訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第40期(2023/04/01-2023/09/30)
③【その他投資資産の主要なもの】
A.投資資産である不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産の概要及び価額と投資比率
下記の表は、2023年9月30日現在における本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託の信託財産である不動産(以下、「本件不動産」といいます。)の概要を一覧表にまとめたものです。本件不動産は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
(注1)「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用(売買手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、アルカセントラルについては、売買契約書に記載された売買価格合計16,400百万円から、売主から承継した管理組合の修繕積立金合計1,008百万円を控除した金額を記載しています。また、大手町ファーストスクエアについては、売買契約書に記載された売買価格から、譲渡済の持分55%相当額を控除した金額を記載しています。
(注2)「投資比率」及び「地域区分毎の投資比率」は、本投資法人の取得価格の総額に対する当該資産の取得価格の比率をいい、小数点第2位を四捨五入しています。
(注3)「期末算定価額」は、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所、株式会社谷澤総合鑑定所又はJLL森井鑑定株式会社作成の「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しています。各物件の期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、以下のとおりです。
一般財団法人日本不動産研究所:大手町ファーストスクエア、横浜プラザビル
大和不動産鑑定株式会社 :平河町森タワー、アークヒルズ 仙石山森タワー、アルカセントラル、品川シーサイドウエストタワー、淀屋橋フレックスタワー
株式会社中央不動産鑑定所 :楽天クリムゾンハウス青山、明治安田生命さいたま新都心ビル、THE PEAK SAPPORO
株式会社谷澤総合鑑定所 :豊洲プライムスクエア、明治安田生命大阪御堂筋ビル
JLL森井鑑定株式会社 :グローバル・ワン名古屋伏見
(注4)2023年9月30日現在、上記資産に関して担保設定はなされていません。
B.鑑定評価書の概要
(注)「不動産鑑定評価額」は、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所株式会社、谷澤総合鑑定所又はJLL森井鑑定株式会社が作成した2023年9月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づき、記載しています。
C.個別資産の概要
個別の不動産に関する概要は以下のとおりです。かかる概要は、登記簿等及び投資対象不動産に関して実施された法務調査並びに建物等に対して実施された建物状況調査等に基づき記載しています。なお記載内容は、原則として、2023年9月30日現在の情報を基準としています。
<物件名称 大手町ファーストスクエア>
(注1)本物件の所有形態については、後記「大手町ファーストスクエア権利関係概念図」をご参照ください。
(注2)共用・共有部分についての建物管理業務等を区分所有者より受託しています。
(注3)専有部分についてのテナント管理業務等を信託受託者より受託しています。
大手町ファーストスクエア 権利関係概念図
(建物概念図)
(敷地概念図)
(※1)本投資法人の所有形態
(※2)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。なお、本書の日付現在において、本投資法人は当該不動産信託受益権の準共有持分の45%を保有しています。
<物件名称 平河町森タワー>
(注1)土地については敷地権が設定されており、信託受託者はそのうちの100,000,000分の41,045,675の共有持分を有しています。
(注2)建物の所有形態については、後記「平河町森タワー建物概念図」をご参照ください。
(注3)取得対象部分は、平河町森タワー管理規約に定める全体共有持分の約26.2%、平河町森タワー事務所部会管理規約に定める事務所共用持分の約51.9%に相当します。
平河町森タワー 建物概念図
(※1)本投資法人持分
(※2)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 楽天クリムゾンハウス青山>
(注1)容積率/建ぺい率は全物件「指定容積率/指定建ぺい率」に記載統一のため、今期より変更しています。
(注2)建物は地上17階地下2階のオフィス棟(名称:楽天クリムゾンハウス青山)と地上8階地下2階の住宅棟(全12戸)(名称:南青山ガーデンコート)から構成されていますが、登記上は1棟の建物になっています。
<物件名称 アークヒルズ 仙石山森タワー>
(注1)土地については敷地権が設定されており、信託受託者はそのうちの100,000,000分の4,964,850の共有持分を有しています。
(注2)当期より用途地域が「第2種住居地域、第2種中高層住居専用地域」から「第2種住居地域」へ変更されています。
(注3)建物の所有形態については、後記「アークヒルズ 仙石山森タワー建物概念図」をご参照ください。
(注4)取得対象部分は、管理組合の管理規約に定める全体共有持分の約5.6%に相当します。
アークヒルズ 仙石山森タワー 建物概念図
(※3)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 アルカセントラル>
(注1)取得価格は、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない金額(売買契約書等に記載された価格合計)16,400百万円から、売主から承継した管理組合の修繕積立金合計1,008百万円を控除した金額を記載しています。
(注2)土地については敷地権が設定されており、信託受託者はそのうちの100,000,000分の20,383,318の共有持分を有しています。
(注3)建物の所有形態については、後記「アルカセントラル建物概念図」をご参照ください。
(注4)登記上の一棟の建物に、アルカセントラルの他、東武ホテル、トリフォニーホール、アルカウェストの各棟が含まれます。
(注5)取得対象部分は、管理組合の管理規約に基づく第3街区全体共有持分の約20.4%、アルカセントラル棟共有持分の約57.8%に相当します。
(注6)管理規約に定める建物の共用部分、共用設備等についての管理に関する業務を区分所有者より受託しています。
(注7)専有部分についてのテナント管理業務等を信託受託者より受託しています。
アルカセントラル 建物概念図
(※1)本投資法人持分
(※2)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 豊洲プライムスクエア>
(注1)容積率/建ぺい率は全物件「指定容積率/指定建ぺい率」に記載統一のため、今期より変更しています。
(注2)延床面積については主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。
<物件名称 品川シーサイドウエストタワー>
<物件名称 横浜プラザビル>
<物件名称 明治安田生命さいたま新都心ビル>
<物件名称 グローバル・ワン名古屋伏見>
<物件名称 明治安田生命大阪御堂筋ビル>
<物件名称 淀屋橋フレックスタワー>
<物件名称 THE PEAK SAPPORO>
D.個別不動産等の損益状況
第40期(自 2023年4月1日 至 2023年9月30日)
(単位:百万円)
(注)当該不動産の共同事業者からの承諾を得られていないため、開示を差し控えています。
E.運用資産への資本的支出
(イ)資本的支出の予定
本件不動産に関し、2023年9月30日現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
(ロ)当期中に行った資本的支出
投資した不動産等において、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は467,874千円であり、当期費用に区分された修繕費118,843千円と合わせ、合計586,717千円の工事を実施しています。
(ハ)長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
(注1)第36期の積立金取り崩しは、アルカセントラルの共用部リニューアル工事及び専有部LED化工事の支払に充当するためのものです。
(注2)第37期の積立金取り崩しは、楽天クリムゾンハウス青山、アルカセントラル、明治安田生命大阪御堂筋ビル及び淀屋橋フレックスタワーの資本的支出に充当するためのものです。
(注3)第38期の積立金取り崩しは、大手町ファーストスクエア、平河町森タワー、楽天クリムゾンハウス青山、アルカセントラル、明治安田生命さいたま新都心ビル、明治安田生命大阪御堂筋ビル及び淀屋橋フレックスタワーの資本的支出に充当するためのものです。
F.エンジニアリングレポート及び地震リスク調査報告書の概要
本投資法人が当期末現在において保有する物件に係るエンジニアリングレポート及び地震リスク調査報告書の概要は、以下のとおりです。
(注1)個別の投資対象不動産毎に、当該敷地及び周辺の状況、建物の構造・内外装・各種設備の状況、修繕費用等の算出、再調達価格の算出、建物の有害物質含有・土壌環境等の調査、遵法性等に関する調査を調査会社に委託し報告を受けています。ただし、報告内容については、委託調査会社の意見に過ぎず内容の正確性については保証されていません。
(注2)当期末現在保有している個別の投資対象不動産毎に、応用アール・エム・エス株式会社により地震リスク分析報告書が作成されています。ただし、本地震リスク分析報告書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
