有価証券報告書(内国投資証券)-第24期(平成28年3月1日-平成28年8月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
A.不動産等の概要
(イ)当期末において、本投資法人が保有する資産の概要は、以下の通りです。
(注1)上記の保有資産は、信託受益権として保有しています。
(注2)平成28年9月30日に譲渡済みです。以下同じです。
(注3)平成28年11月29日に譲渡済みです。以下同じです。
(注4)平成28年3月1日に運用資産名称をロジポートアイランドシティ博多から変更しています。以下同じです。
(ロ)当期末における価格及び投資比率は、以下の通りです。
(平成28年8月31日現在)
(注1)取得価格は、当該不動産等の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
(注2)期末算定価額は、規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。なお、イオン原ショッピングセンター及びAqualia警固については、平成28年8月31日付の売買契約における譲渡価格を記載しています。
(注3)投資比率は、各物件の取得価格を取得価格の総額で除して求めた数値の小数第二位を四捨五入して記載しており、上記表に記載した各物件の投資比率を合計しても100%とならない場合もあります。
(注4)貸借対照表計上額は減損処理後の金額を記載しています。
(ハ)当期末における賃貸事業の概要は、以下の通りです。
(注1)テナントの総数は、当該不動産の店舗・事務所等を用途とする建物に係る賃貸借契約に定められた区画の数の合計を記載しています。なお、賃料パス・スルー・マスターリース型(定義については、後記「F.主要なテナントの状況」をご参照下さい。以下同じです。)の形態をとる物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に定められた区画の数の合計を( )内に記載しています。また、大博通りビジネスセンターは住宅棟を併設したオフィスビルであり、エンドテナントとの間の賃貸借契約に定められた区画の数の合計の内訳は、オフィス13、住居57です。
(注2)テナントの総数の小計欄及び合計欄の[ ]内には、賃料パス・スルー・マスターリース型の形態をとらない物件におけるテナントの総数と、賃料パス・スルー・マスターリース型の形態をとる物件におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に定められた区画の合計数との合計を記載しています。
(注3)稼働率は、総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
(注4)総賃料収入は、当期における不動産賃貸収入とその他不動産賃貸収入との合計を記載しています。
(注5)総賃料収入比率は、各物件の総賃料収入を総賃料収入の総額で除して求めた数値の小数第二位を四捨五入して記載しており、上記表に記載した各物件の総賃料収入比率を合計しても100%とならない場合もあります。
(注6)熊本地震による営業休止に伴い、テナントとの賃貸借契約に基づく賃料減免が発生しています。
(注7)テナントの承諾が得られていないため非開示としています。
B.個別不動産等の概要
平成28年8月31日現在で本投資法人の保有する不動産等の個別の概要は、以下の通りです。
なお、以下に記載する各不動産に関する「資産の概要」及び「損益等の状況」に関する説明は以下の通りです。
■資産の概要
・ 「取得価格」は当該不動産等の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
・ 「鑑定評価額」は、鑑定評価機関により作成された不動産鑑定評価書に基づいています。当該鑑定評価額は、一定時点における評価者の判断と意見であり、本投資法人がその内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。各物件における不動産鑑定評価書を作成した鑑定評価機関は以下の通りです。
・ 建物の「構造/階数」、「建築時期」、「延床面積」及び「用途」並びに土地の「面積」は、登記簿上の記載によるものです。
・ 「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 「容積率」は、建築基準法第52条に定められる、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限を記載しています。
・ 「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限を記載しています。
・ 「稼働率推移」は、基準日現在の総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
・ 「PM会社」は、それぞれの物件の管理を委託している会社を記載しています。なお、キャナルシティ博多、キャナルシティ博多・B、パークプレイス大分、サンリブシティ小倉、スクエアモール鹿児島宇宿、熊本インターコミュニティSC、イオン原ショッピングセンター、花畑SC、久留米東櫛原SC、ケーズデンキ鹿児島本店、マリノアシティ福岡(マリナサイド棟)、キャナルシティ・ビジネスセンタービル、呉服町ビジネスセンター、サニックス博多ビル、大博通りビジネスセンター、東比恵ビジネスセンター、天神西通りセンタービル、天神ノースフロントビル、ホテルフォルツァ大分、鳥栖ロジスティクスセンター及びロジシティみなと香椎のPM会社は、本資産運用会社の利益相反対策ルールに定義する利害関係者に該当します。利害関係者については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)本投資法人の自主ルール(利益相反対策ルール)」をご参照下さい。
■損益等の状況
・ 本投資法人の第23期計算期間(平成27年9月1日から平成28年2月29日まで)と第24期計算期間(平成28年3月1日から平成28年8月31日まで)について記載しています。なお、運用期間は実際に物件を取得し運用を行った期間を記載しています。
・ NOIとは、ネットオペレーティングインカムを意味し、各物件の賃貸事業収入の合計から賃貸事業費用の合計を控除した額をいいます。なお、この場合の賃貸事業費用には減価償却費は含みません。また、NCFとは、ネットキャッシュフローを意味し、各物件のNOIから資本的支出を控除した額をいいます。
キャナルシティ博多
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
キャナルシティ博多・B
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
パークプレイス大分
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
サンリブシティ小倉
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)この他に受取保険金91千円、災害による損失85千円が発生しています。
スクエアモール鹿児島宇宿
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
熊本インターコミュニティSC
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)この他に受取保険金53,357千円、災害による損失65,071千円が発生しています。
(注3)熊本地震による営業休止に伴い、テナントとの賃貸借契約に基づく賃料減免が発生しています。
イオン原ショッピングセンター
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)平成28年8月31日付の売買契約における譲渡価格を記載しています。
(注3)この他に減損損失1,660,964千円が発生しています。
花畑SC
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
久留米東櫛原SC
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)この他に受取保険金1,296千円、災害による損失1,260千円が発生しています。
ケーズデンキ鹿児島本店
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
マリノアシティ福岡(マリナサイド棟)
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)この他に受取保険金19,961千円、災害による損失23,898千円が発生しています。
キャナルシティ・ビジネスセンタービル
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
呉服町ビジネスセンター
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
サニックス博多ビル
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
大博通りビジネスセンター
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
東比恵ビジネスセンター
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
天神西通りセンタービル
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
天神ノースフロントビル
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
アメックス赤坂門タワー
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
シティハウスけやき通り
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
Aqualia警固
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)平成28年8月31日付の売買契約における譲渡価格を記載しています。
Aqualia千早
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
ディー・ウイングタワー
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
グランフォーレ薬院南
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
ホテルフォルツァ大分
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
鳥栖ロジスティクスセンター
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)テナントの承諾が得られていないため非開示としています。
ロジシティみなと香椎
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)テナントの承諾が得られていないため非開示としています。
(注3)この他に受取保険金345千円、災害による損失332千円が発生しています。
C.建物状況調査報告書の概要
個別の不動産毎に、建物の構造・内外装・各種設備の状況、修繕費用等の算出及び遵法性に関する調査を株式会社竹中工務店、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本管財株式会社、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社に委託し、建物状況調査報告書として報告を受けています。
(イ)修繕費用等の見積額
(ロ)地震リスク分析の概要
(注1)PML値とはProbable Maximum Lossの略であり、地震による予想最大損失率です。
(注2)キャナルシティ博多のA～Dの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、Aはセンターウォーク(ワシントンホテル)、Bはセンターウォーク(旧アミューズ棟)、Cはサウスビル、Dは共用部を指します。
(注3)キャナルシティ博多・BのA～Cの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、Aはグランド ハイアット 福岡、Bはノースビル、Cは共用部を指します。
(注4)パークプレイス大分のA～Dの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、AはB・C・D以外の部分、Bはセブンイレブン、Cはマグノリアコート、Dはケーズデンキを指します。
(注5)キャナルシティ・ビジネスセンタービルのA・Bの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、Aはキャナルシティ・ビジネスセンタービル、Bは共用部を指します。
(注6)本投資法人のポートフォリオ全体のPML値は、複数の想定シナリオ地震のうち福岡市中心部を想定震源地として算定されたものです。
(注7)上記物件には全て地震保険を付保しています。
(注8)小数第二位以下があるものは、小数第二位を四捨五入しています。
D.資本的支出の状況
(イ)当期末後の資本的支出及び資本的支出の予定
保有する不動産等について、当期末後に行われた改修工事等に伴う資本的支出の金額及び本書の日付現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主なものは以下の通りです。なお、下記工事予定金額は、会計上一部費用処理される場合があります。また、今後とも定常的に支出される建築・設備・更新工事に加えて、マーケットの中での競争力維持向上、テナントの満足度の維持向上を目的としたリニューアル工事を実施します。
(ロ)期中の資本的支出
保有する不動産等について、当期の資本的支出665百万円のうち、完了した主な工事の概要は以下の通りです。なお、費用に区分された修繕費148百万円、原状回復費15百万円及び災害による損失90百万円を合わせて、当期は合計920百万円の工事を実施しています。
(ハ)長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした金銭の積立を以下の通り行っています。
E.主要な不動産等に関する情報
本投資法人が運用する不動産等資産のうち、当期の総賃料収入(不動産賃貸事業収益)の合計に占める当該不動産等の総賃料収入の割合が10%以上のものの状況は、以下の通りです。
(注1)テナントの総数は、当該不動産の店舗・事務所等を用途とする建物に係る賃貸借契約に定められた区画の数の合計を記載しています。なお、上記3物件はいずれも賃料パス・スルー・マスターリース型の形態をとっており、エンドテナントとの間の賃貸借契約に定められた区画の数の合計を( )内に記載しています。
(注2)テナントの総数、総賃貸面積、総賃貸可能面積及び稼働率は、平成28年8月31日現在のものを記載しています。
F.主要なテナントの状況
平成28年8月31日現在における、主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)の概要は、以下の通りです。なお、本投資法人の保有物件に係る賃貸借の契約の形態には、通常賃貸借型(注1)及び賃料パス・スルー・マスターリース型(注2)の二通りがありますが、以下の表に記載する「テナント」とは通常賃貸型では賃借人を、賃料パス・スルー・マスターリース型ではエンドテナントを意味しています。
(注1)通常賃貸借型とは、所有者である本投資法人又は信託銀行とテナントが直接賃貸借契約を締結する形態を指します。
(注2)賃料パス・スルー・マスターリース型とは、所有者である信託銀行とマスターリース・テナントが賃貸借契約を締結し、その上でマスターリース・テナントとエンドテナントが転貸借契約を締結する形態を指します。なお、エンドテナントからの収入及びエンドテナントからの売上預かり金(売上金を預かった上で賃料等を差し引いた後、エンドテナントに返金される仕組みです。)、敷金、保証金等の預託金が、全額信託銀行口座に直接入金される仕組みとなっています。したがって、エンドテナントの賃料等の増減が直接本投資法人の収入増減に繋がることになるとともに、エンドテナントより、マスターリース・テナント口座を経由せず、直接信託銀行口座に入金される倒産隔離の仕組みとなっています。
(主要なテナントの概要)
(注1)「パークプレイス大分」における年間賃料は、平成28年8月31日現在効力を有する賃貸借契約書等に表示された同日時点の月間固定賃料を12倍した金額に、年間共益費を加えることにより算出しています。
(注2)「イオン原ショッピングセンター」及び「サンリブシティ小倉」における年間賃料は、平成28年8月31日現在効力を有する賃貸借契約に表示された同日時点の年間賃料を記載し、変動賃料(売上歩合賃料)を加えていません。
(主要なテナントの契約更改の方法等)
<参考:上位10テナント>本投資法人が平成28年8月31日現在保有している不動産等における賃貸面積において上位10社を占めるテナントは以下の通りです。
(注1)上位10テナントの賃貸面積には住居部分の面積を含みません。
(注2)賃貸比率については、各テナントの賃貸面積をポートフォリオ合計賃貸面積で除して求めた数値の小数第二位を四捨五入して記載しており、上記表に記載した各テナントの賃貸比率を合計しても100%とならない場合もあります。
(注3)売上歩合賃料等です。
(注4)残存年数については、平成28年8月31日現在の賃貸借契約の残存年数を記載しています。残存日数を年換算し、1年に満たない部分については切り捨てて記載しています。
(注5)残存年数が最も少ない契約について記載しています。
(注6)テナントの承諾が得られていないため非開示としています。
なお、賃料パス・スルー・マスターリース型のマスターレッシーでマスターリースに係る賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占める契約先は以下の通りです。
(注1)第24期実績を2倍することにより算出しています。
(注2)平成28年8月31日現在の金額及び契約満了日を記載しています。
A.不動産等の概要
(イ)当期末において、本投資法人が保有する資産の概要は、以下の通りです。
| 物件名称 | 所在地 | 地域区分 | 用途 | 敷地面積 | 延床面積 | 構造 | 所有形態 | |
| 土地 | 建物 | |||||||
| キャナルシティ博多 | 福岡市博多区住吉一丁目2番22号他 | 福岡都市圏 | 商業施設 | 共有持分34,363.91㎡のうち敷地権割合100万分の300,018(区分所有建物5個の合計) | 建物全体延床面積225,899.23㎡のうち区分所有建物5個の専有部床面積合計51,482.82㎡ | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 所有権 | 区分 所有権 |
| キャナルシティ博多・B | 福岡市博多区住吉一丁目2番1号他 | 福岡都市圏 | 商業施設 | 共有持分34,363.91㎡のうち敷地権割合100万分の524,239(区分所有建物9個の合計)を含む18,394.82㎡ | 建物全体延床面積225,899.23㎡のうち区分所有建物9個の専有部床面積合計101,308.33㎡ | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 所有権 | 区分 所有権 |
| パークプレイス大分 | 大分県大分市公園通り西二丁目1番他 | その他 九州地域 | 商業施設 | 211,638.81㎡ | 76,906.78㎡ | 鉄骨造 | 所有権 | 所有権 |
| サンリブシティ小倉 | 北九州市小倉南区上葛原二丁目14番1号 | その他 九州地域 | 商業施設 | 43,344.26㎡ | 58,642.38㎡ | 鉄骨造 | 所有権 | 所有権 |
| スクエアモール鹿児島宇宿 | 鹿児島県鹿児島市宇宿二丁目2番18号 | その他 九州地域 | 商業施設 | 13,222.88㎡ | 18,623.66㎡ | 鉄骨造 | 所有権 | 所有権 |
| 熊本インターコミュニティSC | 熊本市東区神園一丁目1番5号他 | その他 九州地域 | 商業施設 | 12,281.45㎡ | 6,989.84㎡ | 鉄骨造 | 所有権 | 所有権 |
| イオン原ショッピングセンター(注2) | 福岡市早良区原六丁目27番52号 | 福岡都市圏 | 商業施設 | 17,439.70㎡ | 27,313.53㎡ | 鉄筋コンクリート・鉄骨造、鉄骨造 | 所有権 | 所有権 |
| 花畑SC | 福岡市南区花畑四丁目9番12号 | 福岡都市圏 | 商業施設 | 5,255.15㎡ | 2,992.88㎡ | 鉄骨造 | 所有権 | 所有権 |
