ウエストタワー | 信託 不動産 | 12,000 | 6.3% | 11,834 | 13,050 | ||
| 東京 周辺 都市部 | 8 | 横浜プラザビル | 信託 不動産 | 17,950 | 9.4% | 21.3% | 16,710 | 22,400 |
| 9 | 明治安田生命 さいたま新都心ビル | 信託 不動産 | 22,700 | 11.9% | 18,126 | 23,200 | ||
| その他 3大 都市圏 | 10 | 明治安田生命 大阪御堂筋ビル | 不動産 | 9,200 | 4.8% | 8.9% | 9,485 | 11,100 |
| 11 | 淀屋橋 フレックスタワー | 信託 不動産 | 7,834 | 4.1% | 6,261 | 7,960 | ||
| 計 | - | 191,194 | 100.0% | 100.0% | 181,369 | 217,710 | ||
(注1)「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用(売買手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、アルカセントラルについては、売買契約書に記載された売買価格合計16,400百万円から、売主から承継した管理組合の修繕積立金合計1,008百万円を控除した金額を記載しています。
(注2)「投資比率」及び「地域区分毎の投資比率」は、本投資法人の取得価格の総額に対する当該資産の取得価格の比率をいい、小数点第2位を四捨五入しています。
(注3)「期末算定価額」は、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所又は株式会社谷澤総合鑑定所作成の「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しています。各物件の期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、以下のとおりです。
一般財団法人日本不動産研究所:大手町ファーストスクエア、横浜プラザビル
大和不動産鑑定株式会社 :平河町森タワー、アークヒルズ 仙石山森タワー、アルカセントラル、品川シーサイドウエストタワー、淀屋橋フレックスタワー
株式会社中央不動産鑑定所 :楽天クリムゾンハウス青山、明治安田生命さいたま新都心ビル
株式会社谷澤総合鑑定所 :豊洲プライムスクエア、明治安田生命大阪御堂筋ビル
(注4)2022年3月31日現在、上記資産に関して担保設定はなされていません。
B.鑑定評価書の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価会社 | 不動産 鑑定 評価額 (百万円) (注) | 鑑定評価書の概要 | ||||
| 直接還元法 | DCF法 | |||||||
| 価格 (百万円) | 還元 利回り | 価格 (百万円) | 割引率 | 最終還元 利回り | ||||
| 1 | 大手町 ファーストスクエア | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 25,000 | 25,000 | 2.7% | 24,900 | 2.3% | 2.7% |
| 2 | 平河町森タワー | 大和不動産鑑定 株式会社 | 23,600 | 24,200 | 3.2% | 23,300 | 3.0% | 3.4% |
| 3 | 楽天クリムゾンハウス 青山 | 株式会社 中央不動産鑑定所 | 37,800 | 35,600 | 3.2% | 38,700 | 3.1% | 3.2% |
| 4 | アークヒルズ 仙石山森タワー | 大和不動産鑑定 株式会社 | 11,100 | 11,400 | 3.1% | 10,900 | 2.9% | 3.3% |
| 5 | アルカセントラル | 大和不動産鑑定 株式会社 | 17,800 | 18,100 | 3.9% | 17,600 | 3.7% | 4.1% |
| 6 | 豊洲プライムスクエア | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 24,700 | 25,300 | 3.6% | 24,400 | 3.7% | 3.8% |
| 7 | 品川シーサイド ウエストタワー | 大和不動産鑑定 株式会社 | 13,050 | 13,200 | 4.0% | 13,000 | 3.8% | 4.2% |
| 8 | 横浜プラザビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 22,400 | 22,700 | 3.7% | 22,000 | 3.4% | 3.9% |
| 9 | 明治安田生命 さいたま新都心ビル | 株式会社 中央不動産鑑定所 | 23,200 | 21,100 | 4.6% | 24,100 | 4.4% | 4.7% |
| 10 | 明治安田生命 大阪御堂筋ビル | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 11,100 | 11,300 | 3.7% | 11,000 | 3.8% | 3.9% |
| 11 | 淀屋橋 フレックスタワー | 大和不動産鑑定 株式会社 | 7,960 | 7,950 | 4.1% | 7,960 | 3.9% | 4.3% |
| ポートフォリオ全体 | 217,710 | 215,850 | - | 217,860 | - | - | ||
(注)「不動産鑑定評価額」は、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所又は株式会社谷澤総合鑑定所が作成した2022年3月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づき、記載しています。
C.個別資産の概要
個別の不動産に関する概要は以下のとおりです。かかる概要は、登記簿等及び投資対象不動産に関して実施された法務調査並びに建物等に対して実施された建物状況調査等に基づき記載しています。なお記載内容は、原則として、2022年3月31日現在の情報を基準としています。
| 特定資産の概要 |
| ・「所在地」(住居表示を除きます。)、「面積」、「延床面積」、「構造」、「建築時期」については、登記簿上に表示されているものを記載しています。 ・「用途地域」については、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。 ・「用途」については、登記簿上に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。 ・「PM(プロパティ・マネジメント)会社」については、当該物件について、2022年3月31日現在において不動産管理業務を受託している会社を記載しています。 ・「PML値」については、後記「E.エンジニアリングレポートにおける数値 (ロ)地震リスク分析報告書の概要」をご参照ください。 |
| 損益状況 |
| ・前記の「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に則して、損益状況を表記しています。 ・金額は百万円未満を切捨てて記載しています。そのため、記載されている数値を足し合わせても合計値とは必ずしも一致しません。 ・「賃貸事業収入」には、賃料、共益費、水道光熱費収入、駐車場収入及び付帯収入が含まれています。 ・「外部委託費」には、信託報酬、管理委託料(PM報酬)、建物管理費及び賃貸営業費が含まれています。 |
| 賃貸借の概況 |
| ・2022年3月31日現在の情報に基づいて記載しています。 ・「テナント総数」は、1テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については1テナントとして延べテナント数を記載しています。 ・「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、投資対象面積を記載し、小数点第3位を四捨五入しています。 ・「賃料合計(月額)」は、2022年3月31日現在において有効な賃貸借契約で規定されている1ヶ月分の賃料(共益費を含み、フリーレント期間を設定している場合は、フリーレント期間終了後の月額賃料)の合計額を百万円未満を切捨てて記載しています。 ・「稼働率」は、総賃貸面積を分子、総賃貸可能面積を分母とし、小数点第2位を四捨五入しています。 |
| 取得時の鑑定評価額 |
| ・「鑑定評価額」については、記載期日における一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所又は株式会社谷澤総合鑑定所による鑑定評価額を記載しています。 ・不動産鑑定評価書は、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。 |
| 期末算定価額 |
| ・「期末算定価額」については、記載期日における一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所又は株式会社谷澤総合鑑定所による鑑定評価額を記載しています。 ・資産運用会社としては、保有する不動産関連資産の価格の推移を知るために、決算期毎に不動産鑑定評価書を取得する方針です。 ・不動産鑑定評価書は、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。 |
| 特記事項 |
| ・特記事項の記載については、投資対象不動産の権利関係や利用等で重要と考えられること、また評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられることに関して、原則として次の分類により記載しています。「不動産に関する行政法規」、「権利形態等」、「共有者・区分所有者との取り決め」、「賃貸借の概況について」 |
<物件名称 大手町ファーストスクエア>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | (住居表示) | 東京都千代田区大手町一丁目5番1号 | ||
| (地番) | 東京都千代田区大手町一丁目6番1外6筆 | |||
| 土地 | 所有形態(注1) | 所有権 | 用途地域 | 商業地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 10,998.97㎡ うち対象敷地面積 1,088.61㎡ | 容積率/建ぺい率 | 1300% / 80% | |
| 建物 | 所有形態(注1) | 区分所有権 区分所有権の共有 | 用途 | 事務所・店舗 |
| 延床面積 | 一棟全体の延床面積 141,228.06㎡ 対象専有面積 9,235.43㎡ | 建築時期 | 第1期:ウエストタワー 1992年2月 第2期:イーストタワー 1998年2月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下5階付23階建 | |||
| 設計会社 | 日本電信電話株式会社一級建築士事務所 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社一級建築士事務所 | 施工会社 | 竹中工務店他共同企業体 | |
| PML値 | 1.3% | 長期修繕費用見積 | (注2) | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||
| PM会社 | 株式会社大手町ファーストスクエア(注3) ジョーンズ ラング ラサール株式会社(注4) | |||
| 損益状況 | 賃貸借の概況(2022年3月31日現在) | |||
| 運用期間 | 2021年10月1日～ | テナント総数(注5) | 29 | |
| 2022年3月31日(182日) | 総賃貸可能面積 | 8,130.27㎡ | ||
| (A) 不動産賃貸事業収益 小計 | 477百万円 | 総賃貸面積 | 7,985.17㎡ | |
| 賃貸事業収入 | (注6) | 賃料合計(月額) | (注7) | |
| その他賃貸事業収入 | (注6) | 稼働率 | 98.2% | |
| (B) 不動産賃貸事業費用 小計 | 308百万円 | 取得年月日及び取得価格 | ||
| 外部委託費 | (注6) | 取得年月日 | 2003年12月25日 | |
| 水道光熱費 | (注6) | 取得価格 | 23,495百万円 | |
| 公租公課 | (注6) | 取得時の鑑定評価額(注8) | ||