(注3)個別物件のPML(Probable Maximum Loss:予想最大損失率)とは、建物に最大級の被害を与える地震として再現期間475年の地震を設定し、その地震動の強さから評価した各建物の地震被害による損失率(損失額/建物の再調達価格)と定義されます。ただし、PML値には、機器、家具、在庫品、水又は火災による被害、被災者に対する補償、休業による損失等は考慮されていません。
ポートフォリオのPML評価では、複数の建物における地震による相関性を考慮して、ある震源位置で再現期間475年の地震が発生した場合に、ポートフォリオを構成する建物に同時に発生する損失額の総和から全体での損失率(損失総額/全建物の再調達価格)を求め、その最大値をポートフォリオのPML値としています。
なお、本投資法人が投資する不動産及び信託不動産については、本地震リスク分析報告書の結果を踏まえ、地震保険は付保しない方針です。
(注4)長期修繕の費用を開示することについて関係者からの承諾が得られていないため、記載していません。
(注5)準共有持分50%に相当する金額を記載しています。
(注6)共有持分50%に相当する金額を記載しています。
(注7)上記の13物件から大手町ファーストスクエアを除いた12物件のポートフォリオPML値は1.8%です。
G.テナント等の概要
(イ)個別不動産に関する賃貸状況の概要
(2023年9月30日現在)
(注1)「対総不動産賃貸事業収益比率」は、小数点第2位を四捨五入しています。
(注2)信託受託者と森ビル株式会社との間の建物賃貸借契約はパススルー型のため、エンドテナント総数を記載しています。
(注3)信託受託者と森ビル株式会社との間の建物賃貸借契約はパススルー型のため、共同運用区画のエンドテナント総数を記載しています。
(注4)信託受託者と三菱地所プロパティマネジメント株式会社との間の建物賃貸借契約はパススルー型のため、エンドテナント総数を記載しています。
(注5)「テナント総数」の合計は、同一テナントが複数の物件に入居している場合には、1テナントとして算出しています。以下、同様です。
(ロ)稼働率推移
2023年9月末までの直近5年間の各期末日現在の稼働率等の推移は以下のとおりです。
H.主要な不動産の物件に関する情報
本件不動産のうち、当期の不動産賃貸事業収益の合計10%以上を占める物件は、以下のとおりです。
(2023年9月30日現在)
I.主要テナントに関する情報
不動産関連資産に係る主要テナント(当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるものをいいます。)の概要は、以下のとおりです。
(2023年9月30日現在)
(注1)「業種名」は、総務省統計局の日本標準産業分類に基づいて分類しております。
(注2)「総賃貸面積の合計に占める割合」は小数点第2位を四捨五入しております。
(注3)年間賃料、敷金・保証金を開示することについてテナントからの承諾が得られていないため、記載しておりま
せん。
J.不動産信託受益権の概要
不動産信託受益権の内容
(2023年9月30日現在)
(注1)信託契約変更後の信託期間を記載しています。
A.投資資産である不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産の概要及び価額と投資比率
下記の表は、2023年9月30日現在における本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託の信託財産である不動産(以下、「本件不動産」といいます。)の概要を一覧表にまとめたものです。本件不動産は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。
| 地域区分 | 物件 番号 | 物件名称 | 資産の 種類 | 取得価格 (百万円) (注1) | 投資比率 (注2) | 地域区分毎の投資比率 (注2) | 貸借対照 表計上額 (百万円) | 期末算定 価額 (百万円)(注3) |
| 東京 都心 5区 | 1 | 大手町 ファーストスクエア | 信託 不動産 | 10,572 | 5.0% | 34.0% | 10,437 | 11,250 |
| 2 | 平河町森タワー | 信託 不動産 | 18,200 | 8.6% | 16,750 | 24,200 | ||
| 3 | 楽天クリムゾンハウス 青山 | 信託 不動産 | 35,000 | 16.5% | 34,210 | 37,400 | ||
| 4 | アークヒルズ 仙石山森タワー | 信託 不動産 | 8,423 | 4.0% | 7,761 | 11,100 | ||
| その他 東京 都内 23区 | 5 | アルカセントラル | 信託 不動産 | 15,391 | 7.2% | 22.8% | 15,814 | 18,000 |
| 6 | 豊洲プライムスクエア | 信託 不動産 | 21,000 | 9.9% | 20,584 | 24,700 | ||
| 7 | 品川シーサイド ウエストタワー | 信託 不動産 | 12,000 | 5.6% | 11,783 | 13,350 | ||
| 東京 周辺 都市部 | 8 | 横浜プラザビル | 信託 不動産 | 17,950 | 8.4% | 19.1% | 16,360 | 22,100 |
| 9 | 明治安田生命 さいたま新都心ビル | 信託 不動産 | 22,700 | 10.7% | 17,839 | 23,700 | ||
| その他 3大 都市圏 | 10 | グローバル・ワン 名古屋伏見 | 信託 不動産 | 17,300 | 8.1% | 16.2% | 17,477 | 18,300 |
| 11 | 明治安田生命 大阪御堂筋ビル | 不動産 | 9,200 | 4.3% | 9,552 | 11,300 | ||
| 12 | 淀屋橋 フレックスタワー | 信託 不動産 | 7,834 | 3.7% | 6,250 | 8,350 | ||
| 3大 都市圏 以外の 政令指定 都市 | 13 | THE PEAK SAPPORO | 信託 不動産 | 17,000 | 8.0% | 8.0% | 16,976 | 17,000 |
| 計 | - | 212,572 | 100.0% | 100.0% | 201,799 | 240,750 | ||
(注1)「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用(売買手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、アルカセントラルについては、売買契約書に記載された売買価格合計16,400百万円から、売主から承継した管理組合の修繕積立金合計1,008百万円を控除した金額を記載しています。また、大手町ファーストスクエアについては、売買契約書に記載された売買価格から、譲渡済の持分55%相当額を控除した金額を記載しています。
(注2)「投資比率」及び「地域区分毎の投資比率」は、本投資法人の取得価格の総額に対する当該資産の取得価格の比率をいい、小数点第2位を四捨五入しています。
(注3)「期末算定価額」は、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所、株式会社谷澤総合鑑定所又はJLL森井鑑定株式会社作成の「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しています。各物件の期末算定価額を算出した不動産鑑定機関は、以下のとおりです。
一般財団法人日本不動産研究所:大手町ファーストスクエア、横浜プラザビル
大和不動産鑑定株式会社 :平河町森タワー、アークヒルズ 仙石山森タワー、アルカセントラル、品川シーサイドウエストタワー、淀屋橋フレックスタワー
株式会社中央不動産鑑定所 :楽天クリムゾンハウス青山、明治安田生命さいたま新都心ビル、THE PEAK SAPPORO
株式会社谷澤総合鑑定所 :豊洲プライムスクエア、明治安田生命大阪御堂筋ビル
JLL森井鑑定株式会社 :グローバル・ワン名古屋伏見
(注4)2023年9月30日現在、上記資産に関して担保設定はなされていません。
B.鑑定評価書の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価会社 | 不動産 鑑定 評価額 (百万円) (注) | 鑑定評価書の概要 | ||||
| 直接還元法 | DCF法 | |||||||
| 価格 (百万円) | 還元 利回り | 価格 (百万円) | 割引率 | 最終還元 利回り | ||||
| 1 | 大手町 ファーストスクエア | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 11,250 | 11,205 | 2.6% | 11,250 | 2.2% | 2.6% |
| 2 | 平河町森タワー | 大和不動産鑑定 株式会社 | 24,200 | 24,900 | 3.1% | 23,900 | 2.9% | 3.3% |
| 3 | 楽天クリムゾンハウス 青山 | 株式会社 中央不動産鑑定所 | 37,400 | 33,100 | 3.0% | 39,200 | 2.9% | 3.0% |
| 4 | アークヒルズ 仙石山森タワー | 大和不動産鑑定 株式会社 | 11,100 | 11,400 | 3.1% | 10,900 | 2.9% | 3.3% |
| 5 | アルカセントラル | 大和不動産鑑定 株式会社 | 18,000 | 18,300 | 3.8% | 17,800 | 3.6% | 4.0% |
| 6 | 豊洲プライムスクエア | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 24,700 | 25,500 | 3.4% | 24,400 | 3.5% | 3.6% |
| 7 | 品川シーサイド ウエストタワー | 大和不動産鑑定 株式会社 | 13,350 | 13,500 | 3.9% | 13,250 | 3.7% | 4.1% |
