有価証券報告書(内国投資証券)-第23期(平成27年9月1日-平成28年2月29日)

(1)【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移

計算期間			第14期 自 平成23年3月1日 至 平成23年8月31日	第15期 自 平成23年9月1日 至 平成24年2月29日	第16期 自 平成24年3月1日 至 平成24年8月31日	第17期 自 平成24年9月1日 至 平成25年2月28日	第18期 自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日
営業収益		百万円	7,045	6,931	7,094	7,200	7,565
うち賃貸事業収益		百万円	7,045	6,931	7,094	7,200	7,565
営業費用		百万円	4,316	4,294	4,498	4,578	4,716
うち賃貸事業費用		百万円	3,803	3,757	3,964	4,025	4,157
営業利益		百万円	2,729	2,637	2,595	2,622	2,848
経常利益		百万円	2,083	2,046	2,005	2,005	2,272
当期純利益		百万円	2,082	2,045	1,992	2,004	2,271
出資総額		百万円	69,177	69,177	69,177	69,177	79,441
発行済投資口の総口数		口	123,050	123,050	123,050	123,050	138,000
純資産額		百万円	71,259	71,222	71,170	71,182	81,712
総資産額		百万円	155,657	155,792	159,601	160,574	167,857
1口当たり純資産額		円	579,113	578,812	578,384	578,480	592,119
1口当たり 当期純利益(注3)		円	16,922	16,621	16,193	16,288	16,457
分配総額		百万円	2,082	2,045	1,992	2,004	2,271
1口当たり分配金額		円	16,922	16,621	16,193	16,289	16,458
	うち1口当たり 利益分配金額	円	16,922	16,621	16,193	16,289	16,458
	うち1口当たり 利益超過分配金額	円	-	-	-	-	-
自己資本比率		%	45.8	45.7	44.6	44.3	48.7
自己資本利益率 (注4)		%	3.1 (6.2)	2.9 (5.8)	2.8 (5.6)	2.8 (5.7)	3.0 (5.9)
[その他参考情報]
総資産経常利益率 (注4)		%	1.4 (2.9)	1.3 (2.6)	1.3 (2.5)	1.3 (2.5)	1.4 (2.7)
配当性向		%	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
賃貸NOI(注4)		百万円	4,406	4,351	4,372	4,444	4,751
運用日数		日	184	182	184	181	184

計算期間			第19期 自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日	第20期 自 平成26年3月1日 至 平成26年8月31日	第21期 自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日	第22期 自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日	第23期 自 平成27年9月1日 至 平成28年2月29日
営業収益		百万円	7,574	7,779	7,789	8,423	8,343
うち賃貸事業収益		百万円	7,574	7,779	7,789	8,423	8,343
営業費用		百万円	4,773	4,955	4,928	5,256	5,201
うち賃貸事業費用		百万円	4,197	4,366	4,350	4,651	4,577
営業利益		百万円	2,801	2,824	2,860	3,167	3,141
経常利益		百万円	2,239	2,263	2,370	2,663	2,670
当期純利益		百万円	2,238	2,262	2,369	2,661	2,669
出資総額		百万円	79,441	79,441	79,441	91,142	91,142
発行済投資口の総口数		口	138,000	690,000	690,000	747,000	747,000
純資産額		百万円	81,679	81,703	81,811	93,804	93,812
総資産額		百万円	167,492	167,824	167,369	181,597	181,445
1口当たり純資産額(注5)		円	118,376	118,410	118,567	125,574	125,585
1口当たり当期純利益 (注3)(注5) (注6)		円	3,243	3,278	3,434	3,649	3,573
分配総額		百万円	2,238	2,261	2,370	2,661	2,669
1口当たり分配金額		円	16,219	3,278	3,435	3,563	3,574
	うち1口当たり 利益分配金額	円	16,219	3,278	3,435	3,563	3,574
	うち1口当たり 利益超過分配金額	円	-	-	-	-	-
自己資本比率		%	48.8	48.7	48.9	51.7	51.7
自己資本利益率 (注4)		%	2.7 (5.5)	2.8 (5.5)	2.9 (5.8)	3.0 (6.0)	2.8 (5.7)
[その他参考情報]
総資産経常利益率 (注4)		%	1.3 (2.7)	1.3 (2.7)	1.4 (2.9)	1.5 (3.0)	1.5 (3.0)
配当性向		%	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
賃貸NOI(注4)		百万円	4,732	4,800	4,829	5,229	5,237
運用日数		日	181	184	181	184	182