| 保険料 | (注6) | 価格時点 | 2003年7月1日 | |
| 修繕費 | (注6) | 鑑定評価額 | 23,500百万円 | |
| 減価償却費 | (注6) | 期末算定価額(注8) | ||
| 固定資産除却損 | (注6) | 調査の基準となる時点 | 2022年3月31日 | |
| その他賃貸事業費用 | (注6) | 期末算定価額 | 25,000百万円 | |
| (C) 不動産賃貸事業損益=(A)-(B) | 169百万円 | |||
| (注1)本物件の所有形態については、後記「大手町ファーストスクエア権利関係概念図」をご参照ください。 (注2)長期修繕費用見積の開示について関係者からの承諾が得られていないため、記載していません。 (注3)共用・共有部分についての建物管理業務等を区分所有者より受託しています。 (注4)専有部分についてのテナント管理業務等を信託受託者より受託しています。 (注5)「テナント総数」は、区分所有の専有部分(テナント数:13)及び共有部分(テナント数:16)についてのテナント数を記載しています。 (注6)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用の内訳は、当該不動産の共同事業者からの承諾を得られていないため、開示を差し控えています。 (注7)「賃料合計(月額)」は、当該不動産の共同事業者からの承諾を得られていないため、開示を差し控えています。 (注8)取得時の鑑定評価額及び期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、一般財団法人日本不動産研究所です。 ***特記事項*** 《不動産に関する行政法規》 大手町ファーストスクエアは、土地所有者等により一体開発のうえ建築された建物であり、建替え等の場合、現所有者が所有する3筆の敷地のみでは同種・同規模の建物は建築できません。なお、大手町ファーストスクエアは総合設計制度(建築基準法第59条の2。以下、「総合設計制度」といいます。)によって、公開空地を設ける等の条件が付されたうえ、容積率が緩和され建設されています。 本物件は、区分所有建物の所有権及び共有持分並びに区分所有建物の敷地の一部(所有権)です。 《共有者・区分所有者との取り決め》 1.大手町ファーストスクエアに関し、区分所有者間の基本協定により取り決められている事項は、大要以下のとおりです。 ・敷地は区分所有者(三菱UFJ信託銀行株式会社、東日本電信電話株式会社、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、東京海上日動火災保険株式会社及び公共建物株式会社)の各自の所有とし、相互に無償で相手方の敷地を使用できることが定められています。 ・本物件を譲渡する場合は、建物と敷地の分離処分は認められず、譲受者に本協定により生じる権利義務の一切を引き継がせることになっています。 ・上記区分所有者は、その保有する区分所有権のうち自己所有の部分及び各自の敷地を第三者に譲渡しようとする場合には、他の区分所有者へ条件を示し、他の区分所有者が買受けを希望した場合は、他の第三者に優先してその者に譲渡しなければなりません。 2.当該基本協定に基づき、本投資法人が前信託受益者から本物件が裏付けとなった信託受益権を購入するにあたり、前信託受益者は他の区分所有者へ優先先買に関する条件を事前に提示し、他の区分所有者から本投資法人への譲渡の了解を得ています。 《賃貸借の概況について》 1.本物件については、建物賃借人であるテナント29社と普通借家契約(一部、定期建物賃貸借契約)を締結しています。 2.「テナント総数」、「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、不動産関連資産の裏付けとなる区分所有の専有部分、店舗及び倉庫等の共有部分(共有持分)について記載しています。 |
大手町ファーストスクエア 権利関係概念図
(建物概念図)
(敷地概念図)
(注1)本投資法人の所有形態
(注2)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 平河町森タワー>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | (住居表示) | 東京都千代田区平河町二丁目16番1号 | ||
| (地番) | 東京都千代田区平河町二丁目14番3外4筆 | |||
| 土地 | 所有形態(注1) | 敷地権 (所有権の共有持分) | 用途地域 | 商業地域 第2種住居地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 5,592.19㎡ | 容積率/建ぺい率 | 700% / 80% | |
| 建物 | 所有形態(注2) | 区分所有権 | 用途 | 事務所・店舗 |
| 延床面積 | 一棟全体の延床面積 51,094.82㎡ 対象専有面積(注3) 9,817.52㎡ | 建築時期 | 2009年12月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付24階建 | |||
| 設計会社 | 大成建設株式会社 一級建築士事務所 | 施工会社 | 大成建設株式会社 | |
| PML値 | 2.7% | 長期修繕費用見積 | 374,352千円/12年 (年平均31,196千円) | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||
| PM会社 | 森ビル株式会社 | |||
| 損益状況 | 賃貸借の概況(2022年3月31日現在) | |||
| 運用期間 | 2021年10月1日～ | テナント総数(注4) | 13 | |
| 2022年3月31日(182日) | 総賃貸可能面積 | 9,843.52㎡ | ||
| (A) 不動産賃貸事業収益 小計 | 571百万円 | 総賃貸面積 | 9,837.02㎡ | |
| 賃貸事業収入 | 571百万円 | 賃料合計(月額) | 92百万円 | |
| その他賃貸事業収入 | -百万円 | 稼働率 | 99.9% | |
| (B) 不動産賃貸事業費用 小計 | 193百万円 | 取得年月日及び取得価格 | ||
| 外部委託費 | 80百万円 | 取得年月日 | 2011年3月1日 | |
| 水道光熱費 | 8百万円 | 取得価格 | 18,200百万円 | |
| 公租公課 | 30百万円 | 取得時の鑑定評価額(注5) | ||
| 保険料 | 0百万円 | 価格時点 | 2011年1月14日 | |
| 修繕費 | 4百万円 | 鑑定評価額 | 18,800百万円 | |
| 減価償却費 | 69百万円 | 期末算定価額(注5) | ||
| 固定資産除却損 | -百万円 | 調査の基準となる時点 | 2022年3月31日 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 期末算定価額 | 23,600百万円 | |
| (C) 不動産賃貸事業損益=(A)-(B) | 377百万円 | |||
| (注1)土地については敷地権が設定されており、信託受託者はそのうちの100,000,000分の41,045,675の共有持分を有しています。 (注2)建物の所有形態については、後記「平河町森タワー建物概念図」をご参照ください。 (注3)取得対象部分は、平河町森タワー管理規約に定める全体共有持分の約26.2%、平河町森タワー事務所部会管理規約に定める事務所共用持分の約51.9%に相当します。 (注4)信託受託者と森ビル株式会社との間の建物賃貸借契約はパススルー型のため、エンドテナント総数を記載しています。 (注5)取得時の鑑定評価額及び期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、大和不動産鑑定株式会社です。 ***特記事項*** 《共有者・区分所有者との取り決め》 平河町森タワーの各専有部分を所有する区分所有者は、平河町森タワー管理組合を構成しており、管理規約が定められています。また、事務所及び店舗に係る各専有部分を所有する区分所有者は、平河町森タワー事務所部会を併せて構成しており、事務所部会管理規約が定められています。 《賃貸借の概況について》 本物件については、森ビル株式会社との間で期間3年(2021年4月1日から2024年3月31日まで)の普通借家契約を締結し、同社に本物件を一括して賃貸しており、賃料はエンドテナントの賃料と同額とするパススルー型の契約となっています。なお、賃貸借期間満了の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人から相手方に対する書面による別段の意思表示がないときは、本契約はさらに3年更新されるものとし、その後の期間満了についても同様です。 | ||||
平河町森タワー 建物概念図
(注1)本投資法人持分
(注2)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 楽天クリムゾンハウス青山>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | (住居表示) | 東京都港区南青山二丁目6番21号 | ||
| (地番) | 東京都港区南青山二丁目57番25外6筆 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 用途地域 | 商業地域 第2種住居地域 |
| 面積 | 3,039.08㎡ | 容積率/建ぺい率 | 700% / 100% | |
| 建物 | 所有形態(注1) | 所有権 | 用途 | 事務所・共同住宅・ 駐車場・店舗 |
| 延床面積 | 20,958.79㎡ | 建築時期 | 2003年5月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付17階建 | |||
| 設計会社 | 株式会社日建設計 | 施工会社 | 鹿島建設他共同企業体 | |
| PML値 | 3.3% | 長期修繕費用見積 | 622,295千円/12年 (年平均51,857千円) | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||
| PM会社 | 森ビル株式会社 | |||
| 損益状況 | 賃貸借の概況(2022年3月31日現在) | |||
| 運用期間 | 2021年10月1日～ | テナント総数 | 3 | |
| 2022年3月31日(182日) | 総賃貸可能面積 | 14,012.64㎡ | ||
| (A) 不動産賃貸事業収益 小計 | 871百万円 | 総賃貸面積 | 14,012.64㎡ | |
| 賃貸事業収入 | 871百万円 | 賃料合計(月額) | 136百万円 | |
| その他賃貸事業収入 | 0百万円 | 稼働率 | 100.0% | |
| (B) 不動産賃貸事業費用 小計 | 334百万円 | 取得年月日及び取得価格 | ||
| 外部委託費 | 77百万円 | 取得年月日 | 2005年10月21日 | |
| 水道光熱費 | 48百万円 | 取得価格 | 35,000百万円 | |
| 公租公課 | 88百万円 | 取得時の鑑定評価額(注2) | ||
| 保険料 | 1百万円 | 価格時点 | 2005年7月31日 | |
| 修繕費 | 18百万円 | 鑑定評価額 | 35,040百万円 | |
| 減価償却費 | 98百万円 | 期末算定価額(注2) | ||
| 固定資産除却損 | -百万円 | 調査の基準となる時点 | 2022年3月31日 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 期末算定価額 | 37,800百万円 | |
| (C) 不動産賃貸事業損益=(A)-(B) | 537百万円 | |||
| (注1)建物は地上17階地下2階のオフィス棟(名称:楽天クリムゾンハウス青山)と地上8階地下2階の住宅棟(全12戸)(名称:南青山ガーデンコート)から構成されていますが、登記上は1棟の建物になっています。 (注2)取得時の鑑定評価額及び期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、株式会社中央不動産鑑定所です。 ***特記事項*** 《不動産に関する行政法規》 本物件は、住宅棟と共に一団地認定(建築基準法第86条。以下、「一団地認定」といいます。)、かつ総合設計制度によって、公開空地を設ける等の条件が付されたうえ、容積率が約65%緩和され建設されています。 《賃貸借の概況について》 本物件については、建物賃借人であるテナント3社と定期建物賃貸借契約(一部、普通借家契約)を締結しています。 | ||||