| 8 | 横浜プラザビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 22,100 | 22,200 | 3.5% | 21,900 | 3.2% | 3.6% |
| 9 | 明治安田生命 さいたま新都心ビル | 株式会社 中央不動産鑑定所 | 23,700 | 21,350 | 4.4% | 24,700 | 4.2% | 4.5% |
| 10 | グローバル・ワン 名古屋伏見 | JLL森井鑑定 株式会社 | 18,300 | 18,300 | 4.0% | 18,200 | 3.5% | 3.8% |
| 11 | 明治安田生命 大阪御堂筋ビル | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 11,300 | 11,600 | 3.5% | 11,200 | 3.6% | 3.7% |
| 12 | 淀屋橋 フレックスタワー | 大和不動産鑑定 株式会社 | 8,350 | 8,290 | 4.0% | 8,380 | 3.8% | 4.2% |
| 13 | THE PEAK SAPPORO | 株式会社 中央不動産鑑定所 | 17,000 | 17,500 | 3.6% | 16,800 | 3.4% | 3.8% |
| ポートフォリオ全体 | 240,750 | 237,145 | - | 241,880 | - | - | ||
(注)「不動産鑑定評価額」は、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所株式会社、谷澤総合鑑定所又はJLL森井鑑定株式会社が作成した2023年9月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づき、記載しています。
C.個別資産の概要
個別の不動産に関する概要は以下のとおりです。かかる概要は、登記簿等及び投資対象不動産に関して実施された法務調査並びに建物等に対して実施された建物状況調査等に基づき記載しています。なお記載内容は、原則として、2023年9月30日現在の情報を基準としています。
| 特定資産の概要 |
| ・「所在地(住居表示)」は、住居表示を記載しています。住居表示のない場合には登記簿に記載の代表的な建物所在地又は登記簿に記載の代表的な地番を記載しています。 ・「面積」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、登記簿上に表示されているものを記載しています。 ・「用途地域」については、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。 ・「用途」については、登記簿上に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。 ・「PM(プロパティ・マネジメント)会社」については、当該物件について、2023年9月30日現在において不動産管理業務を受託している会社を記載しています。 |
| 特記事項 |
| ・特記事項の記載については、投資対象不動産の権利関係や利用等で重要と考えられること、また評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられることに関して、原則として次の分類により記載しています。 「不動産に関する行政法規」、「権利形態等」、「共有者・区分所有者との取り決め」 |
<物件名称 大手町ファーストスクエア>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 取得価格 | 10,572百万円 | 取得年月日 | 2003年12月25日 | |
| 所在地 | 東京都千代田区大手町一丁目5番1号 | |||
| 土地 | 所有形態 (注1) | 所有権 | 用途地域 | 商業地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 10,998.97㎡ うち対象敷地面積 1,088.61㎡ | 容積率/建ぺい率 | 1300% / 80% | |
| 建物 | 所有形態 (注1) | 区分所有権 区分所有権の共有 | 用途 | 事務所・店舗 |
| 延床面積 | 一棟全体の延床面積 141,228.06㎡ 対象専有面積 9,235.43㎡ | 建築時期 | 第1期:ウエストタワー 1992年2月 第2期:イーストタワー 1998年2月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下5階付23階建 | |||
| 設計会社 | 日本電信電話株式会社一級建築士事務所 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社一級建築士事務所 | |||
| 施工会社 | 竹中工務店他共同企業体 | |||
| PM会社 | 株式会社大手町ファーストスクエア(注2)、ジョーンズ ラング ラサール株式会社(注3) | |||
| 特記事項 | ||||
| 《不動産に関する行政法規》 大手町ファーストスクエアは、土地所有者等により一体開発のうえ建築された建物であり、建替え等の場合、現所有者が所有する3筆の敷地のみでは同種・同規模の建物は建築できません。なお、大手町ファーストスクエアは総合設計制度(建築基準法第59条の2。以下、「総合設計制度」といいます。)によって、公開空地を設ける等の条件が付されたうえ、容積率が緩和され建設されています。 本物件は、区分所有建物の所有権及び共有持分並びに区分所有建物の敷地の一部(所有権)です。 《共有者・区分所有者との取り決め》 1.大手町ファーストスクエアに関し、区分所有者間の基本協定により取り決められている事項は、大要以下のとおりです。 ・敷地は区分所有者(三菱UFJ信託銀行株式会社、東日本電信電話株式会社、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、東京海上日動火災保険株式会社及び公共建物株式会社)の各自の所有とし、相互に無償で相手方の敷地を使用できることが定められています。 ・本物件を譲渡する場合は、建物と敷地の分離処分は認められず、譲受者に本協定により生じる権利義務の一切を引き継がせることになっています。 ・上記区分所有者は、その保有する区分所有権のうち自己所有の部分及び各自の敷地を第三者に譲渡しようとする場合には、他の区分所有者へ条件を示し、他の区分所有者が買受けを希望した場合は、他の第三者に優先してその者に譲渡しなければなりません。 2.当該基本協定に基づき、本投資法人が前信託受益者から本物件が裏付けとなった信託受益権を購入するにあたり、前信託受益者は他の区分所有者へ優先先買に関する条件を事前に提示し、他の区分所有者から本投資法人への譲渡の了解を得ています。 3.大手町ファーストスクエアについては、不動産信託受益権の準共有持分を、2022年12月6日に25%、2023年9月25日に30%、2024年3月25日に30%、同年9月25日に10%、同年10月23日に5%を、それぞれ譲渡し又は譲渡することが予定されており、当該分割譲渡が完了するまでの間、買主と信託受益権を準共有することになることから、本投資法人、買主である他の準共有者と信託受託者の間で譲渡予定物件の管理・運営を円滑にすること及び準共有持分の譲渡の際の手続等を規定することを目的に準共有者間協定が締結されています。当該準共有者間協定には、他の準共有者に優先して譲渡の申し出を行うこと、他の準共有者の承諾なく第三者に譲渡、担保設定等が行えないこと、第三者と交渉をする場合でも一定の期間・条件のもと他の準共有者は優先買取権を持つこと、分割請求の禁止等が定められています。なお、当該不動産信託受益権の他の準共有者はダイビル株式会社1社です。 | ||||
(注1)本物件の所有形態については、後記「大手町ファーストスクエア権利関係概念図」をご参照ください。
(注2)共用・共有部分についての建物管理業務等を区分所有者より受託しています。
(注3)専有部分についてのテナント管理業務等を信託受託者より受託しています。
大手町ファーストスクエア 権利関係概念図
(建物概念図)
(敷地概念図)
(※1)本投資法人の所有形態
(※2)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。なお、本書の日付現在において、本投資法人は当該不動産信託受益権の準共有持分の45%を保有しています。
<物件名称 平河町森タワー>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 取得価格 | 18,200百万円 | 取得年月日 | 2011年3月1日 | |
| 所在地 | 東京都千代田区平河町二丁目16番1号 | |||
| 土地 | 所有形態 (注1) | 敷地権 (所有権の共有持分) | 用途地域 | 商業地域、第2種住居地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 5,592.19㎡ | 容積率/建ぺい率 | 700% / 80% | |
| 建物 | 所有形態 (注2) | 区分所有権 | 用途 | 事務所・店舗 |
| 延床面積 | 一棟全体の延床面積 51,094.82㎡ 対象専有面積(注3) 9,817.52㎡ | 建築時期 | 2009年12月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付24階建 | |||
| 設計会社 | 大成建設株式会社一級建築士事務所 | |||
| 施工会社 | 大成建設株式会社 | |||
| PM会社 | 森ビル株式会社 | |||
| 特記事項 | ||||
| 《共有者・区分所有者との取り決め》 平河町森タワーの各専有部分を所有する区分所有者は、平河町森タワー管理組合を構成しており、管理規約が定められています。また、事務所及び店舗に係る各専有部分を所有する区分所有者は、平河町森タワー事務所部会を併せて構成しており、事務所部会管理規約が定められています。 | ||||
(注1)土地については敷地権が設定されており、信託受託者はそのうちの100,000,000分の41,045,675の共有持分を有しています。
(注2)建物の所有形態については、後記「平河町森タワー建物概念図」をご参照ください。