(注1)営業収益等には、消費税等は含まれていません。
(注2)記載した数値は、金額は記載未満の桁数を切捨てにより、比率は小数第二位を四捨五入して表示しています(以下同じです。)。
(注3)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
(注4)記載した指標は以下の方法により算出しています。なお、( )内の数値は各運用日数に基づいて年換算した数値を記載しています。
自己資本利益率 当期純利益/平均純資産額 平均純資産額=(期首純資産額+期末純資産額)÷2
総資産経常利益率 経常利益/平均総資産額 平均総資産額=(期首総資産額+期末総資産額)÷2
賃貸NOI 賃貸事業収益-賃貸事業費用+減価償却費
(注5)平成26年3月1日を効力発生日として投資口1口につき5口の割合による投資口の分割を行っています。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、第19期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
(注6)第22期の1口当たり当期純利益については、新投資口の発行を行っていることから、期中平均投資口数729,342口を用いて算定しています。
② 当期の資産の運用の経過
(イ)投資法人の主な推移
福岡リート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、「投資信託及び投資法人に関する法律」(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。)に基づき、平成16年7月2日に設立され、不動産業の特徴である地域性(ローカル性)を強みとし、福岡を中心とする九州全体(沖縄県を含みます。)及び山口県(以下「福岡・九州地域」といいます。)を投資対象エリアとする我が国で初めての地域特化型不動産投資信託として、平成17年6月21日に株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)及び証券会員制法人福岡証券取引所(以下「福岡証券取引所」といいます。)(銘柄コード8968)に上場しました。
平成16年11月9日に、キャナルシティ博多全体(専門店、大型専門店、映画館、劇場、アミューズメント施設、ホテル、オフィス等が一体的に開発された複合商業施設をいいます。以下同じです。)のうち、専門店の一部、ホテルの一部、劇場、オフィス及び共用部分の一部を除いた商業施設部分(以下「キャナルシティ博多」といいます。)をはじめとした4物件を取得して実質的な運用を開始しました。当期末現在(平成28年2月29日現在)では、商業施設11物件、オフィスビル7物件及びその他9物件の合計27物件の運用を行っています。
(ロ)投資環境と運用実績
当期における我が国の景気は一部に弱さもみられますが、緩やかな回復基調が続いています。先行きについては、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって緩やかな回復に向かうことが期待されます。本投資法人の主要投資対象エリアである福岡・九州地域の経済においても、個人消費は一部に弱めの動きがみられるものの、雇用・所得環境や消費者マインドが着実に改善するとともに設備投資は増加しており、景気は緩やかに回復しています。
地価動向については、平成28年地価公示によると、平成27年1月から1年間の地価の動きは全国平均では全用途平均で8年ぶりに上昇に移行し、住宅地はわずかな下落であるものの、商業地は8年ぶりに上昇に移行しています。一方、本投資法人の投資対象エリアの中心である福岡市においては、商業地が前年比プラス5.9%、住宅地が前年比プラス2.8%と4年連続の上昇で上昇幅が拡大しています。
このような環境の下、本投資法人はキャナルシティ博多等の主要商業施設において引き続き競争力や集客力の強化に努めるとともに、保有物件の稼働率の維持向上に注力しました。この結果、当期末における本投資法人の保有する全物件の平均稼働率は99.6%となりました。
当期末現在のポートフォリオ(取得価格ベース)を投資対象エリア別で見ますと、福岡都市圏への投資比率が78.1%となっており、また投資タイプ別の投資比率は、商業施設60.7%、オフィスビル27.0%、その他12.3%となっています。
(ハ)資金調達の概要
当期においては、平成28年2月に返済期日の到来した長期借入金(6,500百万円)についてリファイナンスを行った結果、当期末における有利子負債残高(投資法人債を含みます。)は72,325百万円となり、期末総資産有利子負債比率(投資法人債を含みます。)は39.9%となりました。また、平成28年2月25日に金利スワップ契約(想定元本4,000百万円)を締結し、期末固定化比率(投資法人債を含みます。)を80.1%としました。本投資法人は、今後も引き続き借入金の返済期日の分散並びに借入金の平均残存期間の長期化によりリファイナンスリスクを軽減していくとともに、借入金利の固定化等で金利上昇リスクを軽減していきます。
また、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下の通りです。

信用格付業者	格付対象	格付	アウトルック/格付の方向性/格付けの見通し
スタンダード&プアーズ・レーティング・ジャパン株式会社(S&P)	長期会社格付け	A-	ポジティブ
	短期会社格付け	A‐2	-
株式会社格付投資情報センター(R&I)	発行体格付	A+	安定的
株式会社日本格付研究所(JCR)	長期発行体格付	AA-	安定的

(ニ)業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の営業収益は8,343百万円となり、賃貸事業費用や資産運用報酬等の営業費用を控除した後の営業利益は3,141百万円となり、経常利益は2,670百万円、当期純利益は2,669百万円となりました。
また、分配金については、利益分配金の最大額が損金算入される税制の特例(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15)が適用されることを企図し、投資口1口当たりの分配金を3,574円としました。
(ホ)決算後に生じた重要な事実
平成28年4月14日以降に発生している熊本県熊本地方を震源とする地震により、本投資法人の保有物件である熊本インターコミュニティSCで被害が発生しました。当該地震による運用状況に及ぼす影響について、現時点で合理的に算定することは困難ですが、当該物件の復旧工事費用の発生等が見込まれます。なお、損害額については現在調査中ですが、当該物件には地震保険を付保しています。