<物件名称 アークヒルズ 仙石山森タワー>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | (住居表示) | 東京都港区六本木一丁目9番10号 | ||
| (地番) | 東京都港区六本木一丁目113番40、虎ノ門五丁目18番206 | |||
| 土地 | 所有形態(注1) | 敷地権 (所有権の共有持分) | 用途地域 | 第2種住居地域 第2種中高層住居専用地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 15,367.75㎡ | 容積率/建ぺい率 | 400% / 60% | |
| 建物 | 所有形態(注2) | 区分所有権 | 用途 | 事務所 |
| 延床面積 | 一棟全体の延床面積 140,667.09㎡ 対象専有面積(注3) 3,888.23㎡ | 建築時期 | 2012年8月 | |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下4階付47階建 | |||
| 設計会社 | 森ビル株式会社一級建築士事務所 | 施工会社 | 株式会社大林組 | |
| PML値 | 1.7% | 長期修繕費用見積 | 57,288千円/12年 (年平均4,774千円) | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||
| PM会社 | 森ビル株式会社 | |||
| 損益状況 | 賃貸借の概況(2022年3月31日現在) | |||
| 運用期間 | 2021年10月1日～ | テナント総数(注4) | 10 | |
| 2022年3月31日(182日) | 総賃貸可能面積 | 3,944.81㎡ | ||
| (A) 不動産賃貸事業収益 小計 | 262百万円 | 総賃貸面積 | 3,944.81㎡ | |
| 賃貸事業収入 | 246百万円 | 賃料合計(月額) (注5) | 38百万円 | |
| その他賃貸事業収入 | 16百万円 | 稼働率 | 100.0% | |
| (B) 不動産賃貸事業費用 小計 | 87百万円 | 取得年月日及び取得価格 | ||
| 外部委託費 | 33百万円 | 取得年月日 | 2012年11月20日 | |
| 水道光熱費 | 4百万円 | 取得価格 | 8,423百万円 | |
| 公租公課 | 14百万円 | 取得時の鑑定評価額(注6) | ||
| 保険料 | 0百万円 | 価格時点 | 2012年10月5日 | |
| 修繕費 | 0百万円 | 鑑定評価額 | 8,610百万円 | |
| 減価償却費 | 33百万円 | 期末算定価額(注6) | ||
| 固定資産除却損 | -百万円 | 調査の基準となる時点 | 2022年3月31日 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 期末算定価額 | 11,100百万円 | |
| (C) 不動産賃貸事業損益=(A)-(B) | 175百万円 | |||
| (注1)土地については敷地権が設定されており、信託受託者はそのうちの100,000,000分の4,964,850の共有持分を有しています。 (注2)建物の所有形態については、後記「アークヒルズ 仙石山森タワー建物概念図」をご参照ください。 (注3)取得対象部分は、管理組合の管理規約に定める全体共有持分の約5.6%に相当します。 (注4)信託受託者と森ビル株式会社との間の建物賃貸借契約はパススルー型のため、共同運用区画のエンドテナント総数を記載しています。 (注5)2022年3月31日現在における共同運用区画のエンドテナントとの間の賃貸借契約で規定されている1ヶ月の賃料(共益費を含み、フリーレント期間を設定している場合は、フリーレント期間終了後の月額賃料)の合計額に事業比率を乗じた金額を百万円未満を切り捨てて記載しています。 (注6)取得時の鑑定評価額及び期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、大和不動産鑑定株式会社です。 ***特記事項*** 《共有者・区分所有者との取り決め》 森ビル株式会社を含む32階から47階までの区分所有者との間で、期間約10年(2012年11月20日から2022年11月30日まで)の区分所有者間協定を締結し、32階から47階までの16フロア(「共同運用区画」といいます。)から生じる収支を面積に基づく事業比率に応じて分配する仕組み(「共同運用」といいます。)となっています。なお、2015年11月30日までの賃料収入は、共同運用の対象外でした。 《賃貸借の概況について》 本物件については、森ビル株式会社との間で、期間約10年(2012年11月20日から2022年11月30日まで)の普通借家契約を締結し、同社に本物件を一括して賃貸しており、2015年11月30日までの当初約3年の賃料は、エンドテナントとの契約状況にかかわらず固定賃料が支払われていましたが、2015年12月1日以降の賃料は、エンドテナントの賃料と同額とするパススルー型の契約となり、共同運用の対象となっています。なお、賃貸借期間満了の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人から相手方に対する書面による別段の意思表示がないときは、本契約はさらに2年更新されるものとし、その後の期間満了についても同様です。 | ||||
アークヒルズ 仙石山森タワー 建物概念図
| (注1)本投資法人持分 | (注2)本投資法人持分以外の共同運用区画 |
 | |
(注3)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 アルカセントラル>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | (住居表示) | 東京都墨田区錦糸一丁目2番1号 | ||
| (地番) | 東京都墨田区錦糸一丁目35番 | |||
| 土地 | 所有形態(注1) | 敷地権 (所有権の共有持分) | 用途地域 | 商業地域 |
| 面積 | 敷地面積 18,100.41㎡ (第3街区全体) | 容積率/建ぺい率 | 700% / 80% | |
| 建物 | 所有形態(注2) | 区分所有権 | 用途 | 事務所 |
| 延床面積 | 4棟全体の延床面積 (注3) 163,834.24㎡ アルカセントラルの延床面積 49,753.92㎡(竣工図) うち取得対象専有面積(注4) 15,595.38㎡ | 建築時期 | 1997年3月 | |
| 構造 | (4棟全体) 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付24階建 (アルカセントラル) 鉄骨造一部鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階地上22階建塔屋1階 (竣工図) | |||
| 設計会社 | 株式会社日建設計 | 施工会社 | 竹中・鹿島・大林・戸田・フジタ・多田・不二・東武谷内田建設共同企業体 | |
| PML値 | 2.2% | 長期修繕費用見積 | 735,248千円/12年 (年平均61,270千円) | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||
| PM会社 | 株式会社アルカタワーズ(注5) シービーアールイー株式会社(注6) | |||
| 損益状況 | 賃貸借の概況(2022年3月31日現在) | |||
| 運用期間 | 2021年10月1日～ | テナント総数 | 24 | |
| 2022年3月31日(182日) | 総賃貸可能面積 | 15,746.41㎡ | ||
| (A) 不動産賃貸事業収益 小計 | 575百万円 | 総賃貸面積 | 15,746.41㎡ | |
| 賃貸事業収入 | 575百万円 | 賃料合計(月額) | 95百万円 | |
| その他賃貸事業収入 | -百万円 | 稼働率 | 100.0% | |
| (B) 不動産賃貸事業費用 小計 | 280百万円 | 取得年月日及び取得価格 | ||
| 外部委託費 | 82百万円 | 取得年月日 | ①2014年3月28日 ②2014年5月30日 | |
| 水道光熱費 | 28百万円 | |||
| 公租公課 | 58百万円 | 取得価格(注7) | 15,391百万円 | |
| 保険料 | 2百万円 | 取得時の鑑定評価額(注8) | ||
| 修繕費 | 3百万円 | 価格時点 | ①2014年2月20日 ②2014年5月1日 | |
| 減価償却費 | 103百万円 | |||
| 固定資産除却損 | -百万円 | 鑑定評価額 | ①16,600百万円 ②403百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | |||
| (C) 不動産賃貸事業損益=(A)-(B) | 295百万円 | 期末算定価額(注8) | ||
| 調査の基準となる時点 | 2022年3月31日 | |||
| 期末算定価額 | 17,800百万円 | |||
| (注1)土地については敷地権が設定されており、信託受託者はそのうちの100,000,000分の20,383,318の共有持分を有しています。 (注2)建物の所有形態については、後記「アルカセントラル建物概念図」をご参照ください。 (注3)登記上の一棟の建物に、アルカセントラルの他、東武ホテル、トリフォニーホール、アルカウェストの各棟が含まれます。 (注4)取得対象部分は、管理組合の管理規約に基づく第3街区全体共有持分の約20.4%、アルカセントラル棟共有持分の約57.8%に相当します。 (注5)管理規約に定める建物の共用部分、共用設備等についての管理に関する業務を区分所有者より受託しています。 (注6)専有部分についてのテナント管理業務等を信託受託者より受託しています。 (注7)取得価格は、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格合計)16,400百万円から、売主から承継した管理組合の修繕積立金合計1,008百万円を控除した金額を記載しています。 (注8)取得時の鑑定評価額及び期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、大和不動産鑑定株式会社です。 ***特記事項*** 《区分所有者との取り決め》 1.アルカセントラルの各専有部分を所有する区分所有者は、錦糸町第3街区管理組合及びその下部組織としての同4棟管理組合、さらにその下部組織としての同アルカセントラル管理組合を構成しており、これら全ての組合に共通する規約として、錦糸町第3街区管理規約が定められています。 2.区分所有者が専有部分を譲渡しようとするときは、管理者に対して書面により譲渡条件を申し出なければなりません。申し出を受けた管理者は他の区分所有者に対して譲渡が予定されている旨を通知し、譲受人を募るものとされています。 《賃貸借の概況について》 本物件については、建物賃借人であるテナント24社と普通借家契約を締結しています。 | ||||
アルカセントラル 建物概念図
(注1)本投資法人持分
(注2)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 豊洲プライムスクエア>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | (住居表示) | 東京都江東区豊洲五丁目6番36号 | ||
| (地番) | 東京都江東区豊洲五丁目7番1 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 (信託受益権の 準共有持分50%) | 用途地域 | 準工業地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 10,254.91㎡ | 容積率/建ぺい率 | 400% / 70% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 (信託受益権の 準共有持分50%) | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 |
| 延床面積 (注1) | 一棟全体の延床面積 41,741.18㎡ | 建築時期 | 2010年8月 | |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根12階建 | |||