(注3)取得対象部分は、平河町森タワー管理規約に定める全体共有持分の約26.2%、平河町森タワー事務所部会管理規約に定める事務所共用持分の約51.9%に相当します。
平河町森タワー 建物概念図
(※1)本投資法人持分
(※2)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 楽天クリムゾンハウス青山>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 取得価格 | 35,000百万円 | 取得年月日 | 2005年10月21日 | |
| 所在地 | 東京都港区南青山二丁目6番21号 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 用途地域 | 商業地域、第2種住居地域 |
| 面積 | 3,039.08㎡ | 容積率/建ぺい率(注1) | 700% / 80% | |
| 建物 | 所有形態 (注2) | 所有権 | 用途 | 事務所・共同住宅・駐車場・店舗 |
| 延床面積 | 20,958.79㎡ | 建築時期 | 2003年5月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付17階建 | |||
| 設計会社 | 株式会社日建設計 | |||
| 施工会社 | 鹿島建設他共同企業体 | |||
| PM会社 | 森ビル株式会社 | |||
| 特記事項 | ||||
| 《不動産に関する行政法規》 本物件は、住宅棟と共に一団地認定(建築基準法第86条。以下、「一団地認定」といいます。)、かつ総合設計制度によって、公開空地を設ける等の条件が付されたうえ、容積率が約65%緩和され建設されています。 | ||||
(注1)容積率/建ぺい率は全物件「指定容積率/指定建ぺい率」に記載統一のため、今期より変更しています。
(注2)建物は地上17階地下2階のオフィス棟(名称:楽天クリムゾンハウス青山)と地上8階地下2階の住宅棟(全12戸)(名称:南青山ガーデンコート)から構成されていますが、登記上は1棟の建物になっています。
<物件名称 アークヒルズ 仙石山森タワー>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 取得価格 | 8,423百万円 | 取得年月日 | 2012年11月20日 | |
| 所在地 | 東京都港区六本木一丁目9番10号 | |||
| 土地 | 所有形態 (注1) | 敷地権 (所有権の共有持分) | 用途地域(注2) | 第2種住居地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 15,367.75㎡ | 容積率/建ぺい率 | 400% / 60% | |
| 建物 | 所有形態 (注3) | 区分所有権 | 用途 | 事務所 |
| 延床面積 | 一棟全体の延床面積 140,667.09㎡ 対象専有面積(注4) 3,888.23㎡ | 建築時期 | 2012年8月 | |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下4階付47階建 | |||
| 設計会社 | 森ビル株式会社一級建築士事務所 | |||
| 施工会社 | 株式会社大林組 | |||
| PM会社 | 森ビル株式会社 | |||
| 特記事項 | ||||
| 《共有者・区分所有者との取り決め》 森ビル株式会社を含む32階から47階までの区分所有者との間で、区分所有者間協定を締結し、32階から47階までの16フロア(「共同運用区画」といいます。)から生じる収支を面積に基づく事業比率に応じて分配する仕組み(「共同運用」といいます。)となっています。なお、2015年11月30日までの賃料収入は、共同運用の対象外でした。 | ||||
(注1)土地については敷地権が設定されており、信託受託者はそのうちの100,000,000分の4,964,850の共有持分を有しています。
(注2)当期より用途地域が「第2種住居地域、第2種中高層住居専用地域」から「第2種住居地域」へ変更されています。
(注3)建物の所有形態については、後記「アークヒルズ 仙石山森タワー建物概念図」をご参照ください。
(注4)取得対象部分は、管理組合の管理規約に定める全体共有持分の約5.6%に相当します。
アークヒルズ 仙石山森タワー 建物概念図
| (※1)本投資法人持分 | (※2)本投資法人持分以外の共同運用区画 |
 | |
(※3)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 アルカセントラル>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 取得価格(注1) | 15,391百万円 | 取得年月日 | ①2014年3月28日 ②2014年5月30日 | |
| 所在地 | 東京都墨田区錦糸一丁目2番1号 | |||
| 土地 | 所有形態 (注2) | 敷地権 (所有権の共有持分) | 用途地域 | 商業地域 |
| 面積 | 敷地面積 18,100.41㎡ (第3街区全体) | 容積率/建ぺい率 | 700% / 80% | |
| 建物 | 所有形態 (注3) | 区分所有権 | 用途 | 事務所 |
| 延床面積 | 4棟全体の延床面積 (注4) 163,834.24㎡ アルカセントラルの延床面積 49,753.92㎡(竣工図) うち取得対象専有面積(注5) 15,595.38㎡ | 建築時期 | 1997年3月 | |
| 構造 | (4棟全体) 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付24階建 (アルカセントラル) 鉄骨造一部鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階地上22階建塔屋1階 (竣工図) | |||
| 設計会社 | 株式会社日建設計 | |||
| 施工会社 | 竹中・鹿島・大林・戸田・フジタ・多田・不二・東武谷内田建設共同企業体 | |||
| PM会社 | 株式会社アルカタワーズ(注6)、シービーアールイー株式会社(注7) | |||
| 特記事項 | ||||
| 《区分所有者との取り決め》 1.アルカセントラルの各専有部分を所有する区分所有者は、錦糸町第3街区管理組合及びその下部組織としての同4棟管理組合、さらにその下部組織としての同アルカセントラル管理組合を構成しており、これら全ての組合に共通する規約として、錦糸町第3街区管理規約が定められています。 2.区分所有者が専有部分を譲渡しようとするときは、管理者に対して書面により譲渡条件を申し出なければなりません。申し出を受けた管理者は他の区分所有者に対して譲渡が予定されている旨を通知し、譲受人を募るものとされています。 | ||||
(注1)取得価格は、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない金額(売買契約書等に記載された価格合計)16,400百万円から、売主から承継した管理組合の修繕積立金合計1,008百万円を控除した金額を記載しています。
(注2)土地については敷地権が設定されており、信託受託者はそのうちの100,000,000分の20,383,318の共有持分を有しています。
(注3)建物の所有形態については、後記「アルカセントラル建物概念図」をご参照ください。
(注4)登記上の一棟の建物に、アルカセントラルの他、東武ホテル、トリフォニーホール、アルカウェストの各棟が含まれます。
(注5)取得対象部分は、管理組合の管理規約に基づく第3街区全体共有持分の約20.4%、アルカセントラル棟共有持分の約57.8%に相当します。
(注6)管理規約に定める建物の共用部分、共用設備等についての管理に関する業務を区分所有者より受託しています。
(注7)専有部分についてのテナント管理業務等を信託受託者より受託しています。
アルカセントラル 建物概念図
(※1)本投資法人持分
(※2)本投資法人が直接保有する資産は不動産信託受益権であるため、所有権者は不動産信託受託者の三菱UFJ信託銀行株式会社です。
<物件名称 豊洲プライムスクエア>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 取得価格 | 21,000百万円 | 取得年月日 | 2019年4月18日 | |
| 所在地 | 東京都江東区豊洲五丁目6番36号 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 (信託受益権の 準共有持分50%) | 用途地域 | 準工業地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 10,254.91㎡ | 容積率/建ぺい率 (注1) | 400% / 60% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 (信託受益権の 準共有持分50%) | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 |
| 延床面積(注2) | 一棟全体の延床面積 41,741.18㎡ | 建築時期 | 2010年8月 | |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根12階建 | |||
| 設計会社 | 清水建設株式会社一級建築士事務所 | |||
| 施工会社 | 清水建設株式会社 | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | |||
| 特記事項 | ||||
| 《不動産に関する行政法規》 本物件は、総合設計制度によって、公開空地を設ける等の条件が付されたうえ容積率が約70%緩和され建設されています。 《共有者との取り決め》 1.本物件の不動産信託受益権の他の準共有者は合同会社TPS1社です。 2.他の準共有者と信託受託者の間では本物件の管理・運営を円滑にすること及び準共有持分の譲渡の際の手続等を規定することを目的に準共有者間協定が締結されています。当該準共有者間協定には、他の準共有者に優先して譲渡の申し出を行うこと、他の準共有者の承諾なく第三者に譲渡、担保設定等が行えないこと、第三者と交渉をする場合でも一定の期間・条件のもと他の準共有者は優先買取権を持つこと、分割請求の禁止等が定められています。 | ||||