| 久留米東櫛原SC | 福岡県久留米市東櫛原町370番3号 | その他 九州地域 | 商業施設 | 7,182.44㎡ | 6,467.82㎡ | 鉄骨造 | 所有権 | 所有権 |
| ケーズデンキ鹿児島本店 | 鹿児島県鹿児島市東開町4番12号 | その他 九州地域 | 商業施設 | 9,177.75㎡ | 7,276.06㎡ | 鉄骨造 | 所有権 | 所有権 |
| マリノアシティ福岡(マリナサイド棟) | 福岡市西区小戸二丁目12番30号 | 福岡都市圏 | 商業施設 | 26,913.87㎡ | 33,069.82㎡ | 鉄骨造 | 所有権 | 所有権 |
| キャナルシティ・ビジネスセンタービル | 福岡市博多区住吉一丁目2番25号 | 福岡都市圏 | オフィスビル | 共有持分34,363.91㎡のうち敷地権割合100万分の146,554(区分所有建物2個の合計) | 建物全体延床面積225,899.23㎡のうち区分所有建物2個の専有部床面積合計32,733.03㎡ | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 所有権 | 区分 所有権 |
| 呉服町ビジネスセンター | 福岡市博多区上呉服町10番10号 | 福岡都市圏 | オフィスビル | 4,542.18㎡ | 27,949.15㎡ | 鉄骨造 | 所有権 | 所有権 |
| サニックス博多ビル | 福岡市博多区博多駅東二丁目1番23号 | 福岡都市圏 | オフィスビル | 1,385.89㎡ | 8,111.25㎡ | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 所有権 | 所有権 |
| 大博通りビジネスセンター | 福岡市博多区御供所町3番21号他 | 福岡都市圏 | オフィスビル | 2,546.41㎡ | 20,379.82㎡ | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 所有権 | 所有権 |
| 東比恵ビジネスセンター | 福岡市博多区東比恵三丁目1番2号 | 福岡都市圏 | オフィスビル | 3,815.43㎡ | 18,217.40㎡ | 鉄骨造 | 普通 借地権 | 所有権 |
| 天神西通りセンタービル | 福岡市中央区天神二丁目5番28号 | 福岡都市圏 | オフィスビル | 561.81㎡ | 3,339.32㎡ | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 所有権 | 所有権 |
| 天神ノースフロントビル | 福岡市中央区天神四丁目4番20号 | 福岡都市圏 | オフィスビル | 1,154.79㎡ | 6,893.91㎡ | 鉄骨造 | 所有権 | 所有権 |
| アメックス赤坂門タワー | 福岡市中央区舞鶴二丁目4番23号 | 福岡都市圏 | その他 | 877.85㎡ | 6,722.72㎡ | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 所有権 | 所有権 |
| シティハウスけやき通り | 福岡市中央区警固二丁目16番21号 | 福岡都市圏 | その他 | 784.24㎡ | 2,886.96㎡ | 鉄筋コンクリート造 | 所有権 | 所有権 |
| Aqualia警固(注3) | 福岡市中央区警固二丁目13番17号 | 福岡都市圏 | その他 | 1,267.43㎡ | 10,396.97㎡ | 鉄筋コンクリート造 | 所有権 | 所有権 |
| Aqualia千早 | 福岡市東区千早四丁目3番12号 | 福岡都市圏 | その他 | 2,950.18㎡ | 5,857.24㎡ | 鉄筋コンクリート造 | 所有権 | 所有権 |
| ディー・ウイングタワー | 福岡市中央区大名二丁目10番38号 | 福岡都市圏 | その他 | 1,201.99㎡ | 9,354.96㎡ | 鉄筋コンクリート造 | 所有権 | 所有権 |
| グランフォーレ薬院南 | 福岡市中央区平尾一丁目11番20号 | 福岡都市圏 | その他 | 640.66㎡ | 2,715.76㎡ | 鉄筋コンクリート造 | 所有権 | 所有権 |
| ホテルフォルツァ大分 | 大分県大分市中央町一丁目5番18号 | その他 九州地域 | その他 | 950.57㎡ | 5,758.45㎡ | 鉄筋コンクリート造 | 所有権 | 所有権 |
| 鳥栖ロジスティクスセンター | 佐賀県鳥栖市姫方町字百々田1607番 | その他 九州地域 | その他 | 10,263.09㎡ | 4,169.40㎡ | 鉄骨造 | 所有権 | 所有権 |
| ロジシティみなと香椎 (注4) | 福岡市東区みなと香椎二丁目3番4号 | 福岡都市圏 | その他 | 43,803.89㎡ | 45,885.65㎡ | 鉄骨造 | 所有権 | 所有権 |
(注1)上記の保有資産は、信託受益権として保有しています。
(注2)平成28年9月30日に譲渡済みです。以下同じです。
(注3)平成28年11月29日に譲渡済みです。以下同じです。
(注4)平成28年3月1日に運用資産名称をロジポートアイランドシティ博多から変更しています。以下同じです。
(ロ)当期末における価格及び投資比率は、以下の通りです。
(平成28年8月31日現在)
| 物件名称 | 取得価格 (百万円) (注1) | 貸借対照表計上額 (百万円) | 期末算定価額 (百万円) (注2) | 投資比率 (%) (注3) | 鑑定評価機関 |
| キャナルシティ博多 | 32,000 | 30,368 | 33,300 | 17.8 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| キャナルシティ博多・B | 28,700 | 28,426 | 30,200 | 16.0 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| パークプレイス大分 | 16,290 | 17,740 | 17,738 | 9.1 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| サンリブシティ小倉 | 6,633 | 5,864 | 7,890 | 3.7 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| スクエアモール鹿児島宇宿 | 5,300 | 4,599 | 5,290 | 2.9 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 熊本インターコミュニティSC | 2,400 | 2,072 | 2,650 | 1.3 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| イオン原ショッピングセンター(注4) | 5,410 | 3,588 | 3,700 | 3.0 | - |
| 花畑SC | 1,130 | 1,022 | 1,240 | 0.6 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| 久留米東櫛原SC | 2,500 | 2,163 | 2,750 | 1.4 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| ケーズデンキ鹿児島本店 | 3,550 | 3,141 | 3,680 | 2.0 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| マリノアシティ福岡 (マリナサイド棟) | 5,250 | 5,286 | 5,600 | 2.9 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| 商業施設 小計 | 109,163 | 104,274 | 114,038 | 60.7 | |
| キャナルシティ・ビジネスセンタービル | 14,600 | 13,440 | 15,200 | 8.1 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| 呉服町ビジネスセンター | 11,200 | 9,368 | 13,400 | 6.2 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| サニックス博多ビル | 4,400 | 3,959 | 5,370 | 2.4 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 大博通りビジネスセンター | 7,000 | 6,332 | 7,280 | 3.9 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 東比恵ビジネスセンター | 5,900 | 4,792 | 6,520 | 3.3 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| 天神西通りセンタービル | 2,600 | 2,723 | 2,990 | 1.4 | 一般財団法人日 本不動産研究所 |
| 天神ノースフロントビル | 2,800 | 2,674 | 3,490 | 1.6 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| オフィスビル 小計 | 48,500 | 43,292 | 54,250 | 27.0 | |
| アメックス赤坂門タワー | 2,060 | 1,800 | 1,870 | 1.1 | 大和不動産鑑定株式会社 |
| シティハウスけやき通り | 1,111 | 969 | 1,050 | 0.6 | 大和不動産鑑定株式会社 |
| Aqualia警固 | 2,800 | 2,632 | 4,320 | 1.6 | - |
| Aqualia千早 | 1,280 | 1,208 | 1,600 | 0.7 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| ディー・ウイングタワー | 2,800 | 2,780 | 3,320 | 1.6 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| グランフォーレ薬院南 | 1,100 | 1,166 | 1,260 | 0.6 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| ホテルフォルツァ大分 | 1,530 | 1,454 | 1,810 | 0.9 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| 鳥栖ロジスティクスセンター | 1,250 | 1,242 | 1,370 | 0.7 | 一般財団法人日本不動産研究所 |
| ロジシティみなと香椎 | 8,150 | 8,081 | 8,590 | 4.5 | 株式会社谷澤総合鑑定所 |
| その他 小計 | 22,081 | 21,336 | 25,190 | 12.3 | |
| 合 計 | 179,744 | 168,902 | 193,478 | 100.0 |
(注1)取得価格は、当該不動産等の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
(注2)期末算定価額は、規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。なお、イオン原ショッピングセンター及びAqualia警固については、平成28年8月31日付の売買契約における譲渡価格を記載しています。
(注3)投資比率は、各物件の取得価格を取得価格の総額で除して求めた数値の小数第二位を四捨五入して記載しており、上記表に記載した各物件の投資比率を合計しても100%とならない場合もあります。
(注4)貸借対照表計上額は減損処理後の金額を記載しています。
(ハ)当期末における賃貸事業の概要は、以下の通りです。
| (平成28年8月31日現在) |
| 物件名称 | テナントの総数(注1) | 稼働率 (%) (注3) | 総賃貸可能面積 (㎡) | 総賃貸面積 (㎡) | 総賃料収入 (百万円) (注4) | 総賃料収入 比率(%) (注5) |
| キャナルシティ博多 | 1 (48) | 100.0 | 46,602.94 | 46,602.94 | 1,273 | 15.5 |
| キャナルシティ博多・B | 1 (49) | 99.4 | 68,820.39 | 68,397.87 | 1,598 | 19.4 |
| パークプレイス大分 | 1(104) | 99.7 | 109,590.83 | 109,282.25 | 1,138 | 13.8 |
| サンリブシティ小倉 | 1 | 100.0 | 61,450.22 | 61,450.22 | 292 | 3.6 |
| スクエアモール鹿児島宇宿 | 12 | 100.0 | 14,602.88 | 14,602.88 | 269 | 3.3 |
| 熊本インターコミュニティSC(注6) | 2 | 100.0 | 6,968.66 | 6,968.66 | 32 | 0.4 |
| イオン原ショッピングセンター | 1 | 100.0 | 27,313.53 | 27,313.53 | 212 | 2.6 |
| 花畑SC | 2 | 100.0 | 2,801.15 | 2,801.15 | 41 | 0.5 |
| 久留米東櫛原SC | 1 | 100.0 | 6,467.80 | 6,467.80 | 88 | 1.1 |
| ケーズデンキ鹿児島本店 | 1 | 100.0 | 7,296.17 | 7,296.17 | 111 | 1.4 |
| マリノアシティ福岡 (マリナサイド棟) | 1 | 100.0 | 33,069.82 | 33,069.82 | 182 | 2.2 |
| 商業施設 小計 | 24[222] (注2) | 99.8 | 384,984.39 | 384,253.29 | 5,240 | 63.6 |
| キャナルシティ・ビジネスセンタービル | 1 (61) | 100.0 | 23,030.98 | 23,030.98 | 628 | 7.6 |
| 呉服町ビジネスセンター | 35 | 99.5 | 19,905.34 | 19,806.06 | 533 | 6.5 |
| サニックス博多ビル | 16 | 100.0 | 6,293.75 | 6,293.75 | 197 | 2.4 |
| 大博通りビジネスセンター | 1 (70) | 99.2 | 14,677.27 | 14,554.68 | 297 | 3.6 |
| 東比恵ビジネスセンター | 1 (25) | 100.0 | 13,614.59 | 13,614.59 | 327 | 4.0 |
| 天神西通りセンタービル | 1 | 100.0 | 3,339.32 | 3,339.32 | 86 | 1.1 |
| 天神ノースフロントビル | 11 | 100.0 | 5,252.41 | 5,252.41 | 136 | 1.7 |
| オフィスビル 小計 | 66[219] (注2) | 99.7 | 86,113.66 | 85,891.79 | 2,207 | 26.8 |
| アメックス赤坂門タワー | 1 (63) | 92.8 | 4,821.25 | 4,474.94 | 67 | 0.8 |
| シティハウスけやき通り | 1 (39) | 91.7 | 2,710.86 | 2,485.95 | 36 | 0.4 |
| Aqualia警固 | 1(124) | 95.7 | 7,415.36 | 7,096.46 | 118 | 1.4 |
| Aqualia千早 | 1 (99) | 93.6 | 5,619.69 | 5,261.15 | 57 | 0.7 |
| ディー・ウイングタワー | 1(131) | 96.0 | 7,187.58 | 6,902.38 | 114 | 1.4 |
| グランフォーレ薬院南 | 1 (96) | 97.0 | 2,496.06 | 2,421.18 | 39 | 0.5 |
| ホテルフォルツァ大分 | 1 | 100.0 | 5,785.44 | 5,785.44 | 63 | 0.8 |
| 鳥栖ロジスティクスセンター | 1 | 100.0 | 4,173.29 | 4,173.29 | 非開示(注7) | 非開示(注7) |
| ロジシティみなと香椎 | 2 | 100.0 | 43,233.72 | 43,233.72 | 非開示(注7) | 非開示(注7) |
| その他 小計 | 10[556] (注2) | 98.1 | 83,443.25 | 81,834.51 | 786 | 9.6 |
| 合 計 | 100[997] (注2) | 99.5 | 554,541.30 | 551,979.59 | 8,234 | 100.0 |
(注1)テナントの総数は、当該不動産の店舗・事務所等を用途とする建物に係る賃貸借契約に定められた区画の数の合計を記載しています。なお、賃料パス・スルー・マスターリース型(定義については、後記「F.主要なテナントの状況」をご参照下さい。以下同じです。)の形態をとる物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に定められた区画の数の合計を( )内に記載しています。また、大博通りビジネスセンターは住宅棟を併設したオフィスビルであり、エンドテナントとの間の賃貸借契約に定められた区画の数の合計の内訳は、オフィス13、住居57です。
(注2)テナントの総数の小計欄及び合計欄の[ ]内には、賃料パス・スルー・マスターリース型の形態をとらない物件におけるテナントの総数と、賃料パス・スルー・マスターリース型の形態をとる物件におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に定められた区画の合計数との合計を記載しています。
(注3)稼働率は、総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
(注4)総賃料収入は、当期における不動産賃貸収入とその他不動産賃貸収入との合計を記載しています。
(注5)総賃料収入比率は、各物件の総賃料収入を総賃料収入の総額で除して求めた数値の小数第二位を四捨五入して記載しており、上記表に記載した各物件の総賃料収入比率を合計しても100%とならない場合もあります。
(注6)熊本地震による営業休止に伴い、テナントとの賃貸借契約に基づく賃料減免が発生しています。
(注7)テナントの承諾が得られていないため非開示としています。
B.個別不動産等の概要
平成28年8月31日現在で本投資法人の保有する不動産等の個別の概要は、以下の通りです。
なお、以下に記載する各不動産に関する「資産の概要」及び「損益等の状況」に関する説明は以下の通りです。
■資産の概要
・ 「取得価格」は当該不動産等の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
・ 「鑑定評価額」は、鑑定評価機関により作成された不動産鑑定評価書に基づいています。当該鑑定評価額は、一定時点における評価者の判断と意見であり、本投資法人がその内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。各物件における不動産鑑定評価書を作成した鑑定評価機関は以下の通りです。
| 鑑定評価機関 | 物件名称 |
| 株式会社谷澤総合鑑定所 | キャナルシティ博多 キャナルシティ博多・B 花畑SC 久留米東櫛原SC ケーズデンキ鹿児島本店 マリノアシティ福岡(マリナサイド棟) キャナルシティ・ビジネスセンタービル 呉服町ビジネスセンター 東比恵ビジネスセンター ディー・ウイングタワー グランフォーレ薬院南 ロジシティみなと香椎 |
| 一般財団法人日本不動産研究所 | パークプレイス大分 サンリブシティ小倉 スクエアモール鹿児島宇宿 熊本インターコミュニティSC サニックス博多ビル 大博通りビジネスセンター 天神西通りセンタービル 天神ノースフロントビル Aqualia千早 ホテルフォルツァ大分 鳥栖ロジスティクスセンター |
| 大和不動産鑑定株式会社 | アメックス赤坂門タワー シティハウスけやき通り |
・ 建物の「構造/階数」、「建築時期」、「延床面積」及び「用途」並びに土地の「面積」は、登記簿上の記載によるものです。
・ 「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 「容積率」は、建築基準法第52条に定められる、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限を記載しています。
・ 「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限を記載しています。
・ 「稼働率推移」は、基準日現在の総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