| 設計会社 | 清水建設株式会社 一級建築士事務所 | 施工会社 | 清水建設株式会社 | |
| PML値 | 4.2% | 長期修繕費用見積 (注2) | 212,670千円/12年 (年平均17,722千円) | |
| 信託会社 | みずほ信託銀行株式会社 | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | |||
| 損益状況 | 賃貸借の概況(2022年3月31日現在) | |||
| 運用期間 | 2021年10月1日～ | テナント総数 | 20 | |
| 2022年3月31日(182日) | 総賃貸可能面積(注2) | 16,140.86㎡ | ||
| (A) 不動産賃貸事業収益 小計 | 422百万円 | 総賃貸面積(注2) | 14,534.94㎡ | |
| 賃貸事業収入 | 420百万円 | 賃料合計(月額) (注2) | 81百万円 | |
| その他賃貸事業収入 | 1百万円 | 稼働率 | 90.1% | |
| (B) 不動産賃貸事業費用 小計 | 173百万円 | 取得年月日及び取得価格 | ||
| 外部委託費 | 34百万円 | 取得年月日 | 2019年4月18日 | |
| 水道光熱費 | 27百万円 | 取得価格(注3) | 21,000百万円 | |
| 公租公課 | 29百万円 | 取得時の鑑定評価額(注4) | ||
| 保険料 | 0百万円 | 価格時点 | 2019年2月1日 | |
| 修繕費 | 8百万円 | 鑑定評価額 | 23,700百万円 | |
| 減価償却費 | 72百万円 | 期末算定価額(注4) | ||
| 固定資産除却損 | -百万円 | 調査の基準となる時点 | 2022年3月31日 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 期末算定価額 | 24,700百万円 | |
| (C) 不動産賃貸事業損益=(A)-(B) | 248百万円 | |||
| (注1)延床面積については主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。 (注2)準共有持分50%相当を記載しています。 (注3)取得資産(土地建物全体の50%相当)の金額を記載しています。 (注4)取得時の鑑定評価額及び期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、株式会社谷澤総合鑑定です。 なお、取得時の鑑定評価額及び期末算定価額は、取得資産(土地建物全体の50%相当)に対する価額です。 | ||||
| ***特記事項*** |
| 《不動産に関する行政法規》 本物件は、総合設計制度によって、公開空地を設ける等の条件が付されたうえ容積率が約70%緩和され建設されています。 《共有者との取り決め》 1.本物件の不動産信託受益権の他の準共有者は合同会社TPS1社です。 2.他の準共有者と信託受託者の間では本物件の管理・運営を円滑にすること及び準共有持分の譲渡の際の手続等を規定することを目的に準共有者間協定が締結されています。当該準共有者間協定には、他の準共有者に優先して譲渡の申し出を行うこと、他の準共有者の承諾なく第三者に譲渡、担保設定等が行えないこと、第三者と交渉をする場合でも一定の期間・条件のもと他の準共有者は優先買取権を持つこと、分割請求の禁止等が定められています。 《賃貸借の概況について》 本物件については、建物賃借人である20社と普通借家契約(一部、定期建物賃貸借契約)を締結しています。 |
<物件名称 品川シーサイドウエストタワー>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | (住居表示) | 東京都品川区東品川四丁目12番2号 | ||
| (地番) | 東京都品川区東品川四丁目101番2 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 (信託受益権の 準共有持分50%) | 用途地域 | 準工業地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 5,935.08㎡ | 容積率/建ぺい率 | 300% / 60% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 (信託受益権の 準共有持分50%) | 用途 | 事務所・駐車場 |
| 延床面積 | 一棟全体の延床面積 38,645.33㎡ | 建築時期 | 2004年8月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付18階建 | |||
| 設計会社 | 鹿島建設株式会社 一級建築士事務所 | 施工会社 | 鹿島建設株式会社 | |
| PML値 | 2.1% | 長期修繕費用見積 (注1) | 107,965千円/12年 (年平均8,997千円) | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||
| PM会社 | ジョーンズ ラング ラサール株式会社 | |||
| 損益状況 | 賃貸借の概況(2022年3月31日現在) | |||
| 運用期間 | 2021年10月1日～ | テナント総数 | 6 | |
| 2022年3月31日(182日) | 総賃貸可能面積(注1) | 12,255.39㎡ | ||
| (A) 不動産賃貸事業収益 小計 | 409百万円 | 総賃貸面積(注1) | 12,040.80㎡ | |
| 賃貸事業収入 | 409百万円 | 賃料合計(月額) (注1)(注2) | 63百万円 | |
| その他賃貸事業収入 | 0百万円 | 稼働率 | 98.2% | |
| (B) 不動産賃貸事業費用 小計 | 187百万円 | 取得年月日及び取得価格 | ||
| 外部委託費 | 39百万円 | 取得年月日 | 2017年3月24日 | |
| 水道光熱費 | 45百万円 | 取得価格(注3) | 12,000百万円 | |
| 公租公課 | 34百万円 | 取得時の鑑定評価額(注4) | ||
| 保険料 | 0百万円 | 価格時点 | 2017年2月1日 | |
| 修繕費 | 17百万円 | 鑑定評価額 | 12,650百万円 | |
| 減価償却費 | 49百万円 | 期末算定価額(注4) | ||
| 固定資産除却損 | -百万円 | 調査の基準となる時点 | 2022年3月31日 | |
| その他賃貸事業費用 | 1百万円 | 期末算定価額 | 13,050百万円 | |
| (C) 不動産賃貸事業損益=(A)-(B) | 221百万円 | |||
| (注1)準共有持分50%相当を記載しています。 (注2)契約更新時に2022年3月31日現在の契約期間中にフリーレントを付与した契約について、当該フリーレント額を2022年3月31日現在の契約期間に均等に按分した額を控除して算出した賃料・共益費合計(月額)は、59百万円です。 (注3)取得資産(土地建物全体の50%相当)の金額を記載しています。 (注4)取得時の鑑定評価額及び期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、大和不動産鑑定株式会社です。なお、取得時の鑑定評価額及び期末算定価額は、取得資産(土地建物全体の50%相当)に対する価額です。 ***特記事項*** 《不動産に関する行政法規》 本物件は、東品川四丁目地区地区計画区域、再開発促進地区のA街区に該当しており、一団地認定により、建築物等の用途や形態又は色彩その他意匠等の制限が付されたうえ容積率が約300%緩和され建設されています。 《共有者との取り決め》 1.本物件の不動産信託受益権の他の準共有者は明治安田生命保険相互会社1社です。 2.他の準共有者と信託受託者の間では本物件の管理・運営を円滑にすること及び準共有持分の譲渡の際の手続等を規定することを目的に準共有者間協定が締結されています。当該準共有者間協定には、他の準共有者に優先して譲渡の申し出を行うこと、他の準共有者の承諾なく第三者に譲渡、担保設定等が行えないこと、第三者と交渉をする場合でも一定の期間・条件のもと他の準共有者は優先買取権を持つこと、分割請求の禁止等が定められています。 《賃貸借の概況について》 本物件については、建物賃借人であるテナント6社と普通借家契約を締結しています。 | ||||
<物件名称 横浜プラザビル>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | (登記上の建物の表示)神奈川県横浜市神奈川区金港町2番地6 | |||
| (地番)神奈川県横浜市神奈川区金港町2番6 | ||||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 用途地域 | 工業地域 |
| 面積 | 2,720.30㎡ | 容積率/建ぺい率 | 200% / 60% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 |
| 延床面積 | 19,968.20㎡ | 建築時期 | 2010年2月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建 | |||
| 設計会社 | 株式会社竹中工務店一級建築士事務所 | 施工会社 | 株式会社竹中工務店 | |
| PML値 | 4.4% | 長期修繕費用見積 | 333,900千円/12年 (年平均27,825千円) | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||
| PM会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | |||
| 損益状況 | 賃貸借の概況(2022年3月31日現在) | |||
| 運用期間 | 2021年10月1日～ | テナント総数 | 23 | |
| 2022年3月31日(182日) | 総賃貸可能面積 | 14,148.34㎡ | ||
| (A) 不動産賃貸事業収益 小計 | 545百万円 | 総賃貸面積 | 14,007.94㎡ | |
| 賃貸事業収入 | 545百万円 | 賃料合計(月額) | 84百万円 | |
| その他賃貸事業収入 | 0百万円 | 稼働率 | 99.0% | |
| (B) 不動産賃貸事業費用 小計 | 233百万円 | 取得年月日及び取得価格 | ||
| 外部委託費 | 46百万円 | 取得年月日 | 2014年8月1日 | |
| 水道光熱費 | 24百万円 | 取得価格 | 17,950百万円 | |
| 公租公課 | 31百万円 | 取得時の鑑定評価額(注) | ||
| 保険料 | 0百万円 | 価格時点 | 2014年6月5日 | |
| 修繕費 | 2百万円 | 鑑定評価額 | 17,980百万円 | |
| 減価償却費 | 127百万円 | 期末算定価額(注) | ||
| 固定資産除却損 | -百万円 | 調査の基準となる時点 | 2022年3月31日 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 期末算定価額 | 22,400百万円 | |
| (C) 不動産賃貸事業損益=(A)-(B) | 311百万円 | |||
| (注)取得時の鑑定評価額及び期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、一般財団法人日本不動産研究所です。 ***特記事項*** 《不動産に関する行政法規》 本物件は、ヨコハマポートサイド地区計画区域内の容積率の緩和認定によって、文化・芸術関連施設及びオープンスペースを設け、適正に維持管理する等の条件が付されたうえ容積率が約500%緩和され建設されています。 《賃貸借の概況について》 本物件については、建物賃借人であるテナント23社と普通借家契約(一部、定期建物賃貸借契約)を締結しています。 | ||||
<物件名称 明治安田生命さいたま新都心ビル>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | (登記上の建物の表示)埼玉県さいたま市中央区新都心11番地2 | |||