(注1)容積率/建ぺい率は全物件「指定容積率/指定建ぺい率」に記載統一のため、今期より変更しています。
(注2)延床面積については主たる建物と附属建物の延床面積の合計を記載しています。
<物件名称 品川シーサイドウエストタワー>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 取得価格 | 12,000百万円 | 取得年月日 | 2017年3月24日 | |
| 所在地 | 東京都品川区東品川四丁目12番2号 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 (信託受益権の 準共有持分50%) | 用途地域 | 準工業地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 5,935.08㎡ | 容積率/建ぺい率 | 300% / 60% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 (信託受益権の 準共有持分50%) | 用途 | 事務所・駐車場 |
| 延床面積 | 一棟全体の延床面積 38,645.33㎡ | 建築時期 | 2004年8月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付18階建 | |||
| 設計会社 | 鹿島建設株式会社一級建築士事務所 | |||
| 施工会社 | 鹿島建設株式会社 | |||
| PM会社 | ジョーンズ ラング ラサール株式会社 | |||
| 特記事項 | ||||
| 《不動産に関する行政法規》 本物件は、東品川四丁目地区地区計画区域、再開発促進地区のA街区に該当しており、一団地認定により、建築物等の用途や形態又は色彩その他意匠等の制限が付されたうえ容積率が約300%緩和され建設されています。 《共有者との取り決め》 1.本物件の不動産信託受益権の他の準共有者は明治安田生命保険相互会社1社です。 2.他の準共有者と信託受託者の間では本物件の管理・運営を円滑にすること及び準共有持分の譲渡の際の手続等を規定することを目的に準共有者間協定が締結されています。当該準共有者間協定には、他の準共有者に優先して譲渡の申し出を行うこと、他の準共有者の承諾なく第三者に譲渡、担保設定等が行えないこと、第三者と交渉をする場合でも一定の期間・条件のもと他の準共有者は優先買取権を持つこと、分割請求の禁止等が定められています。 | ||||
<物件名称 横浜プラザビル>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 取得価格 | 17,950百万円 | 取得年月日 | 2014年8月1日 | |
| 所在地 | (登記上の建物の表示)神奈川県横浜市神奈川区金港町2番地6 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 用途地域 | 工業地域 |
| 面積 | 2,720.30㎡ | 容積率/建ぺい率 | 200% / 60% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 |
| 延床面積 | 19,968.20㎡ | 建築時期 | 2010年2月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建 | |||
| 設計会社 | 株式会社竹中工務店一級建築士事務所 | |||
| 施工会社 | 株式会社竹中工務店 | |||
| PM会社 | 三井不動産ビルマネジメント株式会社 | |||
| 特記事項 | ||||
| 《不動産に関する行政法規》 本物件は、ヨコハマポートサイド地区計画区域内の容積率の緩和認定によって、文化・芸術関連施設及びオープンスペースを設け、適正に維持管理する等の条件が付されたうえ容積率が約500%緩和され建設されています。 | ||||
<物件名称 明治安田生命さいたま新都心ビル>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 取得価格 | 22,700百万円 | 取得年月日 | 2007年4月25日 | |
| 所在地 | (登記上の建物の表示)埼玉県さいたま市中央区新都心11番地2 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 (共有持分50%) | 用途地域 | 商業地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 7,035.05㎡ | 容積率/建ぺい率 | 800% / 80% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 (共有持分50%) | 用途 | 事務所・駐車場・店舗 |
| 延床面積 | 一棟全体の延床面積 78,897.42㎡ | 建築時期 | 2002年3月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付35階建 | |||
| 設計会社 | 株式会社日建設計 | |||
| 施工会社 | 鹿島建設他共同企業体 | |||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | |||
| 特記事項 | ||||
| 《不動産に関する行政法規》 1.本物件は、1998年12月28日付再開発地区計画の変更及び首都高速道路に伴う重複利用地区を事由に建築基準法第68条の5第1号により、容積率が約196%緩和され建築されています。 2.本物件は、1990年12月付県道高速浦和戸田線の路線認定及び本物件との整合を事由に建築基準法第44条第1項第3号による道路内の建築制限緩和の認定を埼玉県知事から受けています。 3.本物件は、1990年12月付県道高速浦和戸田線の路線認定及び本物件との整合(立体道路制度の適用)を事由に都市計画法第65条第1項の許可を埼玉県浦和土木事務所から受けています。 4.本物件が存する地区は、さいたま新都心4街区の交通広場及び歩行者自由通路に関して、その整備目的に則した管理運営を実現するため、「さいたま新都心4街区の交通広場及び歩行者自由通路の管理運営に関する基本協定」が定められており、交通広場に関しては、「さいたま新都心4街区の交通広場の管理運営に関する基本協定」に基づき施設維持義務が定められています。 《権利形態等》 本物件の敷地のうち南側の一部(1,902.60㎡)に高速道路の道路用地のための地上権が、北東側・南側の一部(149.01㎡)に立体横断施設(歩行者自由通路)のための地上権が設定されています。 《共有者との取り決め》 1.本物件の他の共有者は明治安田生命保険相互会社1社です。 2.他の共有者と信託受託者の間では本物件の管理・運営を円滑にすること及び共有持分の譲渡の際の手続等を規定することを目的に共有者間協定が締結されています。当該共有者間協定には、他の共有者に優先して譲渡の申し出を行うこと、他の共有者の承諾なく第三者に譲渡、担保設定等が行えないこと、第三者と交渉をする場合でも一定の期間・条件のもと他の共有者は優先買取権を持つこと、分割請求の禁止等が定められています。 3.他の共有者と信託受託者は連名でPM会社との間でプロパティ・マネジメント業務委託契約を締結し、同社に対して、本物件の管理・運営業務を委託しています。当該プロパティ・マネジメント業務委託契約において、本物件のテナントからの賃料は他の共有者名義の口座に入金された後、当該口座から信託受託者に対して共有持分に係るテナントからの賃貸収入相当分が送金されるものとされ、また、本物件の管理等に要する費用は信託受託者がPM会社名義の口座に入金した後、当該口座からPM会社により当該費用の支払がなされることとなっています。 | ||||
<物件名称 グローバル・ワン名古屋伏見>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 取得価格 | 17,300百万円 | 取得年月日 | 2023年4月28日 | |
| 所在地 | 愛知県名古屋市中区錦一丁目17番1号 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 用途地域 | 商業地域 |
| 面積 | 2,550.37㎡ | 容積率/建ぺい率 | 1000% / 80% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 用途 | 事務所・駐車場 |
| 延床面積 | 23,161.27㎡ | 建築時期 | 1995年3月 | |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根地下2階付12階建 | |||
| 設計会社 | 株式会社竹中工務店 名古屋一級建築士事務所 | |||
| 施工会社 | 株式会社竹中工務店 名古屋支店 | |||
| PM会社 | 清水総合開発株式会社 | |||
| 特記事項 | ||||
| 《賃貸借の概況について》 本物件については、建物賃借人であるテナント1社と普通借家契約を締結しております。 | ||||
<物件名称 明治安田生命大阪御堂筋ビル>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | |||
| 取得価格 | 9,200百万円 | 取得年月日 | 2017年3月24日 | |
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区伏見町四丁目1番1号 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 (共有持分50%) | 用途地域 | 商業地域 |
| 面積 | 全体敷地面積 2,992.26㎡ | 容積率/建ぺい率 | 1000% / 80% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 (共有持分50%) | 用途 | 事務所・店舗・駐車場 |