・ 「PM会社」は、それぞれの物件の管理を委託している会社を記載しています。なお、キャナルシティ博多、キャナルシティ博多・B、パークプレイス大分、サンリブシティ小倉、スクエアモール鹿児島宇宿、熊本インターコミュニティSC、イオン原ショッピングセンター、花畑SC、久留米東櫛原SC、ケーズデンキ鹿児島本店、マリノアシティ福岡(マリナサイド棟)、キャナルシティ・ビジネスセンタービル、呉服町ビジネスセンター、サニックス博多ビル、大博通りビジネスセンター、東比恵ビジネスセンター、天神西通りセンタービル、天神ノースフロントビル、ホテルフォルツァ大分、鳥栖ロジスティクスセンター及びロジシティみなと香椎のPM会社は、本資産運用会社の利益相反対策ルールに定義する利害関係者に該当します。利害関係者については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)本投資法人の自主ルール(利益相反対策ルール)」をご参照下さい。
■損益等の状況
・ 本投資法人の第23期計算期間(平成27年9月1日から平成28年2月29日まで)と第24期計算期間(平成28年3月1日から平成28年8月31日まで)について記載しています。なお、運用期間は実際に物件を取得し運用を行った期間を記載しています。
・ NOIとは、ネットオペレーティングインカムを意味し、各物件の賃貸事業収入の合計から賃貸事業費用の合計を控除した額をいいます。なお、この場合の賃貸事業費用には減価償却費は含みません。また、NCFとは、ネットキャッシュフローを意味し、各物件のNOIから資本的支出を控除した額をいいます。
キャナルシティ博多
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 32,000百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成16年11月9日 | 鑑定評価額 | 33,300百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市博多区住吉一丁目2番22号他 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付13階建 | 土地 | 面積 | 共有持分34,363.91㎡のうち敷地権割合100万分の300,018(区分所有建物5個の合計) | ||
| 建築時期 | 平成8年4月15日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 建物全体延床面積225,899.23㎡のうち区分所有建物5個の専有部床面積合計51,482.82㎡ | 容積率 | 500% | ||||
| 用途 | ホテル・遊技場・映画館・店舗・機械室 | 建ぺい率 | 80% | ||||
| 所有形態 | 区分所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成29年11月30日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 79.5% | 99.7% | 100.0% | 99.5% | 100.0% | |||
| <特記事項>■ 本物件については、本物件の各テナントへの転貸及び本物件のPM業務の委託を目的として、福岡地所株式会社との間で、「建物賃貸借兼管理運用業務委託契約」を締結しています。契約期間は契約締結日から5年間とされ、契約期間中の中途解約はできないものとされています。同契約においては、貸室賃料、敷金等のテナント支払金は原則として信託受託者が直接受領することが規定されています。また、PM報酬については、賃料収入が一定額を上回った場合に報酬額が上乗せされるインセンティブフィーが導入されています。 | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 1,325百万円 | 1,273百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 1,290百万円 | 1,240百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 34百万円 | 33百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 505百万円 | 493百万円 | |
| 外注委託費 | 311百万円 | 333百万円 | |
| 修繕費 | 49百万円 | 20百万円 | |
| 公租公課 | 71百万円 | 71百万円 | |
| 損害保険料 | 8百万円 | 8百万円 | |
| 水道光熱費 | 24百万円 | 25百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 39百万円 | 33百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 820百万円 | 779百万円 | |
| ④減価償却費 | 232百万円 | 230百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 587百万円 | 549百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 124百万円 | 144百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 695百万円 | 635百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
キャナルシティ博多・B
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 28,700百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成23年3月2日 | 鑑定評価額 | 30,200百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市博多区住吉一丁目2番1号他 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付13階建 | 土地 | 面積 | 共有持分34,363.91㎡のうち敷地権割合100万分の524,239(区分所有建物9個の合計)を含む18,394.82㎡ | ||
| 建築時期 | 平成8年4月15日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 建物全体延床面積225,899.23㎡のうち区分所有建物9個の専有部床面積合計101,308.33㎡ | 容積率 | 500% | ||||
| 用途 | ホテル・店舗・駐車場 | 建ぺい率 | 80% | ||||
| 所有形態 | 区分所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成38年2月27日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 99.6% | 99.6% | 99.6% | 99.6% | 99.4% | |||
| <特記事項>■ 本物件については、本物件の各テナントへの転貸及び本物件のPM業務の委託を目的として、福岡地所株式会社との間で、「建物賃貸借兼管理運用業務委託契約」が締結されています。当該契約は1年ごとの自動更新となっており、契約期間中の中途解約はできないものとされています。同契約においては、貸室賃料、敷金等のテナント支払金は原則として信託受託者が直接受領することが規定されています。また、PM報酬については、賃料収入が一定額を上回った場合に報酬額が上乗せされるインセンティブフィーが導入されています。 | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 1,618百万円 | 1,598百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 1,569百万円 | 1,538百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 48百万円 | 59百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 824百万円 | 798百万円 | |
| 外注委託費 | 529百万円 | 528百万円 | |
| 修繕費 | 71百万円 | 43百万円 | |
| 公租公課 | 151百万円 | 151百万円 | |
| 損害保険料 | 18百万円 | 18百万円 | |
| 水道光熱費 | 48百万円 | 50百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 4百万円 | 6百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 793百万円 | 799百万円 | |
| ④減価償却費 | 213百万円 | 217百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 580百万円 | 582百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 276百万円 | 302百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 517百万円 | 497百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
パークプレイス大分
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 16,290百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成16年11月9日 (一部土地)平成27年5月28日 | 鑑定評価額 | 17,738百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 大分県大分市公園通り西二丁目1番他 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | ①鉄骨造陸屋根4階建(本棟) ②鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺3階建 ③鉄骨造鋼板葺平家建 ④鉄骨造合金メッキ鋼板葺平家建 | 土地 | 面積 | 211,638.81㎡ | ||
| 建築時期 | ①平成14年4月17日 ②平成14年3月26日 ③平成16年4月28日 ④平成19年4月9日 | 用途地域 | 商業地域、第二種住居地域、第一種低層住居専用地域 | ||||
| 延床面積 | 76,906.78㎡ | 容積率 | 100%・200%・300% | ||||
| 用途 | 店舗・事務所 | 建ぺい率 | 50%・60%・80% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | パークプレイス大分株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成29年11月30日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 99.6% | 97.9% | 100.0% | 99.9% | 99.7% | |||
| <特記事項>■ 信託土地のうち公園通り西二丁目3番1の土地について、コスモ石油株式会社のために借地権(平成14年2月1日から15年間)が設定されており、同土地上には、同社の所有に係る建物が存在します。 なお、信託受託者が同土地を売却する際、コスモ石油株式会社が信託受託者の売却希望価額以上で購入するという意向を表明した場合、同社が優先的に同土地を買い取ることができる旨の特約が合意されています。 ■ 信託土地のうち公園通り西二丁目1番1、同2番及び同3番2の土地並びに同1番1に所在する家屋番号1番1～4の建物には、イオン九州株式会社の敷金・保証金返還請求権を被担保債権とする抵当権(設定金額:21億6,540万2,183円)が設定されています。 また、信託土地のうち公園通り西二丁目2番の土地及び同番に所在する家屋番号2番の建物には、株式会社ケーズホールディングスの敷金・保証金返還請求権を被担保債権とする抵当権(設定金額:8億5,000万円)が設定されています。 ■ 本物件については、本物件の各テナントへの転貸及び本物件のPM業務の委託を目的として、パークプレイス大分株式会社との間で、「不動産賃貸借兼管理運用業務委託契約」を締結しています。契約期間は契約締結日から5年間とされ、契約期間中の中途解約はできないものとされています。同契約においては、貸室賃料、敷金等のテナント支払金は原則として信託受託者が直接受領することが規定されています。また、PM報酬については、賃料収入等が一定額を上回った場合に報酬額が上乗せされるインセンティブフィーが導入されています。 | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 1,127百万円 | 1,138百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 932百万円 | 931百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 195百万円 | 206百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 632百万円 | 630百万円 | |
| 外注委託費 | 288百万円 | 299百万円 | |
| 修繕費 | 53百万円 | 34百万円 | |
| 原状回復費 | 2百万円 | -百万円 | |
| 公租公課 | 86百万円 | 87百万円 | |
| 損害保険料 | 7百万円 | 7百万円 | |
| 水道光熱費 | 165百万円 | 172百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 29百万円 | 27百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 495百万円 | 508百万円 | |
| ④減価償却費 | 206百万円 | 205百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 289百万円 | 302百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 68百万円 | 72百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 427百万円 | 435百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
サンリブシティ小倉
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 6,633百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成17年7月1日 | 鑑定評価額 | 7,890百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 北九州市小倉南区上葛原二丁目14番1号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根4階建 | 土地 | 面積 | 43,344.26㎡ | ||
| 建築時期 | 平成17年3月17日 | 用途地域 | 準工業地域 | ||||
| 延床面積 | 58,642.38㎡ | 容積率 | 200% | ||||
| 用途 | 店舗・駐車場 | 建ぺい率 | 60% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成37年6月30日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | |||
| <特記事項>なし | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間)(注2) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 295百万円 | 292百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 292百万円 | 292百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 2百万円 | -百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 56百万円 | 46百万円 | |
| 外注委託費 | 8百万円 | 8百万円 | |
| 修繕費 | 9百万円 | 0百万円 | |
| 公租公課 | 33百万円 | 33百万円 | |
| 損害保険料 | 1百万円 | 1百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 2百万円 | 1百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 238百万円 | 246百万円 | |
| ④減価償却費 | 47百万円 | 47百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 190百万円 | 198百万円 | |
| ⑥資本的支出 | -百万円 | -百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 238百万円 | 246百万円 | |
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)この他に受取保険金91千円、災害による損失85千円が発生しています。
スクエアモール鹿児島宇宿
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 5,300百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成18年9月28日 | 鑑定評価額 | 5,290百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 鹿児島県鹿児島市宇宿二丁目2番18号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根4階建 | 土地 | 面積 | 13,222.88㎡ | ||
| 建築時期 | 平成18年9月19日 | 用途地域 | 工業地域 | ||||
| 延床面積 | 18,623.66㎡ | 容積率 | 200% | ||||
| 用途 | 店舗・駐車場 | 建ぺい率 | 60% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成38年8月31日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | |||
| <特記事項>■ 信託土地には、株式会社アルペンの敷金返還請求権を被担保債権とする抵当権(設定金額:1億6,887万7,835円)が設定されています。 | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 262百万円 | 269百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 223百万円 | 223百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 39百万円 | 46百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 100百万円 | 91百万円 | |
| 外注委託費 | 38百万円 | 38百万円 | |
| 修繕費 | 12百万円 | 1百万円 | |
| 公租公課 | 17百万円 | 17百万円 | |
| 損害保険料 | 1百万円 | 1百万円 | |
| 水道光熱費 | 29百万円 | 30百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 2百万円 | 3百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 162百万円 | 178百万円 | |