| (地番)埼玉県さいたま市中央区新都心11番2外34筆 | ||||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 (共有持分50%) | 用途地域 | 商業地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 7,035.05㎡ | 容積率/建ぺい率 | 800% / 80% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 (共有持分50%) | 用途 | 事務所・駐車場・店舗 |
| 延床面積 | 一棟全体の延床面積 78,897.42㎡ | 建築時期 | 2002年3月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付35階建 | |||
| 設計会社 | 株式会社日建設計 | 施工会社 | 鹿島建設他共同企業体 | |
| PML値 | 3.6% | 長期修繕費用見積 (注1) | 2,340,045千円/12年 (年平均195,003千円) | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | |||
| 損益状況 | 賃貸借の概況(2022年3月31日現在) | |||
| 運用期間 | 2021年10月1日～ | テナント総数 | 44 | |
| 2022年3月31日(182日) | 総賃貸可能面積(注1) | 21,384.28㎡ | ||
| (A) 不動産賃貸事業収益 小計 | 930百万円 | 総賃貸面積(注1) | 21,076.98㎡ | |
| 賃貸事業収入 | 930百万円 | 賃料合計(月額)(注1) | 134百万円 | |
| その他賃貸事業収入 | 0百万円 | 稼働率 | 98.6% | |
| (B) 不動産賃貸事業費用 小計 | 402百万円 | 取得年月日及び取得価格 | ||
| 外部委託費 | 94百万円 | 取得年月日 | 2007年4月25日 | |
| 水道光熱費 | 65百万円 | 取得価格(注2) | 22,700百万円 | |
| 公租公課 | 62百万円 | 取得時の鑑定評価額(注3) | ||
| 保険料 | 2百万円 | 価格時点 | 2007年2月1日 | |
| 修繕費 | 20百万円 | 鑑定評価額 | 22,820百万円 | |
| 減価償却費 | 150百万円 | 期末算定価額(注3) | ||
| 固定資産除却損 | 3百万円 | 調査の基準となる時点 | 2022年3月31日 | |
| その他賃貸事業費用 | 2百万円 | 期末算定価額 | 23,200百万円 | |
| (C) 不動産賃貸事業損益=(A)-(B) | 528百万円 | |||
| (注1)共有持分50%相当を記載しています。 (注2)取得資産(土地建物全体の50%相当)の金額を記載しています。 (注3)取得時の鑑定評価額及び期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、株式会社中央不動産鑑定所です。なお、取得時の鑑定評価額及び期末算定価額は、取得資産(土地建物全体の50%相当)に対する価額です。 ***特記事項*** 《不動産に関する行政法規》 1.本物件は、1998年12月28日付再開発地区計画の変更及び首都高速道路に伴う重複利用地区を事由に建築基準法第68条の5第1号により、容積率が約196%緩和され建築されています。 2.本物件は、1990年12月付県道高速浦和戸田線の路線認定及び本物件との整合を事由に建築基準法第44条第1項第3号による道路内の建築制限緩和の認定を埼玉県知事から受けています。 3.本物件は、1990年12月付県道高速浦和戸田線の路線認定及び本物件との整合(立体道路制度の適用)を事由に都市計画法第65条第1項の許可を埼玉県浦和土木事務所から受けています。 4.本物件が存する地区は、さいたま新都心4街区の交通広場及び歩行者自由通路に関して、その整備目的に則した管理運営を実現するため、「さいたま新都心4街区の交通広場及び歩行者自由通路の管理運営に関する基本協定」が定められており、交通広場に関しては、「さいたま新都心4街区の交通広場の管理運営に関する基本協定」に基づき施設維持義務が定められています。 《権利形態等》 本物件の敷地のうち南側の一部(1,902.60㎡)に高速道路の道路用地のための地上権が、北東側・南側の一部(149.01㎡)に立体横断施設(歩行者自由通路)のための地上権が設定されています。 《共有者との取り決め》 1.本物件の他の共有者は明治安田生命保険相互会社1社です。 2.他の共有者と信託受託者の間では本物件の管理・運営を円滑にすること及び共有持分の譲渡の際の手続等を規定することを目的に共有者間協定が締結されています。当該共有者間協定には、他の共有者に優先して譲渡の申し出を行うこと、他の共有者の承諾なく第三者に譲渡、担保設定等が行えないこと、第三者と交渉をする場合でも一定の期間・条件のもと他の共有者は優先買取権を持つこと、分割請求の禁止等が定められています。 3.他の共有者と信託受託者は連名でPM会社との間でプロパティ・マネジメント業務委託契約を締結し、同社に対して、本物件の管理・運営業務を委託しています。当該プロパティ・マネジメント業務委託契約において、本物件のテナントからの賃料は他の共有者名義の口座に入金された後、当該口座から信託受託者に対して共有持分に係るテナントからの賃貸収入相当分が送金されるものとされ、また、本物件の管理等に要する費用は信託受託者がPM会社名義の口座に入金した後、当該口座からPM会社により当該費用の支払がなされることとなっています。 《賃貸借の概況について》 本物件については、建物賃借人であるテナント44社と定期建物賃貸借契約を締結しています。 | ||||
<物件名称 明治安田生命大阪御堂筋ビル>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 所在地 | (住居表示) | 大阪府大阪市中央区伏見町四丁目1番1号 | ||
| (地番) | 大阪府大阪市中央区伏見町四丁目1番、高麗橋四丁目56番3 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 (共有持分50%) | 用途地域 | 商業地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 2,992.26㎡ | 容積率/建ぺい率 | 1000% / 80% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 (共有持分50%) | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 |
| 延床面積 | 一棟全体の延床面積 32,997.60㎡ | 建築時期 | 2001年7月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付14階建 | |||
| 設計会社 | 株式会社竹中工務店一級建築士事務所 | 施工会社 | 竹中工務店他共同企業体 | |
| PML値 | 0.5% | 長期修繕費用見積 (注1) | 311,130千円/12年 (年平均25,927千円) | |
| PM会社 | 明治安田ビルマネジメント株式会社 | |||
| 損益状況 | 賃貸借の概況(2022年3月31日現在) | |||
| 運用期間 | 2021年10月1日～ | テナント総数 | 13 | |
| 2022年3月31日(182日) | 総賃貸可能面積(注1) | 8,804.96㎡ | ||
| (A) 不動産賃貸事業収益 小計 | 320百万円 | 総賃貸面積(注1) | 8,624.31㎡ | |
| 賃貸事業収入 | 320百万円 | 賃料合計(月額)(注1) | 51百万円 | |
| その他賃貸事業収入 | 0百万円 | 稼働率 | 97.9% | |
| (B) 不動産賃貸事業費用 小計 | 153百万円 | 取得年月日及び取得価格 | ||
| 外部委託費 | 39百万円 | 取得年月日 | 2017年3月24日 | |
| 水道光熱費 | 21百万円 | 取得価格(注2) | 9,200百万円 | |
| 公租公課 | 46百万円 | 取得時の鑑定評価額(注3) | ||
| 保険料 | 0百万円 | 価格時点 | 2017年2月1日 | |
| 修繕費 | 4百万円 | 鑑定評価額 | 9,590百万円 | |
| 減価償却費 | 37百万円 | 期末算定価額(注3) | ||
| 固定資産除却損 | -百万円 | 調査の基準となる時点 | 2022年3月31日 | |
| その他賃貸事業費用 | 2百万円 | 期末算定価額 | 11,100百万円 | |
| (C) 不動産賃貸事業損益=(A)-(B) | 167百万円 | |||
| (注1)共有持分50%相当を記載しています。 (注2)取得資産(土地建物全体の50%相当)の金額を記載しています。 (注3)取得時の鑑定評価額及び期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、株式会社谷澤総合鑑定所です。なお、取得時の鑑定評価額及び期末算定価額は、取得資産(土地建物全体の50%相当)に対する価額です。 ***特記事項*** 《不動産に関する行政法規》 本物件は、総合設計制度によって、公開空地を設ける等の条件が付されたうえ容積率が約79%緩和され建設されています。 《共有者との取り決め》 1.本物件の他の共有者は明治安田生命保険相互会社1社です。 2.他の共有者と本投資法人の間では本物件の管理・運営を円滑にすること及び共有持分の譲渡の際の手続等を規定することを目的に共有者間協定が締結されています。当該共有者間協定には、他の共有者に優先して譲渡の申し出を行うこと、他の共有者の承諾なく第三者に譲渡、担保設定等が行えないこと、第三者と交渉をする場合でも一定の期間・条件のもと他の共有者は優先買取権を持つこと、分割請求の禁止等が定められています。 《賃貸借の概況について》 本物件については、建物賃借人であるテナント13社と定期建物賃貸借契約を締結しています。 | ||||
<物件名称 淀屋橋フレックスタワー>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 所在地 | (住居表示) | 大阪府大阪市中央区高麗橋三丁目3番11号 | ||
| (地番) | 大阪府大阪市中央区高麗橋三丁目35番2 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 用途地域 | 商業地域 |
| 面積 | 1,692.51㎡ | 容積率/建ぺい率 | 600% / 80% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 用途 | 事務所・駐車場 |
| 延床面積 | 10,997.50㎡ | 建築時期 | 2006年11月 | |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建 | |||
| 設計会社 | 大成建設株式会社一級建築士事務所 | 施工会社 | 大成建設株式会社 | |
| PML値 | 5.4% | 長期修繕費用見積 | 376,018千円/12年 (年平均31,334千円) | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |||
| PM会社 | 住商ビルマネージメント株式会社 | |||
| 損益状況 | 賃貸借の概況(2022年3月31日現在) | |||
| 運用期間 | 2021年10月1日～ | テナント総数 | 13 | |
| 2022年3月31日(182日) | 総賃貸可能面積 | 7,432.28㎡ | ||
| (A) 不動産賃貸事業収益 小計 | 267百万円 | 総賃貸面積 | 7,432.28㎡ | |
| 賃貸事業収入 | 267百万円 | 賃料合計(月額) | 39百万円 | |
| その他賃貸事業収入 | -百万円 | 稼働率 | 100.0% | |
| (B) 不動産賃貸事業費用 小計 | 106百万円 | 取得年月日及び取得価格 | ||
| 外部委託費 | 15百万円 | 取得年月日 | 2008年1月31日 | |
| 水道光熱費 | 18百万円 | 取得価格 | 7,834百万円 | |
| 公租公課 | 20百万円 | 取得時の鑑定評価額(注) | ||
| 保険料 | 0百万円 | 価格時点 | 2007年11月1日 | |
| 修繕費 | 2百万円 | 鑑定評価額 | 7,940百万円 | |
| 減価償却費 | 48百万円 | 期末算定価額(注) | ||