| 延床面積 | 一棟全体の延床面積 32,997.60㎡ | 建築時期 | 2001年7月 | |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付14階建 | |||
| 設計会社 | 株式会社竹中工務店一級建築士事務所 | |||
| 施工会社 | 竹中工務店他共同企業体 | |||
| PM会社 | 明治安田ビルマネジメント株式会社 | |||
| 特記事項 | ||||
| 《不動産に関する行政法規》 本物件は、総合設計制度によって、公開空地を設ける等の条件が付されたうえ容積率が約79%緩和され建設されています。 《共有者との取り決め》 1.本物件の他の共有者は明治安田生命保険相互会社1社です。 2.他の共有者と本投資法人の間では本物件の管理・運営を円滑にすること及び共有持分の譲渡の際の手続等を規定することを目的に共有者間協定が締結されています。当該共有者間協定には、他の共有者に優先して譲渡の申し出を行うこと、他の共有者の承諾なく第三者に譲渡、担保設定等が行えないこと、第三者と交渉をする場合でも一定の期間・条件のもと他の共有者は優先買取権を持つこと、分割請求の禁止等が定められています。 | ||||
<物件名称 淀屋橋フレックスタワー>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 取得価格 | 7,834百万円 | 取得年月日 | 2008年1月31日 | |
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区高麗橋三丁目3番11号 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 用途地域 | 商業地域 |
| 面積 | 1,692.51㎡ | 容積率/建ぺい率 | 600% / 80% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 用途 | 事務所・駐車場 |
| 延床面積 | 10,997.50㎡ | 建築時期 | 2006年11月 | |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建 | |||
| 設計会社 | 大成建設株式会社一級建築士事務所 | |||
| 施工会社 | 大成建設株式会社 | |||
| PM会社 | 住商ビルマネージメント株式会社 | |||
| 特記事項 | ||||
| 《不動産に関する行政法規》 本物件は、総合設計制度によって、公開空地を設ける等の条件が付されたうえ容積率が約87%緩和され建設されています。 | ||||
<物件名称 THE PEAK SAPPORO>
| 特定資産の概要 | ||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 取得価格 | 17,000百万円 | 取得年月日 | 2022年12月7日 | |
| 所在地(地番) | 北海道札幌市北区北十条西三丁目23番1 | |||
| 土地 | 所有形態 | 所有権 | 用途地域 | 商業地域 |
| 面積 | 2,549.13㎡ | 容積率/建ぺい率 | 400% / 80% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 | 用途 | 事務所・店舗 |
| 延床面積 | 12,823.15㎡ | 建築時期 | 2021年6月 | |
| 構造 | 鉄骨造陸屋根地下1階付9階建 | |||
| 設計会社 | 株式会社竹中工務店 北海道一級建築士事務所 | |||
| 施工会社 | 株式会社竹中工務店 北海道支店 | |||
| PM会社 | 三菱地所プロパティマネジメント株式会社 | |||
| 特記事項 | ||||
| 《不動産に関する行政法規》 本物件は、札幌市拠点型総合設計制度の許可を受けて、オープンスペースを広く一般に開放するとともに、適切に維持管理すること等の条件が付されたうえ、容積率が約106%緩和され建設されています。 | ||||
D.個別不動産等の損益状況
第40期(自 2023年4月1日 至 2023年9月30日)
(単位:百万円)
| 物件名称 | 大手町 ファースト スクエア | 平河町森 タワー | 楽天 クリムゾン ハウス青山 | アークヒルズ 仙石山森 タワー | アルカ セントラル |
| 運用日数 | 183日 | 183日 | 183日 | 183日 | 183日 |
| (A)不動産賃貸事業収益 小計 | 364 | 526 | 904 | 210 | 531 |
| 賃貸事業収入 | (注) | 526 | 904 | 210 | 530 |
| その他賃貸事業収入 小計 | (注) | - | - | - | 1 |
| (B)不動産賃貸事業費用 | 211 | 221 | 389 | 101 | 321 |
| 外部委託費 | (注) | 106 | 78 | 44 | 87 |
| 水道光熱費 | (注) | 10 | 85 | 7 | 53 |
| 公租公課 | (注) | 32 | 95 | 15 | 61 |
| 保険料 | (注) | 0 | 1 | 0 | 2 |
| 修繕費 | (注) | 0 | 24 | 0 | 6 |
| 減価償却費 | (注) | 70 | 104 | 33 | 109 |
| 固定資産除却損 | (注) | - | - | - | - |
| その他賃貸事業費用 | (注) | 0 | 0 | 0 | 0 |
| (C)不動産賃貸事業損益(A-B) | 152 | 305 | 515 | 108 | 209 |
(注)当該不動産の共同事業者からの承諾を得られていないため、開示を差し控えています。
| 物件名称 | 豊洲プライム スクエア | 品川シーサイドウエスト タワー | 横浜プラザ ビル | 明治安田生命 さいたま 新都心ビル | グローバル・ ワン名古屋伏見 |
| 運用日数 | 183日 | 183日 | 183日 | 183日 | 156日 |
| (A)不動産賃貸事業収益 小計 | 459 | 400 | 502 | 973 | 276 |
| 賃貸事業収入 | 459 | 400 | 502 | 973 | 276 |
| その他賃貸事業収入 小計 | - | 0 | - | 0 | - |
| (B)不動産賃貸事業費用 | 200 | 183 | 266 | 434 | 48 |
| 外部委託費 | 40 | 42 | 53 | 90 | 2 |
| 水道光熱費 | 46 | 55 | 43 | 91 | - |
| 公租公課 | 30 | 38 | 32 | 66 | - |
| 保険料 | 0 | 0 | 0 | 2 | 1 |
| 修繕費 | 7 | 3 | 7 | 27 | 15 |
| 減価償却費 | 74 | 43 | 128 | 154 | 28 |
| 固定資産除却損 | - | - | - | 1 | - |
| その他賃貸事業費用 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 |
| (C)不動産賃貸事業損益(A-B) | 259 | 217 | 236 | 539 | 228 |
| 物件名称 | 明治安田生命 大阪御堂筋 ビル | 淀屋橋 フレックス タワー | THE PEAK SAPPORO | ||
| 運用日数 | 183日 | 183日 | 183日 | ||
| (A)不動産賃貸事業収益 小計 | 350 | 278 | 359 | ||
| 賃貸事業収入 | 350 | 278 | 359 | ||
| その他賃貸事業収入 | 0 | - | - | ||
| (B)不動産賃貸事業費用 小計 | 173 | 102 | 139 | ||
| 外部委託費 | 37 | 15 | 19 | ||
| 水道光熱費 | 30 | 22 | 27 | ||
| 公租公課 | 51 | 21 | 19 | ||
| 保険料 | 1 | 0 | 1 | ||
| 修繕費 | 12 | 5 | 0 | ||
| 減価償却費 | 40 | 35 | 71 | ||
| 固定資産除却損 | - | - | - | ||
| その他賃貸事業費用 小計 | 0 | 0 | 0 | ||
| (C)不動産賃貸事業損益(A-B) | 176 | 175 | 219 |
E.運用資産への資本的支出
(イ)資本的支出の予定
本件不動産に関し、2023年9月30日現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
| 不動産等の名称 (所在) | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(千円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支払 総額 | |||
| 大手町ファーストスクエア (東京都千代田区) | 競争力維持向上のための共用部リニューアル工事(2023年度下期) | 2024年3月 | 90,832 | - | - |
| 平河町森タワー (東京都千代田区) | 監視システム設備更新工事 | 2023年10月 | 10,257 | - | - |
| 中央監視設備更新工事 | 2023年11月 | 20,775 | - | - | |
| 楽天クリムゾンハウス青山 (東京都港区) | 自動火災報知設備更新工事(第2期) | 2024年3月 | 26,477 | - | - |
| 専用部照明器具LED化工事(第2期) | 2024年3月 | 38,833 | - | - | |
| 専用部照明器具LED化工事(第3期) | 2024年9月 | 26,544 | - | - | |
| アルカセントラル (東京都墨田区) | 専用部照明器具LED化工事 | 2024年3月 | 16,700 | - | - |
| トイレリニューアル工事(第1期) | 2024年3月 | 95,874 | - | - | |
| トイレリニューアル工事(第2期) | 2024年9月 | 99,077 | - | - | |