| ④減価償却費 | 41百万円 | 42百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 120百万円 | 135百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 23百万円 | -百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 138百万円 | 178百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
熊本インターコミュニティSC
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 2,400百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成18年11月30日 | 鑑定評価額 | 2,650百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 熊本市東区神園一丁目1番5号他 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造鋼板茸2階建、平家建 | 土地 | 面積 | 12,281.45㎡ | ||
| 建築時期 | 平成18年11月15日 | 用途地域 | 第一種住居地域、第二種中高層住居専用地域、準工業地域 | ||||
| 延床面積 | 6,989.84㎡ | 容積率 | 150%・200% | ||||
| 用途 | 店舗 | 建ぺい率 | 60% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成38年8月31日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | |||
| <特記事項>■ 信託土地には、株式会社アルペンの敷金返還請求権を被担保債権とする抵当権(設定金額:1億4,239万8,900円)が設定されています。 | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間)(注2)(注3) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 90百万円 | 32百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 89百万円 | 32百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 0百万円 | 0百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 11百万円 | 11百万円 | |
| 外注委託費 | 2百万円 | 2百万円 | |
| 修繕費 | 1百万円 | 0百万円 | |
| 公租公課 | 5百万円 | 5百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 2百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 78百万円 | 21百万円 | |
| ④減価償却費 | 15百万円 | 15百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 62百万円 | 5百万円 | |
| ⑥資本的支出 | -百万円 | -百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 78百万円 | 21百万円 | |
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)この他に受取保険金53,357千円、災害による損失65,071千円が発生しています。
(注3)熊本地震による営業休止に伴い、テナントとの賃貸借契約に基づく賃料減免が発生しています。
イオン原ショッピングセンター
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 5,410百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成19年3月1日 | 鑑定評価額(注2) | 3,700百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市早良区原六丁目27番52号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | ①鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根4階建 ②鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建 | 土地 | 面積 | 17,439.70㎡ | ||
| 建築時期 | ①昭和51年10月26日 ②昭和51年10月26日 | 用途地域 | 第二種住居地域 | ||||
| 延床面積 | 27,313.53㎡ | 容積率 | 200% | ||||
| 用途 | 店舗 | 建ぺい率 | 60% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成39年2月26日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | |||
| <特記事項>なし | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間)(注3) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 212百万円 | 212百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 212百万円 | 212百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 0百万円 | 0百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 27百万円 | 19百万円 | |
| 外注委託費 | 6百万円 | 6百万円 | |
| 修繕費 | 0百万円 | -百万円 | |
| 公租公課 | 11百万円 | 12百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 8百万円 | 0百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 184百万円 | 192百万円 | |
| ④減価償却費 | 22百万円 | 22百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 162百万円 | 169百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 0百万円 | -百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 184百万円 | 192百万円 | |
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)平成28年8月31日付の売買契約における譲渡価格を記載しています。
(注3)この他に減損損失1,660,964千円が発生しています。
花畑SC
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 1,130百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成19年9月3日 | 鑑定評価額 | 1,240百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市南区花畑四丁目9番12号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根2階建 | 土地 | 面積 | 5,255.15㎡ | ||
| 建築時期 | 平成19年7月10日 | 用途地域 | 第一種住居地域 | ||||
| 延床面積 | 2,992.88㎡ | 容積率 | 200% | ||||
| 用途 | 店舗 | 建ぺい率 | 60% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 株式会社りそな銀行 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成39年9月2日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | |||
| <特記事項>なし | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 40百万円 | 41百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 40百万円 | 40百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | -百万円 | 0百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 6百万円 | 5百万円 | |
| 外注委託費 | 1百万円 | 1百万円 | |
| 修繕費 | 0百万円 | 0百万円 | |
| 公租公課 | 3百万円 | 3百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 0百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 34百万円 | 35百万円 | |
| ④減価償却費 | 7百万円 | 6百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 27百万円 | 28百万円 | |
| ⑥資本的支出 | -百万円 | -百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 34百万円 | 35百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
久留米東櫛原SC
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 2,500百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成20年2月1日 | 鑑定評価額 | 2,750百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡県久留米市東櫛原町370番3号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根3階建 | 土地 | 面積 | 7,182.44㎡ | ||
| 建築時期 | 平成19年12月3日 | 用途地域 | 準工業地域 | ||||
| 延床面積 | 6,467.82㎡ | 容積率 | 200% | ||||
| 用途 | 店舗 | 建ぺい率 | 60% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成40年1月31日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | |||
| <特記事項>なし | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間)(注2) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 88百万円 | 88百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 88百万円 | 88百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | -百万円 | -百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 10百万円 | 10百万円 | |
| 外注委託費 | 2百万円 | 2百万円 | |
| 修繕費 | 1百万円 | 0百万円 | |
| 公租公課 | 5百万円 | 5百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 0百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 77百万円 | 77百万円 | |
| ④減価償却費 | 21百万円 | 20百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 55百万円 | 57百万円 | |
| ⑥資本的支出 | -百万円 | -百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 77百万円 | 77百万円 | |
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)この他に受取保険金1,296千円、災害による損失1,260千円が発生しています。
ケーズデンキ鹿児島本店
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 3,550百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成20年3月27日 | 鑑定評価額 | 3,680百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 鹿児島県鹿児島市東開町4番12号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板葺3階建 | 土地 | 面積 | 9,177.75㎡ | ||
| 建築時期 | 平成19年11月17日 | 用途地域 | 工業地域 | ||||
| 延床面積 | 7,276.06㎡ | 容積率 | 200% | ||||
| 用途 | 店舗 | 建ぺい率 | 70% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成40年3月26日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | |||
| <特記事項>なし | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 111百万円 | 111百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 111百万円 | 111百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | -百万円 | -百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 10百万円 | 10百万円 | |
| 外注委託費 | 1百万円 | 1百万円 | |
| 修繕費 | 0百万円 | 0百万円 | |
| 公租公課 | 7百万円 | 7百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 0百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 100百万円 | 100百万円 | |
| ④減価償却費 | 29百万円 | 28百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 71百万円 | 72百万円 | |
| ⑥資本的支出 | -百万円 | -百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 100百万円 | 100百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
マリノアシティ福岡(マリナサイド棟)
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 5,250百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成27年5月1日 | 鑑定評価額 | 5,600百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市西区小戸二丁目12番30号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | ①鉄骨造合金メッキ鋼板葺3階建 ②鉄骨造合金メッキ鋼板葺2階建 ③鉄骨造陸屋根4階建 | 土地 | 面積 | 26,913.87㎡ | ||
| 建築時期 | 平成12年10月19日 | 用途地域 | 準工業地域 | ||||
| 延床面積 | 33,069.82㎡ | 容積率 | 200% | ||||
| 用途 | 店舗・駐車場 | 建ぺい率 | 60% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成47年4月30日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ――― | ||||
| 100.0% | 100.0% | ||||||
| <特記事項>■ 本件土地のうち福岡市西区小戸二丁目2704番17(面積40.76㎡)及び同2704番19(面積31.72㎡)の土地に、それぞれ、福岡市による市道施設の所有のための地上権が設定されています。 ■ 信託受託者が対象不動産を売却する際、福岡地所株式会社が第三者に対する売却予定価格以上で購入するという意向を表明した場合、同社が優先的に本物件を買い取ることができる旨の特約が合意されています。 ■ 対象不動産のうち福岡市西区小戸二丁目2704番2の土地及び同土地に所在する家屋番号2704番2の3の建物には、株式会社アルペンの入居保証金及び建築協力金(以下「建設協力金等」といいます。)返還請求権を被担保債権とする抵当権(債務者:福岡地所株式会社、設定金額:4億2,055万5,000円)が設定されています。なお、福岡地所株式会社は、建設協力金等の残高と同額の金銭を信託受託者に預託しています。 | |||||||
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間)(注2) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 177百万円 | 182百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 177百万円 | 177百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | -百万円 | 5百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 14百万円 | 29百万円 | |
| 外注委託費 | 1百万円 | 1百万円 | |
| 修繕費 | 11百万円 | 6百万円 | |
| 公租公課 | -百万円 | 18百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 2百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 162百万円 | 153百万円 | |
| ④減価償却費 | 17百万円 | 17百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 145百万円 | 135百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 25百万円 | 3百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 137百万円 | 149百万円 | |
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)この他に受取保険金19,961千円、災害による損失23,898千円が発生しています。
キャナルシティ・ビジネスセンタービル
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 14,600百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成16年11月9日 | 鑑定評価額 | 15,200百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市博多区住吉一丁目2番25号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付13階建 | 土地 | 面積 | 共有持分34,363.91㎡のうち敷地権割合100万分の146,554(区分所有建物2個の合計) | ||