| 固定資産除却損 | -百万円 | 調査の基準となる時点 | 2022年3月31日 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 期末算定価額 | 7,960百万円 | |
| (C) 不動産賃貸事業損益=(A)-(B) | 160百万円 | |||
| (注)取得時の鑑定評価額及び期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、大和不動産鑑定株式会社です。 ***特記事項*** 《不動産に関する行政法規》 本物件は、総合設計制度によって、公開空地を設ける等の条件が付されたうえ容積率が約87%緩和され建設されています。 《賃貸借の概況について》 本物件については、建物賃借人であるテナント13社と普通借家契約(一部、定期建物賃貸借契約)を締結しています。 | ||||
D.運用資産への資本的支出
(イ)資本的支出の予定
本件不動産に関し、2022年3月31日現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
| 不動産等の名称 (所在) | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(千円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支払 総額 | |||
| 大手町ファーストスクエア (東京都千代田区) | 専用部照明器具LED化工事 | 2022年9月 | 29,147 | - | - |
| 競争力維持向上のための共用部リニューアル工事(2022年度下期) | 2023年3月 | 181,997 | - | - | |
| 平河町森タワー (東京都千代田区) | 専用部照明器具LED化工事 | 2022年7月 | 11,222 | - | - |
| 楽天クリムゾンハウス青山 (東京都港区) | 中央監視設備更新工事(第5期) | 2022年9月 | 36,600 | - | - |
| 特別高圧受変電設備部品更新工事 | 2023年2月 | 18,200 | - | - | |
| アルカセントラル (東京都墨田区) | 受変電設備更新工事(第5期) | 2022年5月 | 11,616 | - | - |
| 共用部リニューアル工事(第2期)① | 2022年9月 | 40,644 | - | - | |
| 専用部照明器具LED化工事 | 2023年3月 | 13,896 | - | - | |
| 共用部リニューアル工事(第2期)② | 2023年3月 | 52,974 | - | - | |
| 品川シーサイドウエストタワー (東京都品川区) | 専用部照明器具LED化工事(第2期) | 2022年7月 | 13,315 | - | - |
| 専用部照明器具LED化工事(第3期) | 2022年12月 | 13,315 | - | - | |
| 明治安田生命さいたま新都心ビル (埼玉県さいたま市中央区) | 機械駐車設備部品更新工事(第1期) | 2022年9月 | 10,900 | - | - |
| 機械駐車設備部品更新工事(第2期) | 2023年2月 | 15,000 | - | - | |
| 明治安田生命大阪御堂筋ビル (大阪府大阪市中央区) | 電動ブラインド更新工事(第3期) | 2022年8月 | 33,000 | - | - |
| 特別高圧受変電設備部品更新工事 | 2022年7月 | 14,500 | - | - | |
| 自動火災報知設備更新工事 | 2022年10月 | 39,300 | - | - | |
| 専用部照明器具LED化工事(第1期) | 2022年11月 | 26,215 | - | - | |
| 直流電源装置更新工事 | 2022年12月 | 17,350 | - | - | |
| 淀屋橋フレックスタワー (大阪府大阪市中央区) | 専用部照明器具LED化工事(第1期) | 2022年9月 | 33,000 | - | - |
| 専用部照明器具LED化工事(第2期) | 2023年3月 | 26,900 | - | - | |
(ロ)当期中に行った資本的支出
投資した不動産等において、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は503,117千円であり、当期費用に区分された修繕費133,396千円と合わせ、合計636,514千円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 (所在) | 目的 | 実施期間 | 支出金額 (千円) |
| 大手町ファーストスクエア (東京都千代田区) | 競争力維持向上のための共用部リニューアル工事(2021年度下期) | 自 2021年10月 至 2022年3月 | 124,100 |
| 楽天クリムゾンハウス青山 (東京都港区) | 受変電設備更新工事 | 自 2022年2月 至 2022年2月 | 16,765 |
| 中央監視設備更新工事(第4期) | 自 2021年10月 至 2022年3月 | 29,875 | |
| アルカセントラル (東京都墨田区) | 非常放送設備更新工事 | 自 2021年10月 至 2022年3月 | 10,564 |
| 共用部リニューアル工事(第1期)② | 自 2021年10月 至 2022年3月 | 55,880 | |
| 品川シーサイドウエストタワー (東京都品川区) | 専用部照明器具LED化工事(第1期) | 自 2021年10月 至 2021年12月 | 12,758 |
| 明治安田生命さいたま新都心ビル (埼玉県さいたま市中央区) | 中央監視設備更新工事(第5期) | 自 2021年10月 至 2021年12月 | 105,500 |
| その他の資本的支出 | 147,672 | ||
| 合計 | 503,117 | ||
(ハ)長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
| 第33期(千円) (自 2019年10月1日 至 2020年3月31日) | 第34期(千円) (自 2020年4月1日 至 2020年9月30日) | 第35期(千円) (自 2020年10月1日 至 2021年3月31日) | 第36期(千円) (自 2021年4月1日 至 2021年9月30日) | 第37期(千円) (自 2021年10月1日 至 2022年3月31日) | |
| 当期首積立金残高 | 2,164,467 | 2,089,586 | 2,358,391 | 2,622,594 | 2,807,903 |
| 当期積立額 | 278,513 | 268,805 | 264,203 | 269,309 | 269,309 |
| 当期積立金取崩額 | 353,394 | - | - | 84,000 | 200,000 |
| 次期繰越額 | 2,089,586 | 2,358,391 | 2,622,594 | 2,807,903 | 2,877,212 |
(注1)第33期の積立金取り崩しは、楽天クリムゾンハウス青山のテナント入替に伴う空調更新及び事務所化工事等の支払に充当するためのものです。
(注2)第36期の積立金取り崩しは、アルカセントラルの共用部リニューアル工事及び専有部LED化工事の支払に充当するためのものです。
(注3)第37期の積立金取り崩しは、楽天クリムゾンハウス青山、アルカセントラル、明治安田生命大阪御堂筋ビル及び淀屋橋フレックスタワーの資本的支出に充当するためのものです。
E.エンジニアリングレポートにおける数値
個別の投資対象不動産毎に、当該敷地及び周辺の状況、建物の構造・内外装・各種設備の状況、修繕費用等の算出、再調達価格の算出、建物の有害物質含有・土壌環境等の調査、遵法性等に関する調査を調査会社に委託し報告を受けています。ただし、報告内容については、委託調査会社の意見に過ぎず内容の正確性については保証されていません。
(イ)エンジニアリングレポートの担当委託調査会社、報告書日付及び長期修繕の費用見積合計
| 物件名称 | 委託調査会社 | 報告書日付 | 長期修繕の 費用見積合計 (12年) | 年平均 |
| 大手町ファーストスクエア | 日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 | 2018年9月 | (注1) | (注1) |
| 平河町森タワー | 株式会社イー・アール・エス | 2020年12月 | 374,352千円 | 31,196千円 |
| 楽天クリムゾンハウス青山 | 清水建設株式会社 | 2020年6月 | 622,295千円 | 51,857千円 |
| アークヒルズ 仙石山森タワー | 東京海上ディーアール株式会社 | 2017年10月 | 57,288千円 | 4,774千円 |
| アルカセントラル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2019年3月 | 735,248千円 | 61,270千円 |
| 豊洲プライムスクエア | 株式会社東京建築検査機構 | 2019年2月 | 212,670千円 (注2) | 17,722千円 (注2) |
| 品川シーサイドウエストタワー | 株式会社東京建築検査機構 | 2022年2月 | 107,965千円 (注2) | 8,997千円 (注2) |
| 横浜プラザビル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2019年7月 | 333,900千円 | 27,825千円 |
| 明治安田生命さいたま新都心ビル | 株式会社竹中工務店 | 2022年3月 | 2,340,045千円 (注3) | 195,003千円 (注3) |
| 明治安田生命大阪御堂筋ビル | 株式会社東京建築検査機構 | 2022年2月 | 311,130千円 (注3) | 25,927千円 (注3) |
| 淀屋橋フレックスタワー | 清水建設株式会社 | 2017年10月 | 376,018千円 | 31,334千円 |
(注1)長期修繕の費用を開示することについて関係者からの承諾が得られていないため、記載していません。
(注2)準共有持分50%に相当する金額を記載しています。
(注3)共有持分50%に相当する金額を記載しています。
(ロ)地震リスク分析報告書の概要
2022年3月31日現在保有している個別の投資対象不動産毎に、応用アール・エム・エス株式会社により地震リスク分析報告書が作成されています。ただし、本地震リスク分析報告書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
個別物件のPML(Probable Maximum Loss:予想最大損失率)とは、建物に最大級の被害を与える地震として再現期間475年の地震を設定し、その地震動の強さから評価した各建物の地震被害による損失率(損失額/建物の再調達価格)と定義されます。ただし、PML値には、機器、家具、在庫品、水又は火災による被害、被災者に対する補償、休業による損失等は考慮されていません。
ポートフォリオのPML評価では、複数の建物における地震による相関性を考慮して、ある震源位置で再現期間475年の地震が発生した場合に、ポートフォリオを構成する建物に同時に発生する損失額の総和から全体での損失率(損失総額/全建物の再調達価格)を求め、その最大値をポートフォリオのPML値としています。
なお、本投資法人が投資する不動産及び信託不動産については、本地震リスク分析報告書の結果を踏まえ、地震保険は付保しない方針です。
| 物件名称 | PML値 |
| 大手町ファーストスクエア | 1.3% |
| 平河町森タワー | 2.7% |
| 楽天クリムゾンハウス青山 | 3.3% |
| アークヒルズ 仙石山森タワー | 1.7% |
| アルカセントラル | 2.2% |
| 豊洲プライムスクエア | 4.2% |
| 品川シーサイドウエストタワー | 2.1% |
| 横浜プラザビル | 4.4% |
| 明治安田生命さいたま新都心ビル | 3.6% |
| 明治安田生命大阪御堂筋ビル | 0.5% |
| 淀屋橋フレックスタワー | 5.4% |
| ポートフォリオ全体 | 1.9% |
F.テナント等の概要
(イ)個別不動産に関する賃貸状況の概要
(2022年3月31日現在)
| 物件名称 | 総賃貸 可能面積(㎡) | 総賃貸 面積 (㎡) | テナント 総数 | 不動産賃貸 事業収益 (百万円) | 対総不動産賃貸 事業収益比率 (%) (注1) |
| 大手町ファーストスクエア | 8,130.27 | 7,985.17 | 29 | 477 | 8.4 |