| 品川シーサイドウエストタワー (東京都品川区) | 自動火災報知設備更新工事 | 2024年3月 | 19,570 | - | - |
| 特別高圧受変電設備部品更新工事(第2期) | 2024年5月 | 10,582 | - | - | |
| 明治安田生命さいたま新都心ビル (埼玉県さいたま市中央区) | 機械駐車設備部品更新工事 | 2024年2月 | 13,250 | - | - |
| 専用部照明器具LED化工事(第2期) | 2024年2月 | 41,100 | - | - | |
| 専用部照明器具LED化工事(第3期) | 2024年8月 | 37,150 | - | - | |
| グローバル・ワン名古屋伏見 (愛知県名古屋市中区) | 非常用エレベーター更新工事(第2期) | 2023年10月 | 45,000 | - | - |
| 共用部照明器具LED化工事(第1期) | 2024年3月 | 13,200 | - | - | |
| 屋上・外壁防水工事 | 2024年3月 | 14,000 | - | - | |
| 明治安田生命大阪御堂筋ビル (大阪府大阪市中央区) | 高架水槽更新工事 | 2024年1月 | 12,200 | - | - |
| 専用部照明器具LED化工事(第3期) | 2024年3月 | 46,000 | - | - | |
| 専用部照明器具LED化工事(第4期) | 2024年9月 | 29,100 | - | - | |
(ロ)当期中に行った資本的支出
投資した不動産等において、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は467,874千円であり、当期費用に区分された修繕費118,843千円と合わせ、合計586,717千円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 (所在) | 目的 | 実施期間 | 支出金額 (千円) |
| 大手町ファーストスクエア (東京都千代田区) | 競争力維持向上のための共用部リニューアル工事(2023年度上期) | 自 2023年4月 至 2023年8月 | 2,683 |
| 専用部照明器具LED化工事(第2期) | 自 2023年7月 至 2023年8月 | 19,874 | |
| 楽天クリムゾンハウス青山 (東京都港区) | エレベーターホール空調設置工事 | 自 2023年5月 至 2023年8月 | 18,458 |
| 冷却塔主要部品更新工事(第1期) | 自 2023年6月 至 2023年8月 | 37,454 | |
| 自動火災報知設備更新工事(第1期) | 自 2023年8月 至 2023年9月 | 36,826 | |
| アルカセントラル (東京都墨田区) | 共用部OAフロア更新工事 | 自 2023年6月 至 2023年9月 | 6,397 |
| 豊洲プライムスクエア (東京都江東区) | 専用部照明器具LED化工事 | 自 2023年4月 至 2023年5月 | 14,763 |
| 品川シーサイドウエストタワー (東京都品川区) | 特別高圧受変電設備部品更新工事(第1期) | 自 2023年5月 至 2023年5月 | 10,380 |
| 明治安田生命さいたま新都心ビル (埼玉県さいたま市中央区) | 専用部事務所化工事 | 自 2023年4月 至 2023年8月 | 78,402 |
| 専用部照明器具LED化工事(第1期) | 自 2023年5月 至 2023年9月 | 31,948 | |
| グローバル・ワン名古屋伏見 (愛知県名古屋市中区) | 非常用エレベーター更新工事(第1期) | 自 2023年4月 至 2023年9月 | 43,494 |
| 明治安田生命大阪御堂筋ビル (大阪府大阪市中央区) | 専用部照明器具LED化工事(第2期) | 自 2023年6月 至 2023年9月 | 34,832 |
| 淀屋橋フレックスタワー (大阪府大阪市中央区) | 専有部照明器具LED化工事(第3期) | 自 2023年4月 至 2023年9月 | 24,468 |
| その他の資本的支出 | 107,890 | ||
| 合計 | 467,874 | ||
(ハ)長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
| 第36期(千円) (自 2021年4月1日 至 2021年9月30日) | 第37期(千円) (自 2021年10月1日 至 2022年3月31日) | 第38期(千円) (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日) | 第39期(千円) (自 2022年10月1日 至 2023年3月31日) | 第40期(千円) (自 2023年4月1日 至 2023年9月30日) | |
| 当期首積立金残高 | 2,622,594 | 2,807,903 | 2,877,212 | 2,499,206 | 2,770,825 |
| 当期積立額 | 269,309 | 269,309 | 271,994 | 271,619 | 276,686 |
| 当期積立金取崩額 | 84,000 | 200,000 | 650,000 | - | - |
| 次期繰越額 | 2,807,903 | 2,877,212 | 2,499,206 | 2,770,825 | 3,047,511 |
(注1)第36期の積立金取り崩しは、アルカセントラルの共用部リニューアル工事及び専有部LED化工事の支払に充当するためのものです。
(注2)第37期の積立金取り崩しは、楽天クリムゾンハウス青山、アルカセントラル、明治安田生命大阪御堂筋ビル及び淀屋橋フレックスタワーの資本的支出に充当するためのものです。
(注3)第38期の積立金取り崩しは、大手町ファーストスクエア、平河町森タワー、楽天クリムゾンハウス青山、アルカセントラル、明治安田生命さいたま新都心ビル、明治安田生命大阪御堂筋ビル及び淀屋橋フレックスタワーの資本的支出に充当するためのものです。
F.エンジニアリングレポート及び地震リスク調査報告書の概要
本投資法人が当期末現在において保有する物件に係るエンジニアリングレポート及び地震リスク調査報告書の概要は、以下のとおりです。
| 物件名称 | エンジニアリングレポート(注1) | 地震リスク調査 報告書(注2) | ||
| 委託調査会社 | 報告書日付 | 長期修繕の 費用見積合計 (12年) | PML値 (注3) | |
| 大手町ファーストスクエア | 日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 | 2018年9月 | (注4) | 1.3% |
| 平河町森タワー | 株式会社イー・アール・エス | 2020年12月 | 374,352千円 | 2.7% |
| 楽天クリムゾンハウス青山 | 清水建設株式会社 | 2020年6月 | 622,295千円 | 3.3% |
| アークヒルズ 仙石山森タワー | 東京海上ディーアール株式会社 | 2022年10月 | 130,372千円 | 1.7% |
| アルカセントラル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2019年3月 | 735,248千円 | 2.2% |
| 豊洲プライムスクエア | 株式会社東京建築検査機構 | 2019年2月 | 212,670千円 (注5) | 4.2% |
| 品川シーサイドウエストタワー | 株式会社東京建築検査機構 | 2022年2月 | 107,965千円 (注5) | 2.1% |
| 横浜プラザビル | 東京海上ディーアール株式会社 | 2019年7月 | 333,900千円 | 4.4% |
| 明治安田生命さいたま新都心ビル | 株式会社竹中工務店 | 2022年3月 | 2,340,045千円 (注6) | 3.6% |
| グローバル・ワン名古屋伏見 | 株式会社東京建築検査機構 | 2022年10月 | 760,170千円 | 4.7% |
| 明治安田生命大阪御堂筋ビル | 株式会社東京建築検査機構 | 2022年2月 | 311,130千円 (注6) | 0.5% |
| 淀屋橋フレックスタワー | 清水建設株式会社 | 2022年10月 | 259,699千円 | 5.4% |
| THE PEAK SAPPORO | 日本建築検査協会株式会社 | 2022年9月 | 25,286千円 | 0.6% |
| ポートフォリオ全体(注7) | - | - | ||
(注1)個別の投資対象不動産毎に、当該敷地及び周辺の状況、建物の構造・内外装・各種設備の状況、修繕費用等の算出、再調達価格の算出、建物の有害物質含有・土壌環境等の調査、遵法性等に関する調査を調査会社に委託し報告を受けています。ただし、報告内容については、委託調査会社の意見に過ぎず内容の正確性については保証されていません。
(注2)当期末現在保有している個別の投資対象不動産毎に、応用アール・エム・エス株式会社により地震リスク分析報告書が作成されています。ただし、本地震リスク分析報告書については、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
(注3)個別物件のPML(Probable Maximum Loss:予想最大損失率)とは、建物に最大級の被害を与える地震として再現期間475年の地震を設定し、その地震動の強さから評価した各建物の地震被害による損失率(損失額/建物の再調達価格)と定義されます。ただし、PML値には、機器、家具、在庫品、水又は火災による被害、被災者に対する補償、休業による損失等は考慮されていません。
ポートフォリオのPML評価では、複数の建物における地震による相関性を考慮して、ある震源位置で再現期間475年の地震が発生した場合に、ポートフォリオを構成する建物に同時に発生する損失額の総和から全体での損失率(損失総額/全建物の再調達価格)を求め、その最大値をポートフォリオのPML値としています。
なお、本投資法人が投資する不動産及び信託不動産については、本地震リスク分析報告書の結果を踏まえ、地震保険は付保しない方針です。
(注4)長期修繕の費用を開示することについて関係者からの承諾が得られていないため、記載していません。