| 建築時期 | 平成8年4月15日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 建物全体延床面積225,899.23㎡のうち区分所有建物2個の専有部床面積合計32,733.03㎡ | 容積率 | 500% | ||||
| 用途 | 事務所・駐車場 | 建ぺい率 | 80% | ||||
| 所有形態 | 区分所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成29年11月30日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 99.3% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | |||
| <特記事項>■ 本物件については、本物件の各テナントへの転貸及び本物件のPM業務の委託を目的として、福岡地所株式会社との間で、「建物賃貸借兼管理運用業務委託契約」を締結しています。契約期間は契約締結日から5年間とされ、契約期間中の中途解約はできないものとされています。同契約においては、貸室賃料、敷金等のテナント支払金は原則として信託受託者が直接受領することが規定されています。また、PM報酬については、賃料収入が一定額を上回った場合に報酬額が上乗せされるインセンティブフィーが導入されています。 | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 649百万円 | 628百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 648百万円 | 626百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 1百万円 | 1百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 212百万円 | 195百万円 | |
| 外注委託費 | 136百万円 | 136百万円 | |
| 修繕費 | 20百万円 | 3百万円 | |
| 公租公課 | 44百万円 | 44百万円 | |
| 損害保険料 | 2百万円 | 2百万円 | |
| 水道光熱費 | 6百万円 | 6百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 2百万円 | 2百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 437百万円 | 432百万円 | |
| ④減価償却費 | 97百万円 | 98百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 339百万円 | 334百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 41百万円 | 40百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 396百万円 | 392百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
呉服町ビジネスセンター
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 11,200百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成16年11月9日 | 鑑定評価額 | 13,400百万円 | ||||
| 所在地(住所表示) | 福岡市博多区上呉服町10番10号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根地下1階付10階建 | 土地 | 面積 | 4,542.18㎡ | ||
| 建築時期 | 平成15年10月16日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 27,949.15㎡ | 容積率 | 400%・600% | ||||
| 用途 | 店舗・事務所 | 建ぺい率 | 80% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成29年11月30日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 97.2% | 97.0% | 94.8% | 99.5% | 99.5% | |||
| <特記事項>■ 信託土地のうち福岡市博多区上呉服町602番2及び同602番3の土地(合計面積40.59㎡)に、福岡市による高速鉄道事業に要する施設の所有のための地上権が設定されています。 | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 524百万円 | 533百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 468百万円 | 470百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 55百万円 | 62百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 186百万円 | 166百万円 | |
| 外注委託費 | 72百万円 | 71百万円 | |
| 修繕費 | 24百万円 | 4百万円 | |
| 公租公課 | 34百万円 | 34百万円 | |
| 損害保険料 | 3百万円 | 3百万円 | |
| 水道光熱費 | 50百万円 | 51百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 1百万円 | 1百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 337百万円 | 366百万円 | |
| ④減価償却費 | 97百万円 | 98百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 239百万円 | 268百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 16百万円 | 14百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 321百万円 | 352百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
サニックス博多ビル
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 4,400百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成17年9月30日 | 鑑定評価額 | 5,370百万円 | ||||
| 所在地(住所表示) | 福岡市博多区博多駅東二丁目1番23号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建 | 土地 | 面積 | 1,385.89㎡ | ||
| 建築時期 | 平成13年3月31日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 8,111.25㎡ | 容積率 | 600% | ||||
| 用途 | 事務所・銀行・店舗 | 建ぺい率 | 100% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成37年9月29日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 100.0% | 95.8% | 95.9% | 95.8% | 100.0% | |||
| <特記事項>なし | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 193百万円 | 197百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 179百万円 | 179百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 13百万円 | 17百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 63百万円 | 63百万円 | |
| 外注委託費 | 19百万円 | 19百万円 | |
| 修繕費 | 7百万円 | 5百万円 | |
| 公租公課 | 18百万円 | 18百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| 水道光熱費 | 15百万円 | 16百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 2百万円 | 2百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 130百万円 | 134百万円 | |
| ④減価償却費 | 37百万円 | 37百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 92百万円 | 96百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 8百万円 | 4百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 122百万円 | 130百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
大博通りビジネスセンター
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 7,000百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成18年3月16日 | 鑑定評価額 | 7,280百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市博多区御供所町3番21号 (オフィス棟) 福岡市博多区御供所町3番29号 (住宅棟) | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付14階建 | 土地 | 面積 | 2,546.41㎡ | ||
| 建築時期 | 平成14年3月7日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 20,379.82㎡ | 容積率 | 400%・600% | ||||
| 用途 | 事務所・共同住宅・駐車場 | 建ぺい率 | 80% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成38年2月27日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 97.0% | 97.6% | 98.4% | 98.8% | 99.2% | |||
| <特記事項>■ 本物件については、本物件の各テナントへの転貸及び本物件のPM業務の委託を目的として、福岡地所株式会社との間で、「建物賃貸借兼管理運用業務委託契約」が締結されています。当該契約は1年ごとの自動更新となっており、契約期間中の中途解約はできないものとされています。同契約においては、貸室賃料、敷金等のテナント支払金は原則として信託受託者が直接受領することが規定されています。 ■ 本物件土地の信託受託者たる三井住友信託銀行株式会社と本物件建物の信託受託者たる三井住友信託銀行株式会社との間で建物所有を目的とする借地契約が締結されています。 | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 297百万円 | 297百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 296百万円 | 297百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 0百万円 | 0百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 90百万円 | 93百万円 | |
| 外注委託費 | 56百万円 | 56百万円 | |
| 修繕費 | 5百万円 | 2百万円 | |
| 公租公課 | 25百万円 | 25百万円 | |
| 損害保険料 | 1百万円 | 1百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 1百万円 | 6百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 206百万円 | 203百万円 | |
| ④減価償却費 | 76百万円 | 77百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 129百万円 | 126百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 4百万円 | 1百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 201百万円 | 202百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
東比恵ビジネスセンター
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 5,900百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成21年3月13日 | 鑑定評価額 | 6,520百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市博多区東比恵三丁目1番2号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根11階建 | 土地 | 面積 | 3,815.43㎡ | ||
| 建築時期 | 平成21年2月6日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 18,217.40㎡ | 容積率 | 508.57%(建築基準法第59条の2の特例による) | ||||
| 用途 | 事務所・店舗・駐車場 | 建ぺい率 | 90% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 普通借地権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成41年3月12日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 96.3% | 99.3% | 98.7% | 100.0% | 100.0% | |||
| <特記事項>■ 信託土地には、土地所有者への敷金返還請求権を被担保債権とする第1順位の抵当権(設定金額:1億円)が設定されています。 ■ 本物件については、本物件の各テナントへの転貸を目的として、本投資法人と信託受託者との間で、「マスターリース契約」を締結しています。契約期間は契約締結日から20年間とされています。同契約においては、貸室賃料、敷金等のテナント支払金は原則として信託受託者が直接受領することが規定されています。 | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 333百万円 | 327百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 308百万円 | 302百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 24百万円 | 25百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 140百万円 | 137百万円 | |
| 外注委託費 | 41百万円 | 42百万円 | |
| 修繕費 | 10百万円 | 0百万円 | |
| 公租公課 | 16百万円 | 16百万円 | |
| 損害保険料 | 2百万円 | 2百万円 | |
| 水道光熱費 | 29百万円 | 28百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 40百万円 | 47百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 193百万円 | 190百万円 | |
| ④減価償却費 | 78百万円 | 79百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 114百万円 | 111百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 1百万円 | 17百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 192百万円 | 172百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
天神西通りセンタービル
| ■資産の概要 | ||||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 2,600百万円 | |||||
| 取得年月日 | 平成25年2月1日 | 鑑定評価額 | 2,990百万円 | |||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市中央区天神二丁目5番28号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | |||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建 | 土地 | 面積 | 561.81㎡ | |||
| 建築時期 | 平成8年9月26日 | 用途地域 | 商業地域 | |||||
| 延床面積 | 3,339.32㎡ | 容積率 | 600% | |||||
| 用途 | 銀行 | 建ぺい率 | 100% | |||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | |||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成45年1月31日 | |||||||
| 稼働率推移 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ――― | |||
| 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.% | |||||
| <特記事項>■ 対象不動産に検査済証未交付の工作物(独立広告塔、袖看板)が設置されていますが、日本建築検査協会株式会社の平成24年11月22日付建築基準法適合判定調査報告書によれば、これらの工作物については「手続規定を除いて、建築基準法に適合している」とされています。 | ||||||||
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 86百万円 | 86百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 86百万円 | 86百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 14百万円 | 22百万円 | |
| 外注委託費 | 1百万円 | 1百万円 | |
| 修繕費 | 0百万円 | 5百万円 | |
| 公租公課 | 11百万円 | 12百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 1百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 71百万円 | 64百万円 | |
| ④減価償却費 | 9百万円 | 8百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 62百万円 | 56百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 11百万円 | 20百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 60百万円 | 44百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
天神ノースフロントビル