| 平河町森タワー | 9,843.52 | 9,837.02 | (注2)13 | 571 | 10.1 |
| 楽天クリムゾンハウス青山 | 14,012.64 | 14,012.64 | 3 | 871 | 15.4 |
| アークヒルズ 仙石山森タワー | 3,944.81 | 3,944.81 | (注3)10 | 262 | 4.6 |
| アルカセントラル | 15,746.41 | 15,746.41 | 24 | 575 | 10.2 |
| 豊洲プライムスクエア | 16,140.86 | 14,534.94 | 20 | 422 | 7.5 |
| 品川シーサイドウエストタワー | 12,255.39 | 12,040.80 | 6 | 409 | 7.2 |
| 横浜プラザビル | 14,148.34 | 14,007.94 | 23 | 545 | 9.6 |
| 明治安田生命さいたま新都心ビル | 21,384.28 | 21,076.98 | 44 | 930 | 16.5 |
| 明治安田生命大阪御堂筋ビル | 8,804.96 | 8,624.31 | 13 | 320 | 5.7 |
| 淀屋橋フレックスタワー | 7,432.28 | 7,432.28 | 13 | 267 | 4.7 |
| 合計 | 131,843.76 | 129,243.28 | (注4)194 | 5,655 | 100.0 |
(注1)「対総不動産賃貸事業収益比率」は、小数点第2位を四捨五入しています。
(注2)信託受託者と森ビル株式会社との間の建物賃貸借契約はパススルー型のため、エンドテナント総数を記載しています。以下、同様です。
(注3)信託受託者と森ビル株式会社との間の建物賃貸借契約はパススルー型のため、共同運用区画のエンドテナント総数を記載しています。
(注4)「テナント総数」の合計は、同一テナントが複数の物件に入居している場合には、1テナントとして算出しています。
(ロ)稼働率推移
2022年3月末までの直近5年間の各期末日現在の稼働率等の推移は以下のとおりです。
| 2017年 9月末 | 2018年 3月末 | 2018年 9月末 | 2019年 3月末 | 2019年 9月末 | 2020年 3月末 | |
| 物件数 | 11 | 11 | 11 | 11 | 11 | 11 |
| テナント総数 | 189 | 189 | 190 | 193 | 208 | 207 |
| 総賃貸可能面積(㎡) | 123,723.07 | 123,662.04 | 123,878.08 | 123,897.35 | 132,150.00 | 132,161.21 |
| 稼働率(%) | 98.0 | 98.4 | 98.8 | 99.7 | 99.8 | 99.8 |
| 2020年 9月末 | 2021年 3月末 | 2021年 9月末 | 2022年 3月末 | |
| 物件数 | 11 | 11 | 11 | 11 |
| テナント総数 | 203 | 199 | 191 | 194 |
| 総賃貸可能面積(㎡) | 132,161.21 | 132,174.52 | 131,843.76 | 131,843.76 |
| 稼働率(%) | 97.6 | 97.5 | 96.3 | 98.0 |
当期における各物件の稼働率の推移は以下のとおりです。
| 物件名称 | 2021年 10月末 (%) | 2021年 11月末 (%) | 2021年 12月末 (%) | 2022年 1月末 (%) | 2022年 2月末 (%) | 2022年 3月末 (%) |
| 大手町ファーストスクエア | 98.5 | 98.5 | 91.0 | 91.0 | 90.7 | 98.2 |
| 平河町森タワー | 99.9 | 99.9 | 99.9 | 99.9 | 99.9 | 99.9 |
| 楽天クリムゾンハウス青山 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| アークヒルズ 仙石山森タワー | 99.2 | 99.2 | 99.2 | 99.2 | 99.2 | 100.0 |
| アルカセントラル | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 豊洲プライムスクエア | 71.6 | 71.6 | 71.6 | 80.8 | 90.1 | 90.1 |
| 品川シーサイドウエストタワー | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 98.2 |
| 横浜プラザビル | 97.0 | 97.0 | 98.0 | 99.0 | 99.0 | 99.0 |
| 明治安田生命さいたま新都心ビル | 97.9 | 97.9 | 97.9 | 94.7 | 98.6 | 98.6 |
| 明治安田生命大阪御堂筋ビル | 92.4 | 92.4 | 92.4 | 92.4 | 92.4 | 97.9 |
| 淀屋橋フレックスタワー | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 合計 | 95.2 | 95.2 | 94.9 | 95.6 | 97.3 | 98.0 |
G.主要な不動産の物件に関する情報
本件不動産のうち、当期の不動産賃貸事業収益の合計10%以上を占める物件は、以下のとおりです。
(2022年3月31日現在)
<物件名称 平河町森タワー>
| テナント総数 | 13 | |
| 不動産賃貸事業収益 | 571百万円 | |
| 不動産賃貸事業収益の合計に占める割合 | 10.1% | |
| 総賃貸面積 | 9,837.02㎡ | |
| 総賃貸可能面積 | 9,843.52㎡ | |
| 最近5年間の稼働率の推移 | 2022年3月31日 | 99.9% |
| 2021年9月30日 | 99.9% | |
| 2021年3月31日 | 98.0% | |
| 2020年9月30日 | 100.0% | |
| 2020年3月31日 | 100.0% | |
| 2019年9月30日 | 100.0% | |
| 2019年3月31日 | 100.0% | |
| 2018年9月30日 | 100.0% | |
| 2018年3月31日 | 100.0% | |
| 2017年9月30日 | 100.0% | |
<物件名称 楽天クリムゾンハウス青山>
| テナント総数 | 3 | |
| 不動産賃貸事業収益 | 871百万円 | |
| 不動産賃貸事業収益の合計に占める割合 | 15.4% | |
| 総賃貸面積 | 14,012.64㎡ | |
| 総賃貸可能面積 | 14,012.64㎡ | |
| 最近5年間の稼働率の推移 | 2022年3月31日 | 100.0% |
| 2021年9月30日 | 100.0% | |
| 2021年3月31日 | 100.0% | |
| 2020年9月30日 | 100.0% | |
| 2020年3月31日 | 100.0% | |
| 2019年9月30日 | 100.0% | |
| 2019年3月31日 | 100.0% | |
| 2018年9月30日 | 100.0% | |
| 2018年3月31日 | 100.0% | |
| 2017年9月30日 | 100.0% | |
<物件名称 アルカセントラル>
| テナント総数 | 24 | |
| 不動産賃貸事業収益 | 575百万円 | |
| 不動産賃貸事業収益の合計に占める割合 | 10.2% | |
| 総賃貸面積 | 15,746.41㎡ | |
| 総賃貸可能面積 | 15,746.41㎡ | |
| 最近5年間の稼働率の推移 | 2022年3月31日 | 100.0% |
| 2021年9月30日 | 100.0% | |
| 2021年3月31日 | 100.0% | |
| 2020年9月30日 | 100.0% | |
| 2020年3月31日 | 100.0% | |
| 2019年9月30日 | 100.0% | |
| 2019年3月31日 | 100.0% | |
| 2018年9月30日 | 100.0% | |
| 2018年3月31日 | 98.2% | |
| 2017年9月30日 | 100.0% | |
<物件名称 明治安田生命さいたま新都心ビル>
| テナント総数 | 44 | |
| 不動産賃貸事業収益 | 930百万円 | |
| 不動産賃貸事業収益の合計に占める割合 | 16.5% | |
| 総賃貸面積 | 21,076.98㎡ | |
| 総賃貸可能面積 | 21,384.28㎡ | |
| 最近5年間の稼働率の推移 | 2022年3月31日 | 98.6% |
| 2021年9月30日 | 97.9% | |
| 2021年3月31日 | 99.0% | |
| 2020年9月30日 | 99.0% | |
| 2020年3月31日 | 98.9% | |
| 2019年9月30日 | 98.9% | |
| 2019年3月31日 | 98.2% | |
| 2018年9月30日 | 98.4% | |
| 2018年3月31日 | 98.1% | |
| 2017年9月30日 | 98.7% | |
H.主要テナントに関する情報
不動産関連資産に係る主要テナント(当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるものをいいます。)の概要は、以下のとおりです。
(2022年3月31日現在)
| テナント名 | 森ビル株式会社 | |
| 業種名(注1) | 不動産業、物品賃貸業 | |
| 入居物件名称 | 平河町森タワー | アークヒルズ 仙石山森タワー |
| 年間賃料 | (注3)1,109百万円 | (注4)464百万円 |
| 賃貸面積 | 9,837.02㎡ | 3,944.81㎡ |
| 総賃貸面積の合計に占める割合(注2) | 7.6% | 3.1% |
| 合計10.7% | ||
| 契約満了日 | 2024年3月31日 | 2022年11月30日 |
| 敷金・保証金 | (注5)1,070百万円 | (注5)331百万円 |
| 契約更改の方法 | 賃貸借期間満了の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人から相手方に対する書面による別段の意思表示がないときは、本契約はさらに3年更新されるものとし、その後の期間満了についても同様です。 | 賃貸借期間満了の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人から相手方に対する書面による別段の意思表示がないときは、本契約はさらに2年更新されるものとし、その後の期間満了についても同様です。 |
| 賃貸借契約に関して特記すべき事項 | 賃料は、エンドテナントの賃料と同額とするパススルー型の契約となっています。 | 賃料は、エンドテナントの賃料と同額とするパススルー型の契約となり、共同運用の対象となっています。 |
(注1)「業種名」は、総務省統計局の日本標準産業分類に基づいて分類しています。
(注2)「総賃貸面積の合計に占める割合」は、小数点第2位を四捨五入しています。
(注3)2022年3月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約における月額賃料(共益費を含み、フリーレント期間を設定している場合は、フリーレント期間終了後の月額賃料)の合計額を12倍して得られた金額を記載し、百万円未満を切り捨てています。
(注4)2022年3月31日現在における共同運用区画のエンドテナントとの間の賃貸借契約における月額賃料(共益費を含み、フリーレント期間を設定している場合は、フリーレント期間終了後の月額賃料)の合計額に事業比率を乗じた金額を12倍して得られた金額を記載し、百万円未満を切り捨てています。なお、共同運用とは、森ビル株式会社を含む32階から47階までの区分所有者との間で、期間約10年(2012年11月20日から2022年11月30日まで)の区分所有者間協定を締結し、32階から47階までの16フロアを共同運用区画とし、当該区画から生じる収支を面積に基づく事業比率に応じて分配する仕組みをいいます。
(注5)2022年3月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく敷金・保証金の残高の合計額を記載し、百万円未満を切り捨てています。
(参考)総賃貸面積における上位10位までのテナント
本投資法人が保有している不動産及び信託不動産における賃貸面積上位10位までのテナント(賃借人から収受する賃料が、賃借人がエンドテナントから収受する賃料と同額とされているパススルー型の契約の場合は、エンドテナント)は、以下のとおりです。