(注5)準共有持分50%に相当する金額を記載しています。
(注6)共有持分50%に相当する金額を記載しています。
(注7)上記の13物件から大手町ファーストスクエアを除いた12物件のポートフォリオPML値は1.8%です。
G.テナント等の概要
(イ)個別不動産に関する賃貸状況の概要
(2023年9月30日現在)
| 物件名称 | 総賃貸 可能面積(㎡) | 総賃貸 面積 (㎡) | テナント 総数 | 不動産賃貸 事業収益 (百万円) | 対総不動産賃貸 事業収益比率 (%) (注1) |
| 大手町ファーストスクエア | 3,658.55 | 3,612.15 | 33 | 364 | 5.9 |
| 平河町森タワー | 9,814.43 | 9,484.87 | (注2) 14 | 526 | 8.6 |
| 楽天クリムゾンハウス青山 | 14,012.64 | 14,012.64 | 3 | 904 | 14.7 |
| アークヒルズ 仙石山森タワー | 3,944.81 | 3,306.63 | (注3) 10 | 210 | 3.4 |
| アルカセントラル | 15,746.41 | 14,986.70 | 23 | 531 | 8.7 |
| 豊洲プライムスクエア | 16,140.83 | 13,548.03 | 21 | 459 | 7.5 |
| 品川シーサイドウエストタワー | 12,255.39 | 12,040.80 | 6 | 400 | 6.5 |
| 横浜プラザビル | 14,148.34 | 13,960.74 | 21 | 502 | 8.2 |
| 明治安田生命さいたま新都心ビル | 21,715.52 | 21,333.04 | 42 | 973 | 15.9 |
| グローバル・ワン名古屋伏見 | 15,041.74 | 15,041.74 | 1 | 276 | 4.5 |
| 明治安田生命大阪御堂筋ビル | 8,877.08 | 8,755.84 | 14 | 350 | 5.7 |
| 淀屋橋フレックスタワー | 7,432.28 | 7,432.28 | 13 | 278 | 4.5 |
| THE PEAK SAPPORO | 10,440.10 | 10,440.10 | (注4) 9 | 359 | 5.9 |
| 合計 | 153,228.11 | 147,955.55 | (注5) 207 | 6,139 | 100.0 |
(注1)「対総不動産賃貸事業収益比率」は、小数点第2位を四捨五入しています。
(注2)信託受託者と森ビル株式会社との間の建物賃貸借契約はパススルー型のため、エンドテナント総数を記載しています。
(注3)信託受託者と森ビル株式会社との間の建物賃貸借契約はパススルー型のため、共同運用区画のエンドテナント総数を記載しています。
(注4)信託受託者と三菱地所プロパティマネジメント株式会社との間の建物賃貸借契約はパススルー型のため、エンドテナント総数を記載しています。
(注5)「テナント総数」の合計は、同一テナントが複数の物件に入居している場合には、1テナントとして算出しています。以下、同様です。
(ロ)稼働率推移
2023年9月末までの直近5年間の各期末日現在の稼働率等の推移は以下のとおりです。
| 2019年 3月末 | 2019年 9月末 | 2020年 3月末 | 2020年 9月末 | 2021年 3月末 | 2021年 9月末 | |
| 物件数 | 11 | 11 | 11 | 11 | 11 | 11 |
| テナント総数 | 193 | 208 | 207 | 203 | 199 | 191 |
| 総賃貸可能面積(㎡) | 123,897.35 | 132,150.00 | 132,161.21 | 132,161.21 | 132,174.52 | 131,843.76 |
| 稼働率(%) | 99.7 | 99.8 | 99.8 | 97.6 | 97.5 | 96.3 |
| 2022年 3月末 | 2022年 9月末 | 2023年 3月末 | 2023年 9月末 | |
| 物件数 | 11 | 11 | 12 | 13 |
| テナント総数 | 194 | 191 | 202 | 207 |
| 総賃貸可能面積(㎡) | 131,843.76 | 131,843.76 | 140,553.41 | 153,228.11 |
| 稼働率(%) | 98.0 | 96.7 | 96.3 | 96.6 |
H.主要な不動産の物件に関する情報
本件不動産のうち、当期の不動産賃貸事業収益の合計10%以上を占める物件は、以下のとおりです。
(2023年9月30日現在)
| 物件名称 | 楽天クリムゾン ハウス青山 | 明治安田生命 さいたま 新都心ビル | |
| テナント総数 | 3 | 42 | |
| 不動産賃貸事業収益 | 904百万円 | 973百万円 | |
| 不動産賃貸事業収益の合計に占める割合 | 14.7% | 15.9% | |
| 総賃貸面積 | 14,012.64㎡ | 21,333.04㎡ | |
| 総賃貸可能面積 | 14,012.64㎡ | 21,715.52㎡ | |
| 最近5年間の 稼働率の推移 | 2023年9月30日 | 100.0% | 98.2% |
| 2023年3月31日 | 100.0% | 98.9% | |
| 2022年9月30日 | 100.0% | 97.7% | |
| 2022年3月31日 | 100.0% | 98.6% | |
| 2021年9月30日 | 100.0% | 97.9% | |
| 2021年3月31日 | 100.0% | 99.0% | |
| 2020年9月30日 | 100.0% | 99.0% | |
| 2020年3月31日 | 100.0% | 98.9% | |
| 2019年9月30日 | 100.0% | 98.9% | |
| 2019年3月31日 | 100.0% | 98.2% | |
I.主要テナントに関する情報
不動産関連資産に係る主要テナント(当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるものをいいます。)の概要は、以下のとおりです。
(2023年9月30日現在)
| テナント名 | NECファシリティーズ株式会社 |
| 業種名(注1) | 建設業 |
| 入居物件名称 | グローバル・ワン名古屋伏見 |
| 年間賃料 | (注3) |
| 賃貸面積 | 15,041.74㎡ |
| 総賃貸面積の合計に占める割合 (注2) | 10.2% |
| 契約満了日 | 2025年3月31日 |
| 敷金・保証金 | (注3) |
| 契約更改の方法 | 賃貸借期間満了の6か月前までに賃貸人または賃借人から相手方に対する書面による別段の意思表示がないときは、本契約はさらに2年更新されるものとし、その後の期間満了についても同様です。 |
| 賃貸借契約に関して特記すべき事項 | 賃貸人及び賃借人は、契約満了日まで自己の一方的な都合で解約することはできません。ただし、賃借人は、やむを得ない事由がある場合には、賃貸人に対し、予め解約日の翌日から契約満了日までの残余の賃貸借契約に対する賃料全額及び駐車場使用料全額に相当する金員を支払った場合に限り、契約を解約することができます。 |
(注1)「業種名」は、総務省統計局の日本標準産業分類に基づいて分類しております。
(注2)「総賃貸面積の合計に占める割合」は小数点第2位を四捨五入しております。
(注3)年間賃料、敷金・保証金を開示することについてテナントからの承諾が得られていないため、記載しておりま
せん。
J.不動産信託受益権の概要
不動産信託受益権の内容
(2023年9月30日現在)
| 物件 番号 | 物件名称 | 信託受託者 | 信託期間 |
| 1 | 大手町ファーストスクエア | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2000年3月10日～2030年3月31日 |
| 2 | 平河町森タワー | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2011年3月1日～2031年3月31日 |
| 3 | 楽天クリムゾンハウス青山 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2003年9月29日～2030年3月31日 |
| 4 | アークヒルズ 仙石山森タワー | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2012年11月20日～2032年11月30日 |
| 5 | アルカセントラル | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2014年3月28日～2024年3月31日(注1) |
| 6 | 豊洲プライムスクエア | みずほ信託銀行株式会社 | 2018年12月19日～2029年4月30日 |
| 7 | 品川シーサイドウエストタワー | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2004年8月31日～2027年3月31日 |
| 8 | 横浜プラザビル | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2014年8月1日～2024年7月31日 |
| 9 | 明治安田生命さいたま新都心ビル | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2006年3月7日～2026年3月31日 |
| 10 | グローバル・ワン名古屋伏見 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 2021年12月24日～2029年4月30日 |
| 12 | 淀屋橋フレックスタワー | 三井住友信託銀行株式会社 | 2005年8月3日～2025年7月31日 |
| 13 | THE PEAK SAPPORO | みずほ信託銀行株式会社 | 2021年6月30日～2032年12月31日 |
(注1)信託契約変更後の信託期間を記載しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