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 2,800百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成25年3月28日 | 鑑定評価額 | 3,490百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市中央区天神四丁目4番20号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根8階建 | 土地 | 面積 | 1,154.79㎡ | ||
| 建築時期 | 平成22年1月9日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 6,893.91㎡ | 容積率 | 590.19% | ||||
| 用途 | 事務所・店舗 | 建ぺい率 | 90% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成45年3月31日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ――― | ||
| 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | ||||
| <特記事項>■ 北東側隣接地上に存する仕切りフェンスの基礎が、地中において対象地内に越境していますが、隣接地所有者との間で締結した平成22年2月2日付「越境に関する覚書」にて越境物の確認と将来の越境物解消、第三者への承継義務について合意しています。 | |||||||
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 133百万円 | 136百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 109百万円 | 109百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 23百万円 | 26百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 52百万円 | 52百万円 | |
| 外注委託費 | 10百万円 | 10百万円 | |
| 修繕費 | 11百万円 | 9百万円 | |
| 公租公課 | 8百万円 | 8百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| 水道光熱費 | 20百万円 | 22百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 1百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 81百万円 | 83百万円 | |
| ④減価償却費 | 32百万円 | 32百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 48百万円 | 51百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 2百万円 | 2百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 78百万円 | 81百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
アメックス赤坂門タワー
| 資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 2,060百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成18年9月1日 | 鑑定評価額 | 1,870百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市中央区舞鶴二丁目4番23号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根19階建 | 土地 | 面積 | 877.85㎡ | ||
| 建築時期 | 平成17年7月26日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 6,722.72㎡ | 容積率 | 400% | ||||
| 用途 | 共同住宅 | 建ぺい率 | 80% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 株式会社りそな銀行 | PM会社 | 株式会社ディー・エム・シー | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成38年8月31日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 93.6% | 93.9% | 92.2% | 98.5% | 92.8% | |||
| <特記事項>■ 本物件については、本物件の各テナントへの転貸及び本物件のPM業務の委託を目的として、株式会社ディー・エム・シーとの間で、「建物賃貸借兼管理運用業務委託契約」を締結しています。契約期間は契約締結日から1年間とされ、期間満了日の3か月前までに書面による更新拒絶の意思表示がない場合には、同一条件をもって更に1年更新されるものとします。契約期間中の中途解約はできないものとされています。同契約においては、貸室賃料、敷金等のテナント支払金は原則として信託受託者が直接受領することが規定されています。 | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 65百万円 | 67百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 63百万円 | 61百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 1百万円 | 6百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 17百万円 | 21百万円 | |
| 外注委託費 | 5百万円 | 5百万円 | |
| 修繕費 | 1百万円 | 1百万円 | |
| 原状回復費 | 1百万円 | 5百万円 | |
| 公租公課 | 5百万円 | 5百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| 水道光熱費 | 1百万円 | 1百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 1百万円 | 3百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 47百万円 | 45百万円 | |
| ④減価償却費 | 18百万円 | 18百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 29百万円 | 27百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 1百万円 | 26百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 46百万円 | 19百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
シティハウスけやき通り
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 1,111百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成19年12月20日 | 鑑定評価額 | 1,050百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市中央区警固二丁目16番21号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根13階建 | 土地 | 面積 | 784.24㎡ | ||
| 建築時期 | 平成19年11月17日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 2,886.96㎡ | 容積率 | 400% | ||||
| 用途 | 共同住宅 | 建ぺい率 | 80% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 株式会社ディー・エム・シー | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成39年12月17日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 85.1% | 92.2% | 97.8% | 95.5% | 91.7% | |||
| <特記事項>■ 本物件については、本物件の各テナントへの転貸及び本物件のPM業務の委託を目的として、株式会社ディー・エム・シーとの間で、「建物賃貸借兼管理運用業務委託契約」を締結しています。契約期間は契約締結日から2年間とされ、期間満了日の3か月前までに書面による更新拒絶の意思表示がない場合には、同一条件をもって更に1年更新されるものとします。契約期間中の中途解約はできないものとされています。同契約においては、貸室賃料等のテナント支払金は原則として信託受託者が直接受領することが規定されています。 | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 37百万円 | 36百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 37百万円 | 36百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 0百万円 | 0百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 8百万円 | 8百万円 | |
| 外注委託費 | 2百万円 | 2百万円 | |
| 修繕費 | 0百万円 | 0百万円 | |
| 公租公課 | 3百万円 | 3百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| 水道光熱費 | 0百万円 | 0百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 1百万円 | 2百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 29百万円 | 27百万円 | |
| ④減価償却費 | 10百万円 | 10百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 18百万円 | 17百万円 | |
| ⑥資本的支出 | -百万円 | -百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 29百万円 | 27百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
Aqualia警固
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 2,800百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成24年3月1日 | 鑑定評価額(注2) | 4,320百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市中央区警固二丁目13番17号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付20階建 | 土地 | 面積 | 1,267.43㎡ | ||
| 建築時期 | 平成20年11月21日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 10,396.97㎡ | 容積率 | 400% | ||||
| 用途 | 共同住宅・店舗・車庫 | 建ぺい率 | 80% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | PM会社 | 株式会社ミヨシアセットマネジメント | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成44年2月29日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 89.9% | 91.6% | 92.6% | 96.0% | 95.7% | |||
| <特記事項>■ 本物件については、本物件の各テナントへの転貸及び本物件のPM業務の委託を目的として、株式会社ミヨシアセットマネジメントとの間で、「建物賃貸借兼管理運用業務委託契約」を締結しています。契約期間は契約締結日から1年間とされ、期間満了日の3か月前までに書面による更新拒絶の意思表示がない場合には、同一条件をもって更に1年更新されるものとします。契約期間中の中途解約はできないものとされています。同契約においては、貸室賃料等のテナント支払金は原則として信託受託者が直接受領することが規定されています。 | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 114百万円 | 118百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 112百万円 | 112百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 2百万円 | 6百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 21百万円 | 26百万円 | |
| 外注委託費 | 6百万円 | 6百万円 | |
| 修繕費 | 1百万円 | 2百万円 | |
| 原状回復費 | 1百万円 | 3百万円 | |
| 公租公課 | 8百万円 | 8百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| 水道光熱費 | 1百万円 | 1百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 2百万円 | 3百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 92百万円 | 92百万円 | |
| ④減価償却費 | 25百万円 | 25百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 67百万円 | 66百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 0百万円 | 0百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 92百万円 | 91百万円 | |
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)平成28年8月31日付の売買契約における譲渡価格を記載しています。
Aqualia千早
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 1,280百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成24年3月1日 | 鑑定評価額 | 1,600百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市東区千早四丁目3番12号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | 土地 | 面積 | 2,950.18㎡ | ||
| 建築時期 | 平成19年12月5日 | 用途地域 | 第一種住居地域 | ||||
| 延床面積 | 5,857.24㎡ | 容積率 | 200% | ||||
| 用途 | 共同住宅 | 建ぺい率 | 60% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | PM会社 | 株式会社ミヨシアセットマネジメント | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成44年2月29日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成24年8月末 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ||
| 99.3% | 98.9% | 98.9% | 95.7% | 93.6% | |||
| <特記事項>■ 本物件については、本物件の各テナントへの転貸及び本物件のPM業務の委託を目的として、株式会社ミヨシアセットマネジメントとの間で、「建物賃貸借兼管理運用業務委託契約」を締結しています。契約期間は契約締結日から1年間とされ、期間満了日の3か月前までに書面による更新拒絶の意思表示がない場合には、同一条件をもって更に1年更新されるものとします。契約期間中の中途解約はできないものとされています。同契約においては、貸室賃料等のテナント支払金は原則として信託受託者が直接受領することが規定されています。 | |||||||
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 58百万円 | 57百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 56百万円 | 55百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 1百万円 | 2百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 12百万円 | 14百万円 | |
| 外注委託費 | 3百万円 | 3百万円 | |
| 修繕費 | 0百万円 | 0百万円 | |
| 原状回復費 | 1百万円 | 2百万円 | |
| 公租公課 | 4百万円 | 4百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| 水道光熱費 | 0百万円 | 0百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 1百万円 | 1百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 45百万円 | 43百万円 | |
| ④減価償却費 | 12百万円 | 12百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 33百万円 | 31百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 0百万円 | 3百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 45百万円 | 39百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
ディー・ウイングタワー
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 2,800百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成25年3月1日 | 鑑定評価額 | 3,320百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市中央区大名二丁目10番38号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根20階建 | 土地 | 面積 | 1,201.99㎡ | ||
| 建築時期 | 平成18年2月20日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 9,354.96㎡ | 容積率 | 640.22% | ||||
| 用途 | 店舗・共同住宅 | 建ぺい率 | 100% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | PM会社 | 株式会社Goodプロパティ | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成45年2月28日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ――― | ||
| 94.0% | 95.5% | 92.1% | 96.0% | ||||