(2022年3月31日現在)
| テナントの名称 | 業種名 | 物件名称 | 賃貸 面積 (㎡) | 総賃貸面積に占める賃貸面積の割合(%)(注1) | |
| 1 | 楽天グループ株式会社 | サービス業 | 楽天クリムゾンハウス青山 | 12,243.57 | 9.5 |
| 2 | 三菱総研DCS株式会社 | 情報通信業 | 品川シーサイドウエストタワー | 7,301.32 | 5.6 |
| 3 | 株式会社ミライト | 建設業 | 豊洲プライムスクエア | 4,856.17 | 3.8 |
| 4 | パナソニック株式会社 エレクトリックワークス社(注2) | 製造業 | 横浜プラザビル | 3,499.39 | 2.7 |
| 5 | NSユナイテッド海運株式会社 | 運輸業、郵便業 | 大手町ファーストスクエア | 3,422.58 | 2.6 |
| 6 | 埼玉労働局 | 公務 | 明治安田生命さいたま新都心ビル | 2,739.53 | 2.1 |
| 7 | (注3) | 金融業、保険業 | 淀屋橋フレックスタワー | 2,342.41 | 1.8 |
| 8 | 独立行政法人水資源機構 | サービス業 | 明治安田生命さいたま新都心ビル | 2,120.46 | 1.6 |
| 9 | 株式会社アプラス | 金融業、保険業 | アルカセントラル | 2,116.00 | 1.6 |
| 10 | (注3) | 卸売業、小売業 | 豊洲プライムスクエア 横浜プラザビル 明治安田生命さいたま新都心ビル | 2,102.12 | 1.6 |
(注1)「総賃貸面積に占める賃貸面積の割合」は、小数点第2位を四捨五入しています。
(注2)2022年4月1日付で、吸収合併によりパナソニック株式会社に地位承継しています。
(注3)当該テナント名称を開示することについてテナントの承諾が得られていないため記載していません。
I.不動産信託受益権の概要
(イ)不動産信託受益権の内容
(2022年3月31日現在)
| 物件 番号 | 物件名称 | 信託受託者 | 信託期間 |
| 1 | 大手町ファーストスクエア | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2000年3月10日～2030年3月31日 |
| 2 | 平河町森タワー | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2011年3月1日～2031年3月31日 |
| 3 | 楽天クリムゾンハウス青山 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2003年9月29日～2030年3月31日 |
| 4 | アークヒルズ 仙石山森タワー | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2012年11月20日～2022年11月30日 |
| 5 | アルカセントラル | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2014年3月28日～2024年3月31日(注) |
| 6 | 豊洲プライムスクエア | みずほ信託銀行株式会社 | 2018年12月19日～2029年4月30日 |
| 7 | 品川シーサイドウエストタワー | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2004年8月31日～2027年3月31日 |
| 8 | 横浜プラザビル | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2014年8月1日～2024年7月31日 |
| 9 | 明治安田生命さいたま新都心ビル | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2006年3月7日～2026年3月31日 |
| 11 | 淀屋橋フレックスタワー | 三井住友信託銀行株式会社 | 2005年8月3日～2025年7月31日 |
(注)信託契約変更後の信託期間を記載しています。
(ロ)不動産信託受益権の概要
不動産信託受益権は、いずれも前記「(イ)不動産信託受益権の内容」の表に記載の信託期間の開始日における不動産の所有者(以下、「当初委託者」といいます。)が、当該不動産につき信託受託者との間で信託契約を締結して設定した不動産管理処分信託の受益権です。当該信託受益権の受益者の権利義務の内容は、関連する信託契約並びに信託法及び民法等の適用ある法令により定められています。当該信託受益権に係る信託契約は、当初委託者と信託受託者等との間の交渉を経て締結されたものであるため、その内容は必ずしも一様ではありませんが、大要、次の特徴を有しています。なお、以下の特徴は当該信託受益権に係る信託契約の全てにあてはまるものではなく、信託不動産が共有物件又は区分所有権である場合その他の特殊事情により以下と異なる内容を規定している場合もあります。また、今後本投資法人が取得する信託受益権に係る信託契約には以下の特徴があてはまらない可能性があることにもご留意ください。
(ⅰ)所有権の帰属、受益権の権利内容
信託不動産の所有権は信託受託者に帰属し、不動産登記簿上も信託受託者が所有者として表示されます。受益者は、信託財産に対する給付請求権(元本に係る受益権及び収益に係る受益権)を有するほか、信託法上、信託事務の処理に関する信託受託者に対する一定の指図権や信託事務の処理の状況につき信託受託者に報告又は帳簿等の閲覧等を求める権利、信託財産への不法な強制執行等に対する異議を主張する権利、信託受託者の権限違反行為に対する取消権等、信託受託者及び信託不動産に対する一定の権利を有しています。
(ⅱ)信託期間
上記の信託受益権(本書の日付現在における信託契約締結済分)に係る信託期間は信託契約中に個別に定められています。当該信託受益権の信託期間の満了日は前記「(イ)不動産信託受益権の内容」に記載のとおりです。なお、信託期間は信託受託者及びその時点での受益者による協議のうえ、延長されることがあります。
(ⅲ)信託不動産の管理及び運用
信託財産は、信託契約に定められる信託期間中に、信託契約の規定に従って、信託受託者により管理、運用及び処分され、上記の信託受益権に係る収益の配当及び元本の交付が行われます。信託受託者による信託不動産の管理及び運用の方法は、大要以下のとおりです。
(a) 信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産のうち建物部分の全部又は一部を第三者(信託の当初委託者である場合にも含まれます。)に賃貸して運用します。
(b) 信託受託者は、受益者の指図に基づいて、信託不動産について、一定の損害保険(原則として地震保険を除きます。)を付保します。
(c) 信託受託者は、上記の他、信託不動産の価値及び機能を維持するために受益者の指図により信託不動産の管理・運用を行います。また、受益者からの指図がない場合であっても信託受託者が自己の判断により信託不動産の管理・運用を行うことができる場合があります。
(d) 信託受託者は、プロパティ・マネジメント業務委託先との間でプロパティ・マネジメント契約(不動産の管理運営契約)を締結し、信託不動産に係る運用及び管理業務を委託します。
(e) 信託受託者は受益者から指図を受けた場合であっても、信託目的の遂行上著しく不合理であると認めた場合、法令、通達若しくはそれらの解釈に明らかに抵触すると認めた場合又はかかる指図に基づく管理・運用・処分若しくはその他の管理・運営が客観的に不可能若しくは著しく困難であると認めた場合には、その指図に従わないことができます。
(f) 受益者が指図を行うことが信託契約上予定されているにもかかわらず指図がない場合には、信託受託者に故意又は過失がある場合を除き、信託受託者は、信託受託者が受益者に指図を促したにもかかわらず、相当期間内に指図が行われなかったことにより信託財産に損害等が生じた場合、その責任を負いません。また、信託受託者が受益者に催告したにもかかわらず受益者が合理的期間内に指図を行わない場合は、信託受託者は受益者に対する事前の書面による通知を行ったうえで、善管注意義務及び忠実義務を負担する信託受託者として合理的であると判断したところに従って行動することができるとされている場合があります。
(g) 信託受託者は、信託不動産について修繕・保守・改良等が必要な場合には、受益者の指図が特にない場合であっても、第三者に対して損害を与えるおそれがある場合等(所有者としての損害賠償責任の発生を未然に防ぐ場合等)において、信託受託者の判断により信託不動産の修繕・保守・改良等を行うことができます。
(ⅳ)信託不動産の処分
信託受託者は、受益者の指図に従い、信託契約に定める売却要領に従った売却活動を行います。一般に売却活動の方法は、(a)入札業務受託業者による入札形式による売却活動、(b)複数の一般媒介業務受託業者による一般媒介売却活動及び(c)専任媒介業務受託業者による専任媒介売却活動のいずれかの方法のうち受益者が指定する方法によるものとされています。また、信託受託者に売却活動を一任できることとされている場合もあります。なお、売却に際して、買受人を宅地建物取引業者に限定し、信託受託者が買受人に対して瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負わない旨の特約を付すること等を条件としている場合があります。
(ⅴ)信託に関する費用
上記信託受益権に係る信託に関する主な費用は大要以下のとおりです。
(a) 信託財産に関する公租公課、営繕費用、管理費用、管理委託手数料、損害保険料、テナント募集に伴う募集費用、テナント仲介手数料、信託財産である土地の収用又はこれに類する手続に関する費用及びその他信託事務の処理に必要な費用
(b) 信託不動産の賃貸借に伴う敷金・保証金返済債務及びその他の債務の履行に関する費用
(c) 賃貸借契約に基づき支払義務のある賃料並びに共益費・付帯収益、駐車料・施設利用料及び敷金運用益相当額等その他の債務
(d) 信託事務の処理にあたり、信託受託者が受けた損害等の補填及び復旧に要する費用並びに信託受託者が第三者に対し支払義務を負うことになった損害賠償金等
(e) プロパティ・マネジメント契約及び建物管理請負契約に関する請負代金及び業務委託手数料等、これらの契約に関する費用
(f) 不動産鑑定報酬、建物調査・診断費用及び信託不動産売却に関する費用
(g) 信託報酬
(h) 訴訟関連費用
(i) 信託契約の変更に関する費用
(j) 信託不動産が受益者に交付される場合に信託不動産上に設定されることがある抵当権の設定及び登記費用
(k) その他これらに準ずる費用信託費用、信託不動産の修繕、保存又は改良に必要な資金、敷金及び保証金等の債務の元本返済等の支出は、信託財産から支弁されますが、信託財産から支弁できない場合には、信託受託者は受益者に対して請求できます。また、一定の場合(信託受託者の要請にもかかわらず受益者が金銭を追加信託しない場合等)において、信託受託者は、信託不動産の全部又は一部を売却して、信託費用又は信託のための立替金に充当することができます。
(ⅵ)計算期間及び利益の分配
上記信託受益権に係る信託の計算期間は3ヶ月間です(ただし、信託設定日を含む当初の計算期間と信託が終了する場合の最終の計算期間については異なります。)。信託が終了する場合には、その直前の計算期間末日の翌日から当該信託終了日までを計算期間とします。信託受託者は、受益者に対し、各計算期間に対応する信託収益から信託費用、積立金、保険料及び修繕費、信託報酬等を差し引いた残金を交付します。ただし、信託受託者は、一定の金額を信託勘定内に留保できる場合があります。
(ⅶ)信託の終了と信託財産の交付
信託は、各信託契約に定める信託期間の満了及び解除権の行使、並びに信託不動産の全部の処分が完了し、売却代金全額を受領した場合に終了します。信託受託者は、信託期間の満了により信託契約が終了した場合、信託財産を現状有姿のまま受益者に交付します。また、信託財産に属する金銭(信託不動産の全部を処分した場合における売却代金を含みます。)から信託費用等を控除して受益者に交付します。
(ⅷ)信託受益権の譲渡制限
受益者は、信託受託者の事前の承諾を得た場合を除き、信託受益権を譲渡、質入れ、担保供与その他の方法により処分することができません。
(ⅸ)信託報酬
信託不動産を処分する際には別途処分報酬を信託受託者に支払いますが、処分報酬の額は、当該処分に対する信託受託者の関与度、処分価格等により決定します。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