| <特記事項>■ 本物件については、本物件の各テナントへの転貸及び本物件のPM業務の委託を目的として、株式会社Goodプロパティとの間で、「建物賃貸借兼管理運用業務委託契約」を締結しています。契約期間は契約締結日から1年間とされ、期間満了日の3か月前までに書面による更新拒絶の意思表示がない場合には、同一条件をもって更に1年更新されるものとします。契約期間中の中途解約はできないものとされています。同契約においては、貸室賃料等のテナント支払金は原則として信託受託者が直接受領することが規定されています。 ■ 南東側隣地のブロック塀の化粧部分が対象不動産との筆界線を越えています。これについては、当該隣地所有者との間で、将来、建替等を行う際には当該ブロック塀を撤去することを合意しています。 | |||||||
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 109百万円 | 114百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 105百万円 | 108百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 4百万円 | 5百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 23百万円 | 23百万円 | |
| 外注委託費 | 7百万円 | 7百万円 | |
| 修繕費 | 1百万円 | 0百万円 | |
| 原状回復費 | 1百万円 | 2百万円 | |
| 公租公課 | 7百万円 | 7百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| 水道光熱費 | 2百万円 | 2百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 3百万円 | 2百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 85百万円 | 90百万円 | |
| ④減価償却費 | 16百万円 | 16百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 69百万円 | 73百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 1百万円 | 0百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 84百万円 | 89百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
グランフォーレ薬院南
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 1,100百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成26年11月4日 | 鑑定評価額 | 1,260百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市中央区平尾一丁目11番20号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | 土地 | 面積 | 640.66㎡ | ||
| 建築時期 | 平成19年12月10日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 2,715.76㎡ | 容積率 | 400% | ||||
| 用途 | 共同住宅 | 建ぺい率 | 80% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 株式会社Goodプロパティ | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成46年11月3日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ――― | ||||
| 97.0% | 97.0% | ||||||
| <特記事項>■ 本物件については、本物件の各テナントへの転貸及び本物件のPM業務の委託を目的として、株式会社Goodプロパティとの間で、「建物賃貸借兼管理運用業務委託契約」を締結しています。契約期間は契約締結日から1年間とされ、期間満了日の3か月前までに書面による更新拒絶の意思表示がない場合には、同一条件をもって更に1年更新されるものとします。契約期間中の中途解約はできないものとされています。同契約においては、貸室賃料等のテナント支払金は原則として信託受託者が直接受領することが規定されています。 | |||||||
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 38百万円 | 39百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 36百万円 | 37百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | 1百万円 | 1百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 9百万円 | 9百万円 | |
| 外注委託費 | 2百万円 | 2百万円 | |
| 修繕費 | 0百万円 | 1百万円 | |
| 原状回復費 | 1百万円 | 1百万円 | |
| 公租公課 | 2百万円 | 2百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| 水道光熱費 | 0百万円 | 0百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 1百万円 | 1百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 29百万円 | 29百万円 | |
| ④減価償却費 | 9百万円 | 9百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 19百万円 | 19百万円 | |
| ⑥資本的支出 | -百万円 | -百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 29百万円 | 29百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
ホテルフォルツァ大分
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 1,530百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成25年3月1日 | 鑑定評価額 | 1,810百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 大分県大分市中央町一丁目5番18号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | 土地 | 面積 | 950.57㎡ | ||
| 建築時期 | 平成20年8月22日 | 用途地域 | 商業地域 | ||||
| 延床面積 | 5,758.45㎡ | 容積率 | 600% | ||||
| 用途 | ホテル | 建ぺい率 | 100% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成45年2月28日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成25年8月末 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ――― | ||
| 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | ||||
| <特記事項>■ 南側隣地に設置されているブロック塀の一部が対象土地に越境しています。これについては、当該隣地所有者との間で、将来、建替え、改築等を行う際には越境を解消することを合意しています。 | |||||||
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 63百万円 | 63百万円 | |
| 不動産賃貸収入 | 63百万円 | 63百万円 | |
| その他不動産賃貸収入 | -百万円 | -百万円 | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 10百万円 | 9百万円 | |
| 外注委託費 | 0百万円 | 0百万円 | |
| 修繕費 | 1百万円 | 0百万円 | |
| 公租公課 | 7百万円 | 7百万円 | |
| 損害保険料 | 0百万円 | 0百万円 | |
| その他賃貸事業費用 | 0百万円 | 0百万円 | |
| ③NOI(=①-②) | 52百万円 | 53百万円 | |
| ④減価償却費 | 19百万円 | 19百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 33百万円 | 33百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 20百万円 | 10百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 31百万円 | 42百万円 | |
(注)百万円未満を切り捨てて記載しています。
鳥栖ロジスティクスセンター
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 1,250百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成26年3月28日 | 鑑定評価額 | 1,370百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 佐賀県鳥栖市姫方町字百々田1607番 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建 | 土地 | 面積 | 10,263.09㎡ | ||
| 建築時期 | 平成20年5月22日 | 用途地域 | 準工業地域 | ||||
| 延床面積 | 4,169.40㎡ | 容積率 | 200% | ||||
| 用途 | 倉庫 | 建ぺい率 | 60% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成46年3月31日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成26年8月末 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ―― | |||
| 100.0% | 100.0% | 100.0% | |||||
| <特記事項>■ 本件土地の実質的な前々所有者(本投資法人の前々信託受益者)は、売主である佐賀県との間で、工事完了公告の日(平成19年5月30日)の翌日から起算して10年経過するまでの間、原則として、本件不動産に関する所有権等の権利の設定又は移転について佐賀県の承認を受けることを合意しており、現所有者である信託受託者、実質的な前所有者(本投資法人の前の信託受益者)及び本投資法人は、かかる承認を取得しており、その義務を承継しています。 | |||||||
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | (注2) | (注2) | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | |||
| ③NOI(=①-②) | 37百万円 | 37百万円 | |
| ④減価償却費 | 12百万円 | 12百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 24百万円 | 25百万円 | |
| ⑥資本的支出 | -百万円 | -百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 37百万円 | 37百万円 | |
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)テナントの承諾が得られていないため非開示としています。
ロジシティみなと香椎
| ■資産の概要 | |||||||
| 資産の種類 | 信託受益権 | 取得価格 | 8,150百万円 | ||||
| 取得年月日 | 平成27年3月27日 | 鑑定評価額 | 8,590百万円 | ||||
| 所在地(住居表示) | 福岡市東区みなと香椎二丁目3番4号 | 評価価格時点 | 平成28年8月31日 | ||||
| 建物 | 構造/階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板葺2階建 | 土地 | 面積 | 43,803.89㎡ | ||
| 建築時期 | 平成26年4月8日 | 用途地域 | 準工業地域 | ||||
| 延床面積 | 45,885.65㎡ | 容積率 | 300% | ||||
| 用途 | 倉庫・事務所 | 建ぺい率 | 70% | ||||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | PM会社 | 福岡地所株式会社 | ||||
| 信託契約期間 満了日 | 平成47年3月26日 | ||||||
| 稼働率推移 | 平成27年8月末 | 平成28年8月末 | ――― | ||||
| 100.0% | 100.0% | ||||||
| <特記事項>■ 対象不動産の所在地は、福岡市企業立地促進条例に基づく重点地域に該当します。同条例に基づく立地交付金の交付に伴い10年間の事業等継続義務が生じ、事業等を休止又は廃止したときは、福岡市長により立地交付金の交付決定の全部又は一部を取り消され、その返還を求められます。 | |||||||
(注)稼働率推移については、本投資法人が資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。
| ■損益等の状況 | |||
| 運用期間 | 第23期 平成27年9月1日から 平成28年2月29日まで (182日間) | 第24期 平成28年3月1日から 平成28年8月31日まで (184日間)(注3) | |
| ①不動産賃貸事業収益合計 | (注2) | (注2) | |
| ②不動産賃貸事業費用合計 | |||
| ③NOI(=①-②) | 209百万円 | 176百万円 | |
| ④減価償却費 | 60百万円 | 60百万円 | |
| ⑤賃貸事業利益(=③-④) | 149百万円 | 115百万円 | |
| ⑥資本的支出 | 3百万円 | -百万円 | |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 206百万円 | 176百万円 | |
(注1)百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)テナントの承諾が得られていないため非開示としています。
(注3)この他に受取保険金345千円、災害による損失332千円が発生しています。
C.建物状況調査報告書の概要
個別の不動産毎に、建物の構造・内外装・各種設備の状況、修繕費用等の算出及び遵法性に関する調査を株式会社竹中工務店、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本管財株式会社、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社に委託し、建物状況調査報告書として報告を受けています。
(イ)修繕費用等の見積額
| 物件名称 | 調査会社 | 報告書日付 | 長期修繕費用の 見積額(12年) (千円) |
| キャナルシティ博多 | 株式会社竹中工務店 | 平成22年11月30日 平成23年1月21日 | 1,580,721 |
| キャナルシティ博多・B | 株式会社竹中工務店 | 平成23年1月21日 | 3,350,879 |
| パークプレイス大分 | 株式会社竹中工務店 | 平成22年11月30日 平成24年6月21日 平成26年4月11日 | 1,428,953 |
| サンリブシティ小倉 | 株式会社竹中工務店 | 平成23年8月31日 | 132,250 |
| スクエアモール鹿児島宇宿 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成25年10月31日 | 62,640 |
| 熊本インターコミュニティSC | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成25年8月31日 | 22,106 |
| イオン原ショッピングセンター | 株式会社竹中工務店 | 平成28年2月29日 | 272,523 |
| 花畑SC | 株式会社竹中工務店 | 平成26年2月28日 | 68,680 |
| 久留米東櫛原SC | 株式会社竹中工務店 | 平成26年8月31日 | 41,390 |
| ケーズデンキ鹿児島本店 | 株式会社竹中工務店 | 平成26年8月31日 | 46,370 |
| マリノアシティ福岡(マリナサイド棟) | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年3月13日 | 339,415 |
| キャナルシティ・ビジネスセンタービル | 株式会社竹中工務店 | 平成22年11月30日 平成23年1月21日 | 965,216 |
| 呉服町ビジネスセンター | 株式会社竹中工務店 | 平成22年11月30日 | 348,600 |
| サニックス博多ビル | 株式会社竹中工務店 | 平成23年8月31日 | 232,030 |
| 大博通りビジネスセンター | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成25年2月28日 | 306,467 |
| 東比恵ビジネスセンター | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年2月27日 | 302,263 |
| 天神西通りセンタービル | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成24年12月20日 | 93,619 |
| 天神ノースフロントビル | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成25年2月5日 | 114,305 |
| アメックス赤坂門タワー | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成25年2月28日 | 72,696 |
| シティハウスけやき通り | 株式会社竹中工務店 | 平成26年8月31日 | 100,850 |
| Aqualia警固 | 株式会社竹中工務店 | 平成23年9月1日 | 56,379 |
| Aqualia千早 | 株式会社竹中工務店 | 平成23年9月1日 | 48,524 |
| ディー・ウイングタワー | 日本管財株式会社 | 平成24年12月20日 | 82,160 |
| グランフォーレ薬院南 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成26年9月15日 | 31,879 |
| ホテルフォルツァ大分 | 株式会社竹中工務店 | 平成24年12月28日 | 99,280 |
| 鳥栖ロジスティクスセンター | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成26年1月16日 | 19,942 |
| ロジシティみなと香椎 | 株式会社イー・アール・エス | 平成27年2月13日 | 25,079 |
(ロ)地震リスク分析の概要
| 物件名称 | 調査会社 | 報告書日付 | PML値 (注1)(%) |
| キャナルシティ博多(注2) | 株式会社竹中工務店 | 平成22年11月30日 平成23年1月21日 | (A) 8.0 (B) 7.6 (C) 5.3 (D)11.1 |
| キャナルシティ博多・B(注3) | 株式会社竹中工務店 | 平成23年1月21日 | (A) 8.2 (B) 6.1 (C)11.1 |
| パークプレイス大分(注4) | 株式会社竹中工務店 | 平成22年11月30日 平成24年6月21日 平成26年4月11日 | (A)13.7 (B)11.2 (C) 9.1 (D)15.1 |
| サンリブシティ小倉 | 株式会社竹中工務店 | 平成23年8月31日 | 6.7 |
| スクエアモール鹿児島宇宿 | 株式会社竹中工務店 | 平成25年2月28日 | 9.2 |
| 熊本インターコミュニティSC | 株式会社竹中工務店 | 平成25年2月28日 | 15.8 |
| イオン原ショッピングセンター | 株式会社竹中工務店 | 平成28年2月29日 | 11.7 |
| 花畑SC | 株式会社竹中工務店 | 平成26年2月28日 | 5.4 |
| 久留米東櫛原SC | 株式会社竹中工務店 | 平成26年8月31日 | 8.9 |
| ケーズデンキ鹿児島本店 | 株式会社竹中工務店 | 平成26年8月31日 | 6.5 |
| マリノアシティ福岡(マリナサイド棟) | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年3月13日 | 4.3 |
| キャナルシティ・ビジネスセンタービル(注5) | 株式会社竹中工務店 | 平成22年11月30日 平成23年1月21日 | (A) 6.9 (B)11.1 |
| 呉服町ビジネスセンター | 株式会社竹中工務店 | 平成22年11月30日 | 4.0 |
| サニックス博多ビル | 株式会社竹中工務店 | 平成23年8月31日 | 4.3 |
| 大博通りビジネスセンター | 株式会社竹中工務店 | 平成25年2月28日 | 6.7 |
| 東比恵ビジネスセンター | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年2月27日 | 1.7 |
| 天神西通りセンタービル | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成24年12月20日 | 5.4 |
| 天神ノースフロントビル | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成25年2月5日 | 3.6 |
| アメックス赤坂門タワー | 株式会社竹中工務店 | 平成25年2月28日 | 11.1 |
| シティハウスけやき通り | 株式会社竹中工務店 | 平成26年8月31日 | 1.9 |
| Aqualia警固 | 株式会社竹中工務店 | 平成23年9月1日 | 13.3 |
| Aqualia千早 | 株式会社竹中工務店 | 平成23年9月1日 | 7.5 |
| ディー・ウイングタワー | 日本管財株式会社 | 平成24年12月20日 | 3.8 |
| グランフォーレ薬院南 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成26年9月15日 | 2.7 |
| ホテルフォルツァ大分 | 株式会社竹中工務店 | 平成24年12月28日 | 14.5 |
| 鳥栖ロジスティクスセンター | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成26年1月16日 | 8.9 |
| ロジシティみなと香椎 | 株式会社イー・アール・エス、応用アール・エム・エス株式会社 | 平成27年2月13日 | 1.3 |
| ポートフォリオ全体(注6) | 株式会社竹中工務店 | 平成28年2月29日 | 5.5 |
(注1)PML値とはProbable Maximum Lossの略であり、地震による予想最大損失率です。
(注2)キャナルシティ博多のA～Dの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、Aはセンターウォーク(ワシントンホテル)、Bはセンターウォーク(旧アミューズ棟)、Cはサウスビル、Dは共用部を指します。
(注3)キャナルシティ博多・BのA～Cの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、Aはグランド ハイアット 福岡、Bはノースビル、Cは共用部を指します。
(注4)パークプレイス大分のA～Dの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、AはB・C・D以外の部分、Bはセブンイレブン、Cはマグノリアコート、Dはケーズデンキを指します。
(注5)キャナルシティ・ビジネスセンタービルのA・Bの区分は、建物状況調査の対象範囲別となっており、Aはキャナルシティ・ビジネスセンタービル、Bは共用部を指します。
(注6)本投資法人のポートフォリオ全体のPML値は、複数の想定シナリオ地震のうち福岡市中心部を想定震源地として算定されたものです。
(注7)上記物件には全て地震保険を付保しています。
(注8)小数第二位以下があるものは、小数第二位を四捨五入しています。
D.資本的支出の状況
(イ)当期末後の資本的支出及び資本的支出の予定
保有する不動産等について、当期末後に行われた改修工事等に伴う資本的支出の金額及び本書の日付現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主なものは以下の通りです。なお、下記工事予定金額は、会計上一部費用処理される場合があります。また、今後とも定常的に支出される建築・設備・更新工事に加えて、マーケットの中での競争力維持向上、テナントの満足度の維持向上を目的としたリニューアル工事を実施します。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 工事金額 | 既払総額 | ||||
| キャナルシティ博多 | 福岡市博多区 | 新規集客装置導入工事 | 自 平成28年5月 至 平成28年11月 | 424 | 57 | 62 |
| キャナルシティ博多・B | 福岡市博多区 | 新規集客装置導入工事 | 自 平成28年5月 至 平成28年11月 | 842 | 114 | 124 |
| キャナルシティ博多・B | 福岡市博多区 | 外壁改修工事 | 自 平成28年2月 至 平成29年5月 | 242 | - | - |
| パークプレイス大分 | 大分県大分市 | フードテラス環境改善工事 | 自 平成29年2月 至 平成29年3月 | 75 | - | - |
| キャナルシティ・ビジネスセンタービル | 福岡市博多区 | 新規集客装置導入工事 | 自 平成28年5月 至 平成28年11月 | 107 | 14 | 15 |
| 呉服町ビジネスセンター | 福岡市博多区 | 外壁改修工事 | 自 平成28年5月 至 平成28年11月 | 137 | - | - |
(ロ)期中の資本的支出
保有する不動産等について、当期の資本的支出665百万円のうち、完了した主な工事の概要は以下の通りです。なお、費用に区分された修繕費148百万円、原状回復費15百万円及び災害による損失90百万円を合わせて、当期は合計920百万円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 期間 | 工事金額 (百万円) |
| キャナルシティ博多 | 福岡市博多区 | サインリニューアル工事 | 自 平成28年5月 至 平成28年8月 | 39 |
| キャナルシティ博多・B | 福岡市博多区 | サインリニューアル工事 | 自 平成28年5月 至 平成28年8月 | 78 |
| パークプレイス大分 | 大分県大分市 | 外周改修工事 | 自 平成28年3月 至 平成28年4月 | 26 |
| パークプレイス大分 | 大分県大分市 | トイレ改修工事 | 自 平成28年5月 至 平成28年6月 | 35 |
| アメックス赤坂門タワー | 福岡市中央区 | 機械式立体駐車装置改修工事 | 平成28年8月 | 26 |
(ハ)長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした金銭の積立を以下の通り行っています。
| 計算期間 | 第15期 自 平成23年9月 1日 至 平成24年2月29日 (百万円) | 第16期 自 平成24年3月 1日 至 平成24年8月31日 (百万円) | 第17期 自 平成24年9月 1日 至 平成25年2月28日 (百万円) | 第18期 自 平成25年3月 1日 至 平成25年8月31日 (百万円) | 第19期 自 平成25年9月 1日 至 平成26年2月28日 (百万円) |
| 当期首積立金残高 | 769 | 1,116 | 838 | 350 | 700 |
| 当期積立額 | 347 | 351 | 350 | 350 | - |
| 当期積立金取崩額 | - | 630 | 838 | - | - |
| 次期繰越額 | 1,116 | 838 | 350 | 700 | 700 |
| 計算期間 | 第20期 自 平成26年3月 1日 至 平成26年8月31日 (百万円) | 第21期 自 平成26年9月 1日 至 平成27年2月28日 (百万円) | 第22期 自 平成27年3月 1日 至 平成27年8月31日 (百万円) | 第23期 自 平成27年9月 1日 至 平成28年2月29日 (百万円) | 第24期 自 平成28年3月 1日 至 平成28年8月31日 (百万円) |
| 当期首積立金残高 | 700 | 800 | 800 | 800 | 800 |
| 当期積立額 | 100 | - | - | - | - |
| 当期積立金取崩額 | - | - | - | - | - |
| 次期繰越額 | 800 | 800 | 800 | 800 | 800 |
E.主要な不動産等に関する情報
本投資法人が運用する不動産等資産のうち、当期の総賃料収入(不動産賃貸事業収益)の合計に占める当該不動産等の総賃料収入の割合が10%以上のものの状況は、以下の通りです。
| 物件名 | キャナルシティ博多 | キャナルシティ博多・B | パークプレイス大分 |
| テナントの総数(注1)(注2) | 1(48) | 1(49) | 1(104) |
| 総賃料収入(不動産賃貸事業収益) | 1,273百万円 | 1,598百万円 | 1,138百万円 |
| 総賃料収入(不動産賃貸事業収益)の合計に占める割合 | 15.5% | 19.4% | 13.8% |
| 総賃貸面積(注2) | 46,602.94㎡ | 68,397.87㎡ | 109,282.25㎡ |
| 総賃貸可能面積(注2) | 46,602.94㎡ | 68,820.39㎡ | 109,590.83㎡ |
| 稼働率(注2) | 100.0% | 99.4% | 99.7% |
(注1)テナントの総数は、当該不動産の店舗・事務所等を用途とする建物に係る賃貸借契約に定められた区画の数の合計を記載しています。なお、上記3物件はいずれも賃料パス・スルー・マスターリース型の形態をとっており、エンドテナントとの間の賃貸借契約に定められた区画の数の合計を( )内に記載しています。
(注2)テナントの総数、総賃貸面積、総賃貸可能面積及び稼働率は、平成28年8月31日現在のものを記載しています。
F.主要なテナントの状況
平成28年8月31日現在における、主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)の概要は、以下の通りです。なお、本投資法人の保有物件に係る賃貸借の契約の形態には、通常賃貸借型(注1)及び賃料パス・スルー・マスターリース型(注2)の二通りがありますが、以下の表に記載する「テナント」とは通常賃貸型では賃借人を、賃料パス・スルー・マスターリース型ではエンドテナントを意味しています。
(注1)通常賃貸借型とは、所有者である本投資法人又は信託銀行とテナントが直接賃貸借契約を締結する形態を指します。
(注2)賃料パス・スルー・マスターリース型とは、所有者である信託銀行とマスターリース・テナントが賃貸借契約を締結し、その上でマスターリース・テナントとエンドテナントが転貸借契約を締結する形態を指します。なお、エンドテナントからの収入及びエンドテナントからの売上預かり金(売上金を預かった上で賃料等を差し引いた後、エンドテナントに返金される仕組みです。)、敷金、保証金等の預託金が、全額信託銀行口座に直接入金される仕組みとなっています。したがって、エンドテナントの賃料等の増減が直接本投資法人の収入増減に繋がることになるとともに、エンドテナントより、マスターリース・テナント口座を経由せず、直接信託銀行口座に入金される倒産隔離の仕組みとなっています。
(主要なテナントの概要)
| テナントの 名称 | 物件名 | 業種 | 年間賃料 (消費税別) | 賃貸面積 | 契約期間 (契約満了日) | 敷金 | 保証金 |
| イオン九州 株式会社 | パークプレイス大分 | 総合 スーパー | 498百万円 (注1) | 58,588.34㎡ | 20年間 (平成34年4月21日まで) | 460百万円 | 568百万円 |
| イオン原ショッピングセンター | 総合 スーパー | 425百万円 (注2) | 27,313.53㎡ | 12年間 (平成31年2月28日まで) | 325百万円 | - | |
| 株式会社 サンリブ | サンリブシティ小倉 | 総合 スーパー | 525百万円 (注2) | 61,450.22㎡ | 20年間 (平成37年6月30日まで) | 250百万円 | 147百万円 |
(注1)「パークプレイス大分」における年間賃料は、平成28年8月31日現在効力を有する賃貸借契約書等に表示された同日時点の月間固定賃料を12倍した金額に、年間共益費を加えることにより算出しています。
(注2)「イオン原ショッピングセンター」及び「サンリブシティ小倉」における年間賃料は、平成28年8月31日現在効力を有する賃貸借契約に表示された同日時点の年間賃料を記載し、変動賃料(売上歩合賃料)を加えていません。
(主要なテナントの契約更改の方法等)
| テナントの 名称 | 物件名 | 契約更改の方法 | その他 |
| イオン九州 株式会社 | パークプレイス大分 | ・賃貸借契約期間満了の前までに、賃貸人及び賃借人のいずれかが相手方に対して、書面による更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に1年間更新されます。 ・賃料の改定については、諸般の経済情勢の変化、公租公課等を考慮し、平成14年4月22日より3年間据置き、以後3年経過毎に賃貸人及び賃借人との協議により、賃料改定を行うことができます。 ・賃貸借期間中は、賃貸人及び賃借人とも自己都合により賃貸借契約を解約することができないものとし、万一賃貸人及び賃借人のいずれかに賃貸借を承継しがたい事情が生じたときは、賃貸人及び賃借人が協議するものとされています。 | ・「敷金・保証金」は平成28年8月31日現在の残額を記載しています。 ・保証金については、平成14年4月22日から5年間無利息に据置き、平成19年4月22日を第1回返還日として、以降14年間にわたり無利息にて年賦均等払いにより返還します。 |
| イオン原ショッピングセンター | ・賃貸借契約期間の満了をもって終了し、更新しないものとされています。 ・いかなる場合においても、賃貸借期間の満了前に解約することはできないものとされています。 ・賃料の改定については、契約期間中改定できないものとし、賃貸人及び賃借人は、借地借家法第32条に基づく賃料の増減額を請求することはできないものとされています。 | ・「敷金」は平成28年8月31日現在の残額を記載しています。 | |
| 株式会社 サンリブ | サンリブシティ小倉 | ・賃貸借契約期間満了6か月前までに、賃貸人及び賃借人のいずれかが相手方に対して、書面による更新拒絶の意思表示をしないときは、賃貸借期間は同一契約内容にて更に3年間更新されます。 ・賃料の改定については、20年間据置とし、原則行わないとされていますが、諸般の経済情勢及び周辺環境の変化、公租公課等を考慮し、著しく条件が劣化していると認められる場合には、賃貸人及び賃借人との協議を行うことができるものとされています。 ・賃貸借期間中は、相手先に対して、1年前までに書面にて解約の意思表示をし、一定の損害金を支払うことによって賃貸借契約を解約することができます。 | ・「敷金・保証金」は平成28年8月31日現在の残額を記載しています。 ・保証金については、平成17年7月1日から5年間無利息に据置き、平成22年7月末日を第1回返還日として、以降15年間にわたり無利息にて月賦均等払いにより返還します。 |
<参考:上位10テナント>本投資法人が平成28年8月31日現在保有している不動産等における賃貸面積において上位10社を占めるテナントは以下の通りです。
| テナントの名称 | 店舗名 | 物件名 | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 賃貸 比率 (%) (注2) | 賃貸体系 | 残存年数 (注4) |
| イオン九州株式会社 | イオン | パークプレイス大分 | 85,901.87 | 15.6 | 固定、変動 (注3) | 5年 |
| イオン | イオン原ショッピングセンター | 固定、変動 (注3) | 2年 | |||
| 株式会社サンリブ | サンリブ | サンリブシティ小倉 | 61,450.22 | 11.1 | 固定、変動 (注3) | 8年 |
| 株式会社エフ・ジェイ ホテルズ | グランド ハイアット 福岡 | キャナルシティ博多・B | 44,492.91 | 8.1 | 固定、変動 (注3) | 7年 |
| ホテルフォルツァ大分 | ホテルフォルツァ大分 | 固定 | 11年 | |||
| 福岡地所株式会社 | - | マリノアシティ福岡(マリナサイド棟) | 34,781.75 | 6.3 | 固定 | 18年 |
| - | キャナルシティ・ビジネスセンタービル | 固定 | 0年 (注5) | |||
| 株式会社キャナルシティ・オーパ | オーパ (ラブーン) | キャナルシティ博多 | 25,929.80 | 4.7 | 固定 | 2年 |
| オーパ | キャナルシティ博多・B | 固定 | 2年 | |||
| 福岡ロジテム株式会社 | - | ロジシティみなと香椎 | 23,039.27 | 4.2 | 固定 | 8年 |
| 味の素物流株式会社 | - | ロジシティみなと香椎 | 20,194.45 | 3.7 | 固定 | 非開示 (注6) |
| 株式会社アルペン | スポーツデポ、ゴルフ5 | スクエアモール鹿児島宇宿 | 18,238.53 | 3.3 | 固定 | 10年 |
| 熊本インターコミュニティSC | 固定 | 10年 | ||||
| 久留米東櫛原SC | 固定 | 11年 | ||||
| 株式会社ケーズホールディングス | ケーズデンキ | パークプレイス大分 | 13,705.32 | 2.5 | 固定 | 5年 |
| WHG西日本株式会社 | ワシントンホテル | キャナルシティ博多 | 12,831.17 | 2.3 | 固定、変動 (注3) | 4年 |
| 上位10テナント以外 | 211,414.30 | 38.3 | ||||
| ポートフォリオ合計 | 551,979.59 | 100.0 | ||||
(注1)上位10テナントの賃貸面積には住居部分の面積を含みません。
(注2)賃貸比率については、各テナントの賃貸面積をポートフォリオ合計賃貸面積で除して求めた数値の小数第二位を四捨五入して記載しており、上記表に記載した各テナントの賃貸比率を合計しても100%とならない場合もあります。
(注3)売上歩合賃料等です。
(注4)残存年数については、平成28年8月31日現在の賃貸借契約の残存年数を記載しています。残存日数を年換算し、1年に満たない部分については切り捨てて記載しています。
(注5)残存年数が最も少ない契約について記載しています。
(注6)テナントの承諾が得られていないため非開示としています。
なお、賃料パス・スルー・マスターリース型のマスターレッシーでマスターリースに係る賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占める契約先は以下の通りです。
| 契約先の名称 (業種) | 物件名 | 年間賃料 (消費税別) (注1) | 賃貸面積 | 契約期間 (契約満了日) (注2) | 契約更改 の方法 | 敷金 (注2) | 保証金 (注2) |
| 福岡地所 株式会社 (総合不動産業) | キャナルシティ 博多 | 2,045百万円 | 46,602.94㎡ | 5年間 (平成31年11月8日 まで) | 特段の定め なし | 1,787百万円 | - |
| キャナルシティ 博多・B | 1,949百万円 | 68,397.87㎡ | 1年間 (平成29年3月1日 まで) | 1年ごとの 自動更新 | 3,273百万円 | - | |
| キャナルシティ・ビジネスセンタービル | 884百万円 | 23,030.98㎡ | 5年間 (平成31年11月8日 まで) | 特段の定め なし | 844百万円 | - | |
| 大博通りビジネスセンター | 430百万円 | 14,554.68㎡ | 1年間 (平成29年3月15日 まで) | 1年ごとの 自動更新 | 241百万円 | - | |
| パークプレイス 大分株式会社 (不動産業) | パークプレイス大分 | 1,515百万円 | 109,282.25㎡ | 5年間 (平成31年11月8日 まで) | 特段の定め なし | 1,224百万円 | 827百万円 |
(注1)第24期実績を2倍することにより算出しています。
(注2)平成28年8月31日現在の金額及び契約満了日を記載しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
